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スリランカ

不動産関連情報

不動産に関する法制度

不動産関連法・制度の現状

土地の法制度として、Land Acquisition Act、Land Development Act、Land Transfer Act等がある。

不動産の法制度は、オランダ占領時のオランダ法、イギリス占領時のイギリス法、そしてパーソナル法とで構成される。パーソナル法は、宗教・民族に依存した地域法で、スリランカ中部州キャンディのThe Kandyan lawやスリランカの北部・東部のThesawalamai Lawがある。該当地域では宗教・民族に関係なく、これらのパーソナル法に従って、所有権、継承、不動産売買などが律せられる。ムスリム法は国内のムスリムに対して常に適用される。

土地・不動産の所有権

〔基本概念〕

スリランカ憲法では平等な土地や財産の所有が定められている。パーソナル法に従った場合、不動産所有に関しては、憲法で述べられているような平等性に欠ける場合もある。

〔外国企業および外国人の土地・不動産所有〕
土地所有

外国企業の土地所有土地(譲渡制限)法において、会社法に基づきスリランカで設立され、株式の50%以上を外国人あるいは外国企業に保有されている企業やスリランカ以外の法律に基づいて設立された外国企業、外国人の土地購入は禁じられている。

国有地・民有地ともに最長99年間のリース物件としてのみ、土地の取得が認められている。なお、2016年予算案に基づき、2016年1月より外国人向け土地リースにかかる土地リース税が撤廃され、2014年土地(譲渡制限)法第34号により定められた特定投資家に対する所有制限も撤廃された。

土地譲渡の禁止の適用対象
  • スリランカ国民以外の者
  • 会社法に基づきスリランカで設立され、株式の50%以上を外国人あるいは外国企業が保有する企業
  • スリランカ以外の法律に基づき設立された外国企業

※外国企業の定義 : 同法の適用可能性を判断するにあたり、外国企業とはスリランカ以外の法律に基づいて設立された企業または団体を意味する。

適用除外

次のいずれかに該当する場合、同法の適用除外が認められる。

  • 外交団
  • 閣議決定に基づく2013年1月1日以前の外国人投資家
  • スリランカ相続法に基づく最近親者で贈与によるもの
  • スリランカの二重国籍者
  • 裁判所の決定により、債権回収のために競売を行う外国銀行
  • 融資回収手続き中の外国金融リース機関
  • 2013年1月1日から同法の発効日(2014年10月29日)までの間においてスリランカで10年以上の操 業歴がある外国企業
  • 戦略的開発プロジェクトとして認定・承認された銀行、金融、保険、海運、航空、先端技術またはインフラ開発プロジェクトに従事する外国企業
  • 国際的な商業活動を行い、グローバル拠点もしくは地域拠点を配置もしくは移転する、または支店を開設する外国企業
  • 4階以上に位置するコンドミニアムの購入
不動産所有

4階以上に位置するコンドミニアムの購入ができる。

土地・不動産の登記

〔土地の登記〕

Ministry of Landsが土地調査、土地所有権の登録、土地の所有者の変更、土地管理のデータベース設置を行っている。

〔不動産の取得及び登記の手続き(所要日数/費用)〕

1. 関連する登記所で権利検索(A title search)を実施する(4日 / 500ルピー)
2. 売主は、自治体から建物、路面線(street line)についての許可証を取得する(14日 / 330ルピー)
3. 売主は、未抵当証明書(certificate of non-vesting)と売主が土地・建物の所有者であることを示す証明書を自治体から取得する(16日 / 598.5ルピー)
4. 不動産の調査計画(an updated survey plan)を取得(14日 / 地価の0.1%)
5. 買い手について譲渡証書に署名する(2日 / 弁護士費用として支払額の1%+500ルピーの追加)
6. 地方歳入局から市場価格を入手(1日 / 250ルピー)
7. 指定された銀行で印紙税の支払(1日、最初の100,000ルピーに対して3%、残りに対して4%)
8. 譲渡証書が関連する登記所に送られる(15日 / 100ルピー)
9. 自治体に買主の名前が登録され、所有権の証明書が発行される(16日 / 570ルピー)

なお、1~4は同時進行が可能である。

不動産の鑑定評価

〔鑑定評価概要〕

Institute of Valuers of Sri Lankaが鑑定基準を定めている。

また、実際に不動産の鑑定評価を行う民間企業も多数存在する。

法制度が確認できるWebサイトの紹介

不動産事業を行う際の免許制度

〔制度概要〕

国家に義務付けられた正式な免許制度はない。

出典

不動産関連法・制度の現状

The World Law Guide「Legislation Sri Lanka

Salary.lk「Property Rights in Sri Lanka

土地・不動産の所有権

日本貿易振興機構(JETRO)「外資に関する規制 スリランカ

土地・不動産の登記

Doing Business「Sri Lanka Regisering Property

Ministry of Lands

不動産事業を行う際の免許制度

NNA調べ(2017年11月)

Lanka Business Online「Sri Lanka real estate brokers, agent certification should be formalized: RIU

不動産の取引に関する制度

不動産を取引する際の制度

〔制度概要〕

国内の不動産取引については、売り手は自治体から土地や建物の所有者であると宣言されたことを意味する土地所有証券、どこにも帰属していないということを証明する証券を得る必要がある。

売り手は自治体からその建物と土地の所在地の証明書を得る必要がある。移転証券は、買い手の同意のサインが必要で、土地管理当局の住所に送られる。買い手の名前は自治体に登録され、所有証書が得られる。

印紙税は最初の10万RSについては3%、それ以上の額については4%支払う。

消費者保護(インスペクション、瑕疵対応、その他)

〔消費者保護の規制〕

不動産に特化してはいないが、 Affairs Authority Act, No.9 of 2003において、消費者と売主を保護している。

購入した住宅の保証は一年間売主の責任であり、瑕疵があった時の保険制度もあるようである。

不動産行政の方向性(新築・中古、長期・短期、持家・借家)

新築住宅と中古住宅を購入する際の融資条件等には、差異はないと思われる。政府は持家よりも借家を促進している。

不動産金融(住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価)

〔住宅ローンの実態〕

25行の商業銀行と、国営モーゲージ投資銀行(State Mortgage and Investment Bank)等7行の特殊銀行が業務を行っている。

不動産のリース(期間、延長・解除の是非)

賃貸契約は12ヶ月と言われているが、賃借期間や契約延長等については物件および貸主の意向によるケースも多い。

出典

不動産を取引する際の制度、消費者保護、不動産行政の方向性、不動産のリース

NNA調べ(2017年11月)

JONES LANG LASALLE「Real Estate in Sri Lanka-Prospects and Potential

不動産に関する税制

不動産取得に関する税制

〔印紙税〕

州政府は、不動産の譲渡に対して印紙税を徴収する。印紙税は、2006年4月4日より2006年法律第12号印紙税法(特別条項)が定める特定手法に対し再導入された。税率および免税対象については官報に記載する(根拠法令:Stamp Duty (Special Provisions) Act No.12 of 2006)。

〔資本利得税(Capital Gains Tax)〕

不動産の処分から得られた収益に対して10%課せられる。

不動産保有に関する税制

〔地方自治体税、その他地方公共団体税(Municipal and other Local Council Rates)〕

地方税、市税、その他地方自治体による課税率は、一般的に不動産から生じるとされる公正賃料に基づき決定される。

その他税制(租税条約等)

日本を含む42の国・地域と二重課税防止条約を締結している。

出典

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る スリランカ 税制

不動産取引に関する外国人及び外国資本に対する規制

外資に関する優遇措置もしくは規制

不動産取引に関する外国人または外資企業に対し、優遇措置や規制はない。

外資参入の許認可制度

〔制度概要〕

不動産業に参入する際の許認可制度はないが、不動産業以外で、

下記業種への外国資本投資は、40%の出資割合を限度に承認される。

外国資本の出資割合が40%を超える場合は、投資案件ごとに、スリランカ投資庁(BOI)の承認を受ける。

  • スリランカからの輸出で、国際的に定められた割当制限の対象である輸出財の生産
  • 茶・ゴム・ココナッツ・ココア・米・砂糖・香辛料の栽培および第一次加工
  • 再生不可能な自然資源の採掘および第一次加工
  • スリランカの木材を使用する林業
  • 漁業(遠洋漁業)
  • マスコミ
  • 教育産業
  • 貨物輸送
  • 旅行代理店
  • 海運代理業

また、下記業種への外国投資は、各所管政府機関またはBOIの承認が必要である(ただし、BOIが定める外国資本の出資割合の限度まで)。

  • 航空運送業
  • 沿岸海運業
  • 1990年法律第46号、産業促進法の第2予定表に記載されている産業事業
  • 宝石の大規模・機械化採掘業
  • 富くじの胴元業

就労ビザ、長期滞在について

〔外国人就業規制〕

外国人に対し制限する職種は無く、あらゆる分野での就業が可能である。

〔在留許可〕

外国人がスリランカ国内で就労する場合、在留許可が必要である。

スリランカ国内の事業につき、契約を受注した海外請負業者は、当該事業に関わる全従業員に対し、関係省庁より出入国管理局宛の推薦状を取得する。

外国人による不動産の取引について

これまで、外国企業が資産を取得する場合、購入資産価値の100%の資産譲渡税を支払えば購入が可能だった。しかし、2014年10月の新しい土地(譲渡制限)法の施行により、外国人、外国企業、または外国資本が50%超の株式を保有するスリランカで設立された法人による土地の購入は禁止される。本法は2013年1月1日にさかのぼって発効となり、2013年1月1日以後に購入した土地に適用される。また、コンドミニアムの場合は、1~3階部分は外国人と外国企業は所有できないが、4階以上の物件であれば本法の適用外となる。

不動産賃貸については、外国企業に対する差別的なことはないが、基本的には大家あるいはブローカーとのトラブルが原因という苦労談をよくを聞く。その内容は、デポジットを返してくれない、契約期間が短い、契約期間中にいきなり出て行ってほしいと言われた、家の修理をしてくれないなど千差万別。トラブルにあわない人は、最初の段階でたくさんの物件を見て、大家さんとも直接会って契約を交わしているようである。

出典

外資に関する優遇処置もしくは規制

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る スリランカ 外資に関する規制


外国人による不動産の取引について

日本貿易振興機構(JETRO)「外国人と外国企業による土地購入が禁止に

主要都市等における不動産マーケット情報

主要都市などにおけるマーケット情報

〔工業団地借料〕
    コロンボ
  • カトナヤケ輸出加工区(EPZ) 0..09米ドル/m²年(初期費用 14米ドル/m²)
〔事務所賃料〕
    コロンボ
  • コロンボ7区(市内) 21米ドル/m²月
〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕
    コロンボ
  • 16米ドル/m²月
〔駐在員用住宅借上料〕
    コロンボ
  • コロンボ7区(市内) 1,468米ドル/月 (アパートメント3寝室、家具付き)
  • 家賃の1年分前払い、保証金1ヶ月(返金あり)

(調査2016年10月~11月)

取引履歴・物件情報などのデータベース化

Survey Department of Sri Lankaが管理するデータベース「Land Information System」で、土地区画、境界、利用状況などの情報が閲覧できる。

また、民間の不動産Website「Lanka Property Web.com」においても、物件情報などを自由に閲覧可能。

出典

主要都市等におけるマーケット情報

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 投資コスト比較

不動産業者に関する情報

主な国内不動産業者

〔デベロッパー〕
〔仲介業〕

不動産業(住宅販売等を含む)を展開する主な日系企業

主な日系企業の進出はない

※当データベースについては、細心の注意を払って情報収集をしておりますが、必ずしも正確性または完全性を保証するものではありません。国土交通省は、閲覧者が当データベースの情報を用いて行う一切の行為について何ら責任を負うものではありません。

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