都市計画運用指針

　

　

　

　

　

　

　

　

国土交通省

　

（平成１３年８月２４日現在）

　

　

　

　

　

　

　

　

運用指針目次

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

�T．運用指針の策定の趣旨

　

�U．運用指針の構成

　

�V．都市計画制度の運用にあたっての基本的考え方

　

　�V−１　都市計画の意義

　

　�V−２　運用にあたっての基本的考え方

　　１．総合性、一体性の確保

　　２．都市計画区域の指定

　　３．マスタープランの策定

　　４．都市の将来像を実現するための適切な都市計画の選択

　　５．適時適切な都市計画の見直し

　　６．情報開示の促進

　

　�V−３　土地利用について

　　１．区域区分制度の適切な運用

　　２．市街地における用途の適正な配置その他適切な土地利用の実現

　　３．市街地の外における都市的土地利用への対応

　

　�V−４　都市施設、市街地開発事業について

　　１．都市施設を都市計画に定める基本的考え方

　　２．区域区分と都市施設の関係

　　３．市街地開発事業の都市計画の策定の基本的考え方

　

　�V−５　自然的環境の整備又は保全について

　　１．都市における自然的環境の整備又は保全の意義

　　２．都市計画を定めるにあたっての基本的考え方

　　３．区域区分と自然的環境に関する都市計画との関係

　

　�V−６　開発許可制度について

　　１．開発許可制度の意義

　　２．市街化調整区域における開発許可の在り方

　　３．良質な宅地水準の確保

　　４．審査基準の明確化等

　　５．許可不要の開発行為について

　

　

�W．都市計画制度の運用のあり方

　

　�W−１　都市計画区域及びマスタープラン

　

　　�W−１−１　都市計画区域

　

　　　１．都市計画区域の指定に関する基本的な考え方

　　　２．都市計画区域を指定する地域の選定

　

　　�W−１−２　マスタープラン

　

　　　１．都市計画区域マスタープラン

　　　（１）基本的考え方

　　　（２）都市計画の目標

　　　（３）区域区分の決定の有無及び区域区分を定める際の方針

　　　（４）主要な都市計画の決定の方針

　　　２．市町村マスタープラン

　　　（１）基本的考え方

　　　（２）配慮すべき事項

　　　（３）住民の意向反映、周知等

　

　�W−２　都市計画の内容

　

　　�W−２−１　土地利用

　

　　　Ａ．準都市計画区域

　　　Ｂ．区域区分

　　　Ｃ．都市再開発方針等

　　　Ｄ．地域地区

　　　　１．用途地域

　　　　２．特別用途地区

　　　　３．特定用途制限地域

　　　　４．高層住居誘導地区

　　　　５．高度地区

　　　　６．高度利用地区

　　　　７．特定街区

　　　　８．美観地区

　　　　９．臨港地区

　　　　10．駐車場整備地区

　　　　11．風致地区

　　　　12．緑地保全地区

　　　　13．生産緑地地区

　　　　14．歴史的風土特別保存地区等

　　　Ｅ．促進区域

　　　Ｆ．遊休土地転換利用促進地区

　　　Ｇ．地区計画

　　　Ｈ．再開発地区計画等

　　　Ｉ．住宅地高度利用地区計画

　

　　�W−２−２　都市施設

　

　　　�T）都市施設全般にわたる事項

１．都市施設に関する都市計画の基本的考え方

２．都市施設に関する都市計画の見直しの考え方

３．環境・景観への配慮

４．都市施設の立体都市計画

５．都市施設を都市計画決定する際の配慮事項

　

　　　�U）施設別の事項

　　　　Ａ．交通施設

　　　　　Ａ−１．交通施設全般

　　　　　　１．交通体系の基本的考え方

　　　　　　２．都市圏の交通施設に関する都市計画の考え方

　　　　　　３．都市計画区域マスタープラン、市町村マスタープランへの位置付け

　　　　　　４．地区の交通施設に関する都市計画の考え方

　　　　　Ａ−２．道路

　　　　　　１．都市における道路の機能と道路種別

　　　　　　２．道路の都市計画の考え方　

　　　　　　３．道路の都市計画の取扱い

　　　　　Ａ−３．都市高速鉄道

　　　　　　１．都市高速鉄道の都市計画の考え方

　　　　　　２．都市高速鉄道の都市計画の取扱い

　　　　　Ａ−４．自動車駐車場・自転車駐車場

　　　　　　１．自動車駐車場の都市計画の考え方

　　　　　　２．自動車駐車場に関する都市計画の取扱い

　　　　　　３．自転車駐車場の都市計画の考え方

　　　　　　４．自転車駐車場に関する都市計画の取扱い

　　　　　Ａ−５．自動車ターミナル

　　　　　　１．自動車ターミナルの都市計画の考え方

　　　　　　２．自動車ターミナルの都市計画の取扱い

　　　　　Ａ−６．その他交通施設

　　　　　　１．その他交通施設について

　　　　　　２．通路

　　　　　　３．交通広場

　　　　Ｂ．公園、緑地等の公共空地

　　　　　　１．公共空地の都市計画の考え方

　　　　　　２．公共空地の都市計画の変更

　　　　　　３．区域区分その他の関連する制度との関係

　　　　　　４．民間事業者に係る公園等の整備の方針

　　　　Ｃ．供給処理施設

　　　　　Ｃ−１．下水道

　　　　　　１．下水道の都市計画の考え方

　　　　　　２．下水道の都市計画の取扱い

　　　　　Ｃ−２．汚物処理場、ごみ焼却場、その他の廃棄物処理施設

　　　　　　１．廃棄物処理施設の都市計画の考え方

　　　　　　２．廃棄物処理施設の計画にあたっての留意事項

　　　　　Ｃ−３．その他の供給施設

　　　　　　１．その他の供給施設について

　　　　　　２．地域冷暖房施設

　　　　Ｄ．河川及び防水、防砂、防潮の施設

　　　　　１．河川の都市計画の考え方

　　　　　２．河川等の都市計画の取扱いについて

　　　　　３．防水、防砂、防潮の施設の取扱い

　　　　Ｅ．教育文化施設、社会福祉施設

　　　　Ｆ．一団地の住宅施設

　　　　Ｇ．一団地の官公庁施設

　　　　Ｈ．流通業務団地

　

　　�W−２−３　市街地開発事業

　

　　　１．市街地開発事業の都市計画の考え方

　　　２．他の都市計画との関係等

　　　３．市街地開発事業の都市計画の見直し

　

　

�X．都市計画決定手続等

　

　　　１．都市計画決定手続に係る基本的考え方

　　　２．個別の都市計画決定手続等について

　

（参考）「都市計画運用指針」改正経緯

　

（参考）「開発許可制度運用指針」へ

　

　

　

　�T．運用指針の策定の趣旨
　

　

　現行の都市計画法は、昭和３０年代後半からの高度成長の過程で、都市への急速な人口・諸機能の集中が進み、市街地の無秩序な外延化が全国共通の課題として深刻化していた社会経済状況を背景に、線引き制度、開発許可制度等の導入を骨格として昭和４３年に制定されたものである。以来、基本的には都市計画制度の運用の面においても、こうした新たな枠組みに対応して、スプロールの防止を図る一方、計画的な新市街地の開発・誘導に重点が置かれるなど、集中する人口や諸機能を都市内でいかに適正に配置するかという考え方が反映された運用の積み重ねが行われてきたものといえよう。

　しかしながら、都市をめぐる社会経済状況は大きく変化してきている。人口については、少子高齢化の急速な進行により、都市への人口集中は全国的には沈静化してきており、一般的には都市の外へ向かった開発圧力も小さくなってきている。また、産業の立地については、交通・通信網の整備とモータリゼーションの進展等に伴い、立地上の制約条件がなくなってきている。さらに、質の高い住まい方、自然的環境や景観の保全・創出に対する国民的意識も高まってきている。

　こうした、いわば都市化の時代から安定・成熟した都市型社会への移行という状況に対応するために、今般、都市計画法の改正が行われたところであるが、都市計画制度は実際に使われてこそ有効に機能するものであることからすれば、今後の運用は、上に述べた今回の改正の背景である社会経済環境の変化に的確に対応して行われることが望まれる。そのためには、制度の企画・立案に責任を有する国として、今回の改正を含め、都市計画制度全般にわたっての考え方を参考として広く一般に示すことが、地方公共団体の制度の趣旨に則った的確な運用を支援していくうえでも効果的である。

　

　もとより都市計画制度の運用は、自治事務として各地方公共団体自らの責任と判断によって行われるべきものであるが、都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与するという目的を達成するために、

各地方公共団体が適切に都市計画制度を活用することを求めているところである。本指針は、国として、今後、都市政策を進めていくうえで都市計画制度をどのように運用していくことが望ましいと考えているか、また、その具体の運用が、各制度の趣旨からして、どのような考え方の下でなされることを想定しているか等についての原則的な考え方を示し、これを各地方公共団体が必要な時期に必要な内容の都市計画を実際に決め得るよう、活用してもらいたいとの考えによるものである。

　また、本指針はこうした考え方の下に策定するものであることから、地域の実情等によっては、本指針で示した原則的な考え方によらない運用が必要となる場合もあり得るが、当該地域の実情等に即して合理的なものであれば、その運用が尊重されるべきである。

　

　なお、本指針は、上記の趣旨を全うすることにとどまらないものであり、都市整備に関して国が行う各種の施策支援についても、今後、上記の趣旨を踏まえ、この指針の考え方に沿って行われるべきものと考えている。

　

（注）本指針の策定の趣旨は､本章に示したとおりであり、地方自治法第２５４条の４の規定に基づき行う技術的な助言の性格を有するものである。したがって、都市計画法第１８条第３項の規定に基づき都道府県が決定する都市計画について国土交通大臣が協議を受ける場合に、当該都市計画が同意をすべきものであるかどうか国土交通大臣が判断する視点を示しているものではない。

　

　�U．運用指針の構成
　

　

　�Tに掲げた運用指針の策定の趣旨に照らし、本指針は以下の三部から構成している。

　

　○都市計画制度の運用にあたっての基本的考え方

　　今後の都市のあり方を踏まえ、土地利用、都市施設等の都市計画制度をいかに活用　していくことが望まれるか、制度の企画・立案に責任を有する国としての基本的な考　え方を示すもの。

　

　○都市計画制度、手続の運用のあり方

　　適時適切に具体の都市計画制度、手続が運用されるよう、個々の都市計画の決定、　変更等にあたって参考となる考え方、基準をわかりやすく示すもの。その意味で、地　方公共団体の実際の判断に十分役立つよう、具体的な数値等を例示することにより、　よりわかりやすい形で示すことに留意したところ。

　

　○個別政策課題への対応

　　社会経済状況の変化を踏まえ、都市の抱える諸課題を個別にとりあげ、都市計画的　視点からする対応の基本的な考え方を明示すること等により、各地方公共団体が目指　すべき都市像を実現するための取り組みを支援しようとするもの。（別途、順次本指　針に追加される。）

　

　

　本指針においては、都市計画制度のうち、今後、地方公共団体の都市計画で活用されることが多いと想定されるもの及び国として積極的に活用される必要があると考えるものについて指針を示したところであり、今後、必要に応じて追加がなされて行くものである。

　また、今後、各地方整備局や地方公共団体に対するアンケート調査等により、都市計画の運用実態を把握のうえ、都市計画の運用上の課題を整理し、これを毎年社会資本整備審議会都市計画分科会に対して報告を行うこととし、必要に応じて、本指針の改訂を行うこととする。また、都市計画制度の改正があった場合には、適宜本指針の改訂を行うものである。

　

（注）本指針の語尾等の表現について　

本指針に記述されている各事項間には当該事項によるべきとする考え方に差異があることから、次のような考え方で記述している。

�@〜べきである。〜べきでない。

　法令、制度の趣旨等から記述された事項による運用が強く要請されると国が考えているもの。

�A〜ことが望ましい。〜ことは望ましくない。

　制度の趣旨等から、記述された事項による運用が想定されていると国が考えているもの。

�B〜ことが（も）考えられる。

　記述された事項による運用を国が例示的に示したもの。

　

　�V．都市計画制度の運用にあたっての基本的考え方
　

　

�V−１　都市計画の意義

　

　都市計画は都市内の限られた土地資源を有効に配分し、建築敷地、基盤施設用地、緑地・自然環境を適正に配置することにより、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保しようとするものである。

このためには、様々な利用が競合し、他の土地の利用との間でお互いに影響を及ぼしあうという性格を有する土地について、その合理的な利用が図られるよう一定の制限を課する必要があるが、都市計画はその根拠として適正な手続に裏打ちされた公共性のある計画として機能を果たすものである。

従って、都市計画は制限を通じて都市全体の土地の利用を総合的・一体的観点から適正に配分することを確保するための計画であり、土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画を定めることを通じて都市のあり方を決定する性格をもつものといえる。

安定成熟した都市型社会にあっては、全ての都市がこれまでのような人口増を前提とした都市づくりを目指す状況ではなくなってきており、都市の状況に応じて既成市街地の再構築等により、都市構造の再編に取り組む必要があるが、その取り組みにおいては他の都市との競争という視点に立った個性的な都市づくりへの要請の高まりに応えていかなければならない。さらには、幅広く環境負荷の軽減、防災性の向上、バリアフリー化、良好な景観の保全・形成等、都市が抱える各種の課題にも対応していく必要性が高まってこよう。このため、各地方公共団体にあっては地域の実情を十分踏まえつつ、これまで以上に都市計画を積極的に活用することが求められる。

　

�V−２　運用にあたっての基本的考え方

　

１．総合性、一体性の確保

　

　都市計画は農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保するために定められるものであり、この目的の実現に向け、必要と考えられる事項の全てに配慮して、個々の都市計画が総体として定められるものでなければならない。また、定められる個々の都市計画の内容も、土地利用規制と都市施設の計画との連携等、一体のものとして効果を発揮しうるよう総合的に決められることが必要である。

　このように都市計画の総合性、一体性が確保されることにより、公的セクターを主とした公共施設等の基盤整備と、民間セクターを主とした建築活動が、バランスよく進むことで都市の健全な発展と秩序ある整備の実現を期そうとするものである。

　

　上記の意味で、都市計画は、総合性、一体性が確保されなければならないが、都市は固定的でなく、社会経済状況の変化の中で変化するものである以上、目指すべき都市像を実現するために、不断に変更も含めて新たな都市計画が決定されていくという動的な性格を有していなければ、その機能が十分に果たされるものではないと言えよう。そして、新たな都市計画の決定は、総体としての都市計画という観点から、その都度、総合性、一体性が確保されているか吟味されるべきものである。特に、今後の安定、成熟した都市型社会では、限られた都市空間について、いかに地域の実情にあわせてその利用の適正な配分を確保して行くかとの視点が重視されてくるものと考えられ、これまで以上に都市計画の総合性、一体性の確保に意を用いて行く必要がある。

　

２．都市計画区域の指定

　

「一体の都市として総合的に整備、開発及び保全」すべき都市計画区域は、都市計画を策定する区域の単位となるものであり、その指定が適切に行われることが各都市計画制度の適切な運用の前提となるものである。その指定にあたっては、必ずしも行政区域単位でとらえるのではなく現実の市街地の広がりや住民の生活圏域なども考慮し、現在及び将来の都市活動に必要な土地や施設が、相当程度その中で充足できる範囲で設定すべきである。この際、一体の都市として整備、開発又は保全する必要のない土地は都市計画区域に含めるべきではないが、近年、商業施設やレジャー施設などの大規模施設等が郊外部の土地や山間部などに散発的に立地する事例も見受けられることから、これらに適切に対応できるような都市計画区域の指定に留意するべきである。

　

３．マスタープランの策定

　

　（マスタープランに要請される役割）

都市計画は、その目的の実現には時間を要するものであることから、本来的に長期的な見通しをもって定められる必要がある。

　また、個々の都市計画の決定にあたっては、その必然性、妥当性が説明される必要があるが、これが総体としての都市計画の一部を構成するものである以上、将来の目指すべき都市像との関係を踏まえ、総合性、一体性の観点から常に検証されなければならない。

　このため、都市計画法（昭和４３年法律第１００号。以下「法」という。）第６条の２の規定に基づく都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（以下「都市計画区域マスタープラン」という。）、法第１８条の２の規定に基づく市町村の都市計画の基本方針（以下「市町村マスタープラン」という。）においては、それぞれ住民に理解しやすい形であらかじめ長期的な視点に立った都市の将来像を明確にし、その実現に向けての大きな道筋を明らかにしておくことが、極めて重要であり、そうした機能の発揮こそマスタープラン（「都市計画区域マスタープラン」及び「市町村マスタープラン」をいう。以下同じ。）に求められているといえよう。

　マスタープランにおいて、どのような都市をどのような方針の下に実現しようとするのかを示すことにより、住民自らが都市の将来像について考え、都市づくりの方向性についての合意形成が促進されることを通じ、具体の都市計画が円滑に決定される効果も期待しうるものである。

　

（都市計画区域マスタープランと市町村マスタープランの関係）

　都市計画区域マスタープランは、一体の都市として整備、開発及び保全すべき区域として定められる都市計画区域全域を対象として、都道府県が一市町村を超える広域的見地から、区域区分をはじめとした都市計画の基本的な方針を定めるものである。

　一方、市町村マスタープランは、都市計画区域マスタープランに即し、都市計画区域内の各市町村の区域を対象として、住民に最も身近な地方公共団体である市町村が、より地域に密着した見地から、その創意工夫の下に、市町村の定める都市計画の方針を定めるものである。

　上記のような両マスタープランの趣旨からすると、都市計画区域マスタープランにおいては、広域的、根幹的な都市計画に関する事項を主として定め、市町村マスタープランにおいては、地域に密着した都市計画に関する事項を主として定めることが要請される。しかし、両マスタープランともに都市の将来像とその実現に向けての道筋を明らかにしようとするものであり、そのために必要であれば記載事項を策定主体の判断で追加することは認められるべきである。ただし、自らが決定権限を有していない事項を記載するにあたっては、決定権限を有する者との間で必要な調整が図られるべきであり、都道府県と市町村の間で意見聴取、案の申し出等を行うことを通じて調整が図られるべきである。

　

（都市計画区域マスタープランの対象期間）

　都市計画区域マスタープランは、その要請される役割からすれば、基本的には、長期的にみて安定が求められる。

　また、都市計画区域マスタープランに即して定められることとなる具体の都市計画は、それが総体として、都市施設整備、市街地開発事業とあわせて、民間セクターの建築活動に対する規制、誘導により目指すべき都市像を実現しようとするものであり、建築物の更新間隔等を勘案すれば、都市計画区域マスタープランにおいては、おおむね２０年後の都市の姿を展望したうえで、都市計画の基本的方向は定められることが望ましい。

　但し、市街化区域のうち、おおむね１０年以内に市街化を図るべき区域に関連する事項（市街化区域の規模等）については、その趣旨に鑑み、おおむね１０年後の将来予測を行ったうえで定められることが望ましい。

　また、都市施設、市街地開発事業については、優先的におおむね１０年以内に整備するものを整備の目標として示すことが望ましい。

　

（マスタープランの記載事項）

　上記のような考え方に立てば、マスタープランの対象期間は相当長期間となることから、マスタープランに詳細な計画内容を記述するには限界がある。また、従前の、線引きに伴う「整備、開発又は保全の方針」においては、個々の都市計画に関する記述の羅列となっているものが多く見られたが、上記のようなマスタープランに要請される役割からすると、マスタープランにおいては、どのような方針でどのような都市を作ろうとしているのかを地域毎の市街地像等で示すとともに、主要な土地利用、都市施設、市街地開発事業について将来のおおむねの配置、規模等を示し、住民が将来の大まかな都市像を頭に描きつつ、個々の都市計画が将来の都市全体の姿の中でどこに位置付けられ、どのような役割を果たしているかを理解できるようにすることが望ましい。

　

（マスタープランの見直し）

　前述のように、マスタープランは長期的に安定が求められるものであるが、これは、長期的な視点に立った都市の将来像を明確にし、その実現に向けての大きな道筋を明らかにしておくというマスタープランの持つべき基本的性格からくるものである。

　しかし、今後、一定の需要が前提となる大規模開発計画等が、都市の将来像を決定する性格を有しながら、かつての右肩上がりの時代のように計画内容や波及効果等の見通しが直ちには立たないことから、その方向性を決められず、マスタープランに記載することが困難である等、マスタープランの策定段階でその都市の将来像やその実現に向けた大きな道筋を決定するには限界がある場合が増加することが見込まれる。

　また、予定したプロジェクトの大幅な変更や予定していなかったプロジェクトの決定等マスタープラン策定段階には想定していなかったような状況が発生することも考慮する必要がある。

　従って、今後のマスタープランには、策定後の状況の変化を受けて適切な政策判断が可能となるような弾力性も必要となる場合が増加すると考えられる。こうした要請に応えるため、策定時点である程度見通しが可能な事項について記載をし、その後、ある程度明確な見通しが立った事項を追加する等記述内容に弾力性を持たせる、あるいは部分的改訂を機動的に行う等の対応を視野に入れてマスタープランの策定を行い、そのフォローアップを行うことが望ましい。

　

４．都市の将来像を実現するための適切な都市計画の選択

　

都市内の土地は、道路、公園等の公共施設、その整備を前提とする建築物等の敷地及び保全すべき緑地等に大別されるが、基本的には公共施設の整備は公的セクターがあたり、建築物等の建築は民間セクターがあたるとの官民の役割分担の下で、都市の将来像の実現に向けた都市の整備、開発及び保全を図るため、適切に具体の都市計画を選択していくことが必要である。

土地利用計画は、一定のひろがりのある市街地や地域について、それぞれのおおまかな将来像を示し、個別の建築活動の規制誘導を通じて、その実現を図ることを役割としているが、主として民間の建築行為、開発行為を前提とするところからその時々の経済状況の影響を受けるとともに、基本的に目的の実現には時間を要すること、きめ細かい対応でなく大枠での誘導にならざるを得ないこと、また、規制内容についても、住民の理解を得ることとの関係で限界があり、特に地区計画等詳細な土地利用計画の策定は、地道な努力の裏打ちが必要とされること等に特性があるといえる。

都市施設は、円滑な都市活動の確保と良好な都市環境の保持の役割に加え、都市の骨格を形成し、市街地を性格づけることに効果を持つが、一団地の住宅施設などの面的な施設以外は、それ自体で良好な市街地の形成が図られる性格のものではない。

　市街地開発事業は、まちづくりのきめ細かいところまで計画して実現することが可能で、積極的なまちづくりの手法としては最も有効であるが、全ての市街地に事業を展開することは事実上困難である。特に、都市の再構築に向け、既成市街地の再編整備を行う場合は、住民合意の形成、権利関係の調整などにより多くの時間と労力がかかり、重点的な取り組みが一層必要とされる。

　また、都市施設及び市街地開発事業は、都市計画決定のみでは都市の将来像の実現のための役割を果たすことはできず、着実に整備され、または施行されてはじめてその役割を果たしうるものである。

　

こうしたことを踏まえれば、目指す都市の将来像の実現は、単一の制度のみにより完成しうるものではないと考えるべきであり、各都市計画制度の特性を活かしつつ、総合的、一体的な都市計画の適用が考えられるべきである。例えば、良好な戸建て住宅地の形成は、土地区画整理事業により積極的に市街地を作り出す方策、地区計画により地区施設の計画と建築の規制を行い、民間の建築活動の展開とともに順次実現していく方策、道路、公園などの公共施設を先行整備したうえで低層住居専用地域が持つ規制メニューにより、建築物の形態規制を通じて市街地の更新を待つ方策などが考えられる。

それぞれの地域や地区で、いかなる都市計画により望ましいまちづくりを実現するかは、各都市計画制度の役割と特性を踏まえ、財政その他の資源、都市全体における相対的な優先順位等の観点から総合的・一体的に検討されるべきである。

　

５．適時適切な都市計画の見直し

　

　都市計画は、法第２１条に変更に関する規定があるとおり、社会経済状況の変化に対応して変更が行われることが予定されている制度であり、基礎調査の結果や社会経済状況の変化を踏まえて、変更の必要性が吟味されるべきものである。

　しかし、一方で、都市計画施設の整備、市街地開発事業の実施、土地利用の規制・誘導を行って、目指すべき都市像を実現するためには、相当程度長期間を要することから、都市計画には一定の継続性、安定性も要請される。

　したがって、都市計画の変更を検討するにあたっては、その都市計画の性格を十分に踏まえる必要があり、例えば、根幹的都市施設等継続性、安定性の要請が強いと考えられるものについては、その変更はより慎重に行われるべきである。ただし、このような都市計画についても、都市計画決定当時の計画決定の必要性を判断した状況が大きく変化した場合等においては、変更の理由を明確にした上で変更することも考えられる。

　

６．情報開示の促進

　

具体の都市計画は、都市の将来像を実現するためのものであるが、その決定に住民の理解が得られ、その内容がルールとして受け入れられるためには、住民が、都市の将来像が望ましいものであること、その実現のために総合的、一体的に都市計画を進める必要があること、具体の都市計画の目的、内容等が適切であることについて理解することが必要である。このことは、都市計画決定手続の円滑化を図り、都市計画の内容を円滑に実現する上で重要である。

そのためには、都市計画における情報開示を促進し、住民が都市の将来像と具体の都市計画を常に確認、理解する機会を得ることを可能とすることが必要である。

このため、都市計画の図書として作成されている総括図、計画図、計画書について、可能な限り、常に住民が容易に閲覧・入手が可能な状態にしておくことが望ましい。この場合、地域の実情に応じて、都市計画情報の整備（デジタル化を含む。）、都市計画図書の管理の充実、都市計画情報センターの設置等の措置をとることが望ましい。

また、都市計画決定にあたり住民に示す都市計画の理由の記述については、当該都市計画の都市の将来像における位置づけについて説明することが望ましい。この場合、具体の都市計画が即地的に決定され、土地利用制限を課するものであることに鑑み、当該都市計画の必要性、位置、区域、規模等の妥当性についてできるだけわかりやすく説明するべきである。

　

�V−３　土地利用について

　

１．区域区分制度の適切な運用

　

（区域区分の意義）

　市街化区域と市街化調整区域の区分（以下「区域区分」という。）は、無秩序な市街地の拡大による環境悪化の防止、計画的な公共施設整備による良好な市街地の形成、都市近郊の優良な農地との健全な調和等、地域の実情に即した都市計画を樹立していく上で根幹をなすものである。

　一方、区域区分は、これを前提として他の都市計画の内容が連動して決定されるものであることから、適正な権利制限という視点に立って、その必要性について厳密に検討すべきである。

　

（区域区分の考え方）

　区域区分の要否の判断及び区域区分を定めるにあたっての判断は、「無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図る」という目的を達成するため、以下の視点から行うことが望ましい。

　

（１）市街地の拡大の可能性

　人口及び産業の動向及びそれにより発生する新たな都市的土地利用の需要を適切に見通すとともに、市街地内の土地利用の現況を把握し、市街地の再編の必要性を加味したうえで、将来の都市的土地利用の需要と比較し、増加人口が現状の市街地で収容しきれないことが明らかである、あるいは産業が必要とする新たな土地が市街地内に確保できる見通しがないなど、周辺の土地を大量に都市的土地利用に転換せざるを得ない状況が生じる可能性が高いかどうかについて考慮すべきである。

　

　上記の視点から区域区分の要否の判断及び区域区分を定める場合の市街化区域の面積の算定を行うにあたっては、従来より、土地利用計画の目標年次（おおむね１０年後）までの人口増加予測、市街地の人口密度の変化予測又は計画的な市街地の再編整備による人口の市街地内での移動、産業の見通しなどを根拠としてきた（いわゆる人口フレーム方式。）。

　最近では、人口増加が鈍化する一方で、郊外部の土地の都市的土地利用への転換は減少しない状況も生じているところであるが、住まい方の変化や地域の住宅事情の特殊性、地区・街区の再編整備による市街地内での人口移動の見込みなどをもとに、市街地拡大の必要性についての説明力を有する人口フレーム方式を、今後とも区域区分の要否の判断及び市街化区域の設定の基本とすることは、妥当である。

　

（２）良好な環境を有する市街地の形成

　市街地における公共施設整備の進捗状況などを勘案し、まとまりのある良好な市街地を形成するため、都市的土地利用の拡散を制限する必要があるか否か、必要ある場合には、土地区画整理事業等の事業の実施あるいは地域地区や地区計画による規制、誘導のみで足りるかを検討すべきである。

　

　都市の健全な発展を図るためには、まとまりのある良好な市街地を形成することが基本であり、市街地が一定のまとまりを持たない場合、道路、下水道等の地域住民の生活に直結する公共施設の整備が非効率になる。また、都市的土地利用と農地等が混在する場合、相互に居住環境や生産環境に悪影響を及ぼすおそれがあるとともに、農地等にあっては、宅地化を誘発し、結果として、都市計画上も評価しうる優良な農地の喪失につながるおそれがある。

　このため、区域区分は、市街地がどのように形成されるかの見通しに立って判断されるべきである。

　

　さらに、区域区分を行った都市計画区域において、市街化区域周辺部で、地域の実情により、農地等に介在する形での市街化が見込まれる場合には、市街化区域へ編入することが適当か、あるいは法第３４条第８号の３に定める開発許可に係る条例によるべきかを適切に判断するべきである。

　

（３）緑地等自然的環境の整備又は保全への配慮

　市街地の縁辺部や外部に、緑地その他の自然資源が存する場合、この土地利用を保全していくことが、都市計画としても積極的に意義を見いだせるものであるかを考慮すべきである。

　

　都市計画区域内の農地や森林は、都市に残された貴重な緑の資源として保全すべきであり、都市的土地利用と農林業的土地利用を対立してとらえ、いたずらに農地や森林を蚕食していく姿勢は好ましくない。

　もとより、農地や森林については、農林業政策の観点から個別法令による土地利用規制がされており、都市計画区域内にこれらが存する場合には、都市計画とこれらの制度との調整に配慮し、優良な農地等との健全な調和を図るべきである。

　

　これらの考え方の下で、都市計画区域のうち、農林業上その他の土地利用規制等により市街化することが想定されない土地の区域以外の区域にある土地について、都市計画区域の人口及び産業の将来の見通し、市街地における建築物の密度構成の動向等を総合的に勘案して、都市的土地利用への転換の適否を明らかにする方法も考えられる。このような方法による調整が他法令による土地利用規制がなされていない土地の区域全体について可能であれば、単に人口増加を根拠としなくとも、市街化区域の設定等が可能となると考えられる。市街地拡大の速度が鈍化している都市計画区域において、このような方法を試行的に検討し、その積み重ねにより、農林漁業との調和を図りつつ、人口の将来の見通しに加え産業の動向や市街地整備の状況及び市街地内の低未利用地の賦存状況等も総合的に勘案した区域区分の決定方法が確立されるものと考えられる。

　

（区域区分の廃止について）

　人口や産業活動の著しい拡大が予測されず、市街地内に相当の低密度利用地が存在する場合などでは、区域区分の必要性が薄いと考えられるが、現に区域区分を行っている都市計画区域においてこれを廃止する場合には、再度の区域区分を行うことは事実上相当の困難を伴うものであることから、市街地が再び急速な拡大を示す要因がないかを慎重に検証するとともに、開発行為が従前の市街化調整区域に拡散する可能性、また、そのことがもたらす市街地形成への影響を慎重に見極めるべきである。そのうえで、区域区分を必要とする状況がなくなったと判断される場合には、速やかにこれを廃止すべきである。この場合、現に市街化されておらず、当分の間営農が継続することが確実と認められるなど、本来用途地域を指定し、市街地の将来像を示す必要性が乏しい土地の区域については、用途地域を併せて廃止することが望ましい。

　なお、区域区分を廃止する場合、従前市街化調整区域であった区域等のうち、他法令による土地利用規制がなされていない土地の区域について、良好な環境の形成または保持を図るため、積極的に用途地域、特定用途制限地域、地区計画等の指定を検討すべきである。

　

　

２．市街地における用途の適正な配置その他適切な土地利用の実現

　

　市街地における土地利用は、マスタープランにおいて、目指すべき市街地像を明らかにしたうえで、その実現のため、用途地域を基本としつつ、土地利用に関する各種制度を積極的に適用すべきである。

　しかし、現に指定されている用途地域の中には、単に現状の土地利用を追認し既存不適格を生じさせない程度の消極的な意味しか持たないものも見受けられ、最低限度の市街地環境を確保する効果はあるものの、適正な用途の配分を実現し、積極的に望ましい市街地像の実現を誘導しようとする用途地域の目的からみて、不十分な面もある。

　用途地域は、地域ごとのまちづくりの将来像にあった内容を定め、市街地の大まかな土地利用の方向を示すものであるが、今後、地域の実情に応じた土地利用を誘導し、望ましいまちづくりを実現するためには、地権者等の意見を反映しつつきめ細かなまちづくりを誘導する手法である地区計画等をより積極的に活用して、街区の状況に合わせてきめ細かく建築物に関する制限及び公共施設の整備の方針を定めることが望ましい。

　

　例えば、中心市街地における用途地域は、市街地の状況、公共施設の整備の状況に照らし、複数の用途の混在を許容し、かつ土地の高度利用_※を促進することを目的として、用途地域の種類の他、容積率、建ぺい率などを選択するとともに、特別用途地区、高度利用地区、高度地区、あるいは再開発地区計画などで、建築物の制限に関する事項や地区施設の計画を付加して、用途地域の補完を行うことが望ましい。また、高度利用地区、再開発地区計画、特定街区等の容積率等の緩和に係る制度について、地域の特性に応じて柔軟な運用を図ることにより、土地の高度利用が促進されるよう措置することが望ましい。このほか、例えば、公共施設の整備とスーパー堤防の整備が併せて実施される地区等については、周辺環境を勘案して土地の高度利用を図ることが考えられる。

　一方、郊外の低層住宅地においては、現状の市街地の密度に大きな変化をもたらすことなく、防火性能の向上、日照、通風などの確保、近隣交通の錯綜の排除等による良好な市街地環境の確保を、個別建築物の更新の積み重ねにより実現できるよう、低層住宅系の用途地域で用意されている容積率、建ぺい率、高さの最高限度などのメニューを適切に選び取るとともに、地域の実情に応じた地区計画等の適用により、必要な建築物の規制の付加や地区施設の確保を行うことが望ましい。

　

　　※（「土地の高度利用」の定義）

　この運用指針において、「土地の高度利用」とは、道路などの公共施設の整備水準が一定以上の土地について、有効な空地の確保、一定以上の敷地規模の確保などにより良好な市街地環境を形成し、土地を効率的に利用することをいう。

　

３．市街地の外における都市的土地利用への対応

　

　価値観の多様化に伴い、居住、就労その他の国民生活に大きな変化が生じており、それが市街地の外の土地利用に大きな影響を及ぼしつつある。

　例えば、居住については、住宅の都心回帰がおこりつつある一方で、優良田園住宅の普及、マルチハビテーションの実現等、住宅の立地が従前に比べ多様化しつつある。 　さらに、就労では、高度情報化の進展などを背景として、在宅勤務、SOHOの普及など、都心部での就労を必要としない勤労者が増える傾向にあり、住宅の立地の多様化にさらに拍車がかかってくるものと予想される。一方、流通・サービスの分野では、モータリゼーションの進展に伴い、大規模小売店舗が郊外部に進出し、中心市街地の疲弊の一因となっていることも事実である。

　新たな都市的土地利用のうち、優良田園住宅など新たな生活様式や非住居地における流通業務施設等都市活動として積極的に受け入れるべきものについては、周辺の土地利用との調和を図りつつ、一定水準の市街地形成を確保するため、例えば地区計画などを積極的に活用して、誘導・支援を図るべきである。

　一方、都市計画区域外、あるいは積極的に都市機能を維持・増進する計画意志のない非線引き都市計画区域の白地地域においては、例えば既存集落の環境や、将来における都市としての整備、開発及び保全に悪影響を及ぼす可能性のある大規模施設等の立地を避けるため、他の法令による土地利用の規制の状況を勘案しつつ、準都市計画区域や特定用途制限地域の指定などにより的確に対応すべきである。

　ただし、これらスポット的な土地利用の制限は、地域の環境を保全する観点、まちづくりの観点から十分な説明がなされるべきで、単に「望ましくない」だけの理由で説明されるべきではない。

　

　

�V−４　都市施設、市街地開発事業について

　

１．都市施設を都市計画に定める基本的考え方

　

（都市施設を都市計画に定める意義）

　

　都市施設は円滑な都市活動を支え、都市生活者の利便性の向上、良好な都市環境を確保するうえで必要な施設であるが、都市施設を都市計画に定めることについては、以下のような意義がある。

　

�@計画段階における整備に必要な区域の明確化

　都市施設の整備に必要な区域をあらかじめ都市計画において明確にすることにより、長期的視点から計画的な整備を展開することができ、円滑かつ着実な都市施設の整備を図ることができる。

�A土地利用や各都市施設間の計画の調整

　都市内における土地利用や、各都市施設相互の計画の調整を図ることにより、総合的、一体的に都市の整備、開発を進めることができる。

�B住民の合意形成の促進

　将来の都市において必要な施設の規模、配置を広く住民に明確に示すとともに、開かれた手続きにおいて地域社会の合意形成を図ることができる。

　

（都市計画に定める都市施設）

　

　都市計画に都市施設を定めるにあたっては、上記の意義を踏まえ、次のように考えることが望ましい。

　

�@道路等の交通施設、公園、下水道等については、従来より都市計画に位置づけ、その整備が図られているところであるが、引き続きこれらの施設については長期的視点から計画的な整備を行う必要があり、また計画調整や地域社会の合意形成を図るため積極的に都市計画に位置づけることが望ましい。

�Aごみ焼却場、産業廃棄物処理施設等については、地域の環境に大きな影響を与える施設であるが、排出者の責任において処理されるものとの考えから民間施設が多い産業廃棄物処理施設をはじめとして、これまで都市計画決定が十分にされていなかった。しかし、近年廃棄物処理がひっ迫した状況にあること等に鑑み、今後、特に公益性の高い施設は、都市計画の手続において土地利用や他の都市施設との計画調整を図るとともに関係者間の合意形成を図るため、積極的に都市計画決定することが望ましい。

�B上記以外の都市施設についても、都市計画に定める意義を踏まえ、必要に応じて都市計画に定めることが望ましい。

　

２．区域区分と都市施設の関係

　

　区域区分と都市施設の関係については、以下の考え方によることが望ましい。

　

（市街化区域）

　市街化区域においては、少なくとも道路、公園、下水道を定めるべきである。道路については自動車専用道路及び幹線街路（交通広場を含む。）、公園については運動公園、総合公園、地区公園、近隣公園及び街区公園、下水道については排水区域、処理場、ポンプ場及び主要な管渠を定めることとし、必要に応じその他の小規模なものを定めることが望ましい。

　

（市街化調整区域）

　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であるので、市街化を促進する都市施設については、これを定めるべきではない。ただし、地域間道路、市街化区域と他の市街化区域とを連絡する道路等や、公園、緑地等の公共空地、河川、処理施設等で市街化を促進するおそれがないと認められるものは定めることができる。また下水道についてはそれ自体では市街化を促進するおそれが少ないものであるので現に集落があり生活環境を保全する必要がある場合等については最小限の排水区域を定めることができる。

　

（非線引き都市計画区域における都市施設の整備）

　非線引き都市計画区域にあっては、用途地域が定められている地域においてはその目標とする市街地像の実現のために必要な都市施設を定めるべきであり、用途地域が定められていない地域においては当該地域の市街化の促進につながるような都市施設を都市計画に定めることは望ましくない。

　

３．市街地開発事業の都市計画の策定の基本的考え方

　

　 土地区画整理事業等市街地開発事業については、市街化区域内及び区域区分が定められていない都市計画区域において用途地域が定められている地域について、計画的かつ良好な市街地を一体的に整備する必要があるときは、積極的に都市計画に定めることが望ましい。

　特に既成市街地においては都市の再生・再構築を図る観点から、土地の高度利用、中心市街地の活性化、密集市街地の改善を図る地区や大規模土地利用転換が見込まれる地区等について適切な市街地開発事業を都市計画に定めることが望ましい。

　一方、従前に比べて都市への人口や経済の集中による市街化の圧力は全国的には減少しており、今後、新市街地において市街地開発事業を都市計画に定めるにあたっては、都市の立地特性等からなお住宅地供給が必要とされているか、公共施設の整備が不十分なスプロール市街地が形成され環境改善が必要とされているか等について慎重に検討を行うことが望ましい。

　

　

�V−５　自然的環境の整備又は保全について

　

１．都市における自然的環境の整備又は保全の意義

　

　都市における自然的環境は、植物とこれが存する空間と水系の複合機能により美しい景観を形成し、温室効果ガスの発生やヒートアイランド現象を緩和するとともに、大震火災等の災害時における避難地や避難路等を形成するなど防災性を向上させ、国民が身近に親しめる多様なレクリエーションや自然とのふれあいの場となり、野生生物の生息・生育環境を確保している。また、自然的環境によって実感される四季の変化は、我が国固有の文化形成に重要な役割を担っている。

　

　近年では、都市部における貴重な緑地_※等の減少や都市住民の環境保全に対する意識の高まりに対応し、都市計画において緑地等の自然的環境を整備又は保全する必要性が高まっている。このため、すべての都市計画において自然的環境の整備（失われた自然的環境の復元を含む。）又は保全に配慮し、必要なものを公園等の都市施設又は緑地保全地区等の地域地区として決定していくことが重要である。

　

２．都市計画を定めるにあたっての基本的考え方

　

　緑地等の自然的環境に関する都市計画を定めるにあたっては、緑地の有する環境保全、レクリエーション、防災、景観形成等の諸機能を効果的に発揮するよう定めることが重要であり、現状の都市におけるこれら諸機能の評価を十分に踏まえつつ、都市の構造、市街化等の土地利用の動向、区域区分や道路等の他の都市計画との関係等を十分勘案したうえで、都市計画区域マスタープランに都市の緑の将来像を位置付け、これに即して個別の都市計画を定めるべきである。特に、住民に身近な都市計画をきめ細かく定めるため、市町村マスタープラン、都市緑地保全法（昭和４８年法律第７２号）第２条の２に基づく「緑地の保全及び緑化の推進に関する基本計画」（以下「緑の基本計画」という。）を活用するべきである。この場合、都市の美観風致を維持するための樹木の保存に関する法律（昭和３７年法律第１４２号）に基づく保存樹又は保存樹林、市民緑地、緑地協定、屋上緑化、市民農園等、関連する制度との連携又は役割分担を踏まえて計画するべきである。

　

　また、近年の国民のレクリエーションに対するニーズの多様化・高度化、各世代にわたる自由時間の増大、高規格幹線道路網の整備等を背景にした非日常的かつ広域的なレクリエーションニーズに対応する公園等の公共空地、及び首都圏、近畿圏の近郊緑地保全区域のうち、地域の住民の健全な心身の保持及び増進又はこれらの地域における公害若しくは災害の防止の効果が著しい等の土地を指定する近郊緑地特別保全地区は、一の都市計画区域をこえる広域的な観点からその配置を計画するべきである。

　

　さらに、都市の周辺部において都市の背景となるような景観を構成し砂防等の防災上の機能も有する緑地、ヒートアイランド現象を緩和するよう海洋部や森林の冷気を市街地に導入する「風の道」となる緑地、あるいは都市における野生生物の生息、生育地となる緑地は、河川空間も含めた連続性を確保する必要がある。この場合、公園等の公共空地と緑地保全地区、風致地区等の地域地区とが連続し、あるいは一体となって、相互に効用を高め合うよう総合的に計画し、これに即した都市計画決定を進めることが重要である。

　

　加えて、歴史的建造物、遺跡等と一体となった重要な緑地、あるいは伝統的又は文化的に重要な意義を有する緑地は、緑地保全地区又は風致地区に指定することにより保全するとともに、必要に応じ歴史的文化的資産と一体となった緑地を公園等の公共空地として決定し、地域の歴史、文化にふれあう場としての整備を図るべきである。特に、我が国往時の政治、文化の中心たる古都において歴史的に意義のある建造物、遺跡等が周囲の自然的環境と一体となって古都における歴史的風土を形成している場合には、歴史的風土特別保存地区に併せ風致地区制度を活用し、適切な保全を図るべきである。

　

３．区域区分と自然的環境に関する都市計画との関係

　

（１）市街化区域

　

　市街化区域においては、長寿・高齢社会の到来と自由時間の増大の中で、都市住民の余暇活動や健康づくりのため等の日常的なレクリエーションニーズに対応する公園等の公共空地を決定し整備するとともに、市街地に残存し身近な環境の維持改善に資する緑地は緑地保全地区に指定して保全するべきである。特に、既に市街地を形成している区域のうち、中心市街地においては、働く人々や訪れる人々の安らぎや交流の場として、密集市街地においては、防災性、居住環境の向上のために、不足している公園等の公共空地を積極的に決定し整備するべきである。また、優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域においては、市街地開発事業や開発許可制度の適正な運用とともに、公園等の公共空地の決定と整備、緑地保全地区又は風致地区の指定による緑地の保全により、自然的環境が良好に維持された緑豊かな市街地を形成するべきである。

　

　特に、大震火災等の災害時の市街地における避難地・避難路・広域防災拠点や延焼防止帯になる公園等の公共空地、公害の防止、石油コンビナート等に係る災害の防止、廃棄物処理施設等の周辺の生活環境の改善等に資する緑地等の公共空地については、都市の安全性の向上のために積極的に決定し、整備するべきである。これらの公共空地は、平常時にも都市住民のレクリエーションニーズに対応した役割を発揮するものとすることが重要である。

　

　また、市街化区域において農林漁業と調和した良好な都市環境の形成に資する一団の農地等については、地域の実情に応じた都市計画決定権者の判断により、生産緑地地区に指定し適正な保全を図るべきである。

　

（２）市街化調整区域

　

　市街化調整区域には、災害の発生のおそれのある土地、優良な集団農地、優れた自然の風景を維持する等の土地の区域があるが、この土地の区域において特に良好な自然的景観を維持すべき土地については、関係法令に基づく諸制度との適正な連携又は役割分担に留意しつつ、風致地区制度を活用して風致の維持を図るべきである。また、風致又は景観が優れたもの、動植物の生息地又は生育地で当該地域の住民の健全な生活環境を確保するため必要なもの等、良好な都市環境の形成に寄与する枢要な緑地については、緑地保全地区制度を活用して適正な保全を図るべきである。更に、都市住民の自然とのふれあい等の利用を積極的に行う場合は、都市施設としての緑地等の公共空地を決定し、整備及び保全を行うべきである。

　

　公共空地については、加えて、一の市町村の区域の住民を対象とし多様なレクリエーションニーズに対応するための総合公園等を、市街化区域の整備、開発及び保全の状況を勘案し必要な場合には、市街化区域と連絡する道路等との連携を図りつつ決定し、整備することが望ましい。

　

（３）区域区分を定めない都市計画区域等

　

（非線引き都市計画区域への対応）

　非線引き都市計画区域のうち用途地域を定めていない地域においては、農林漁業との健全な調和を図りつつ、緑地保全地区又は風致地区の指定により、保全すべき土地を明確に位置付けるべきである。また、自然的環境の保全と活用に資する公園等の公共空地を都市施設として決定し、整備するべきである。

　

（都市計画区域外への対応）

　都市計画区域外においても、他法令による土地利用の規制の状況を勘案して、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれのある区域は、準都市計画区域の指定に併せ、農林漁業との健全な調和を図りつつ必要に応じて風致地区制度も活用して地域の環境を適正に保持することが望ましい。

　

※（「緑地」の定義）

　都市計画法に基づく「緑地」は、都市計画法第11条に規定される都市施設の種類として定義されているが、本運用指針における「緑地」は特に定めのない限り都市緑地保全法第２条の２第１項に規定する「緑地」（樹林地、草地、水辺地、岩石地若しくはその状況がこれらに類する土地が、単独で、若しくは一体となって、又はこれらに隣接している土地が、これらと一体となって、良好な自然的環境を形成しているものをいう。）として記載する。

　

　

�V−６　開発許可制度について

　

１．開発許可制度の意義

　

　開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分した目的を担保すること、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、この二つの役割を果たす目的で創設されたものである。また、モータリゼーションの進展等により都市的な土地利用が全国的に展開している状況を踏まえ、一定の開発行為については都市計画区域の内外にかかわらず許可の対象とされたところであり、都市計画区域の内外を問わず適正な都市的土地利用の実現についてもその役割とされたところである。

　

２．市街化調整区域における開発許可の在り方

　

　市街化調整区域は、開発を抑制すべき区域であり、許可しうる開発行為は法第３４条で限定されている。また、原則として用途地域の指定は行われず、都市施設の整備、市街地開発事業の実施も予定されない。しかしながら、こうした市街化調整区域の性格付けの中であっても、保全することが適当な区域など厳しく許可基準を運用することが求められる区域を除き、地域の実情によっては、計画的な市街化を図る上で支障がない開発行為、市街化を促進するおそれがなく市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為について、個別に許可を行う場合もある。

　これは、市街化調整区域全域を厳しく開発を抑制すべき区域として一律に位置付けるのではなく、優良な農地等、すぐれた自然環境を有する区域、災害の発生のおそれがある区域その他の保全することが適当な区域については法第３４条を厳しく運用すべきであるが、都市計画区域マスタープラン等を踏まえ区域によっては、計画的で良好な開発行為、スプロールが生じるおそれがない開発行為、市街化調整区域内の既存コミュニティの維持や社会経済情勢の変化への対応といった事項を勘案し必要性が認められる開発行為等については許可を行うことも可能との考え方に基づくものである。

　したがって、市街化調整区域における開発許可の在り方については、市街化調整区域が用途地域の指定、都市施設の整備、市街地開発事業の実施が予定されないという基本的性格を踏まえたうえで、開発行為が行われても支障がない区域であるか、予定建築物の用途、目的、規模等が既存コミュニティの維持や社会経済情勢の変化への対応といった観点から必要性が認められるか、開発予定区域周辺の公共施設の整備状況、開発行為に係る公共施設等の整備予定などを勘案して適切な開発と認められるか、などについて総合的に勘案して許可を行うことが適当であり、法第３４条の趣旨に照らしながら、画一的な運用ではなく条例や審査基準の制定等を通じて、地域の実情等に応じた運用を行うことが必要である。

　

３．良質な宅地水準の確保

　

　良質な宅地水準の確保は、具体的には法第３３条の技術基準によって担保されるものであるが、既成市街地、新市街地、既存集落等開発区域の周辺の状況によっては、道路、公園、緑地等について求められる水準が必ずしも一律ではなく地域の実情によって異なる場合もあることから、技術基準の運用について画一的に行うのではなく、例えば都市計画法施行令（昭和４４年政令第１５８号。以下「令」という。）で規定されている技術的細目のただし書等の運用や条例で技術的細目の強化又は緩和を行う場合には地域の実情をよく勘案して行うことが必要である。

　また、開発許可制度に基づき設置された公共施設等は良好な都市環境の確保の観点から設けられたものであり、適正な管理が行われなければその期待される機能が発揮されないことから、土地の帰属や管理協定の締結等その適正な管理についても十分配慮することが求められる。

　

４．審査基準の明確化等

　

　開発許可の審査は、地域の実情等を勘案してある程度柔軟性のある運用を行うことが必要であるが、その運用にあたっては開発申請者に必要以上の負担を求めることがないよう十分配慮すべきであり、そのためには審査基準の明確化を行い開発許可手続きの迅速化、簡素化に努めることが必要である。審査基準の明確化にあたっては、開発審査会の審査基準の明確化のみならず、技術基準の運用についての審査基準も明確にすべきであり、両方の審査基準をあらかじめ公表するなど開発許可制度の公平性、透明性を高めることが必要である。

　また、開発審査会については、法第３４条第１０号に基づく審査も含め、地域の実情に応じた弾力的な開発許可制度の運用のため積極的な役割を果たすことが期待されるところであり、そのために開発審査会の一層の充実を図ることが望ましい。

　

５．許可不要の開発行為について

　

　法第２９条においては、公益上必要な建築物に係る開発行為や公的主体が行う開発行為等について、許可不要と位置付けられている。これらの開発行為は、市街化区域及び市街化調整区域を問わず公益上必要不可欠な施設であり、開発主体の性格に鑑み開発許可制度の趣旨に沿った適切な開発行為が期待されることから許可不要の取扱いとされているところである。

　したがって、特に地方公共団体にあっては、許可不要の取扱いとされた法律の趣旨を十分踏まえ、開発許可制度の目的が達成されるよう良質な開発行為を行うよう努めるべきである。

　

　

　�W．都市計画制度の運用のあり方
　

　

�W−１　都市計画区域及びマスタープラン

　

�W−１−１　都市計画区域

　

１．都市計画区域の指定に関する基本的な考え方

　

（１）都市計画区域は、市町村の行政区域にとらわれず、土地利用の状況及び見通し、地形等の自然的条件、通勤、通学等の日常生活圏、主要な交通施設の設置の状況、社会的、経済的な区域の一体性等から総合的に判断し、現在及び将来の都市活動に必要な土地や施設が相当程度その中で充足できる範囲を、実質上一体の都市として整備、開発及び保全する必要のある区域として指定するべきである。

　　　この際、一体の都市として整備、開発及び保全する必要のない土地は都市計画区域に含めるべきではないが、近年、商業施設やレジャー施設などの大規模施設あるいは廃棄物処理施設などが郊外部の土地や山間部などに散発的に立地する傾向があり、これらに適切に対応できるよう都市計画区域を指定することが望ましい。なお、この場合にあっても、あくまでも一体の都市として整備、開発及び保全する必要のある区域として指定するものであって、いたずらに都市計画区域の拡大を行うのではなく、地域の実情によっては、準都市計画区域の活用により対応することも考えられる。

　

（２）市町村が合併した場合の都市計画区域の指定は、広域的な視点から行政を行うことを目的とする合併の趣旨からも、当該合併後の市町村区域について、原則として一つの都市計画区域を指定し、一体の都市として総合的に整備、開発及び保全を行うことが望ましい。

　　　しかしながら、

�@　合併前の各市町村の区域をめぐる社会的、経済的状況等地域的特性に相当な差異がある。

�A　地理的条件等により一体の都市として整備することが困難であること

等により、一つの都市計画区域を指定することが困難である場合には実質的に一体の都市として整備することが適切な区域ごとに、複数の都市計画区域を指定することも考えられる。例えば、区域区分を行っている都市計画区域を有する市町村と、区域区分を行っていない都市計画区域を有する市町村が合併した場合、それぞれの都市計画区域をそのまま存続させることも考えられる。

　なお、複数の地理的に離れた区域であっても、実質的に一体の都市として整備、開発及び保全が行うことがふさわしいと認められる場合には、これらの区域を一つの都市計画区域として指定することも考えられる。

　

　

２．都市計画区域を指定する地域の選定

　

（１）令第２条第１号の｢商工業その他の都市的業態｣とは、国勢調査における産業分類のうち第２次産業及び第３次産業とすることが望ましい。

（２）同条第２号の｢当該町村の発展の動向、人口及び産業の将来の見通し等｣とは、当該町村における人口の自然的要因及び社会的要因による変化の見通し、工業、商業その他の主要産業の業況の変化とこれに伴う土地需要の見通し、道路、鉄道等の新設、改良の予定に加え、例えば、社会・経済に大きな影響を与える産業振興等に係る計画の策定や大規模プロジェクト等の実施などと解することが望ましい。

（３）同条第３号の｢中心の市街地を形成している区域｣とは、人口密度がヘクタール当たり４０人を超える市街地の連担している区域及び当該区域に近接した集落を含めた区域とすることが望ましい。

（４）同条第４号の｢その他の観光資源があることにより多数人が集中する｣とは、例えばテーマパーク、海水浴場等のレクリエーション施設や史跡等の観光資源があることにより、観光客等多数人が集中する場合が考えられる。

　

　

�W−１−２　マスタープラン

　

１．都市計画区域マスタープラン

　

（１）基本的考え方

　

　�@　都市計画区域マスタープランは、当該都市の発展の動向、当該都市計画区域における人口、産業の現状及び将来の見通し等を勘案して、長期的視点に立った都市の将来像を明確にするとともにその実現に向けての大きな道筋を明らかにする、当該都市計画区域における都市計画の基本的な方向性を示すものとして定められるべきである。

　

　�A　都市計画区域マスタープランにおいては、おおむね２０年後の都市の姿を展望した上で都市計画の基本的方向が定められることが望ましい。

　　　但し、市街化区域のうち、おおむね１０年以内に市街化を図るべき区域に関連する事項（市街化区域の規模等）については、おおむね１０年後の将来予測を行ったうえで定められることが望ましい。

　　　また、都市施設、市街地開発事業については、優先的におおむね１０年以内に整備するものを整備の目標として示すことが望ましい。

　

　�B　都市計画区域マスタープランは、個々の都市計画に関する記述の羅列ではなく、どのような方針でどのような都市を作ろうとしているかを示すとともに、主要な土地利用、都市施設、市街地開発事業について、将来のおおむねの配置、規模等を示すことが望ましい。また、各地方公共団体の判断で、各種の社会的課題への都市計画としての対応についての考え方を、必要な関係部局等と調整を図ったうえで、都市計画の目標に記述することも考えられる。

　　　なお、都市計画区域マスタープランの内容については、図面等を用いてわかりやすく示すことが望ましい。この場合、地形図又はイメージ図を用いることも考えられる。

　

　�C　都市計画区域マスタープランの策定後の状況の変化に対応するため、必要に応じて、策定時点である程度見通しが可能な事項について記載をし、その後、ある程度明確な見通しが立った事項を追加する等記述内容に弾力性を持たせる、あるいは部分的改訂を機動的に行う等の対応を視野に入れて、都市計画区域マスタープランの策定を行い、そのフォローアップを行うことが望ましい。

　

　�D　都市計画区域マスタープランを定めるにあたっては、広域的観点を確保するため、必要に応じ、隣接・近接する他の都市計画区域や都市計画区域外の現況及び今後の見通しを勘案することが望ましい。この場合、例えば複数の都市計画区域で広域的なマスタープランを策定したうえで、これを踏まえて各都市計画区域マスタープランを策定することも考えられる。

　

　�E　具体の都市計画は、都市計画区域マスタープランに即することが必要とされるが、このことは、具体の都市計画が都市計画区域マスタープランが示す都市の将来像、その実現に向けての大きな道筋との間で齟齬を来たすものであってはならないという趣旨であり、個別の都市計画についての記述が都市計画区域マスタープランに盛り込まれていなければならないということではない。

　

�F　都市計画区域マスタープランを定めるにあたっては、当該マスタープランに盛り込む事項が当該都市計画区域の生活環境、自然的環境等に及ぼす影響について十分に配慮することが望ましい。

　

�G　都市計画区域マスタープランを定めるにあたっては、法第１３条第１項第１号の趣旨から道路法に規定する道路整備計画と十分な調和を図る必要があり、この観点から道路担当部局との間で協議を図った上で案を作成することが望ましい。

　

　

（２）都市計画の目標

　

　�@　都市計画区域マスタープランの「都市計画の目標」としては、おおむね２０年後の都市の姿を展望した上で少なくとも次に掲げる内容を定めることが望ましい。この場合、相当長期間にわたり普遍性を有する基本理念に基づき、おおむね２０年後の地域毎の市街地像を記載することも考えられる。　　　

　　　 ａ当該都市計画区域の都市づくりの基本理念　　　　　

　　　 ｂ地域毎の市街地像

　　　　（例）中心市街地における高密度の商業地

　　　　　　　都心居住による職住近接型の市街地

　　　　　　　公共交通機関を軸としたまとまりのある市街地の形成

　　　　　　　郊外部における自然と調和した低層住宅地

　　　　　　　インターチェンジと一体となった工業団地

　

�A　�@のほか、各地方公共団体の判断で、各種の社会的課題（環境負荷の軽減、都市の防災性の向上、都市のバリアフリー化、良好な景観の保全・形成等）への都市計画としての対応を、必要な関係部局等と調整を図ったうえで、都市計画の目標に記述することも考えられる。

　

�B　必要に応じ、隣接・近接する他の都市計画区域や都市計画区域外の現況及び今後の見通しを踏まえ、当該都市計画区域の広域的位置づけ等について記述することが望ましい。

　

　

（３）区域区分の決定の有無及び区域区分を定める際の方針

　　　

　�@区域区分の有無

　法第６条の２第２項第２号に基づき、区域区分の有無を定めるにあたっては、�@市街地の拡大の可能性、�A良好な環境を有する市街地の形成、�B緑地等自然的環境の整備又は保全への配慮の視点から行うとともに、次に掲げるところによるべきである。

　

　1)　法第６条の２第２項第２号に基づき、区域区分の有無を定めるにあたっては、少なくとも次の項目について調査・検討するべきである。

ａ都市計画区域の地形その他の地理的条件

ｂ当該都市計画区域の人口の増減及び分布の変化並びに今後の見通し

ｃ当該都市計画区域の工業、商業その他の産業の業況及び今後の土地需要の見通し

ｄ当該都市計画区域内の土地利用の現状、密集市街地、災害のおそれのある区域、農地等が介在し公共施設整備とともに計画的な市街化を図るべき区域その他土地利用転換又は土地利用密度の変更を図るべき土地の区域の有無及び分布

ｅ当該都市計画区域における都市基盤施設の整備の現状及び今後の見通し

ｆ当該都市計画区域の社会活動及び経済活動に大きな影響を与える産業振興等に係る計画の策定又は大規模プロジェクト等の実施の有無

　2)　市町村の行政区域を基礎として都市計画区域の指定が行われている場合等において、区域区分の有無を判断する上で必要がある場合には、周辺の都市計画区域あるいは市町村の現状及び将来の見通しを勘案することが望ましい。

　3)　都市計画区域マスタープランには、区域区分の有無と併せてその判断の根拠もあわせて記載するべきである。

　

　　　

　�A区域区分の方針

　法第６条の２第２項第２号に基づく区域区分の方針には、少なくとも次の項目について記載するべきである。

1)　目標年次に市街化区域及び市街化調整区域に配置されるべきおおむねの人口及び産業の規模

2)　目標年次の市街化区域のおおむねの規模及び現在市街化している区域との関係

　　なお、2)の項目については、都市計画区域マスタープランが即地的な区域界を定めるものでなく、かつ、即地的な都市計画である区域区分は法第７条に基づき別に定めるものであることから、あくまでおおまかな市街化区域の広がりを示す表現にとどめ、その旨を住民が正しく理解できるような計画書及び図面への記載とすべきである。また、区域区分の都市計画の決定又は変更にあたっては、2)の項目で示された広がりが、そのまま市街化区域の範囲となるのではなく、個別の地区又は土地について、別途の調整が必要であることに留意すべきである。

　

　

　�B市街化区域の規模

　1)　基本的考え方

　市街化区域は、市街地に配置すべき人口･産業を適切に収容しうる規模とするべきである。

　2)　市街化区域の規模の設定

ａ　市街化区域の規模の設定は、法第６条第１項に規定する都市計画に関する基礎調査（以下｢都市計画基礎調査｣という。）を踏まえた、おおむね１０年後の人口及び産業の見通しに基づき、住宅用地、商業用地、工業用地、公共施設用地その他の用地の必要な面積を算出したうえで、その範囲内において行うことが望ましい。この際、市街化区域内において未利用、低利用となっている土地の区域については、望ましい市街地像を示すとともに、必要な規制誘導策を講じることにより、有効な利用を図るよう努め、低未利用地を多く残したまま市街化区域がいたずらに拡大することは厳に避けるべきである。

ｂ　目標年次において、次に掲げるような都市的土地利用が行われないと想定される土地の区域が市街地に含まれることとなる場合には、これを市街化区域の規模から除外することが望ましい。

ア　生産緑地地区その他の将来にわたり都市的土地利用が想定されない土地の区域

イ　計画的な開発予定地等のうち、宅地化に相当の期間を要し、目標年次には都市的土地利用に転換されないと想定される土地の区域

ｃ　市街化区域の密集市街地の整備、人口の空洞化が著しい中心市街地での住宅供給等に伴い、人口の再配置を行うことが適切な場合には、その結果生じる地区毎の人口の増加又は減少を適切に収容しうるよう市街化区域の規模を設定することが望ましい。

ｄ　住宅用地の規模

ア　住宅用地として必要な市街地の規模の算定にあたっては、例えば、次に掲げる事項を検証することにより、地域の実情に即しつつ適正な将来人口密度を想定して行うことが望ましい。

�@既存の住宅用地の配置及び人口密度の構成

�A良好な居住環境を実現するための各住宅用地の人口密度の再構成の方針及びこれによって発生する収容可能人口の増減

�B目標市街地人口と既存の住宅用地の収容可能人口との比較

�C既存の住宅用地では目標市街地人口を収容できない場合、地形その他の地理的条件、交通、産業立地動向その他の社会経済的条件を勘案した、新規住宅用地開発可能地区の選定及び適正な将来人口密度を想定した場合の居住可能人口の算定

イ　住宅用地の人口密度については、土地の高度利用を図るべき区域にあっては、１ｈａあたり１００人以上、その他の区域にあっては１ｈａあたり８０人以上を目標とし、土地利用密度の低い地域であっても１ｈａあたり６０人以上とすることを基本とすることが望ましい。

ウ　なお、地域の実情に応じ、住宅用地の将来人口密度について、次のように取り扱うことが考えられる。

�@　住宅用地全域の将来人口密度として、従前の将来人口密度の目標値に次のような状況の変化を反映させた値を用いること。

ｱ)　少子高齢化、単身世帯の増加等を背景として、当該住宅用地の世帯あたり人員の減少が顕著であり、これにより住宅用地全域の平均人口密度が従前より低下していること。

ｲ) 密集市街地の解消、良好な住宅市街地の新たな形成等を背景として、当該住宅用地の平均住宅敷地規模の拡大が顕著であり、これにより住宅用地全域の平均人口密度が従前より低下していること。

�A　住宅用地全域の将来人口密度として、�@の値に次のような地域特性を反映させた値を用いること。

ｱ)　敷地規模の大きな戸建て住宅の割合が高く、平均敷地規模が全国的な平均敷地規模と比較して著しく異なること。

ｲ) 敷地規模の小さな共同住宅の割合が高く、平均敷地規模が全国的な平均敷地規模と比較して著しく異なること。

�B　例えば、独立して一体的な日常生活圏を構成している大規模な既存集落などの既存の市街化区域と同程度の市街化状況にあるが、それほどの人口増加は見込まれない区域において、別枠として特別の将来人口密度を想定すること。

�C　市街地開発事業等の施行中又は施行予定の区域で当該事業の完成目標年次が区域区分の目標年次を超えるような長期事業地において、想定人口は目標年次までに定着する人口としつつ、目標年次以降に人口定着が見込まれる区域の面積を加算すること。

　なお、�@から�Cまでの取扱いを行った場合であっても、住宅用地全域の将来人口密度は、都市計画法施行規則（昭和４４年建設省令第４９号。以下「規則」という。）に定める既成市街地の人口密度の基準である１ｈａあたり４０人を下回らないこととすべきである。

エ　既に市街化している区域において、地形その他の地理的条件や都市基盤施設の配置・形状等からみて現状より多くの住宅を建築することが困難であること等の理由から、イに示す人口密度の参考数値を適用しがたい場合には、現在の市街地の地区毎の人口密度を把握のうえ、市街地の具体的な整備の方向を示したうえで、これを踏まえた将来の地区毎の人口密度目標を設定するなどの方策も考えられる。ただし、この場合でも規則に定める既成市街地の基準である１ｈａあたり４０人を下回らないこととすべきである。

　

ｅ　商業用地、工業用地、流通業務用地その他の業務用地の規模

　工業用地（これに関連する流通業務用地を含む。）の規模の算定にあたっては、当該都市計画区域の工業立地動向を考慮し、将来の適正な工業配置を図るため今後予想される規模の工業生産及びこれに関連する流通業務が円滑に行われるよう配慮することが望ましい。

　また、必要に応じ、当該都市計画区域における将来の商業その他の業務活動の規模を勘案して、商業用地、流通業務用地その他の業務用地の規模を想定することが望ましい。

　

（４）主要な都市計画の決定の方針　

　�@土地利用に関する主要な都市計画の決定の方針　　

　

　都市計画区域マスタープランのうち土地利用に関する主要な都市計画の方針については、区域区分の有無に応じて、それぞれ少なくとも次に掲げる内容を定めることが望ましい。なお、法第６条の２第２項第３号の「土地利用」とは、「都市としての土地利用｣であることに留意すべきである。

　

1)区域区分を行う都市計画区域の場合

　

ａ主要用途の配置の方針

　当該都市計画区域の住居、商業、工業等の各機能に関する現状、課題及び将来の見通しを明らかにするとともに、各機能の増進や維持等を実現するための各用途の配置の概要を示すことが望ましい。

　ｂ市街地における建築物の密度の構成に関する方針

　主要用途ごとに目指すべき市街地像を具体的に想定しながら、予定されるおおむねの利用容積率又は利用密度の強弱を示すことが想定され、特に、高密度の利用を指向する場合には、併せて実現すべき市街地像を建築物の形態、配列等を明らかにしながら示すことが望ましい。

　ｃ市街地における住宅建設の方針

　既成市街地の定住人口確保、著しい人口増加が生じている都市計画区域における適正な住宅確保等の課題を明らかにしたうえで、当該課題に対応するための住宅建設の方策を示すことが望ましい。

　ｄ市街地において特に配慮すべき問題等を有する市街地の土地利用の方針

ア　土地の高度利用に関する方針

　市街地の中で特に土地の高度利用を図るべき地区について、都市全体での当該地区の位置づけ、土地の高度利用を可能とする道路、鉄道等の条件の説明等と併せて、建築物の整備の方向性と良好な市街地空間の形成の観点から土地の高度利用の結果実現する市街地像を具体的に示すことが望ましい。

イ　用途転換、用途純化又は用途の複合化に関する方針

　用途転換、用途純化又は用途の複合化を行う背景、現状の課題等を明らかにしながら、望ましい市街地像と併せて用途転換、用途純化又は用途の複合化を行う地区を示すことが望ましい。

ウ　居住環境の改善又は維持に関する方針

　良好な居住環境を維持すべき地区、新たな住宅市街地形成に合わせて積極的に良好な居住環境の実現を図るべき地区、密集市街地などで市街地の改造又は建築更新の誘導などにより居住環境の向上を図るべき地区等について、各々の目指す市街地像を具体的に示すことが望ましい。

エ　市街化区域内の緑地又は都市の風致の維持に関する方針

　市街化区域内農地その他の市街化区域内の緑地の保全、都市の風致の維持の観点から建築等の制限等に関する方針を明らかにしたうえで、都市として守るべき緑地又は風致の存在を明らかにすることが望ましい。

ｅ市街化調整区域の土地利用の方針

ア　優良な農地との健全な調和に関する方針

　都市的土地利用と農業的土地利用との健全な調和の観点から保存すべき農地を示すことが望ましい。

イ　災害防止の観点から必要な市街化の抑制に関する方針

　溢水、湛水、がけ崩れその他の災害の危険が高く、特に市街化を抑制すべき地区を示すことが望ましい。

ウ　自然環境形成の観点から必要な保全に関する方針

　自然環境を整備又は保全し、市街化を抑制すべき地区を示すことが望ましい。

エ　秩序ある都市的土地利用の実現に関する方針

　既存集落の生活環境の整備を行う地区、市街化区域の近接・隣接区域において建築活動の動向を踏まえて一定の市街化を容認する地区などを示すことが望ましい。

2)区域区分を行わない都市計画区域の場合

ａ主要用途の配置の方針

　当該都市計画区域の住居、商業、工業等の各機能に関する現状、課題及び将来の見通しを明らかにするとともに、各機能の増進や維持等を実現するための各用途の配置の概要を示すことが望ましい。

ｂ土地利用の方針（必要に応じ以下の項目を選択）

ア　土地の高度利用に関する方針

　都市の中で特に土地の高度利用を図るべき地区について、都市全体での当該地区の位置づけ、土地の高度利用を可能とする道路、鉄道等の条件の説明等と併せて、建築物の整備の方向性と良好な市街地空間の形成の観点から土地の高度利用の結果実現する市街地像を具体的に示すことが望ましい。

イ　用途転換、用途純化又は用途の複合化に関する方針

　用途転換、用途純化又は用途の複合化を行う背景、現状の課題等を明らかにしながら、望ましい市街地像と併せて用途転換、用途純化又は用途の複合化を行う地区を示すことが望ましい。

ウ　居住環境の改善又は維持に関する方針

　良好な居住環境を維持すべき地区、新たな住宅市街地形成に合わせて積極的に良好な居住環境の実現を図るべき地区、密集市街地などで市街地の改造又は建築更新の誘導などにより居住環境の向上を図るべき地区等について、各々の目指す市街地像を具体的に示すことが望ましい。

エ　都市内の緑地又は都市の風致の維持に関する方針

　都市内の緑地の保全、都市の風致の維持の観点から建築等の制限等に関する方針を明らかにしたうえで、都市として守るべき緑地又は風致の存在を明らかにすることが望ましい。

オ　優良な農地との健全な調和に関する方針

　都市的土地利用と農業的土地利用との健全な調和の観点から保存すべき農地を示すことが望ましい。

カ　災害防止の観点から必要な市街化の抑制に関する方針

　溢水、湛水、がけ崩れその他の災害の危険が高く、特に市街化を抑制すべき地区を示すことが望ましい。

キ　自然環境形成の観点から必要な保全に関する方針

　自然環境を整備又は保全し、市街化を抑制すべき地区を示すことが望ましい。

ク　計画的な都市的土地利用の実現に関する方針

　既存集落の生活環境の整備を行う地区、優良な田園居住を実現する地区を示すことが望ましい。

　

�A都市施設の整備に関する主要な都市計画の決定の方針

　

　都市計画区域マスタープランのうち、都市施設の整備に関する主要な都市計画の決定の方針については、少なくとも次に掲げる内容を定めることが望ましい。この場合、都市計画決定が行われなかったものも含め、既存の主要な都市施設の整備状況を踏まえて定めることが望ましい。

　

1)交通施設の都市計画の決定の方針

　

ａ基本方針

ア　交通体系の整備の方針

　都市計画の目標で示された都市の将来像を実現するため、各交通機関相互の役割分担・連携の考え方等交通体系のあり方を示すことが望ましい。

イ　整備水準の目標

　おおむね２０年後の実現を目指す交通体系の整備水準について、道路、駐車場等の各施設別に、例えば走行速度や幹線街路網密度（１ｋｍ^２当たりの幹線街路延長）等の具体的な指標を用いて、わかりやすく示すことが望ましい。

ｂ主要な施設の配置の方針

ア　道路

　都市計画の目標及びａ基本方針を踏まえ、広域的な交通の処理等の交通機能や市街地内の空間形成の機能等に配慮して、主要な道路のおおむねの配置を示すことが望ましい。

イ　鉄道

都市計画の目標及びａ基本方針を踏まえ、他の交通機関との連携や都市機能の配置との関係、市街地開発の方向性に配慮して、主要な都市高速鉄道のおおむねの配置を示すことが望ましい。

ウ　その他

大規模な駐車場や自動車ターミナル等、その他の主要な交通施設について、ａ基本方針を踏まえ、おおむねの配置を示すことが望ましい。

ｃ主要な施設の整備目標

　ｂ主要な施設の配置の方針において示した交通施設等について、優先的におおむね１０年以内に整備することを予定する施設を示すことが望ましい。

　

2)下水道及び河川の都市計画の決定の方針

　

ａ基本方針

ア　下水道及び河川の整備の方針

都市計画の目標に示された都市の将来像を実現するための下水道及び河川の整備の方針については、都市の安全、環境、衛生、アメニティ等の向上の観点を踏まえた整備のあり方を示すことが望ましい。

イ　整備水準の目標

　 おおむね２０年後の実現を目指す下水道及び河川の整備水準について、河川、下水道等の各施設毎に、例えば、下水道については普及率、河川については治水の安全度の指標等、具体的な指標を用いて、わかりやすく示すことが望ましい。

ｂ主要な施設の配置の方針

ア　下水道

　都市計画の目標及びａ基本方針を踏まえ、主要な下水道の排水区域や処理場のおおむねの配置を示すことが望ましい。

イ　河川

都市計画の目標及びａ基本方針を踏まえ、流域の土地利用等に配慮して、主要な河川のおおむねの配置を示すことが望ましい。

ｃ主要な施設の整備目標

　ｂ主要な施設の配置の方針において示した下水道及び河川等について、優先的におおむね１０年以内に整備することを予定する施設を示すことが望ましい。

　

3)その他の都市施設の都市計画の決定の方針

　

　上記のほか、必要に応じ、当該都市の活動にとって特に重要と考えられるごみ焼却場等の供給処理施設等について、その整備にあたってのａ基本方針、ｂ主要な施設の配置の方針 及びｃ主要な施設の整備目標 を上述の例に準じて示すことが望ましい。

　

�B市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針

　

　都市計画区域マスタープランのうち、市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針については、少なくとも次に掲げる内容を定めることが望ましい。

　

1)主要な市街地開発事業の決定の方針

　都市計画の目標や土地利用に関する主要な都市計画の決定の方針等を踏まえ、木造密集市街地や大規模低未利用地など市街地整備上の主要な課題を抱えている地域について、各々の地域の実情に応じどのような市街地像を目指しどのような方策によって市街地整備を行うかの方針（おおむねの区域、市街地開発事業の種類等）を示すことが望ましい。

2)市街地整備の目標

　1)主要な市街地開発事業の決定の方針において示した市街地開発事業等について、おおむね１０年以内に実施することを予定する市街地開発事業を示すことが望ましい。

　

�C自然的環境の整備又は保全に関する都市計画の決定の方針

（本項目は、土地利用、都市施設の内容を横断的に含むため、法第６条の２第２項第３号に掲げる項目に該当するが、総合的、一体的に計画することが効果的であることから一括して記述することが望ましい。）

　

1)基本方針

　当該都市計画区域における自然的環境の特徴と現状、及びこれらを踏まえた整備又は保全の必要性について記述することが望ましい。また、計画水準は、例えば、都市計画制度により担保されている又は将来担保されうる緑地の確保目標面積、又は都市計画区域内住民一人当たりの都市施設としての公共空地の面積等の具体的な指標を用いてわかりやすく示すことが望ましい。計画の目標年次は都市の将来像を想定するおおむね２０年後とすることが望ましい。

　

2)主要な緑地の配置の方針

　良好な自然的環境を構成する主要な緑地について、地域特性に応じ以下に示すような観点を用いて緑地の機能を系統別に評価し、緑地系統の大まかな配置の方針を示すことが望ましい。

ア　環境保全系統

　都市の骨格となる緑地であって、動植物の生息・生育地、都市気象の緩和等の環境への負荷の軽減等、主として存在機能に着目した緑地の系統

イ　レクリエーション系統

　日常圏的、週末圏的なレクリエーション活動に対処し得るような、主として利用機能に着目した緑地の系統

ウ　防災系統

　災害の防止あるいは災害時における避難地・避難路等の計画、都市公害の緩和に対処し得るような緑地の系統

エ　景観構成系統

　市街地を取り込み市街地の背景となる緑地、都市を代表するような郷土的景観を形成する緑地、シンボルとなるような緑地等、特色あるまちづくりに資する都市景観を形成する要素となる緑地の系統

オ　この他、例えば歴史的環境の保全、生態系の保全、地域に特有な地形の保全、地域の活性化等の観点も考えられる。

　

3)　実現のための具体の都市計画制度の方針

　配置された緑地について整備又は保全を実現するために選択する具体の都市計画制度を定めることが望ましい。

　

4)　主要な緑地の確保目標

　3)の「実現のための具体の都市計画制度の方針」に示されたもののうち、優先的におおむね１０年以内に決定することを予定する緑地保全地区等の地域地区、及び整備することを予定する公園等の公共空地を示すことが望ましい。

　

２．市町村マスタープラン

　

(１）基本的考え方

　�@　市町村マスタープランは、住民に最も近い立場にある市町村が、その創意工夫の下に住民の意見を反映し、まちづくりの具体性ある将来ビジョンを確立し、地区別のあるべき市街地像を示すとともに、地域別の整備課題に応じた整備方針、地域の都市生活、経済活動等を支える諸施設の計画等をきめ細かくかつ総合的に定め、市町村自らが定める都市計画の方針として定められることが望ましい。

　この際、土地利用、各種施設の整備の目標等に加え、生活像、産業構造、都市交通、自然的環境等に関する現況及び動向を勘案した将来ビジョンを明確化し、これを踏まえたものとすることが望ましい。

　�A　市町村マスタープランは、当該市町村を含む都市計画区域マスタープラン、「市町村の建設に関する基本構想」である地方自治法(昭和２２年法律第６７号)第２条第４項に基づく市町村の基本構想及び国土利用計画法(昭和４９年法律第９２号)第４条に基づく市町村計画に即したものとすることが望ましい。

　�B　市町村マスタープランは、個別施策、施設計画等に関する事項の羅列にとどまらず、その相互の関係等にも留意し、市町村の定める具体の都市計画についての体系的な指針となるように定めることが望ましい。

　�C　市町村マスタープランには、例えば、次に掲げる項目を含めることが考えられる。

　ア　当該市町村のまちづくりの理念や都市計画の目標

　イ　全体構想（目指すべき都市像とその実現のための主要課題、課題に対応した　　　整備方針等）

　ウ　地域別構想（あるべき市街地像等の地域像、実施されるべき施策）

　　　全体構想においては、用途地域等の地域地区、都市施設、市街地開発事業に関する都市計画の前提となる都市構造・都市空間及びこれと密接な関連を有する交通体系の整備の考え方や土地利用、施設整備等の方針とともに、都市内の自然的環境の保全その他の良好な都市環境の形成、都市景観形成等の指針を明らかにすることが望ましい。また、準都市計画区域について、指定の考え方や区域内における土地利用の整序の考え方を明らかにすることも考えられる。

　　　地域別構想の地域の設定は、地形等の自然的条件、土地利用の状況、幹線道路等の交通軸、日常生活上の交流の範囲、市街化区域と市街化調整区域の区域区分等を考慮し、都市計画区域内の各地域像を描き施策を位置づける上で適切なまとまりのある空間の範囲とすることが望ましい。

　　　地域別構想においては、全体構想に示された整備の方針等を受け、地域の特性に応じ誘導すべき建築物の用途・形態、地域の課題に応じ地域内に整備すべき諸施設、円滑な都市交通の確保、緑地空間の保全・創出、空地の確保、景観形成のため配慮すべき事項等の方針を明らかにすることが望ましい。なお、地域別構想は、はじめから必ずしも全ての地区について定め、又は定める内容を同水準とする必要はなく、当該地域の実情、住民の合意形成の熟度等に応じて、順次、段階的に作成することも考えられる。

　�D　市町村マスタープランには、各市町村の判断で、各種の社会的課題（環境負荷の軽減、都市の防災性の向上、都市のバリアフリー化、良好な景観の保全・形成等）への都市計画としての対応についての考え方を、必要な関係部局と調整を図ったうえで、記述することも考えられる。

また、緑の基本計画、市街地整備基本計画、地下利用のガイドプラン等都市計画に関連した分野別の計画の内容のうち必要な事項をこれにも位置づけることが望ましい。

�E　市町村マスタープランを定めるにあたっては、当該マスタープランに盛り込む事項が、当該区域の生活環境、自然的環境等に及ぼす影響について十分に配慮することが望ましい。

　

（２）配慮すべき事項

　�@市町村は、都市計画区域マスタープランの策定段階において、法第１５条の２第１項に基づく申し出を行うことにより、市町村マスタープランの内容を都市計画区域マスタープランに反映するよう努めることが望ましい。

　�A市町村マスタープランの策定にあたって用いる将来の人口については、市町村マスタープランが即すべき市町村の建設に関する基本構想に示される将来の予測人口が、一般的には当該市町村における産業振興プロジェクト等の効果が十分に発揮されることを前提としたものである一方、都市計画区域マスタープランで用いられる将来の人口が、区域区分の判断の根拠として用いることから、一般的には現状の人口の動向に基づく抑制的なものであるため、両者の算出の方法及び結果が異なることがあり得る。都市計画の一体性の観点から、市町村マスタープランと都市計画区域マスタープランは、同一の予測人口を前提とすべきであり、両者に齟齬が生じる可能性がある場合には、都道府県と市町村との間で調整を図るべきである。ただし、市町村の建設に関する基本構想の対象期間、策定時期等との関係で、当分の間両者の予測人口を整合させることが困難な場合には、両者の調整が図られるまでの間の措置として、各々の予測人口の算出の前提及び算出方法等を明らかにしたうえで、例えば想定される場合毎の数値としてこれらを示すことも考えられる。

　�B市街化調整区域を含む都市計画区域又は区域区分を行わない都市計画区域において市町村マスタープランを定めようとするとき又は変更するときは、農林漁業との健全な調和を図る観点から、農林水産担当部局と調整することが望ましい。

�C市町村マスタープランを策定するにあたり、関係道路管理者に協議する等により広域的な幹線道路の計画・整備に支障とならないようにすることが望ましい。

　

（３）住民の意向反映、周知等

　�@「公聴会の開催等住民の意見を反映させるために必要な措置」としては、例えば、地区別に関係住民に対しあらかじめ原案を示し、十分に説明しつつ意見を求め、これを積み上げて基本方針の案を作成し、公聴会・説明会の開催、広報誌やパンフレットの活用、アンケートの実施等を適宜行うことが望ましい。

　�A定めた基本方針の「公表」の方法としては、市町村の庁舎(支所、出張所等を含む。)への図書の備付け及び閲覧、積極的な広報の実施、概要パンフレットの作成･配布等を適宜行うことが望ましい。

　�@市町村の住民に基本方針の内容を視覚的に理解が容易なもので周知することが望ましく、このために、例えば、総括図に加え、地域別の整備構想に対応する図面を地域別に作成して、これに土地利用、施設、事業等の各構想について、おおむねの配置又は規模を極力図示すること、必要に応じて、土地利用、交通、緑、環境の保全等特定の分野について編集した図面を作成すること、これらについて適宜模型、イメージ図等によって補うこと等が望ましい。

　

　

�W−２　都市計画の内容

　

�W−２−１　土地利用

　

Ａ．準都市計画区域（法第５条の２関連）

　

（１）準都市計画区域の指定に関する基本的な考え方

�@　準都市計画区域は、積極的な整備又は開発を行う必要はないものの、一定の開発行為及び建築行為がある区域で、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、用途の混在や農地転用に対する無用な圧力による不適切な農地の浸食等が生じる蓋然性が高い場合にこれらの問題を避けるため、土地利用の整序のみを行う制度として創設されたものである。

�A　準都市計画区域は、相当数の建築物の建築等によって、市街地環境上の問題等が発生する蓋然性の高い区域について指定することを想定したものであることから、このような問題が発生することが想定されない区域及び土地については、準都市計画区域として指定するべきではない。

�B　法第５条の２第１項の「当該区域の自然的条件」には、当該区域の現状が水域であるか否かが当然に含まれ、現状において水域となっている区域が水域のままの状態で土地利用上の問題を惹起することがありえない以上、準都市計画区域に指定される区域には、法律上当然に水域は含まれないことに留意すべきである。

�C　法第５条の２第１項の「その他の法令」には、少なくとも次に掲げるものが含まれることに留意すべきである。

1)　農地法（昭和２７年法律第２２９号）

2)　森林法（昭和２６年法律第２４９号）

3)　保安林整備臨時措置法（昭和２９年法律第８４号）

4)　自然公園法（昭和３２年法律第１６１号）

5)　自然環境保全法（昭和４７年法律第８５号）

6)　港湾法（昭和２５年法律第２１８号）

7)　海岸法（昭和３１年法律第１０１号）

8)　公有水面埋立法（大正１０年法律第５７号）

9)　工場立地法（昭和３４年法律第２４号）

�D　自然公園法又は自然環境保全法に基づく条例により土地利用規制が行われている区域においても、当該区域の土地利用規制の状況を勘案して、準都市計画区域を定めて土地利用の整序を行う必要があるか否かを判断すべきである。

�E　法第５条の２第１項の「将来における都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる」とは、将来都市計画区域として指定することを予定しているものではなく、また、都市計画区域の指定の要件、手続きを緩和するものではないことから、都市計画区域の拡大につながるものではない。

�F　港湾法第３７条、第３８条の２、第３９条等の関係規定、海岸法第８条、第３７条の５等の関係規定及び公有水面埋立法第２９条等による土地利用に係る規制（以下「港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制」という。）が行われている地域については、準都市計画区域を定める必要がある状況は発生しないものと考えられる。

�G　準都市計画区域内の区域に港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制を行う区域が設定された場合、当該区域について準都市計画区域を引き続き設定する必要がある状況は発生しないものと考えられる。

　

（２）準都市計画区域の形状等

�@　次に掲げる土地の区域については、その他の法令による土地利用規制の内容に鑑みて、準都市計画区域には含めるべきではない。

1)　農業振興地域の整備に関する法律（昭和４４年法律第５８号）第８条第２項第１号に規定する農用地区域（以下「農用地区域」という。）

2)　森林法第２５条若しくは第２５条の２の規定により指定された保安林の区域、同法第３０条若しくは第３０条の２の規定により告示された保安林予定森林の区域、同法第４１条の規定により指定された保安施設地区又は同法第４４条において準用する同法第３０条の規定により告示された保安施設地区に予定された地区及び保安林整備臨時措置法第２条第１項に規定する保安林整備計画において保安林の指定が計画された森林の区域（以下「保安林等」という。）

3)　自然公園法第１７条第１項に規定する国立公園及び国定公園の特別地域

4)　自然環境保全法第１４条第１項に規定する原生自然環境地域及び同法第２５条第１項に規定する自然環境保全地域の特別地区

　

�A　�@のほか、次に掲げるような土地の区域については、準都市計画区域に含めないことが望ましい。なお、この場合において、農地及び採草放牧地の区域で準都市計画区域に例外的に含まれうるものは、市街地の区域内又は市街化の傾向が著しい区域内にあるもののみであり、森林の区域で準都市計画区域に例外的に含まれうるものは、宅地に介在するもののみとするべきである。

1)　農地及び採草放牧地

2)　森林

3)　工場立地法による土地利用に係る規制が行われている土地の区域

　

�B　準都市計画区域と農業振興地域の整備に関する法律第６条第１項の農業振興地域（以下「農業振興地域」という。）とが重複することも考えられ、準都市計画区域が指定されたことをもって当該区域に係る農業振興地域の変更は必要ない。また、準都市計画区域における用途地域の設定をもって、当該地域に係る農業振興地域を変更する必要はない。

　

（３）関係行政機関との調整等

�@　準都市計画区域の指定にあたっては、国土利用計画法第８条の市町村計画との調和を図ることが望ましい。

　

�A　準都市計画区域に関する都市計画を決定又は変更するときは、必要に応じて、例えば、次のように関係行政機関と事前に調整することが望ましい。

1)　準都市計画区域を指定する際に、当該区域内に農地等が含まれることとなる場合には、農林漁業との健全な調和を図り、また、農地転用許可事務と相互の事務処理の円滑化を図る観点から、市町村の都市計画担当部局と農地転用部局の間において十分調整を行うとともに、都道府県知事は、法第５条の２第２項により市町村から協議を求められた場合には、都市計画担当部局と農地転用担当部局の間において十分連絡調整を行うことが望ましい。また、当該区域内に４ｈａを超える農地等が含まれる場合には、都道府県農地転用担当部局を通じて地方農政局農地転用担当部局（北海道にあっては農林水産省農村振興局、沖縄県にあっては沖縄総合事務局農林水産部。）との間において十分連絡調整が行われることが望ましい。

2)　準都市計画区域を指定する際に、やむを得ず森林が含まれることとなる場合には、農林漁業との健全な調和を図り、また、林地開発許可事務と相互の事務処理の円滑化を図る観点から、市町村の都市計画担当部局は、林務担当部局と十分調整を行うことが望ましい。また、法第５条の２第２項により、市町村から協議を求められた場合には、都道府県都市計画担当部局は、林務担当部局と十分調整を行うことが望ましい。さらに、当該区域内に、やむを得ず国有林野及び公有林野等官行造林地が含まれることとなる場合には、市町村の都市計画担当部局は、関係森林管理局と十分調整を行うことが望ましい。

3)　準都市計画区域を指定する際に、当該区域内における既存の土地改良施設等の維持管理、更新、改修等に支障が生じないよう、市町村の都市計画担当部局は土地改良事業等担当部局及び土地改良施設の管理者と十分調整を行うことが望ましい。

4)　また、準都市計画区域の指定が農業農村整備事業等農林水産省所管事業の計画策定及び事業実施に影響を与えるものではないことに留意すべきである。

5)　港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制が行われている地域については、（１）�Fの通り準都市計画区域を定める必要のある状況は発生しないと考えられるが、仮に定める必要のあるような特段の事情により準都市計画区域を定めようとする場合には、都市計画行政と港湾行政の調和を図る観点から、関係港湾管理者又は海岸管理者と十分な調整を行うことが望ましい。

　

�B　市町村が準都市計画区域について都市計画を決定する場合には、以下の事項に留意するべきである。

1)　法第１３条第３項の「農林漁業の生産条件の整備」についての「配慮」には、既存の土地改良施設等の維持管理、更新、改修等に支障を生じさせないという観点からの配慮が含まれると解されること。

2)　法第１９条第５項の規定に基づく市町村の都市計画の決定は、農業農村整備事業等農林水産省所管事業の計画策定及び事業実施に影響を与えるものではないこと。

　

　

Ｂ．区域区分（法第７条関連）

　１．市街化区域

　（１）基本的な考え方

�@　市街化区域の設定は、都市計画区域マスタープランにおける区域区分の方針において、人口を最も重要な市街地規模の算定根拠としつつ、これに世帯数や産業活動の将来の見通しを加え、市街地として必要と見込まれる面積（以下単に「フレーム」という。）をそのまま即地的に割り付ける方式（いわゆる人口フレーム方式）を基本とすべきである。なお、都市計画区域のうち、農林業上その他の土地利用規制等により市街化することが想定されない土地の区域以外の区域にある土地について、都市計画区域の人口及び産業の将来の見通し、市街地における土地利用の現状及び将来の見通し等を総合的に勘案して、都市的土地利用への転換の適否を明らかにする方法が可能であれば、試行的に検討していくことも考えられる。

�A　人口フレーム方式においても、市街化区域の設定または変更にあたり、全てのフレームを具体の土地に割り付けることなく、その一部を保留したうえで、市街化調整区域内の特定、又はいずれかの土地の市街地の状況が整った時点で市街化区域とする方法も考えられる。（いわゆる保留フレーム）

�B　保留フレームの全部又は一部を具体の土地に割り付け、区域区分を変更する場合には、都市計画区域マスタープランを変更するべきでない。この場合においては、当該土地の区域に割り付けるフレームと当該フレームを割り付けた後の保留フレームを明らかにして区域区分の変更を行うべきである。

　

　（２）すでに市街地を形成している区域

　すでに市街地を形成している区域として市街化区域に編入する区域は、令第８条第１項第１号及び規則第８条に適合する必要があるが、この場合、国勢調査区又はおおむね２０〜３０ｈａの土地の区域を標準の単位として区域を設定することが望ましい。

　

　（３）おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

�@　令第８条第１項第２号において、原則として市街化区域に含まないこととされている土地の区域は、次のような区域とすべきである。

1)　同号ロの「溢水、湛水、津波、高潮等による災害の発生のおそれのある土地の区域」には、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成１２年法律第５７号）第８条第１項に規定する土砂災害特別警戒区域が含まれるものであること。

2)　同号ハの｢集団農地｣とは、おおむね２０ｈａ以上の規模の一団の農用地を指すものであること。

3)　同号ニの「優れた自然の風景を維持するため保全すべき土地の区域」とは、自然公園法第１７条第１項に規定する国立公園及び国定公園の特別地域並びに自然環境保全法第１４条第１項に規定する原生自然環境地域及び同法第２５条第１項に規定する自然環境保全地域の特別地区を指すものであること。

4)　同号ニの「都市の環境を保持するため保全すべき土地の区域」とは、歴史的風土特別保存地区、首都圏及び近畿圏の近郊緑地保全区域並びに文化財保護法（昭和２５年法律第２１４号）第２条第１項第４号に規定する文化財が良好な状態で存する土地の区域で、当該土地の区域が大規模であり、かつ、自然の状況にある土地を指すものであること。

5)　同号ニの「水源を涵養し、土地の流出を防備するため保全すべき土地の区域」は、森林法に規定する保安林、保安施設地区、保安林予定森林及び保安林整備計画により保安林の指定が予定されている土地の区域（市街化区域に取り囲まれることとなる小規模のものを除く。）を指すものであること。

�A　�@のほか、次に掲げるような土地の区域は市街化区域に含めないことが望ましい。

1)　計画的な市街化の見込みのない土地の区域であって、当該区域を市街化区域に編入しないことが市街化区域の一体的かつ計画的な整備に支障ないもの

2)　市街化区域内農地のうち将来にわたり保全することが適当な農地であって、生産緑地地区の指定を行わないもの

�B　おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域は、既成市街地の周辺部と新市街地との各々について、以下のように取り扱うこととすべきである。

1)　既成市街地の周辺部として市街化区域に編入する区域は、次に掲げる条件の全てを満たすことが望ましい。

ａ　既成市街地に連続していること。

ｂ　現に相当程度宅地化している区域であること。

ｃ　おおむね１０年で既成市街地になることが見込まれること。

ａ又はｂの判断にあたっては、例えば、以下の条件を参考とすることも考えられる。

・相当数の街区を形成している区域で、鉄道駅・軌道の停車場、市役所・町役場などの施設の周囲で、日常生活圏の１単位である近隣住区の範囲である、おおむね５００ｍ（当該施設からおおむね５００ｍの範囲の面積に占める当該区域内にある宅地の面積の割合が、おおむね既成市街地並みである４０％を超える場合にあっては、その割合が４０％となるまで範囲を広げることは可能（ただし徒歩圏域である１ｋｍを超えないこと））以内の区域

2)　新市街地は、市街地の発展の動向、当該区域の地形、自然条件及び交通条件を配慮し、かつ、都市施設を効果的に配置し、整備することができるよう定めることが望ましい。

　また、次に掲げるような計画的な開発の見通しのある区域を主体として、いたずらに広く定めないことが望ましい。

ａ　土地区画整理事業が、事業認可、組合設立認可、施行認可が確実であること等により、当該事業の着手が確実である区域。

ｂ　地方公共団体、都市基盤整備公団、地域振興整備公団、地方住宅供給公社等による住宅地等の開発事業の実施が、用地取得が確実であること、事業計画案があること等により、確実である区域。

ｃ　民間開発事業者による計画開発事業が、用地取得が確実であること等により、その実施が確実であり、かつ開発計画の内容が関係公共団体と調整を了する等により、都市の健全な発展と宅地の実供給に資するものであると認められる区域。

ｄ　幹線道路の沿道で基盤整備が行われており、計画的な市街化が確実と見込まれる区域

ｅ　その他都市施設の整備状況、周辺の土地利用の状況等から見て、地区計画を定める等により地区施設等の適正な整備が行われ、計画的な市街化が確実と見込まれる区域。

3)　公有水面埋立法による埋立地（農用地造成を目的とするものを除く。）で同法第２７条の処分の制限の登記があったものについては、市街化調整区域の設定を行わないことが望ましい。

4)　既成市街地と連続しない新市街地（計画的開発の見通しのある住宅適地、工業適地等と一体の周辺既存集落等を含む。）は、１つの独立した市街地を形成するに十分な規模の区域とし、その規模はおおむね５０ｈａ以上であり、周辺における農業等の土地利用に支障のない区域とするべきである。

　ただし、次に掲げる土地の区域については、１つの住区を形成する最低限の規模である２０ｈａ以上を目途として飛地の市街化区域を設定することができる。

ａ　インターチェンジ、新たに設置される鉄道の新駅又は大学等の公共公益施設と一体となって計画的に整備される住居、工業、研究業務、流通業務等の適地。

ｂ　鉄道既存駅周辺、温泉その他の観光資源の周辺の既成市街地で計画的市街地整備が確実に行われる区域。

ｃ　役場、旧役場周辺の既成市街地で計画的市街地整備が確実に行われる区域。

ｄ　人口減少、産業停滞等により活性化が特に必要な地域で計画的市街地整備（既存集落を中心とするものを除く。）が確実に行われる区域。

ｅ　効率的な工業生産、環境保全を図る必要がある場合の工場適地。

　

　２．市街化調整区域

市街化調整区域がその周囲を市街化区域に囲まれることとなる場合、当該市街化調整区域の規模は、将来、計画的な市街化を行うこととなった場合に支障のない面的広がりとして、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和５０年法律第６７号。以下「大都市法」という。）第２条第１項第１号に規定する地域(以下｢大都市地域｣という｡)にあっては２ｈａ以上、その他の地域にあってはおおむね５ｈａ以上とするべきである。

ただし、大都市地域において５ｈａ未満の市街化調整区域を設定する場合は、次に掲げる条件に該当するべきである。

�@原則として、既に宅地である土地及び宅地化が見込まれる土地を含まないこと。

�A農地にあっては、営農の継続が確実と認められること。

　

　３．区域区分の見直しの考え方

区域区分の変更は、都市計画基礎調査の結果を踏まえて見直すことが想定されており、その見直しにあたっては、単に大規模な宅地開発その他のまとまった市街地を機械的に市街化区域に編入するのでなく、市街化区域に接する土地の区域について、土地利用の動向や基盤施設の整備状況を子細に検討し、街区単位、土地単位等の小規模なものでも、市街化しているものは市街化区域に編入することが望ましい。また、市街化調整区域内の、市街化区域縁辺部、鉄道駅周辺や幹線道路沿道など土地利用の変化が著しい地区については、随時その動向を把握し、市街化の傾向が強まる兆しが見られた場合には農林漁業との健全な調和を図りつつ、速やかに保留フレームを活用する等の方策を用いて、市街化区域に編入することが望ましい。

一方、市街化区域内の土地であっても、現に市街化されておらず、当分の間営農が継続することが確実と認められるなど、本来市街化区域に含めないことが望ましい土地の区域については、市街化調整区域に編入することが望ましい。この場合、市街化調整区域に編入する土地の区域については、都市計画法令の他、他法令による土地利用規制等の扱いが大幅に変わることに配慮すべきである。

　

　４．関係行政機関との調整

　

区域区分の有無の判断又は区域区分の設定若しくは変更にあたっては、農林漁業との健全な調和を図る観点から農林担当部局と、土地取引等の規制及び監視の観点から国土利用計画法担当部局と、河川等の整備状況を踏まえた治水事業との調整の観点から治水担当部局との間で事前に調整することが望ましい。

なお、農林担当部局との間で区域区分の決定又は変更に関する調整を行う場合には、当該区域区分の決定又は変更に係る区域の規模及び根拠となる人口若しくは産業の規模を明らかにするとともに、これらの内容が都市計画区域マスタープランにおいて定めている区域区分の方針に即したものであることを明らかにして協議を行うことが望ましい。

　

　

Ｃ．都市再開発方針等（法第７条の２関連）

　

１．都市再開発方針

　

（１）都市再開発方針の策定基準

　　�@　都市再開発法第２条の３第１項第１号関連

1)　区域

　都市再開発法（昭和４４年法律第３８号。以下「再開発法」という。）第２条の３第１項第１号の「計画的な再開発が必要な市街地」とは、計画的な再開発を行うことにより都市全体の機能の回復、向上に貢献することとなる市街地で、既成市街地を中心とする市街地のうち、例えば、次に掲げるような区域が考えられる。

ａ　当該都市全体の健全な発展と秩序ある整備を図るうえで、望ましい土地利用の密度に比して現況の土地利用の密度が著しく低く､土地の高度利用を図るべき一体の市街地の区域

ｂ　既に一定の密度の土地利用がなされているもののうち、都市構造の再編や防災上の観点から土地利用の転換や市街地の整備・改善を図る必要がある一体の市街地の区域

ｃ　個性的､魅力的な都市空間の保全・修復・形成等を図ることを通じて､都市環境の向上を図るべき一体の市街地の区域

ｄ　その他特に都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため再開発を行うべき区域を含む一体の市街地

2)　計画事項

ａ　再開発の目標については、都市構造の再編成、建築物の更新、都市環境の向上等に係る目標を定めることが望ましい。

ｂ　土地の高度利用及び都市機能の更新に関する方針については、例えば、次に掲げるような事項について定めることが望ましい。

ア　適切な用途及び密度の確保、その他の適切な土地利用の実現に関する事項

イ　主要な都市施設の整備に関する事項

ウ　都市の環境、景観等の維持及び改善に関する事項

エ　その他土地の高度利用及び都市機能の更新に関して特に必要な事項

　　�A　都市再開発法第２条の３第１項第２号関連

1)　地区の選定

　再開発法第２条の３第１項第２号の「特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区」（以下「２号再開発促進地区」という。）の選定にあたっては、当該地区で行われることとなる面的整備事業や都市施設の整備等との整合に十分配慮し、総合的な整備が図られるようにするとともに、周辺地域と一体的となった市街地の形成に配慮して、公共施設等により区画される適正な街区群となるよう選定することが望ましく、地区の境界が関係権利者等に明示されるよう配慮することが望ましい。

2)　整備又は開発の計画の概要

　２号再開発促進地区の整備又は開発の計画の概要には、少なくとも次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　地区の再開発、整備等の主たる目標

ｂ　用途、密度に関する基本的方針、その他の土地利用計画の概要

ｃ　建築物の更新の方針（住宅用地又は住宅用地への土地利用転換が行われる地域の場合には、必要に応じ住宅供給と住宅用地の環境改善の方針）

ｄ　都市施設及び地区施設の整備の方針

　さらに、必要に応じて、再開発の推進のため必要な公共及び民間の役割や条件整備等の措置、実施予定の面整備事業等の計画の概要及び決定又は変更予定の都市計画に関する事項、その他再開発の推進のために特記すべき事項について記述することが望ましい。

　

　　�B　都市再開発法第２条の３第２項関連

1)　策定すべき事項

　再開発法第２条の３第２項に規定される都市計画区域のうち、比較的小規模な都市においては、「計画的な再開発が必要な市街地」の大部分を再開発法第２条の３第２項の「特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区」（以下「２項再開発促進地区」という。）とすることが適当な場合も想定されることから、必ずしも再開発法第２条の３第１項第１号に相当する方針の策定を前提とせず、２項再開発促進地区のみを定めることをもって足りるものとされたものである。この場合においても、再開発法第２条の３第１項第１号に規定する「計画的な再開発が必要な市街地に係る再開発の目標並びに土地の合理的かつ健全な高度利用及び都市機能の更新に関する方針」に相当する事項を検討したうえで、「特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区及び当該地区の整備又は開発の計画の概要を明らかにした都市再開発の方針」を定めることが望ましい。

　なお、２項再開発促進地区については、都市計画決定権者の判断により、必要性が認められない場合には定めることを要しない。

2)　地区の選定及び整備又は開発の計画の概要

　２項再開発促進地区の選定については、２号再開発促進地区に準じて行うとともに、２項再開発促進地区の整備又は開発の計画の概要については、２号再開発促進地区に準ずる事項を定めることが望ましい。

　

（２）防災再開発促進地区との関係

　再開発促進地区（２号再開発促進地区及び２項再開発促進地区をいう。以下同じ。）のうち、密集市街地の土地の区域内の各街区について防災街区としての整備を図るために必要な場合には、当該地区を密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成９年法律第４９号。以下「密集法」という。）第３条に基づく防災再開発促進地区としても位置づけることが望ましい。

　この場合、「再開発促進地区」と「防災再開発促進地区」とは根拠となる規定が異なる計画事項であることに留意し、その定め方については「４．防災再開発の方針」によることが望ましい。

　

２．住宅市街地の開発整備の方針

　

（１）住宅市街地の開発整備の方針の策定基準

�@　大都市法第３条の６第１項第１号関連

1)　住宅市街地の開発整備の目標

　当該都市計画区域において実現すべき住宅市街地のあり方、住宅の建設及び更新、良好な居住環境の確保等に係る目標を定めることが望ましい。

2)　良好な住宅市街地の整備又は開発の方針

　良好な住宅市街地の整備又は開発の方針には、例えば、次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　住宅市街地の適切な配置及び密度の確保、その他の適切な土地利用の実現に関する事項

ｂ　既成住宅市街地の更新・整備及び新住宅市街地の開発に関する事項

ｃ　良好な居住環境の整備改善に関する事項

ｄ　その他良好な住宅市街地の整備又は開発に関して特に必要な事項

�A　大都市法第３条の６第１項第２号関連

1)　重点地区の選定基準

　大都市法第３条の６第１項第２号イ又はイ及びロに掲げる地区（以下「重点地区」という。）は、住宅市街地の開発整備の目標、都市全体の整備構想を踏まえつつ、土地利用の状況、面的整備事業の実施可能性、公共施設の整備状況及び将来の見通し等を総合的に勘案して、大都市法第３条の３第２項第４号に規定する「住宅及び住宅地の供給を重点的に図るべき地域」において定めることが望ましい。

　なお、大都市法第３条の６第１項第２号イの「一体的かつ総合的に良好な住宅市街地を整備し、又は開発すべき市街化区域における相当規模の地区」とは、市街化区域内において、工場跡地等の低・未利用地、農地、低層住宅密集市街地などの既存住宅地等を含む一団の土地の区域であって、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業等の面的整備事業の実施又は住宅地高度利用地区計画、再開発地区計画等の都市計画決定を行うこと等により、良好な住宅市街地として計画的に開発整備すべき相当規模の地区であり、同号ロの「市街化区域の市街化の状況等を勘案し、良好な住宅市街地として計画的に開発することが適当と認められる市街化調整区域における相当規模の地区」とは、当該都市計画区域の保留フレームのうち、計画的な市街地整備の実施の見通しがある程度立っているものとして、都市計画区域マスタープランにその位置を明らかにしうる市街化調整区域内の土地の区域であって、特に土地区画整理事業等により良好な住宅市街地として計画的に開発整備することが適当である相当規模の地区である。

　なお、重点地区には、防衛施設、森林法による保安林・保安施設地区は含めないことが望ましく、さらに、市街化調整区域における重点地区（大都市法第３条の６第１項第２号ロ）については、住宅地として利用することが不適当な地区、例えば、次に掲げる地区も含めないことが望ましい。

ａ　騒音、大気汚染等の交通公害が現に発生し、又は発生する恐れがある等、良好な住宅市街地とすることが環境上不適当なもの

ｂ　以下の例のように、他の法令により住宅以外の土地利用に供されることとされている地区

ア　自然公園法による自然公園、自然環境保全法による自然環境保全地域及び鳥獣保護及狩猟ニ関スル法律（大正７年法律第３２号）による鳥獣保護区

イ　農用地区域

ウ　森林法による保安林予定林、保安施設地区予定地並びに保安林整備臨時措置法による保安林整備計画に基づく保安林指定計画地

2)　整備又は開発の計画の概要

　大都市法第３条の６第１項第２号の「整備又は開発の計画の概要」には、少なくとも次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　地区の整備又は開発の目標

ｂ　用途、密度に関する基本的方針、その他の土地利用計画の概要

ｃ　都市施設及び地区施設の整備の方針

　さらに、必要に応じて、良好な住宅市街地の整備又は開発の推進のため必要な公共及び民間の役割、開発整備の促進のための条件の整備等の措置や、実施予定の面的整備事業等の計画の概要及び決定又は変更予定の都市計画に関する事項、その他良好な住宅市街地の整備又は開発の推進のために特記すべき事項について定めることが望ましい。

　

（２）関係行政機関との調整

1)　住宅市街地の開発整備の方針を決定又は変更する場合には、住宅・宅地担当部局や国土利用計画法に基づく監視区域の指定の円滑な運用を図る観点から国土利用計画法担当部局と調整することが望ましい。

2)　重点地区の指定にあたっては、農林部局等と調整するとともに、道路整備計画等との調整の観点から道路管理者と調整することが望ましい。

3)　臨港地区、港湾隣接地域、港湾施設が相当程度集積している港湾区域内の埋立地又は港湾施設用地について重点地区を指定しようとする場合には、良好な住宅市街地の整備と港湾の秩序ある整備及び適正な運営との整合を図る観点から関係港湾管理者と協議することが望ましい。

　

　

３．拠点業務市街地の開発整備の方針

　

（１）拠点業務市街地の開発整備の方針の策定基準

　拠点業務市街地の開発整備の方針としては、地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律（平成４年法律第７６号。以下「地方拠点法」という。）第６条の「基本計画」の達成に資するため、都市計画を総合的に推進し、もって良好な拠点業務市街地の計画的な開発整備の推進を図る観点から、少なくとも以下の事項について定めることが望ましい。

1)　拠点業務市街地の開発整備の目標

　当該都市計画区域において実現すべき拠点業務市街地のあり方、適切な土地利用、都市機能の集積に係る目標を定めることが望ましい。

2)　良好な拠点業務市街地の開発整備の方針

　例えば、次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　拠点業務市街地の適切な用途及び密度の確保、その他の適切な土地利用の実現に関する事項

ｂ　主要な都市施設の整備に関する事項

ｃ　拠点業務市街地の都市環境、景観等の維持・形成に関する事項

ｄ　その他良好な拠点業務市街地の整備又は開発に際して特に必要な事項

3)　整備又は開発の計画の概要　　　　　　

　次のａからｃの事項を定めるとともに、必要に応じてｄからｇの事項を定めることが望ましい。

ａ　地区の整備又は開発の目標

ｂ　用途、密度に関する基本的方針、その他の土地利用計画の概要

ｃ　都市施設及び地区施設の整備の方針

ｄ　良好な拠点業務市街地の整備又は開発の推進のために必要な公共及び民間の役割、開発整備の促進のための条件の整備等の措置

ｅ　おおむね５年以内に実施が予定されている土地区画整理事業、市街地再開発事業のうち主要な事業の計画の概容

ｆ　おおむね５年以内に決定又は変更が予定されている用途地域、高度利用地区、特定街区等の地域地区、拠点整備促進区域、市街地再開発促進区域等の促進区域、都市施設、再開発地区計画等の都市計画に関する事項

ｇ　その他特記すべき事項

　

　

４．防災再開発の方針

　

（１）防災再開発促進地区の区域

　防災再開発促進地区の指定により、密集法第４条に基づく建替計画の認定、同法第１３条に基づく延焼等危険建築物に対する除却の勧告、同法第３１条に基づく都市基盤整備公団の業務の特例、同法第３４条に基づく防災街区整備権利移転等促進計画の作成、同法第４０条に基づく防災街区整備組合の設立及び公有地の拡大の推進に関する法律（昭和４７年法律第６６号）に係る特例等が適用されるので、地区の境界が関係権利者等に明示されるよう配慮することが望ましい。

　

（２）防災再開発促進地区に係る整備又は開発の計画の概要

　整備又は開発の計画の概要には、少なくとも次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　地区の再開発、整備等の主たる目標

ｂ　防災街区の整備に関する基本的方針その他の土地利用計画の概要

ｃ　建築物の更新の方針（住宅地又は住宅地への土地利用転換が行われる地域の場合には、必要に応じ住宅供給と住宅地の環境改善の方針）

ｄ　都市施設、地区防災施設及び地区施設の整備方針

　さらに、防災街区としての整備を図る観点から、再開発を推進するため、必要に応じ、公共及び民間の役割、条件の整備等の措置や、実施予定の公共施設整備事業、面的整備事業等の計画の概要及び決定又は変更予定の都市計画に関する事項、その他再開発の促進のために特記すべき事項について定めることが望ましい。

　

（３）配慮すべき事項

�@　関係行政機関との調整

1)　防災再開発の方針を定めるにあたっては、地域防災計画との調整を図る観点から地域防災計画担当部局と十分調整を図ることが望ましい。

2)　防災再開発促進地区の指定にあたっては、密集法第４条に基づく建替計画の認定や同法第１３条に基づく延焼等危険建築物に対する除却勧告等、密集住宅市街地整備促進事業等による地区の整備と密接に関連することから住宅・建築担当部局と調整するとともに、必要に応じて、港湾管理者と調整することが望ましい。また、市町村が法第１８条第１項の規定に基づく意見を作成する場合にあっては、当該地区における消防機関等による火災対策・災害対策との調整を図る観点から当該地区を管轄する消防長と十分調整を図ることが望ましい。

3)　臨港地区、港湾隣接地域、港湾施設が相当程度集積している港湾区域内の埋立地又は港湾施設用地について防災再開発促進地区を指定しようとする場合には、港湾の秩序ある整備と適正な運営との整合を図る観点から関係港湾管理者と協議することが望ましい。

�A　他の制度の併用

　防災再開発促進地区の指定にあたっては、区域の防災機能の確保の観点から、必要に応じて、防火地域などをあわせて指定することが望ましい。

　

※　なお、都市再開発方針等及びこれらに関連する制度の運用に関して既存の通達で技術的助言とされているもののうち都市計画の運用に関する部分については、本指針に示されている内容に置き換えたうえで参考とすべきである。

　

　

Ｄ．地域地区（法第８条関連）

　

１．用途地域

（１）用途地域に関する都市計画の基本的な考え方

1)　用途地域は、単なる局地的・相隣的な土地利用の調整の観点にとどまらず、都市全体にわたる都市機能の配置及び密度構成の観点から検討し、積極的に望ましい市街地の形成を誘導するため、都市計画区域マスタープラン又は市町村マスタープランに示される地域ごとの市街地の将来像にあった内容とすべきである。

2)　用途地域は、必要に応じ、特別用途地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用地区その他の地域地区を併せて定めることにより、これらの都市計画が一体として、適正かつ合理的な土地利用を実現する観点から見て各地域の特性にふさわしい土地利用計画となるよう配慮することが望ましい。

3)　用途地域は、必要に応じ、地区計画等を併せて定めることにより、これらの都市計画が一体として、地域の実情に応じ、詳細な土地利用の規制・誘導を実現するよう配慮することが望ましい。

4)　用途地域は、都市施設及び市街地開発事業の都市計画と十分に調整が図られたうえで、適正かつ合理的な土地利用の実現に資するよう定めることが望ましい。

5)　用途地域は、道路の整備状況、土地利用の動向、幹線道路と沿道の土地利用との調和、円滑な道路交通の確保等を勘案して定めることが望ましい。

　

（２）用途地域の指定見直し及び廃止に関する基本的な考え方

1)　用途地域は市街地における土地利用規制の根本をなしており、用途地域が指定された場合、区域区分がなされない都市計画区域でも、農業上の土地利用との調整が調った農地については、市街化の傾向が著しい区域内にある農地として、原則農地転用が可能となるなど、都市的土地利用の計画として、市街化区域に準ずる意味づけと効果を有する。

　したがって、農業振興地域など農業上の土地利用が図られるべき地域、保安林等の森林として保全すべき地域などにおいては、用途地域を指定するべきではない。

　一方、都市計画区域内で他の土地利用規制が解除される地区あるいは土地については、都市的土地利用が発生する可能性が高く、この場合には、都市における秩序ある土地利用を実現する観点から、他の規制が解除されると同時に用途地域、あるいは特定用途制限地域、地区計画等を指定し、必要な土地利用コントロールを行うことが望ましい。このため、他法令の規制担当部局と連携を密にして、他法令による土地利用規制の動向を適切に把握し、都市的土地利用の新たな発生に備えることが望ましい。

　なお、用途地域を指定した区域のうち農業上の土地利用との調整が調ったものに限り、宅地分譲が可能となることに留意すべきである。

2)　用途地域は、地域における住居の環境の保護又は業務の利便の増進を図るため、市街地の類型に応じた建築規制を行うものであることから、基本的に、あるべき市街地像に対応した安定的な枠組みとして定められるべきものであるが、土地利用の動向、公共施設の整備状況等の把握に努めるとともに、当該都市における都市計画上の課題に対応し、その健全な発展に資するよう、随時かつ的確な見直しが図られることが望ましい。例えば次に掲げる場合にあっては、用途地域の見直しを行うことを検討すべきである。

ａ　都市計画区域マスタープランあるいは市町村マスタープランなどの変更に応じて計画的な土地利用の誘導を図る場合

ｂ　従来想定されていた市街地像において主たる用途とされている建築物以外の建築物が、相当程度かつ広範囲に立地する動向にあり、新たな市街地像に対応した用途地域に変更することが相当であり、かつ、都市全体の都市機能の配置及び密度構成に支障がないと認められる場合

ｃ　道路等の基盤施設整備や土地区画整理事業等の面的整備事業等により、目指すべき市街地像に変更が生じ、新たな市街地像に対応した用途地域に変更することが相当な場合

ｄ　高齢社会の進展等に対応して、徒歩圏等の一定の地域内において、病院、老人福祉センター等都市生活を支える様々なサービス機能を担う施設の整備又は機能更新を誘導するため、当該サービス機能を提供すべき地区について、建築できる用途の範囲や建築物の密度等の見直しを図ることが適切な場合

3)　法第１３条第１項第７号において「市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないもの」とされているが、市街化区域から市街化調整区域へ編入する土地の区域の用途地域のうち、無秩序な市街化が進むおそれがある場合で、用途地域の存置による実効ある土地利用規制が期待できる場合は、取り消さないことが望ましい場合もある。

　ただし、存置した用途地域については、都市的土地利用の可能性が失われるなど都市的土地利用の規制が必要なくなった時点で速やかに廃止することが望ましい。

　

（３）用途地域の区域等の設定に関する基本的考え方

1)　用途地域の種類ごとの区域及び用途地域の区域内の制限内容により区分される区域（以下「用途地域の区域等」という。）は、各用途地域の趣旨に応じた相当の規模を有し、かつ、隣接する用途地域の種類ごとの区域等の間において土地利用の極度な差異を生じないよう定めることが望ましい。

2)　また、用途地域の区域等の境界は、原則として、道路、鉄道その他の施設、河川、海岸、がけその他の地形、地物等土地の範囲を明示するのに適当なものにより定めることが望ましい。

3)　なお、幹線道路の沿道等に用途地域を路線的に定めるにあたっては、道路の境界等からの距離をもって定める場合は境界の特定に支障のないようにすることとし、地域の状況等に応じて、街区を単位とすることや地形、地物等を区域の境界とすることが適当な場合はこれによることが望ましい。

4)　市街地開発事業に関する都市計画が定められている区域、住宅地区改良事業等の市街地の面的整備事業を都市計画区域マスタープラン又は市町村マスタープランに適合して行う区域等において、当該市街地の将来像に適合する用途を定める場合には、比較的小規模な区域で用途地域を定めても支障はないものである。

　

（４）容積率、建ぺい率に関する参考値について

法第８条第３項に基づき、用途地域に関する都市計画として定める容積率、建ぺい率については、市街地における建築物の密度、高さ、敷地の状況、道路の整備状況、公園その他の有効なオープンスペースの状況等を勘案して、適切に定めることが必要であるが、あわせて、各用途地域についてそれぞれ次に掲げるところを参考として適切な数値を定めることが望ましい。

�@　第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域

1)　特に市街地の密度を低く想定する場合、例えば容積率を５０％と、建ぺい率を３０％と定める土地の区域としては、土地区画整理事業等の市街地開発事業、地区計画等により面的に公共施設を整備して新たに計画的市街化を図るべき地域で、その計画の具体化に備える必要がある地域や、優れた住居の環境の保護を図る低層住宅用地等が考えられる。

2)　特に市街地の密度を高く設定する場合、例えば容積率を１５０％又は２００％と、建ぺい率を６０％と定める土地の区域としては、良好な住居の環境を維持しつつ、低層住宅用地としての土地の有効利用を図る地域のうち必要な公共施設が整備された地域、一体的・計画的に整備される低層集合住宅用地等が考えられる。

3)　また、道路に面して有効な空地を確保することにより良好な環境の街区の形成を図る必要がある等の場合には外壁の後退距離の限度を、敷地の細分化による居住環境の悪化のおそれがある等の場合には建築物の敷地面積の最低限度を定めることが望ましい。この場合において、市街地の状況に応じ、これらの制限が実態にそぐわない過度の権利制限とならないよう配慮することが望ましい。

�A　第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域

1)　特に市街地の密度を低く設定する場合、例えば容積率を１００％と、建ぺい率を３０％と定める土地の区域としては、優れた住居の環境の保護を図る中高層住宅地等が考えられる。

2)　特に市街地の密度を高く設定する場合、例えば容積率を３００％と定める土地の区域としては、鉄道駅の徒歩圏、主要な道路の沿道等で土地の高度利用を図る地域のうち、必要な公共施設が整備された地域等が考えられる。

�B　商業地域

1)　特に市街地の密度を低く設定する場合、例えば容積率を２００％あるいは３００％と定める土地の区域としては、土地の高度利用を前提としない地域、地域の環境を保護するため土地の高度利用を図ることが不適当な地域等が考えられる。

2)　特に市街地の密度を高く設定する場合、例えば容積率を７００％以上と定める土地の区域としては、商業施設又は業務施設の集積を図る地域等特に土地の高度利用を図るべき地域で、必要な公共施設が整備された地域が、容積率を９００％以上と定める土地の区域としては、そのなかでも特に高度な集積を図ることが必要な区域が、それぞれ考えられる。

3)　特例容積率適用区域の指定については、次に掲げる事項に留意して行うことが望ましい。

ａ　特例容積率適用区域の指定にあたっては、当該地区が、都市全体の中で、特に土地の高度利用を図り、商業施設又は業務施設の集積を図るべき地区であることについて、都市計画区域マスタープラン、都市再開発方針又は市町村マスタープランなどにおいて位置づけることが望ましい。

ｂ　特例容積率が指定されることにより、地区全体として用途地域で指定された容積率の限度に近い市街地が実現した場合でも、道路に著しい渋滞が生じないこと、供給処理施設の能力の超過が起こらないことなどを確認するため、例えば、区域の指定に先立ち、土地の高度利用がなされた場合の交通量予測と道路容量との整合性の検討を行うなどの配慮が必要と考えられる。

ｃ　「未利用となっている建築物の容積の活用を促進する必要がある」とは、ａに示すような土地の高度利用を図るべき地区において、例えば、伝統的な建造物や文化的環境の維持創出のため必要な施設が存する敷地、あるいは都市環境の向上のため低度利用となっている敷地等において、未利用な容積がある場合とすることが望ましい。

ｄ　道路、線路敷、公園等の敷地は、一般的には建築物の建築が想定されていないことから、これらの敷地が特例容積率適用区域に含まれる場合においても、これらの敷地を特例敷地とすることは想定されていないことに留意すべきである。

　ｅ　特例容積率の適用により、良好な街並みや都市景観の維持に支障が生じるおそれがある場合には、高度地区による建築物の高さの制限、地区計画による高さの制限・壁面の位置の制限などを行うことにより、必要な措置を講ずることが望ましい。

�C　第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域

　特に市街地の密度を高く設定する場合、例えば容積率を建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）が定めるメニューの最高値を適用する場合は、特に土地の高度利用を図る地域で、必要な公共施設が整備された地域等が考えられる。

　

（５）用途地域の選定

�@　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域の選定について

1)　住宅地の選定にあたっては、居住水準の向上の観点から、職住の近接、公共交通機関の活用の観点からの住宅地の密度と鉄道駅等からの距離との相関、良好な住居の環境の形成等に配慮し、適切な密度構成に従った住宅地の形成を図るとともに、当該都市に求められる住宅の集積及びこれに付随する近隣生活施設の立地に必要な規模を確保することが望ましい。

　また、都心部、都心周辺部等において、商業施設、生活利便施設等と住宅が立体的区分等により適切に併存し、都心居住のための必要な空間が確保されることについても配慮することが望ましい。

2)　住宅地を形成する地域については、住居の環境の悪化をもたらすおそれのある施設の混在を防止し、住居の専用性を高めることが必要な場合には、次に掲げる事項に留意して第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域又は第二種住居地域を定めることが望ましい。

ａ　法第９条第２項の「主として」とは、良好な住居の環境を有する低層住宅地の形成を図る地域において、例えば、主要な生活道路に面する地域等について、住民の日常生活圏にも配慮して、小規模な日用品販売店舗等の立地を許容することが考えられる。

ｂ　同条第４項の「主として」とは、良好な住居の環境を有する中高層住宅地の形成を図る地域において、例えば、主要な生活道路に面する地域等について、住民の日常生活の利便から中高層住宅地内で中規模な店舗等の立地を許容することが考えられる。

ｃ　同条第６項の「主として」とは、住居の環境を保護する住宅地において、例えば、住居と店舗、事務所等の併存を図ることが考えられる。

3)　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域（以下「住居専用地域」という。）と、商業地域、工業地域又は工業専用地域とは、相互に接して定めないことが望ましい。

　ただし、都市施設である公園、緑地若しくは地区計画等により確保される緑地帯又は地形等が緩衝的な役割を果たす場合、地区計画等若しくは特別用途地区により、当該地域に必要な制限がなされる、又は商業地域等の区域に一定の用途の制限がなされる場合等にあって、当該地域の低層住宅又は中高層住宅に係る良好な住居の環境の保護に支障がないと認められるときは、住居専用地域を定めることにより相互に問題が発生することは少ないものである。

�A　近隣商業地域及び商業地域の選定について

1)　商業地の選定にあたっては、経済圏及び生活圏の広がり及び構造、住宅地及び工業地との関係並びに道路、鉄道等の交通施設の配置及び規模の現況及び将来計画を勘案し、適切な密度構成に従った商業地の形成を図るとともに、当該都市に求められる商業施設等の集積を図るために必要な規模を確保することが望ましい。

　また、この場合、事務所等のために必要な空間についても、経済社会の国際化、情報化、産業構造の高度化等に対応して、適正な規模及び配置を確保するよう配慮することが望ましい。

2)　商業地を形成する地域については、交通ネットワークの形成との関係を考慮しつつ、都市における商業業務機能の適正な構成を図る観点から、次に掲げる事項に留意して商業地域又は近隣商業地域を定めることが望ましい。

ａ　法第９条第９項の「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」とは、例えば、都心若しくは副都心の商業地又は中小都市の中心商業地、地域の核として店舗、事務所、娯楽施設等の集積を図る主要な鉄道駅周辺又はニュータウンのセンター地区、郊外において大規模店舗等の立地を図る拠点的な地区等が考えられる。

ｂ　法第９条第８項の「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」とは、例えば、商店街、鉄道駅周辺や郊外の小規模な商業地等近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を主たる内容とする店舗等の立地を図る地域や、隣接する住宅地との環境の調和を図る必要がある商業地等が考えられる。

�B　準工業地域、工業地域及び工業専用地域の選定について

1)　工業地の選定にあたっては、工業生産活動の増進、公害の発生の防止等を勘案し、規模、業種等が適切に配置された工業地の形成を図るとともに、当該都市に、求められる工業生産活動に必要な規模を確保することが望ましい。

2)　工業地を形成する地域については、工業の利便の増進を図るため利便を害するおそれのある施設の混在を防止することが望ましいという観点から、次に掲げる事項に留意して工業専用地域、工業地域又は準工業地域を定めることが望ましい。

ａ　法第９条第１２項の「工業の利便を増進するため定める地域」とは、例えば、住宅等の混在を排除し、またはこれを防止し、工業に特化した土地利用を図る地域や、新たに工業地として計画的に整備を図る地域等が考えられる。

ｂ　法第９条第１０項の「主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域」とは、例えば、住宅等の混在を排除することが困難又は不適当と認められる工業地が考えられる。

ｃ　法第９条第１１項の「主として工業の利便を増進するため定める地域」とは、ａ及びｂのいずれにもあたらないが工業の利便を図る地域が考えられる。

�C　幹線道路の沿道等

1)　幹線道路（都市計画決定がなされているもので都市計画事業の認可がなされる等相当期間内に事業化が見込まれるものを含む。）の沿道については、通常の用途地域の選定の考え方に加えて、当該地域の都市構造上の位置、土地利用の現況及び動向、当該道路の有する機能及び整備状況等を勘案して用途地域の決定又は種類の変更をすることが望ましく、幹線道路の沿道にふさわしい業務の利便の増進を図る地域については、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は準住居地域のうちから適切な用途地域を定めることが望ましい。

　この場合、自動車交通量が多い幹線道路に面する地域で、道路交通騒音が、環境基準を超過している又は超過することが予想される地域については、近隣商業地域、商業地域又は準工業地域を、また、その他の自動車交通量が比較的少ない道路に面する地域のうち、用途の広範な混在等を防止しつつ、住居と併せて商業等の用に供する地域については準住居地域を、それぞれ定めることが望ましい。

　幹線道路の沿道で道路交通騒音が、環境基準を超過している又は超過することが予想される地域については、住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域（以下「住居地域」という。）へのその他の用途からの変更又は新たな住居地域の指定は行わないことが望ましい。

2)　幹線道路の沿道の住宅地、住宅と工場等が無秩序に混在している市街地等で、公害若しくは災害のおそれの著しい地域又は著しくなると予想される地域については、用途地域の選定にあたって、地域の実情に応じ、適切な土地利用の転換が図られるよう配慮することが望ましい。

　特に、幹線道路の沿道のうち住居地域が定められている地域で、街路事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業等の都市計画事業の事業化が見込まれ、土地利用の動向等を踏まえ、非住居系の土地利用を図ることが適切な地域については、近隣商業地域、準工業地域等へ変更することが望ましい。

　また、新たに用途地域を指定する地域については、事業の状況、土地利用の動向等を踏まえ、非住居系の土地利用を図ることが適切な地域については、近隣商業地域、準工業地域等の指定を行うよう配慮することが望ましい。　

3)　幹線道路の沿道は、その後背地に比べて基盤施設の条件が良いことから、沿道にふさわしい土地利用、建築物を誘導するため、当該基盤施設の容量等を勘案したうえで、地域の実情に応じて後背地より高い容積率を指定することが望ましい。

　高い容積率の指定にあたっては、後背地の市街地環境に配慮するとともに、当該幹線道路と後背地を接続する区画道路の整備状況を勘案して、必要に応じ、地区計画の併用により当該幹線道路に接続する区画道路等の整備を行うことが望ましい。

　これにより、公共施設の整備とのバランスの取れた地域全体にわたる土地の有効利用に資することが望ましい。

4)　準住居地域を指定する場合は、環境保全に十分配慮することとし、幹線道路の沿道で道路交通騒音が、環境基準を超過している又は超過することが予想される地域については、道路交通騒音等に係る環境の保全を図るため、地域の実情に応じて地区計画等の手法により道路に面する部分に非住居系用途を誘導することなどに努めることが望ましい。

5)　鉄道沿線については、原則として、住居専用地域を定めないことが望ましい。

　ただし、都市施設である公園、緑地若しくは地区計画等により確保される緑地帯又は地形等が緩衝帯としての役割を果す場合、地区計画等若しくは特別用途地区により、当該地域に必要な制限がなされる場合等にあって、当該地域の低層住宅又は中高層住宅に係る良好な住居の環境の保護に支障がないと認められるときは、住居専用地域を定めることにより相互に問題が発生することは少ないものである。

6)　新幹線鉄道（工事実施計画の認可がなされているものを含む。以下同じ。)沿線又は公共用飛行場(一日当たりの離着陸回数が１０回以下のもの及び離島にあるものを除く。以下同じ。)周辺については、原則として、住居地域の指定は行わないことが望ましい。

　また、用途地域を公共用飛行場周辺において定める場合には、騒音等の問題に十分配慮することが望ましい。

7)　都市施設のうち汚物処理場、ごみ焼却場その他の廃棄物処理施設及び熱供給施設が立地する地域について、用途地域を指定し、又は変更する場合には、工業系の用途地域とすることが望ましい。

�D　その他

　その他次に掲げるような特徴を有する市街地については、その地域内の建築物の用途及び規模、隣接する地域の用途地域等を勘案して適切な用途地域を定めるとともに、特別用途地区、高度地区、風致地区、地区計画等をあわせて指定することにより、望ましい市街地像の実現につとめることが望ましい。

1)　学校、図書館、その他の教育施設の立地を図る地域及びその周辺の地域のうち、特に教育環境の保護を図る地域については、住居専用地域、第一種住居地域または第二種住居地域を定めることが望ましい。

　なお、この場合、大学、高等専門学校、専修学校とこれら以外の学校との区分に応じ、これらの教育施設の立地する区域等において良好な教育環境の保護が図られるよう配慮することが望ましい。

2)　流通業務施設若しくは自動車修理工場等沿道サービス工場等又はこれらに関連する工場等の集約的な立地を図る地域については、準工業地域を定めることが望ましい。

3)　主として住居の用に供する地域で、繊維、木工等の家内工業を地場産業として保護し、または育成すべき地域については、第一種住居地域又は第二種住居地域を定めることが望ましい。

4)　研究開発施設、研修施設、情報交流施設等の集約的立地を図る地域については、第二種住居地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域を定めることが望ましい。

5)　避暑地、温泉地等にあって、主として別荘、保養所等の施設の用に供する地域については、住居専用地域を定めることが望ましい。

　

（６）関係行政機関との調整

　用途地域に関する都市計画を決定又は変更するときは、必要に応じて、例えば、次のように関係行政機関と事前に調整することが望ましい。

1)　幹線道路の沿道において、用途地域の決定又は種類の変更を行う場合、当該用途地域の決定又は変更により道路の整備・管理に支障がないよう担保する観点から、都道府県等の道路担当部局(当該道路が指定区間の国道である場合には、当該道路を管理する地方整備局)と調整すること。また、街路事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業等の都市計画事業の認可がなされる等相当期間内に事業化が見込まれる地域である場合には、事業の円滑化に資する観点から都市計画道路の整備を担当する街路･区画整理･再開発担当部局と調整すること。さらに、幹線道路の沿道において、都市開発プロジェクト等の実施にあわせて用途地域の容積率を引き上げる場合であって、当該プロジェクト等の実施により交通混雑の度合いが高まることが予想されるときは、道路交通上の観点から、当該容積率引き上げに関し、道路担当部局と十分連絡調整を行うこと。

2)　新幹線鉄道沿線、公共用飛行場周辺又は幹線道路の沿道で、例外的に住居地域を定める場合には、騒音等の生活環境の保全上の支障を防止する観点から環境部局と調整すること。

3)　新幹線鉄道沿線又は公共用飛行場周辺について、例外的にその他の用途地域から住居地域へと変更する場合、新たに住居地域を指定する場合には、新たな騒音問題等を未然に防止する観点から地方運輸局の鉄道関係部局、又は、航空機騒音対策との調整の観点から空港担当部局と調整すること。

4)　第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域で、土地区画整理事業が施行されている又は施行されようとしている地域内において、用途地域において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合には、区画整理担当部局と調整すること。

5)　区域区分が定められていない都市計画区域において用途地域を指定し、又は変更する場合に、当該指定又は変更に係る区域に農地等が含まれるときには、農林漁業との健全な調和を図り、また、農地転用許可事務と相互の事務処理の円滑化を図る観点から、市町村の都市計画担当部局と農地転用部局の間において十分調整を行うとともに、都道府県知事は、法第１９条第３項により市町村から協議を受けた場合には、都市計画担当部局と農地転用部局の間において十分連絡調整を行うことが望ましい。

　また、当該区域内に４ｈａを超える農地等が含まれる場合には、都道府県農地転用担当部局を通じて地方農政局農地担当部局との間において十分連絡調整が行われることが望ましい。

　なお、この調整が行われない場合には、市街地化の傾向が著しい区域内の農地として、原則農地転用の許可が可能となるほか、宅地分譲も認められるという農地転用許可基準の特例の対象とならないことに留意するべきである。

6)　区域区分が定められていない都市計画区域において用途地域を廃止する場合には、用途地域の指定のない区域については特定行政庁が容積率等を定めることとされているので、事前に建築担当部局と連絡調整を行うことが望ましい。

7)　地域における土地利用の状況を勘案し、（１）6)ｅ、ｆの区域の一部を含めて用途地域を定めることが適切であると判断される場合には、当該区域について定められている土地利用規制の状況を十分考慮するとともに、市町村は、あらかじめ、国立公園の特別地域、原生自然環境保全地域又は自然環境保全地域の特別地区の一部に用途地域を定める場合にあっては環境省自然環境局自然保護事務所と、国定公園の特別地域の一部に用途地域を定める場合にあっては都道府県の自然保護担当部局と調整を図ることが望ましい。

　

　

２．特別用途地区

（１）趣旨

　特別用途地区は、用途地域の指定の目的を基本とし、これを補完するため、特別の目的から特定の用途の利便の増進又は環境の保護等を図るため、建築基準法に基づき地区の特性や課題に応じて地方公共団体が定める条例で建築物の用途に係る規制の強化又は緩和を行うために定めるものである。

　このため、例えば、中高層階住居専用地区、商業専用地区、特別工業地区、文教地区、小売店舗地区、事務所地区、厚生地区、娯楽・レクリエーション地区、観光地区、特別業務地区、研究開発地区、中小小売店舗特別用途地区、宿場町環境保全特別用途地区などを定めることが考えられる。

　

（２）基本的な考え方

�@　用途地域の補完

　特別用途地区の指定にあたっては、用途地域との関係を十分に考慮したうえで、当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等、実現を図るべき特別の目的を明確に設定して、適切な位置及び規模で定めることが望ましい。

　この場合、単一の建築物の建築を禁止することのみを目的とする等、望ましい市街地像の実現に積極的な目的を有しない特別用途地区の指定は好ましいとは考えられず、目的の設定は、目指すべき市街地像を実現するうえで適切なものとなるよう、都市計画の総合性、一体性の観点から創意工夫を活かして柔軟な運用が行われることが望ましい。

�A　区域の境界について

　特別用途地区の区域の境界については、原則として、道路、鉄道その他の施設、河川、海岸、がけその他の地形、地物等土地の範囲を明示するのに適当なものにより定めることが望ましい。

　なお、幹線道路の沿道等に特別用途地区を路線的に定めるにあたっては、道路の境界等からの距離をもって定める場合は境界の特定に支障のないようにすることとし、地域の状況等に応じて、街区を単位とすることや地形、地物等を区域の境界とすることが適当な場合はこれによることが望ましい。

　

（３）配慮すべき事項

1)　用途地域と特別用途地区を適切に組み合わせることが重要であることから、特別用途地区の指定にあたっては、必要に応じ、用途地域の指定・変更について併せて検討が行われることが望ましい。

2)　関係行政機関との調整

　特別用途地区の指定にあたっては、新幹線鉄道との関係に配慮し、新たな騒音問題等を未然に防止する観点から地方運輸局の鉄道関係部局と、公共用飛行場との関係に配慮し、航空機騒音対策との調整の観点から空港担当部局と、幹線道路との関係に配慮し、道路の整備・管理に支障がないよう担保する観点から都道府県等の道路担当部局（当該道路が指定区間の国道である場合には、当該道路を管理する地方整備局）とそれぞれ調整することが望ましい。

　また、特別用途地区内の建築物の建築の制限等については、建築基準法第４９条第１項の規定に基づく条例で定めることとされており、事前に建築担当部局と調整することが望ましい。

　

※　なお、特別用途地区及びこれに関連する制度の運用に関して既存の通達で技術的助言とされているもののうち都市計画の運用に関する部分については、本指針に示されている内容に置き換えたうえで参考とすべきである。

　

　

３．特定用途制限地域

（１）趣旨

　特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成等を行うために、例えば、多数人が集中することにより周辺の公共施設に著しく大きな負荷を発生させる建築物や、騒音、振動、煤煙等の発生により周辺の良好な居住環境に支障を生じさせる、あるいは良好な居住環境にそぐわないおそれのある建築物などの建築を制限する必要がある場合に定めることが考えられる。

　

（２）基本的な考え方

�@　特定用途制限地域を定める区域

　特定用途制限地域を定める区域は、良好な環境の形成又は保持のために必要な範囲の区域とするべきである。

　そのため、例えば、他の法令等により土地利用規制が行われている以下の区域は、特定用途制限地域を定める必要がある状況が発生しないものと予測され、特定用途制限地域を指定するべきではない。

ａ　農用地区域

ｂ　保安林等

ｃ　農地法第５条第２項第１号ロに掲げる農地又は採草放牧地の区域

ｄ　港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制が行われている区域

ｅ　工場立地法に基づく土地利用規制が行われている区域

　また、特定用途制限地域内の区域に港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制を行う区域が設定された場合、当該区域について特定用途制限地域を引き続き設定する必要がある状況は発生しないものと考えられる。

�A　制限すべき特定の建築物その他の工作物の用途

　特定用途制限地域において定める、制限すべき特定の建築物等の用途は、当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるため、良好な環境の形成又は保持に支障を及ぼさないよう、適切かつ必要最小限のものを定めるべきである。また、建築基準法第４９条の２において、特定用途制限地域内における建築物の用途の制限は地方公共団体の条例で定めることとされていることを踏まえ、都市計画において定める制限すべき特定の建築物等の用途は、概要を定めるにとどめるべきである。

　なお、制限すべき特定の建築物等の用途の概要としては、例えば、以下のようなものが考えられる。

ａ　危険物の製造工場、貯蔵・処理の用に供する建築物

ｂ　風俗営業施設

ｃ　一定規模以上の大規模ショッピングセンター

　

（３）配慮すべき事項

1)　特定用途制限地域の区域を決定又は変更する場合には、農林水産担当部局等の関係行政機関と調整することが望ましい。

2)　港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制が行われている地域については、（２）�@の通り特定用途制限地域を定める必要のある状況は発生しないと考えられるが、仮に定める必要のあるような特段の事情により特定用途制限地域を定めようとする場合には、都市計画行政と港湾行政の調和を図る観点から、関係港湾管理者又は海岸管理者と十分な調整を行うことが望ましい。

3)　特定用途制限地域において、制限すべき特定の建築物等の用途を定める場合には、土地改良施設、林道その他農林漁業関係の施設の維持管理、改修、更新、新設等に支障が生じないよう、農林漁業との調和を図ることが望ましい。

　また、自然環境の保全等の観点から必要とされる、例えば以下に示す施設については、特定用途制限地域において制限すべき特定の建築物等には含まないことが望ましい。

ａ　自然公園法に基づき指定された都道府県立自然公園の区域内にあって都道府県が定める当該公園の保護又は利用のための施設

ｂ　自然環境保全法に基づき指定された都道府県自然環境保全地域の区域内において都道府県が定める当該地域における自然環境の保全のための施設

ｃ　鳥獣保護及狩猟ニ関スル法律に規定する鳥獣保護事業計画に基づき地方公共団体が即地的にその配置を定める施設

　さらに、制度の趣旨を踏まえ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保するため公益上必要な建築物等についても、制限すべき特定の建築物等には含まないことが望ましい。公益上必要な建築物等としては、例えば、鉄道施設その他の運輸関係の施設、郵便事業の用に供する施設、第一種電気通信事業者がその事業に供する施設などが考えられる。

4)　特定用途制限地域内における建築物の建築の制限については、建築基準法第４９条の２の規定に基づく条例で定めることとされているので、事前に建築担当部局と調整することが望ましい。

　

　

４．高層住居誘導地区

（１）趣旨

　高層住居誘導地区は、大都市地域の都心地域等で、居住機能の低下、人口の空洞化が進展し、職住の遠隔化による通勤時間の増大、公共公益施設の遊休化などの問題が発生していることに鑑み、住宅と非住宅の混在を前提とした用途地域において高層住宅の建設を誘導することにより、住宅と非住宅の適正な用途配分を回復し、都心における居住機能の確保、職住近接の都市構造の実現、良好な都市環境の形成を目的として定めるものである。

　また、地方都市においても適切な都市構造の実現の視点から中心市街地における住宅供給の促進を図るべきと考えられる場合には、本制度を積極的に活用しうるものである。

　このため、例えば次に掲げるような地区において、他法令による土地利用規制の状況を勘案しつつ、高層住居誘導地区を指定することが考えられる。

ａ　緑地等のオープンスペースによって囲まれていること等により独立性が高く、当該地区における高層住宅の供給が周辺に与える影響が少ないと考えられる地区

ｂ　相当の公共施設の整備が行われている地区であるが、工場移転等により遊休化した土地が多く、近年、都心と近接しているなどの利便性から事務所、住宅等の土地利用に転換しつつある地区

ｃ　公共施設が整っている都心に近い市街地であるが、敷地規模の状況等の要因から、適切な土地の高度利用が図られていない地区において、敷地の統合を促進しつつ、地域にふさわしい高層住宅の建設を誘導していく必要がある地区

　

（２）基本的な考え方

1)　高層住居誘導地区において定める容積率については、用途地域に関する都市計画において定められた数値から、建築基準法に基づき算出される数値までの範囲内で、当該高層住居誘導地区内の土地利用の現状及び動向、公共施設の整備状況等を勘案しつつ、地区内に高層住宅の供給を促進するという観点を踏まえ、適切に定めることが望ましい。

2)　高層住居誘導地区において定める建ぺい率の最高限度及び敷地規模の最低限度については、当該地区における高層住宅市街地として必要な環境水準を確保するという観点を踏まえ、必要に応じて適切に設定することが望ましい。

　なお、建ぺい率の最高限度については、地区内の公共施設整備の状況等を踏まえ、一般的制限を強化することにより、通風、採光等の市街地環境を確保する場合に指定することが望ましい。この場合、巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊等の建築物について建ぺい率の不適用措置等の必要な措置を講じることが望ましい。

　また、敷地規模の最低限度については、敷地の細分化を防止するとともに、本制度に基づく容積率の適用を一定規模以上の敷地に限定することにより、狭小な敷地の統合の促進を図るために定めることが望ましい。

　

（３）配慮すべき事項

1)　高層住居誘導地区の指定にあたっては、高容積の住宅が建設されることによる市街地環境への影響を踏まえ、公共施設の整備状況、土地利用の動向等を総合的に勘案して、指定の妥当性について十分検討することが望ましい。その際、幹線道路の沿道等、著しい交通騒音により良好な住環境の確保が困難と考えられる地域には指定しないことが望ましい。

2)　高層住居誘導地区の指定により、地区内における日影規制が適用されないこととなること等を踏まえ、住民等利害関係者の意見に十分配慮することが望ましい。

3)　高層住居誘導地区内で、より適切な土地の高度利用を図るため必要がある場合には、地区施設や建築物の配置等に関する事項を定める地区計画の策定を検討することが望ましい。

4)　高層住居誘導地区と用途別容積型地区計画については、住宅用途に係る容積率割増の考え方が同様であることから、重複して、住宅に係る容積率割増の適用はできないことを留意すべきである。

5)　駐車場整備地区又は近隣商業地域において高層住居誘導地区を定める場合には、駐車場法（昭和３２年法律第１０６号）に基づく駐車場附置義務条例の制定の必要性について検討することが望ましい。

　

※　なお、高層住居誘導地区及びこれに関連する制度の運用に関して既存の通達で技術的助言とされているもののうち都市計画の運用に関する部分については、本指針に示されている内容に置き換えたうえで参考とすべきである。

　

　

５．高度地区

（１）趣旨

　高度地区は、都市の合理的土地利用計画に基づき、将来の適正な人口密度、交通量その他都市機能に適応した土地の高度利用及び居住環境の整備を図ることを目的として定める地域地区である。

　このうち、建築物の高さの最低限度を定める高度地区（以下「最低限高度地区」という。）については、市街地中央部の商業用地や駅前広場周辺等の、特に土地の高度利用を図る必要がある地区について指定するのが望ましい。

　また、建築物の高さの最高限度を定める高度地区（以下「最高限高度地区」という。）については、

ａ　建築密度が過大になるおそれのある市街地で、商業地域内の交通その他の都市機能が低下するおそれのある区域

ｂ　建築密度が過大になるおそれのある市街地で、住居地域内の適正な人口密度及び良好な居住環境を保全する必要のある区域

ｃ　歴史的建造物の周囲、都市のシンボルとなる道路沿い等で景観、眺望に配慮し、建築物の高さを揃える必要がある区域

等の地区について指定するのが望ましい。

　なお、区域の性格により必要がある場合には、建築物の高さの最高限度及び最低限度を同時に定める高度地区を指定することが望ましい。

　

（２）基本的な考え方

1)　最低限高度地区を定める場合は、当該地区の実情及び目指すべき市街地像に応じ、適用を除外する建築物又は建築物の部分を定めることにより、この制度の弾力性ある運用を図ることが望ましい。

　この場合、例えば、次のような建築物又は建築物の部分において、適用を除外することが考えられる。

ａ　定められた最低限度の高さを有しない建築物で、一定の高さ以上の高さを有し、かつ、基礎及び主要構造部を定められた最低限度以上の高さに増築することを予定した構造としたもの。この場合、一定の高さは、定められた最低限度の高さに応じて適宜定めることが望ましい。

ｂ　玄関、軒、ひさし、下屋、渡り廊下その他これらに類する建築物の部分

ｃ　建築物の建築面積の一定割合以下に当たる建築物の部分

2)　最高限高度地区の指定にあたっては、隣地の日照等への考慮又は良好な街並みや都市景観の維持若しくは形成のため、例えば、隣地境界線からの距離に応じて建築物の高さの最高限度を斜線状又は立体的に定める方法も考えられる。

　

（３）配慮すべき事項

1)　最低限高度地区を指定する場合には、当該地区の開発動向及び道路、公園、上下水道、ガス供給施設等の都市施設の整備状況を考慮することが望ましい。

　また、防災、景観等の観点から、必要に応じ、防火地域、美観地区、風致地区、伝統的建造物群保存地区等の地域地区、あるいは地区計画等をあわせて、あるいは隣接させて指定することが望ましい。

　

※　なお、高度地区及びこれに関連する制度の運用に関して既存の通達で技術的助言とされているもののうち都市計画の運用に関する部分については、本指針に示されている内容に置き換えたうえで参考とすべきである。

　

　

６．高度利用地区

（１）趣旨

　高度利用地区は、建築物の敷地等の統合を促進し、小規模建築物の建築を抑制するとともに建築物の敷地内に有効な空地を確保することにより、用途地域内の土地の高度利用と都市機能の更新とを図ることを目指した地域地区である。

　このため、例えば次に掲げる区域において高度利用地区を指定することが考えられる。

ａ　枢要な商業用地、業務用地又は住宅用地として土地の高度利用を図るべき区域であって、現存する建築物の相当部分の容積率が都市計画で指定されている容積率より著しく低い区域

ｂ　土地利用が細分化されていること、公共施設の整備が不十分なこと等により土地の利用状況が著しく不健全な地区であって、都市環境の改善上又は災害の防止上土地の高度利用を図るべき区域

ｃ　都市基盤施設が高い水準で整備されており、かつ、高次の都市機能が集積しているものの、建築物の老朽化又は陳腐化が進行しつつある区域であって、建築物の建替えを通じて都市機能の更新を誘導する区域

ｄ　大部分が第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域内に存し、かつ、大部分が建築物その他の工作物の敷地として利用されていない区域で、その全部又は一部を中高層の住宅用地として整備する区域

ｅ　高齢社会の進展等に対応して､高齢者をはじめとする不特定多数の者が円滑に利用できるような病院、老人福祉センター等の建築物を整備すべき区域であって､建築物の建替え等を通じた土地の高度利用により都市機能の更新・充実を誘導する区域

　

（２）基本的な考え方

�@　高度利用地区の指定

　高度利用地区は以下に掲げる条件に該当する地区に指定することが望ましい。

ａ　区域の特性に応じ、土地の高度利用と都市機能の更新を図るべき区域であること。

ｂ　当該区域の土地の高度利用を図るために必要な公共施設が整備されていること、又は当該公共施設に関する都市計画が定められていること。

�A　地区の規模及び形状

　高度利用地区は、適正な街区群が形成される規模を有する地区について定めることが望ましい。ただし、市街地再開発事業等の実施にあたり特に必要がある場合には、適正な一街区が形成される規模の地区について定めることも考えられる。

�B　容積率の最高限度等

　容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限は、当該高度利用地区の土地利用の状況及び将来の動向等を勘案し、建築物の敷地等の統合を促進し、小規模建築物の建築を抑制するとともに建築物の敷地内に有効な空地を確保することができるよう以下を参考としつつ運用されることが望ましい。

1)　容積率の最高限度

ａ　容積率の最高限度は、当該地区の存する地域において用途地域に関する都市計画により定められた容積率の最高限度（「基準容積率」という。「�W−２−１　Ｄ　６．高度利用地区」において同じ。）を基準にして、交通施設及び供給処理施設の容量や周辺地域に対する環境上の影響等を勘案して過大にならない範囲で、建ぺい率の制限の強化、壁面の位置の制限、広場等の設置等により、敷地内に有効な空地を確保した場合に、その程度に応じて、容積率の最高限度を割増して定めることが望ましい。また、屋上緑化や相当程度の高さ及び樹容を有する樹木の植栽等による環境への寄与の程度を評価し、容積率の最高限度を割増すことも考えられる。

容積率の最高限度の割増については地域の特性に応じて土地の高度利用が促進されるよう、柔軟な運用を図ることが望ましい。

　なお、高度利用地区の指定にあたって、都心部等で公共施設、公共交通機関が十分に整備されている場合において、特定の用途の建築物を誘導することにより、都市機能の更新を推進する必要が認められる場合には特定の用途の建築物について容積率を割増しつつ、敷地内空地の確保については、例えば、歩道状空地など道路に沿って連続した一定の空間が確保されることをもって足りるとすることも考えられる。

ｂ　当該地区において特に誘導すべき用途・機能を有する建築物については、例えば、当該地区の土地利用及び公共施設の整備状況を勘案して、さらに容積率の最高限度を割増して定めることも考えられる。

ｃ　敷地規模に応じて、それぞれ別に適切な容積率の最高限度を定めることも考えられる。

2)　容積率の最低限度

　容積率の最低限度は、当該区域内の土地の高度利用を促進するよう、基準容積率の数値の範囲内で適切な数値を定めることが望ましい。

3)　建ぺい率の最高限度

　建ぺい率の最高限度は、建築基準法に基づいて定められる数値の範囲内で適切に定めることが望ましい。

4)　建築物の建築面積の最低限度

　建築物の建築面積の最低限度は、当該区域における敷地規模の現状、容積率の最高限度等を総合的に勘案して、当該区域における市街地環境の悪化を招くことのないよう定めることが望ましい。　

5)　壁面の位置の制限

　壁面の位置の制限は、当該高度利用地区内の建築物の利用者等の通行の用に供する空地を確保する場合、植込み、芝生等を整備する空地を確保する場合等市街地の環境の向上に資する有効な空地を確保する場合において、敷地内に道路（都市計画においていて定められた計画道路を含む。）に接して空地を確保することができるよう当該道路の幅員、歩行者の通行量、建築物の配置、建ぺい率の最高限度等を勘案して適切に定めることが望ましい。

　なお、壁面の位置は、立体的に定めることもできるので、例えば、上階部分の壁面の位置より下階の歩行者部分の壁面の位置を道路境界線から後退して定めて道路に面して歩行者のための空間を確保することなどが考えられる。

　

（３）配慮すべき事項

�@　市街地再開発事業との関係

　法第１２条第２項の規定により市街地再開発事業について都市計画に定めるべき施行区域については、再開発法第３条及び第３条の２に規定する条件の土地の区域でなければならないが、この条件の一つに高度利用地区内にあることが定められていることに留意するべきである。

　

※　なお、高度利用地区及びこれに関連する制度の運用に関して既存の通達で技術的助言とされているもののうち都市計画の運用に関する部分については、本指針に示されている内容に置き換えたうえで参考とすべきである。

　

　

７．特定街区

（１）趣旨

　特定街区は、良好な環境と健全な形態を有する建築物を建築し、併せて有効な空地を確保すること等により都市機能に適応した適正な街区を形成することにより、市街地の整備改善を図るために定める地域地区である。

　

（２）基本的な考え方

�@　特定街区を指定する街区について

　特定街区は、街区として形が整い、かつ、地域の特性に応じて、オープンスペースとしての機能が期待できる広さの空地を確保しつつ、形態規制を加えてもなお、有効・高度利用を図ることが可能なだけの建築敷地が確保できるとの観点から、ある程度まとまった規模の街区について指定することが望ましい。ただし、一体的かつ計画的に整備を図る複数の街区について個々に特定街区の指定を行う場合、地区全体が相当規模を有し、かつ、計画の一体性が確保されるとともに、個々の街区が適切な規模の幅員の道路に囲まれているのであれば、比較的小規模の街区においても、指定の趣旨は生かされるものである。また、必要に応じて、複数の特定街区について、全体を一の街区とみなして容積率の指定を行うことも考えられる。

　さらに、特定街区は、一般的に、土地の高度利用を図ることとなるため、発生集中交通量の処理及び周辺市街地の環境悪化の防止の両方の観点から、一定以上の幅員の道路に囲まれた街区において定められることが望ましく、また、その街区内において、良好な環境の街区形成に必要な空地が確保されるとともに、予定される建築物の建築面積以外の部分は可能な限り有効空地として確保することが望ましい。

　

�A　建築物等に関する標準

1)　特定街区は、建築基準法の建ぺい率、高さ等に関する一般的制限規定が適用されないため、都市計画において建築物の位置及び形態を決めるにあたっては、隣地及び周辺市街地との相隣関係に十分考慮し、かつ、都市環境を損なわないよう定めるべきである。

2)　街区内の建築物の容積率は、用途地域に関する都市計画により定められた容積率の最高限度（「基準容積率」という。「�W−２−１　Ｄ　７．特定街区」において同じ。）にかかわらず、都市計画としての望ましい市街地像の実現の観点から、交通施設及び供給処理施設の容量や周辺地域に対する環境上の影響等を勘案して過大にならない範囲で指定されるべきである。その運用にあたっては、地域の特性に応じて土地の高度利用が促進されるよう柔軟な運用を図ることが望ましい。その際に次に掲げる事項を勘案することが望ましい。

ａ　有効空地の面積の街区面積に対する割合

ｂ　当該地区における良好な市街地環境の形成を図るために講じる、次に掲げるような措置

ア　街区内の建築物を、地方公共団体が地域の特性を勘案して当該地区に誘導すべきと考える用途に供する場合

イ　屋上緑化や相当程度の高さ及び樹容を有する樹木を植栽した有効空地など市街地環境の向上に一定の役割を担う空間を確保する場合

ウ　地域整備のための広域的な公共・公益施設を整備する場合

エ　歴史的建造物の保全、修復を行う場合

ｃ

ア　都市計画区域マスタープラン、住宅市街地の開発整備の方針又は市町村マスタープランにおいて、住宅の立地誘導を図るべき地区として位置づけられている区域等において、建築物の一定割合以上を住宅の用に供する場合、

イ　相当大規模な地区において土地の高度利用を図るための一定の内容を有する計画（道路等の基盤条件の改善に関する事項、敷地面積の最低限度等を定めた計画が想定される）が定められている場合、

ウ　水面、緑地等によって囲まれていること等により、特に独立性の高いと認められる相当規模以上の地区について、一体的かつ総合的な開発又は整備を図るための計画が定められている場合

などは、特に高い容積率の最高限度が定めうるものである。

3)　建築物の高さの最高限度及び壁面位置の制限は、当該建築物の形状、空地の状況、日影規制の状況及び周辺の建築物の状況等を勘案し、道路における採光、周囲への日影、落下物による危険性等を配慮して、適切に定めることが望ましい。

　

　

８．美観地区

（１）趣旨

　美観地区は、建築物の配置、構造等が道路、公園等の公共施設等と調和と均斉のとれた建築美を保っている地区において、当該市街地の美観を維持するために定めるものである。

　このため、例えば、都市のシンボルとなる道路沿い、シンボリックな建造物等のの周辺などの街並みにより形成される景観を維持すべき地区において、美観地区を指定することが考えられる。

　

（２）基本的な考え方

1)　安定・成熟した都市型社会においては、従来にも増して、美しい街並みの保全・創出を図り、質の高い都市環境を確保することが重要な課題である。このような課題を踏まえ、市街地の美観の維持を図るために、必要な場合は美観地区等の制度を積極的に活用することが望ましい。

　なお、市街地の美観の維持を図るためには、美観地区のほか、高度地区、地区計画等を活用することも考えられることから、当該地区における市街地の美観の維持のためにどのような規制等が必要であるかについて検討のうえ、活用する制度を選択することが望ましい。

2)　美観地区内における市街地の美観の維持のため必要な建築物の敷地、構造又は建築設備に関する制限については、建築基準法第６８条の規定に基づく条例で定めることとされているが、これは、建築確認を通じて当該条例に適合しない建築物の建築を防止することにより市街地の美観を維持することを意図しているものであることから、美観地区の指定を行う場合は、当該条例による制限の目的と具体的な内容について、事前に建築担当部局との連絡調整を行うべきである。

　

　

９．臨港地区

　臨港地区は、港湾を管理運営するため定める地域地区であるが、その対象地域については、港湾施設のほか、海事関係官公署、臨海工場等港湾を管理運営する上で必要な施設が立地する地域及び将来これらの施設のために供せられる地域として、分区条例等港湾法に基づき、必要な土地利用規制が課せられる地域である。

　こうした地域の性格を反映して、臨港地区においては、都市の一般市街地における土地利用規制と港湾機能の維持増進のための土地利用規制が重層的に適用される場合があり、港湾機能と都市機能の調和の観点から、両者の規制が十分調整される必要がある。

　このため、臨港地区内における土地利用規制及び構築物規制に関する制度の運用に関する指針は、港湾、建築及び都市の各々の制度を一体的に扱い、統一的なものとして示すことが効果的であることから、本指針とは別に定めることとする。

　

　

１０．駐車場整備地区

（１）趣旨

　駐車場整備地区は、商業地域、近隣商業地域等で、自動車交通が著しく輻輳する地区において、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保する必要があると認められる区域について、駐車施設の整備を促進すべき地区として都市計画に定めるものである。

（２）基本的な考え方

　駐車場整備地区内では、駐車場法第４条の規定により地方公共団体に対し駐車場整備計画を定めることが義務付けられるとともに、当該地区等では、同法第２０条の規定により市町村は一定の建築物の新築又は増築に対して駐車施設の整備を義務付ける附置義務条例を制定することができる。

　したがって、公共と民間の役割分担により総合的、重点的に駐車対策を推進すべき地区について積極的に駐車場整備地区を定めることが望ましく、例えば都市機能が高度に集積している商業・業務地区等や、面的整備事業予定地区で将来拠点都市機能の集積が見込まれる地区等が考えられる。

　

　

１１．風致地区

　

１．趣旨

　風致地区は、都市における風致を維持するために定められる地域地区である。「都市の風致」とは、都市において自然的な要素に富んだ土地における良好な自然的景観といえる。従って、本制度の対象となる地区は、良好な自然的景観を形成している土地の区域のうち、都市における土地利用計画上、都市環境の保全を図るため風致の維持が必要な区域について定めるものである。風致地区では、風致地区内における建築等の規制に係る条例の制定に関する基準を定める政令（昭和４４年政令第３１７号）（以下「風致政令」という。）で定める基準に従い、地方公共団体の条例（以下「風致条例」という。）で、建築物の建築等に対する規制を行うことにより、風致の維持が図られるものである。

　

２．風致地区の決定・変更

（１）風致地区の計画の考え方

�@　規模

　風致地区は、地区内における建築等の規制が適切に行うことができるよう相当規模の一団の土地の区域を対象とする必要がある。この場合、小規模に分散している緑地についてもきめ細かく保全するため、都道府県及び市町村が役割分担し、地域の実情に応じて風致地区制度を活用することが望ましい。

特に、都市内に残存する小規模で身近な緑地のもつ良好な自然的景観の維持に対する都市住民の要請が一層高まっていることから、１０ｈａ未満の風致地区については、地域の実情に応じ、よりきめ細やかに都市計画決定を行っていくことが望ましい。

�A　指定の対象

　風致地区は、都市計画区域内（準都市計画区域を含む。）における次のいずれかに該当する土地について、都市における土地利用計画上、都市環境の保全を図るため風致の維持が必要な土地の区域を定めることが望ましい。

ア　樹林地若しくは樹木に富める土地（市街地を含む。）であって、良好な自然的景観を形成しているもの

イ　水辺地（水面を含む。）、農地その他市民意識からする郷土意識の高い土地であって、良好な自然的景観を形成しているもの

（２）今後の風致地区指定に関する留意点

�@　市街化区域で優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域においては、市街地開発事業や開発許可制度の適正な運用とともに、風致地区制度を活用し、自然的環境が良好に維持された緑豊かな市街地を形成することが望ましい。

�A　市街化調整区域においては、農地や自然的環境を保全する諸制度との連携の下に、特に良好な自然的景観を維持すべき区域等については、風致地区制度を活用して風致の維持を図ることが望ましい。

�B　非線引き都市計画区域のうち白地地域においては、風致地区の指定により、保全すべき土地を明確に位置付けることが望ましい。また、都市計画区域外においても、他法令による土地利用の規制の状況を勘案して、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれのある区域は、準都市計画区域の指定に併せ、必要に応じて風致地区制度も活用して土地利用の整序を行い、地域の環境を適正に保持することが望ましい。

�C　特に樹林地若しくは樹木に富める良好な市街地を風致地区に指定する場合は、都市の風致を良好に維持するため、住民又は土地所有者等が自ら維持すべき風致について考え、合意の下に規制が行われるよう配慮することが望ましい。

�D　１０ｈａ以上の風致地区については都道府県が、１０ｈａ未満の風致地区については市町村が、それぞれ風致条例に基づき許可事務を行うことになるため、建築担当部局及び開発許可担当部局と十分な連携を図ることが望ましい。また、これらの地区が近接する場合には、風致地区内の土地所有者等に対し、行為許可等の手続について明確に周知をすることが望ましい。この場合、行為許可の申請窓口を市町村とすること、地方自治法の規定に基づき行為の許可の事務を市町村に委任すること等の措置により、許可事務の処理を一本化することも考えられる。

（３）風致地区指定にあたっての関係機関との調整

�@　風致地区を都市計画として新たに決定し、又はその区域の拡張を行おうとするときは、当該決定又は拡張に係る土地の区域が市街化区域及び用途地域その他の地域地区に係る土地以外の土地の区域で、農地及び山林を含む等農林漁業に関する施策に関連があるものであるときは、都市計画担当部局と農林担当部局と十分調整を図るとともに、国有林野の管理経営に関する法律（昭和２６年法律第２４６号）第２条に規定する国有林又は公有林等官行造林地が含まれるときは、あわせて所轄森林管理局と協議することが望ましい。

�A　港湾区域又は臨港地区内に風致地区を都市計画決定しようとするときは、都市の風致の維持と、港湾の秩序ある整備と適正な運営との整合を図る観点から、当該港湾区域又は臨港地区に係る港湾管理者と協議することが望ましい。なお、風致地区内において港湾区域を設定し、又は変更しようとするときは、同様の観点から港湾管理者は都市計画担当部局に協議することとされている。

（４）関連する制度との関係

�@　風致地区に指定された区域のうち、風致の実体となるような枢要な緑地については、風致地区制度による規制では保全することが困難な場合、併せて緑地保全地区を決定し適正な保全を図ることが望ましい。この場合、緑地保全地区と風致地区が重複する土地の区域における風致政令第３条第１項の許可の申請手続については、当該申請の緑地保全地区の規制による行為の許可の申請とを受付け窓口、申請書の様式等について一本化等をして手続の簡素化を図ることが望ましい。

�A　風致地区における風致の維持を図る上で公園等の公共空地が重要な役割を果たすことに鑑み、風致地区内で宅地等が造成される場合に公園等を系統的に配置するほか、特に風致地区の良好な自然的景観を享受することのできる眺望の場、良好な自然的環境を活かした散策、休息、自然とのふれあいの場等、一定の利用が想定される場所について公園等を決定し整備することが望ましい。また、城址、史跡、庭園等を特殊公園として決定し整備するとき、歴史的景観を周辺の区域と一体的に維持する場合においては、必要な場合、その区域に公園と一体的な風致地区を定めることが望ましい。

�B　伝統的建造物群保存地区、美観地区等、建築物の美観を保全する趣旨の地域地区について、周辺の自然的環境を一体として保全することにより、より良好な景観を維持することができる場合においては、周辺の区域又は一体的に風致地区を決定することが望ましい。

�C　今回の都市計画法の改正により、地方公共団体が条例で開発許可の基準として建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を定めることができることとされたので、風致の維持のため必要な場合は、地区計画制度の活用に加え開発許可制度との適切な連携の下に風致地区の区域における建築物の敷地面積の最低限度を定め良好な風致の維持を図ることが望ましい。

�D　風致地区は緑の基本計画の対象となる制度である。また、都市緑地保全法第２条の２第２項第３号ハの「緑化の推進を重点的に図るべき地区」に必要に応じ風致地区に係る土地を定め、当該土地について緑地協定締結の指導、民有地緑化への助成等重点的な緑化等を図り、住民の理解と協力を得つつ風致の維持・増進を図ることが望ましい。

�E　古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和４１年法律第１号。以下「古都保存法」という。）第４条に規定する歴史的風土保存区域、首都圏近郊緑地保全法（昭和４１年法律第１０１号）第３条に規定する近郊緑地保全区域、及び近畿圏の保全区域の整備に関する法律（昭和４２年法律第１０３号）第５条に規定する近郊緑地保全区域は、歴史的風土の保存又は緑地の保全のためそれぞれ届出制の規制が行われているが、歴史的風土の保存又は緑地保全の実効性を高めるために必要な場合は、風致地区を一体として定めることが望ましい。

（５）風致地区の区域の見直し

�@　近年、緑豊かな都市環境の形成に対する国民のニーズは高まっており、都市における風致の維持を図る風致地区制度の積極的な活用が必要となっている。一方、近年の経済社会の変化や都市化の進展の中で、緑地空間の減少等都市の風致が喪失しつつある例も見られる。このような土地について風致が一定程度維持されている又は回復されることが期待される住宅地については、風致地区制度と併せて、市民緑地制度、緑地協定制度、地区計画制度の活用により風致の維持・創出を図ることが望ましい。

�A　なお風致の維持・創出が困難であり、かつ都市構造の変化等に伴う都市全体の将来像の見直しにおいて、市街地の再開発等により土地の高度利用を図る必要が生じ、都市計画区域マスタープラン、市町村マスタープラン等によりその方針が定められたものについては、緑の基本計画等との整合を図りつつ、土地区画整理事業、市街地再開発事業、地区計画等計画的な市街地整備のための措置に併せ、風致地区の区域の必要な見直しを行うことが望ましい。

　

３．風致地区における風致の維持・創出に関する方針

（１）風致保全方針の趣旨

　各風致地区の社会的条件、特性等は多様であることから、風致地区内における建築等の許可の運用、風致を創出するための取組み等については、地域の実情に応じたきめ細かな対応を図ることが風致の維持・創出に必要となっている。そのため、個々の風致地区における風致の維持・創出に関する方針（以下「風致保全方針」という。）を策定し、地区内の土地所有者等の積極的な理解と協力を得るとともに、許可の運用にあたっての参考として活用することが望ましい。

（２）風致保全方針の内容

　風致保全方針は、風致地区ごとに定めるとともに、風致地区内における建築等の規制に関する条例に基づく公告等の方法により住民に周知することが望ましい。

　風致保全方針の内容は、次に掲げる事項等個々の風致地区における風致の維持・創出に必要な事項を定めることが望ましい。

�@　当該風致地区において適用される規制の種類、許可基準及び必要に応じ段階規制に関する方針

�A　当該風致地区において特に風致を維持すべき土地の状況及び区域、枢要な森林の指定の方針

�B　当該風致地区内における風致を維持・創出するための施策の方針

（３）風致保全方針の留意点

�@　風致保全方針については、当該風致地区の存する市町村の緑の基本計画等との整合を図るものとすることが望ましい。

�A 既決定の風致地区についても、区域や規制の見直しを行う際等に風致保全方針の位置付けを図ることが望ましい。

�B　今般の都市計画法の改正により、都市計画の案を縦覧する際に当該都市計画を決定しようとする理由を記載した書面を添えることとなったが、風致地区についても決定の趣旨を明示し合意形成を促進する観点から、決定の目的となる風致の内容等について具体的に記載することが望ましい。この場合、風致保全方針は、都市計画決定の理由書との整合を図るべきである。

　

４．風致地区における建築等の規制

（１）用語の定義

　建築物、建築など、都市計画法、建築基準法その他の法令において定義されている用語と同一の用語については、風致政令による定義と同義であると解して差し支えない。また、これらと異なった定義に基づいて運用する場合には、条例において具体的に定義を明らかにすることが望ましい。

（２）規制対象行為

　風致を適正に維持するため、必要があると認めるときは規制の対象となる行為を追加することができる。ただし、屋外広告物については屋外広告物法（昭和２４年法律第１８９号）第４条第１項の規定により風致地区内における屋外広告物について必要な規制が行われているので、屋外広告物条例によることが望ましい。なお、工作物である屋外広告物については、屋外広告物条例の規制の対象となるほか、工作物である限度において、風致地区の規制の対象ともなる。

（３）許可を要しない行為

�@　風致政令第３条第１項の「軽易な行為」を条例に定めるにあたっては、建築物にあっては床面積、宅地の造成等にあっては面積、木竹の伐採や土石の採取にあってはその方法が、都市の風致の維持に著しい支障を及ぼすおそれがないものとすることが望ましい。

�A　風致政令第３条第１項の「その他の行為」を条例に定めるにあたっては、以下に掲げるものを含むことが望ましい。

ア　法令又はこれに基づく処分による義務の履行として行う行為

イ　建築物の存する敷地内で行う行為で、都市の風致の維持に著しい支障を及ぼすおそれがないもの

ウ　第一種電気通信事業、有線放送電話業務又は有線放送業務（共同聴取業務に限る。以下同じ。）の用に供する線路又は空中線系（その支持物を含む。以下同じ。）のうち、高さが１５ｍ以下であるものの新築（有線放送の用に供する線路又は空中線系に係るものに限る。）、改築、増築又は移転

エ　農林漁業を営むために行う行為。ただし、次の各号に掲げるものを除く。

�@　建築物の新築、改築、増築又は移転

�A　用排水施設（幅員が２ｍ以下の用排水路を除く。）又は幅員が２ｍをこえる農道若しくは林道の設置

�B　宅地の造成又は土地の開墾

�C　森林の択伐又は皆伐（林業を営むために行うものを除く。）

�D　水面の埋立て又は干拓

�B　林業を営むために行う森林の択伐又は皆伐を許可を要しない行為とする場合、林業を営む者の認定にあたっては、継続的に林業を営む者すなわち伐採後遅滞なく植林を行うことが確実である者に限ることが望ましい。なお、都道府県知事が風致地区に係る民有林について森林法第５条の規定により地域森林計画を樹立しようとするときは、都市の風致を維持するため必要な森林の施業について林務担当部局と都市計画担当部局との間において十分調整を図ることが望ましい。この場合、林野行政は民有林の施業について風致の維持に配慮しつつ行うこととされているので、併せて必要な資料の交換等に関する連絡調整の方法についても林務担当部局と協議をすることが望ましい。

（４）協議を要する行為

　国、地方公共団体の機関は行政主体であることに鑑み、許可に代えて協議としたものであるが、この協議を行うに当たっては、許可基準に準拠して行い風致との調和を図るものとすることが望ましい。この場合、次の事項に留意することが望ましい。

�@　風致地区内における国有財産の管理（国有財産法（昭和２３年法律第７３号）第１条に規定する国有財産の管理をいう。）について、風致政令第３条第２項の規定に基づく条例の規定により国の機関から協議を受けたときは、当該国有財産の管理に支障を来たすこととならないよう十分の配慮を行った上、速やかに協議を了するものとする。

�A　国有林野事業に係る行為及び緑資源公団の事業に係る行為について協議する場合には、地域施業計画又は実施計画の案を示して包括的に行えば足りるものとされている。なお、風致地区内における国有林野の管理については、風致の維持に配慮することとされている。

�B　郵便局舎の新築、改築、増築又は移転に係る協議又は許可の申請については、郵便事業の公益性及び通信施設としての特殊性に鑑み十分配慮する。

�C　地方住宅供給公社その他の公法人（その役員及び職員が公務員とみなされているものに限る。）で、資本金又はこれに相当する資産が全額国、都道府県又は指定都市の出資に係るものであるものについては、これを都道府県の機関とみなす規定を条例におくことができる。

�D　風致政令第３条第２項の国の機関には、次に掲げる公団等を含むものとする。

ア　都市基盤整備公団

イ　緑資源公団

ウ　労働福祉事業団

エ　雇用・能力開発機構

オ　簡易保険福祉事業団

カ　水資源開発公団

キ　地域振興整備公団

ク　日本鉄道建設公団

ケ　環境事業団

コ　中小企業総合事業団

（５）通知を要する行為

�@　風致政令第３条第３項各号に掲げる行為は、次に掲げる行為を含むものである。

ア　高速自動車国道若しくは道路法（昭和２７年法律第１８０号）による自動車専用道路の新設、改築、維持、修繕若しくは災害復旧（これらの道路とこれらの道路以外の道路（道路運送法（昭和２６年法律第１８３号）による一般自動車道を除く。）とを連絡する施設の新設及び改築を除く。）又は道路法による道路（高速自動車国道及び自動車専用道路を除く。）の改築（小規模の拡幅、舗装、勾配の緩和、線形の改良その他道路の現状に著しい変更を及ぼさないものに限る。）、維持、修繕若しくは災害復旧に係る行為

イ　道路運送法による一般自動車道及び専用自動車道（鉄道若しくは軌道の代替に係るもの又は一般乗合旅客自動車運送事業の用に供するものに限る。）の造設（これらの自動車道とこれらの自動車道以外の道路（高速自動車国道及び道路法による自動車専用道路を除く。）とを連絡する施設の造設を除く。）又は管理に係る行為

ウ　自動車ターミナル法（昭和３４年法律第１３６号）によるバスターミナルの設置又は管理に係る行為

エ　河川法（昭和３９年法律第１６７号）第３条第１項に規定する河川又は同法第１００条第１項の規定により指定された河川の改良工事の施行又は管理に係る行為

オ　水資源開発公団法（昭和３６年法律第２１８号）第１８条第１項（同項第４号を除く。）に規定する業務に係る行為（エに掲げるものを除く。）

カ　砂防法（明治３０年法律第２９号）による砂防工事の施行又は砂防設備の管理（同法に規定する事項が準用されるものを含む。）に係る行為

キ　地すベり等防止法（昭和３３年法律第３０号）による地すベり防止工事の施行に係る行為

ク　急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（昭和４４年法律第５７号）による急傾斜地崩壊防止工事の施行に係る行為

ケ　森林法第４１条に規定する保安施設事業の施行に係る行為

コ　国有林野内において行う国民の保健休養の用に供する施設の設置又は管理に係る行為

サ　森林法第５条の地域森林計画に定める林道の新設及び管理に係る行為

シ　土地改良法（昭和２４年法律第１９５号）による土地改良事業の施行に係る行為（水面の埋立て及び干拓を除く。）

ス　地方公共団体又は農業等を営む者が組織する団体が行う農業構造、林業構造又は漁業構造の改善に関し必要な事業の施行に係る行為（水面の埋立て及び干拓を除く。）

セ　日本鉄道建設公団が行う鉄道施設の建設（駅、操車場、車庫その他これらに類するもの（以下「駅等」という。）の建設を除く。）又は管理に係る行為

ソ　鉄道事業法（昭和６１年法律第９２号）による鉄道事業者又は索道事業者が行うその鉄道事業又は索道事業で一般の需要に応ずるものの用に供する施設の建設（鉄道事業にあっては、駅等の建設を除く。）又は管理に係る行為

タ　軌道法（大正１０年法律第７６号）による軌道の敷設（駅等の建設を除く。）又は管理に係る行為

チ　海岸法による海岸保全施設に関する工事の施行又は海岸保全施設の管理に係る行為

ツ　航路標識法（昭和２４年法律第９９号）による航路標識の設置又は管理に係る行為

テ　港則法（昭和２３年法律第１７４号）による信号所の設置又は管理に係る行為

ト　航空法（昭和２７年法律第２３１号）による航空保安施設で公共の用に供するもの又は同法第９６条に規定する指示に関する業務の用に供するレーダー又は通信設備の設置又は管理に係る行為

ナ　気象、海象、地象又は洪水その他これに類する現象の観測又は通報の用に供する設備の設置又は管理に係る行為

ニ　漁港法（昭和２５年法律第１３７号）第３条第１号に掲げる基本施設又は同条第２号イ及びロに掲げる機能施設に関する工事の施行又は漁港施設の管理に係る行為

ヌ　港湾法第２条第５項第１号から第５号までに掲げる港湾施設（同条第６項の規定により同条第５項第１号から第５号までに掲げる港湾施設とみなされた施設を含む。）に関する工事の施行又は港湾施設の管理に係る行為

ネ　国又は地方公共団体が行う通信業務の用に供する線路又は空中線系及びこれらに係る電気通信設備を収容するための施設の設置又は管理に係る行為

ノ　電気通信事業法（昭和５９年法律第８６号）による第一種電気通信事業の用に供する線路又は空中線系及びこれらに係る電気通信設備を収容するための施設の設置又は管理に係る行為

ハ　有線放送電話に関する法律（昭和３２年法律第１５２号）による有線放送電話業務の用に供する線路又は空中線系及びこれらに係る電気通信設備を収容するための施設の設置又は管理に係る行為

ヒ　放送法（昭和２５年法律第１３２号）による放送事業の用に供する線路又は空中線系及びこれらに係る電気通信設備を収容するための施設の設置又は管理に係る行為

フ　電気事業法（昭和３９年法律第１７０号）による電気事業の用に供する電気工作物の設置（発電の用に供する電気工作物の設置を除く。）又は管理に係る行為

ヘ　ガス事業法（昭和２９年法律第５１号）によるガス工作物の設置（液化石油ガス以外の原料を主原料とするガスの製造の用に供するガス工作物（圧縮天然ガスに係るものは含まれない。）の設置を除く。）又は管理に係る行為

ホ　水道法（昭和３２年法律第１７７号）による水道事業若しくは水道用水供給事業若しくは工業用水道事業法（昭和３３年法律第８４号）による工業用水道事業の用に供する施設又は下水道法（昭和３３年法律第７９号）による下水道の排水管若しくはこれを補完するため設けられるポンプ施設の設置又は管理に係る行為

マ　道路交通法（昭和３５年法律第１０５号）による信号機の設置又は管理に係る行為

ミ　文化財保護法第２７条第１項の規定により指定された重要文化財、同法第５６条の１０第１項の規定により指定された重要民俗資料、同法第５７条第１項に規定する埋蔵文化財又は同法第６９条第１項の規定により指定され、若しくは同法第７０条第１項の規定により仮指定された史跡名勝天然記念物の保存に係る行為

ム　古都保存法第５条による歴史的風土保存計画に基づく事業の執行に係る行為

メ　首都圏近郊緑地保全法第４条による近郊緑地保全計画に基づく事業の執行に係る行為

モ　近畿圏の保全区域の整備に関する法律第４条による保全区域整備計画に基づく事業の執行に係る行為

ヤ　都市公園法（昭和３１年法律第７９号）による都市公園又は公園施設の設置又は管理に係る行為

ユ　自然公園法による公園事業又は都道府県立自然公園のこれに相当する事業の執行に係る行為

ヨ　鉱業法（昭和２５年法律第２８９号）第３条第１項に規定する鉱物の掘採に係る行為

　なお、当該行為については鉱業法上鉱業権設定に際し風致を含む各種公益との調整が了していることに基づくものである。

�A　東日本電信電話株式会社、西日本電信電話株式会社、株式会社ディーディーアイ、放送事業者、電気事業者又はガス事業者が風致政令第３条第３項に基づく条例に定める行為をする場合において、当該行為に係る設備の高さが１５ｍをこえるものであるときは、当該設備と風致との調和を図るため、あらかじめ、これらの事業者は都道府県知事又は市町村長と連絡協議することとされているので運用に当たって留意することが望ましい。

（６）行為の許可の基準

�@　建築物等の建築

ア　風致政令においては、建築物の許可基準について建ぺい率、高さ等の数値の上下限を示すに止めているが、これは、条例を定めるにあたって当該風致地区内における土地利用の現況及び将来の種向並びに植生、湖沼、地形等の自然的条件を考慮して、適当な数値を定めることができるよう配慮したものである。従って、建築物については、その建ぺい率、高さ及び外壁又はこれに代わる柱の面から敷地の境界線までの距離について、適当な数値を現在の風致地区の状況と当該地区の規制の目標を考慮して条例で定めることが望ましい。また、必要がある場合においては、風致地区における土地の状況に応じて地域を定めて規制の内容に段階を設けることによって実情に即した規制をすることが望ましい。

イ　許可基準を条例に定めるにあたっては、過重な負担とならないことが望ましい。

ウ　許可基準の適用にあたっては、農業振興地域の区域内における農業を営む行為については、当該区域内の土地は、農業を振興すべきことが国の施策として定められた地域であるので、これらの行為に関し許可申請があったときは、農業の振興に支障を及ぼすこととならないよう配慮するとともに、迅速に事務を処理することが望ましい。

エ　建築物にあっては、敷地が造成された宅地又は埋立て若しくは干拓が行われた土地であるときは、風致の維持に必要な植栽その他の措置を行うことを許可基準とすることが望ましい。この場合、建築物の敷地面積に対する植栽の面積の割合として適当な数値を定めることを含めて検討することが望ましい。

オ　斜面地において、建築物の建築が良好な自然的景観に大きな影響を与え風致の維持が困難となる場合には、建築物が接する地盤面の高低差を許可基準に追加する等、当該風致地区の状況に応じた措置を講ずることが望ましい。

�A　建築物等の色彩の変更

　建築物その他の工作物と一体となった風致は当該建築物等の態様に影響されるため、風致政令においては、建築物等の位置、形態及び意匠に対する規制と併せて、建築行為を伴わない色彩の変更についても許可の対象としているので、風致を維持するために必要な範囲で地域の実情に応じた運用を行うことが望ましい。

�B　宅地の造成等

ア　良好な風致を将来にわたり維持するため、宅地の造成等の際に木竹の伐採をできるだけ少なくするとともに、伐採した場合に風致の維持に必要な限度において植栽を行うことが必要であることから、風致政令において数値による許可の基準を定めているものである。

　木竹が保全され、又は適切な植栽が行われる土地の面積が、宅地の造成等に係る土地の面積に対する割合を数値基準としているが、木竹が保全され、又は適切な植栽が行われる土地の面積とは、樹木の樹冠により被覆された土地の面積を算定することが望ましい。また、この場合、これと一体となって良好な風致を形成していると認められる草本、地被、庭園内の池や庭石も含めることが考えられる。ただし、建築物の敷地にあっては、建築物と一体となった風致の維持を図る必要があることから、高木が保全又は植栽されることが望ましい。また、植栽基盤が永続的でないものを面積に含むことは望ましくない。

　許可の基準である割合については、１０％以上から６０％以下の範囲内で風致条例で定めるものであり、適当な数値を当該地区の現在の風致の状況と規制の目標を考慮して定めるべきである。この場合、１０％の基準を用いるのは、当該区域の風致の維持の状況、及び周辺の市街化の状況に鑑み、相当の土地の形質の変更が行われてもやむを得ない場合に限ることが望ましい。一方、６０％の基準を用いるのは、現状が森林である等風致が極めて良好な状態で維持されており、土地の形質の変更が行われても樹木等をできる限り保全するとともに豊富な植栽を施すことにより、質の高い風致の維持を図る必要がある場合に限ることが望ましい。

　許可基準を定めるに当たって必要がある場合においては、風致保全方針に考え方を示した上で、風致地区における土地の状況に応じて地域を定めて許可基準に段階を設けることによって、実情に即した規制をすることが望ましい。この場合、建築物等の規制の許可基準との整合を図るべきである。

イ　風致政令第４条第４号ハ(1)及び同号ニの規定によるのりの高さの規制については、狭小な土地や傾斜地等の地形的条件の悪い土地においても相当規模の造成等が行われ、その結果、大規模なのりを生ずることが想定されるため、１ｈａを超えるものについては風致条例で定めるのりの高さを許可の基準として定め、１ｈａ以下のものについてはその基準を超えるものについて適切な植栽等を行うことにより当該土地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調和とならないことを定めているものである。

　許可の基準は、植栽を伴わなくても風致の維持に著しい支障を生じない目通りの高さである１．５ｍ以上、のり面が周辺の高木と調和しうる５ｍ以下の範囲としているので、風致の維持の状況、地形等の状況により適切に設定することが望ましい。

　　　　　

ウ　風致政令第４条第４号ハ(2)の規定による森林の指定については、当該風致地区指定の要素となった枢要な森林について指定することが望ましい。この場合、緑地保全地区や都市計画緑地の指定など他の都市計画制度と一体として活用することが望ましい。この指定については、風致保全方針に位置付けるとともに、都道府県又は市町村の規則、公報による公告等広く一般に周知しうる方法により行うことが望ましい。

�C　水面の埋立て又は干拓

　水面の埋立て又は干拓については、その自然的地形特性により、当該行為が著しく地貌に変化を与えることから、適切な植栽を行うこと等により、風致と著しく不調和にならない場合に許可をすることが望ましい。

�D　木竹の伐採

　木竹の伐採については、次のいずれかに該当し、かつ、伐採の行われる土地及びその周辺の土地の区域における風致の維持に著しい支障を及ぼすおそれが少ない場合に許可をすることが望ましい。

ア　風致政令第３条第１項第１号及び第３号に掲げる行為をするために必要な最小限度の木竹の伐採

イ　森林の択伐

ウ　伐採後の成林が確実であると認められる森林の皆伐（風致政令第４条第４号ハ(2)の都道府県知事又は市町村長が指定した森林に係るものを除く。）で、伐採区域の面積が１ヘクタール以下のもの。

エ　森林である土地の区域外における木竹の伐採

�E　土石の類の採取

　露天掘りによる採取は望ましくない。ただし、必要な埋めもどし若しくは植栽をすること等により風致の維持に著しい支障を及ぼすおそれが少ない場合はこの限りでない。

�F　屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積

　屋外において土石や古タイヤ等の廃棄物、再生資源の堆積が行われ、風致地区における自然的景観を阻害することが想定されることから、これらの行為を規制の対象としており、風致の維持に支障を及ぼすおそれが少ない場合に許可することが望ましい。なお、当該行為の規制は、建築物の敷地の内外を問わず対象となる。

�G　風致政令第３条第１項の許可には、都市計画上必要な条件を附することができる。この場合において、この条件は、当該許可を受けた者に不当な義務を課するものであってはならない。

　

５．その他の事項

（１）風致の維持に関して意見を聞くこととするため、地方自治法第１３８条の４第３項の規定に基づき審議会を設けることができる。この場合において、その組織及び運営に関しては、法第７８条及び令第４３条の規定の例を参考として定めることが望ましい。

（２）大規模な宅地の造成その他風致の維持に著しい影響を及ぼす行為について許可をする場合には、行為を完了したときはその旨を都道府県知事又は市町村長に届け出ること及び当該行為が許可の内容に適合しているかどうかについて検査を受けるべきことを許可の条件とするなどの措置を講ずることにより風致の維持に支障を及ぼすことのないよう規制を行うことが望ましい。

（３）風致の維持のため他人の占有する土地に立入って当該土地にある物件又は当該土地において行われている工事の状況を検査するため、必要があるときは、その必要の限度において、当該土地に、自ら立ち入り、又はその命じた者若しくは委任した者に立ち入らせることができる旨の規定を条件におくことが望ましい。この場合において、証明書等の携帯等法第８２条の規定の例を参考として規定することが望ましい。

　

　

１２．緑地保全地区

　

１．趣旨

　緑地保全地区は、都市の無秩序な拡大の防止に資する緑地、都市の歴史的・文化的価値を有する緑地、生態系に配慮したまちづくりのための動植物の生息、生育地となる緑地等の保全を図ることを目的とする地域地区である。

　また、首都圏近郊緑地保全法第５条に規定する近郊緑地特別保全地区は、近郊緑地保全区域のうち、首都及びその周辺の住民の健全な心身の保持及び増進又はこれらの地域における公害若しくは災害の防止の効果が著しく、かつ、特に良好な自然の環境を有する土地について指定する緑地保全地区である。近畿圏の保全区域の整備に関する法律第６条に規定する近郊緑地特別保全地区は、近郊緑地保全区域のうち、地形、交通施設の整備の状況、周辺の土地の開発の状況に照らして無秩序な市街地化のおそれが特に大である、かつ、既成都市区域及びその近郊の地域の住民の健全な心身の保持及び増進又はこれらの地域における公害若しくは災害の防止の効果が特に著しい土地について指定する緑地保全地区である。

　緑地保全地区では、建築物の建築等の行為は現状凍結的に制限され、行為の許可を受けることができないために通常生ずべき損失を受けた者に対する損失補償、及び許可を受けることができないため、その土地の利用に著しい支障を来す場合に対する土地の買入れが行われる。

　

２．緑地保全地区の決定

（１）緑地保全地区の計画の考え方

�@　緑地保全地区の対象となる緑地

　緑地保全地区は、都市計画区域内において、樹林地、草地、水辺地、岩石地若しくはその状況がこれらに類する土地が、単独で若しくは一体となって、又はこれらと隣接している土地が、これらと一体となって、良好な自然的環境を形成しているもので市街地及びその周辺地域に存するものについて指定するものとし、その認定については次による。

ア　「樹林地」とは、当該土地の大部分について樹木が生育している一団の土地であり、樹林には竹林も含まれるものである。

イ　「草地」とは、当該土地の大部分が草で被われている土地であり、ゴルフ場のような人工草地も含まれる。なお、農地は含まれない。

ウ　「水辺地」とは、池沼、河川、海、湖等の水面を含むそれらの周辺地域である。

エ　「岩石地」とは、当該土地の大部分が岩石で被われている土地又は岩石が風化して角礫を多く含んだ状態の土地をいい、具体的には、海浜の岩礁地、溶岩台地等をいう。

オ　「その状況がこれらに類する土地」とは、樹林地、草地、水辺地、岩石地には該当しないが、その景観、立地状況等がこれらに類似しているものであり、具体的には、樹林地に類するものとして屋敷林、庭園、街道の並木等、水辺地に類するものとして湿地帯等、岩石地に類するものとして砂丘地等をいう。

カ　「これらに隣接している土地」は、樹林地、草地、水辺地、岩石地等の土地と一体となって良好な自然的環境を形成している土地の範囲をいい、それぞれの地域の土地の状況等を勘案してその範囲が決定される。なお、この隣接地には、緑地に介在する農地も含まれ得る。

�A　緑地保全地区の対象となる土地の区域の要件

ア　都市緑地保全法第３条第１項第１号の要件は、

�@　遮断地帯としては、既成市街地若しくは市街化区域の周辺又は連担のおそれが強い二つの市街地の中間部に存在するようなもので、原則として徒歩による日常生活圏を分離するに足りる程度の規模及び形態を有するものである。

�A　緩衝地帯としては、一定の間隔をもって配置することが望ましい異種の土地利用又は施設の中間的な位置に存在するようなもので、騒音、振動、大気汚染等の公害等の種類及び程度に応じて緩衝地帯としての機能を果たす適切な規模及び形態を有するものである。

�B　避難地帯としては、住民が火急の場合に容易に到達し得る位置に存在するものであり、避難対象区域の人口等に応じて、避難者の収容、救助等の活動が安全かつ円滑に行れ得るような規模及び形態を有するものである。

イ　都市緑地保全法第３条第１項第２号の要件は、

�@　建造物、遺跡等と一体となった緑地としては、社寺境内地、古墳、史跡等と一体となって良好な自然的環境を形成している土地で都市のシンボルゾーンを保存しようとするものである。

�A　伝承若しくは風俗慣習と結びついた緑地としては、伝説、おとぎ話、詩歌等に名高い山、森、海辺等又は住民の年中行事と結びついた良好な自然的環境を形成している土地で都市のシンボルゾーンを保存しようとするものである。

ウ　都市緑地保全法第３条第１項第３号イの要件は、住民が接触する頻度が高い緑地又は住民が日常望見するような位置にある緑地であって、その植生、地形等から感受される風致又は景観が優れており、住民の健全な心身の保持及び増進のために確保すべき良好な自然的環境を有するものである。

エ　都市緑地保全法第３条第１項第３号ロの要件は、動植物の生息地又は生育地としての特性を持つ緑地を適正に保全することを目的とするものであり、日常、住民が自然観察等を通じて親しんでいること等から住民の健全な心身の保持及び増進のために確保すべき良好な自然的環境を有する緑地である。このため、藪、湿地、ため池等必ずしも風致又は景観が優れていない緑地についても、必要に応じて当該緑地保全地区を決定することが望ましい。

（２）緑地保全地区の計画にあたっての留意点

�@　緑地保全地区の決定にあたっては、あらかじめ、緑地保全地区担当部局と自然保護担当部局は十分協議の上、自然環境保全基本方針（昭和４８年１０月２６日閣議決定）に基づいて適切な調整を行うものとし、自然公園と重複して指定することは望ましくない。例外的に自然公園と重複して緑地保全地区を設定しようとするときは、あらかじめ、自然風景地の保護の観点から緑地保全地区担当部局と自然保護部局で協議することが望ましい。

�A　緑地保全地区の決定にあたっては、あらかじめ緑地保全地区担当部局と農林水産部局は十分連絡調整を行うことが望ましい。緑地保全地区を保安林内に指定しようとするときは、あらかじめ、保安林指定権者に協議することとし、森林法第２５条第１項第１０号及び第１１号に規定する公衆の保健のために指定される保安林及び名所又は旧跡の風致の保存のために指定される保安林については、重複して決定することは望ましくない。国有林野又は公有林野等官行造林地内に緑地保全地区を決定し、又は同意しようとする場合には、都道府県の都市計画担当部局はあらかじめ所管森林管理局長の同意を受けることが望ましい。

�B　緑地保全地区は原則として港湾区域、臨港地区、港湾隣接地域及び港湾法第５６条の港湾内に定めることはないが、定める場合は、都市における緑地の適正な保全と、港湾の秩序ある整備と適正な運営との整合を図る観点から、あらかじめ、港湾管理者と協議することが望ましい。

�C　動植物の生息地又は生育地として保全する必要がある緑地保全地区等については、

ア　都市緑地保全法第３条第１項第３号ロの緑地保全地区（以下「生息生育地型緑地保全地区」という。）を決定するにあたっては、動植物の生息地又は生育地として十分に保全されるに足る範囲の緑地を確保することが望ましい。

イ　生息生育地型緑地保全地区は、動植物の生息地又は生育地として保全する必要がある緑地の保全を目的とするものであり、動植物の保護を直接目的とするものではない。従って、生息生育地型緑地保全地区において、動植物の保護を直接の目的としてその生息地又は生育地を保全する必要がある場合に、鳥獣保護及狩猟ニ関スル法律に基づく鳥獣保護区及び絶滅のおそれのある野生動植物の種の保存に関する法律（平成４年法律第７５号）に基づく生息地等保護区を重複して設定又は指定することを妨げるものではない。鳥獣保護区又は生息地等保護区に生息生育地型緑地保全地区を決定し、又は同意しようとする場合には、都道府県の都市計画担当部局は都道府県の自然保護担当部局（鳥獣保護区又は生息地等保護区が環境大臣の設定するものである場合においては、都道府県の自然保護担当部局を通じて環境省自然保護局自然保護事務所）と動植物の生息地又は生育地保全の観点から協議調整することが望ましい。なお、生息生育地型緑地保全地区を、魚つき保安林において、当該魚の生息地として保全する必要があるものとして重複して決定することは望ましくない。

ウ　生息生育地型緑地保全地区を決定する際には、適正な事業活動を制限し、又は適正な産業立地を阻害しないよう配慮することが望ましい。

�D　その他

ア　日本原子力研究所、核燃料サイクル開発機構及び宇宙開発事業団の敷地は緑地保全地区として定めることは望ましくない。

イ　緑地保全地区の決定に当たり、警察署、交通管制センター、機動隊、警ら交通隊、その他これらに準ずるものの庁舎又は学校教養施設の敷地が含まれることは望ましくない。

ウ　緑地保全地区内に防衛施設が含まれることは望ましくない。

エ　河川区域に生息生育地型緑地保全地区を決定し、又は同意しようとする場合には、河川環境管理基本計画との整合を図る観点から、都道府県の都市計画担当部局は河川管理者と連絡調整することが望ましい。

（３）関連する制度との関係

�@　緑の基本計画

ア　住民に身近な緑地の保全を市町村が積極的に推進することを支援するため、近郊緑地特別保全地区を除き、緑地保全地区に関する都市計画のうち、面積１０ｈａ未満のものについては、すべて市町村が決定することとされている。このような緑地保全地区は、緑の基本計画に基づいて決定することが望ましい。

イ　「緑地の保全及び緑化の推進のための施策に関する事項」は、目標を実現するための都市公園の整備や緑地保全地区の決定等の施策、公共公益施設や民有地の緑化の方針、市民農園等の整備に関する施策の展開方策について定める趣旨である。この場合、必要に応じ、特に重点的に保全又は整備すべき主要な緑地保全地区の決定について定めることが望ましい。

ウ　「緑地保全地区内の緑地の保全に関する事項」は、緑地保全地区についてその保全に関する事項等を基本計画において特に定めるものである。

�@　「緑地の保全に関連して必要とされる施設の整備に関する事項」は、緑地保全地区の決定が行われている又は決定が行われることが予定されている市町村が都道府県知事との協議を経た上で必要に応じて定めるものであり、緑地保全地区の緑地の特性に応じ当該緑地を保全するため必要となる土砂崩壊防止施設、散策路、休憩所等の施設を定めるものである。

　本事項は緑地保全地区における行為の制限の適用除外となることから、施設の種類、規模、位置、整備主体等個別の施設整備について都道府県知事がその適合を判断するのに必要な内容を定めることが望ましい。

�A　都市緑地保全法第８条の規定による「土地の買入れ及び買い入れた土地の管理に関する事項」は、緑地保全地区ごとに同法第８条に基づく当該緑地保全地区内の土地の買入れについて、緑地の特性に応じて都道府県と市町村の役割分担を定めるとともに、買い入れた土地の管理の方針を定めるものである。

　具体的には、例えば、屋敷林等の住民に身近な小規模な緑地については市町村が、大規模な河川沿いの連続した崖線の斜面緑地等複数の市町村にまたがる大規模な緑地については都道府県が、というように、緑地の特性に応じて土地の買入れを行う者を定めることが望ましい。

　買い入れた士地については、例えば、ａ．樹木の整枝、枯損木処理に重点を置くこと、ｂ．住民の自然とのふれあいの場として公開すること等買い入れた土地の管理の方針を併せて定めることが望ましい。

�B　「その他緑地保全地区内の緑地の保全に関し必要な事項」は、緑地保全地区内の土地の買取りで都市緑地保全法第８条に基づかない任意のものの実施方針等について必要に応じて定めるものである。

　具体的には、同法第８条の規定に基づき買い入れるべき旨の申出がない場合においても、ａ．都市緑化基金の活用等により土地の買入れを行うこと、ｂ．地権者等と土地の利用について契約を結び住民の利用に供すること等について必要に応じて記載することが望ましい。

�A　他の都市計画との関係

ア　市街化調整区域等において自然的環境を保全するべき相当規模の区域については、当該区域の自然的環境を保全する上で特に枢要な区域を絞り込み緑地保全地区を決定して現状凍結的な保全を図ることが望ましい。その場合、周囲の土地利用との関係において枢要な区域が蚕食されるおそれのある場合には周囲に風致地区を組合せて決定することが望ましい。

　動植物の生息地又は生育地として保全するものについて、緑地保全地区を指定し適正な保全を図りつつ、併せて自然生態の観察等の利用に供することが必要な場合は、その区域を公園、緑地等の公共空地として一体的に決定し整備することが望ましい。

イ　緑地保全地区内における行為の規制に関する都市緑地保全法第５条の規定は、行為の規制に関する都市計画法、屋外広告物法、建築基準法、文化財保護法、森林法、自然公園法、宅地造成等規制法（昭和３６年法律第１９１号）その他の法律の規定の適用を妨げるものではないので、緑地保全地区内における緑地の保全、損失の補償等との関連上、それらの総合的な運用を図ることが望ましい。

ウ　緑地保全地区と風致地区が重複する土地の区域における都市緑地保全法第５条第１項の許可の申請手続については、当該申請の風致地区の規制による行為の許可の申請とを受付け窓口、申請書の様式等についてできる限り一本化等をして手続の簡素化を図ることが望ましい。

　

３．緑地保全地区における行為の規制

（１）許可の基準

　緑地保全地区は、良好な都市環境を確保するために必要な緑地について指定されるものであり、強度の行為の規制がなされる反面、損失の補償、土地の買入れ等が行われ得る地域であるので、当該地域内における行為の規制は、緑地を良好な状態で保全するよう、以下の許可基準により行うことが望ましい。

第一　許可基準

一　建築物の新築

イ　仮設の建築物については、次に掲げる要件を充たすものであること。

(一)当該建築物の構造が、容易に移転し、又は除却することができるものであること。

(二)当該建築物の規模及び形態が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ロ　地下に設ける建築物については、当該建築物の位置及び規模が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ハ　公衆便所については、規模、形態及び意匠が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ニ　その他の建築物（以下ニにおいて「普通建築物」という。）については、次に掲げる要件を充たすものであること。

(一)当該新築が、次のいずれかの土地において行われること。

（�@）緑地保全地区の指定の日前において普通建築物の敷地であった土地

（�A）緑地保全地区の指定の際現に新築の工事中の普通建築物の敷地であった土地

(二)当該新築が、次のいずれかに該当すること。

（�@）現に存する普通建築物の建替えのために行われること。

（�A）緑地保全地区の指定の日の前日から起算して前六月以内に除却した普通建築物の建替えのために行われること。

(三)当該新築後における普通建築物の高さ及び床面積の合計が、それぞれ(二)の普通建築物の高さ及び第二に定める制限床面積をこえないこと。

(四)当該新築後の普通建築物の形態及び意匠が、新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

二　建築物の改築については、次に掲げる要件を充たすものであること。

イ　当該改築後の建築物の高さが、改築前の建築物の高さをこえないこと。

ロ　当該改築後の建築物の形態及び意匠が、改築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

三　建築物の増築

イ　仮設の建築物については、次に掲げる要件を充たすものであること。

(一)当該増築部分の構造が、容易に移転し、又は除却することができるものであること。

(二)当該増築後の建築物の規模及び形態が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ロ　地下に設ける建築物については、当該増築後の建築物の位置及び規模が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ハ　公衆便所については、当該増築後の規模、形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ニ　宗教法人法（昭和２６年法律第１２６号）に規定する境内建物である建築物又は旧宗教法人令（昭和２０年勅令第７１９号）の規定による宗教法人のこれに相当する建築物（都市緑地保全法第３条第１項の緑地で、同項第２号に該当する土地の区域について定められた緑地保全地区内の建築物に限る。）については、当該増築後の建築物の規模、形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ホ　その他の建築物（以下ホにおいて「普通建築物」という。）については、次に掲げる要件を充たすものであること。

(一)当該増築が、次のいずれかの土地において行われること。

（�@）緑地保全地区の指定の日以前において普通建築物の敷地であった土地

（�A）緑地保全地区の指定の際現に新築の工事中の普通建築物の敷地であった土地

(二)当該増築部分の高さ及び当該増築後における普通建築物床面積の合計が、それぞれ増築前の普通建築物の高さ及び第二に定める制限床面積をこえないこと。

(三)当該増築後の建築物の形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

四　工作物（建築物以外の工作物をいう。以下同じ。）の新築

イ　地下に設ける工作物については、当該工作物の位置及び規模が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ロ　宗教法人法に規定する境内建物である工作物又は旧宗教法人令の規定による宗教法人のこれに相当する工作物（都市緑地保全法第３条第１項の緑地で、同項第２号に該当する土地の区域について定められた緑地保全地区内の工作物に限る。）については、当該工作物の規模、形態及び意匠が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ハ　その他の工作物については、当該工作物の高さが、５ｍ以下であり、かつ、その規模、形態及び意匠が、当該新築の行われる土地及び意匠が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

五　工作物の改築については、次に掲げる要件を充たすものであること。

イ　当該改築後の工作物の高さが、改築前の工作物の高さをこえないこと。

ロ　当該改築後の工作物に形態及び意匠が、改築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

六　工作物の増築

イ　地下に設ける工作物については、当該増築後の工作物の位置及び規模が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ロ　宗教法人法に規定する境内建物である工作物又は旧宗教法人令の規定による宗教法人のこれに相当する工作物（都市緑地保全法第３条第１項の緑地で同項第２号に該当する土地の区域について定められた緑地保全地区内の工作物に限る。）については、当該増築後の工作物の規模、形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ハ　その他の工作物については、当該増築部分の高さが５ｍ以下であり、かつ、増築後の工作物の形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

七　宅地の造成、土地の開墾、土石の採取、鉱物の掘採その他の土地の形質の変更

イ　土石の採取又は鉱物の掘採については、当該採取又は掘採の方法が、露天掘りでなく、かつ、当該採取又は掘採を行う土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ロ　その他の土地の形質の変更については、当該土地の形質の変更が、次のいずれかに該当し、かつ、当該変更後の地貌が当該変更を行う土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和とならないこと。

(一)前各号に掲げる建築物その他の工作物の新築、改築又は増築を行うために必要な最小限度の規模の土地の形質の変更

(二)農地又は採草放牧地に接する土地の開墾

(三)建築物の存する敷地内で行う土地の形質の変更

八　木竹の伐採については、当該木竹の伐採が、次のいずれかに該当し、かつ、伐採の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況を損なうおそれが少ないこと。

イ　森林の択伐

ロ　伐採後の成林が確実であると認められる森林の皆伐で、伐採区域の面積が１ｈａ以下のもの

ハ　前号に掲げる土地の形質の変更のために必要な最小限度の木竹の伐採で、森林である土地の区域において行うもの

ニ　森林である土地の区域外における木竹の伐採

九　水面の埋立て又は干拓については、当該水面の埋立て又は干拓後の地貌が埋立て又は干拓を行う土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和とならないこと。

十　屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積については、当該堆積後の　土石、廃棄物又は再生資源が、堆積の行われる土地及び周辺の土地の区域に　おける緑地の状況と著しく不調和とならないこと。

十一　その他

イ　次に掲げる行為については、一から九の規定にかかわらず、当該行為の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況を著しくそこなわないこと。

(一)災害の防止のために必要やむを得ない行為

(二)法令に基づく行政庁の勧告に応じて行う行為

ロ　港湾施設及び漁港施設については、都市緑地保全法施行令（昭和５０年政令第３号）第２条第１７号及び第１８号に掲げる施設以外の施設に関する工事の施行又は施設の管理に係る事項に伴って必要となる行為についても、その公益性を尊重し、原則として、許可すること。

ハ　地方鉄道及び軌道の駅、操車場、車庫その他これらに類するものの建設については、その公益性にかんがみ、緑地保全上の配慮をしたうえで、都市緑地保全法第５条第１項の規定を運用すること。

ニ　許可申請が、鉱業権者、租鉱権者、熱供給事業者からあった場合には、できる限り操業に支障を及ぼさないように考慮すること。

ホ　鉱害復旧に係る行為は許可すること。

第二　制限床面積の意義等

一　第一-一ニ(三)及び同-三ホ(二)において「制限床面積」とは、当該普通建築物の敷地における次に掲げる床面積の合計をいう。この場合において、「普通建築物」とは、第一-一ニ(三)の場合においては第一-一ニの普通建築物を、同三ホ(二)の場合においては同三ホの普通建築物をいう。

イ　緑地保全地区の指定の際現に存した普通建築物の床面積

ロ　緑地保全地区の指定の際現に新築、改築又は増築の工事中の普通建築物の床面積

ハ　緑地保全地区の指定の日の前日から起算して前六月以内に建替えのために除却した普通建築物の全部又は一部で、その指定の際まだ建替えのための新築又は改築の工事に着手していないものの床面積

ニ　緑地保全地区の指定前に災害により滅失した普通建築物の全部又は一部で、その指定の際まだ復旧のための新築又は増築の工事に着手していないものの床面積

ホ　次に掲げる普通建築物が、いずれも住宅（住宅と事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるものを含む。）又は住宅部分を有するものであるときは、９０�u

(一)緑地保全地区の指定の際に存した普通建築物、その指定前に最後に存した普通建築物又はその指定の際現に新築、改築若しくは増築の工事中の普通建築物

(二)当該新築に係る第一-一ニ(二)の普通建築物又は当該増築前の普通建築物

(三)当該新築又は増築後の普通建築物

二　この基準における「床面積」には、建築基準法施行令（昭和２５年政令第３３８号）第１条第２号に規定する地階の床面積は、算入しないものとする。

（２）その他

�@　都市緑地保全法第５条第１項ただし書の「すでに着手していた行為」には、次のものが含まれる。

ア　鉱業法第６３条（同法第８７条において準用する場合を含む。）の規定により、経済産業局長に届出をし、又はその認可を受けている施業案に基づいて現に鉱物の堀採に着手している鉱業権者又は租鉱権者が当該施業案に基づいて行う行為

イ　砂利採取法（昭和４３年法律第７４号）第１６条の規定により認可されている採取計画に基づきすでに採取を行っている者が当該計画に基づき行う採取行為

�A　都市緑地保全法による行為の制限は、緑地の現状維持をねらいとしたものであるので、同法第５条第３項により条件を附する場合においても、現状以上の緑地の確保を求めることは望ましくない。

�B　鉄道事業者又は軌道経営者が都市緑地保全法第５条第４項の規定により都道府県知事に通知すべき範囲は、鉄道事業者にあっては、工事施行の認可、工事計画の変更の認可又は鉄道施設の変更の認可に際し、鉄道事業法施行規則（昭和６２年運輸省令第６号）の規定により地方運輸局長に提出される申請書に記載される事項、軌道経営者にあっては、工事施行の認可又は工事方法書の記載事項の変更の認可に際し、軌道法施行令（昭和２８年政令第２５８号）及び軌道法施行規則（大正１２年内務・鉄道省令）の規定により都道府県知事に提出される申請書に記載される事項とすることが望ましい。

�C　都市緑地保全法施行令第２条第１号、第２号、第３号及び第４号に係る施設の新設並びに同条各号のその他の施設のうち大規模なものの新設について、都市緑地保全法第５条第４項による通知があった場合には、遅滞なく、緑地保全地区担当部局は自然保護部局に協議するとともに、自然環境保全の見地からの意見を十分尊重して同条第７項の措置をとることが望ましい。

�D　屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積に関しては、都市緑地保全法第５条の許可を行う前に、当該許可申請の事実について、当該許可に係る緑地保全地区を管轄する都道府県警察に対し通知することが望ましい。

�E　都市緑地保全法施行令第２条第２７号に規定する「有線テレビジョン放送施設」には、電気通信基盤充実臨時措置法（平成３年法律第２７号）第２条第５項に規定する「高度有線テレビジョン放送施設」である「建物」は含まれない。

　　�F　「屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積」には、建設副産物を加工　　　し、新たな製品（建築資材等）として市場に流通しているものの堆積は含まれ　　　ない。

４．緑地保全地区における損失の補償

　緑地保全地区は、緑地の保全を図る目的から都市緑地保全法第３条第１項各号に掲げる要件に該当する良好な自然的環境を形成している地域が指定されるものであり、かつ、その規制の内容も緑地を良好な状態で保全しようとする趣旨から現状変更行為を実質的に相当程度制限するものであるので、行為の許可を受けることができないために損失を受けた者に対しては、その損失を補償する必要がある場合のあることを考慮し、損失補償の制度が設けられた。よって都道府県は、同法第７条の規定に従い、当該損失を受けた者に対して通常生ずべき損失を補償しなければならない。ただし、次の場合には同法第７条の規定による損失補償は行われない。

（１）都市緑地保全法第５条第１項の許可の申請に係る行為について、風致地区との重複等他の法律（当該許可等を受けることができないため損失を受けた者に対して、その損失を補償すべきことを定めているものを除く。）の規定により許可を必要とされている場合において、許可その他の処分の申請が却下されたとき、又は却下されるべき場合に該当するとき。

（２）都市緑地保全法第５条第１項の許可の申請に係る行為が、補償金目あての行為である等社会通念上緑地保全地区を指定した趣旨に著しく反すると認められるとき。

　（１）の趣旨に鑑み、同法第７条の規定による損失補償の請求があった場合において、他の法律等の許可その他の処分の申請をしていないときは、当該申請が却下されることが明らかな場合を除き、（１）の却下されるべき場合に該当するか否かについて関係機関と調整することが望ましい。

　

５．緑地保全地区における土地の買入れ等

（１）買入れが認められる場合

　緑地保全地区内の土地については、次の要件のすべてに該当する場合に、その買入れが認められる。

�@　緑地の保全上必要があると認められるもの

　この場合において「保全上必要があると認められる」とは、行為の規制のみでは管理の万全を期し難く、地方公共団体が取得していなければ保全できないと認められる場合である。

�A　都市緑地保全法第５条第１項の許可を受けることができない場合

　これは、当該土地の所有者が、当該許可を受けることができない場合をいうものであり、たとえば、当該土地の借地権者等が当該許可を受けることができなかった場合は、これに該当しない。

�B　当該土地の利用に著しい支障を来すこととなる場合

　この場合も、当該土地の所有者が、当該土地の利用に著しい支障をこうむる場合をいうものである。また、「土地の利用に著しい支障を来すこととなる」かどうかの判断にあたっては、当該土地の社会的な利用価値（土地柄）からみて、利用が限定されており、通常は、誰でも申請行為と類似の利用をするであろうと思われるような場合を客観的に判断することが望ましい。

�C　土地の所有者が、当該土地を都道府県において買い入れるべき旨の申出を行った場合

（２）価額の評価

　土地を買い入れる場合において、その価額は、地価公示価格又は不動産鑑定士等の鑑定価格等を考慮して算定された適正な価額によることが望ましい。

（３）損失の補償と土地の買入れ

　都市緑地保全法第８条の買入れの規定は、（１）の�@から明らかなように、土地所有者の権利救済のみを目的としたものではなく、同法第７条の補償の規定とは別個の趣旨の規定であるから両規定は同一の土地について別途に適用されるものである。

（４）管理台帳の作成等

　都市緑地保全法第８条の規定により買い入れた土地については、管理のために必要な台帳を作成するとともに、同法の目的に照らし、緑地保全の趣旨に沿うよう管理することが望ましい。

　なお、管理にあたっては、緑地保全地区担当部局と林務担当部局は十分協議協力して行うことが望ましい。

（５）農地等を買い入れる場合

　都道府県又は市町村が緑地保全地区内の農地等を買い入れる場合には、農地法の規定に基づき買入れを行うものである。

（６）税務手続

　都市緑地保全法第８条第１項又は第３項の規定による土地の買入れに係る土地等を譲渡した個人又は法人が、所得税又は法人税の課税上、特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の 2,000万円控除の特例の適用を受けようとする場合には、租税特別措置法（昭和３２年法律第２６号。以下「措置法」という。）第３４条第４項及び第６５条の３第３項の規定に基づき、租税特別措置法施行規則（昭和３２年大蔵省令第１５号。以下「措置規則」という。）第１７条第１項第３号ロ又は第２２条の４第１項第３号ロに規定する書類を確定申告書等（法人税の確定申告書及び中間申告書を含む。）に添付する必要があることとされていることから、地方公共団体は、当該地方公共団体の長の「土地等を都市緑地保全法第８条第１項又は第３項の規定により買い取った旨を証する書類」（別添様式第１）を当該買入れに係る土地等を譲渡した個人又は法人に交付することが望ましい。

　地方公共団体は、土地の買入れを行った場合には、１月から３月まで、４月から６月まで、７月から９月まで及び１０月から１２月までの各期間に支払うべき当該買入れに係る対価についての所得税法（昭和４０年法律第３３号）第２２５条第１項第９号の規定による調書を、当該各期間に属する最終月の翌月末日までに、当該買入れを行った営業所、事業所その他の事業場の所在地の所轄税務署長に提出しなければならない。

（７）市町村が買い入れる場合

　緑地保全地区に関する都市計画の決定、土地の買入れ、買い入れた土地の管理については、緑地保全地区制度の円滑な運用を図るため、各都道府県及び関係市町村においてその役割分担等についてあらかじめ十分検討することが望ましい。

　また、緑地保全地区の行為の許可については、事務の円滑な実施に支障がない場合には、都道府県と市町村の協議により、地方自治法による権限の委任を行うことが望ましい。

　市町村が土地の買入れを行う場合は、以下の事項に留意することが望ましい。

　　�@　市町村が緑の基本計画に都市緑地保全法第２条の２第２項第３号ロ(２)の事項を定める場合にあっては、地域の実情に応じた土地の買入れが行われるよう、同法第８条の規定に基づく土地の買入れに係る都道府県と市町村の役割分担及び同法第９条に基づく買い入れた士地の管理の方針等について、都道府県と市町村は事前に十分協議した上で定める。

　　�A　土地の買入れの申出があった場合は、市町村については、買入れを希望する市町村に限り相手方として定めることができるものであり、買入れを希望する市町村が存しないときは、都道府県が当該土地を買い入れる。

　　�B　一の土地の買入れの申出に対して都道府県、市町村の両者が買入れを希望する場合には、当該買入れの対象となる土地の位置、規模、買入れ後の管理のあり方等を勘案して当該土地の買入れの相手方として定める。

（８）管理等

　都道府県又は市町村が買い入れた土地については、都道府県又は市町村において管理のために必要な台帳を作成するとともに、都市緑地保全法第９条の規定に基づき適正に管理することが望ましい。

（９）緑地管理機構が買い入れる場合

　緑地管理機構が緑地保全地区内の土地を買い入れる場合の運用指針は別途定める。

　

１３．生産緑地地区

　

１．趣旨

（１）良好な都市環境の形成に資する農地等の保全

　生産緑地地区は、市街化区域内において緑地機能及び多目的保留地機能の優れた農地等を計画的に保全し、もって良好な都市環境の形成に資することを目的として指定するものである。生産緑地地区では、農地等として維持するため建築物の建築等の行為が規制され、指定後３０年経過後又は主たる従事者の死亡等の場合に農地所有者が市町村長に対し買取りを申し出ることができる。

（２）「都市における農地等の適正な保全」の趣旨

　生産緑地法（昭和４９年法律第６８号）第２条の２の「都市における農地等の適正な保全」とは、周辺の公園、緑地等の整備状況にかんがみ、農地等の持つ緑地機能を都市計画上積極的に評価し、優れた緑地機能を有する市街化区域農地等を計画的に保全しようとする旨の都市計画の基本的な考え方に従って、生産緑地地区の指定、農地等としての管理のための援助、生産緑地の買取り、買い取った後の公園、緑地等としての整備等の同法の運用を行うべきことを意味するものである。

　また、生産緑地は、営農行為等により初めて緑地としての機能を発揮する農地等の性格から農地所有者等の営農等の継続を前提としているので、農林漁業に従事している者の意向を十分に尊重することが望ましい。

　

２．生産緑地地区の決定・変更

（１）生産緑地地区の計画の考え方

　都市計画において、保全するものとして区分する市街化区域農地等については、生産緑地地区の指定を行うほか、市街化調整区域への編入を行うことが望ましい。なお、生産緑地地区の都市計画の決定については以下によることが望ましい。

�@　生産緑地地区の指定は、当該都市計画区域における土地利用の方針、公園、緑地その他の公共空地の整備の現況及び将来の見通し等各都市の実情を勘案して、都市における農地等の適正な保全を図ることにより農林漁業と調和した良好な都市環境の形成に資するよう行われるべきものである。

�A　生産緑地地区の具体的な指定基準の適用については、次によることが望ましい。

ア　生産緑地地区の対象となる生産緑地法第２条第１号の「農地等」とは、現に農業の用に供されている農地若しくは採草放牧地、現に林業の用に供されている森林又は現に漁業の用に供されている池沼をいい、これらに隣接し、かつ、これらと一体となって農林漁業の用に供されている農業用道路、農業用水路及び同法第８条において許容される施設の立地する土地を含むものである。また、何らかの理由により一時的に耕作されていない状態のいわゆる休耕地であっても、容易に耕作の用に供することができるようなものであれば、「農地等」に含まれる。

　ただし、現況農地等であっても、農地法第４条第１項第５号又は同法第５条第１項第３号の規定による届出が行われているものは、生産緑地法第８条において許容される施設に転用される場合を除き、生産緑地地区の指定を行うことは望ましくない。

　なお、「５畝」以上あると認められる農地等については、他の要件を満たせば、農業経営、農地所有の実態等を勘案して、生産緑地地区に指定されるよう配慮することが望ましい。

イ　生産緑地法第３条第１項の「一団のものの区域」とは、物理的に一体的な地形的まとまりを有している農地等の区域をいう。

　ただし、道路、水路等（農業用道路、農業用水路等を除く。以下同じ。）等が介在している場合であっても、それらが小規模なもので、かつ、これらの道路、水路等及び農地等が物理的に一体性を有していると認められるものであれば、一団の農地等として取り扱うことが可能である。この場合、介在する道路、水路等は生産緑地地区の面積には含まれない。なお、小規模として取り扱う道路、水路等の幅員規模としては、６ｍ程度が上限であるが、各都市計画区域の実情に応じ、適宜判断することが望ましい。

ウ　生産緑地法第３条第１項第１号の「農林漁業と調和した都市環境の保全」とは、市街化区域農地の持つ緑地機能の高まりに応え、農地等を農地等として計画的に保全し活用していくことが合理的な土地利用の確立にも資することから、同号の「良好な生活環境の確保」の例示として追加したものであり、その積極的・計画的な保全を図るよう生産緑地地区の指定を行うことが望ましい。

エ　生産緑地法第３条第１項第１号の「公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているもの」とは、公共施設等の敷地とすることができる土地を広く意味するものであり、公共施設等の予定地としてあらかじめ保全する必要がある土地のみに限定する趣旨ではない。

オ　生産緑地法第３条第３項の「主要な都市施設」には、鉄道等の交通施設が含まれる。

�B　三大都市圏の特定市の市街化区域農地等に係る固定資産税等の課税の適正化と併せた生産緑地地区の指定作業については、平成４年末に完了したところであるが、平成４年の時点では措置法第７０条の４第２項第３号に規定する特定市街化区域農地等（以下「特定市街化区域農地等」という。）となっておらず生産緑地地区の指定について農地所有者等の意向把握をしていない場合及び他の制度に基づき指定の要請ができる場合については、例えば、以下に示すように例外的に、農地所有者等の意向把握に基づく生産緑地地区の指定を今後も行うことが考えられる。

ア　土地区画整理事業等の実施に伴う市街化区域への編入により新たに市街化区域農地等となった場合（この場合、市街化区域編入時に限る。）

イ　三大都市圏の町村が市となったために新たに特定市街化区域農地等となった場合（特定市街化区域農地等となった時に限る。この場合、特定市となる町村においては、市街化区域農地等の現況の把握、農地所有者等の関係権利者の把握、改正された生産緑地地区制度の周知措置、農地所有者等の意向把握等の手続を行い、特定市となった年の１２月末までにできるだけ速やかに生産緑地地区の指定を行う必要がある。）

ウ　大都市法第１０条に規定する特定土地区画整理事業及び同法第２条に規定する住宅街区整備事業の実施により集合農地区に換地される農地等について同法第１０６条に基づく生産緑地地区に関する都市計画についての要請が行われた場合

エ　農住組合法（昭和５５年法律第８６号）第９条に規定する交換分合計画において定められた一団の営農地等の区域に属する農地等について同法第８８条に基づく生産緑地地区に関する都市計画についての要請が行われた場合

　なお、このほか、地域の実情を踏まえた都市計画決定権者の判断により生産緑地地区の指定を行うことができるものである。

　

（２）生産緑地地区の計画にあたっての留意点

�@　次に掲げる土地の区域を生産緑地地区に指定することは、他の土地利用との調整を図る上で望ましくない。

ア　高度利用地区、特定街区、遊休土地転換利用促進地区等を活用して、土地の有効・高度利用を図る方策を講じようとしている地区。ただし、当該地区指定の目的の達成のための土地利用転換を図るうえで、都市計画上必要と認められる場合には、この限りではない。

イ　森林法第２５条第１項の規定により指定された保安林、同法第４１条の規定により指定された保安施設地区、同法第２９条に規定する保安林予定森林及び保安林整備臨時措置法第２条第１項に規定する保安林整備計画において保安林の指定が計画されている森林

ウ　鉱業法第６３条（同法第８７条において準用する場合を含む。）に基づいて施業案の届出をし、又は認可を受ける等鉱業開発計画が具体化し、それに基づき地表における土地の形質の変更等が行われることが確実な区域

エ　砂利採取法第１６条又は採石法（昭和２５年法律第２９１号）第３３条に基づいて認可を受けた採取計画に係る区域

オ　臨時石炭鉱害復旧法（昭和２７年法律第２９５号）による復旧工事の施行が予定されている区域

カ　地方税法（昭和２５年法律第２２６号）附則第２９条の５第１項に規定する宅地化のための計画策定がなされたことにつき市町村長の確認を受けた土地

�A　生産緑地地区に関する都市計画を定めようとするときは、市町村の都市計画担当部局は、あらかじめ、農林水産担当部局、自然環境を保全する観点から環境保全担当部局及び農業委員会と緊密な連絡調整を行うとともに、港湾隣接地域及び臨港地区並びにこの周辺地域において生産緑地地区を定めようとするときは、生産緑地の適正な保全と、港湾の秩序ある整備と適正な運営との整合を図る観点から、あらかじめ、港湾管理者に協議することが望ましい。

�B　生産緑地地区に関する都市計画の同意をするにあたっては、都道府県の都市計画担当部局は、あらかじめ、農林水産担当部局及び自然環境を保全する観点から環境保全担当部局と緊密な連絡調整を行うことが望ましい。

�C　生産緑地地区に関する都市計画の決定、変更又は廃止（一団性の認定を含む。）に際しての農地等の認定については、農業委員会の意見を聴くことが望ましい。

�D　生産緑地地区に関する都市計画の案について農地等の所有者等の関係権利者の同意を要するのは、生産緑地地区においては相当期間にわたって農業経営等の継続が期待されており、その主観的条件を担保する必要があることによるものであるので、書面により同意を得ることが望ましい。

　なお、生産緑地地区に関する都市計画の案に対する同意を得るに際し、農林水産担当部局、農業委員会及び農業協同組合の協力を求めることが望ましい。

�E　生産緑地地区に関する都市計画を定めようとするときは、あらかじめ、重要文化財の所在する土地、史跡名勝天然記念物に指定された土地等の文化財所在地の範囲等の関係につき十分調整することが望ましい。

（３）関連する制度との関係

�@　他の都市計画との関係

ア　土地区画整理事業との重複

�@　土地区画整理事業の施行区域又は施行地区においては、都市計画決定権者の判断により、生産緑地地区の指定が可能である。また、生産緑地地区の指定は、土地区画整理事業の施行を妨げるものではなく、生産緑地地区を含めた土地の区域について土地区画整理事業に関する都市計画決定を行うこと又は土地区画整理事業を施行することは可能である。

�A　土地区画整理事業の仮換地指定又は換地処分により生産緑地地区内の土地について位置、区域又は面積に変更を生じる場合には、これに併せて生産緑地地区の指定変更を行うべきである。

�B　土地区画整理事業が施行された土地の区域等においても、生産緑地地区の指定が可能である。

�C　土地区画整理事業において道路、公園等の公共施設等を整備する場合には、当該公共施設等の整備に係る行為は、生産緑地法第８条第４項に規定する「公共施設等の設置又は管理に係る行為」に該当するものであり、あらかじめ市町村長に通知すれば足りる。

�D　相続税等の納税猶予を受けている農地等を含む区域について、土地区画整理事業による換地処分が行われた場合には、換地処分があった日から一月以内に租税特別措置法施行令（昭和３２年政令第４３号）第４０条の６又は第４０条の７の規定により納税地の税務署長の承認を受ければ、引続き納税猶予が継続される。

　また、土地区画整理事業により換地処分が行われた土地等については、譲渡所得については措置法第３３条の３又は第６５条により、譲渡がなかったものとみなされる。

�E　市町村は、農住組合が行う土地区画整理事業の円滑な実施に十分配慮するとともに、農住組合の行う土地区画整理事業による一団の営農地等の全部又は一部の区域について、農地所有者等から生産緑地地区の指定の要望があり、当該区域が生産緑地地区の要件を満たす場合には、都市計画において速やかに生産緑地地区の指定を行うよう配慮することが望ましい。

イ　都市計画施設との重複指定

　道路、公園等の都市計画施設の区域内においては、当該施設の整備に支障を及ぼさない範囲内で、都市計画決定権者の判断により、生産緑地地区の指定が可能である。なお、原則として、当該区域内において生産緑地地区に指定されていた農地等は、当該都市計画施設についての都市計画法第５９条の認可又は承認が行われた後に生産緑地地区から除外するよう都市計画の変更を行うものである。

ウ　生産緑地地区に関する都市計画の決定は、直ちに既存の市街化区域を拡大する理由とはならないものである。

�A　緑の基本計画との関係

ア　緑の基本計画における施策は、都市における樹林地、草地、水辺地、岩石地若しくはその状況がこれらに類する土地が単独で、若しくは一体となって良好な自然環境を形成している緑地を対象とするものであり、生産緑地地区も対象となるものである。

イ　「緑地の保全及び緑化の推進のための施策に関する事項」では、特に三大都市圏の特定市について、生産緑地地区に係る買取りの方針や市民農園としての整備等生産緑地の保全・活用方針を定めることが望ましい。

�B　市民農園との関係

ア　市街化区域内農地に係る市民農園は、農地の有する緑地機能を活かしつつ都市住民のレクリエーション需要に対応するものであるため、生産緑地地区制度とその目的等の一部を異にするものであるが、良好な都市環境の形成を図るという点で目的が一致していること、生産緑地を農地として管理していく上で市民農園は有用な手法であること等から、生産緑地地区の指定を積極的に行うことが望ましい。

イ　市民農園について生産緑地地区の指定を行う場合には、当該市民農園の運営方式（市民農園整備促進法（平成２年法律第４４号）第２条第２項第１号イ及びロのいわゆる「特定農地貸付け方式」及び「農園利用方式」をいう。）に従い、生産緑地法第３条第２項の規定により農地についての所有権、対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権又は登記した永小作権等を有する者等の同意を得るものとする。

�C　その他留意すべき事項

　空港周辺地区においては、農地等が航空機騒音による障害の防止と周囲の環境の保全に寄与することに鑑み、生産緑地地区制度の活用を図ることが望ましい。

（４）生産緑地地区に関する都市計画の変更

�@　生産緑地地区に関する都市計画の変更は、都市計画上の要請に基づき必要が生じた場合に限定されるものである。また、営農等を停止した場合であっても、直ちに生産緑地地区に関する都市計画の変更を行うものではない。

�A　ただし、生産緑地地区内の農地等の全部又は一部が公共施設等の敷地の用に供された場合には、当該部分を生産緑地地区から除外するための都市計画の変更を行うものである。この場合、残存する部分について都市計画の変更を行うのは、残存する農地等のみでは生産緑地地区としての要件を欠くに至るときに限定される。なお、この「公共施設等」には、都市計画法第１１条第１項第８号に掲げる一団地の住宅施設が含まれる。

�B　交換分合等による土地の集合化により新たに一団の農地等が生じ、当該一団の農地等が生産緑地として評価できる場合については、都市計画決定権者の判断により生産緑地地区に関する都市計画の変更が可能である。

�C　都市計画施設を都市計画法第５９条の認可又は承認によらず当該施設の管理者等がその管理法に基づき整備する場合は、当該施設の区域決定の公示等が行われることによって同条の認可又は承認が行われた場合とみなし、当該土地を生産緑地地区から除外するよう都市計画の変更を行うものである。

（５）旧法からの経過措置

　平成３年の改正前の生産緑地法（以下「旧生産緑地法」という。）に基づく第一種生産緑地地区及び第二種生産緑地地区（以下「旧生産緑地地区」という。）は、原則として廃止されている。現行法に基づく生産緑地地区に指定する場合は、土地所有者の同意を改めて確認すれば足り、指定要件の確認は必要ない。

　なお、同意が得られない場合、旧生産緑地地区については都市計画法上は生産緑地法の一部を改正する法律（平成３年法律第３９号）附則第４条に基づき、改正された生産緑地法に基づく生産緑地地区とみなされている。ただし、以下のような取扱いとなるので留意することが望ましい。

ア　生産緑地地区内の行為の制限については、改正された生産緑地法の規定による。すなわち、「農林漁業に従事する者の休憩施設」及び「その他政令で定める施設」の設置等に係る行為についても許可対象行為となる。

イ　買取りの申出ができない期間については、旧生産緑地法と同じ取扱いとなること。すなわち、旧生産緑地法に基づく第一種生産緑地地区については１０年、第二種生産緑地地区については５年となる。

ウ　旧生産緑地法に基づく第二種生産緑地地区について、買取りの申出後行為の制限が解除されるまでの期間については、旧生産緑地法と同じ取扱いとなる。すなわち、その期間は「１月」となる。

エ　旧生産緑地法に基づく第二種生産緑地地区については、当該第二種生産緑地地区に関する都市計画に定められた当該都市計画が失効すべき日は、引き続き有効である。

　

３．生産緑地地区内における行為の制限

（１）生産緑地地区は、環境機能と多目的保留地機能とを併せ有する市街化区域農地等について指定されるものであり、生産緑地は、公共施設等の敷地に供される場合を除き、農地等として保全することが義務付けられる地域であるので、当該地域内における行為については、農林漁業を営むために必要な一定の行為で生活環境の悪化をもたらすおそれがないと認められるものに限り、許可をすることができるものであり、その認定については次による。

�@　生産緑地法第８条第２項の「生活環境の悪化をもたらすおそれがない」とは、悪臭等の発生源となるおそれがないことをいうものであり、その発生するおそれがある施設であっても防止のための必要な措置が採られているものであれば生活環境の悪化をもたらすおそれがないと認められる。

�A　生産緑地法第８条第２項第１号の「生産又は集荷の用に供する施設」とは、ビニールハウス、温室、畜舎、育種苗施設、搾乳施設等農林漁業の生産の用に供される施設又は集乳施設、集果施設等農林漁業による生産物を集荷する施設をいう。

�B　生産緑地法第８条第２項第２号の「生産資材の貯蔵又は保管の用に供する施設」とは、サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等の収納施設等の農林漁業の生産のための資材の貯蔵又は保管の用に供する施設をいう。

�C　生産緑地法第８条第２項第３号の「処理又は貯蔵に必要な共同利用施設」とは、選果場、ライスセンター（米麦乾燥場）等農林漁業による生産物の処理又は貯蔵のため共同で利用される施設をいう。

�D　生産緑地法第８条第２項第４号の「農林漁業に従事する者の休憩施設」とは、休憩所、あづまや等農作業の準備を行い、作業の合間に休憩を取るために必要な施設をいうものであり、専ら市民農園利用者が利用する休憩施設を含む。

�E　生産緑地法第８条第２項第５号の「政令で定める施設」に係る生産緑地法施行令（昭和４９年政令第２８５号）第４条の「主として都市の住民の利用に供される農地で、相当数の者を対象として定型的な条件で、レクリエーションその他の営利以外の目的で継続して行われる農作業の用に供されるもの」とは、いわゆる市民農園を指すものである。また、同法施行令第４条第１号の「農作業の講習の用に供する施設」とは、講習室、植物展示室、資料閲覧室、教材園等市民農園の利用者に対し適正な農地の利用を確保するため必要な講習を施すために必要な施設をいうものであり、同法施行令第４条第２号の「管理事務所その他の管理施設」とは、具体的には市民農園の管理事務所、管理人詰所、管理用具置場、ごみ処理場等をいう。

�F　市民農園を開設する者が生産緑地法第８条第２項第４号又は第５号に掲げる施設について同条第１項の許可を受ける場合に、当該施設に附帯する施設として専ら市民農園利用者が利用する駐車場の整備を行うことができる。

�G　なお、前記�D、�E及び�Fにいう市民農園とは、市民農園整備促進法第７条による開設の認定を受けたものに限定されるものではない。

（２）市町村長に対して生産緑地法第８条第１項の許可の申請があった場合には、市町村の都市計画担当部局は農業委員会に通知することが望ましい。なお、農業委員会は生産緑地地区内において農地法第４条に基づく届出があった場合には、市町村の都市計画担当部局に通知するものとされている。

（３）市町村長が生産緑地法第８条第７項の規定により助言又は勧告をしようとするときは、あらかじめ、市町村の都市計画担当部局は、環境保全担当部局に協議することが望ましい。

（４）生産緑地法第８条に規定されているように、生産緑地地区内における公共施設等の設置又は管理に係る行為については、市町村長の許可を要しないこととされているが、地区計画等による地区施設及び開発許可等による施設で市町村に帰属又は管理されることが確実なものについても、公共施設等として取扱う。

　

４．農地等の管理に関する措置

（１）市町村長に対する助言等の求め

　生産緑地地区においては、生産緑地について所有権等を有する者は当該生産緑地を農地等として管理しなければならないという能動的な責務が生じるが、農林漁業が継続され、農地等が適正に管理されるために行政側が当該所有者等を支援する必要があることから、生産緑地について使用又は収益をする権利を有する者は、市町村長に対し、当該生産緑地を農地等として管理するため必要な助言、土地の交換のあっせん、市民農園の開園に関する情報の提供等の援助を求めることができるものであり、その積極的対応を図ることが望ましい。

（２）農業委員会等の協力

　市町村長は、生産緑地（農地又は採草放牧地に限る。）について使用又は収益をする権利を有する者からの求めに応じて当該生産緑地を農地等として管理するため必要な助言、土地の交換のあっせんその他の援助を行う場合及び農業に従事することを希望する者が生産緑地を取得できるようにあっせんを行う場合には、農業委員会に協力を求めることが望ましい。なお、農業協同組合についても同様の観点から積極的に協力を求めることが望ましい。

（３）生産緑地の利活用によるまちづくりの推進

�@　生産緑地法の趣旨に鑑み、生産緑地として指定された農地については緑地としての機能が維持されるよう、農地所有者等の意向を踏まえつつ適正に保全するとともに、都市住民との交流の場としての活用を積極的に推進することが望ましい。

�A　地区特性に即して、農地所有者等の意向を踏まえつつ、生産緑地地区の集約等を土地区画整理事業等により実施することが可能であるため、必要に応じ活用することが望ましい。

　

５．生産緑地の買取り

（１）生産緑地法第１０条の生産緑地の買取りの申出

　生産緑地地区に関する都市計画は、生産緑地の所有者等の同意を得て定められるものであるが、同意の段階において一般的に予測可能な期間を経過した場合又は明らかな事情変更があった場合には、その後の農林漁業の継続が困難になることが一般的に予想され、しかも生産緑地地区における行為制限のため、市場における譲渡性に欠けることに鑑み、生産緑地の所有者が市町村長に対し、時価で当該生産緑地を買い取るべき旨を申し出ることができるものとして権利救済を図ったものである。この趣旨に鑑み、生産緑地法第１０条の買取りの申し出があった場合には次によるものとする。

�@　「農林漁業の主たる従事者」とは、その者が従事できなくなったため、当該生産緑地における農林漁業経営が客観的に不可能となるような場合における当該者をいう。なお、生産緑地法施行規則（昭和４９年建設省令第１１号）第２条により、主たる従事者が６５歳未満の場合はその従事日数の８割以上、６５歳以上の場合はその従事日数の７割以上従事している者も含まれる。

　また、「主たる従事者」の認定にあたっては、同法施行規則別記様式で定めたように当該生産緑地の所在地を管轄する農業委員会の証明書を添附させるとともに、その者が従事できなくなったため、当該生産緑地における農林漁業経営が客観的に不可能となるかどうかを適正に判断することが望ましい。

�A　「農林漁業に従事することを不可能にさせる故障」については、生産緑地法施行規則第４条では「両手の手指若しくは両足の足指の全部若しくは一部の喪失又はその機能の著しい障害」及び「１年以上の期間を要する入院その他の事由により農林漁業に従事することができなくなる故障として市町村長が認定したもの」が規定されているが、「その他の事由」としては、主たる従事者が養護老人ホーム（老人福祉法（昭和３８年法律第１３３号）第２０条の４）や特別養護老人ホーム（同法第２０条の５）に入所する場合や著しい高齢となり運動能力が著しく低下した場合等も含まれる。

　なお、その認定にあたっては、医師の診断書、院長の証明書等により農林漁業の継続が事実上不可能であるかどうかを適正に判断することが望ましい。

�B　生産緑地地区に指定された農地等の一部の所有者から買取りの申出がなされ、公共施設等の敷地の用に供された場合には、当該部分を生産緑地地区から除外するための都市計画の変更を行うとともに、残存する農地等のみでは生産緑地地区の指定要件を欠くに至る場合には、当該農地等を生産緑地地区から除外するような都市計画の変更を行うものとする。なお、当該生産緑地地区の存続が良好な都市環境の形成に必要であると判断される場合には、当該生産緑地地区の継続が図られるよう、買取りの申出のあった生産緑地において農林漁業に従事することを希望する他の者がこれを取得できるようあっせんに努めることが望ましい。

�C　生産緑地法第１１条第２項の「土地利用の状況」とは、公共公益施設の利用も含む広義の土地利用についての現在及び将来の状況をいう。

（２）生産緑地法第１５条の生産緑地の買取り希望の申出

　生産緑地法第１５条の生産緑地の買取り希望の申出は、同法第１０条の買取り申出ができない場合であっても、疾病等により農林漁業に従事することが困難である等の特別の事情があるときは、買取り希望を申し出ることができることとし、権利者の一層の保護を図るとともに、公有地の拡大の推進にも資することとしたものである。この趣旨に即し、市町村長は、当該買取り希望の申出がやむを得ないものであると認めるときには、当該生産緑地を自ら買い取り、又は地方公共団体若しくは当該生産緑地において農林漁業に従事することを希望する者がこれを取得できるようあっせんに努めることが望ましい。

（３）生産緑地の買取り

�@　公共施設等を設置しようとする者が生産緑地地区内の土地を公共施設等の用に供するため、当該生産緑地の取得を地方公共団体等に申し出た場合には、当該地方公共団体等は、支障がない限りその申出を受け入れることが望ましい。

　また、市民農園を開設する等農地として利用する目的で生産緑地の買取りを行う場合にあっては、農業委員会に事前に通知し、十分な調整を図るとともに、当該農地の管理については農業委員会と十分調整することが望ましい。この場合、農業協同組合にも協力を求めることが望ましい。

�A　生産緑地法第１１条第１項の「時価」とは、不動産鑑定士、官公署等の公正な鑑定評価を経た近傍類地の正常な取引価額や公示価格を考慮して算定した相当な価額によるものとすることが望ましい。

�B　買い取られた土地については、生産緑地法の趣旨に鑑み、公園、緑地その他の公共空地の敷地として用いることを優先すべきであるが、この場合、公共事業の実施等により営農を継続することが困難となった土地等の代替地として用いることも考えられる。

　なお、買い取られた土地を公共事業の代替地として用いる場合は、公園、緑地その他の公共空地の整備のための代替地として用いることを優先することとし、この場合、生産緑地地区に関する都市計画について必要な変更を行うとともに、当該土地の利用にあたっては、土地区画整理事業の実施、地区計画等の活用等により、計画的な市街地の形成に配慮することが望ましい。ただし、公共事業の代替地として供し得る土地は、当該土地の周辺に存する生産緑地の緑地環境に悪影響を及ぼさないものであることが重要である。

　

６．その他の事項

　平成３年度の税制改正等によって、市街化区域農地等について、以下のとおり課税の適正化等が図られており、生産緑地地区制度の運用にあたっては、このことに十分留意することが望ましい。

（１）相続税及び贈与税

　租税特別措置法の一部を改正する法律（平成３年法律第１６号）により、平成４年１月１日から、特定市街化区域農地等については、相続税及び贈与税の納税猶予の特例の適用対象から除くこととされているが、生産緑地地区内にある農地又は採草放牧地については、措置法第７０条の４第２項第４号に規定する都市営農農地等（以下「都市営農農地等」という。）として、相続税及び贈与税の納税猶予の特例の適用対象とされる。

　なお、都市営農農地等を有する農業相続人については、同法第７０条の６第５項により、相続税の納税猶予期限は、その死亡の日までとされている。

（２）所得税

　生産緑地法第１１条第１項、第１２条第２項又は第１５条第２項の規定に基づき、生産緑地地区内の土地が地方公共団体等に買い取られる場合には、譲渡所得の課税についてその譲渡益から 1,500万円の特別控除が認められている。

（３）不動産取得税

　特定市街化区域農地等につき、都市営農農地等として、贈与税の納税猶予の対象となっている生産緑地地区内にある農地又は採草放牧地については、不動産取得税の徴収猶予の特例の適用対象とされる。

（４）固定資産税及び都市計画税

　地方税法及び国有財産等所在市町村交付金法の一部を改正する法律（平成３年法律第７号）により、固定資産税及び都市計画税についての長期営農継続農地制度は、平成３年限りで廃止され、平成４年度より三大都市圏の特定市の区域内に存する市街化区域内農地については、生産緑地地区内の農地等（田又は畑という。）を除き、原則として宅地並み課税となっている。

（５）地価税

　地価税については、地価税法（平成３年法律第６９号）第６条第５項により、特定市街化区域農地等は課税対象とされ、生産緑地地区内にある農地又は採草放牧地は非課税とされている。なお、現在地価税の課税は凍結されている。

（６）市街化区域農地等に係る贈与税及び相続税の納税猶予の特例適用に関する証明事務等の取扱いについて

�@　証明事務について

　措置法第７０条の４又は第７０条の６の規定による三大都市圏の特定市の市街化区域農地等に係る贈与税及び相続税の納税猶予の制度の適用に関し、市長が証明を行うことを必要とする事項は、次のとおりである。

　なお、証明に係る申請にあたっては、農地等の地目、面積及びその所在地番を記載させることが望ましい。

1) 農地等についての贈与税の納税猶予に係るもの

ア　措置法第７０条の４第１項の規定による農地又は採草放牧地（以下 1) において「農地等」という。）が特定市街化区域農地等でない旨の証明（措置規則第２３条の７第４項）。

　すなわち、これは、都市営農農地等であること又は市街化調整区域内にあることを証明するものである。この場合、都市営農農地等のうちに、生産緑地法の一部を改正する法律附則第４条第２項の規定により生産緑地地区に関する都市計画とみなされる第二種生産緑地地区に関する都市計画により生産緑地地区となっている農地又は採草放牧地がある場合には、その第二種生産緑地地区に関する都市計画の決定又は変更の日及び都市計画の失効の日を記載しなければならない（措置規則第２３条の７第３項第６号括弧書）ので、留意することが望ましい。なお、証明を行う場合の様式は、原則として別添様式第２「納税猶予の特例適用の農地等該当証明書」による。（別添様式第２）

イ　措置法第７０条の４第１４項又は第１５項の規定による税務署長の承認を受けた場合において、譲渡等の対価の全部又は一部をもって取得した特定市に所在する農地又は採草放牧地が特定市街化区域農地等でない旨の証明（措置規則第２３条の７第２０項又は第２１項）。

　証明の内容は、アと同じである。なお、証明を行う場合の様式は、原則として別添様式第２「納税猶予の特例適用の農地等該当証明書」による。

ウ　措置法第７０条の４第４項に規定する告示があった日又は事由が生じた日から１年を経過する日までに措置法第７０条の４第１５項に規定する税務署長の承認に係る特定市街化区域農地等に係る農地等の全部又は一部が都市営農農地等に該当することとなった旨の証明（措置規則第２３条の７第２２項）。

　この場合は、それぞれの農地等について、特定市街化区域農地等に該当することとなった日及び都市営農農地等に該当することとなった日の日付並びに都市計画の決定若しくは変更又は失効の内容について証明するものとする。証明を行う場合の様式は、原則として別添様式第３「特定市街化区域農地等に係る農地又は採草放牧地の都市営農農地等該当証明書」による。（別添様式第３）

2) 農地等についての相続税の納税猶予に係るもの

ア　措置法第７０条の６第１項の規定による農地又は採草放牧地（以下 2) において「農地等」という。）が特定市街化区域農地等でない旨の証明（措置規則第２３条の８第３項第７号括弧書）。

　証明の内容及び様式については、1)のアと同じである。

イ　措置法第７０条の６第１９項又は第２０項の規定による税務署長の承認を受けた場合において、譲渡等の対価の全部又は一部をもって取得した特定市に所在する農地又は採草放牧地が特定市街化区域農地等でない旨の証明（措置規則第２３条の８第１６項又は第１７項）。

　証明の内容及び様式については、1)のイと同じである。

ウ　措置法第７０条の６第８項に規定する告示があった日又は事由の生じた日から１年を経過する日までに措置法第７０条の６第２０項に規定する税務署長の承認に係る特定市街化区域農地等に係る農地等の全部又は一部が都市営農農地等に該当することとなった旨の証明（措置規則第２３条の８第１８項）。

　証明の内容及び様式については、1)のウと同じである。

エ　租税特別措置法の一部を改正する法律（平成９年法律第２２号）による改正前の租税特別措置法の一部を改正する法律（平成３年法律第１６号。以下この項及び次項において「平成３年一部改正法」という。）附則第１９条第６項に規定する税務署長の承認を受けた同条第５項の規定によりなお効力を有するものとされる平成３年一部改正法による改正前の租税特別措置法第７０条の６第１項の規定の適用を受ける同項に規定する特例農地等が、平成９年４月１日において、特定市街化区域農地等に該当する旨の証明。（租税特別措置法施行規則の一部を改正する省令（平成３年大蔵省令第１７号）附則第９条第２項第１号ハ）

　この場合、平成９年４月１日において、市街化区域内に所在し、かつ、都市営農農地等に該当しない旨を証明すること。証明を行う場合の様式は、原則として1)のアの様式による。

オ　平成３年一部改正法附則第１９条第６項に規定する税務署長の承認を受けた同条第５項の規定によりなお効力を有するものとされる平成３年一部改正法による改正前の租税特別措置法第７０条の６第１項の規定の適用を受ける同項に規定する特例農地等が、平成３年１月１日において、特定市街化区域農地等に該当する旨の証明。

　この場合、平成３年１月１日において、市街化区域内に所在し、かつ、都市営農農地等に該当しない旨を証明すること。証明を行う場合の様式は、原則として1)のアの様式による。

�A　通知事務について

　措置法第７０条の４又は第７０条の６の規定による贈与税又は相続税の納税猶予制度の適用を受けた三大都市圏の特定市の農地等について、都道府県知事又は市長が国税庁長官又は税務署長に対して通知を行うことが必要とされている事項は、次のとおりである。

　なお、通知は、納税猶予の特例の適用を受けている者の農地等について、下記の事項が生じた場合のみ、別添様式第４に基づき行う。納税猶予の適用を受けている者については、特例の適用があり次第、国税当局から別途通知があるので、別添様式第５及び第６に従った基本簿書を整備し、保管しておくことが望ましい。（別記様式第４、５、６）

1) 農地等についての贈与税の納税猶予に係るもの

　措置法第７０条の４第１項の規定の適用を受ける農地等について、同条第２６項に規定する買取りの申出等に関し、法令の規定に基づき、あっせん、届出の受理その他の行為をしたことにより、買取りの申出等があったことを知った場合には、その事実が生じた旨及び措置規則第２３条の７第２４項各号に掲げる事実（措置規則第２３条の７第２４項）。

2) 農地等についての相続税の納税猶予に係るもの

　措置法第７０条の６第１項の規定の適用を受ける農地等について、同条第３２項において準用する同法第７０条の４第２６項に規定する買取りの申出等に関し、法令の規定に基づき、あっせん、届出の受理その他の行為をしたことにより、買取りの申出等があったことを知った場合には、その事実が生じた旨及び措置規則第２３条の８第２０項において準用する措置規則第２３条の７第２４項各号に掲げる事実（措置規則第２３条の８第２０項）。

　

　

１４．歴史的風土特別保存地区等

　

１．趣旨

　歴史的風土特別保存地区（以下「特別保存地区」という。）は、我が国往時の政治、文化の中心等として歴史上重要な地位を有する市町村を対象に、古都保存法に基づき指定された古都における歴史的風土保存区域内において、歴史的風土を保存するため当該歴史的風土保存区域の枢要な部分を構成している地域で、古都保存法第５条に規定する歴史的風土保存計画に定める基準に基づき指定される地域地区である。

　また、明日香村については歴史的風土がその区域の全部にわたって良好に維持されていることから、特に歴史的風土特別保存地区の特例として明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法（昭和５５年法律第６０号）（以下「明日香法」という。）第２条に規定する明日香村歴史的風土保存計画に定める基準に基づき、第一種歴史的風土保存地区（以下「第一種保存地区」という。）及び第二種歴史的風土保存地区（以下「第二種保存地区」という。）に区分されている。第一種保存地区は、歴史的風土を保存するため枢要な部分で、現状の変更を厳に抑制し、その状態において歴史的風土の維持保存を図るべき地域である。第二種保存地区は、第一種保存地区の周囲にあってこれと一体となって歴史的風土を形成している地域、随所に所在する重要な歴史的文化的遺産がその周囲の環境と一体をなして歴史的風土を形成している地域等で第一種保存地区を除く明日香村の区域について、住民生活の安定及び農林業等産業の振興に著しい支障を与えない範囲において、著しい現状の変更を抑制し、歴史的風土の維持保存を図るべき地区である。

　

２．歴史的風土特別保存地区

（１）行為の規制

�@　特別保存地区内における行為の規制に関する古都保存法第８条の規定は、行為の規制に関する都市計画法、屋外広告物法、建築基準法、文化財保護法、森林法、自然公園法、宅地造成等規制法、その他の法律の規定の適用を妨げるものではないので、特別保存地区内における歴史的風土の保存、損失の補償等との関連上、それらの総合的な運用を図ることが望ましい。特に特別保存地区は、歴史的風土の効果的な保存に資するため風致地区と一体として活用することが望ましい。

�A　特別保存地区と風致地区が重複する土地の区域における古都保存法第８条第１項の行為の許可の申請の手続については、可能な場合には当該申請と風致地区の規制による行為の許可の申請とをその受付けの窓口、申請書の様式等について一本化等をして手続の簡素化を図ることが望ましい。

�B　古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法施行令（昭和４１年政令第３８４号。以下「古都保存法施行令」という。）第６条第１号ニ(5)の「公衆便所」には、地方公共団体が国の補助金を得て建設する休憩所（便所、化粧洗面所並びにこれらに付帯する施設及び設備を有する建築物であって、主として外国人観光旅客の利用に供するためのもの）が含まれる。

（２）損失の補償

　特別保存地区は、古都における歴史的風土の保存を図る目的から比較的特殊な地域が選定されるものであり、かつ、その規制の内容も土地の現状をできるだけ維持保存しようという趣旨から現状変更行為を実質的に相当程度制限するものであるので、行為の許可を受けることができないために損失を受けた者に対しては、その損失を補償する必要がある場合のあることを考慮し、損失補償の制度が設けられている。よって府県は古都保存法第９条の規定に従い当該損失を受けた者に対して通常生ずべき損失を補償しなければならない。ただし、次の二つの場合には、古都保存法第９条の規定による損失補償は行われない。

�@　古都保存法第８条第１項の許可の申請に係る行為について、例えば当該特別保存地区が風致地区と重複している場合に当該申請行為と同一の行為が風致地区による規制によって不許可となったとき等、他の法律の規定により許可を必要とされている場合において当該法律の規定により不許可の処分がなされたとき。

�A　古都保存法第８条第１項の許可の申請に係る行為が、例えば補償目当てのものである等、社会通念上古都における歴史的風土の保存上中核となるものとして特別保存地区を指定した趣旨に著しく反すると認められるとき。

（３）土地の買入れ

　特別保存地区内の土地については、行為の規制のみでは管理の万全を期し難く、地方公共団体が取得していなければ保存できないと認められる場合があり得るので、このような保存上特に必要な場合の買入れを可能とすることとしている。このため、地方公共団体はその買い入れにあたっては、歴史的風土保存計画との関係を慎重に検討し、買い入れなければ保存に支障を来すかどうかを判断することが望ましい。

　

３．第一種歴史的風土保存地区及び第二種歴史的風土保存地区

（１）行為の規制にあたっての留意事項

�@　第一種保存地区及び第二種保存地区における行為の規制を行うにあたっては、集落等の保全修景計画、生産活動等にあたっての土地利用に関する指針、建築物等の新築等にあたっての意匠、形態等に関する指針等を作成すること等により、歴史的風土の維持保存が、これらの計画及び指針に沿って、住民の理解と協力を十分に得ながら行われるよう配慮することが望ましい。

�A　第一種保存地区及び第二種保存地区内における行為の規制に関する古都保存法第８条の規定は、行為の規制に関する都市計画法、屋外広告物法、建築基準法、文化財保護法、森林法、自然公園法、宅地造成等規制法、その他の法律の規定の適用を妨げるものではないので、第一種保存地区及び第二種保存地区内における歴史的風土の保存、損失の補償等との関連上、それらの総合的な運用を図ることが望ましい。特に第一種保存地区及び第二種保存地区は、歴史的風土の効果的な保存に資するため風致地区と一体として活用することが望ましい。

�B　第一種保存地区及び第二種保存地区と風致地区が重複する土地の区域における古都保存法第８条第１項の行為の許可の申請の手続については、可能な場合には当該申請と風致地区の規制による行為の許可の申請とをその受付けの窓口、申請書の様式等について一本化等をして手続の簡素化を図ることが望ましい。また、このほか、森林法、文化財保護法等の他の法律に基づき届出等が必要とされている行為についても、歴史的風土担当部局は関係部局との調整を図り、簡素化、迅速化のための措置を講ずることが望ましい。

（２）行為の許可

　第一種保存地区及び第二種保存地区内における建築物その他の工作物の新築、改築又は増築等の行為の許可にあたっては、明日香村における歴史的風土の特性等に鑑み、建築物等の意匠、形態等が、当該行為の行われる土地及びその周辺の土地の区域における歴史的風土と著しく不調和とならないよう、特に次の事項に留意して行うことが望ましい。

�@　建築物の新築、改築又は増築

ア　普通建築物の新築、改築又は増築

　普通建築物（古都保存法施行令第６条第１号ホ又は同条第３号ホに規定する普通建築物をいい、床面積の合計が２０�u以下のものを除くものとする。以下同じ。）の新築、改築又は増築については、当該建築物の形態及び意匠が、当該新築、改築又は増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における歴史的風土と著しく不調和でないこととされているほか、同法施行令第６条第１号ホ(5)、同条第２号ロ及び同条第３号ホ(4)により屋根及び外壁に関する基準が定められているが、これらの点については次のとおり取り扱うことが望ましい。

�@　屋根は、切妻、入母屋、寄棟、方形、差掛け等の勾配屋根（片流れ屋根、招き屋根及び極端な緩勾配又は急勾配のもの等を除く。）であることとし、瓦ぶき屋根にあっては、黒色の日本瓦（できる限りいぶし瓦であることが望ましい。）ぶきのものとすることが望ましい。

�A　外壁は真壁であることが望ましい。しっくい壁にあっては白色又は黒色のしっくい壁とすることが望ましい。なお、「その他これらに類似する外観を有する材料で仕上げられているもの」には、土物壁、荒壁及びしっくい壁に類似する外観を有する白色又は黒色のモルタル壁は含まれるが、鉄板壁、ベニヤ板壁等は含まれない。また、「仕上げられている」ものとは、建築物の外壁の大部分がそれらの材料を使用しており、外観が全体として調和のとれた状態を有しているものをいい、建築物全体の意匠、形態をそこなわない範囲において部分的に他の材料を使用することをも一切認めないものではない。

�B　へいは、土べい、板べい、石べい（石がきを含む。）又は土べいに類似する外観を有する白色若しくは黒色のモルタルべい等とすることが望ましい。

�C　ひさしは、できる限り屋根の材料に準ずる材料でふかれたものであることが望ましい。

�D　柱、扉、雨戸、格子戸、窓格子、窓枠、雨樋、戸袋等の外まわりの部分は、屋根及び外壁と調和する形態及び意匠のものとし、できる限り木材、銅板、その他これらに類似する外観を有する材料を使用しているものであることが望ましい。なお、「これらに類似する外観を有する材料」には、褐色、黒褐色又は黒色の鉄板・アルミニウム板・硬質塩化ビニル板等が含まれる。

イ　その他の建築物の新築、改築又は増築

　その他の建築物（アの普通建築物以外の建築物をいい、仮設の建築物、地下に設ける建築物及び温室を除くものとする。）の新築、改築又は増築については、当該建築物の形態及び意匠が、当該新築、改築又は増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における歴史的風土と著しく不調和でないこととされているが、その形態及び意匠についてはできる限りアの普通建築物についての形態及び意匠に関する規制に準じて取り扱うことが望ましい。

　なお、この場合、農業、林業若しくは漁業の用に供するために必要な物置、作業小屋等、又は床面積の合計が２０�u以下の建築物の屋根については、黒褐色又は黒色の化粧石綿セメント板�