�T．運用指針策定の趣旨

�U．運用指針の構成

�V．都市計画制度の運用にあたっての基本的考え方

�W．都市計画制度の運用のあり方

�@　合併前の各市町村の区域をめぐる社会的、経済的状況等地域的特性に相当な差異がある。

�A　地理的条件等により一体の都市として整備することが困難であること

ア　生産緑地地区その他の将来にわたり都市的土地利用が想定されない土地の区域

イ　計画的な開発予定地等のうち、宅地化に相当の期間を要し、目標年次には都市的土地利用に転換されないと想定される土地の区域

ア　住宅用地として必要な市街地の規模の算定にあたっては、例えば、次に掲げる事項を検証することにより、地域の実情に即しつつ適正な将来人口密度を想定して行うことが望ましい。

�@既存の住宅用地の配置及び人口密度の構成

�A良好な居住環境を実現するための各住宅用地の人口密度の再構成の方針及びこれによって発生する収容可能人口の増減

�B目標市街地人口と既存の住宅用地の収容可能人口との比較

�C既存の住宅用地では目標市街地人口を収容できない場合、地形その他の地理的条件、交通、産業立地動向その他の社会経済的条件を勘案した、新規住宅用地開発可能地区の選定及び適正な将来人口密度を想定した場合の居住可能人口の算定

イ　住宅用地の人口密度については、土地の高度利用を図るべき区域にあっては、１ｈａあたり１００人以上、その他の区域にあっては１ｈａあたり８０人以上を目標とし、土地利用密度の低い地域であっても１ｈａあたり６０人以上とすることを基本とすることが望ましい。

ウ　なお、地域の実情に応じ、住宅用地の将来人口密度について、次のように取り扱うことが考えられる。

�@　住宅用地全域の将来人口密度として、従前の将来人口密度の目標値に次のような状況の変化を反映させた値を用いること。

�A　住宅用地全域の将来人口密度として、�@の値に次のような地域特性を反映させた値を用いること。

�B　例えば、独立して一体的な日常生活圏を構成している大規模な既存集落などの既存の市街化区域と同程度の市街化状況にあるが、それほどの人口増加は見込まれない区域において、別枠として特別の将来人口密度を想定すること。

�C　市街地開発事業等の施行中又は施行予定の区域で当該事業の完成目標年次が区域区分の目標年次を超えるような長期事業地において、想定人口は目標年次までに定着する人口としつつ、目標年次以降に人口定着が見込まれる区域の面積を加算すること。

　なお、�@から�Cまでの取扱いを行った場合であっても、住宅用地全域の将来人口密度は、都市計画法施行規則（昭和４４年建設省令第４９号。以下「規則」という。）に定める既成市街地の人口密度の基準である１ｈａあたり４０人を下回らないこととすべきである。

エ　既に市街化している区域において、地形その他の地理的条件や都市基盤施設の配置・形状等からみて現状より多くの住宅を建築することが困難であること等の理由から、イに示す人口密度の参考数値を適用しがたい場合には、現在の市街地の地区毎の人口密度を把握のうえ、市街地の具体的な整備の方向を示したうえで、これを踏まえた将来の地区毎の人口密度目標を設定するなどの方策も考えられる。ただし、この場合でも規則に定める既成市街地の基準である１ｈａあたり４０人を下回らないこととすべきである。 　

　工業用地（これに関連する流通業務用地を含む。）の規模の算定にあたっては、当該都市計画区域の工業立地動向を考慮し、将来の適正な工業配置を図るため今後予想される規模の工業生産及びこれに関連する流通業務が円滑に行われるよう配慮することが望ましい。

　また、必要に応じ、当該都市計画区域における将来の商業その他の業務活動の規模を勘案して、商業用地、流通業務用地その他の業務用地の規模を想定することが望ましい。

　市街地の中で特に土地の高度利用を図るべき地区について、都市全体での当該地区の位置づけ、土地の高度利用を可能とする道路、鉄道等の条件の説明等と併せて、建築物の整備の方向性と良好な市街地空間の形成の観点から土地の高度利用の結果実現する市街地像を具体的に示すことが望ましい。

　用途転換、用途純化又は用途の複合化を行う背景、現状の課題等を明らかにしながら、望ましい市街地像と併せて用途転換、用途純化又は用途の複合化を行う地区を示すことが望ましい。

　良好な居住環境を維持すべき地区、新たな住宅市街地形成に合わせて積極的に良好な居住環境の実現を図るべき地区、密集市街地などで市街地の改造又は建築更新の誘導などにより居住環境の向上を図るべき地区等について、各々の目指す市街地像を具体的に示すことが望ましい。

　市街化区域内農地その他の市街化区域内の緑地の保全、都市の風致の維持の観点から建築等の制限等に関する方針を明らかにしたうえで、都市として守るべき緑地又は風致の存在を明らかにすることが望ましい。

　都市的土地利用と農業的土地利用との健全な調和の観点から保存すべき農地を示すことが望ましい。

　溢水、湛水、がけ崩れその他の災害の危険が高く、特に市街化を抑制すべき地区を示すことが望ましい。

　自然環境を整備又は保全し、市街化を抑制すべき地区を示すことが望ましい。

　既存集落の生活環境の整備を行う地区、市街化区域の近接・隣接区域において建築活動の動向を踏まえて一定の市街化を容認する地区などを示すことが望ましい。

　

　都市の中で特に土地の高度利用を図るべき地区について、都市全体での当該地区の位置づけ、土地の高度利用を可能とする道路、鉄道等の条件の説明等と併せて、建築物の整備の方向性と良好な市街地空間の形成の観点から土地の高度利用の結果実現する市街地像を具体的に示すことが望ましい。

　用途転換、用途純化又は用途の複合化を行う背景、現状の課題等を明らかにしながら、望ましい市街地像と併せて用途転換、用途純化又は用途の複合化を行う地区を示すことが望ましい。

　良好な居住環境を維持すべき地区、新たな住宅市街地形成に合わせて積極的に良好な居住環境の実現を図るべき地区、密集市街地などで市街地の改造又は建築更新の誘導などにより居住環境の向上を図るべき地区等について、各々の目指す市街地像を具体的に示すことが望ましい。

　都市内の緑地の保全、都市の風致の維持の観点から建築等の制限等に関する方針を明らかにしたうえで、都市として守るべき緑地又は風致の存在を明らかにすることが望ましい。

　都市的土地利用と農業的土地利用との健全な調和の観点から保存すべき農地を示すことが望ましい。

　溢水、湛水、がけ崩れその他の災害の危険が高く、特に市街化を抑制すべき地区を示すことが望ましい。

　自然環境を整備又は保全し、市街化を抑制すべき地区を示すことが望ましい。

　既存集落の生活環境の整備を行う地区、優良な田園居住を実現する地区を示すことが望ましい。

　

　都市計画の目標で示された都市の将来像を実現するため、各交通機関相互の役割分担・連携の考え方等交通体系のあり方を示すことが望ましい。

　おおむね２０年後の実現を目指す交通体系の整備水準について、道路、駐車場等の各施設別に、例えば走行速度や幹線街路網密度（１ｋｍ２当たりの幹線街路延長）等の具体的な指標を用いて、わかりやすく示すことが望ましい。

　都市計画の目標及びａ基本方針を踏まえ、広域的な交通の処理等の交通機能や市街地内の空間形成の機能等に配慮して、主要な道路のおおむねの配置を示すことが望ましい。

都市計画の目標及びａ基本方針を踏まえ、他の交通機関との連携や都市機能の配置との関係、市街地開発の方向性に配慮して、主要な都市高速鉄道のおおむねの配置を示すことが望ましい。

大規模な駐車場や自動車ターミナル等、その他の主要な交通施設について、ａ基本方針を踏まえ、おおむねの配置を示すことが望ましい。

都市計画の目標に示された都市の将来像を実現するための下水道及び河川の整備の方針については、都市の安全、環境、衛生、アメニティ等の向上の観点を踏まえた整備のあり方を示すことが望ましい。

　 おおむね２０年後の実現を目指す下水道及び河川の整備水準について、河川、下水道等の各施設毎に、例えば、下水道については普及率、河川については治水の安全度の指標等、具体的な指標を用いて、わかりやすく示すことが望ましい。

　都市計画の目標及びａ基本方針を踏まえ、主要な下水道の排水区域や処理場のおおむねの配置を示すことが望ましい。

都市計画の目標及びａ基本方針を踏まえ、流域の土地利用等に配慮して、主要な河川のおおむねの配置を示すことが望ましい。

　都市の骨格となる緑地であって、動植物の生息・生育地、都市気象の緩和等の環境への負荷の軽減等、主として存在機能に着目した緑地の系統

　日常圏的、週末圏的なレクリエーション活動に対処し得るような、主として利用機能に着目した緑地の系統

　災害の防止あるいは災害時における避難地・避難路等の計画、都市公害の緩和に対処し得るような緑地の系統

　市街地を取り込み市街地の背景となる緑地、都市を代表するような郷土的景観を形成する緑地、シンボルとなるような緑地等、特色あるまちづくりに資する都市景観を形成する要素となる緑地の系統

　

　イ　全体構想（目指すべき都市像とその実現のための主要課題、課題に対応した整備方針等）

また、緑の基本計画、市街地整備基本計画、地下利用のガイドプラン等都市計画に関連した分野別の計画の内容のうち必要な事項をこれにも位置づけることが望ましい。

　

1)　農地法（昭和２７年法律第２２９号）

2)　森林法（昭和２６年法律第２４９号）

3)　保安林整備臨時措置法（昭和２９年法律第８４号）

4)　自然公園法（昭和３２年法律第１６１号）

5)　自然環境保全法（昭和４７年法律第８５号）

6)　港湾法（昭和２５年法律第２１８号）

7)　海岸法（昭和３１年法律第１０１号）

8)　公有水面埋立法（大正１０年法律第５７号）

9)　工場立地法（昭和３４年法律第２４号）

　

1)　農業振興地域の整備に関する法律（昭和４４年法律第５８号）第８条第２項第１号に規定する農用地区域（以下「農用地区域」という。）

2)　森林法第２５条若しくは第２５条の２の規定により指定された保安林の区域、同法第３０条若しくは第３０条の２の規定により告示された保安林予定森林の区域、同法第４１条の規定により指定された保安施設地区又は同法第４４条において準用する同法第３０条の規定により告示された保安施設地区に予定された地区及び保安林整備臨時措置法第２条第１項に規定する保安林整備計画において保安林の指定が計画された森林の区域（以下「保安林等」という。）

3)　自然公園法第１７条第１項に規定する国立公園及び国定公園の特別地域

4)　自然環境保全法第１４条第１項に規定する原生自然環境地域及び同法第２５条第１項に規定する自然環境保全地域の特別地区

　

1)　農地及び採草放牧地

2)　森林

3)　工場立地法による土地利用に係る規制が行われている土地の区域

1)　準都市計画区域を指定する際に、当該区域内に農地等が含まれることとなる場合には、農林漁業との健全な調和を図り、また、農地転用許可事務と相互の事務処理の円滑化を図る観点から、市町村の都市計画担当部局と農地転用部局の間において十分調整を行うとともに、都道府県知事は、法第５条の２第２項により市町村から協議を求められた場合には、都市計画担当部局と農地転用担当部局の間において十分連絡調整を行うことが望ましい。また、当該区域内に４ｈａを超える農地等が含まれる場合には、都道府県農地転用担当部局を通じて地方農政局農地転用担当部局（北海道にあっては農林水産省農村振興局、沖縄県にあっては沖縄総合事務局農林水産部。）との間において十分連絡調整が行われることが望ましい。

2)　準都市計画区域を指定する際に、やむを得ず森林が含まれることとなる場合には、農林漁業との健全な調和を図り、また、林地開発許可事務と相互の事務処理の円滑化を図る観点から、市町村の都市計画担当部局は、林務担当部局と十分調整を行うことが望ましい。また、法第５条の２第２項により、市町村から協議を求められた場合には、都道府県都市計画担当部局は、林務担当部局と十分調整を行うことが望ましい。さらに、当該区域内に、やむを得ず国有林野及び公有林野等官行造林地が含まれることとなる場合には、市町村の都市計画担当部局は、関係森林管理局と十分調整を行うことが望ましい。

3)　準都市計画区域を指定する際に、当該区域内における既存の土地改良施設等の維持管理、更新、改修等に支障が生じないよう、市町村の都市計画担当部局は土地改良事業等担当部局及び土地改良施設の管理者と十分調整を行うことが望ましい。

4)　また、準都市計画区域の指定が農業農村整備事業等農林水産省所管事業の計画策定及び事業実施に影響を与えるものではないことに留意すべきである。

5)　港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制が行われている地域については、（１）�Fの通り準都市計画区域を定める必要のある状況は発生しないと考えられるが、仮に定める必要のあるような特段の事情により準都市計画区域を定めようとする場合には、都市計画行政と港湾行政の調和を図る観点から、関係港湾管理者又は海岸管理者と十分な調整を行うことが望ましい。

1)　法第１３条第３項の「農林漁業の生産条件の整備」についての「配慮」には、既存の土地改良施設等の維持管理、更新、改修等に支障を生じさせないという観点からの配慮が含まれると解されること。

2)　法第１９条第５項の規定に基づく市町村の都市計画の決定は、農業農村整備事業等農林水産省所管事業の計画策定及び事業実施に影響を与えるものではないこと。

�@　市街化区域の設定は、都市計画区域マスタープランにおける区域区分の方針において、人口を最も重要な市街地規模の算定根拠としつつ、これに世帯数や産業活動の将来の見通しを加え、市街地として必要と見込まれる面積（以下単に「フレーム」という。）をそのまま即地的に割り付ける方式（いわゆる人口フレーム方式）を基本とすべきである。なお、都市計画区域のうち、農林業上その他の土地利用規制等により市街化することが想定されない土地の区域以外の区域にある土地について、都市計画区域の人口及び産業の将来の見通し、市街地における土地利用の現状及び将来の見通し等を総合的に勘案して、都市的土地利用への転換の適否を明らかにする方法が可能であれば、試行的に検討していくことも考えられる。

　

�A　人口フレーム方式においても、市街化区域の設定または変更にあたり、全てのフレームを具体の土地に割り付けることなく、その一部を保留したうえで、市街化調整区域内の特定、又はいずれかの土地の市街地の状況が整った時点で市街化区域とする方法も考えられる。（いわゆる保留フレーム）

　

�B　保留フレームの全部又は一部を具体の土地に割り付け、区域区分を変更する場合には、都市計画区域マスタープランを変更するべきでない。この場合においては、当該土地の区域に割り付けるフレームと当該フレームを割り付けた後の保留フレームを明らかにして区域区分の変更を行うべきである。

　すでに市街地を形成している区域として市街化区域に編入する区域は、令第８条第１項第１号及び規則第８条に適合する必要があるが、この場合、国勢調査区又はおおむね２０〜３０ｈａの土地の区域を標準の単位として区域を設定することが望ましい。

�@　令第８条第１項第２号において、原則として市街化区域に含まないこととされている土地の区域は、次のような区域とすべきである。

1)　同号ロの「溢水、湛水、津波、高潮等による災害の発生のおそれのある土地の区域」には、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成１２年法律第５７号）第８条第１項に規定する土砂災害特別警戒区域が含まれるものであること。

2)　同号ハの｢集団農地｣とは、おおむね２０ｈａ以上の規模の一団の農用地を指すものであること。

3)　同号ニの「優れた自然の風景を維持するため保全すべき土地の区域」とは、自然公園法第１７条第１項に規定する国立公園及び国定公園の特別地域並びに自然環境保全法第１４条第１項に規定する原生自然環境地域及び同法第２５条第１項に規定する自然環境保全地域の特別地区を指すものであること。

4)　同号ニの「都市の環境を保持するため保全すべき土地の区域」とは、歴史的風土特別保存地区、首都圏及び近畿圏の近郊緑地保全区域並びに文化財保護法（昭和２５年法律第２１４号）第２条第１項第４号に規定する文化財が良好な状態で存する土地の区域で、当該土地の区域が大規模であり、かつ、自然の状況にある土地を指すものであること。

5)　同号ニの「水源を涵養し、土地の流出を防備するため保全すべき土地の区域」は、森林法に規定する保安林、保安施設地区、保安林予定森林及び保安林整備計画により保安林の指定が予定されている土地の区域（市街化区域に取り囲まれることとなる小規模のものを除く。）を指すものであること。

　

�A　�@のほか、次に掲げるような土地の区域は市街化区域に含めないことが望ましい。

1)　計画的な市街化の見込みのない土地の区域であって、当該区域を市街化区域に編入しないことが市街化区域の一体的かつ計画的な整備に支障ないもの

2)　市街化区域内農地のうち将来にわたり保全することが適当な農地であって、生産緑地地区の指定を行わないもの

　

�B　おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域は、既成市街地の周辺部と新市街地との各々について、以下のように取り扱うこととすべきである。

1)　既成市街地の周辺部として市街化区域に編入する区域は、次に掲げる条件の全てを満たすことが望ましい。

2)　新市街地は、市街地の発展の動向、当該区域の地形、自然条件及び交通条件を配慮し、かつ、都市施設を効果的に配置し、整備することができるよう定めることが望ましい。

3)　公有水面埋立法による埋立地（農用地造成を目的とするものを除く。）で同法第２７条の処分の制限の登記があったものについては、市街化調整区域の設定を行わないことが望ましい。

4)　既成市街地と連続しない新市街地（計画的開発の見通しのある住宅適地、工業適地等と一体の周辺既存集落等を含む。）は、１つの独立した市街地を形成するに十分な規模の区域とし、その規模はおおむね５０ｈａ以上であり、周辺における農業等の土地利用に支障のない区域とするべきである。

　

市街化調整区域がその周囲を市街化区域に囲まれることとなる場合、当該市街化調整区域の規模は、将来、計画的な市街化を行うこととなった場合に支障のない面的広がりとして、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和５０年法律第６７号。以下「大都市法」という。）第２条第１項第１号に規定する地域(以下｢大都市地域｣という｡)にあっては２ｈａ以上、その他の地域にあってはおおむね５ｈａ以上とするべきである。

ただし、大都市地域において５ｈａ未満の市街化調整区域を設定する場合は、次に掲げる条件に該当するべきである。

区域区分の変更は、都市計画基礎調査の結果を踏まえて見直すことが想定されており、その見直しにあたっては、単に大規模な宅地開発その他のまとまった市街地を機械的に市街化区域に編入するのでなく、市街化区域に接する土地の区域について、土地利用の動向や基盤施設の整備状況を子細に検討し、街区単位、土地単位等の小規模なものでも、市街化しているものは市街化区域に編入することが望ましい。また、市街化調整区域内の、市街化区域縁辺部、鉄道駅周辺や幹線道路沿道など土地利用の変化が著しい地区については、随時その動向を把握し、市街化の傾向が強まる兆しが見られた場合には農林漁業との健全な調和を図りつつ、速やかに保留フレームを活用する等の方策を用いて、市街化区域に編入することが望ましい。

一方、市街化区域内の土地であっても、現に市街化されておらず、当分の間営農が継続することが確実と認められるなど、本来市街化区域に含めないことが望ましい土地の区域については、市街化調整区域に編入することが望ましい。この場合、市街化調整区域に編入する土地の区域については、都市計画法令の他、他法令による土地利用規制等の扱いが大幅に変わることに配慮すべきである。

1)　区域

　都市再開発法（昭和４４年法律第３８号。以下「再開発法」という。）第２条の３第１項第１号の「計画的な再開発が必要な市街地」とは、計画的な再開発を行うことにより都市全体の機能の回復、向上に貢献することとなる市街地で、既成市街地を中心とする市街地のうち、例えば、次に掲げるような区域が考えられる。

ａ　当該都市全体の健全な発展と秩序ある整備を図るうえで、望ましい土地利用の密度に比して現況の土地利用の密度が著しく低く､土地の高度利用を図るべき一体の市街地の区域

ｂ　既に一定の密度の土地利用がなされているもののうち、都市構造の再編や防災上の観点から土地利用の転換や市街地の整備・改善を図る必要がある一体の市街地の区域

ｃ　個性的､魅力的な都市空間の保全・修復・形成等を図ることを通じて､都市環境の向上を図るべき一体の市街地の区域

ｄ　その他特に都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため再開発を行うべき区域を含む一体の市街地

2)　計画事項

ａ　再開発の目標については、都市構造の再編成、建築物の更新、都市環境の向上等に係る目標を定めることが望ましい。

ｂ　土地の高度利用及び都市機能の更新に関する方針については、例えば、次に掲げるような事項について定めることが望ましい。

1)　地区の選定

　再開発法第２条の３第１項第２号の「特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区」（以下「２号再開発促進地区」という。）の選定にあたっては、当該地区で行われることとなる面的整備事業や都市施設の整備等との整合に十分配慮し、総合的な整備が図られるようにするとともに、周辺地域と一体的となった市街地の形成に配慮して、公共施設等により区画される適正な街区群となるよう選定することが望ましく、地区の境界が関係権利者等に明示されるよう配慮することが望ましい。

2)　整備又は開発の計画の概要

　２号再開発促進地区の整備又は開発の計画の概要には、少なくとも次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　地区の再開発、整備等の主たる目標

ｂ　用途、密度に関する基本的方針、その他の土地利用計画の概要

ｃ　建築物の更新の方針（住宅用地又は住宅用地への土地利用転換が行われる地域の場合には、必要に応じ住宅供給と住宅用地の環境改善の方針）

ｄ　都市施設及び地区施設の整備の方針

　

1)　策定すべき事項

　再開発法第２条の３第２項に規定される都市計画区域のうち、比較的小規模な都市においては、「計画的な再開発が必要な市街地」の大部分を再開発法第２条の３第２項の「特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区」（以下「２項再開発促進地区」という。）とすることが適当な場合も想定されることから、必ずしも再開発法第２条の３第１項第１号に相当する方針の策定を前提とせず、２項再開発促進地区のみを定めることをもって足りるものとされたものである。この場合においても、再開発法第２条の３第１項第１号に規定する「計画的な再開発が必要な市街地に係る再開発の目標並びに土地の合理的かつ健全な高度利用及び都市機能の更新に関する方針」に相当する事項を検討したうえで、「特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区及び当該地区の整備又は開発の計画の概要を明らかにした都市再開発の方針」を定めることが望ましい。

　なお、２項再開発促進地区については、都市計画決定権者の判断により、必要性が認められない場合には定めることを要しない。

2)　地区の選定及び整備又は開発の計画の概要

　２項再開発促進地区の選定については、２号再開発促進地区に準じて行うとともに、２項再開発促進地区の整備又は開発の計画の概要については、２号再開発促進地区に準ずる事項を定めることが望ましい。

　再開発促進地区（２号再開発促進地区及び２項再開発促進地区をいう。以下同じ。）のうち、密集市街地の土地の区域内の各街区について防災街区としての整備を図るために必要な場合には、当該地区を密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成９年法律第４９号。以下「密集法」という。）第３条に基づく防災再開発促進地区としても位置づけることが望ましい。

　この場合、「再開発促進地区」と「防災再開発促進地区」とは根拠となる規定が異なる計画事項であることに留意し、その定め方については「４．防災再開発の方針」によることが望ましい。

1)　住宅市街地の開発整備の目標

　当該都市計画区域において実現すべき住宅市街地のあり方、住宅の建設及び更新、良好な居住環境の確保等に係る目標を定めることが望ましい。

2)　良好な住宅市街地の整備又は開発の方針

　良好な住宅市街地の整備又は開発の方針には、例えば、次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　住宅市街地の適切な配置及び密度の確保、その他の適切な土地利用の実現に関する事項

ｂ　既成住宅市街地の更新・整備及び新住宅市街地の開発に関する事項

ｃ　良好な居住環境の整備改善に関する事項

ｄ　その他良好な住宅市街地の整備又は開発に関して特に必要な事項

　

1)　重点地区の選定基準

　大都市法第３条の６第１項第２号イ又はイ及びロに掲げる地区（以下「重点地区」という。）は、住宅市街地の開発整備の目標、都市全体の整備構想を踏まえつつ、土地利用の状況、面的整備事業の実施可能性、公共施設の整備状況及び将来の見通し等を総合的に勘案して、大都市法第３条の３第２項第４号に規定する「住宅及び住宅地の供給を重点的に図るべき地域」において定めることが望ましい。

　なお、大都市法第３条の６第１項第２号イの「一体的かつ総合的に良好な住宅市街地を整備し、又は開発すべき市街化区域における相当規模の地区」とは、市街化区域内において、工場跡地等の低・未利用地、農地、低層住宅密集市街地などの既存住宅地等を含む一団の土地の区域であって、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業等の面的整備事業の実施又は住宅地高度利用地区計画、再開発地区計画等の都市計画決定を行うこと等により、良好な住宅市街地として計画的に開発整備すべき相当規模の地区であり、同号ロの「市街化区域の市街化の状況等を勘案し、良好な住宅市街地として計画的に開発することが適当と認められる市街化調整区域における相当規模の地区」とは、当該都市計画区域の保留フレームのうち、計画的な市街地整備の実施の見通しがある程度立っているものとして、都市計画区域マスタープランにその位置を明らかにしうる市街化調整区域内の土地の区域であって、特に土地区画整理事業等により良好な住宅市街地として計画的に開発整備することが適当である相当規模の地区である。

　なお、重点地区には、防衛施設、森林法による保安林・保安施設地区は含めないことが望ましく、さらに、市街化調整区域における重点地区（大都市法第３条の６第１項第２号ロ）については、住宅地として利用することが不適当な地区、例えば、次に掲げる地区も含めないことが望ましい。

ａ　騒音、大気汚染等の交通公害が現に発生し、又は発生する恐れがある等、良好な住宅市街地とすることが環境上不適当なもの

ｂ　以下の例のように、他の法令により住宅以外の土地利用に供されることとされている地区

2)　整備又は開発の計画の概要

　大都市法第３条の６第１項第２号の「整備又は開発の計画の概要」には、少なくとも次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　地区の整備又は開発の目標

ｂ　用途、密度に関する基本的方針、その他の土地利用計画の概要

ｃ　都市施設及び地区施設の整備の方針

　さらに、必要に応じて、良好な住宅市街地の整備又は開発の推進のため必要な公共及び民間の役割、開発整備の促進のための条件の整備等の措置や、実施予定の面的整備事業等の計画の概要及び決定又は変更予定の都市計画に関する事項、その他良好な住宅市街地の整備又は開発の推進のために特記すべき事項について定めることが望ましい。

　拠点業務市街地の開発整備の方針としては、地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律（平成４年法律第７６号。以下「地方拠点法」という。）第６条の「基本計画」の達成に資するため、都市計画を総合的に推進し、もって良好な拠点業務市街地の計画的な開発整備の推進を図る観点から、少なくとも以下の事項について定めることが望ましい。

　

1)　拠点業務市街地の開発整備の目標

　当該都市計画区域において実現すべき拠点業務市街地のあり方、適切な土地利用、都市機能の集積に係る目標を定めることが望ましい。

2)　良好な拠点業務市街地の開発整備の方針

　例えば、次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　拠点業務市街地の適切な用途及び密度の確保、その他の適切な土地利用の実現に関する事項

ｂ　主要な都市施設の整備に関する事項

ｃ　拠点業務市街地の都市環境、景観等の維持・形成に関する事項

ｄ　その他良好な拠点業務市街地の整備又は開発に際して特に必要な事項

3)　整備又は開発の計画の概要　　　　　　

　次のａからｃの事項を定めるとともに、必要に応じてｄからｇの事項を定めることが望ましい。

ａ　地区の整備又は開発の目標

ｂ　用途、密度に関する基本的方針、その他の土地利用計画の概要

ｃ　都市施設及び地区施設の整備の方針

ｄ　良好な拠点業務市街地の整備又は開発の推進のために必要な公共及び民間の役割、開発整備の促進のための条件の整備等の措置

ｅ　おおむね５年以内に実施が予定されている土地区画整理事業、市街地再開発事業のうち主要な事業の計画の概容

ｆ　おおむね５年以内に決定又は変更が予定されている用途地域、高度利用地区、特定街区等の地域地区、拠点整備促進区域、市街地再開発促進区域等の促進区域、都市施設、再開発地区計画等の都市計画に関する事項

ｇ　その他特記すべき事項

　防災再開発促進地区の指定により、密集法第４条に基づく建替計画の認定、同法第１３条に基づく延焼等危険建築物に対する除却の勧告、同法第３１条に基づく都市基盤整備公団の業務の特例、同法第３４条に基づく防災街区整備権利移転等促進計画の作成、同法第４０条に基づく防災街区整備組合の設立及び公有地の拡大の推進に関する法律（昭和４７年法律第６６号）に係る特例等が適用されるので、地区の境界が関係権利者等に明示されるよう配慮することが望ましい。

　整備又は開発の計画の概要には、少なくとも次に掲げる事項について定めることが望ましい。

ａ　地区の再開発、整備等の主たる目標

ｂ　防災街区の整備に関する基本的方針その他の土地利用計画の概要

ｃ　建築物の更新の方針（住宅地又は住宅地への土地利用転換が行われる地域の場合には、必要に応じ住宅供給と住宅地の環境改善の方針）

ｄ　都市施設、地区防災施設及び地区施設の整備方針

　さらに、防災街区としての整備を図る観点から、再開発を推進するため、必要に応じ、公共及び民間の役割、条件の整備等の措置や、実施予定の公共施設整備事業、面的整備事業等の計画の概要及び決定又は変更予定の都市計画に関する事項、その他再開発の促進のために特記すべき事項について定めることが望ましい。

1)　防災再開発の方針を定めるにあたっては、地域防災計画との調整を図る観点から地域防災計画担当部局と十分調整を図ることが望ましい。

2)　防災再開発促進地区の指定にあたっては、密集法第４条に基づく建替計画の認定や同法第１３条に基づく延焼等危険建築物に対する除却勧告等、密集住宅市街地整備促進事業等による地区の整備と密接に関連することから住宅・建築担当部局と調整するとともに、必要に応じて、港湾管理者と調整することが望ましい。また、市町村が法第１８条第１項の規定に基づく意見を作成する場合にあっては、当該地区における消防機関等による火災対策・災害対策との調整を図る観点から当該地区を管轄する消防長と十分調整を図ることが望ましい。

3)　臨港地区、港湾隣接地域、港湾施設が相当程度集積している港湾区域内の埋立地又は港湾施設用地について防災再開発促進地区を指定しようとする場合には、港湾の秩序ある整備と適正な運営との整合を図る観点から関係港湾管理者と協議することが望ましい。

　

　防災再開発促進地区の指定にあたっては、区域の防災機能の確保の観点から、必要に応じて、防火地域などをあわせて指定することが望ましい。

1)　用途地域は、単なる局地的・相隣的な土地利用の調整の観点にとどまらず、都市全体にわたる都市機能の配置及び密度構成の観点から検討し、積極的に望ましい市街地の形成を誘導するため、都市計画区域マスタープラン又は市町村マスタープランに示される地域ごとの市街地の将来像にあった内容とすべきである。

2)　用途地域は、必要に応じ、特別用途地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用地区その他の地域地区を併せて定めることにより、これらの都市計画が一体として、適正かつ合理的な土地利用を実現する観点から見て各地域の特性にふさわしい土地利用計画となるよう配慮することが望ましい。

3)　用途地域は、必要に応じ、地区計画等を併せて定めることにより、これらの都市計画が一体として、地域の実情に応じ、詳細な土地利用の規制・誘導を実現するよう配慮することが望ましい。

4)　用途地域は、都市施設及び市街地開発事業の都市計画と十分に調整が図られたうえで、適正かつ合理的な土地利用の実現に資するよう定めることが望ましい。

5)　用途地域は、道路の整備状況、土地利用の動向、幹線道路と沿道の土地利用との調和、円滑な道路交通の確保等を勘案して定めることが望ましい。

　

1)　用途地域は市街地における土地利用規制の根本をなしており、用途地域が指定された場合、区域区分がなされない都市計画区域でも、農業上の土地利用との調整が調った農地については、市街化の傾向が著しい区域内にある農地として、原則農地転用が可能となるなど、都市的土地利用の計画として、市街化区域に準ずる意味づけと効果を有する。

　したがって、農業振興地域など農業上の土地利用が図られるべき地域、保安林等の森林として保全すべき地域などにおいては、用途地域を指定するべきではない。

　一方、都市計画区域内で他の土地利用規制が解除される地区あるいは土地については、都市的土地利用が発生する可能性が高く、この場合には、都市における秩序ある土地利用を実現する観点から、他の規制が解除されると同時に用途地域、あるいは特定用途制限地域、地区計画等を指定し、必要な土地利用コントロールを行うことが望ましい。このため、他法令の規制担当部局と連携を密にして、他法令による土地利用規制の動向を適切に把握し、都市的土地利用の新たな発生に備えることが望ましい。

　なお、用途地域を指定した区域のうち農業上の土地利用との調整が調ったものに限り、宅地分譲が可能となることに留意すべきである。

2)　用途地域は、地域における住居の環境の保護又は業務の利便の増進を図るため、市街地の類型に応じた建築規制を行うものであることから、基本的に、あるべき市街地像に対応した安定的な枠組みとして定められるべきものであるが、土地利用の動向、公共施設の整備状況等の把握に努めるとともに、当該都市における都市計画上の課題に対応し、その健全な発展に資するよう、随時かつ的確な見直しが図られることが望ましい。例えば次に掲げる場合にあっては、用途地域の見直しを行うことを検討すべきである。

ａ　都市計画区域マスタープランあるいは市町村マスタープランなどの変更に応じて計画的な土地利用の誘導を図る場合

ｂ　従来想定されていた市街地像において主たる用途とされている建築物以外の建築物が、相当程度かつ広範囲に立地する動向にあり、新たな市街地像に対応した用途地域に変更することが相当であり、かつ、都市全体の都市機能の配置及び密度構成に支障がないと認められる場合

ｃ　道路等の基盤施設整備や土地区画整理事業等の面的整備事業等により、目指すべき市街地像に変更が生じ、新たな市街地像に対応した用途地域に変更することが相当な場合

ｄ　高齢社会の進展等に対応して、徒歩圏等の一定の地域内において、病院、老人福祉センター等都市生活を支える様々なサービス機能を担う施設の整備又は機能更新を誘導するため、当該サービス機能を提供すべき地区について、建築できる用途の範囲や建築物の密度等の見直しを図ることが適切な場合

3)　法第１３条第１項第７号において「市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないもの」とされているが、市街化区域から市街化調整区域へ編入する土地の区域の用途地域のうち、無秩序な市街化が進むおそれがある場合で、用途地域の存置による実効ある土地利用規制が期待できる場合は、取り消さないことが望ましい場合もある。

　ただし、存置した用途地域については、都市的土地利用の可能性が失われるなど都市的土地利用の規制が必要なくなった時点で速やかに廃止することが望ましい。

法第８条第３項に基づき、用途地域に関する都市計画として定める容積率、建ぺい率については、市街地における建築物の密度、高さ、敷地の状況、道路の整備状況、公園その他の有効なオープンスペースの状況等を勘案して、適切に定めることが必要であるが、あわせて、各用途地域についてそれぞれ次に掲げるところを参考として適切な数値を定めることが望ましい。

　

1)　特に市街地の密度を低く想定する場合、例えば容積率を５０％と、建ぺい率を３０％と定める土地の区域としては、土地区画整理事業等の市街地開発事業、地区計画等により面的に公共施設を整備して新たに計画的市街化を図るべき地域で、その計画の具体化に備える必要がある地域や、優れた住居の環境の保護を図る低層住宅用地等が考えられる。

2)　特に市街地の密度を高く設定する場合、例えば容積率を１５０％又は２００％と、建ぺい率を６０％と定める土地の区域としては、良好な住居の環境を維持しつつ、低層住宅用地としての土地の有効利用を図る地域のうち必要な公共施設が整備された地域、一体的・計画的に整備される低層集合住宅用地等が考えられる。

3)　 また、道路に面して有効な空地を確保することにより良好な環境の街区の形成を図る必要がある等の場合には外壁の後退距離の限度を定めることが望ましい。この場合において、市街地の状況に応じ、これらの制限が実態にそぐわない過度の権利制限とならないよう配慮することが望ましい。

　

1)　特に市街地の密度を低く設定する場合、例えば容積率を１００％と、建ぺい率を３０％と定める土地の区域としては、優れた住居の環境の保護を図る中高層住宅地等が考えられる。

2)　 特に市街地の密度を高く設定する場合、例えば容積率を３００％と定める土地の区域としては、鉄道駅の徒歩圏、主要な道路の沿道等で土地の高度利用を図る地域のうち、必要な公共施設が整備された地域等が、容積率を４００％以上と定める土地の区域としては、高層住宅地等として土地の高度利用を図る地域のうち、必要な公共施設が整備された地域等が、それぞれ考えられる。

　

1)　特に市街地の密度を低く設定する場合、例えば容積率を２００％あるいは３００％と定める土地の区域としては、土地の高度利用を前提としない地域、地域の環境を保護するため土地の高度利用を図ることが不適当な地域等が考えられる。

2)ａ　特に市街地の密度を高く設定する場合、例えば容積率を７００％以上と定める土地の区域としては、商業施設又は業務施設の集積を図る地域等特に土地の高度利用を図るべき地域で、必要な公共施設が整備された地域が、容積率を９００％以上と定める土地の区域としては、そのなかでも特に高度な集積を図ることが必要な区域が、それぞれ考えられる。

ｂ　さらに、容積率を１１００％以上と定める土地の区域としては、大都市の中心部等において特に高度な集積を図ることが必要な区域で、十分に公共施設が整備された区域が考えられる。

3)　特例容積率適用区域の指定については、次に掲げる事項に留意して行うことが望ましい。

ａ　特例容積率適用区域の指定にあたっては、当該地区が、都市全体の中で、特に土地の高度利用を図り、商業施設又は業務施設の集積を図るべき地区であることについて、都市計画区域マスタープラン、都市再開発方針又は市町村マスタープランなどにおいて位置づけることが望ましい。

ｂ　特例容積率が指定されることにより、地区全体として用途地域で指定された容積率の限度に近い市街地が実現した場合でも、道路に著しい渋滞が生じないこと、供給処理施設の能力の超過が起こらないことなどを確認するため、例えば、区域の指定に先立ち、土地の高度利用がなされた場合の交通量予測と道路容量との整合性の検討を行うなどの配慮が必要と考えられる。

ｃ　「未利用となっている建築物の容積の活用を促進する必要がある」とは、ａに示すような土地の高度利用を図るべき地区において、例えば、伝統的な建造物や文化的環境の維持創出のため必要な施設が存する敷地、あるいは都市環境の向上のため低度利用となっている敷地等において、未利用な容積がある場合とすることが望ましい。

ｄ　道路、線路敷、公園等の敷地は、一般的には建築物の建築が想定されていないことから、これらの敷地が特例容積率適用区域に含まれる場合においても、これらの敷地を特例敷地とすることは想定されていないことに留意すべきである。

　ｅ　特例容積率の適用により、良好な街並みや都市景観の維持に支障が生じるおそれがある場合には、高度地区による建築物の高さの制限、地区計画による高さの制限・壁面の位置の制限などを行うことにより、必要な措置を講ずることが望ましい。

1)　特に市街地の密度を低く設定する場合、例えば容積率を１５０％以下と定める土地の区域としては、土地の高度利用を前提としない地域、地域の環境を保全するため土地の高度利用を図ることが不適当な地域等が考えられる。

2)　さらに、例えば建ぺい率を８０％と定める土地の区域としては、広幅員の道路、公園等が周囲にあり、敷地内に空地を確保しなくても市街地環境上支障がない地域、密集市街地で道路、公園等の基盤整備を行いつつ、建物の更新を図る地域等が考えられ、建ぺい率を５０％と定める土地の区域としては、特に市街地の密度を高く設定する場合等で、敷地内に広い空地を設けることが妥当な土地の区域が考えられる。

　

�D　敷地規模の最低限度について

1)　住宅地の選定にあたっては、居住水準の向上の観点から、職住の近接、公共交通機関の活用の観点からの住宅地の密度と鉄道駅等からの距離との相関、良好な住居の環境の形成等に配慮し、適切な密度構成に従った住宅地の形成を図るとともに、当該都市に求められる住宅の集積及びこれに付随する近隣生活施設の立地に必要な規模を確保することが望ましい。

　また、都心部、都心周辺部等において、商業施設、生活利便施設等と住宅が立体的区分等により適切に併存し、都心居住のための必要な空間が確保されることについても配慮することが望ましい。

2)　住宅地を形成する地域については、住居の環境の悪化をもたらすおそれのある施設の混在を防止し、住居の専用性を高めることが必要な場合には、次に掲げる事項に留意して第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域又は第二種住居地域を定めることが望ましい。

ａ　法第９条第２項の「主として」とは、良好な住居の環境を有する低層住宅地の形成を図る地域において、例えば、主要な生活道路に面する地域等について、住民の日常生活圏にも配慮して、小規模な日用品販売店舗等の立地を許容することが考えられる。

ｂ　同条第４項の「主として」とは、良好な住居の環境を有する中高層住宅地の形成を図る地域において、例えば、主要な生活道路に面する地域等について、住民の日常生活の利便から中高層住宅地内で中規模な店舗等の立地を許容することが考えられる。

ｃ　同条第６項の「主として」とは、住居の環境を保護する住宅地において、例えば、住居と店舗、事務所等の併存を図ることが考えられる。

3)　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域（以下「住居専用地域」という。）と、商業地域、工業地域又は工業専用地域とは、相互に接して定めないことが望ましい。

　ただし、都市施設である公園、緑地若しくは地区計画等により確保される緑地帯又は地形等が緩衝的な役割を果たす場合、地区計画等若しくは特別用途地区により、当該地域に必要な制限がなされる、又は商業地域等の区域に一定の用途の制限がなされる場合等にあって、当該地域の低層住宅又は中高層住宅に係る良好な住居の環境の保護に支障がないと認められるときは、住居専用地域を定めることにより相互に問題が発生することは少ないものである。

1)　商業地の選定にあたっては、経済圏及び生活圏の広がり及び構造、住宅地及び工業地との関係並びに道路、鉄道等の交通施設の配置及び規模の現況及び将来計画を勘案し、適切な密度構成に従った商業地の形成を図るとともに、当該都市に求められる商業施設等の集積を図るために必要な規模を確保することが望ましい。

　また、この場合、事務所等のために必要な空間についても、経済社会の国際化、情報化、産業構造の高度化等に対応して、適正な規模及び配置を確保するよう配慮することが望ましい。

2)　商業地を形成する地域については、交通ネットワークの形成との関係を考慮しつつ、都市における商業業務機能の適正な構成を図る観点から、次に掲げる事項に留意して商業地域又は近隣商業地域を定めることが望ましい。

ａ　法第９条第９項の「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」とは、例えば、都心若しくは副都心の商業地又は中小都市の中心商業地、地域の核として店舗、事務所、娯楽施設等の集積を図る主要な鉄道駅周辺又はニュータウンのセンター地区、郊外において大規模店舗等の立地を図る拠点的な地区等が考えられる。

ｂ　法第９条第８項の「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」とは、例えば、商店街、鉄道駅周辺や郊外の小規模な商業地等近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を主たる内容とする店舗等の立地を図る地域や、隣接する住宅地との環境の調和を図る必要がある商業地等が考えられる。

1)　工業地の選定にあたっては、工業生産活動の増進、公害の発生の防止等を勘案し、規模、業種等が適切に配置された工業地の形成を図るとともに、当該都市に、求められる工業生産活動に必要な規模を確保することが望ましい。

2)　工業地を形成する地域については、工業の利便の増進を図るため利便を害するおそれのある施設の混在を防止することが望ましいという観点から、次に掲げる事項に留意して工業専用地域、工業地域又は準工業地域を定めることが望ましい。

ａ　法第９条第１２項の「工業の利便を増進するため定める地域」とは、例えば、住宅等の混在を排除し、またはこれを防止し、工業に特化した土地利用を図る地域や、新たに工業地として計画的に整備を図る地域等が考えられる。

ｂ　法第９条第１０項の「主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域」とは、例えば、住宅等の混在を排除することが困難又は不適当と認められる工業地が考えられる。

ｃ　法第９条第１１項の「主として工業の利便を増進するため定める地域」とは、ａ及びｂのいずれにもあたらないが工業の利便を図る地域が考えられる。

1)　幹線道路（都市計画決定がなされているもので都市計画事業の認可がなされる等相当期間内に事業化が見込まれるものを含む。）の沿道については、通常の用途地域の選定の考え方に加えて、当該地域の都市構造上の位置、土地利用の現況及び動向、当該道路の有する機能及び整備状況等を勘案して用途地域の決定又は種類の変更をすることが望ましく、幹線道路の沿道にふさわしい業務の利便の増進を図る地域については、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は準住居地域のうちから適切な用途地域を定めることが望ましい。

　この場合、自動車交通量が多い幹線道路に面する地域で、道路交通騒音が、環境基準を超過している又は超過することが予想される地域については、近隣商業地域、商業地域又は準工業地域を、また、その他の自動車交通量が比較的少ない道路に面する地域のうち、用途の広範な混在等を防止しつつ、住居と併せて商業等の用に供する地域については準住居地域を、それぞれ定めることが望ましい。

　幹線道路の沿道で道路交通騒音が、環境基準を超過している又は超過することが予想される地域については、住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域（以下「住居地域」という。）へのその他の用途からの変更又は新たな住居地域の指定は行わないことが望ましい。

2)　幹線道路の沿道の住宅地、住宅と工場等が無秩序に混在している市街地等で、公害若しくは災害のおそれの著しい地域又は著しくなると予想される地域については、用途地域の選定にあたって、地域の実情に応じ、適切な土地利用の転換が図られるよう配慮することが望ましい。

　特に、幹線道路の沿道のうち住居地域が定められている地域で、街路事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業等の都市計画事業の事業化が見込まれ、土地利用の動向等を踏まえ、非住居系の土地利用を図ることが適切な地域については、近隣商業地域、準工業地域等へ変更することが望ましい。

　また、新たに用途地域を指定する地域については、事業の状況、土地利用の動向等を踏まえ、非住居系の土地利用を図ることが適切な地域については、近隣商業地域、準工業地域等の指定を行うよう配慮することが望ましい。　

3)　幹線道路の沿道は、その後背地に比べて基盤施設の条件が良いことから、沿道にふさわしい土地利用、建築物を誘導するため、当該基盤施設の容量等を勘案したうえで、地域の実情に応じて後背地より高い容積率を指定することが望ましい。

　高い容積率の指定にあたっては、後背地の市街地環境に配慮するとともに、当該幹線道路と後背地を接続する区画道路の整備状況を勘案して、必要に応じ、地区計画の併用により当該幹線道路に接続する区画道路等の整備を行うことが望ましい。

　これにより、公共施設の整備とのバランスの取れた地域全体にわたる土地の有効利用に資することが望ましい。

4)　準住居地域を指定する場合は、環境保全に十分配慮することとし、幹線道路の沿道で道路交通騒音が、環境基準を超過している又は超過することが予想される地域については、道路交通騒音等に係る環境の保全を図るため、地域の実情に応じて地区計画等の手法により道路に面する部分に非住居系用途を誘導することなどに努めることが望ましい。

5)　鉄道沿線については、原則として、住居専用地域を定めないことが望ましい。

　ただし、都市施設である公園、緑地若しくは地区計画等により確保される緑地帯又は地形等が緩衝帯としての役割を果す場合、地区計画等若しくは特別用途地区により、当該地域に必要な制限がなされる場合等にあって、当該地域の低層住宅又は中高層住宅に係る良好な住居の環境の保護に支障がないと認められるときは、住居専用地域を定めることにより相互に問題が発生することは少ないものである。

6)　新幹線鉄道（工事実施計画の認可がなされているものを含む。以下同じ。)沿線又は公共用飛行場(一日当たりの離着陸回数が１０回以下のもの及び離島にあるものを除く。以下同じ。)周辺については、原則として、住居地域の指定は行わないことが望ましい。

　また、用途地域を公共用飛行場周辺において定める場合には、騒音等の問題に十分配慮することが望ましい。

7)　都市施設のうち汚物処理場、ごみ焼却場その他の廃棄物処理施設及び熱供給施設が立地する地域について、用途地域を指定し、又は変更する場合には、工業系の用途地域とすることが望ましい。

　その他次に掲げるような特徴を有する市街地については、その地域内の建築物の用途及び規模、隣接する地域の用途地域等を勘案して適切な用途地域を定めるとともに、特別用途地区、高度地区、風致地区、地区計画等をあわせて指定することにより、望ましい市街地像の実現につとめることが望ましい。

1)　学校、図書館、その他の教育施設の立地を図る地域及びその周辺の地域のうち、特に教育環境の保護を図る地域については、住居専用地域、第一種住居地域または第二種住居地域を定めることが望ましい。

　なお、この場合、大学、高等専門学校、専修学校とこれら以外の学校との区分に応じ、これらの教育施設の立地する区域等において良好な教育環境の保護が図られるよう配慮することが望ましい。

2)　流通業務施設若しくは自動車修理工場等沿道サービス工場等又はこれらに関連する工場等の集約的な立地を図る地域については、準工業地域を定めることが望ましい。

3)　主として住居の用に供する地域で、繊維、木工等の家内工業を地場産業として保護し、または育成すべき地域については、第一種住居地域又は第二種住居地域を定めることが望ましい。

4)　研究開発施設、研修施設、情報交流施設等の集約的立地を図る地域については、第二種住居地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域を定めることが望ましい。

5)　避暑地、温泉地等にあって、主として別荘、保養所等の施設の用に供する地域については、住居専用地域を定めることが望ましい。

1)　幹線道路の沿道において、用途地域の決定又は種類の変更を行う場合、当該用途地域の決定又は変更により道路の整備・管理に支障がないよう担保する観点から、都道府県等の道路担当部局(当該道路が指定区間の国道である場合には、当該道路を管理する地方整備局)と調整すること。また、街路事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業等の都市計画事業の認可がなされる等相当期間内に事業化が見込まれる地域である場合には、事業の円滑化に資する観点から都市計画道路の整備を担当する街路･区画整理･再開発担当部局と調整すること。さらに、幹線道路の沿道において、都市開発プロジェクト等の実施にあわせて用途地域の容積率を引き上げる場合であって、当該プロジェクト等の実施により交通混雑の度合いが高まることが予想されるときは、道路交通上の観点から、当該容積率引き上げに関し、道路担当部局と十分連絡調整を行うこと。

2)　新幹線鉄道沿線、公共用飛行場周辺又は幹線道路の沿道で、例外的に住居地域を定める場合には、騒音等の生活環境の保全上の支障を防止する観点から環境部局と調整すること。

3)　新幹線鉄道沿線又は公共用飛行場周辺について、例外的にその他の用途地域から住居地域へと変更する場合、新たに住居地域を指定する場合には、新たな騒音問題等を未然に防止する観点から地方運輸局の鉄道関係部局、又は、航空機騒音対策との調整の観点から空港担当部局と調整すること。

4)　第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域で、土地区画整理事業が施行されている又は施行されようとしている地域内において、用途地域において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合には、区画整理担当部局と調整すること。

5)　区域区分が定められていない都市計画区域において用途地域を指定し、又は変更する場合に、当該指定又は変更に係る区域に農地等が含まれるときには、農林漁業との健全な調和を図り、また、農地転用許可事務と相互の事務処理の円滑化を図る観点から、市町村の都市計画担当部局と農地転用部局の間において十分調整を行うとともに、都道府県知事は、法第１９条第３項により市町村から協議を受けた場合には、都市計画担当部局と農地転用部局の間において十分連絡調整を行うことが望ましい。

　また、当該区域内に４ｈａを超える農地等が含まれる場合には、都道府県農地転用担当部局を通じて地方農政局農地担当部局との間において十分連絡調整が行われることが望ましい。

　なお、この調整が行われない場合には、市街地化の傾向が著しい区域内の農地として、原則農地転用の許可が可能となるほか、宅地分譲も認められるという農地転用許可基準の特例の対象とならないことに留意するべきである。

6)　区域区分が定められていない都市計画区域において用途地域を廃止する場合には、用途地域の指定のない区域については特定行政庁が容積率等を定めることとされているので、事前に建築担当部局と連絡調整を行うことが望ましい。

7)　地域における土地利用の状況を勘案し、（１）6)ｅ、ｆの区域の一部を含めて用途地域を定めることが適切であると判断される場合には、当該区域について定められている土地利用規制の状況を十分考慮するとともに、市町村は、あらかじめ、国立公園の特別地域、原生自然環境保全地域又は自然環境保全地域の特別地区の一部に用途地域を定める場合にあっては環境省自然環境局自然保護事務所と、国定公園の特別地域の一部に用途地域を定める場合にあっては都道府県の自然保護担当部局と調整を図ることが望ましい。

　特別用途地区は、用途地域の指定の目的を基本とし、これを補完するため、特別の目的から特定の用途の利便の増進又は環境の保護等を図るため、建築基準法に基づき地区の特性や課題に応じて地方公共団体が定める条例で建築物の用途に係る規制の強化又は緩和を行うために定めるものである。

　このため、例えば、中高層階住居専用地区、商業専用地区、特別工業地区、文教地区、小売店舗地区、事務所地区、厚生地区、娯楽・レクリエーション地区、観光地区、特別業務地区、研究開発地区、中小小売店舗特別用途地区、宿場町環境保全特別用途地区などを定めることが考えられる。

　特別用途地区の指定にあたっては、用途地域との関係を十分に考慮したうえで、当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等、実現を図るべき特別の目的を明確に設定して、適切な位置及び規模で定めることが望ましい。

　この場合、単一の建築物の建築を禁止することのみを目的とする等、望ましい市街地像の実現に積極的な目的を有しない特別用途地区の指定は好ましいとは考えられず、目的の設定は、目指すべき市街地像を実現するうえで適切なものとなるよう、都市計画の総合性、一体性の観点から創意工夫を活かして柔軟な運用が行われることが望ましい。

　特別用途地区の区域の境界については、原則として、道路、鉄道その他の施設、河川、海岸、がけその他の地形、地物等土地の範囲を明示するのに適当なものにより定めることが望ましい。

　なお、幹線道路の沿道等に特別用途地区を路線的に定めるにあたっては、道路の境界等からの距離をもって定める場合は境界の特定に支障のないようにすることとし、地域の状況等に応じて、街区を単位とすることや地形、地物等を区域の境界とすることが適当な場合はこれによることが望ましい。

1)　用途地域と特別用途地区を適切に組み合わせることが重要であることから、特別用途地区の指定にあたっては、必要に応じ、用途地域の指定・変更について併せて検討が行われることが望ましい。

2)　関係行政機関との調整

　特別用途地区の指定にあたっては、新幹線鉄道との関係に配慮し、新たな騒音問題等を未然に防止する観点から地方運輸局の鉄道関係部局と、公共用飛行場との関係に配慮し、航空機騒音対策との調整の観点から空港担当部局と、幹線道路との関係に配慮し、道路の整備・管理に支障がないよう担保する観点から都道府県等の道路担当部局（当該道路が指定区間の国道である場合には、当該道路を管理する地方整備局）とそれぞれ調整することが望ましい。

　また、特別用途地区内の建築物の建築の制限等については、建築基準法第４９条第１項の規定に基づく条例で定めることとされており、事前に建築担当部局と調整することが望ましい。

　特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成等を行うために、例えば、多数人が集中することにより周辺の公共施設に著しく大きな負荷を発生させる建築物や、騒音、振動、煤煙等の発生により周辺の良好な居住環境に支障を生じさせる、あるいは良好な居住環境にそぐわないおそれのある建築物などの建築を制限する必要がある場合に定めることが考えられる。

　特定用途制限地域を定める区域は、良好な環境の形成又は保持のために必要な範囲の区域とするべきである。

　そのため、例えば、他の法令等により土地利用規制が行われている以下の区域は、特定用途制限地域を定める必要がある状況が発生しないものと予測され、特定用途制限地域を指定するべきではない。

　また、特定用途制限地域内の区域に港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制を行う区域が設定された場合、当該区域について特定用途制限地域を引き続き設定する必要がある状況は発生しないものと考えられる。

　

　特定用途制限地域において定める、制限すべき特定の建築物等の用途は、当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるため、良好な環境の形成又は保持に支障を及ぼさないよう、適切かつ必要最小限のものを定めるべきである。また、建築基準法第４９条の２において、特定用途制限地域内における建築物の用途の制限は地方公共団体の条例で定めることとされていることを踏まえ、都市計画において定める制限すべき特定の建築物等の用途は、概要を定めるにとどめるべきである。

　なお、制限すべき特定の建築物等の用途の概要としては、例えば、以下のようなものが考えられる。

1)　特定用途制限地域の区域を決定又は変更する場合には、農林水産担当部局等の関係行政機関と調整することが望ましい。

2)　港湾・海岸・埋立地に係る土地利用規制が行われている地域については、（２）�@の通り特定用途制限地域を定める必要のある状況は発生しないと考えられるが、仮に定める必要のあるような特段の事情により特定用途制限地域を定めようとする場合には、都市計画行政と港湾行政の調和を図る観点から、関係港湾管理者又は海岸管理者と十分な調整を行うことが望ましい。

3)　特定用途制限地域において、制限すべき特定の建築物等の用途を定める場合には、土地改良施設、林道その他農林漁業関係の施設の維持管理、改修、更新、新設等に支障が生じないよう、農林漁業との調和を図ることが望ましい。

　また、自然環境の保全等の観点から必要とされる、例えば以下に示す施設については、特定用途制限地域において制限すべき特定の建築物等には含まないことが望ましい。

ａ　自然公園法に基づき指定された都道府県立自然公園の区域内にあって都道府県が定める当該公園の保護又は利用のための施設

ｂ　自然環境保全法に基づき指定された都道府県自然環境保全地域の区域内において都道府県が定める当該地域における自然環境の保全のための施設

ｃ　鳥獣保護及狩猟ニ関スル法律に規定する鳥獣保護事業計画に基づき地方公共団体が即地的にその配置を定める施設

　さらに、制度の趣旨を踏まえ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保するため公益上必要な建築物等についても、制限すべき特定の建築物等には含まないことが望ましい。公益上必要な建築物等としては、例えば、鉄道施設その他の運輸関係の施設、郵便事業の用に供する施設、第一種電気通信事業者がその事業に供する施設などが考えられる。

4)　特定用途制限地域内における建築物の建築の制限については、建築基準法第４９条の２の規定に基づく条例で定めることとされているので、事前に建築担当部局と調整することが望ましい。

ａ　緑地等のオープンスペースによって囲まれていること等により独立性が高く、当該地区における高層住宅の供給が周辺に与える影響が少ないと考えられる地区

ｂ　相当の公共施設の整備が行われている地区であるが、工場移転等により遊休化した土地が多く、近年、都心と近接しているなどの利便性から事務所、住宅等の土地利用に転換しつつある地区

ｃ　公共施設が整っている都心に近い市街地であるが、敷地規模の状況等の要因から、適切な土地の高度利用が図られていない地区において、敷地の統合を促進しつつ、地域にふさわしい高層住宅の建設を誘導していく必要がある地区

　

1)　高層住居誘導地区において定める容積率については、用途地域に関する都市計画において定められた数値から、建築基準法に基づき算出される数値までの範囲内で、当該高層住居誘導地区内の土地利用の現状及び動向、公共施設の整備状況等を勘案しつつ、地区内に高層住宅の供給を促進するという観点を踏まえ、適切に定めることが望ましい。

2)　高層住居誘導地区において定める建ぺい率の最高限度及び敷地規模の最低限度については、当該地区における高層住宅市街地として必要な環境水準を確保するという観点を踏まえ、必要に応じて適切に設定することが望ましい。

　なお、建ぺい率の最高限度については、地区内の公共施設整備の状況等を踏まえ、一般的制限を強化することにより、通風、採光等の市街地環境を確保する場合に指定することが望ましい。この場合、巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊等の建築物について建ぺい率の不適用措置等の必要な措置を講じることが望ましい。

　また、敷地規模の最低限度については、敷地の細分化を防止するとともに、本制度に基づく容積率の適用を一定規模以上の敷地に限定することにより、狭小な敷地の統合の促進を図るために定めることが望ましい。

　

1)　高層住居誘導地区の指定にあたっては、高容積の住宅が建設されることによる市街地環境への影響を踏まえ、公共施設の整備状況、土地利用の動向等を総合的に勘案して、指定の妥当性について十分検討することが望ましい。その際、幹線道路の沿道等、著しい交通騒音により良好な住環境の確保が困難と考えられる地域には指定しないことが望ましい。

2)　高層住居誘導地区の指定により、地区内における日影規制が適用されないこととなること等を踏まえ、住民等利害関係者の意見に十分配慮することが望ましい。

3)　高層住居誘導地区内で、より適切な土地の高度利用を図るため必要がある場合には、地区施設や建築物の配置等に関する事項を定める地区計画の策定を検討することが望ましい。

4)　高層住居誘導地区と用途別容積型地区計画については、住宅用途に係る容積率割増の考え方が同様であることから、重複して、住宅に係る容積率割増の適用はできないことを留意すべきである。

5)　駐車場整備地区又は近隣商業地域において高層住居誘導地区を定める場合には、駐車場法（昭和３２年法律第１０６号）に基づく駐車場附置義務条例の制定の必要性について検討することが望ましい。

　高度地区は、都市の合理的土地利用計画に基づき、将来の適正な人口密度、交通量その他都市機能に適応した土地の高度利用及び居住環境の整備を図ることを目的として定める地域地区である。

　このうち、建築物の高さの最低限度を定める高度地区（以下「最低限高度地区」という。）については、市街地中央部の商業用地や駅前広場周辺等の、特に土地の高度利用を図る必要がある地区について指定するのが望ましい。

　また、建築物の高さの最高限度を定める高度地区（以下「最高限高度地区」という。）については、

ａ　建築密度が過大になるおそれのある市街地で、商業地域内の交通その他の都市機能が低下するおそれのある区域

ｂ　建築密度が過大になるおそれのある市街地で、住居地域内の適正な人口密度及び良好な居住環境を保全する必要のある区域

ｃ　歴史的建造物の周囲、都市のシンボルとなる道路沿い等で景観、眺望に配慮し、建築物の高さを揃える必要がある区域

等の地区について指定するのが望ましい。

　なお、区域の性格により必要がある場合には、建築物の高さの最高限度及び最低限度を同時に定める高度地区を指定することが望ましい。

1)　最低限高度地区を定める場合は、当該地区の実情及び目指すべき市街地像に応じ、適用を除外する建築物又は建築物の部分を定めることにより、この制度の弾力性ある運用を図ることが望ましい。

　この場合、例えば、次のような建築物又は建築物の部分において、適用を除外することが考えられる。

ａ　定められた最低限度の高さを有しない建築物で、一定の高さ以上の高さを有し、かつ、基礎及び主要構造部を定められた最低限度以上の高さに増築することを予定した構造としたもの。この場合、一定の高さは、定められた最低限度の高さに応じて適宜定めることが望ましい。

ｂ　玄関、軒、ひさし、下屋、渡り廊下その他これらに類する建築物の部分

ｃ　建築物の建築面積の一定割合以下に当たる建築物の部分

2)　最高限高度地区の指定にあたっては、隣地の日照等への考慮又は良好な街並みや都市景観の維持若しくは形成のため、例えば、隣地境界線からの距離に応じて建築物の高さの最高限度を斜線状又は立体的に定める方法も考えられる。

1)　最低限高度地区を指定する場合には、当該地区の開発動向及び道路、公園、上下水道、ガス供給施設等の都市施設の整備状況を考慮することが望ましい。

　また、防災、景観等の観点から、必要に応じ、防火地域、美観地区、風致地区、伝統的建造物群保存地区等の地域地区、あるいは地区計画等をあわせて、あるいは隣接させて指定することが望ましい。

　高度利用地区は、建築物の敷地等の統合を促進し、小規模建築物の建築を抑制するとともに建築物の敷地内に有効な空地を確保することにより、用途地域内の土地の高度利用と都市機能の更新とを図ることを目指した地域地区である。

　このため、例えば次に掲げる区域において高度利用地区を指定することが考えられる。

ａ　枢要な商業用地、業務用地又は住宅用地として土地の高度利用を図るべき区域であって、現存する建築物の相当部分の容積率が都市計画で指定されている容積率より著しく低い区域

ｂ　土地利用が細分化されていること、公共施設の整備が不十分なこと等により土地の利用状況が著しく不健全な地区であって、都市環境の改善上又は災害の防止上土地の高度利用を図るべき区域

ｃ　都市基盤施設が高い水準で整備されており、かつ、高次の都市機能が集積しているものの、建築物の老朽化又は陳腐化が進行しつつある区域であって、建築物の建替えを通じて都市機能の更新を誘導する区域

ｄ　大部分が第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域内に存し、かつ、大部分が建築物その他の工作物の敷地として利用されていない区域で、その全部又は一部を中高層の住宅用地として整備する区域

ｅ　高齢社会の進展等に対応して､高齢者をはじめとする不特定多数の者が円滑に利用できるような病院、老人福祉センター等の建築物を整備すべき区域であって､建築物の建替え等を通じた土地の高度利用により都市機能の更新・充実を誘導する区域

　高度利用地区は以下に掲げる条件に該当する地区に指定することが望ましい。

ａ　区域の特性に応じ、土地の高度利用と都市機能の更新を図るべき区域であること。

ｂ　当該区域の土地の高度利用を図るために必要な公共施設が整備されていること、又は当該公共施設に関する都市計画が定められていること。

　高度利用地区は、適正な街区群が形成される規模を有する地区について定めることが望ましい。ただし、市街地再開発事業等の実施にあたり特に必要がある場合には、適正な一街区が形成される規模の地区について定めることも考えられる。

　容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限は、当該高度利用地区の土地利用の状況及び将来の動向等を勘案し、建築物の敷地等の統合を促進し、小規模建築物の建築を抑制するとともに建築物の敷地内に有効な空地を確保することができるよう以下を参考としつつ運用されることが望ましい。

1)　容積率の最高限度

ａ　容積率の最高限度は、当該地区の存する地域において用途地域に関する都市計画により定められた容積率の最高限度（「基準容積率」という。「�W−２−１　Ｄ　６．高度利用地区」において同じ。）を基準にして、交通施設及び供給処理施設の容量や周辺地域に対する環境上の影響等を勘案して過大にならない範囲で、建ぺい率の制限の強化、壁面の位置の制限、広場等の設置等により、敷地内に有効な空地を確保した場合に、その程度に応じて、容積率の最高限度を割増して定めることが望ましい。また、屋上緑化や相当程度の高さ及び樹容を有する樹木の植栽等による環境への寄与の程度を評価し、容積率の最高限度を割増すことも考えられる。

ｂ　当該地区において特に誘導すべき用途・機能を有する建築物については、例えば、当該地区の土地利用及び公共施設の整備状況を勘案して、さらに容積率の最高限度を割増して定めることも考えられる。

ｃ　敷地規模に応じて、それぞれ別に適切な容積率の最高限度を定めることも考えられる。

2)　容積率の最低限度

　容積率の最低限度は、当該区域内の土地の高度利用を促進するよう、基準容積率の数値の範囲内で適切な数値を定めることが望ましい。

3)　建ぺい率の最高限度

　建ぺい率の最高限度は、建築基準法に基づいて定められる数値の範囲内で適切に定めることが望ましい。

4)　建築物の建築面積の最低限度

　建築物の建築面積の最低限度は、当該区域における敷地規模の現状、容積率の最高限度等を総合的に勘案して、当該区域における市街地環境の悪化を招くことのないよう定めることが望ましい。　

5)　壁面の位置の制限

　壁面の位置の制限は、当該高度利用地区内の建築物の利用者等の通行の用に供する空地を確保する場合、植込み、芝生等を整備する空地を確保する場合等市街地の環境の向上に資する有効な空地を確保する場合において、敷地内に道路（都市計画においていて定められた計画道路を含む。）に接して空地を確保することができるよう当該道路の幅員、歩行者の通行量、建築物の配置、建ぺい率の最高限度等を勘案して適切に定めることが望ましい。

　なお、壁面の位置は、立体的に定めることもできるので、例えば、上階部分の壁面の位置より下階の歩行者部分の壁面の位置を道路境界線から後退して定めて道路に面して歩行者のための空間を確保することなどが考えられる。 　

　法第１２条第２項の規定により市街地再開発事業について都市計画に定めるべき施行区域については、再開発法第３条及び第３条の２に規定する条件の土地の区域でなければならないが、この条件の一つに高度利用地区内にあることが定められていることに留意するべきである。

　特定街区は、街区として形が整い、かつ、地域の特性に応じて、オープンスペースとしての機能が期待できる広さの空地を確保しつつ、形態規制を加えてもなお、有効・高度利用を図ることが可能なだけの建築敷地が確保できるとの観点から、ある程度まとまった規模の街区について指定することが望ましい。ただし、一体的かつ計画的に整備を図る複数の街区について個々に特定街区の指定を行う場合、地区全体が相当規模を有し、かつ、計画の一体性が確保されるとともに、個々の街区が適切な規模の幅員の道路に囲まれているのであれば、比較的小規模の街区においても、指定の趣旨は生かされるものである。また、必要に応じて、複数の特定街区について、全体を一の街区とみなして容積率の指定を行うことも考えられる。

　さらに、特定街区は、一般的に、土地の高度利用を図ることとなるため、発生集中交通量の処理及び周辺市街地の環境悪化の防止の両方の観点から、一定以上の幅員の道路に囲まれた街区において定められることが望ましく、また、その街区内において、良好な環境の街区形成に必要な空地が確保されるとともに、予定される建築物の建築面積以外の部分は可能な限り有効空地として確保することが望ましい。

1)　特定街区は、建築基準法の建ぺい率、高さ等に関する一般的制限規定が適用されないため、都市計画において建築物の位置及び形態を決めるにあたっては、隣地及び周辺市街地との相隣関係に十分考慮し、かつ、都市環境を損なわないよう定めるべきである。

2)　街区内の建築物の容積率は、用途地域に関する都市計画により定められた容積率の最高限度（「基準容積率」という。「�W−２−１　Ｄ　７．特定街区」において同じ。）にかかわらず、都市計画としての望ましい市街地像の実現の観点から、交通施設及び供給処理施設の容量や周辺地域に対する環境上の影響等を勘案して過大にならない範囲で指定されるべきである。その運用にあたっては、地域の特性に応じて土地の高度利用が促進されるよう柔軟な運用を図ることが望ましい。その際に次に掲げる事項を勘案することが望ましい。

ａ　有効空地の面積の街区面積に対する割合

ｂ　当該地区における良好な市街地環境の形成を図るために講じる、次に掲げるような措置

ｃ

3)　建築物の高さの最高限度及び壁面位置の制限は、当該建築物の形状、空地の状況、日影規制の状況及び周辺の建築物の状況等を勘案し、道路における採光、周囲への日影、落下物による危険性等を配慮して、適切に定めることが望ましい。

都市再生特別地区は、都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域である都市再生緊急整備地域において、国が定める当該都市再生緊急整備地域の整備に関する方針（以下「地域整備方針」という。）の方向に沿った都市開発事業等を迅速に実現するため、用途地域等による用途規制や容積率制限、斜線制限、日影規制等を適用除外とした上で、特定行政庁の許可等によらず建築確認のみで都市再生特別地区の内容を実現できる事前明示性の高い仕組みにより、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導することを目指した地域地区である。

都市再生特別地区は、都市再生緊急整備地域ごとに定められた地域整備方針の内容に沿った事業を実現するため、当該地域整備方針に即した都市再生特別地区に関する計画提案が民間事業者から行われた場合には、民間事業者の創意工夫に基づく計画提案を踏まえて、適切に定めることが望ましい。

また、都市再生特別地区では、地域整備方針で示された方向に沿って土地の合理的かつ健全な高度利用を図ることが求められることから、容積率及び高さの最高限度、壁面の位置の制限等について、高度利用地区、特定街区等の容積率の特例制度において行われているような　有効空地の確保や導入施設の内容等個別項目ごとに一定の条件を満たせば一定の容積率等の緩和を認めるといった積み上げ型の運用ではなく、都市の魅力や国際競争力を高める等、当該都市開発事業が持つ都市再生の効果等に着目した柔軟な考え方の下に定めることが望ましい。

なお、これらを定めるに当たっては、交通施設及び供給処理施設の容量や周辺地域に対する環境上の影響等を検討し、当該機能に著しく支障を来すことがないことを確認するべきである。

�@　都市再生特別地区の都市計画に定める建築物その他の工作物の誘導すべき用途については、建築確認等の際に疑義が生じないよう明確に定めるべきである。

　

�A　都市再生特別地区の指定に当たっては、周辺の既成市街地の都市環境やまちづくりとの調和に配慮することが望ましい。

　

�B　都市再生特別地区の指定に当たっては、都市開発事業の実施に必要となる道路、公園、緑地等の公共施設についても併せて決定することが望ましい。また、誘導すべき用途を定めようとする場合には、局所的な高容積率の設定と併せて用途制限の緩和がなされることにより、道路に対する新たな交通負荷の発生等が想定されることから、近隣の環境や道路の整備・管理に著しい支障を来たすことのないよう道路管理者と調整することが望ましい。

　

�C　地区計画などにより建築物等に関する制限が定められている区域において都市再生特別地区を定める場合は、必要に応じて、当該地区計画などの内容等の変更を併せて行うべきである。

　なお、市街地の美観の維持を図るためには、美観地区のほか、高度地区、地区計画等を活用することも考えられることから、当該地区における市街地の美観の維持のためにどのような規制等が必要であるかについて検討のうえ、活用する制度を選択することが望ましい。

　風致地区は、地区内における建築等の規制が適切に行うことができるよう相当規模の一団の土地の区域を対象とする必要がある。この場合、小規模に分散している緑地についてもきめ細かく保全するため、都道府県及び市町村が役割分担し、地域の実情に応じて風致地区制度を活用することが望ましい。

特に、都市内に残存する小規模で身近な緑地のもつ良好な自然的景観の維持に対する都市住民の要請が一層高まっていることから、１０ｈａ未満の風致地区については、地域の実情に応じ、よりきめ細やかに都市計画決定を行っていくことが望ましい。

　風致地区は、都市計画区域内（準都市計画区域を含む。）における次のいずれかに該当する土地について、都市における土地利用計画上、都市環境の保全を図るため風致の維持が必要な土地の区域を定めることが望ましい。

ア　樹林地若しくは樹木に富める土地（市街地を含む。）であって、良好な自然的景観を形成しているもの

イ　水辺地（水面を含む。）、農地その他市民意識からする郷土意識の高い土地であって、良好な自然的景観を形成しているもの

ア　法令又はこれに基づく処分による義務の履行として行う行為

イ　建築物の存する敷地内で行う行為で、都市の風致の維持に著しい支障を及ぼすおそれがないもの

ウ　第一種電気通信事業、有線放送電話業務又は有線放送業務（共同聴取業務に限る。以下同じ。）の用に供する線路又は空中線系（その支持物を含む。以下同じ。）のうち、高さが１５ｍ以下であるものの新築（有線放送の用に供する線路又は空中線系に係るものに限る。）、改築、増築又は移転

エ　農林漁業を営むために行う行為。ただし、次の各号に掲げるものを除く。

�@　建築物の新築、改築、増築又は移転

�A　用排水施設（幅員が２ｍ以下の用排水路を除く。）又は幅員が２ｍをこえる農道若しくは林道の設置

�B　宅地の造成又は土地の開墾

�C　森林の択伐又は皆伐（林業を営むために行うものを除く。）

�D　水面の埋立て又は干拓

　

ア　都市基盤整備公団

イ　緑資源公団

ウ　労働福祉事業団

エ　雇用・能力開発機構

オ　日本郵政公社

カ　水資源開発公団

キ　地域振興整備公団

ク　日本鉄道建設公団

ケ　環境事業団

コ　中小企業総合事業団

�@　風致政令第３条第３項各号に掲げる行為は、次に掲げる行為を含むものである。

ア　高速自動車国道若しくは道路法（昭和２７年法律第１８０号）による自動車専用道路の新設、改築、維持、修繕若しくは災害復旧（これらの道路とこれらの道路以外の道路（道路運送法（昭和２６年法律第１８３号）による一般自動車道を除く。）とを連絡する施設の新設及び改築を除く。）又は道路法による道路（高速自動車国道及び自動車専用道路を除く。）の改築（小規模の拡幅、舗装、勾配の緩和、線形の改良その他道路の現状に著しい変更を及ぼさないものに限る。）、維持、修繕若しくは災害復旧に係る行為

イ　道路運送法による一般自動車道及び専用自動車道（鉄道若しくは軌道の代替に係るもの又は一般乗合旅客自動車運送事業の用に供するものに限る。）の造設（これらの自動車道とこれらの自動車道以外の道路（高速自動車国道及び道路法による自動車専用道路を除く。）とを連絡する施設の造設を除く。）又は管理に係る行為

ウ　自動車ターミナル法（昭和３４年法律第１３６号）によるバスターミナルの設置又は管理に係る行為

エ　河川法（昭和３９年法律第１６７号）第３条第１項に規定する河川又は同法第１００条第１項の規定により指定された河川の改良工事の施行又は管理に係る行為

オ　水資源開発公団法（昭和３６年法律第２１８号）第１８条第１項（同項第４号を除く。）に規定する業務に係る行為（エに掲げるものを除く。）

カ　砂防法（明治３０年法律第２９号）による砂防工事の施行又は砂防設備の管理（同法に規定する事項が準用されるものを含む。）に係る行為

キ　地すベり等防止法（昭和３３年法律第３０号）による地すベり防止工事の施行に係る行為

ク　急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（昭和４４年法律第５７号）による急傾斜地崩壊防止工事の施行に係る行為

ケ　森林法第４１条に規定する保安施設事業の施行に係る行為

コ　国有林野内において行う国民の保健休養の用に供する施設の設置又は管理に係る行為

サ　森林法第５条の地域森林計画に定める林道の新設及び管理に係る行為

シ　土地改良法（昭和２４年法律第１９５号）による土地改良事業の施行に係る行為（水面の埋立て及び干拓を除く。）

ス　地方公共団体又は農業等を営む者が組織する団体が行う農業構造、林業構造又は漁業構造の改善に関し必要な事業の施行に係る行為（水面の埋立て及び干拓を除く。）

セ　日本鉄道建設公団が行う鉄道施設の建設（駅、操車場、車庫その他これらに類するもの（以下「駅等」という。）の建設を除く。）又は管理に係る行為

ソ　鉄道事業法（昭和６１年法律第９２号）による鉄道事業者又は索道事業者が行うその鉄道事業又は索道事業で一般の需要に応ずるものの用に供する施設の建設（鉄道事業にあっては、駅等の建設を除く。）又は管理に係る行為

タ　軌道法（大正１０年法律第７６号）による軌道の敷設（駅等の建設を除く。）又は管理に係る行為

チ　海岸法による海岸保全施設に関する工事の施行又は海岸保全施設の管理に係る行為

ツ　航路標識法（昭和２４年法律第９９号）による航路標識の設置又は管理に係る行為

テ　港則法（昭和２３年法律第１７４号）による信号所の設置又は管理に係る行為

ト　航空法（昭和２７年法律第２３１号）による航空保安施設で公共の用に供するもの又は同法第９６条に規定する指示に関する業務の用に供するレーダー又は通信設備の設置又は管理に係る行為

ナ　気象、海象、地象又は洪水その他これに類する現象の観測又は通報の用に供する設備の設置又は管理に係る行為

ニ　漁港法（昭和２５年法律第１３７号）第３条第１号に掲げる基本施設又は同条第２号イ及びロに掲げる機能施設に関する工事の施行又は漁港施設の管理に係る行為

ヌ　港湾法第２条第５項第１号から第５号までに掲げる港湾施設（同条第６項の規定により同条第５項第１号から第５号までに掲げる港湾施設とみなされた施設を含む。）に関する工事の施行又は港湾施設の管理に係る行為

ネ　国又は地方公共団体が行う通信業務の用に供する線路又は空中線系及びこれらに係る電気通信設備を収容するための施設の設置又は管理に係る行為

ノ　電気通信事業法（昭和５９年法律第８６号）による第一種電気通信事業の用に供する線路又は空中線系及びこれらに係る電気通信設備を収容するための施設の設置又は管理に係る行為

ハ　有線放送電話に関する法律（昭和３２年法律第１５２号）による有線放送電話業務の用に供する線路又は空中線系及びこれらに係る電気通信設備を収容するための施設の設置又は管理に係る行為

ヒ　放送法（昭和２５年法律第１３２号）による放送事業の用に供する線路又は空中線系及びこれらに係る電気通信設備を収容するための施設の設置又は管理に係る行為

フ　電気事業法（昭和３９年法律第１７０号）による電気事業の用に供する電気工作物の設置（発電の用に供する電気工作物の設置を除く。）又は管理に係る行為

ヘ　ガス事業法（昭和２９年法律第５１号）によるガス工作物の設置（液化石油ガス以外の原料を主原料とするガスの製造の用に供するガス工作物（圧縮天然ガスに係るものは含まれない。）の設置を除く。）又は管理に係る行為

ホ　水道法（昭和３２年法律第１７７号）による水道事業若しくは水道用水供給事業若しくは工業用水道事業法（昭和３３年法律第８４号）による工業用水道事業の用に供する施設又は下水道法（昭和３３年法律第７９号）による下水道の排水管若しくはこれを補完するため設けられるポンプ施設の設置又は管理に係る行為

マ　道路交通法（昭和３５年法律第１０５号）による信号機の設置又は管理に係る行為

ミ　文化財保護法第２７条第１項の規定により指定された重要文化財、同法第５６条の１０第１項の規定により指定された重要民俗資料、同法第５７条第１項に規定する埋蔵文化財又は同法第６９条第１項の規定により指定され、若しくは同法第７０条第１項の規定により仮指定された史跡名勝天然記念物の保存に係る行為

ム　古都保存法第５条による歴史的風土保存計画に基づく事業の執行に係る行為

メ　首都圏近郊緑地保全法第４条による近郊緑地保全計画に基づく事業の執行に係る行為

モ　近畿圏の保全区域の整備に関する法律第４条による保全区域整備計画に基づく事業の執行に係る行為

ヤ　都市公園法（昭和３１年法律第７９号）による都市公園又は公園施設の設置又は管理に係る行為

ユ　自然公園法による公園事業又は都道府県立自然公園のこれに相当する事業の執行に係る行為

ヨ　鉱業法（昭和２５年法律第２８９号）第３条第１項に規定する鉱物の掘採に係る行為

　なお、当該行為については鉱業法上鉱業権設定に際し風致を含む各種公益との調整が了していることに基づくものである。

　

ア　風致政令においては、建築物の許可基準について建ぺい率、高さ等の数値の上下限を示すに止めているが、これは、条例を定めるにあたって当該風致地区内における土地利用の現況及び将来の種向並びに植生、湖沼、地形等の自然的条件を考慮して、適当な数値を定めることができるよう配慮したものである。従って、建築物については、その建ぺい率、高さ及び外壁又はこれに代わる柱の面から敷地の境界線までの距離について、適当な数値を現在の風致地区の状況と当該地区の規制の目標を考慮して条例で定めることが望ましい。また、必要がある場合においては、風致地区における土地の状況に応じて地域を定めて規制の内容に段階を設けることによって実情に即した規制をすることが望ましい。

イ　許可基準を条例に定めるにあたっては、過重な負担とならないことが望ましい。

ウ　許可基準の適用にあたっては、農業振興地域の区域内における農業を営む行為については、当該区域内の土地は、農業を振興すべきことが国の施策として定められた地域であるので、これらの行為に関し許可申請があったときは、農業の振興に支障を及ぼすこととならないよう配慮するとともに、迅速に事務を処理することが望ましい。

エ　建築物にあっては、敷地が造成された宅地又は埋立て若しくは干拓が行われた土地であるときは、風致の維持に必要な植栽その他の措置を行うことを許可基準とすることが望ましい。この場合、建築物の敷地面積に対する植栽の面積の割合として適当な数値を定めることを含めて検討することが望ましい。

オ　斜面地において、建築物の建築が良好な自然的景観に大きな影響を与え風致の維持が困難となる場合には、建築物が接する地盤面の高低差を許可基準に追加する等、当該風致地区の状況に応じた措置を講ずることが望ましい。

　

　建築物その他の工作物と一体となった風致は当該建築物等の態様に影響されるため、風致政令においては、建築物等の位置、形態及び意匠に対する規制と併せて、建築行為を伴わない色彩の変更についても許可の対象としているので、風致を維持するために必要な範囲で地域の実情に応じた運用を行うことが望ましい。

　

ア　良好な風致を将来にわたり維持するため、宅地の造成等の際に木竹の伐採をできるだけ少なくするとともに、伐採した場合に風致の維持に必要な限度において植栽を行うことが必要であることから、風致政令において数値による許可の基準を定めているものである。

　木竹が保全され、又は適切な植栽が行われる土地の面積が、宅地の造成等に係る土地の面積に対する割合を数値基準としているが、木竹が保全され、又は適切な植栽が行われる土地の面積とは、樹木の樹冠により被覆された土地の面積を算定することが望ましい。また、この場合、これと一体となって良好な風致を形成していると認められる草本、地被、庭園内の池や庭石も含めることが考えられる。ただし、建築物の敷地にあっては、建築物と一体となった風致の維持を図る必要があることから、高木が保全又は植栽されることが望ましい。また、植栽基盤が永続的でないものを面積に含むことは望ましくない。

　許可の基準である割合については、１０％以上から６０％以下の範囲内で風致条例で定めるものであり、適当な数値を当該地区の現在の風致の状況と規制の目標を考慮して定めるべきである。この場合、１０％の基準を用いるのは、当該区域の風致の維持の状況、及び周辺の市街化の状況に鑑み、相当の土地の形質の変更が行われてもやむを得ない場合に限ることが望ましい。一方、６０％の基準を用いるのは、現状が森林である等風致が極めて良好な状態で維持されており、土地の形質の変更が行われても樹木等をできる限り保全するとともに豊富な植栽を施すことにより、質の高い風致の維持を図る必要がある場合に限ることが望ましい。

　許可基準を定めるに当たって必要がある場合においては、風致保全方針に考え方を示した上で、風致地区における土地の状況に応じて地域を定めて許可基準に段階を設けることによって、実情に即した規制をすることが望ましい。この場合、建築物等の規制の許可基準との整合を図るべきである。

イ　風致政令第４条第４号ハ(1)及び同号ニの規定によるのりの高さの規制については、狭小な土地や傾斜地等の地形的条件の悪い土地においても相当規模の造成等が行われ、その結果、大規模なのりを生ずることが想定されるため、１ｈａを超えるものについては風致条例で定めるのりの高さを許可の基準として定め、１ｈａ以下のものについてはその基準を超えるものについて適切な植栽等を行うことにより当該土地及びその周辺の土地の区域における風致と著しく不調和とならないことを定めているものである。

　許可の基準は、植栽を伴わなくても風致の維持に著しい支障を生じない目通りの高さである１．５ｍ以上、のり面が周辺の高木と調和しうる５ｍ以下の範囲としているので、風致の維持の状況、地形等の状況により適切に設定することが望ましい。

　水面の埋立て又は干拓については、その自然的地形特性により、当該行為が著しく地貌に変化を与えることから、適切な植栽を行うこと等により、風致と著しく不調和にならない場合に許可をすることが望ましい。

　

　木竹の伐採については、次のいずれかに該当し、かつ、伐採の行われる土地及びその周辺の土地の区域における風致の維持に著しい支障を及ぼすおそれが少ない場合に許可をすることが望ましい。

ア　風致政令第３条第１項第１号及び第３号に掲げる行為をするために必要な最小限度の木竹の伐採

イ　森林の択伐

ウ　伐採後の成林が確実であると認められる森林の皆伐（風致政令第４条第４号ハ(2)の都道府県知事又は市町村長が指定した森林に係るものを除く。）で、伐採区域の面積が１ヘクタール以下のもの。

エ　森林である土地の区域外における木竹の伐採

　

　露天掘りによる採取は望ましくない。ただし、必要な埋めもどし若しくは植栽をすること等により風致の維持に著しい支障を及ぼすおそれが少ない場合はこの限りでない。

　

　屋外において土石や古タイヤ等の廃棄物、再生資源の堆積が行われ、風致地区における自然的景観を阻害することが想定されることから、これらの行為を規制の対象としており、風致の維持に支障を及ぼすおそれが少ない場合に許可することが望ましい。なお、当該行為の規制は、建築物の敷地の内外を問わず対象となる。

　

　緑地保全地区は、都市計画区域内において、樹林地、草地、水辺地、岩石地若しくはその状況がこれらに類する土地が、単独で若しくは一体となって、又はこれらと隣接している土地が、これらと一体となって、良好な自然的環境を形成しているもので市街地及びその周辺地域に存するものについて指定するものとし、その認定については次による。

ア　「樹林地」とは、当該土地の大部分について樹木が生育している一団の土地であり、樹林には竹林も含まれるものである。

イ　「草地」とは、当該土地の大部分が草で被われている土地であり、ゴルフ場のような人工草地も含まれる。なお、農地は含まれない。

ウ　「水辺地」とは、池沼、河川、海、湖等の水面を含むそれらの周辺地域である。

エ　「岩石地」とは、当該土地の大部分が岩石で被われている土地又は岩石が風化して角礫を多く含んだ状態の土地をいい、具体的には、海浜の岩礁地、溶岩台地等をいう。

オ　「その状況がこれらに類する土地」とは、樹林地、草地、水辺地、岩石地には該当しないが、その景観、立地状況等がこれらに類似しているものであり、具体的には、樹林地に類するものとして屋敷林、庭園、街道の並木等、水辺地に類するものとして湿地帯等、岩石地に類するものとして砂丘地等をいう。

カ　「これらに隣接している土地」は、樹林地、草地、水辺地、岩石地等の土地と一体となって良好な自然的環境を形成している土地の範囲をいい、それぞれの地域の土地の状況等を勘案してその範囲が決定される。なお、この隣接地には、緑地に介在する農地も含まれ得る。

　

ア　都市緑地保全法第３条第１項第１号の要件は、

�@　遮断地帯としては、既成市街地若しくは市街化区域の周辺又は連担のおそれが強い二つの市街地の中間部に存在するようなもので、原則として徒歩による日常生活圏を分離するに足りる程度の規模及び形態を有するものである。

�A　緩衝地帯としては、一定の間隔をもって配置することが望ましい異種の土地利用又は施設の中間的な位置に存在するようなもので、騒音、振動、大気汚染等の公害等の種類及び程度に応じて緩衝地帯としての機能を果たす適切な規模及び形態を有するものである。

�B　避難地帯としては、住民が火急の場合に容易に到達し得る位置に存在するものであり、避難対象区域の人口等に応じて、避難者の収容、救助等の活動が安全かつ円滑に行れ得るような規模及び形態を有するものである。

イ　都市緑地保全法第３条第１項第２号の要件は、

�@　建造物、遺跡等と一体となった緑地としては、社寺境内地、古墳、史跡等と一体となって良好な自然的環境を形成している土地で都市のシンボルゾーンを保存しようとするものである。

�A　伝承若しくは風俗慣習と結びついた緑地としては、伝説、おとぎ話、詩歌等に名高い山、森、海辺等又は住民の年中行事と結びついた良好な自然的環境を形成している土地で都市のシンボルゾーンを保存しようとするものである。

ウ　都市緑地保全法第３条第１項第３号イの要件は、住民が接触する頻度が高い緑地又は住民が日常望見するような位置にある緑地であって、その植生、地形等から感受される風致又は景観が優れており、住民の健全な心身の保持及び増進のために確保すべき良好な自然的環境を有するものである。

エ　都市緑地保全法第３条第１項第３号ロの要件は、動植物の生息地又は生育地としての特性を持つ緑地を適正に保全することを目的とするものであり、日常、住民が自然観察等を通じて親しんでいること等から住民の健全な心身の保持及び増進のために確保すべき良好な自然的環境を有する緑地である。このため、藪、湿地、ため池等必ずしも風致又は景観が優れていない緑地についても、必要に応じて当該緑地保全地区を決定することが望ましい。

ア　都市緑地保全法第３条第１項第３号ロの緑地保全地区（以下「生息生育地型緑地保全地区」という。）を決定するにあたっては、動植物の生息地又は生育地として十分に保全されるに足る範囲の緑地を確保することが望ましい。

イ　生息生育地型緑地保全地区は、動植物の生息地又は生育地として保全する必要がある緑地の保全を目的とするものであり、動植物の保護を直接目的とするものではない。従って、生息生育地型緑地保全地区において、動植物の保護を直接の目的としてその生息地又は生育地を保全する必要がある場合に、鳥獣保護及狩猟ニ関スル法律に基づく鳥獣保護区及び絶滅のおそれのある野生動植物の種の保存に関する法律（平成４年法律第７５号）に基づく生息地等保護区を重複して設定又は指定することを妨げるものではない。鳥獣保護区又は生息地等保護区に生息生育地型緑地保全地区を決定し、又は同意しようとする場合には、都道府県の都市計画担当部局は都道府県の自然保護担当部局（鳥獣保護区又は生息地等保護区が環境大臣の設定するものである場合においては、都道府県の自然保護担当部局を通じて環境省自然保護局自然保護事務所）と動植物の生息地又は生育地保全の観点から協議調整することが望ましい。なお、生息生育地型緑地保全地区を、魚つき保安林において、当該魚の生息地として保全する必要があるものとして重複して決定することは望ましくない。

ウ　生息生育地型緑地保全地区を決定する際には、適正な事業活動を制限し、又は適正な産業立地を阻害しないよう配慮することが望ましい。

ア　日本原子力研究所、核燃料サイクル開発機構及び宇宙開発事業団の敷地は緑地保全地区として定めることは望ましくない。

イ　緑地保全地区の決定に当たり、警察署、交通管制センター、機動隊、警ら交通隊、その他これらに準ずるものの庁舎又は学校教養施設の敷地が含まれることは望ましくない。

ウ　緑地保全地区内に防衛施設が含まれることは望ましくない。

エ　河川区域に生息生育地型緑地保全地区を決定し、又は同意しようとする場合には、河川環境管理基本計画との整合を図る観点から、都道府県の都市計画担当部局は河川管理者と連絡調整することが望ましい。

ア　住民に身近な緑地の保全を市町村が積極的に推進することを支援するため、近郊緑地特別保全地区を除き、緑地保全地区に関する都市計画のうち、面積１０ｈａ未満のものについては、すべて市町村が決定することとされている。このような緑地保全地区は、緑の基本計画に基づいて決定することが望ましい。

イ　「緑地の保全及び緑化の推進のための施策に関する事項」は、目標を実現するための都市公園の整備や緑地保全地区の決定等の施策、公共公益施設や民有地の緑化の方針、市民農園等の整備に関する施策の展開方策について定める趣旨である。この場合、必要に応じ、特に重点的に保全又は整備すべき主要な緑地保全地区の決定について定めることが望ましい。

ウ　「緑地保全地区内の緑地の保全に関する事項」は、緑地保全地区についてその保全に関する事項等を基本計画において特に定めるものである。

�@　「緑地の保全に関連して必要とされる施設の整備に関する事項」は、緑地保全地区の決定が行われている又は決定が行われることが予定されている市町村が都道府県知事との協議を経た上で必要に応じて定めるものであり、緑地保全地区の緑地の特性に応じ当該緑地を保全するため必要となる土砂崩壊防止施設、散策路、休憩所等の施設を定めるものである。

�A　都市緑地保全法第８条の規定による「土地の買入れ及び買い入れた土地の管理に関する事項」は、緑地保全地区ごとに同法第８条に基づく当該緑地保全地区内の土地の買入れについて、緑地の特性に応じて都道府県と市町村の役割分担を定めるとともに、買い入れた土地の管理の方針を定めるものである。

�B　「その他緑地保全地区内の緑地の保全に関し必要な事項」は、緑地保全地区内の土地の買取りで都市緑地保全法第８条に基づかない任意のものの実施方針等について必要に応じて定めるものである。

ア　市街化調整区域等において自然的環境を保全するべき相当規模の区域については、当該区域の自然的環境を保全する上で特に枢要な区域を絞り込み緑地保全地区を決定して現状凍結的な保全を図ることが望ましい。その場合、周囲の土地利用との関係において枢要な区域が蚕食されるおそれのある場合には周囲に風致地区を組合せて決定することが望ましい。

　動植物の生息地又は生育地として保全するものについて、緑地保全地区を指定し適正な保全を図りつつ、併せて自然生態の観察等の利用に供することが必要な場合は、その区域を公園、緑地等の公共空地として一体的に決定し整備することが望ましい。

イ　緑地保全地区内における行為の規制に関する都市緑地保全法第５条の規定は、行為の規制に関する都市計画法、屋外広告物法、建築基準法、文化財保護法、森林法、自然公園法、宅地造成等規制法（昭和３６年法律第１９１号）その他の法律の規定の適用を妨げるものではないので、緑地保全地区内における緑地の保全、損失の補償等との関連上、それらの総合的な運用を図ることが望ましい。

ウ　緑地保全地区と風致地区が重複する土地の区域における都市緑地保全法第５条第１項の許可の申請手続については、当該申請の風致地区の規制による行為の許可の申請とを受付け窓口、申請書の様式等についてできる限り一本化等をして手続の簡素化を図ることが望ましい。

一　建築物の新築

イ　仮設の建築物については、次に掲げる要件を充たすものであること。

ロ　地下に設ける建築物については、当該建築物の位置及び規模が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ハ　公衆便所については、規模、形態及び意匠が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ニ　その他の建築物（以下ニにおいて「普通建築物」という。）については、次に掲げる要件を充たすものであること。

二　建築物の改築については、次に掲げる要件を充たすものであること。

イ　当該改築後の建築物の高さが、改築前の建築物の高さをこえないこと。

ロ　当該改築後の建築物の形態及び意匠が、改築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

三　建築物の増築

イ　仮設の建築物については、次に掲げる要件を充たすものであること。

ロ　地下に設ける建築物については、当該増築後の建築物の位置及び規模が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ハ　公衆便所については、当該増築後の規模、形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ニ　宗教法人法（昭和２６年法律第１２６号）に規定する境内建物である建築物又は旧宗教法人令（昭和２０年勅令第７１９号）の規定による宗教法人のこれに相当する建築物（都市緑地保全法第３条第１項の緑地で、同項第２号に該当する土地の区域について定められた緑地保全地区内の建築物に限る。）については、当該増築後の建築物の規模、形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ホ　その他の建築物（以下ホにおいて「普通建築物」という。）については、次に掲げる要件を充たすものであること。

四　工作物（建築物以外の工作物をいう。以下同じ。）の新築

イ　地下に設ける工作物については、当該工作物の位置及び規模が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ロ　宗教法人法に規定する境内建物である工作物又は旧宗教法人令の規定による宗教法人のこれに相当する工作物（都市緑地保全法第３条第１項の緑地で、同項第２号に該当する土地の区域について定められた緑地保全地区内の工作物に限る。）については、当該工作物の規模、形態及び意匠が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ハ　その他の工作物については、当該工作物の高さが、５ｍ以下であり、かつ、その規模、形態及び意匠が、当該新築の行われる土地及び意匠が、当該新築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

五　工作物の改築については、次に掲げる要件を充たすものであること。

イ　当該改築後の工作物の高さが、改築前の工作物の高さをこえないこと。

ロ　当該改築後の工作物に形態及び意匠が、改築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

六　工作物の増築

イ　地下に設ける工作物については、当該増築後の工作物の位置及び規模が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ロ　宗教法人法に規定する境内建物である工作物又は旧宗教法人令の規定による宗教法人のこれに相当する工作物（都市緑地保全法第３条第１項の緑地で同項第２号に該当する土地の区域について定められた緑地保全地区内の工作物に限る。）については、当該増築後の工作物の規模、形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

ハ　その他の工作物については、当該増築部分の高さが５ｍ以下であり、かつ、増築後の工作物の形態及び意匠が、増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和でないこと。

七　宅地の造成、土地の開墾、土石の採取、鉱物の掘採その他の土地の形質の変更

イ　土石の採取又は鉱物の掘採については、当該採取又は掘採の方法が、露天掘りでなく、かつ、当該採取又は掘採を行う土地及びその周辺の土地の区域における緑地の保全に支障を及ぼすおそれが少ないこと。

ロ　その他の土地の形質の変更については、当該土地の形質の変更が、次のいずれかに該当し、かつ、当該変更後の地貌が当該変更を行う土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和とならないこと。

八　木竹の伐採については、当該木竹の伐採が、次のいずれかに該当し、かつ、伐採の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況を損なうおそれが少ないこと。

イ　森林の択伐

ロ　伐採後の成林が確実であると認められる森林の皆伐で、伐採区域の面積が１ｈａ以下のもの

ハ　前号に掲げる土地の形質の変更のために必要な最小限度の木竹の伐採で、森林である土地の区域において行うもの

ニ　森林である土地の区域外における木竹の伐採

九　水面の埋立て又は干拓については、当該水面の埋立て又は干拓後の地貌が埋立て又は干拓を行う土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況と著しく不調和とならないこと。

十　屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積については、当該堆積後の　土石、廃棄物又は再生資源が、堆積の行われる土地及び周辺の土地の区域に　おける緑地の状況と著しく不調和とならないこと。

十一　その他

イ　次に掲げる行為については、一から九の規定にかかわらず、当該行為の行われる土地及びその周辺の土地の区域における緑地の状況を著しくそこなわないこと。

ロ　港湾施設及び漁港施設については、都市緑地保全法施行令（昭和５０年政令第３号）第２条第１７号及び第１８号に掲げる施設以外の施設に関する工事の施行又は施設の管理に係る事項に伴って必要となる行為についても、その公益性を尊重し、原則として、許可すること。

ハ　地方鉄道及び軌道の駅、操車場、車庫その他これらに類するものの建設については、その公益性にかんがみ、緑地保全上の配慮をしたうえで、都市緑地保全法第５条第１項の規定を運用すること。

ニ　許可申請が、鉱業権者、租鉱権者、熱供給事業者からあった場合には、できる限り操業に支障を及ぼさないように考慮すること。

ホ　鉱害復旧に係る行為は許可すること。

一　第一-一ニ(三)及び同-三ホ(二)において「制限床面積」とは、当該普通建築物の敷地における次に掲げる床面積の合計をいう。この場合において、「普通建築物」とは、第一-一ニ(三)の場合においては第一-一ニの普通建築物を、同三ホ(二)の場合においては同三ホの普通建築物をいう。

イ　緑地保全地区の指定の際現に存した普通建築物の床面積

ロ　緑地保全地区の指定の際現に新築、改築又は増築の工事中の普通建築物の床面積

ハ　緑地保全地区の指定の日の前日から起算して前六月以内に建替えのために除却した普通建築物の全部又は一部で、その指定の際まだ建替えのための新築又は改築の工事に着手していないものの床面積

ニ　緑地保全地区の指定前に災害により滅失した普通建築物の全部又は一部で、その指定の際まだ復旧のための新築又は増築の工事に着手していないものの床面積

ホ　次に掲げる普通建築物が、いずれも住宅（住宅と事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるものを含む。）又は住宅部分を有するものであるときは、９０�u

二　この基準における「床面積」には、建築基準法施行令（昭和２５年政令第３３８号）第１条第２号に規定する地階の床面積は、算入しないものとする。

ア　鉱業法第６３条（同法第８７条において準用する場合を含む。）の規定により、経済産業局長に届出をし、又はその認可を受けている施業案に基づいて現に鉱物の堀採に着手している鉱業権者又は租鉱権者が当該施業案に基づいて行う行為

イ　砂利採取法（昭和４３年法律第７４号）第１６条の規定により認可されている採取計画に基づきすでに採取を行っている者が当該計画に基づき行う採取行為

　

�@　緑地の保全上必要があると認められるもの

　この場合において「保全上必要があると認められる」とは、行為の規制のみでは管理の万全を期し難く、地方公共団体が取得していなければ保全できないと認められる場合である。

�A　都市緑地保全法第５条第１項の許可を受けることができない場合

　これは、当該土地の所有者が、当該許可を受けることができない場合をいうものであり、たとえば、当該土地の借地権者等が当該許可を受けることができなかった場合は、これに該当しない。

�B　当該土地の利用に著しい支障を来すこととなる場合

　この場合も、当該土地の所有者が、当該土地の利用に著しい支障をこうむる場合をいうものである。また、「土地の利用に著しい支障を来すこととなる」かどうかの判断にあたっては、当該土地の社会的な利用価値（土地柄）からみて、利用が限定されており、通常は、誰でも申請行為と類似の利用をするであろうと思われるような場合を客観的に判断することが望ましい。

�C　土地の所有者が、当該土地を都道府県において買い入れるべき旨の申出を行った場合

ア　生産緑地地区の対象となる生産緑地法第２条第１号の「農地等」とは、現に農業の用に供されている農地若しくは採草放牧地、現に林業の用に供されている森林又は現に漁業の用に供されている池沼をいい、これらに隣接し、かつ、これらと一体となって農林漁業の用に供されている農業用道路、農業用水路及び同法第８条において許容される施設の立地する土地を含むものである。また、何らかの理由により一時的に耕作されていない状態のいわゆる休耕地であっても、容易に耕作の用に供することができるようなものであれば、「農地等」に含まれる。

　ただし、現況農地等であっても、農地法第４条第１項第５号又は同法第５条第１項第３号の規定による届出が行われているものは、生産緑地法第８条において許容される施設に転用される場合を除き、生産緑地地区の指定を行うことは望ましくない。

　なお、「５畝」以上あると認められる農地等については、他の要件を満たせば、農業経営、農地所有の実態等を勘案して、生産緑地地区に指定されるよう配慮することが望ましい。

イ　生産緑地法第３条第１項の「一団のものの区域」とは、物理的に一体的な地形的まとまりを有している農地等の区域をいう。

　ただし、道路、水路等（農業用道路、農業用水路等を除く。以下同じ。）等が介在している場合であっても、それらが小規模なもので、かつ、これらの道路、水路等及び農地等が物理的に一体性を有していると認められるものであれば、一団の農地等として取り扱うことが可能である。この場合、介在する道路、水路等は生産緑地地区の面積には含まれない。なお、小規模として取り扱う道路、水路等の幅員規模としては、６ｍ程度が上限であるが、各都市計画区域の実情に応じ、適宜判断することが望ましい。

ウ　生産緑地法第３条第１項第１号の「農林漁業と調和した都市環境の保全」とは、市街化区域農地の持つ緑地機能の高まりに応え、農地等を農地等として計画的に保全し活用していくことが合理的な土地利用の確立にも資することから、同号の「良好な生活環境の確保」の例示として追加したものであり、その積極的・計画的な保全を図るよう生産緑地地区の指定を行うことが望ましい。

エ　生産緑地法第３条第１項第１号の「公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているもの」とは、公共施設等の敷地とすることができる土地を広く意味するものであり、公共施設等の予定地としてあらかじめ保全する必要がある土地のみに限定する趣旨ではない。

オ　生産緑地法第３条第３項の「主要な都市施設」には、鉄道等の交通施設が含まれる。

ア　土地区画整理事業等の実施に伴う市街化区域への編入により新たに市街化区域農地等となった場合（この場合、市街化区域編入時に限る。）

イ　三大都市圏の町村が市となったために新たに特定市街化区域農地等となった場合（特定市街化区域農地等となった時に限る。この場合、特定市となる町村においては、市街化区域農地等の現況の把握、農地所有者等の関係権利者の把握、改正された生産緑地地区制度の周知措置、農地所有者等の意向把握等の手続を行い、特定市となった年の１２月末までにできるだけ速やかに生産緑地地区の指定を行う必要がある。）

ウ　大都市法第１０条に規定する特定土地区画整理事業及び同法第２条に規定する住宅街区整備事業の実施により集合農地区に換地される農地等について同法第１０６条に基づく生産緑地地区に関する都市計画についての要請が行われた場合

エ　農住組合法（昭和５５年法律第８６号）第９条に規定する交換分合計画において定められた一団の営農地等の区域に属する農地等について同法第８８条に基づく生産緑地地区に関する都市計画についての要請が行われた場合

　なお、このほか、地域の実情を踏まえた都市計画決定権者の判断により生産緑地地区の指定を行うことができるものである。

ア　高度利用地区、特定街区、遊休土地転換利用促進地区等を活用して、土地の有効・高度利用を図る方策を講じようとしている地区。ただし、当該地区指定の目的の達成のための土地利用転換を図るうえで、都市計画上必要と認められる場合には、この限りではない。

イ　森林法第２５条第１項の規定により指定された保安林、同法第４１条の規定により指定された保安施設地区、同法第２９条に規定する保安林予定森林及び保安林整備臨時措置法第２条第１項に規定する保安林整備計画において保安林の指定が計画されている森林

ウ　鉱業法第６３条（同法第８７条において準用する場合を含む。）に基づいて施業案の届出をし、又は認可を受ける等鉱業開発計画が具体化し、それに基づき地表における土地の形質の変更等が行われることが確実な区域

エ　砂利採取法第１６条又は採石法（昭和２５年法律第２９１号）第３３条に基づいて認可を受けた採取計画に係る区域

オ　臨時石炭鉱害復旧法（昭和２７年法律第２９５号）による復旧工事の施行が予定されている区域

カ　地方税法（昭和２５年法律第２２６号）附則第２９条の５第１項に規定する宅地化のための計画策定がなされたことにつき市町村長の確認を受けた土地

　

　なお、生産緑地地区に関する都市計画の案に対する同意を得るに際し、農林水産担当部局、農業委員会及び農業協同組合の協力を求めることが望ましい。

　

ア　土地区画整理事業との重複

�@　土地区画整理事業の施行区域又は施行地区においては、都市計画決定権者の判断により、生産緑地地区の指定が可能である。また、生産緑地地区の指定は、土地区画整理事業の施行を妨げるものではなく、生産緑地地区を含めた土地の区域について土地区画整理事業に関する都市計画決定を行うこと又は土地区画整理事業を施行することは可能である。

�A　土地区画整理事業の仮換地指定又は換地処分により生産緑地地区内の土地について位置、区域又は面積に変更を生じる場合には、これに併せて生産緑地地区の指定変更を行うべきである。

�B　土地区画整理事業が施行された土地の区域等においても、生産緑地地区の指定が可能である。

�C　土地区画整理事業において道路、公園等の公共施設等を整備する場合には、当該公共施設等の整備に係る行為は、生産緑地法第８条第４項に規定する「公共施設等の設置又は管理に係る行為」に該当するものであり、あらかじめ市町村長に通知すれば足りる。

�D　相続税等の納税猶予を受けている農地等を含む区域について、土地区画整理事業による換地処分が行われた場合には、換地処分があった日から一月以内に租税特別措置法施行令（昭和３２年政令第４３号）第４０条の６又は第４０条の７の規定により納税地の税務署長の承認を受ければ、引続き納税猶予が継続される。

�E　市町村は、農住組合が行う土地区画整理事業の円滑な実施に十分配慮するとともに、農住組合の行う土地区画整理事業による一団の営農地等の全部又は一部の区域について、農地所有者等から生産緑地地区の指定の要望があり、当該区域が生産緑地地区の要件を満たす場合には、都市計画において速やかに生産緑地地区の指定を行うよう配慮することが望ましい。

イ　都市計画施設との重複指定

　道路、公園等の都市計画施設の区域内においては、当該施設の整備に支障を及ぼさない範囲内で、都市計画決定権者の判断により、生産緑地地区の指定が可能である。なお、原則として、当該区域内において生産緑地地区に指定されていた農地等は、当該都市計画施設についての都市計画法第５９条の認可又は承認が行われた後に生産緑地地区から除外するよう都市計画の変更を行うものである。

ウ　生産緑地地区に関する都市計画の決定は、直ちに既存の市街化区域を拡大する理由とはならないものである。

　

ア　緑の基本計画における施策は、都市における樹林地、草地、水辺地、岩石地若しくはその状況がこれらに類する土地が単独で、若しくは一体となって良好な自然環境を形成している緑地を対象とするものであり、生産緑地地区も対象となるものである。

イ　「緑地の保全及び緑化の推進のための施策に関する事項」では、特に三大都市圏の特定市について、生産緑地地区に係る買取りの方針や市民農園としての整備等生産緑地の保全・活用方針を定めることが望ましい。

　

ア　市街化区域内農地に係る市民農園は、農地の有する緑地機能を活かしつつ都市住民のレクリエーション需要に対応するものであるため、生産緑地地区制度とその目的等の一部を異にするものであるが、良好な都市環境の形成を図るという点で目的が一致していること、生産緑地を農地として管理していく上で市民農園は有用な手法であること等から、生産緑地地区の指定を積極的に行うことが望ましい。

イ　市民農園について生産緑地地区の指定を行う場合には、当該市民農園の運営方式（市民農園整備促進法（平成２年法律第４４号）第２条第２項第１号イ及びロのいわゆる「特定農地貸付け方式」及び「農園利用方式」をいう。）に従い、生産緑地法第３条第２項の規定により農地についての所有権、対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権又は登記した永小作権等を有する者等の同意を得るものとする。

　空港周辺地区においては、農地等が航空機騒音による障害の防止と周囲の環境の保全に寄与することに鑑み、生産緑地地区制度の活用を図ることが望ましい。

　また、「主たる従事者」の認定にあたっては、同法施行規則別記様式で定めたように当該生産緑地の所在地を管轄する農業委員会の証明書を添附させるとともに、その者が従事できなくなったため、当該生産緑地における農林漁業経営が客観的に不可能となるかどうかを適正に判断することが望ましい。

　なお、その認定にあたっては、医師の診断書、院長の証明書等により農林漁業の継続が事実上不可能であるかどうかを適正に判断することが望ましい。

　また、市民農園を開設する等農地として利用する目的で生産緑地の買取りを行う場合にあっては、農業委員会に事前に通知し、十分な調整を図るとともに、当該農地の管理については農業委員会と十分調整することが望ましい。この場合、農業協同組合にも協力を求めることが望ましい。

　

　なお、買い取られた土地を公共事業の代替地として用いる場合は、公園、緑地その他の公共空地の整備のための代替地として用いることを優先することとし、この場合、生産緑地地区に関する都市計画について必要な変更を行うとともに、当該土地の利用にあたっては、土地区画整理事業の実施、地区計画等の活用等により、計画的な市街地の形成に配慮することが望ましい。ただし、公共事業の代替地として供し得る土地は、当該土地の周辺に存する生産緑地の緑地環境に悪影響を及ぼさないものであることが重要である。

　すなわち、これは、都市営農農地等であること又は市街化調整区域内にあることを証明するものである。この場合、都市営農農地等のうちに、生産緑地法の一部を改正する法律附則第４条第２項の規定により生産緑地地区に関する都市計画とみなされる第二種生産緑地地区に関する都市計画により生産緑地地区となっている農地又は採草放牧地がある場合には、その第二種生産緑地地区に関する都市計画の決定又は変更の日及び都市計画の失効の日を記載しなければならない（措置規則第２３条の７第３項第６号括弧書）ので、留意することが望ましい。なお、証明を行う場合の様式は、原則として別添様式第２「納税猶予の特例適用の農地等該当証明書」による。（別添様式第２）

　証明の内容は、アと同じである。なお、証明を行う場合の様式は、原則として別添様式第２「納税猶予の特例適用の農地等該当証明書」による。

　この場合は、それぞれの農地等について、特定市街化区域農地等に該当することとなった日及び都市営農農地等に該当することとなった日の日付並びに都市計画の決定若しくは変更又は失効の内容について証明するものとする。証明を行う場合の様式は、原則として別添様式第３「特定市街化区域農地等に係る農地又は採草放牧地の都市営農農地等該当証明書」による。（別添様式第３）

　証明の内容及び様式については、1)のアと同じである。

　証明の内容及び様式については、1)のイと同じである。

　証明の内容及び様式については、1)のウと同じである。

　この場合、平成９年４月１日において、市街化区域内に所在し、かつ、都市営農農地等に該当しない旨を証明すること。証明を行う場合の様式は、原則として1)のアの様式による。

　この場合、平成３年１月１日において、市街化区域内に所在し、かつ、都市営農農地等に該当しない旨を証明すること。証明を行う場合の様式は、原則として1)のアの様式による。

　

ア　普通建築物の新築、改築又は増築

　普通建築物（古都保存法施行令第６条第１号ホ又は同条第３号ホに規定する普通建築物をいい、床面積の合計が２０�u以下のものを除くものとする。以下同じ。）の新築、改築又は増築については、当該建築物の形態及び意匠が、当該新築、改築又は増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における歴史的風土と著しく不調和でないこととされているほか、同法施行令第６条第１号ホ(5)、同条第２号ロ及び同条第３号ホ(4)により屋根及び外壁に関する基準が定められているが、これらの点については次のとおり取り扱うことが望ましい。

�@　屋根は、切妻、入母屋、寄棟、方形、差掛け等の勾配屋根（片流れ屋根、招き屋根及び極端な緩勾配又は急勾配のもの等を除く。）であることとし、瓦ぶき屋根にあっては、黒色の日本瓦（できる限りいぶし瓦であることが望ましい。）ぶきのものとすることが望ましい。

�A　外壁は真壁であることが望ましい。しっくい壁にあっては白色又は黒色のしっくい壁とすることが望ましい。なお、「その他これらに類似する外観を有する材料で仕上げられているもの」には、土物壁、荒壁及びしっくい壁に類似する外観を有する白色又は黒色のモルタル壁は含まれるが、鉄板壁、ベニヤ板壁等は含まれない。また、「仕上げられている」ものとは、建築物の外壁の大部分がそれらの材料を使用しており、外観が全体として調和のとれた状態を有しているものをいい、建築物全体の意匠、形態をそこなわない範囲において部分的に他の材料を使用することをも一切認めないものではない。

�B　へいは、土べい、板べい、石べい（石がきを含む。）又は土べいに類似する外観を有する白色若しくは黒色のモルタルべい等とすることが望ましい。

�C　ひさしは、できる限り屋根の材料に準ずる材料でふかれたものであることが望ましい。

�D　柱、扉、雨戸、格子戸、窓格子、窓枠、雨樋、戸袋等の外まわりの部分は、屋根及び外壁と調和する形態及び意匠のものとし、できる限り木材、銅板、その他これらに類似する外観を有する材料を使用しているものであることが望ましい。なお、「これらに類似する外観を有する材料」には、褐色、黒褐色又は黒色の鉄板・アルミニウム板・硬質塩化ビニル板等が含まれる。

イ　その他の建築物の新築、改築又は増築

　その他の建築物（アの普通建築物以外の建築物をいい、仮設の建築物、地下に設ける建築物及び温室を除くものとする。）の新築、改築又は増築については、当該建築物の形態及び意匠が、当該新築、改築又は増築の行われる土地及びその周辺の土地の区域における歴史的風土と著しく不調和でないこととされているが、その形態及び意匠についてはできる限りアの普通建築物についての形態及び意匠に関する規制に準じて取り扱うことが望ましい。

　なお、この場合、農業、林業若しくは漁業の用に供するために必要な物置、作業小屋等、又は床面積の合計が２０�u以下の建築物の屋根については、黒褐色又は黒色の化粧石綿セメント板・アスファルトシングル等を認めることも考えられる。

ウ　温室（ガラス又は硬質プラスチック板を使用した温室）の新築、改築又は増築については、その形態が歴史的風土と著しく不調和であることから許可しないことが望ましい。ただし、第二種保存地区における温室の新築、改築又は増築で、その高さが５ｍを超えず、かつ主要な遺跡、展望地等から望見されない位置に建築されるもので、農林業経営上必要やむを得ないと認められるものについては、特に慎重な検討を行ったうえで、許可しうるものとすることが望ましい。

　工作物（建築物以外の工作物をいい、仮設の工作物、地下に設ける工作物及びビニルハウスその他これに類するものを除く。以下同じ。）の新築、改築又は増築については、当該工作物が擁壁又は擁壁を有するものである場合にあっては、当該擁壁が自然石を使用した石積み（野面石積み、玉石積み、雑石積み、割石積み、間知石積み等）又はこれに類似する外観を有するものであることが望ましい。

　なお、道路、公園等から容易に望見される場所には、できる限りさく、カーポート等の工作物を設置しないよう住民の協力を求めることが望ましい。

　ビニルハウスその他これに類するものの新築、改築又は増築については、被覆材が軟質プラスチックフィルムであるものにあっては、無色の透明若しくは半透明又は黒色の軟質プラスチックフィルム、被覆材が寒冷紗であるものにあっては、白色、緑色又は黒色の寒冷紗とすることが望ましい。なお、寒冷紗とは遮光網を含むものである。

　土地の形質の変更については、次に掲げる基準に該当するものであることが望ましい。

ア　擁壁の設置を伴う土地の形質の変更にあっては、当該擁壁が�Aの工作物の新築、改築又は増築についての形態及び意匠の基準に該当するものであることが望ましい。

イ　のりを生じる土地の形質の変更にあっては、畦畔法面等の小規模なものを除き、当該法面について植栽その他の歴史的風土の維持保存上必要な措置が行われることが望ましい。

　木竹の伐採については、次に掲げる基準に該当するものであることが望ましい。

ア　林業を営むために行うものについては許可を要しないこととされている第二種保存地区内における森林の択伐については、択伐率が１０分の３（前回の択伐の終わった日を含む伐採年度から伐採をしようとする年度までの年度数に当該森林の年成長率を乗じて算出された率が１０分の３未満である場合には、その率）以内で単木的又は小群状に伐採を行うものに限るものとし、それ以外のものは皆伐として取り扱うことが望ましい。

イ　森林の皆伐又は森林である土地の区域において行う土地の形質の変更のための木竹の伐採については、当該森林が著名な地形・地物等を構成するもの又は主要な遺跡、展望地等からの景観を構成する重要な要素となるものであるときは、歴史的風土をそこなうことのないよう特に慎重に配慮することが望ましい。

　なお、森林法第５条の規定により、知事が第一種保存地区又は第二種保存地区に係る民有林について地域森林計画を決定又は変更しようとするときは、歴史的風土の維持保存のために必要な森林の施業方法等について十分配慮したものとなるよう林務担当部局と歴史的風土担当部局との間において十分調整を図ることが望ましい。

　建築物の色彩の変更については、次の基準に該当するものであることが望ましい。

ア　屋根の色彩の変更については、当該変更が黒色の日本瓦、わら、檜皮、銅板、木板その他これらに類似する外観を有する材料の使用による色彩の変更であるか、又はこれらの材料に類似する色彩を有する塗料等による色彩の変更であることが望ましい。また、わらぶき屋根等の保護を目的として既存の屋根を鉄板ぶき等の屋根で被覆することによる色彩の変更については、当該鉄板等が黒褐色、黒色等歴史的風土と調和する色彩であることが望ましい。

イ　外観又はへい（屋根の部分を除く。）の色彩の変更については、当該変更が白色又は黒色のしっくい、木板その他これらに類似する外観を有する材料の使用による色彩の変更であるか、又はこれらの材料に類似する色彩を有する塗料等による色彩の変更であることが望ましい。

　古都保存法第８条第１項により、通常の管理行為その他の行為で政令で定めるものについては、許可を要しないものとされているが、これらの行為は、一定の農業、林業又は漁業を営むために行う行為等日常的な行為で歴史的風土の維持保存に支障を及ぼすおそれの少ないもの又は都市計画事業の施行として行う行為、歴史的風土保存計画に基づく施設の整備のために行う行為等歴史的風土の維持保存のために行われるもの若しくは歴史的風土の維持保存に配慮して行われることが確実なものであることにより許可不要とされているものであり、歴史的風土の維持保存のための配慮を要しないという趣旨ではないので、これらの許可不要行為についても、歴史的風土と著しく不調和となることのないよう、建築物その他の工作物の意匠、形態等について配慮を求めることが望ましい。

　

　建築物その他の工作物で、その用途によってやむを得ないと認めて奈良県知事が指定するものについては、その指定する高さを超えないときは、１０ｍを超えて新築、改築又は増築をすることができるものとされているが、この規定の趣旨は明日香村の区域内において必要不可欠なものであり、かつその用途によって真にやむを得ないと認められる建築物その他の工作物に限って、奈良県知事が当該建築物等を指定できるものとし、当該指定の行われた建築物等について、奈良県知事の指定する高さが１０ｍを超える建築物等を建築することができるものとしたものであり、その指定にあたっては慎重に行うことが望ましい。

　

　甘橿丘、飛鳥川等の主要な遺跡、展望地等からの景観は、明日香村における歴史的風土を形成し、及び特色づける重要な要素となっており、これらの遺跡、展望地等から望見される地域内における行為の許可にあたっては、特に歴史的風土と著しく不調和となることのないよう留意することが望ましい。なお、眺望の背景をなす稜線については、道路、建築物等により分断されることのないよう留意することが望ましい。

　

ア　文化財保護法第５７条の２第１項及び同法第９９条第１項第６号に基づく文化財保護法施行令（昭和５０年政令第２６７号）第５条第２項により、土木工事その他埋蔵文化財の調査以外の目的で、周知の埋蔵文化財包蔵地を発掘しようとする場合には、発掘しようとする者は、事前に都道府県（指定都市の区域内では指定都市）に届け出なければならないものとされているが、明日香村においては、遺跡等の埋蔵文化財が村の全域にわたって広く分布し、歴史的風土を形成し、及び特色づける重要な要素となっているため、第一種保存地区及び第二種保存地区内における行為の許可を行うにあたっては、文化財保護法による届出への教育委員会からの指示の内容をふまえる等、埋蔵文化財の保護のための措置に努めることが望ましい。

イ　農林業の維持振興と歴史的風土の保存との調和を図るため、規制の運用にあたって歴史的風土担当部局と農林業担当部局とが十分連絡調整を行うことが望ましい。

　

　市街地再開発促進区域は、市街地再開発事業の施行区域の条件に該当する土地の区域で、民間の再開発への機運が盛り上ってはいるが直ちに事業に着手するには至らない地域について、再開発に対する助成・指導及び建築行為等の規制を行いおおむね５年以内に第一種市街地再開発事業、開発行為、都市計画適合建築物の建設等に着手することを期待することにより、区域内における再開発を促進することを目的としている。

　

�@　単位整備区

1)　再開発法第７条第２項の単位整備区は、都市計画上当該地区にふさわしい容積、建築面積、高さ、配列及び用途構成を備えた土地の高度利用に資する形態の建築物の建築しうる位置及び形状を備えているとともに、当該建築物を主として土地所有者等の創意工夫により自主的に建築することができる大きさの区域とすることが望ましい。

2)　単位整備区の位置及び配列は、適正な配置及び規模の道路、公園その他の公共施設を備えた良好な都市環境のものとなるよう定めることが望ましい。

3)　単位整備区内の建築敷地の造成と併せて一体として造成すべき公共施設の用に供する土地も区域に含めることが望ましい。

4)　単位整備区内にある公共施設の敷地の割合が、容積率、当該公共施設の機能等を勘案して、各単位整備区の間に著しい不均衡が生じないように定めることが望ましい。

　

1)　市街地再開発促進区域は、権利者の第一種市街地再開発事業の施行等についての能力及び事業化への機運が十分あると判断される土地の区域について定めることが望ましい。

2)　市街地再開発促進区域に関する都市計画を定める際には、説明会の開催等により関係権利者の意向を十分把握し、その意向を反映するよう努めるとともに、都市計画の目的を達成するための積極的な協力体制が確保されるようにすることが望ましい。

　

　土地区画整理促進区域は、大都市地域において住宅、宅地の大量供給を早急に図る必要がある場合において、市街化区域内に残されている農地その他の土地を必要な公共施設、公益施設の整った良好な住宅地として開発することを促進することを目的としている。

　

�@　指定区域

1)　土地区画整理促進区域は、当該区域内の土地の所有者等の土地区画整理事業の施行等の機運が十分であると判断される土地の区域について定めることが望ましい。

2)　大都市法第２条第１項に規定される大都市地域内の市街化区域内の土地は、特別の場合を除き、大都市法第５条第１項第２号の条件に該当するものと解するべきである。

3)　大都市法第５条第１項第５号ロに規定する区域内に土地区画整理促進区域を定める場合には、周辺の土地利用の状況を勘案し、工場、幹線道路等からの騒音等により、当該区域の居住環境が阻害されることのないよう配慮することが望ましい。

　

�A　住宅市街地としての開発の方針

　大都市法第５条第２項の「住宅市街地としての開発の方針」には、次に掲げる事項を定めることが望ましい。

ａ　住宅地の整備に関する事項

ｂ　公共施設の整備に関する事項

　

�B　その他

ａ　土地区画整理促進区域に関する都市計画を定める場合においては、併せて、少なくとも、当該区域に必要な主要な道路に関する都市計画を定めることが望ましい。

ｂ　土地区画整理促進区域の都市計画の決定にあたって、必要に応じ、あらかじめ関係権利者に示すための計画試案として、市町村において公共施設の配置設計、概略の資金計画等を作成することが望ましい。

ｃ　土地区画整理促進区域において施行される特定土地区画整理事業については、共同住宅区、義務教育施設用地又は公営住宅等の用地という特別の措置が適用されていることから、既に施行中の土地区画整理事業についても、必要があると認められる場合には、当該事業の施行区域について土地区画整理促進区域を定めることも考えられる。

　

　大都市法第７条第２項第１号イの「当該土地区画整理促進区域の他の部分についての土地区画整理事業の施行を困難にしないもの」としては、例えば、土地区画整理促進区域の残余の面積が０．５ｈａ未満ではないもの、開発困難な不整形の土地が残らないもの、がけ地等の一体として開発しなければ以後開発できない場所を残さないもの、都市計画決定された公共施設や既存集落をことさらに避けているものではないもの等不都合の生ずることがないと認められるものが考えられる。

　

　住宅街区整備促進区域は、大都市地域において住宅・宅地の大量供給を図るため、市街化区域内に残されている農地その他の土地を中高層住宅を中心とする住宅の建設まで行うことにより良好な住宅地として開発し、整備することを促進することを目的としている。

　

�@　指定区域

1)　住宅街区整備促進区域は、当該区域内の土地の所有者等の住宅街区整備事業の施行等についての能力及び事業化への機運が十分であると判断される土地の区域について定めることが望ましい。

2)　良好な住宅市街地として確保することが可能な地域については、小規模なものであってもきめ細かく住宅街区整備促進区域を定めることが望ましい。

3)　土地区画整理事業が実施された土地の区域についても、住宅街区整備促進区域を指定することができる。

�A　住宅街区としての整備の方針

　大都市法第２４条第２項の「住宅街区としての整備の方針」には、次のような事項を定めることが望ましい。

　なお、ａには、建築物は高度利用地区に関する都市計画に適合しなければならない旨又はそれに代わる内容を記載することが望ましい。

�B　その他

　住宅街区整備促進区域に関する都市計画を定める場合においては、併せて、少なくとも、当該区域に必要な主要な道路に関する都市計画を定めることが望ましい。

　

　拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域（以下「拠点整備促進区域」という。）は、地方拠点法第１９条第１項第１号にいう拠点業務市街地としての整備又は開発を早急かつ確実に行うために、土地の所有者又は借地権者（以下「土地の所有者等」という。）による土地区画整理事業の施行を促すとともに、一定期間経過後は市町村等公的主体による施行を義務づけることとなっている区域である。

　

�@　指定区域

　拠点整備促進区域は、上記の趣旨に鑑み、地方拠点法第１９条第１項各号に照らし適当な区域であることのほか、当該区域内の土地の所有者等の土地区画整理事業の施行の気運が十分であると判断される土地の区域について定めることが望ましい。

　

�A　拠点業務市街地としての開発整備の方針

　拠点整備促進区域に関する都市計画においては、地方拠点法第１９条第２項により「拠点業務市街地としての開発整備の方針」を定めることとされているが、同方針には、次に掲げる事項を記載することが望ましい。

　なお、この「拠点業務市街地としての開発整備の方針」は、地方拠点法第３０条の規定によるものとして法第７条の２第１項第４号にいう「拠点業務市街地の開発整備の方針」を受けて市町村が定めるものであり、より具体的に定めるものである。

　

�B　公共施設に関する都市計画の決定

　地方拠点法第１９条第４項においては、拠点整備促進区域に関する都市計画と併せて、当該区域が良好な拠点業務市街地として整備され、又は開発されるために必要な公共施設に関する都市計画を定めなければならないこととなっているが、少なくとも当該区域に必要な主要な道路に関する都市計画を定めることが望ましい。

　

1)　臨港地区、港湾隣接地域、港湾施設が相当程度集積し、若しくは集積することが予定されている港湾区域内の埋立地（未竣功のものを含む。）又は港湾施設用地（以下「臨港地区等」という。）において拠点整備促進区域を定め、又は変更しようとする場合には、これらの地域又は施設を管理する港湾管理者と協議する必要があると考えられる。またこの場合、拠点整備促進区域に関する都市計画は、港湾計画に反しないものとする必要があると考えられる。

2)　防衛施設周辺の生活環境の整備等に関する法律（昭和４９年法律第１０１号）第２条第２項に規定する防衛施設が存する地区については、原則として拠点整備促進区域を定めないことが望ましい。

1)　指定の判断基準

　法第１０条の３第１項の遊休土地転換利用促進地区（以下「促進地区」という。）は、低・未利用地である土地で、当該土地の用途、周辺の土地利用の状況、用途地域、容積率の指定状況を勘案して、当該土地の区域及び周辺地域の計画的な土地利用の増進を図るうえで著しく支障となっており、かつ、当該土地の有効・適切な利用を促進することが都市機能の増進に寄与するものについて指定することが望ましい。

　この場合、未利用とは、何らの用途にも供されていない状態をいうものであるが、本格的な建築物等が存する土地であっても、廃屋と認められるような建築物等のみしか存しておらず、利用もされていない等、通常、その土地の利用にあたっては当該建築物等を取り壊すこととなるものについても、未利用と判断できるものである。

　また、低利用とは、対象土地の利用の程度が、周辺地域における同一の用途又はこれに類する用途に供されている土地の利用程度と比較して著しく劣っている状態をいうものである。

　なお、指定の判断基準としては、例えば、別表１のように取り扱うことが考えられるが、これは低・未利用である土地を促進地区に指定する場合の標準的なものであり、都市の規模、土地利用の状況、公共施設の整備水準等地域の実情により必要であれば、別の基準によるべきである。

2)　促進地区に含めない地区

　促進地区には、原則として、以下の区域を含めないことが望ましい。

ａ　自然公園法による国立公園、国定公園、都道府県立自然公園及び自然環境保全法による自然環境保全地域、都道府県自然環境保全地域及び鳥獣保護及狩猟ニ関スル法律による鳥獣保護区

ｂ　森林法による保安林、保安林予定森林、保安施設地区及び保安施設地区予定地及び保安林整備臨時措置法による保安林整備計画に基づく保安林指定計画地並びに森林法第５条第１項による地域森林計画対象民有林の区域にある森林等の森林としての機能を発揮している土地

ｃ　都市緑地保全法による緑地保全地区内の土地及びこれに類する土地

ｄ　公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律（昭和４２年法律第１１０号）第９条第２項に基づき、特定飛行場の設置者に買い入れられ、適正に管理されている第二種区域内の土地、特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法（昭和５３年法律第２６号）第８条及び第９条第２項に基づき特定空港の設置者により買い入れられ、適正に管理されている航空機騒音障害防止特別地区内の土地並びに鉄道による騒音の影響を軽減するための緩衝地帯として適正に管理されている土地

ｅ　公共公益的な利用に供されている土地

ｆ　火薬類取締法（昭和２５年法律第１４９号）、高圧ガス保安法（昭和２６年法律第２０４号）、電気事業法（昭和３９年法律第１７０号）、ガス事業法（昭和２９年法律第５１号）、熱供給事業法（昭和４７年法律第８８号）、液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律（昭和４２年法律第１４９号）、鉱山保安法（昭和２４年法律第７０号）、石油コンビナート等災害防止法（昭和５０年法律第８４号）又は石油パイプライン事業法（昭和４７年法律第１０５号）等の法令の規定等により土地利用について一定の制約が課せられている土地

3)　指定の変更

　促進地区に指定された土地が、全体として、有効利用されたと認められる場合には、本制度に関する都市計画の目的が達成されたものとして、遅滞なく、当該促進地区に関する都市計画を変更すべきである。また、促進地区内の一部の土地のみが有効利用された場合であっても、その有効利用された土地及び残存する土地の規模、土地利用状況等を十分に勘案し、目的が達成されたと認められるときには、促進地区に関する都市計画を変更することも考えられる。

1)　土地の所有者等の責務

ａ　自ら有効かつ適切な利用を実現すること。

ｂ　有効かつ適切な利用を図ると考えられる第三者に対し、権利を処分し、又は使用収益権を設定すること。

ｃ　既存の使用収益権の内容を有効かつ適切な利用の実現に資するよう変更すること。

2)　市町村の指導及び助言

ａ　一般的な都市づくりに関する知識（都市計画・建築規制、土地税制、借地・借家に関する法律、土地取引規制等の概要の教示）

ｂ　当該市町村及びその区域の周辺地域の整備、発展の方向（当該市町村の総合計画、公的な開発プロジェクト又は施設の整備計画の提供等）

ｃ　その土地に関する有効かつ適切な利用方法（その土地に係る都市計画・建築規制の内容、建築可能な建築物の内容、市町村が最も有効かつ適切と判断する利用方法の提案等）

ｄ　その土地に関する権利の処分に関する事項（住宅の建設、公園・広場等の公共施設又は学校等の公益的施設の整備を行うための用地として、その土地の取得を希望している公的主体の紹介等）

法第５８条の５に基づき、地方公共団体が講ずべき必要な措置としては、例えば、次に掲げるようなものが考えられる。

1)　良好な住環境が形成されている地域にあっては、その環境の保護に支障となる建築物の建築を抑制するため、地区計画を定め、建築物の用途を詳細に制限すること。

2)　都市の中心市街地等土地の高度利用が強く要請されている地域にあっては、再開発地区計画や地区計画を活用することにより、容積率や高さの最低限度を定め、一定規模又は高さ以上の建築物を誘導すること。

3)　促進地区内又は促進地区外の公共施設が未整備であることが土地の高度利用を図る上で支障となっている場合には、都市計画施設の整備、土地区画整理事業の施行、再開発地区計画の活用を行うこと。

1)　法第５８条の６第１項第３号及び第４号に該当するか否かの判断は、（２）�@1)に準じて行うことが望ましい。

　　なお、遊休土地である旨の通知は、現に日常の居住の用に供されている場合には行わないものであることに留意すべきである。

2)　地上権者又は賃借権者について、その土地の所有者が遊休土地である旨の通知の相手方となる限り、当該地上権等の設定の時期、その面積等の如何を問わず、全て遊休土地である旨の通知を行うべきである。

　　なお、所有者に通知した結果、地上権等が設定されていることが判明した場合には、その時点で別途その地上権者等に通知することが望ましい。

3)　遊休土地である旨の通知を行うにあたっては、国土利用計画法担当部局に対し、当該土地が国土利用計画法第１４条第１項の許可又は同法第２３条第１項の規定による届出に係る土地か否かについて及び当該土地が同法第１４条第１項の許可又は同法第２３条第１項の規定による届出に係る土地である場合には、同法第２８条の規定による通知を行うかどうかについてあらかじめ確認するべきであり、国土利用計画法第２８条の規定による通知を行うことが判明した場合、遊休土地である旨の通知は行うべきではない。

1)　法第５８条の７の規定による遊休土地の利用又は処分に関する届出については、法第５８条の６に基づく通知があった時点においてほぼ確定しているものであれば足り、必ずしも詳細な設計等がなくてもよいものである。また、所定の書式等を具備している限り、その補正を命じ、または不受理とすべきものではなく、必要に応じ、別途その詳細な計画内容等を聴取すること等によるものとすることが望ましい。

2)　計画の内容が、当該土地の有効かつ適切な利用を促進する上で支障がないと認められる場合には、その旨を届出を行った者に対して通知することが望ましい。

3)　計画の届出については、比較的短期の届出期間が設けられていることから、郵送で届け出られた場合には、郵送に要した日数は、算入しないものである。

1)　法第５８条の８第１項に基づく勧告は、具体の事実に即して、例えば、計画のうちの修正すべき事項、利用のための開発に着手すべきおおよその時期等を、届出者の土地利用の可能性を過度に制約しない限りにおいて明示し、勧告するべきである。

2)　届出のあった計画において、土地の利用又は処分が長期間にわたり未着手となる予定のものについては、特別の事情がない限り、計画の変更を勧告するべきである。

1)　法第５８条の９の規定により、地方公共団体等のうちから遊休土地の買取りの協議を行うものを定めようとするときは、あらかじめ当該土地の所在する区域を管轄する財務局長又は財務事務所長に対して、当該土地についての国の取得希望の有無を照会し、国がその取得を希望する場合には国の取得に配慮することが望ましい。

2)　法第５８条の９の規定により、臨港地区、港湾隣接地域、港湾施設が相当程度集積し、若しくは集積することが予定されている港湾区域内の埋立地又は港湾施設用地における促進地区内の土地について買取りの協議を行う者を定める場合には、港湾管理者の取得に配慮することが望ましく、また、買取りの目的が港湾計画に違背しないようにするべきである。

（２）「▲」又は「△」は、周辺地域の同一の用途に供されている土地のうち面積がおおむね５，０００�u以上のもの（ただし、対象土地に複数の用途が存している場合であって、一つの用途の面積が５，０００�u以下のものについては、周辺地域の同規模程度以上のもの。）と比較を行うこととし、周辺地域とは、対象土地の存する用途地域内にあって、都市計画で定められた容積率、建ぺい率等が同一である地域を原則に、おおむね２５ｈａを区域の標準として判断する。

（３）「既成市街地等」とは、規則第８条の各号に該当する土地の区域及び土地区画整理事業等により必要な公共施設の整備が行われた区域をいうものとする。

（４）「低層」とは第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域、「中高層」とは第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域、「住居」とは第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域、「近商」とは近隣商業地域、「商業」とは商業地域、「準工」とは準工業地域、「工業」とは工業地域、「工専」とは工業専用地域をいうものとする。

（２）「建築物等と一体となって存する空地」については、当該建築物等が仮設であるもの又は、当該建築物等の容積率若しくは生産施設面積率が都市計画法等で定められた基準の１／１０以下であるものについてのみ、別表１の用途区分のうち、当該土地の空地系の土地利用に係る部分の整備水準、使用頻度、管理状態を同一の用途に供されている士地の空地系の土地利用に係る部分の整備水準、使用頻度、管理状態と比較のうえ、上記１により判断する。

（２）別表２の判断項目について、地域の実情により別の項目を追加して比較することがより適当である場合には、適宜追加して差し支えない。

促進地区を定める場合には、必要に応じて、都市施設整備担当部局及び市街地開発事業部局と調整することが望ましい。また、促進地区に関する都市計画を臨港地区等において定め又は変更しようとする場合には臨港地区等の土地利用の整合性の確保及び適正な管理運営の観点から関係港湾管理者と、国有地を含めて促進地区に関する都市計画を定めようとする場合には国有地の管理者とそれぞれ協議することが望ましい。この場合、港湾管理者が臨港地区等における促進地区に関する都市計画の策定について市町村に申し出た場合には、市町村はこれを十分尊重することが望ましい。

促進地区を定めた場合には、国土利用計画法に基づく遊休土地制度の円滑な運用を図る観点から、国土利用計画法担当部局に速やかに連絡を行うことが望ましい。

この際、当該地区における地域的連帯感、地域社会の形成状況等からみた当該地区の特性に十分配慮することが望ましい。

　

　

地区計画は、その内容からも住民や、区域内の土地に権利を有する者及びその代理人（民間事業者を含む。）が主体的に関与して定めることが望ましく、このような地域住民の参加を促す観点からは、法第２１条の２の提案制度や、法第１６条第３項に定められた申し出制度など住民参加の手続きは十分に活用されることが望ましい。このため、法第１６条第３項の条例の制定について、前向きに検討することが望ましい。

法第１６条第３項に定められた申し出制度は、地区計画等に関する都市計画の決定、その変更について、例えば申し出に必要な関係者等の同意率（全員同意か、過半の賛成か、一人でも可能かなど）、対象となる地区（全ての地区で可能か、一定の条件がある地区のみかなど）、新規・変更の別（新規の決定を対象とするか、変更を対象とするかなど）について、市町村の判断で条例に定めることが可能であることとされている。また、地区計画等の内容についての申し出も、その範囲等を条例で定めることが可能とされている。

この規定に基づき申し出が行われた場合には、条例に定めた手続きに則って行われた申し出であり、市町村は相当の理由がない限り、その内容に配慮せざるを得ないものである。

この制度の有効な活用の例としては、建築協定が結ばれて相当期間が経過し、協定の内容が定着している地区や建築協定の有効期間が了しようとしており、引き続き良好な市街地環境の確保を図ることが求められる地区において、協定の主体である住民が、協定の内容のうち適当なものについて地区計画に定めることを申し出する場合などが考えられる。

　

地区計画制度は、必要に応じて、次のような既存の都市計画と併せて実施することが考えられる。

一方、用途地域の指定されていない地域においては、そもそも都市全体からみた積極的な用途の配分の観点がなく、当該街区の環境の保全等の観点から地区計画が都市計画の規制・誘導の唯一の手段となることも考えられる。

�C　市街化調整区域における計画開発地で、将来市街化区域への編入が想定される区域において地区計画を定める場合に、必要に応じ、都市施設の都市計画決定を行うことが望ましい。

1)　相当規模の宅地開発事業、土地区画整理事業等によって基盤整備が行われる、若しくは行われた土地の区域又は基盤整備と併せて分譲住宅等の建設が行われた土地の区域について、建築物等の用途の制限、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限等を定め、事業の効果を維持・増進させる必要がある場合

2)　土地区画整理事業、市街地再開発事業等の面的整備のための事業が行われる土地の区域の周辺の地域について、地区施設の配置及び規模等を定め、事業区域と併せた一体的かつ良好な市街地を形成するよう誘導する必要がある場合

3)　土地区画整理事業等によって形成された比較的大規模な宅地について、将来の道路の配置及び規模等を定める必要がある場合

4)　土地区画整理事業、市街地再開発事業等の面的整備のための事業が予定されている地域その他相当規模の建築物の建替え等が行われることが予想される地域について、当面、当該区域の整備、開発及び保全に関する方針を定め、当該区域の整備の目標等を明確化することにより事業の施行又は建築物の整備等についての住民の合意形成を図り、又は当該地区における事業の実施等についての指針とする必要がある場合

5)　居住環境が不良な住宅市街地で、建築物の建替えが相当程度行われるものについて、地区施設の配置及び規模、建築物の敷地面積の最低限度等を定め、居住環境の改善を図り、良好な住宅市街地を形成するよう誘導する必要がある場合

6)　専ら不良な木造共同住宅が密集している既成市街地内の土地の区域で、建築物の建替えが相当程度行われるものについて、地区施設の配置及び規模、建築物の建築面積の最低限度、壁面の位置の制限等を定め、共同建替え等による土地の高度利用と居住環境の向上を図る必要がある場合

7)　商店街で建築物の建替えが相当程度行われるものについて、建築物等の用途の制限、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最低限度、建築物の建築面積の最低限度、建築物等の高さの最低限度、建築物等の形態又は意匠の制限等を定め、当該地区の土地の高度利用を促進するとともに、機能的で魅力ある商店街を形成するよう誘導する必要がある場合

8)　幹線的な街路の整備が行われる地域について、地区施設の配置及び規模、建築物等の用途の制限等を定めることにより、当該道路の整備と併せて、その沿道地域の特性にふさわしい良好な街区の形成を誘導する必要がある場合

9)　避難路、公共空地等の公共施設の整備と不良住宅の建替え等の事業が併せて行われる密集市街地において、地区施設の配置及び規模、壁面の位置の制限等を定め、これらの事業と併せた総合的な居住環境の整備改善が図られるよう誘導する必要がある場合

10) 中小工場と、その就業者のための共同住宅等が混在している地域で建築物の建替え等が相当程度行われるものについて、建築物等の用途の制限等を定め、職住近接を保ちながら工業の利便の維持・増進と居住環境の向上を図る必要がある場合

11) 現に市街化しつつあり、又は市街化することが確実と見込まれる土地の区域について、地区施設の配置及び規模、建築物の敷地面積の最低限度等を定め、不良な街区の形成を防止する必要がある場合

12) 現に良好な住宅市街地が形成されている地域について、建築物等の用途の制限、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、建築物等の高さの最高限度、かき又はさくの構造の制限等を定め、将来における建築物の建替え、敷地の細分化等による環境の悪化を防止する必要がある場合

13) 当該地域の歴史及び風土に根ざした特色のある街並みを形成している地区について、壁面の位置の制限、建築物等の高さの最高限度、建築物等の形態又は意匠の制限等を定め、当該地区の特性に応じた特色ある景観を保全する必要がある場合

14) 健全な住宅用地等において、いけがきの設置を促進するため、かき又はさくの構造の制限を定め、コンクリートブロックべい等の建設を抑制し、良好な居住環境を形成し又は保持する必要がある場合

15) 建築協定により良好な市街地環境の形成又は維持が図られていた地区において、建築協定の有効期間が了するにあたり、引き続き良好な市街地環境の維持を図る必要がある場合

　

なお、地区計画の区域内に国有林野及び公有林野等官行造林地が含まれる場合には、市町村の都市計画担当部局は関係森林管理局と調整することが望ましい。

　

1)　地区計画を定める場合に、市町村の都市計画担当部局が当該市町村の農林水産担当部局との間で調整を行うときには、地区計画の区域の設定を含む地区計画の策定に当たり、法第１２条の５第１項第２号の要件に該当すると見込むに足りる資料を添えて行うこと。

2)　都道府県知事が地区計画について同意を行う場合に、都市計画担当部局が農林水産担当部局との間で調整を行うときには、法第１２条の５第１項第２号の要件に該当すると見込むに足りる資料を添えて行うこと。

1)　農林漁業及び農林水産物の処理、貯蔵若しくは加工の事業の円滑な実施に配慮し、これらの事業の継続に支障をきたさないようにするとともに、その事業を営む者の意見を十分聴くこと。

1)　「住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業」とは、次に掲げるものが考えられる。

ａ　法第３４条第１０号イに該当するものとして開発許可を受けた行為。

ｂ　開発許可申請を行えば直ちに法第３４条第１０号イに該当するものとして開発許可を受けることが確実であることから当該事業が｢行われる｣段階にあるものとして、都道府県知事が認めた事業

ｃ　法第２９条第３号から第６号若しくは第９号に掲げる事業、法第４３条柱書中法第２９条第３号に規定する建築物の建築等に関する事業又は同条第１号、第２号若しくは第５号に掲げる事業(街区の整備に係る事業以外の事業にあっては、原則としてａ、ｂ又はｃに該当する他の事業と一体的に行われ街区を形成するものに限る。)

ｄ　住宅市街地の一体的開発で街区を単位とする事業。この場合、住宅と一体的に整備される居住者のための利便施設等を含むことは差し支えない。

2)　「事業が行われる土地の区域」について地区計画が策定された後、当該事業が行われないことが明らかとなった場合には、当該地区計画は定めることを要しないものとして速やかに都市計画の変更手続を行うことが望ましい。

1)　家屋等の建築物が無秩序に集合又は点在している一団の土地の区域で、区域内の道路の配置又は幅員の状況、建築物の立地動向からみて、不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの。

2)　幹線道路沿道に面する一宅地の区域で、建築物の立地の動向、既存宅地の存在状況、周辺の土地利用の状況からみて、建築物の用途又は形態等が無秩序となるおそれがあり、不良な街区の環境の形成を防止する措置を講ずる必要があると認められるもの。

3)　上記以外の土地の区域であって、当該区域内における道路等の公共施設の整備状況、建築物の立地動向から見て、建築物の建築又はその敷地の造成が行われることが十分に予想される条件を備えている上、建築物の用途又は形態等が無秩序となるおそれがあり、特に不良な街区の環境の形成を防止する措置を講ずる必要があると認められるもの。

1)　当該区域は、住宅の連たんする街区により構成され、良好な居住環境を既に有している都市的な市街地であって、主として農林漁業者以外の者が居住する住宅市街地の土地の区域であり、集落地域整備法（昭和６２年法律第６３号。以下「集落法」という。）に規定する｢集落地域｣に加え、農山漁村の既存集落は含まれないものであること。

1)　防衛施設(駐屯地、訓練場、演習場その他これらに類する施設)が存する地区については、地区計画を定めないこと。

2)　工場立地法第６条第１項に規定する特定工場が立地している地区については、原則として地区計画の区域に含めないことが望ましいが、当該地区を地区計画の区域に含める場合にあっては、同法第４条第１項の工場立地に関する準則との調和を保つよう十分配慮すること。

3)　臨港地区及び港湾隣接地域については、港湾法第２条第５項の港湾施設以外の施設が密集している区域についてのみ地区計画の区域に含めることは差し支えないが、この場合においては、次の点に留意して地区計画を定めること。

ａ　港湾計画に違背しないものとすること。

ｂ　港湾施設用地(港湾施設以外の施設が密集している区域にあってそれらの施設と密接不可分な道路用地を除く。)は、原則として、当該地区計画の区域に含めないこと。

4)　用途地域が定められていない土地の区域における地区計画の区域には、次の区域又は土地が含まれるべきでない。

ａ　農用地区域。

ｂ　農村地域工業等導入促進法（昭和４６年法律第１１２号）に規定する工業等導入地区。

ｃ　流通業務市街地の整備に関する法律（昭和４１年法律第１１０号）の規定により流通業務団地の都市計画の定められている土地の区域。

ｄ　集落法第３条に規定する集落地域。（ただし、同法第４条に規定する集落地域整備基本方針が定められた場合にあっては、同条第２項第１号に規定する基本的事項の内容に該当する集落地域に限る。）なお、集落地域においては、集落地区計画制度により営農条件と調和のとれた良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図るよう努めることが望ましい。

ｅ　農地法による農地転用が許可されないと見込まれる農用地。

5)　用途地域が定められていない区域における地区計画の区域には、原則として保安林等を含めるべきでなく、含める場合であっても、保安林等の指定の目的に反する制限は定めないことが望ましい。

　　また、用途地域が定められていない区域における地区計画の対象とする森林は、街区に介在する森林に限られるものとすることが望ましい。

6)　用途地域が定められていない区域における地区計画の区域と自然環境保全法の指定地域及び自然公園法の特別地域とは、極力重複させないようにすることが望ましい。

7)　このほか、用途地域が定められていない区域における地区計画は、一定の道路整備がなされた又はなされることが確実な土地の区域を対象とすることが望ましい。

8)　優良田園住宅の建設の促進に関する法律(平成１０年法律第４１号)第３条に規定する優良田園住宅の建設の促進に関する基本方針において、市街化調整区域内の土地について同条第２項第１号の優良田園住宅の建設が基本的に適当と認められるおおよその土地の区域に関する事項が定められる場合には、必要に応じ、周辺環境と調和した良好な居住環境を確保するため、地区計画制度を活用することが望ましい。

地区施設の配置及び規模を定めるにあたっては、次によることが望ましい。

1)　道路の配置及び規模を定める際には、街区の規模及び形状、地区計画の区域内の建築物の建築その他の土地利用の現状及び将来の見通し等を考慮し、地区計画の区域及びその周辺において都市計画に定められている道路及びその他の道路を含めた道路網と一体となって、防災、安全、衛生等に関する機能が十分確保されるよう配慮することが望ましい。

2)　公園、緑地、広場その他の公共空地の配置及び規模は、地区計画の区域の規模及び形状、当該区域内に予定されている建築物の用途、将来の人口等を勘案し、当該区域及びその周辺において都市計画に定められている公共空地及びその他の公園等と併せて生活環境の維持・向上が図られるよう定めること。

3)　地区施設の配置及び規模が定められると、これに即して道路の位置の指定又は開発許可が行われることに留意すべきこと。

4)　地区施設には都市計画施設を含まないものとされているので、地区施設として定められている道路、公園等を都市施設として都市計画に定めようとするときは、併せて地区計画に関する都市計画を変更する必要があること。

　建築物等に関する事項を定めるにあたっては、次によることが望ましい。

1)　一の地区計画の区域内において、当該区域内における適正かつ合理的な土地利用の実現を図る観点から必要がある場合には、一の計画事項を区域の一部について定め、又は区域を区分してそれぞれ異なる内容を定めることも考えられる。

2)　面積、高さ等の算定方法については、特段の定めをしない限り建築基準法の算定方法に関する一般的な原則によることとなるが、地区計画に当該算定方法を明記したうえで、それと異なった算定方法を用いることも考えられる。

3)　建築物等の用途の制限は、当該区域の用途構成の適正化、各街区ごとの住居の環境の保持、商業その他の業務の利便の増進等により良好な環境の街区が形成され、又は保持されるよう定めること。この場合において、｢一階を店舗又は事務所とする。｣、｢三階以上を住宅とする。｣等立体的に用途の制限を定め、あるいは建築基準法第６８条の２第５項の規定に基づき、同法第４８条第１項から第１２項までの規定による制限を緩和することも可能である。

4)　容積率の最高限度、建ぺい率の最高限度及び建築物等の高さの最高限度は、当該区域の土地利用の適正な増進にも配慮しつつ、良好な環境の各街区が形成され、又は保持されるように定めること。

5)　建築物の敷地面積の最低限度は、建築物の敷地が細分化されることにより、又は建築物が密集することにより、住宅等の敷地内に必要とされる空地の確保又は建築物の安全、防火若しくは衛生の目的を達成することが困難となる区域について、当該区域の良好な住居等の環境を維持･増進することを主旨としていることを踏まえ、当該地区内の建築物及び敷地の状況等を勘案し、過度の権利制限とならない範囲で定めること。

6)　壁面の位置の制限は、道路に面して又は他の建築物との間に有効な空地が確保されること、又は区域内における建築物の位置を整えることにより、良好な環境の各街区が形成され、又は保持されるように定めること。なお、壁面の位置の制限は地盤面からの高さにより異なる内容とする等、立体的に定めることも可能である。

7)　壁面後退区域における工作物の設置の制限は、建築基準法第２条第２号に定める建築物（建築物に附属する門、塀を除く。）以外の工作物に関して高さの最高限度若しくは最低限度、位置、用途、形態若しくは意匠又は構造が当該地区の特性にふさわしいものとなるよう定めることが望ましい。なお、壁面の位置の制限を立体的に定めた場合における壁面の位置の制限として定められた限度の線は、地盤面において定められた壁面の位置の制限の限度の線となる。

8)　建築物等の高さの最低限度、容積率の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度は、商業その他の業務又は住居の用に供する中高層の建築物を集合して一体的に整備すべき区域その他の土地の高度利用を図るべき区域について、当該区域の土地の高度利用を促進するように定めること。

9)　建築物等の形態又は意匠の制限は、建築物等の屋根･外壁その他戸外から望見される部分の形状、材料、色彩等について、建築物等が当該地区の特性にふさわしい形態又は意匠を備えたものとなるように定めること。

10)　かき又はさくの構造の制限は、かき又はさくの高さ、材料、形状、色彩等について、かき又はさくの構造が、当該地区の特性にふさわしいものとなるように定めること。

1)　現に存する樹林地、草地等で良好な居住環境の確保に必要なものの保全を図るための制限に関する事項には、必要に応じて、以下の内容を定めることが望ましい。

2)　用途地域の定められていない土地の区域における地区計画に係る地区整備計画の土地の利用に関する計画には、計画内容として農用地に関する事項、令第７条の６に規定する事項以外の森林に関する事項を定めるべきでない。

　再開発等促進区を定める地区計画は、まとまった低・未利用地等相当程度の土地の区域における土地利用の転換を円滑に推進するため、都市基盤整備と建築物等との一体的な整備に関する計画に基づき、事業の熟度に応じて市街地のきめ細かな整備を段階的に進めることにより、都市の良好な資産の形成に資するプロジェクトや良好な中高層の住宅市街地の開発整備を誘導することにより、都市環境の整備・改善及び良好な地域社会の形成に寄与しつつ、土地の高度利用と都市機能の増進を図ることを目的としている。

　このため、例えば、次に掲げる場合において再開発等促進区を指定することが考えられる。

　

�A　基本的な考え方

1)　区域の規模及び形状

ａ　再開発等促進区の区域は、土地利用転換の動向の顕著な土地の区域及びその周辺の地域の状況を考慮し、都市機能の更新や住宅市街地の開発整備を一体的かつ総合的に行うべき土地の区域として適切なものとなるように定めることが望ましい。

ｂ　再開発等促進区における地区整備計画の区域は、これを段階的に定める場合にあっても、その各々が１以上の建築物を含む街区又はこれに準ずる区域で、一団の市街地環境の形成を行う単位として適切なものとなるように定めることが望ましい。

ｃ　農村地域工業等導入促進法に基づく工業等導入地区、工場立地法第２条第１項の規定に基づく工場適地並びに現に工場が立地し、又は立地することが確実なおおむね１ｈａ以上の一団の土地の区域で今後相当期間にわたって工場として利用されることが見込まれるものについては、これらを再開発等促進区の区域に含めるべきでない。

ｄ　再開発等促進区の区域内に、国有林野及び公有林野等官行造林地区は含めるべきではない。

ｅ　防衛施設である飛行場周辺の住居専用地域などで、土地の高度利用を図ることが不適切な地区については、再開発等促進区の区域に含めるべきではない。

2)　再開発等促進区の土地利用に関する基本方針

ａ　法第１２条の５第４項第１号の再開発等促進区の土地利用に関する基本方針（以下「再開発等促進区の方針」という。）に基づき再開発等促進区内の地区整備計画が定められるとともに、法第２１条の２の規定に基づき再開発等促進区内の地区整備計画に係る計画提案が行われる際には、当該提案が再開発等促進区の方針を踏まえて行われることとなるので、誘導すべき市街地の態様等について関係権利者、住民等が容易に理解できるように定めることが望ましい。

ｂ　法第１２条の５第５項の「特別の事情があるとき」とは、再開発等促進区の区域が広い範囲にわたり、土地の所有者その他の利害関係を有する者の意見調整に時間を要する等の場合である。このため、当該事情が解消した場合には、同条第４項第２号の道路、公園その他の政令で定める施設（「２号施設」という。「�W−２−１　Ｇ　３．（３）再開発等促進区」において同じ。）の配置及び規模又は再開発地区整備計画を定めることが望ましい。この場合において、再開発等促進区内の地区整備計画を定める前に当該再開発等促進区の区域に必要な２号施設を適切な配置及び規模で定めることが望ましいが、幹線道路に接している土地の区域など土地利用転換にあたって必要な公共施設が整備されている区域に限って地区整備計画を定める場合にはこの限りでない。

ｃ　特定行政庁が建築基準法第６８条の３第６項の規定により読み替えられた同法第４８条第１項から第１２項までのただし書に規定する許可を行おうとする場合には、再開発等促進区の方針に定める内容がその前提となるので、再開発等促進区の方針においては、土地利用転換の方向及び市街地の環境形成上の目的が明示されるように記述することが望ましい。

ｄ　住居専用地域内の住宅市街地において必要とされる商業等の都市機能については、再開発等促進区の方針において位置づけることが望ましい。ただし、住宅市街地の性格を大きく変えたり、周辺の住宅に係る環境の保護に支障を生ずるおそれのあるものを位置づけることは望ましくない。

ｅ　新たな土地利用への転換に伴い整備が必要となる都市計画施設については、必要に応じ、再開発等促進区と同時に決定することが望ましい。

3)　２号施設及び地区施設

ａ　道路

ｂ　公園、緑地、広場その他の公共空地

ｃ　２号施設には都市計画施設を含まないこととされているので、２号施設として定められている道路又は公園、緑地、広場その他の公共空地を都市施設として都市計画に定めようとするときは、併せて再開発等促進区に関する都市計画を変更するべきである。

ａ　基本的事項

ｂ　建築物等の用途の制限

ｃ　容積率の最高限度又は最低限度

�@　容積率の最高限度は、用途地域に関する都市計画に定められている容積率に関わりなく制限の緩和についても定めることができる。制限の緩和に当たっては、地域の特性に応じて土地の高度利用が促進されるよう、柔軟な運用を図ることが望ましい。

�A　容積率の最高限度は、以下により、都市環境に著しく支障をきたさず、かつ、優良なプロジェクトが誘導されるように適切に定めることが望ましい。

�B　地区整備計画においては、街区ごとに異なる容積率の最高限度を定める等、詳細な指定ができるので、当該区域における市街地空間の計画にあたって局所的に高い容積率の設定を必要とする場合、区域内の歴史的建造物等の保全を図る場合等において活用することが望ましい。この場合、局所的な公共施設に対する負荷の発生等によって、近隣の環境に著しい支障を来すことのないように定めることが望ましい。

�C　土地利用転換にあたって特定の用途を誘導することが適切な場合には、必要に応じ、用途別に容積率の最高限度を定める等の方法を活用することが望ましい。

�D　容積率の最低限度は、土地の高度利用を促進するため、高密度の利用を図るべき区域について定めることが望ましい。この場合において、容積率の最低限度の数値は、用途地域に関する都市計画により定められた容積率の最高限度（以下「指定容積率」という。）の数値の範囲内で適正な値を定めることが望ましい。

ｄ　建ぺい率の最高限度

�@　建ぺい率の最高限度は、敷地内に空地を適切に確保することにより、良好な環境を備えた各街区が形成されるように定めることが望ましい。

ｅ　建築物等の高さの最高限度

ｆ　その他の建築物等に関する制限

�@　建築物の敷地面積の最低限度は、敷地の細分化を防止し、又は共同化を促進することにより、土地の高度利用を図るべき区域について定めることが望ましい。この場合において、建築物の敷地面積の最低限度の数値は、当該区域における敷地規模の現況及び誘導すべき容積率の程度等を勘案して、適切なものとなるように定めることが望ましい。

�A　建築物の建築面積の最低限度は、狭小な建築物の建築を防止し、又は相当規模の建築物の建築を促進することにより、土地の高度利用を促進すべき区域について定めることが望ましい。この場合、良好な環境を備えた街区の形成を図るため、建築物の敷地面積の最低限度を併せて定めるように努めることが望ましい。

�B　壁面の位置の制限は、特に、土地の高度利用を図る際に、建築物の周囲の道路における歩行者交通の処理を適切に補完する必要がある場合には、これを積極的に活用することが望ましい。

ｇ　土地の利用に関する制限

�@　地区整備計画には、農用地（生産緑地の対象となっている農用地を除く。）及び保安林又は保安施設地区の保全に関する事項を定めるべきでない。

5)　工業専用地域等の工場跡地の円滑な土地利用転換について

ａ　2)ｃの「再開発等促進区の方針においては、土地利用転換の方向及び市街地の環境形成上の目的」については、個別の確定的なプロジェクトを前提とするものではないことから、大まかな方向を示すことで足りるものと考えられる。

ｂ　3)の「２号施設及び地区施設」については、土地利用転換により新たに形成される市街地における建築物の用途及び空間の構成等が明確になっていないことから、あらかじめ必ずしも定めることを要しないと考えられる。ただし、大きな発生集中交通を生じる建築物であることが明確になった場合には、これらの交通を処理するため、再開発等促進区又は地区整備計画においてあらかじめ又は変更することにより２号施設若しくは地区施設を定め、又は敷地内に有効な通路等を設けた建築計画とする必要があると考えられる。

ｃ　4)ｂの「建築物等の用途の制限」においては、�@及び�Aに関わらず、土地利用に関する基本方針において幅広い用途を許容し、想定しうる用途の範囲等を定めるものとすることが考えられる。

ｄ　4)ｃの「容積率」においては将来の土地利用が未確定であることから、用途地域に関する都市計画に定められている制限を超えた内容を定めないことが望ましい。なお、具体的な建築計画と２号施設等とが一体として定められる場合や、住宅等特定の用途を誘導する場合等個別の建築計画を踏まえ、従来型の再開発等促進区内の地区整備計画等を定めることが可能な場合にあっては、用途地域に関する都市計画に定められた制限の緩和を行いうると考えられる。

ｅ　4)ｄの「建ぺい率の最高限度」、4)ｅの「建築物等の高さの最高限度」及び4)ｆ「その他の建築物等に関する制限」は、個別の確定的なプロジェクトを前提とするものではないことから、あらかじめ定める必要がないと考えられる。

ｆ　従来型の再開発等促進区内の地区整備計画等が定められる場合以外の場合には、建築基準法第６８条の３の規定に基づく、容積率の最高限度、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限等の緩和の特例は、原則として適用されないことに留意すべきである。

ｇ　建築基準法第６８条の３の規定に基づく、用途制限の緩和の特例は、再開発等促進区の方針及び地区整備計画の建築物等の用途の制限が幅広い用途を許容していることを前提とし、この特例の適切な活用を図ることが望ましい。

�B配慮すべき事項

1)　再開発等促進区に関する都市計画を定めるにあたっては、以下によりその対象となる区域及びその周辺において定められている他の都市計画と併せて当該区域における土地の高度利用と都市機能の増進が図られるように定めることが望ましい。なお、「土地の合理的かつ健全な高度利用」及び「都市機能の増進」には、良好な生活環境の保全が含まれるものである。

ａ　再開発等促進区を定めようとするときは、２号施設の整備の必要性と地区内の既存建築物への配慮などから、用途地域に関する都市計画は、変更しないことが望ましい。ただし、プロジェクトが完成し、又は概成した時点においては、当該再開発等促進区の区域において形成された良好な市街地環境の保全に配慮しつつ、当該区域についてその土地利用にふさわしい用途地域に関する都市計画に変更することも考えられる。また、�A5)の場合においては、用途地域が変更されることを前提に、建築基準法第４８条のただし書き許可が行われることとなるので、地区内の用途変更が一定程度進んだ段階で用途地域を変更することが望ましい。

ｂ　再開発等促進区の区域における土地利用転換に伴い、都市施設等に関する都市計画の見直しが必要となるときは、これを併せて行うことが望ましい。なお、土地利用転換による交通上の影響が広範に生ずると認められる場合においては、土地利用転換が適切になされるとともに効率的な都市活動が確保されるよう、都市交通に関する広域的な検討を行い、適宜都市計画道路の見直しを行うことが望ましい。

2)　再開発等促進区において、高度地区の高さの最高限度に関する緩和を行うことはできないので、必要に応じ、両方の都市計画の調整を図るべきである。

3)　再開発等促進区の区域においても、その地下にトンネル構造の道路（道路法上の道路で、当該道路の区域を空間又は地下について上下の範囲を定めたものに限る。）が都市計画決定されている場合には、その地上部分の建築物の建築を法第５３条の許可対象としても差し支えない。

4)　住居専用地域において再開発等促進区を決定するにあたっては、当該区域内の駐車場の需要及び供給も勘案することが望ましい。

5)　建築基準法の特例制度等の活用

　建築基準法第８６条第１項に規定する一団地認定制度を活用することも考えられる。特に、一団地認定制度と同法第６８条の３第１項から第３項までに規定する容積率制限、建ぺい率制限又は絶対高さ制限の緩和の認定は併用することができることとされ、一団地内に２以上の構えをなす建築物を総合的設計により建築する場合において、特定行政庁が支障がないと認めるものについては、一団地単位で容積率制限、建ぺい率制限又は絶対高さ制限を緩和する認定を行うことが可能であるので、必要に応じ適切な活用を図ることが考えられる。

　なお、総合設計制度、壁面線の指定の制度についても、再開発等促進区の趣旨に適合する場合においては併せて活用することが考えられる。

6)　他の法令等との調整

再開発等促進区を定めるにあたっては、他の法令の規定等との調整の観点から、以下によることが望ましい。

ａ　工業再配置計画、産炭地域振興基本計画、高度技術に立脚した工業開発に関する計画及び特定事業の集積の促進に関する計画に十分配慮すること。

ｂ　再開発等促進区の区域内の商工業者の経済力、店舗等の新設及び改造計画に配慮するとともに、必要に応じ、この観点から建築物等の制限の内容について検討する必要があること。

ｃ　都道府県は、再開発等促進区に関する事項に同意するにあたっては、水道法に基づく広域的水道整備計画、廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和４５年法律第１３７号。以下「廃棄物処理法」という。）に基づく一般廃棄物処理計画及び産業廃棄物処理計画並びに医療法（昭和２３年法律第２０５号）に基づく医療計画の達成に支障がないように配慮することが望ましい。

ｄ　再開発等促進区を定める場合又は法第５８条の２第３項の規定による勧告を行う場合には、史跡名勝天然記念物、伝統的建造物群、埋蔵文化財等の文化財の保護に配慮する必要があること。

7)　関係行政機関との調整

ａ　再開発等促進区を定める地区計画の運用にあたっては、当該地区計画に関する都市計画の内容に照らして特定行政庁が認定等を行うことにより用途地域による建築物の制限を緩和する特例措置が設けられているので、都市計画担当部局と建築担当部局は事前に調整を図ることが望ましい。

ｂ　再開発等促進区を定める地区計画を定めるにあたって、当該区域内に保安林又は保安施設地区が含まれるときは、都道府県の都市計画担当部局はその権限者と協議を行い、調整を了したうえで、都道府県は法第１９条第１項の同意を行うことが望ましい。

ｃ　臨港地区、港湾隣接地域、港湾施設が相当程度集積している港湾区域内の埋立地又は港湾施設用地において再開発等促進区を定める地区計画を定め、又は変更しようとするときは、港湾の秩序ある整備と適正な運営との整合をはかる観点から、関係港湾管理者と協議することが望ましい。

ｄ　再開発等促進区を定めるにあたっては、必要な都市基盤施設の整備が必要なことから、都市基盤施設整備担当部局及び市街地開発事業担当部局と事前に調整を図ることが望ましい。

ｅ　特に良好な住宅市街地の開発整備を必要とする区域については、住宅政策担当部局及び関係機関と緊密な連絡調整を行うとともに、当該区域において公的賃貸住宅の積極的供給、優良な民間賃貸住宅への助成等総合的な住宅施策が講じられるよう努めることが望ましい。

　

法第１２条の６の規定（以下単に「誘導容積型地区計画」という。）は、土地の有効利用が必要とされているにもかかわらず、公共施設が未整備のため、土地の有効利用が十分に図られていない地区が広範に存し、一方で市街地が外延的に拡大するという都市構造上の問題に対応するため、公共施設を伴った土地の有効利用を誘導することを目的としている。

本制度の適用の例としては、以下のような場合が考えられる。

1)　老朽化した木造共同住宅が密集している地域等居住環境が不良な住宅市街地において、公共施設を整備しつつ、建築物の建替え等を誘導し、適正かつ合理的な土地利用の促進、居住環境の向上等を図る必要がある場合

2)　計画的宅地化を図るべき市街化区域内農地の存する地域、新たに市街地として開発整備を図るべき地域等において、公共施設を整備しつつ、良好な市街地の形成を図る必要がある場合

3)　未整備な幹線道路の沿道の地域において、幹線道路及び地区の公共施設を整備しつつ、一体的に土地の有効利用を図る必要がある場合

地区整備計画の区域は、公共施設の整備と土地の有効利用を一体的に行うべき土地の区域として、適切な広がり及び形状を有するものとなるように定めるべきである。

　

�A　容積率の最高限度

　指定容積率の変更と併せて誘導容積型地区計画を適用する場合には、変更前の指定容積率にも配慮して暫定容積率を定めることが望ましい。

　地区整備計画の区域内の用途地域の指定状況、土地利用の現況及び動向、公共施設の整備状況等によって必要がある場合は、当該区域を区分して目標容積率若しくは暫定容積率を定め、又は当該区域の一部について目標容積率及び暫定容積率を定めることも考えられる。

　

�B　地区施設の配置及び規模

1)　誘導容積型地区計画を建築規制として適用するためには、建築基準法第６８条の４において、地区施設の配置及び規模を必ず定めることとされており、この場合、当該地区の実情に応じて、少なくとも主として地区内の居住者等の利用に供されることが想定される道路、公園その他の施設であって、地区内の土地の有効利用に必要となるものを、地区施設として定めることが望ましい。

2)　地区施設としての道路は、当該地区の土地の有効利用に必要な配置及び規模を有するように定めることが望ましい。

3)　誘導容積型地区計画の適用が考えられるが、必要な地区施設の配置及び規模を定めることが当面できない場合には、まず、地区整備計画において、暫定容積率に相当する容積率の最高限度を定め、地区施設の配置及び規模を定めることが可能となった段階で、地区整備計画を変更し、誘導容積型地区計画を適用することも考えられる。

　

�A　特定行政庁の認定は、誘導容積型地区計画の趣旨を実現する上で重要な役割を果すものであり、また、地区施設の整備状況等を適切に見定める必要があることから、地区計画の策定及び特定行政庁の認定の運用に関し、都市計画担当部局と特定行政庁との間で調整を図ることが望ましい。

　

�B　他の地区計画に関する制度との併用について

1)　法第１２条の７（容積適正配分型地区計画）との併用について

2)　法第１２条の９（用途別容積型地区計画）との併用について

3)　法第１２条の１０（街並み誘導型地区計画）との併用について

容積の適正配分を行う地区整備計画の区域及び地区整備計画の区域を区分して異なる容積率の最高限度の定められた区域は、それぞれ、良好な都市環境の形成や都市機能の増進を図るために区域の特性に応じて建築物の容積を配分する区域として、適切な形状及び規模を有する区域とするべきである。

　

　都市計画法第１２条の５第５項後段の規定の適用については、地区整備計画の区域内における道路等建築物の建築が想定されない土地の区域の面積は、地区整備計画の区域の面積及び容積の適正配分に係る各区域の面積から、それぞれ除外して行うべきである。

　

　容積率の最高限度を指定容積率を超えて定める区域においてその最高限度を建築規制として適用するためには、建築基準法第６８条の３第２項において、容積率の最低限度、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限を必ず定めることとされており、この場合、以下のように定めることが望ましい。

1)　容積率の最低限度については、当該区域内の土地の高度利用の促進を図るために、指定容積率の数値の範囲内で適切な数値を定める。

2)　建築物の敷地面積の最低限度については、小規模な敷地において高密度に利用されることによって市街地環境の悪化を招くことを防止するため、当該区域における敷地規模の現状、敷地の共同化の実現可能性、容積率の最高限度等を総合的に勘案して、当該区域における良好な市街地環境が維持・形成されるよう定める。

2)　壁面の位置の制限（道路に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限る。）については、市街地環境の悪化を防止するために、敷地内に道路に接して適切な規模の空地を確保することが有効であることから、当該区域における道路等公共施設の整備状況、容積率の最高限度等を総合的に勘案して、良好な市街地環境の各街区が形成され、又は保持されるよう適切に定める。

　

　容積適正配分型地区計画は、建築基準法第５２条第１項第１号、第２号、第３号又は第４号に対する特例であり、前面道路の幅員による容積率制限に係る特例ではないことから、本制度の趣旨が適切に生かされるよう地区施設としての道路の幅員設定については十分配慮するべきである。

1)　容積の適正配分を行う場合は、（２）�Bの建築制限を条例に定めるとともに、指定容積率以下の容積率の最高限度を条例に定めることとなることから、事前に建築担当部局と調整を図ることが望ましい。

3)　指定容積率を上回る局所的な高容積率の設定により、道路に対する交通負荷の発生等によって近隣の環境に著しい支障を来すことのないよう、都道府県等の道路担当部局（当該道路が指定区間の国道である場合には、当該道路を管理する地方整備局）と所要の調整を図ることが望ましい。

　

1)　法第１２条の１０（街並み誘導型地区計画）との併用について

ａ　地区の特性から、建築物の形態を一体的に誘導し、併せて区域を区分して容積を適正に配分する必要がある場合には、街並み誘導型地区計画と容積適正配分型地区計画を併用し、建築基準法第６８条の５及び同法第６８条の５の４第１項を適用することが望ましい。

ｂ　街並み誘導型地区計画と容積適正配分型地区計画とを併用する場合には、市街地の環境を悪化させることのないよう、建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限など建築形態の適切な制限等により良好な市街地環境の形成を適切に誘導する内容となるよう定めることが望ましい。

　

法第１２条の８の規定（以下単に「高度利用型地区計画」という。）は、適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築物の敷地等の統合を促進し、小規模建築物の建築を抑制するとともに建築物の敷地内に有効な空地を確保することにより、用途地域内の土地の高度利用と都市機能の更新とを図ることを目的としている。

本制度の適用の例としては、以下のような場合が考えられる。

1)　枢要な商業用地、業務用地又は住宅用地として土地の高度利用を図るべき区域であって、現存する建築物の相当部分の容積率が都市計画で指定されている容積率より著しく低い区域

2)　土地利用が細分化されていること等により土地の利用状況が著しく不健全な地区であって、都市環境の改善上又は災害の防止上土地の高度利用を図るべき区域

3)　都市基盤施設が高い水準で整備されており、かつ、高次の都市機能が集積しているものの、建築物の老朽化又は陳腐化が進行しつつある区域であって、建築物の建替えを通じて都市機能の更新を誘導する区域

4)　大部分が第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域内に存し、かつ、大部分が建築物その他の工作物の敷地として利用されていない区域で、その全部又は一部を中高層の住宅用地として整備する区域

5)　高齢社会の進展等に対応して､高齢者をはじめとする不特定多数の者が円滑に利用できるような病院、老人福祉センター等の建築物を整備すべき区域であって､建築物の建替え等を通じた土地の高度利用により都市機能の更新・充実を誘導する区域

高度利用型地区計画の区域は、土地の高度利用と都市機能の更新を図るべき土地の区域として、適切な広がり及び形状を有するものとなるように定めるべきである。

　

　容積率の最高限度は、指定容積率を基準にして、交通施設及び供給処理施設の容量や周辺地域に対する環境上の影響等を勘案して過大にならない範囲で、建ぺい率の制限の強化、壁面の位置の制限、広場等の設置等により、敷地内に有効な空地を確保した場合に、その程度に応じて、容積率の最高限度を割増して定めることが考えられる。また、住宅の確保や、屋上緑化や相当程度の高さ及び樹容を有する樹木の植栽等による環境への寄与の程度を評価し、容積率の最高限度を割増すことも考えられる。

　なお、高度利用型地区計画の適用にあたって、地区の特性から、区域を区分して建築物の容積率を適正に配分する必要がある場合には、容積の適正配分の考え方により配分した容積率の最高限度を基準にして、上記の考え方等により容積率の最高限度を割増すことが考えられる。また、都心部等で公共施設、公共交通機関が十分に整備されている場合において、特定の用途の建築物を誘導することにより、都市機能の更新を推進する必要が認められる場合には特定の用途の建築物について容積率を割増しつつ、敷地内空地の確保については、例えば、歩道状空地など道路に沿って連続した一定の空間が確保されることをもって足りるとすることも考えられる。

　

　�Aの容積率の最高限度を建築規制として適用するためには、建築基準法第６８条の５の２において、容積率の最低限度、建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度、壁面の位置の制限（市街地の環境の向上を図るため必要な場合に限る。）を必ず定めることとされており、この場合、以下のように定めることが望ましい。

1)　容積率の最低限度は、当該区域内の土地の高度利用を促進するよう、指定容積率の数値の範囲内で適切な数値を定めることが望ましい。

2)　建ぺい率の最高限度は、建築基準法に基づいて定められる数値の範囲内で適切に定めることが望ましい。

3)　建築物の建築面積の最低限度は、当該区域における敷地規模の現状、容積率の最高限度等を総合的に勘案して、当該区域における市街地環境の悪化を招くことのないよう定めることが望ましい。　

4)　壁面の位置の制限は、当該高度利用型地区計画の区域内の建築物の利用者等の通行の用に供する空地を確保する場合、植込み、芝生等を整備する空地を確保する場合等市街地の環境の向上に資する有効な空地を確保する場合において、敷地内に道路（都市計画においていて定められた計画道路を含む。）に接して空地を確保することができるよう当該道路の幅員、歩行者の通行量、建築物の配置、建ぺい率の最高限度等を勘案して適切に定めることが望ましい。

　なお、壁面の位置は、立体的に定めることもできるので、例えば、上階部分の壁面の位置より下階の歩行者部分の壁面の位置を道路境界線から後退して定めて道路に面して歩行者のための空間を確保することなどが考えられる。

　

　高度利用型型地区計画は、建築基準法第５２条第１項各号に対する特例であり、前面道路の幅員による容積率制限に係る特例ではないことから、本制度の趣旨が適切に生かされるよう地区施設としての道路の幅員設定については十分配慮するべきである。

　

1)　法第１２条の１０（街並み誘導型地区計画）との併用について

ａ　地区の特性から、建築物の形態を一体的に誘導し、併せて合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図る必要がある場合には、街並み誘導型地区計画と高度利用型地区計画を併用し、建築基準法第６８条の５の２及び同法第６８条の５の４第１項を適用することが望ましい。

ｂ　街並み誘導型地区計画と高度利用型地区計画とを併用する場合には、市街地の環境を悪化させることのないよう、建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限など建築形態の適切な制限等により良好な市街地環境の形成を適切に誘導する内容となるよう定めることが望ましい。

本制度の適用の例としては、以下のような場合が考えられる。

1)　都心部又はその周辺部において、住宅と商業、業務等の用途が併存している市街地であって、住宅や人口が著しく減少している、又は著しく減少することが確実であると見込まれる区域において、地域のコミュニティの安定化、市街地環境の確保、道路等公共施設への負荷の平準化、公共公益施設の有効活用等の観点からみて、当該区域における土地利用を商業・業務等の用途に特化させず、住宅の立地誘導を図る必要がある場合。

2)　住宅、商業及び工業の用途が併存する地域で、建築物等の建替え等に合わせて、用途の適正配分及び都市機能の維持増進の観点から住宅の立地誘導を図る必要がある場合。

3)　相当規模の宅地開発事業、土地区画整理事業等によって基盤整備が行われる、又は行われた土地の区域について、住宅の確保と併せて土地の高度利用を図る必要がある場合。

4)　専ら不良な木造共同住宅等が密集している住宅市街地で、居住環境の向上とともに、良質な住宅の供給を促進するため、土地の高度利用を図る必要がある場合。

用途別容積型地区計画の区域は、良好な複合市街地の整備、開発を一体的に行うべき土地の区域として適切なものとなるように定めるべきである。

　

　建築物の用途の制限を行う場合には、住居と住居以外の用途の適正な配分により良好な居住環境を有した複合市街地が形成され又は保持されるよう定めることが望ましい。

　この場合、一定以上の階については住宅用途のみに限定する等の立体的な用途の制限を定めるとともに、併せて居住環境の確保のため必要な用途の制限を定めることも考えられる。

1)　容積率の最高限度は、建築基準法第６８条の５の３により、全部を住宅の用途のみに供する建築物に係る容積率の最高限度を指定容積率の１．５倍以下に定めるとともに、全部を住宅以外の用途のみに供する建築物の容積率の最高限度を指定容積率以下に定め、併せて住宅の用途に供する部分と住宅以外の用途に供する部分を含む建築物に係る容積率の最高限度についての算定方式を定めるべきである。

2)　全部を住宅の用途のみに供する建築物に係る容積率の最高限度については、本制度による容積率制限の緩和措置に伴い建築物の規模が増大することにかんがみ、周辺における土地利用の動向、公共施設の整備状況、市街地環境への影響、住宅立地誘導の必要性等を総合的に勘案して、適切な数値を定めることが望ましい。この際、住宅と非住宅の用途とを適正に配分した場合に見込まれる交通等の負荷が当該地区の都市施設により処理できる範囲となるよう適切な数値を定めることが望ましい。

4)　住宅の用途に供する部分と住宅以外の用途に供する部分を含む建築物に係る容積率の最高限度の算定方式については、本制度の趣旨にかんがみ、原則として住宅の用途に供する部分の容積率が増大するにつれて、建築物全体の容積率の最高限度が増大するとともに、住宅以外の用途に供する部分の容積率が減少するよう定めることとし、かつ、関係権利者、住民等が容易に理解できる内容となるよう定めることが望ましい。

　�Bの容積率の最高限度を建築規制として適用するためには、建築基準法第６８条の５の３において、容積率の最低限度、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限を必ず定めることとされており、この場合、以下のように定めることが望ましい。

1)　容積率の最低限度は、当該区域内の土地の高度利用を促進するよう、指定容積率の数値の範囲内で適切な数値を定める。

2)　建築物の敷地面積の最低限度は、住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の緩和措置が区域内の敷地の細分化につながり建築物の規模の増大とあいまって市街地環境の悪化を招くことのないよう、当該区域における敷地規模の現状、住宅を含む建築物に係る容積率の最高限度等を総合的に勘案して、当該区域における良好な住居等の環境を維持増進するよう定める。

5)　建築物に係る壁面の位置の制限（道路に面する壁面の位置の制限を含むものに限る。）は、住宅の用途に供する建築物に係る容積率の最高限度の緩和に伴う建築物の規模の増大が市街地環境の悪化を招くことがないよう敷地内に道路に接して適切な規模の空地を確保することが必要であることから、当該区域における建築物の配置の現状と動向、道路等公共施設の整備状況、住宅を含む建築物に係る容積率の最高限度等を総合的に勘案して、良好な居住環境の各街区が形成され、又は保持されるよう適切に定める。

1)　用途別容積型地区計画の区域内における地区施設としての道路は、その幅員の下限は６ｍとすることが望ましいが、壁面の位置の制限等により道路に接して適切な規模の空地が確保される場合はこれを下回ることも考えられる。

2)　用途別容積型地区計画における住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の特例は、建築基準法第５２条第１項第２号又は第３号に対する特例であり、前面道路の幅員による容積率制限に係る特例ではないことから、本制度の趣旨が適切に生かされるよう区域及び地区施設の道路の幅員設定には十分配慮するべきである。

用途別容積型地区計画の区域内においては、良好な住宅市街地環境の形成を図るため、建築基準法第８６条に規定する一団地の認定制度を積極的に活用することが望ましい。なお、用途別容積型地区計画の区域内において一団地の認定を行う場合には、特定行政庁が支障がないと認めるものについては、一団地単位でその全部又は一部を住宅の用途に供する建築物に係る容積率制度の特例を適用することが可能であるので、必要に応じ適切な活用を図ることが望ましい。

　

1)　法第１２条の１０（街並み誘導型地区計画）との併用について

ａ　地区の特性から、建築物の形態を一体的に誘導し、併せて住宅の用途に供する建築物に係る容積率の制限の特例を設ける必要がある場合には、街並み誘導型地区計画と用途別容積型地区計画を併用し、建築基準法第６８条の５の３及び同法第６８条の５の４第１項を適用することが望ましい。この場合において、容積率の最高限度については、（２）�B中「指定容積率」とあるのは「街並み誘導型地区計画において定められる容積率の最高限度」と読み替えること。

ｂ　街並み誘導型地区計画と用途別容積型地区計画とを併用する場合には、市街地の環境を悪化させることのないよう、建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限など建築形態の適切な制限、用途の適正配分等により良好な市街地環境の形成を適切に誘導する内容となるよう努めること。

　

1)　用途別容積型地区計画においては、（２）?の建築制限について条例により建築基準法上の制限とし、建築確認の対象とすることを条件とした区域内に存する建築物に対してのみ、用途地域による容積率制限を緩和する特例措置が適用されることとなるので、事前に建築担当部局と調整を図ることが望ましい。

2)　都道府県知事が、用途別容積型地区計画について同意しようとする場合において、当該計画の区域に係る良好な環境の保全・形成の観点から必要があると認められるときは、都市計画担当部局は環境部局と連携調整を図ることが望ましい。

3)　当該区域が特に住宅の確保を必要とする区域であることにかんがみ、当該区域において総合的な住宅施策が講じられるように、住宅政策担当部局及び関係機関と緊密な連絡調整を行うことが望ましい。

1)　都心部又はその周辺部において、建築の更新が停滞している地域等で、地域コミュニティの安定化、市街地環境の確保、公共公益施設の有効利用等の観点からみて、必要な建築物の用途制限を定め、土地の合理的かつ健全な有効利用を進め住宅の確保及び供給促進を図る必要がある場合

2)　木造共同住宅等が密集している住宅市街地で、居住環境の向上を図るとともに、良質な住宅の供給を促進するため、土地の合理的かつ健全な有効利用を図る必要がある場合

3)　商店街で建築物の建替えが相当程度行われる地域において、土地の有効利用を促進するとともに、機能的で魅力ある商店街を形成するよう誘導する必要がある場合

4)　住工混在の既成市街地において、地場産業等の工業の利便の維持・増進と居住環境の向上を併せて図る必要がある場合

5)　相当の土地利用転換が行われる地域において、街区単位で背割線に沿って中庭的な空間を確保しつつ、良好な一団の住宅市街地整備を行う必要がある場合

1)　壁面の位置の制限（道路に面する壁面の位置の制限を含むものに限る。以下この項で同じ。）は、これが建築物の高さの最高限度と相まって斜線制限の緩和の条件となることにかんがみ、道路に面して、若しくは他の建築物との間に有効な空地を確保し、又は区域内の建築物の位置を整えることにより、良好な環境を備えた各街区が形成されるよう適切に定めることが望ましい。

2)　壁面の位置の制限のうち、道路に面するものについては必ず定めるものとし、それ以外の壁面の位置の制限についても、良好な環境を備えた各街区を形成するため必要と認められるときは、これを定めるよう努めることが望ましい。ただし、壁面を隣地境界線と接して設けることによって街並みを誘導する場合には、この趣旨を当該地区計画の整備、開発及び保全に関する方針に定めたうえで、隣地境界線に面する壁面の位置の制限を定めないことも考えられる。

3)　道路の新設、敷地の分割等敷地境界線の変更が生じた場合には、速やかに壁面の位置の制限について所要の変更を行うことが望ましい。

4)　壁面の位置の制限は、例えば、地盤面からの高さにより異なる内容とする等、立体的に定めることも考えられる。

　

　街並み誘導型地区計画の区域内における建築物の高さの最高限度は、これが壁面の位置の制限と相まって斜線制限の緩和の条件となることにかんがみ、通風、採光等の市街地環境を確保しつつ、区域内における建築物のスカイラインを整えることによって良好な市街地空間が形成されるように定めることが望ましい。

　

1)　壁面後退区域における、工作物の設置の制限（当該区域において連続的に有効な空地を確保するため必要なものに限る。「�W−２−１　Ｇ　８．街並み誘導型地区計画」において同じ。）は、壁面の位置の制限により建築物が後退した区域について工作物の設置を適切に規制することが、道路との一体的な空間や隣地との一体的な空間を確保し、市街地の環境を確保するため重要であることにかんがみ、当該区域における壁面の位置の制限及び建築物の高さの最高限度等を総合的に勘案して当該区域における良好な環境を維持増進するよう定めることが望ましい。この場合において、連続的に有効な空地を確保するため必要な工作物の設置の制限とは、隣地に面する壁面後退区域で他の壁面後退区域と一体となって連続的な空地が確保できる区域及び道路に面する壁面後退区域において行われる制限である。

　

前面道路幅員による容積率制限の緩和を行うためには、建築基準法第６８条の５の４第１項において、容積率の最高限度、建築物の敷地面積の最低限度を必ず定めることとされており、以下のように定めることが望ましい。

1)　容積率の最高限度は、これが前面道路幅員による容積率制限の緩和の条件となることにかんがみ、当該地区整備計画の区域の土地利用の適正な増進が図られ、かつ、壁面の位置の制限により確保される空地等を勘案して良好な環境の街区が形成されるように定めるとともに、壁面の位置の制限、建ぺい率及び建築物の高さの最高限度で規定される建築可能な空間との均衡を失しないように定める。この場合において、高度利用地区、高度利用型地区計画、用途別容積型地区計画又は容積適正配分型地区計画との併用を行う場合を除き、容積率の最高限度は、用途地域に関する都市計画において定められている容積率以下とすべきである。

2)　建築物の敷地面積の最低限度は、敷地の細分化により市街地環境の悪化を招くことを防止するために、当該区域における敷地規模の現状、建築物に係る容積率の最高限度等を総合的に勘案して、当該区域における良好な環境を維持増進するよう定める。

　

街並み誘導型地区計画に係る地区整備計画の決定にあたっては、周辺における土地利用の動向、公共施設の整備状況等を勘案し、道路に対する交通負荷の発生によって近隣の環境に支障をきたさないよう十分配慮することが望ましい。

1)　防災街区整備地区計画の区域は、土地利用及び公共施設の現状及び将来の見通し等を勘案して、土地利用の一体性が確保されるような適正な規模で定めることが望ましい。

2)　防災街区整備地区計画の区域の設定にあたっては、地域的連帯感の保持等に配慮しつつ、地権者間の公平性を確保するため、地権者間の利害調整を図ることに努めることが望ましい。

3)　防衛施設（飛行場、演習易、訓練場、射撃場、駐屯地、通信・電波施設、燃料施設、弾薬庫、研究所その他これらに類する施設）は、防災街区整備地区計画の区域に含まないものとすることが望ましい。

4)　工場立地法第６条第１項に規定する特定工場が立地している地区には、防災街区整備地区計画を原則として定めないこととし、防災街区整備地区計画の区域に含まれる場合には、同計画が同法第４条第１項に規定する工場立地に関する準則と調和が保たれるよう、十分配慮することが望ましい。

1)　密集法第３２条第２項第１号の防災街区整備地区計画の目標その他当該区域の整備に関する方針（以下「防災街区整備地区計画の区域の方針」という。）は、当該区域の整備に関する総合的な指針であり、これに基づいて、地区防災施設の区域や防災街区整備地区整備計画が定められ、法第２１条の２の規定に基づき地区防災施設の区域や防災街区整備地区整備計画の提案行われる際には、当該方針を踏まえて行われることとなるので、関係権利者、住民等が容易に理解できるように定めることが望ましい。

2)　密集法第３２条第６項の「特別の事情があるとき」とは、防災街区整備地区計画の区域のうち一定以上の範囲にわたり、土地の所有者その他利害関係を有する者の意見調整に時間を要する一方で、防災街区整備地区計画の方針をとりあえず定めておきたい場合等であり、当該事情が解消した場合には、速やかに地区防災施設の区域及び防災街区整備地区整備計画を定めることが望ましい。

1)　道路

ａ　当該区域の特定防災機能の確保にあたって基本となる道路については、地区防災施設として定めることとし、そのうち、建築物等と一体となって整備する必要があるものについては、特定地区防災施設として、当該建築物等に係る特定建築物地区整備計画と併せて定めるべきである。また、当該区域の特定防災機能の確保に直接関係しない区画街路等については原則として地区施設として定めるべきである。なお、都市の主要な骨格をなす道路等については、幹線街路の都市計画を定めることが望ましい。

ｂ　道路の配置及び規模又は区域を定める際には、防災街区整備地区計画の区域及びその周辺において都市計画に定められている道路等を含めた道路網と一体となって、区域内の特定防災機能の向上及び延焼により生ずる被害の軽減と良好な都市環境の形成に資するよう配慮することが望ましい。

ｃ　地区施設又は地区防災施設たる道路の幅員は、原則として６ｍ以上とすることが望ましい。なお、特別の事情によりやむを得ないと認められる場合は、地域の実情に応じて４ｍ以上とすることが望ましい。

2)　公園、緑地、広場その他の公共空地

ａ　当該区域の特定防災機能の確保にあたって基本となる公園、緑地、広場その他の公共空地については、地区防災施設として定めることとし、そのうち、建築物等と一体となって整備する必要があるものについては、特定地区防災施設として、当該建築物等に係る特定建築物地区整備計画と併せて定めるべきである。また、それ以外の、主として地区内の居住者等の利用に供される小規模な公園、緑地、広場その他の公共空地は、原則として地区施設として定めるべきである。なお、都市における避難地、レクリエーション、交流の場としての機能を持つ基幹公園、広場等については、公園、広場等の都市計画を定めることが望ましい。

ｂ　公園、緑地、広場その他の公共空地の配置及び規模又は区域については、防災街区整備地区計画の区域及びその周辺において都市計画に定められている公園、緑地、広場その他の公共空地等と併せて一体的なオープンスペース系統が適切に確保され、区域内の特定防災機能の向上及び延焼により生ずる被害の軽減と良好な都市環境の形成に資するよう、必要な位置に適切な規模で配置することが望ましい。

ｃ　防災街区整備地区計画で道路の配置及び規模又は区域が定められている場合には、建築基準法第６８条の６の規定に基づく道路の位置の指定は、当該道路の配置又はその区域に即して行うこととされているが、歩行者用通路、緑道、駐車場の車路等でそれに即して道路の位置の指定が行われると防災街区整備地区計画の目標を達成する上で支障が生ずると判断するものについては、防災街区整備地区計画においては公共空地として定めることが望ましい。

3)　地区防災施設及び地区施設には都市計画施設を含まないこととされているので、地区防災施設又は地区施設として定められている道路又は公園、緑地、広場その他の公共空地を都市計画施設として都市計画に定めようとするときは、併せて防災街区整備地区計画に関する都市計画を変更するべきである。

1)　特定建築物地区整備計画は、建築物等が特定地区防災施設と一体となって防災街区整備地区計画の区域における特定防災機能を確保するとともに、適切な構造、高さ、配列等を備えた建築物等が整備されることにより当該区域内の土地が合理的かつ健全な利用形態となるように定めることが望ましい。

2)　特定建築物地区整備計画の内容として定める計画事項のうち、特定防災機能の確保に直接に関連するものについては、次の基準により定めることが望ましい。なお、その他の計画事項については、「３．地区計画の都市計画において決定すべき事項（２）�A」中「地区計画」とあるのを「防災街区整備地区計画」と読み替えて参考とすることが望ましい。

ａ　建築物の構造に関する防火上必要な制限

ｂ　間口率の最低限度

ｃ　建築物等の高さの最低限度

ｄ　壁面後退区域における工作物の設置の制限

1)　防災街区整備地区整備計画における建築物等に関する事項は、防災街区整備地区計画の区域の特性にふさわしい用途、容積、高さ、配列等を備えた建築物等が整備されることにより当該区域内の土地が合理的かつ健全な利用形態となるとともに、火事又は地震が発生した場合の当該区域における延焼により生ずる被害の軽減に資するように定めることが望ましい。

2)　防災街区整備地区整備計画の内容として定める計画事項のうち、建築物の構造に関する防火上必要な制限については、建築物相互間における延焼を一定程度遅延させ、避難行動に着手するまでの時間を確保するため、

とする制限を規定するなど、防火上有効な構造となるように定めることが望ましい。

3)　防災街区整備地区整備計画に定める事項のうち土地の利用に関する事項には、計画内容として農用地（生産緑地の対象となっている農用地を除く。）及び保安林又は保安施設地区の保全に関する事項は定めないことが望ましい。

4)　上記以外の計画事項については、その他の計画事項については、「３．地区計画の都市計画において決定すべき事項（２）�A」中「地区計画」とあるのを「防災街区整備地区計画」と読み替えて参考とすることが望ましい。

　

�E　誘導容積等

　防災街区整備地区計画においては、いわゆる誘導容積型、用途別容積型、街並み誘導型の制度を活用し、あるいは、これらの二以上の制度を併用することで望ましい市街地像を誘導できる場合があるので、「�W−２−１　Ｇ．地区計画」に記述された各制度の指針を参考としつつ、必要に応じ、これらの制度の積極的活用を図ることが望ましい。

防災街区整備地区計画を定めるにあたっては、他の法令の規定等との調整の観点から、以下によることが望ましい。

1)　市町村が防災街区整備地区計画を定める場合又は密集法第３３条第３項の規定による勧告等を行う場合には、重要文化財、登録有形文化財、史跡名勝天然記念物、伝統的建造物群、埋蔵文化財等の文化財の保護に配慮すること。

2)　都市計画担当部局は、中小小売・サービス業等の商業振興施策等との整合性を図る観点から商工部局と調整を行い、防災街区整備地区計画の区域内の商工業者の経済力、店舗、工場等の新設・改造計画に配慮するとともに、当該区域内に商店街整備計画、共同店舗等整備計画等中小小売・サービス業振興のための諸施策その他の中小企業の振興のための諸施策が講じられ、又は講じられようとしている場合には、これらの諸施策との整合性を保つこと。

3)　電気事業法、ガス事業法及び熱供給事業法による事業については、その円滑な実施及び保安の確保に支障を及ぼすことのないように十分配慮すること。

4)　ガソリンスタンド、ＬＰＧスタンド及び軽油スタンドは、その事業場の配置、形状等が特殊であることにかんがみ、その新設、改築又は増築に支障をきたさないようにすること。

1)　防災街区整備地区計画に関する都市計画を定めるに当たり、都道府県及び市町村の都市計画担当部局は、密集法第４条に基づく建替計画の認定や同法第１３条に基づく延焼等危険建築物に対する除却勧告等、密集住宅市街地整備促進事業等による地区の整備と密接に関連することから住宅・建築担当部局と、地域防災計画との調整を図る観点から地域防災計画担当部局とそれぞれ十分調整することが望ましい。

2)　市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定められていない都市計画区域内の用途地域が定められている地域並びに市街化調整区域内における用途地域が定められている地域において、防災街区整備地区計画を定めようとする場合に、当該防災街区整備地区計画の区域内に農用地が含まれるときは、法第１９条第３項の規定に基づき都道府県知事が防災街区整備地区計画に関する都市計画の同意を行うに当たり、都市計画担当部局は、あらかじめ農林水産担当部局と、法第１２条の４第２項及び密集法第３２条第２項名号に定める事項の内容を示した資料を添えて協議を行うことが望ましい。

3)　防災街区整備地区計画の区域内に森林（森林法による保安林、保安林予定森林、保安施設地区及び保安施設地区予定地並びに保安林整備臨時措置法による保安林整備計画に基づく保安林指定計画地並びに森林法第５条第１項による地域森林計画対象民有林をいう。）、農林水産業用施設又は農林水産関連企業用施設が含まれる場合には、あらかじめ、市町村及び都道府県において、都市計画担当部局は、農林水産担当部局又は農林水産関連企業担当部局と十分調整することが望ましい。

4)　臨港地区、港湾隣接地域、港湾施設が相当程度集積している港湾区域内の埋立地又は港湾施設用地において、防災街区整備地区計画を定めようとするときは、港湾の秩序ある整備と適正な運営との整合を図る観点から、事前に関係港湾管理者と十分協議を行うことが望ましい。

5)　防災街区整備地区計画を定めるにあたっては、当該地区における消防機関等による火災対策・災害対策との調整を図る観点から当該地域を管轄する消防長と十分調整を図ることが望ましい。

　

自動車交通量の増大、車両の大型化の進展等に伴い、特に都市部の幹線道路の沿道において深刻化している道路交通騒音問題に対処する必要があることから、沿道地区計画は、沿道整備道路に接続する土地の区域で、道路交通騒音による障害の防止と沿道の適正かつ合理的な土地利用の促進を図るため、沿道の整備を計画的に誘導、規制することにより幹線道路の沿道にふさわしい土地利用を実現することを目的としているものである。

1)　沿道地区計画の区域は、土地利用及び公共施設の現状及び将来の見通し等を勘案して、土地利用の一体性が確保されるよう適正な規模で定めることが望ましい。この場合において、その奥行きは、沿道整備道路の道路交通騒音による環境影響に配慮しつつ、合理的な範囲とすることが望ましい。

2)　沿道整備道路に接続する地域であっても、工場立地法第６条第１項に規定する特定工場が立地している地区、石油パイプライン事業用施設、駅舎等の鉄道・軌道施設、自動車ターミナル施設、道路運送法による一般自動車道、一般乗合旅客自動車運送事業等の用に供する旅設等が相当範囲にわたって存する区域等その背後地に道路交通騒音により生ずる障害が発生しないと認められる地区については、原則として沿道地区計画の区域に含めるべきでない。

1)　沿道の整備に関する方針は、当該地区の整備に関する総合的な指針として定められ、さらに、沿道地区整備計画が定められ、また、法第２１条の２の規定に基づき沿道地区整備計画や沿道再開発等促進区の提案行われる際には、当該方針を踏まえて行われることとなるので、当該区域の整備をどのように行い、どのような形態の市街地を形成しようとするかなどについて、関係権利者、住民等が容易に理解できるように定めることが望ましい。

2)　沿道法第９条第８項の「特別の事情があるとき」とは、沿道地区計画の区域が広い範囲にわたり、土地の所有者その他利害関係を有する者の意見調整に時間を要する等の場合であり、当該事情が解消した場合には、沿道地区整備計画を定めることが望ましい。

1)　間口率の最低限度

2)　建築物の高さの最低限度

3)　建築物の構造に関する遮音上必要な制限

4)　建築物の構造に関する防音上必要な制限

5)　建築物の用途の制限

6)　沿道地区施設の配置及び規模

　

�C　沿道再開発等促進区

　沿道再開発等促進区は、沿道整備道路沿いの相当程度の低・未利用地等において、必要な公共施設の整備を行いつつ一体的に再開発することにより、道路交通騒音による障害の防止に寄与しつつ、土地の高度利用と都市機能の増進を図ること等を目的としている。

このため、沿道再開発等促進区に関する都市計画を定めるにあたっては、沿道法第９条第４項１号の土地利用に関する基本方針において、沿道整備道路の構造や周辺市街地の状況、道路交通騒音の状況等を踏まえた市街地整備の方針を示すとともに、これに基づき沿道再開発等促進区内の沿道地区整備計画を適切に定めることが望ましい。なお、この場合において、「�W−２−１　Ｇ．地区計画　３．（３）再開発等促進区」中「再開発等促進区」とあるのを「沿道再開発等促進区」と読み替えて参考とすることが望ましい。

1)　区域の規模及び形状

ａ　容積の適正配分を行う沿道地区整備計画の区域及び沿道地区整備計画の区域を区分して異なる容積率の最高限度が定められた区域（以下「容積の適正配分に係る各区域」という。）は、それぞれ、沿道における良好な都市環境の形成や都市機能の増進を図るために区域の特性に応じて建築物の容積を配分する区域として、適切な形状及び規模を有する区域となるよう定めることが望ましい。

ｂ　沿道法第９条の３の「適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域」とは、例えば、道路についてみれば、当該地区の規模及び形状、その区域内の建築物の建築その他の土地利用の計画等を考慮し、当該地区の道路網がその周辺の道路と一体的に、かつ、適正な規模で形成されている区域をいうと考えられる。

2)　沿道の整備に関する方針

3)　沿道地区整備計画

ａ　壁面の位置の制限

ｂ　容積率の最高限度

ｃ　容積率の最低限度

ｄ　建築物の敷地面積の最低限度

ｅ　容積の適正配分に係る容積率制限の特例は、建築基準法第５２条第１項第１号、第２号、第３号又は第４号に対する特例であり、前面道路の幅員による容積率の制限に係る特例ではないことから、本制度の趣旨が適切に生かされるよう沿道地区施設としての道路の幅員設定については十分配慮することが望ましい。

　

�E　誘導容積等

　沿道地区計画においては、「�D　容積の適正配分」に加えて、いわゆる誘導容積型、容積適正配分型、高度利用型、用途別容積型、街並み誘導型の制度を活用し、あるいは、これらの二以上の制度を併用することで望ましい市街地像を誘導できる場合があるので、「�W−２−１　Ｇ．地区計画」に記述された各制度の指針を参考としつつ、必要に応じ、これらの制度の積極的活用を図ることが望ましい。

　

�F　その他

　沿道地区計画については、法第２１条の２の規定に基づく提案制度も視野に入れつつ、先行して沿道地区計画の方針を策定するとともに、土地所有者等の創意工夫によるまちづくり活動を支援する方式を適切に活用して、沿道地区計画制度が一層広く推進されるよう努めることが望ましい。また、沿道地区計画の方針のみが定められた地区においては、沿道地区整備計画の策定に向け、当該地区の士地所有者等の合意形成が円滑かつ的確になされるよう、適切な指導に努めることが望ましい。

　

1)　一の沿道地区計画の区域内において、道路交通騒音により生ずる障害の防止を図る観点から、又は当該区域内における適正かつ合理的な土地利用の促進を図る観点から必要がある場合には、一の計画事項を区域の一部について定め、又は区域を区分してそれぞれ異なる計画内容とすることが考えられる。

2)　当該区域において、工場立地法第４条第１項の工場立地に関する準則又は高圧ガス保安法、火薬類取締法、石油コンビナート等災害防止法、液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律若しくは鉱山保安法の規制を受ける建築物等が存する場合にあっては、これらの準則等との整合性を保つことが望ましい。

3)　学校その他の公益上必要な施設及びガソリンスタンド、ＬＰＧスタンド、軽油スタンド等のようにその配置、形状等が特殊なものについては、その新築、改築又は増築に支障をきたさないようにすることが望ましい。

4)　沿道商工業者の経済力、店舗等の新設、改造計画に配慮するとともに、当該区域において商店街整備計画、共同店舗等整備計画等中小小売、サービス業振興のための諸施策が講じられ、又は講じられようとしている場合には、これらの諸施策との整合性を保つことが望ましい。

5)　市街化区域以外の区域における沿道地区計画の策定にあたっては、農業の振興に支障を及ぼさないよう配慮することが望ましい。

6)　関係行政機関等との調整

　

集落地区計画は、市街化調整区域及び区域区分を行わない都市計画区域と農業振興地域が重複する地域において、主として集落地域内の居住者にとっての営農条件と調和のとれた良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図ることを目的としている。

1)　集落地区計画の区域は、その地域の自然的経済的社会的条件、営農条件との調和、土地利用の動向等を勘案しながら、良好な居住環境の整備、無秩序な建築活動の防止、特色のある家並みの維持・保全等当該集落地区計画の策定の目的に応じて、かつ、当該集落地区計画において定められる内容をも考慮して、当該区域の整備及び保全を一体として行うべき土地の区域として適切なものとなるよう定めることが望ましい。

2)　集落地区整備計画の区域は、これを段階的に定める場合にあっても、その各々が１以上の建築物を含む街区又はこれに準ずる区域で、一団の市街地環境の形成を行う単位として適切なものとなるように定めることが望ましい。

3)　集落地区計画の区域には、原則として、現に家屋が連たんする地区でまとまりのある一団の土地の区域、新規宅地の区域がある場合は当該区域及び必要に応じこれらに介在する樹林地等で密接な関連がある区域を含めるものである。

　　なお、これらの地区以外の地区についても、必要に応じて、位置、規模、地権者の意向等を勘案して、これらの地区と併せて集落地区計画を定めることができるものである。

　　また、上記の考え方により、一の集落地域において、複数の集落地区計画を定めることも考えられる。

4)　3)の「現に家屋が連たんする地区でまとまりのある一団の土地の区域」とは、次に掲げるア及びイの土地の区域で、当該区域内の人口密度がおおむね２０人／ｈａ以うえで、住居をおおむね２０戸以上含む区域（ただし、集落法第８条に基づく農用地の保全等に関する協定が締結される営農意欲が高いおおむね１ｈａ以上の一団の農地で、計画的な集落形成に支障をきたさないものを穴抜きすることを妨げない。）である。

ａ　建築物の敷地その他これに類するものの間の距離がおおむね２０ｍ以内で家屋が連たんしている土地の区域

ｂ　ａの土地の区域に接続する区域で、おおむね３ｈａ以下の整形の土地の区域ごとに算定した場合における建築物の敷地その他これに類するものの敷地の面積の合計が当該区域の面積の４分の１以上で家屋が連たんしている土地の区域

5)　3)の「新規宅地の区域」とは、次に掲げるア及びイの区域である。

ａ　優先的かつ計画的に宅地化を進めるべき土地の区域

ｂ　計画的に宅地化を進めるまとまりのある一団の土地の区域

6)　3)の「介在する樹林地等」とは、4)、5)の区域と一体的に存し、又は4)、5)の区域に隣接し、保全等を図る必要がある樹林地等の土地の区域が考えられる。

7)　3)の「これらの地区以外の地区」とは、4)以外の既存宅地等で、例えば5)の区域に接続することとなる家屋が連たんする土地の区域、比較的まとまりのあるいわゆる飛び住宅地、非住居系宅地等が考えられる。

8)集落地区計画を定める新規宅地の区域は、おおむね１０年を見通し、集落の自然的社会的経済的諸条件、土地利用の動向等を踏まえて、集落内居住世帯に関連した世帯分離等のために必要な宅地面積、集落の振興のために必要な教養、文化、レクリエーション等に係る生活利便施設、集落定住型住宅等の立地に必要な宅地面積等を的確に把握し、周辺の市街化区域の計画的な市街化を図る上で支障がないよう留意するとともに、営農条件との調和、公共施設の整備状況・整備計画とのバランス、既存の地域的連帯感の保持等にも配慮しつつ、これらの観点に沿って基本方針に定められた当該集落地域に係る新規宅地の面積の最高限度を上回らない面積とし、いたずらに広く定めることがないようにするべきである。

9)　新規宅地の面積の最高限度は、既成集落の土地の区域内に存する農地等の宅地化の動向を考慮しつつ、次のａ及びｂにしたがって設定することが望ましい。

ａ　次に掲げる必要な宅地面積等を勘案して設定すること。

ｂ　次に掲げる事項等に留意して設定するとともに、原則としておおむね既成集落の土地の区域の面積の範囲内で設定すること。

10) 集落地区整備計画の対象とする森林は、集落及び農用地に介在する森林に限られるものとするべきである。

11) 集落地区計画の区域と集落地区整備計画の区域は、地域住民の合意が得られない等特別の事情がある場合を除き、基本的には同一の区域とすべきである。

12) 集落地区計画の区域の設定にあたっては、地域的連帯感の保持に配慮しつつ、地権者間の公平性を確保するため、地権者間の利害調整を図ることに努めることが望ましい。

13) その他の集落地区計画の区域を定めるにあたっては、次の諸点に留意するべきである。

1)　集落法第５条第３項の当該集落地区計画の目標その他当該区域の整備及び保全に関する方針（以下「集落地区計画の方針」という。）に基づき集落地区整備計画が定められるので、誘導すべき集落の態様等について関係権利者、住民等が容易に理解できるように定めることが望ましい。

3)　集落法第５条第６項の「特別の事情があるとき」とは、集落地区計画の区域のうち一定以上の範囲にわたり、土地の所有者その他の利害関係を有する者の意見調整に時間を要する一方で、集落地区計画の方針をとりあえず定めておきたい場合等であり、当該事情が解消した場合には、速やかに集落地区整備計画を定めることが望ましい。

1)　基本的事項

ａ　建築物等に関する制限は、一の計画事項を区域の一部について定め、又は街区ごとに定める等区域を区分してそれぞれ異なる計画内容を定めることも考えられる。

ｂ　建築基準法第６８条の２に基づく市町村の条例は、建築規制にふさわしい内容のみを定めうることとされており、都市計画の決定内容がそのまま条例化されるとは限らないことに留意するべきである。

2)　集落地区施設

ａ　集落地区施設には、農用地を農用地として位置付けるべきではない。

ｂ　道路の配置及び規模を定める際には、街区の規模及び形状、集落地区計画の区域内の建築物の建築その他の土地利用の現状及び現道の線形を尊重しつつ、将来の見通し等を考慮し、集落地区計画の区域及びその周辺において都市計画に定められている、又は区域の指定がなされている道路その他の道路と併せて一体的な道路網と一体となって、防災、安全、衛生等に関する機能が十分確保されているよう配慮するものとし、その幅員は、原則として６ｍ以上とするよう努めることが望ましい。なお、特別の事情によりやむを得ないと認められる場合は、地域の実情に応じ４ｍ以上とすることができるものである。

ｃ　公園、緑地、広場その他の公共空地の配置及び規模は、集落地区計画の区域の規模及び形状、当該区域に予定されている建築物等の用途、将来の集落地域の人口等を勘案し、当該区域及びその周辺において都市計画に定められている公共空地及びその他の公園等と併せて居住環境の維持・向上が図れるよう定めることが望ましい。

ｄ　集落地区施設の配置及び規模が定められると、これに即して道路の位置の指定又は開発許可が行われることとなるので、このことにふさわしい内容のものとなるよう配慮するべきである。

ｅ　集落地区施設には都市計画施設を含まないものとされているので、集落地区として定められている道路、公園等を都市施設として都市計画に定めようとするときは、併せて集落地区計画に関する都市計画を変更するべきである。

3)　建築物等の用途の制限

4)　その他の建築物等に関する制限

ａ　面積、高さ等の算定方法については、建築基準法の算定方法に関する一般的な原則によることとなるが、集落地区計画に当該算定方法を明記したうえで、それと異なった算定方法を用いることも考えられる。

ｂ　建ぺい率の最高限度は、集落地区計画の区域の特性に応じて敷地内の空地の確保、安全、防火若しくは衛生の目的を達成し、良好な居住環境が維持又は形成されるよう定めることが望ましい。

ｃ　建築物等の高さの最高限度は、集落地区計画の区域の特性に応じて良好な集落景観の保全、形成を図るほか、良好な日照、眺望の確保及び土地の高密度な利用の抑制のために定めることが望ましい。

ｄ　建築物の敷地面積の最低限度は、集落の特性を受け継ぐ上で重要な制限であり、建築物の敷地が細分化されること又は建てづまりが進むことを防止し、住宅等の敷地内に必要とされる空地の確保又は建築物の安全、防火若しくは衛生の目的を達成し、集落地区計画の区域の良好な住環境を維持・増進するように定めることが望ましい。この場合において、現に家屋が連たんするまとまりのある一団の土地の区域等には平均的な規模の敷地を二分割できない数値、新規住宅の区域には規制集落の土地の区域に存する敷地の規模に調和しうる数値を地域の特性に応じて定めることが望ましい。

ｅ　壁面の位置の制限は、道路に面して、若しくは他の建築物との間に有効な空地を確保し、又は区域内における建築物の位置を整えることにより、良好な環境の集落が形成され、又は保持されるように定めることとし、必要に応じて集落地区施設、新規整備道路等と一体的に効果的に定めることが望ましい。なお、例えば、壁面の位置の制限は地盤面からの高さにより異なる内容とする等、立体的に定めることも考えられる。

ｆ　建築物等の形態又は意匠の制限は、建築物の外壁その他戸外から望見される部分の形状、材料、色彩等について、建築物等が当該集落の特性にふさわしい形態又は意匠を備えたものとなるように定めることが望ましい。なお、建築物以外のものであっても、例えば美観を損なう広告物・看板類を排除する内容の制限を定めることも考えられる。

ｇ　垣又はさくの構造の制限は、垣又はさくの高さ、材料、形状、色彩等について、垣又はさくの構造が、当該集落の特性にふさわしいものとなるように定めることが望ましい。

5)　土地の利用に関する事項

ａ　集落地区整備計画のうち、土地の利用に関する事項は、専ら良好な居住環境の確保を図る観点から定めるものであり、これ以外に農用地に関する事項及び森林の整備、保全に関する事項を定めるべきではない。

ｂ　森林法第５条の地域森林計画対象民有林については、集落法第５条第４項第３号の土地の利用に関する事項を定めるべきではない。

ｃ　現に存する樹林地、草地のほか、水辺地、湿地帯、街道の並木、樹林や生け垣の存する土地等（これらに隣接している土地と一体となって良好な環境を形成しているものを含む。）で良好な居住環境を確保するため必要なものについて樹林等を限っての伐採の制限、池沼の埋立等土地の形質の変更の制限等を定めることが望ましい。この場合において、当該集落地区計画の区域の全部又は一部について、一体的に保全を図るための制限を行う区域として定めることも考えられる。

　

　集落地区計画の区域内において、集落地区計画に定めることのできない事項又は集落地区計画に定める必要がない事項若しくは内容について、居住環境のより高度な維持・増進等を図るため、住民による自主的な規制が行われることが適当である場合には、必要に応じ建築協定制度又は緑地協定制度を積極的に活用することが望ましい。

　

1)　集落地区計画の区域及びその周辺における水質汚濁の防止その他の環境の保全の配慮することが望ましい。

2)　当該集落地区計画の区域における学校施設整備の必要性に十分留意するとともに、その立地環境の維持向上についてもこれを勘案することが望ましい。

3)　集落地区計画の区域内の商工業者の経済力、店舗等の新設・改造計画に配慮し、また、かかる観点から必要に応じ建築物等の制限の内容について検討するとともに、当該区域内に商店街整備計画、共同店舗等整備計画等中小小売・サービス業振興のための諸施策及び地場産業等地域中小企業の振興のための諸施策が講じられ、又は講じられようとしている場合は、これらの諸施策との整合性を保つことが望ましい。

4)　ガソリンスタンド、ＬＰＧスタンド及び軽油スタンドは、その事業場の配置、形状等が特殊であることにかんがみ、これらの事業場の新設、改築、又は、増築に支障をきたさないように対処することが望ましい。

5)　工業用水道事業法、電気事業法、ガス事業法、石油パイプライン事業法、及び熱供給事業法による実施に支障を及ぼすことのないようにすることが望ましい。

6)　高圧ガス保安法、火薬類取締法、石油コンビナート等災害防止法、液化石油ガス保安の確保及び取引の適性化に関する法律（昭和４２年法律第１４９号）、消防法（昭和２３年法律第１８６号）及び鉱山保安法の規制を尊重し、これらの規制との整合性を保つようにすることが望ましい。

7)　都道府県の都市計画担当部局は、集落地区計画の策定又は変更の同意にあたっては、水道法に基づく広域的水道整備計画、廃棄物処理法に基づく一般廃棄物処理計画及び産業廃棄物処理計画並びに医療法に基づく医療計画の達成に支障がないよう配慮することが望ましい。

8)　集落地区計画には、し尿浄化槽、電気通信（放送及び有線放送を含む。）に関する事項が含まれないものとすること。

1)　市町村が集落地区計画に関する都市計画を決定しようとする場合には、その内容について都道府県の同意を得なければならないほか、都道府県知事が定めた基本方針に基づいたものとなっていること及び都市計画の一体性という観点より他の都市計画との調和がとられていることが必要があることから、あらかじめ市町村と都道府県との間で緊密な連絡調整を行い、都市計画の一体性等を確保することが望ましい。

2)　市町村の都市計画担当部局は、集落地区計画の策定又は変更にあたっては、あらかじめ中小小売・サービス業等の商業振興施策等との整合性を図る観点から商工部局と調整するとともに、治水担当部局、道路担当部局、農林水産担当部局、農林水産関連企業担当部局その他関連部局と協議することが望ましい。また、集落地区計画において、道路交通の管理に影響を及ぼすおそれのある道路を定めるにあたっては、あらかじめ、道路交通の管理に当たる関係都道府県公安委員会と協議することが望ましい。

3)　都道府県の都市計画担当部局は、集落地区計画の策定又は変更の同意にあたっては、あらかじめ、当該地域の良好な自然環境を保全する観点及び騒音等の環境保全上の支障を防止する観点から環境部局、中小小売・サービス業等の商業振興施策等との整合性を図る観点から商工部局とそれぞれ調整するとともに、農林水産担当部局、農林水産関連企業担当部局その他関連部局と協議することが望ましい。

4)　集落地区計画の区域内に４ｈａを超える農用地（農林水産大臣の転用許可権限の対象となりうるようなまとまったもの）が含まれる場合には、当該計画の都道府県知事の同意にあたって、都道府県知事はあらかじめ地方農政局長（北海道にあっては農林水産省農村振興局長、沖縄県にあっては沖縄県総合事務局農林水産部長）と協議することが望ましい。

　　なお、都道府県知事が地方農政局長等と協議を行うにあたっては、集落法第５条第１項の要件に適合すると見込むに足りる資料を添えて行うことが望ましい。この場合、協議資料は、集落地区計画の同意に際して必要なものの範囲内で行うことが望ましい。

・主要幹線街路

　主要幹線街路は、都市の拠点間を連絡し、自動車専用道路と連携し都市に出入りする交通及び都市内の枢要な地域間相互の交通を集約して処理できるよう適切に配置することが望ましい。また、主要幹線街路は、特に高い走行機能と交通処理機能を有し、都市構造に対応したネットワークを形成するよう計画することが望ましい。

・都市幹線街路

　都市幹線街路は、都市内の各地区又は主要な施設相互間の交通を集約して処理することができるよう適切に配置することが望ましい。特に市街地内においては、主要幹線街路、都市幹線街路で囲まれた区域内から通過交通を排除し良好な環境を保全するよう適切に配置されることが望ましい。

・補助幹線街路

　補助幹線街路は、主要幹線街路又は都市幹線街路で囲まれた区域内において、当該区域の発生又は集中する交通を集約し適正に処理することができるよう、また区域内において良好な都市環境を実現するため区域内を通過する自動車交通の進入を誘導しないよう配置することが望ましい。

　特殊街路アに相当する歩行者専用道、自転車専用道、自転車歩行者専用道については、以下の考え方により計画を行うことが望ましい。

　歩行者専用道については、住宅地や商業地等における平面的な歩行者専用道、駅周辺部における立体的な歩行者専用道（ペデストリアンデッキ、地下道等）等が考えられ、歩行者の交通の動線と整合を図るとともに、車道との交差をなるべく避け、あるいは立体交差を行い、他の道路の歩道や区画街路、公共交通と連携して歩行者交通のネットワークを形成するよう配置することが望ましい。

　自転車専用道等については、通勤、通学、買い物、業務等日常の自転車交通の用に供する道路、レクリエーションのためのサイクリングコース等が考えられ、それぞれ自転車交通の主要な動線と整合を図るとともに、他の道路や公共交通と連携して自転車交通のネットワークを形成するよう配置を行うことが望ましい。

　歩行者専用道等においては、快適な通行の用に供し、良好な都市環境、都市景観の形成を図るため、緑化、溜りの空間に配慮して計画を定めることが望ましい。

　特殊街路イに相当する都市モノレール専用道等については、鉄道等他の交通機関との接続を確保し都市交通の利便性を増進するとともに、他の都市計画道路と一体となって適切に都市交通を分担し、都市内の主要な地区又は施設を効率的に連絡するよう配置することが望ましい。

　都市モノレール専用道等については運行に必要な基本的施設（本線部、支線部、乗降部等）を一体的に定めることが望ましい。

　なお、計画にあたっては、他の交通機関との連携を図るため必要となる駅前広場等の交通結節施設を計画し、また、今後の高齢化等に配慮し、バリアフリーのために必要となる施設に配慮した区域、構造となるように計画を行うことが望ましい。

　特殊街路ウに相当する路面電車道については、鉄道等他の交通機関との接続を確保し都市交通の利便性を増進するとともに、他の都市計画道路と一体となって適切に都市交通を分担し、都市内の主要な地区又は施設を効率的に連絡するよう配置することが望ましい。

　路面電車道については運行に必要な基本的施設（本線部、支線部、乗降部等）を一体的に定めることが望ましい。

　

�@　主要幹線街路及び都市幹線街路は根幹的施設であり、都市全体として必要なものを一体的に定めることが望ましいが、補助幹線街路は地域に身近な施設であり、その取扱いは以下のように考えることが望ましい。なお、区画街路について都市計画に定めて整備する必要のあるものについても、同様に取扱うことが望ましい。

�A　地区計画等における地区施設等は、主として当該地区内の住民等にとって良好な市街地環境の形成又は保持のため定めるものであり、公共が積極的に整備を行う必要性から定める都市施設とは性格が異なるものであるが、地区施設等の道路の計画にあたっては、都市施設として計画される道路と一体となって機能するよう定めることが必要である。

　公園に関する都市計画において定める種別は、規則第７条第５号に規定するとおり、街区公園、近隣公園、地区公園、総合公園、運動公園、広域公園及び特殊公園とされているが、その区別は次に示すとおりである。なお、都市の人口規模等の関係上、地区公園と総合公園又は運動公園の機能等を併せ有する公園を計画しようとする場合は、当該公園の主たる機能により区分することが望ましい。また、主として動植物の生息地又は生育地である樹林地等の保護を目的とする都市公園となるべきものについては、複合的な機能を併せ有する場合は当該公園の主たる機能により区分することが望ましい。この場合は、緑地として決定することも含めて検討することが望ましい。

　�@　街区公園

　�A　近隣公園

　�B　地区公園

　�C　総合公園

　�D　運動公園

　�E　広域公園

　�F　特殊公園

　ｱ)主として風致の享受の用に供することを目的とする公園

　ｲ)動物公園、植物公園、歴史公園その他特殊な利用を目的とする公園

凡例　番号の付し方

　○ ・ ○ ・　○○

　区分　規模　一連番号

　公園の配置は、環境保全、レクリエーション、防災、景観形成等の観点からする緑地（この場合は�V−５章末に定義する「緑地」である。）の系統的な配置の一環として定めることが望ましい。計画にあたっては、自然地の分布、土地利用、交通系統等の現況及び計画を勘案して、以下に掲げる種別毎の方針を基準とすることが望ましい。

高規格堤防については、河川の低水路、河川敷等を含め、法第１１条第１項第４号の河川として都市計画に定めることが望ましい。但し、高規格堤防の整備は段階的に行っていくこととなるため、当分の間、必ずしもこれにとらわれず、市街地開発事業と一体的に都市計画決定を行う場合において、高規格堤防のうち通常の利用に供する土地の区域を含んで河川として都市計画決定するなど、弾力的な取扱いを行うことが望ましい。