住宅

民間賃貸住宅の定期借家契約に関するQ&A

Q1. 定期借家契約とはどのような契約ですか。
A1.
従来からある借家契約は、正当の事由がない限り家主からの更新拒絶はできないこととなっていますが、定期借家契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。
Q2. 定期借家契約を結ぶことのできる建物は、住宅の他にもあるのですか。
A2.
定期借家契約を結ぶことのできる建物は、住宅だけではありません。オフィスビルの一室を借りる場合、自営のための店を借りる場合など、事業用の建物の場合も定期借家契約を結ぶことができます。
Q3. 期借家契約を結んでその期間が満了すれば、必ずその借家を出て行かなければならないのですか。
A3.
定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すれば、確定的に契約は終了しますが、賃貸人及び賃借人双方が合意すれば、改めて再契約をし、引き続きその借家への居住を続けることができます。
Q4. 期借家契約を結ぶことができるようになったのはいつからですか。
A4.
2000(平成12)年3月1日からです。
Q5. 2000(平成12)年3月1日前に結ばれた契約を、同日以後において合意の上解除して引き続き同じ建物について定期借家契約を結ぶことはできないのですか。
A5.
居住用の建物については当分の間、合意しても定期借家契約を結ぶことはできません。合意解除して定期借家契約を結んだとしても、その契約は従来の正当事由による解約制限のある借家契約となります。ただし、居住用以外の建物については、従来の借家契約を合意の上解除し、新たに定期借家契約を結ぶことはできます。
Q6. 2000(平成12)年3月1日より前に結ばれた居住用の建物の借家契約について、2000(平成12)年3月1日以後の更新の際、賃貸人が定期借家契約の締結を申し入れ、法律上は切替えができないことを知らなかった賃借人がこの申入れに応じ、合意の上契約を解約した場合で、後日賃借人が、切替えができないことを知り、従来の契約の更新を請求したときは、法的にどのような取扱いになるのですか。
A6.
居住用の建物について、2000(平成12)年3月1日より前に借家契約を結んでいる方が、その借家契約を合意により終了させその建物を引き続き賃貸借する場合に定期借家契約を締結すること(いわゆる定期借家契約への切替え)は禁止されています。したがって、設問の賃貸人と賃借人との間では、従来の正当事由による解約制限のある借家契約が継続していたものとして取り扱われることになります。
Q7. 居住用の建物について、2000(平成12)年3月1日以降に従来型の借家契約を結び、その借家契約の更新時に契約を合意終了させ、新たに定期借家契約を結ぶことはできますか。
A7.
いわゆる定期借家への切替えが禁止されるのは、定期借家契約を結ぶことができるようになる日(2000(平成12)年3月1日)より前に結ばれた居住用の建物の賃貸借についてです。したがって、2000(平成12)年3月1日以降に結ばれた居住用の建物の賃貸借については、切替えは禁止されていませんので、新たに定期借家契約を結ぶことはできます。
Q8. 定期借家契約への切替えが認められない建物はどのような建物ですか。
A8.
居住の用に供する建物、すなわち事務所や店舗など業務用の建物以外のものです。なお、店舗併用住宅については、生活の本拠としているものであれば、居住の用に供する建物であり、切替えは認められません。
Q9. 定期借家契約への切替えが認められない居住の用に供する建物の借家契約の賃貸人又は賃借人が死亡し、それぞれこれを相続した場合は、当事者が替わるので定期借家契約に切り替えることができるのですか。また、建物の売買によりその所有者が替わった場合はどうなるのですか。
A9.
賃貸人又は賃借人が死亡し、賃貸人が建物を相続し、又は賃借人が借家契約を相続した場合、それぞれの地位を引き継ぐことになりますので、定期借家契約に切り替えることはできません。また、建物が売買されて所有者が替わった場合も同じように、新たな所有者が賃貸人の地位を引き継ぐことになりますので、定期借家契約に切り替えることはできません。
Q10. 定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明は、契約を結ぶ直前に行ってもかまいませんか。
A10.
法律では「あらかじめ」とされているだけですから、賃借人になろうとする方に対して書面を交付して説明するのであれば、契約締結の直前であってもかまいません。
 
Q11. 期借家 契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明は、賃貸人から委任を受けた代理人が行ってもよいのですか。
A11.
代理人が行うことも可能です。
Q12. 賃貸人の仲介をしている宅地建物取引業者が、「重要事項説明」として、「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」と同様の説明を行った場合は、賃貸人から賃借人への説明が行われたことになるのですか。
A12.
「重要事項説明」は 仲介者としての宅地建物取引業者が行うものですが、これに対して、「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」は賃貸人自らが行うものですので、それぞれ説明すべき方が異なります。したがって、「重要事項説明」を行っただけでは、「定期借家契約を結ぶ前に書面 を交付して行う説明」をしたことにはなりません。
なお、仲介者が賃貸人の代理人として「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」をする権限を有する場合でも、宅地建物取引業者として行う「重要事項説明」とは説明すべき方が異なることに変わりはありませんから、仲介者は、それぞれの立場で、それぞれの説明を行う必要があります。
Q13. 期借家契約はどのようにして結べばよいのですか。
A13.
定期借家契約は、公正証書などの書面により行わなければなりません。したがって、定期借家契約を結ぶと言っても、口頭のみによる契約では、その契約は定期借家契約ではなく、従来の正当事由による解約制限のある借家契約となってしまいます。
Q14. 契約書には、どのような内容を記載すればよいのですか。
A14.
定期借家契約では、最低限、期間満了時に契約の更新がないこととする旨を定めておくことが必要です。したがって、契約書にこの内容を記載していれば定期借家契約と認められますが、賃貸人及び賃借人双方にとって、よりよい契約書とするためには、国土交通省作成の「定期賃貸住宅標準契約書(改訂版)」に沿った契約書とすることをお勧めします。
Q15.正証書による契約を結ぶためには、どのようにしたらよいですか。
A15.
賃貸人と賃借人が、各地の公証人役場において、一定の手数料を支払い、公証人に定期借家契約の公正証書を作成してもらうことになります。
Q16. 正証書によらず、市販の契約書で契約してもよいのですか。
A16.
定期借家契約は、公正証書などの書面により締結する必要がありますが、必ず公正証書によらなければいけないわけではありません。したがって、市販の契約書で契約しても、独自に作成した契約書で契約しても有効となります。
Q17. 期借家契約を結ぶ際に行う説明は、どのような書面によればよいのですか。
A17.
書面による説明義務は、賃貸人が賃借人に対して定期借家契約であることを十分に理解してもらうために設けられたものです。したがって、具体的には、契約の更新がないこと、期間の満了により借家関係が確定的に終了すること、契約の終了年月日などを記載したものとすることが考えられます。なお、その後のトラブルとならないよう記録に残しておくことをお勧めします。
Q18. 面により説明したかどうかは、どのように記録に残しておいたらよいですか。
A18.
賃貸人は、賃借人にこの説明をした場合、その書面を交付したことと引き換えに受領証を受け取るなどして、その後のトラブルにならないよう備えておくことをお勧めします。
Q19. 契約書に借賃改定特約を設けた場合、借賃増減請求権は一切認められないことになるのですか。
A19.
法律では、定期借家契約の場合に借賃改定特約を結べば、借賃増減請求権の定めは適用しない(借賃増減請求権は行使できない。)こととされましたが、この定めを適用しない有効な借賃改定特約とするためには、 賃料を客観的に定め得る内容でなければなりません。したがって、たとえ当事者が借賃改定特約をしたと考えていても、内容によってはそれが借賃改定特約とは認められない場合があり、その場合は借賃増減請求権が行使できることがあり得ます。
なお、借賃改定特約についても、民法の一般条項は適用されますので、その内容が公序良俗や事情変更の原則に違反しているとみなされれば、合意が無効であるとか、特約につき解除をすることが可能となるなどの余地があります。
Q20. 間が満了して賃貸借が終了する旨の通知はなぜ必要なのですか。
A20.
賃貸人に定期借家の終了についての通知を義務付けたのは、賃借人に契約終了に関する注意を喚起し、再契約のための交渉や代わりの建物を探すための期間を確保するためです。
 
Q21. 賃貸人は、期間が満了して賃貸借が終了する旨の通知をいつ行ったらよいのですか。
A21.
賃貸人から賃借人への終了の通知は、契約期間が1年未満の場合は必要ありませんが、契約期間が1年以上の場合は期間満了の1年前から6か月前までの間に行わなければなりません。
Q22. 通知期間経過後に通知すると、借家関係はどうなるのですか。
A22.
賃貸人が通知期間経過後に通知した場合、その通知の日から6か月間は、賃借人は建物を引き続き使用することが出来ますが、その後は、再契約が整わなければ、建物から退去することになります。
Q23. 知が遅れて期間満了後もその建物を引き続き利用する場合、その賃料はどうすればよいのですか。
A23.
賃貸人が通知義務を怠った場合には、賃貸人は通知の日から6か月間は賃貸借が終了したと賃借人に主張できませんから、賃借人は、従前と同様に、その期間は賃料を支払うことになります。
Q24. 通知はどのような形式で行ったらよいのですか。
A24.
通知に関しては、法律上は「文書による」ことは必要とされていませんから、口頭によるものでもよいのですが、建物賃貸借の当事者間のトラブルを回避する意味から、内容証明郵便等の文書により通知することをお勧めします。
Q25. 賃借人から中途解約の申入れをすることはできますか。
A25.
居住の用に供する建物でその床面積が200平方メートル未満のものについては、1か月前に申入れを行うことにより解約することが法律上保証されています。これより長い中途解約の申入れ期間を特約で設けるなど、賃借人に不利な特約を結んでも無効となります。それ以外の建物については法律の規定はありませんが、特約により中途解約について定めることは可能です。
Q26. どのような場合でも、賃借人は法律上の中途解約の申入れを行うことができますか。
A26.
法律上の中途解約の申入れを行うことが出来るのは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合です。
Q27. 法律上の中途解約の申入れができる「その他のやむを得ない事情」とは、どういう意味ですか。
A27.
「その他のやむを得ない事情」とは、
[1] 契約を結ぶときにおいて、
[2] 将来のある時期にその事情が生じること」を的確に予測して契約期間を定めることを賃借人に期待することが困難又は不可能な事情であって、
[3] その事情の発生により賃借人が建物を 自己の生活の本拠として使用することが困難となるようなもの
を意味すると解されています。
Q28. 次のような事情は、法律上の中途解約の申入れができる「その他のやむを得ない事情」として認められますか。
   [1] 夫婦に子供が産まれ、住宅が手狭になった場合
   [2] 子供が成長し、住宅が手狭になった場合
A28.
「その他のやむを得ない事情」とは、Q27. のとおりですが、例示の[1]または[2]の事情については、賃借人において予測が困難又は不可能な事情とは必ずしも言えないのではないかと思われます。しかし、個別のケースによっては、判断が異なる場合もあると考えられます。
Q29. 「やむを得ない事情以外の事情でも、賃借人は中途解約の申入れをすることができる」旨の特約をした場合、申入れから解約までの期間を3か月とすることはできますか。
A29.
借地借家法では、定期借家契約の場合で、やむを得ない事情があるなどの一定の要件に該当するときにだけ賃借人からの中途解約権を認めていますが、「やむを得ない事情以外の事情でも、賃借人は中途解約の申入れをすることができる」旨の特約をすることは、賃借人にとって不利益となる内容ではありませんから、可能です。
この場合、申入れから解約までの期間を3か月としても、もともと法律で定められている内容ではありませんから、有効となります。
なお、設問のような特約をした場合でも、法律で規定される一定の要件に該当する場合は、1か月前に申入れをすることにより中途解約ができますので、注意が必要です。
 
Q30. 居住用の建物については、賃借人からの中途解約が法律で認められていますが、「賃借人から中途解約をする場合は、損害金のようなものを支払わせることができる」旨の特約をすることはできますか。
A30.
借地借家法第38条第5項において認められている賃借人からの中途解約権の行使に対して、賃貸人が損害金などの支払いを請求し得るとする特約は、法律上無効であると思われます。
同項で、一定の要件に該当する場合の賃借人の中途解約権が認められている以上、賃借人の中途解約権の行使は適法であるわけですから、損害賠償などを発生させるようなものではありません。
同項は、1か月間の猶予期間をおけば中途解約できることを認めており、この負担を重くするような特約(3か月分の賃料を支払うこと、1か月の猶予期間以外に金銭の支払いを求めることなど)は、賃借人にとって不利なものとなりますので、同条第6項により無効となると思われます。
Q31. 法律上、中途解約の申入れができるのは、200平方メートル未満の居住用の建物とされていますが、その床面積は、壁芯面積で判定するのですか、それとも内法面積で判定するのですか。
A31.
壁芯面積で判定するのが相当であると考えられます。
Q32. 生活の本拠として使用している店舗併用住宅の中途解約について、面積はどのように計測すればよいですか。居住部分のみの面積が200平方メートル未満ということですか。それとも、店舗併用住宅全体としての面積が200平方メートル未満ということですか。
A32.
契約内容、利用実態などにより異なる場合がありますが、基本的には、店舗併用住宅全体としての面積によると考えられます。
Q33. リロケーション会社が、業として、各室の床面積がいずれも200平方メートル未満の賃貸アパート1棟を定期借家契約により賃借した場合、法律で定めた一定の要件に該当すれば、中途解約の申入れをすることはできますか。また、契約を各室ごとに結んでいる場合は、どうですか。
A33.
リロケーション会社は、賃借したアパートを自己の居住の用に供するわけではなく、これを一般の個人の方などに居住用として転貸することを目的に賃借しているものであって、あくまでも事業用として賃借しているものであると考えられます。
したがって、リロケーション会社に法律上の中途解約権を認めることはできないと考えられます。
Q34. 店舗併用住宅は、中途解約条項の適用対象となるのですか。
A34.
店舗併用住宅であっても、生活の本拠としているものであれば、居住の用に供されている建物であり、中途解約条項の適用対象となります。
Q35. 賃貸人からアパートを定期借家契約で賃借している賃借人が、従来型の借家契約で転貸した場合で、定期借家契約の期間満了時に転借人が立退きを拒否した場合、三者の関係はどのようになりますか。
A35.
転貸借は、賃貸人の承諾を必要としますので、転貸借が承諾のないものであった場合は、賃貸人にとって転借人はアパートの不法占拠者と同様ですから、賃貸人は転借人に明渡しを請求することができます。
次に、賃貸人が転貸借を承諾していた場合も、定期借家契約の期間満了後は、転貸借の基礎となっている賃貸借契約関係が失われるのですから、転借人は、賃貸人に対抗し得なくなり、このことは判例でも明らかにされています。ただし、正規の手続を経て転貸借を受けている転借人を保護するために、法律では、賃貸人は、転借人に対して賃貸借終了の通知をしなければ、その終了を転借人に対抗できないとされています(ただし、通知をして6か月が経過すれば終了します)。
Q36. 転貸借契約を定期借家契約とする場合は、その転貸借について、「契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」、「期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知」などを行う必要がありますか。また、行う必要があるとすれば、これらの説明、通知などは、賃借人が転借人に対して行うことになるのですか。賃貸人から転借人に対して行う必要はないのですか。
A36.
定期借家契約を基にして転貸借を行う場合、転貸借を普通借家契約とすることも定期借家契約とすることも可能です。しかし、転貸借を普通借家契約で行うと、Q35. のように賃貸人と転借人の間などで問題が生じますので、転貸借は、基となる定期借家契約の期間の満了までとした定期借家契約とするのが合理的です。賃貸人は、賃借人に対して「転貸借は定期借家契約によるとする」という条件で転貸借を承諾するなどしておくことが望ましいと思われます。
転貸借を定期借家契約によるものとする場合には、契約関係は賃借人と転借人との間で生ずることになりますので、「契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」、「期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知」は、賃借人が転借人に対して行うことになります。なお、賃貸人は、基となる定期借家契約の終了の通知を転借人に対して行う必要があります。

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