不動産の証券化のページ
１．不動産の証券化とは
２．不動産の証券化への取り組み
３．これまでの取り組み
１．不動産の証券化とは
（１）不動産の証券化
不動産の証券化とは、不動産を裏付けとする有価証券（不動産からの収益を裏付けとした配当を受ける権利を有する証券）を発行することによって資金調達を行うことである。
（２）不動産の証券化の意義
このような不動産の証券化を進めることには、次のような意義がある。
・資金調達の手段として，金融機関からの融資による相対型に加え、資本市場から直接調達する市場型の道を開くこと
・保有不動産を分離することにより事業者にとって資産圧縮ができること
・１２００兆円と言われる我が国の個人金融資産に，不動産投資市場という新たな運用の道を開くことにより、我が国の都市の優良なストック形成を図れること
・不動産投資市場への資金が流入することにより，不動産市場の活性化が図れること
・フィー・ビジネス（手数料収入による経営）という不動産業の新たな展開が期待できること・不動産市場の透明性、規律性が向上する効果が期待できること
（３）不動産投資市場整備の課題
しかし、不動産の投資市場の整備を進めるには，次のような問題がある。
・不動産投資市場のインフラが未整備であること
・投資利回りについて予測がつけにくいこと
・投資利回りに反映する不動産固有の様々なコストが存在すること
（４）推進すべき政策
従って、不動産の証券化推進のためには次のような政策の推進が必要である。
・証券化ためのスキームの整備
・情報開示基準の確立
・不動産投資インデックスの確立
・不動産評価手法の確立
・格付けの活用
・不動産投資顧問業の育成
・定期借家権の創設
・流通市場の整備
・不動産特定共同事業の規制緩和
２．不動産証券化への取り組み
不動産の証券化等を活用した都市開発については、不動産の流動化と民間建設投資の活性化を図る観点から、その推進が大きく期待されているところである。
政府においても、本課題の重要性を強く認識するとともに、その推進を積極的に図るため、21世紀をきりひらく緊急経済対策(平成９年11月18日)及び土地の有効利用促進のための検討会議提言(同日)において、不動産の証券化等を活用した優良な都市開発の推進方策を検討することとした。
このため、建設省では、現下の厳しい経済社会情勢を踏まえ、早急な検討を行うこととし、不動産の証券化等の活用による都市開発事業推進委員会を、平成１０年１月に設置した。その後、同年７月に中間報告をまとめたところである。
中間報告では、不動産の証券化の実施に関する問題点について議論を深めた。特に、SPC法の施行を控え、都市開発事業のディスクロージャーの内容について議論が交わされ、具体的な基準について研究会での結論をまとめた。
・不動産の証券化等による都市開発事業推進委員会の開催について（平成１０年１月）
・ 不動産の証券化等の活用による都市開発事業推進委員会（中間報告）（平成１０年７月１７日）
不動産の証券化については、建設省では，昭和６３年から都市開発における不動産の証券化に関する研究会を設け、検討を重ね、平成元年に中間報告を、平成３年に最終報告をまとめたところである。
これを受けて、その後、平成６年に「不動産特定共同事業法」が制定されたところである。
(1)都市開発における不動産の証券化に関する研究会（昭和６３年から平成３年）
・都市開発の推進と不動産の証券化ー都市開発事業の動向に対応した新たなファイナ
ンスシステム （都市開発における不動産の証券化に関する研究会最終報告・平成３年４月１１日）
・都市開発の推進と不動産の証券化ープロジェクト推進のための新たなファイナンス
システムとその可能性（都市開発における不動産の証券化に関する研究会中間報告・平成元年１１月２７日）
