台湾

不動産関連情報

不動産に関する法制度

不動産関連法・制度の現状

不動産取引実勢価格登録制度がある。

所有権移転時、権利人、地政士、仲介業者は、移転登記完了後30日以内に主務官庁に取引成立案件の情報を届け出、登録しなければならない。消費者の権益保護、金融機関の担保評価の正確性等に寄与している。

土地・不動産の所有権

〔基本概念〕

台湾民法第66条第1項では、不動産は土地及びその上の定着物を含むとされており、憲法143条では「中華民国領土内の土地は、国民全体に属する。人民が取得している土地所有権は、法律の保証及び制限を受けなければならない」と定められている。

〔所有権〕

下記2種類がある。

上位所有権

国による土地所有

下位所有権

人による土地所有

土地所有権の範囲は、民法第773条により「土地所有権は法令に制限があるものを除いて、その行使により利益がある範囲において土地の上下に及ぶ。その土地所有権の行使を妨げない限り、他人がその範囲に関与しても、排除してはならない」とされている。

土地・不動産の登記

地政士が不動産売買において、契約書に対し、納税文書押印、納税、登記、権利証交付を行う。地政士が実施する手続きは下記の通り。

  • 土地登記事項の代理申請
  • 土地測量事項の代理申請
  • 土地登記に関する税務事項の代理申請
  • 土地登記に関する公証・認証事項の代理申請
  • 土地法規規定の請求に関する代理申請
  • 不動産契約または協議事項の代書
  • 不動産契約または協議へのサイン
  • その他土地行政業務と関連する事項の代理
登記手続きの流れ

登記前に不動産取得税を納める必要がある。納税をしないと登記ができない。また、登記変更を行ってからローン給付による支払いが行われる。

売主側から見ると、売買代金が売主に支払われる前に登記の名義変更がなされ銀行からローンがおりるため、買主が代金を支払わず所有権を移転するという危険性があり、トラブルも多く発生している。

これを回避し、引き渡し完了まで当事者の権益を保護するため、契約履行を保証する一種のエスクローサービスが実施されている。前売分譲建物については、消費者保護法に基づく「前売分譲建物契約書」が2011年3月に改正され、義務化されている。

不動産の鑑定評価

〔鑑定評価概要〕

鑑定士資格は、不動産估價師法に基づく「不動産估價師」であり、国家資格である。不動産估價師は試験に合格し、2年以上の実務経験が開業までに必要とされている。

鑑定関係主要団体
  • 中央政府内政部地政司
  • 鑑定評価基準である不動産估價技術規則を発行し、審査・認証を請け負う。不動産估價師対象の試験の実施も行う。
〔不動産鑑定評価に関する現状〕

2016年8月時点で、不動産鑑定士開業人数は360人。

台湾政府及び台湾の不動産估價師はIVSに興味をもっており、台湾土地鑑定学会においてFair ValueやMarket Valueに関する議論を行うなど、IVS導入に関する本格的な検討が始まっている。

法制度が確認できるWebサイトの紹介

不動産関連担当省庁及び関連機関

不動産事業を行う際の免許制度

〔制度概要〕

不動産業を営もうとする者(不動産経紀業者)は、主管機関(直轄市、県、市)の許可を取得する。法人登記又は商業登記をし、登記所在地の同業協会への加入が義務付けられている。営業開始後、不動産取引業者は、15日以内に主管機関に登録しなければならない。

日本の宅建主任者に相当する者が不動産経紀人であり、不動産会社は試験に合格した不動産経起人を、営業所に最低1人おかなければならない。一時的な営業所においても、売上げが6億元以上の場合、最低1人おかなければならないとされている。

また、不動産経起人に協力し、仲介又は販売代理業務を行う者として不動産経起営業員がいる。営業所において不動産取引営業員20人毎に、不動産経紀人を最低1人おかなければならないとされている。

不動産経紀営業員は免許更新の際、4年間における中央主管機関或いは中央主管機関が認定する機構、団体が行なう不動産経紀営業員専門訓練30時間以上を修了した証明が必要。

違法の場合は10万台湾ドル以上、30万台湾ドル以下の罰金などの罰則が存在する。

出典

不動産関連法・制度の現状、土地・不動産の所有権

不動産流通近代化センター「不動産コンサルティングに関わる海外調査 報告書」 (2013年3月)


土地・不動産の登記

不動産適正取引推進機構「台湾の不動産仲介制度の概要(1)」(2012年4月)

不動産適正取引推進機構「台湾の不動産仲介制度の概要(2)」(2012年7月)

不動産流通近代化センター「不動産コンサルティングに関わる海外調査報告書Ⅱ」 「 各国の不動産市場・制度・不動産業」(2013年3月)


不動産の鑑定評価

国土交通省「不動産鑑定評価基準の国際化に関する検討業務に係る調査報告書」 (2011年3月)


不動産鑑定士開業人数

内政部地政司「不動産估價師資訊系統


不動産事業を行う際の免許制度

内政部地政司「不動産經紀業管理條例

不動産の取引に関する制度

不動産を取引する際の制度

〔制度概要〕

不動産経紀業者(不動産の仲介や販売代理を.営む者)を介して行なう不動産売買、賃貸借あるいは代理販売行為にあたって、経紀業者は下記の書類に指定した経紀人が押印しなければならない。

  • 不動産賃貸、販売委託契約書
  • 不動産賃借、購入要訳書
  • 保証金領収書
  • 不動産広告案
  • 不動産説明書
  • 不動産賃貸借、売買契約書

消費者保護(インスペクション、瑕疵対応、その他)

〔消費者保護の規則〕

履約保証制度がある。契約締結から引渡し完了するまでの間、当事者の権益を保護するため、契約履行を保証する一種のエスクローサービスである。特に、予約販売の場合、消費者保護法に基づく「予約販売分譲建物契約書」において同サービスが義務化されている。また、不動産取引に限らず、消費紛争全般について消費者保護法は制定されており、消費者は裁判所や政府などの調停委員会への申し立てが可能。

〔その他〕

不動産取引業者の責めに帰すべき事由により委託者が損害を負った場合、不動産取引業者は賠償責任を負う。

不動産行政の方向性(新築・中古、長期・短期、持家・借家)

整合住宅補貼資源實施方案に基づき、住宅ローン補助、家賃補助、リフォームローン補助等が行われている。

不動産金融(住宅ローンの実態、ローン審査、担保評価)

〔住宅ローンの実態〕

95%程度が住宅ローンを利用している。2015年6月時点での新築住宅ローンのLTVは56.75%となっている。

民間金融機関が主要なプレイヤーとなっているが、公的金融機関であるLand Bank of Taiwanが住宅ローンの約12%を供給している。

〔ローン審査〕

支払い能力や不動産の質の両方が審査される。

不動産のリース(期間、延長・解除の是非)

台湾には借主保護の法律が存在しないため、契約更新時に双方合意がなければ、借家人は退去せざるを得ないこととなる。期間は一般的に1~5年とされている。

出典

不動産を取引する際の制度

不動産適正取引推進機構「台湾の不動産仲介制度の概要(1)」 (2012年4月)

不動産適正取引推進機構「台湾の不動産仲介制度の概要(2)」 (2012年7月)

不動産に関する税制

不動産取得に関する税制

〔契約税〕
    地方税。不動産の売買、典権設定、交換、贈与、分割または占有による所有権所得を課税対象とし、それぞれの当事者が負担する。税率は下記の通り。
  • 売買 6%
  • 典権 4%
  • 交換 2%
  • 贈与 6%
  • 分割 2%
  • 占有 6%
〔印紙税〕

地方税。不動産譲渡または分割契約書を締結するにあたり、当事者や作成者が負担する。不動産譲渡・分割契約書の税率は0.1%である。

〔営業税(付加価値税)〕

物品または役務を販売する営業者が負担する。住宅家屋の建設や新規取引が対象となり、税率は5%。

〔特殊商品および労務税条例(奢侈税)〕

空き家となった不動産などを自宅として使用していない場合、所有1年で売却した場合には売値の15%、所有2年以内で売却した場合には売値の10%を課税する制度。

不動産譲渡に関する税制

〔土地増値税(土地税)〕

土地税の一種。

キャピタルゲイン課税であり、土地を売却した土地所有者が得た値上がり利益総額に対し課税される。税率は、キャピタルゲインによっても異なる。土地増値額が取得時の公示価格の100%以下の部分20%、100%から200%の部分30%、200%超の部分40%となる。(保有年数により減免が適応される場合もある)

不動産保有に関する税制

〔地価税(土地税)〕

土地税の一種であり、地方保有税で毎年徴収される。

    課税標準は時価で査定され、税率は下記の通りである。
  • 一般 1%~5.5%
  • 自宅用地 0.2%
  • 公共施設留保地 0.6%
  • 公有地、工業用地 等 1.0%
〔家屋税〕

地方税。各種家屋及び家屋の使用価値を増価する建築物が対象となる。

    課税標準は家屋の時価査定額。税率は下記の通りである。
  • 住宅用(自己用) 1.2%
  • 住宅用(非自己用) 1.5%~3.6%
  • 営業用 3~5%
  • 非住宅非営業用 1.~2.5%
出典

不動産取得に関する税制、不動産保有に関する税制

勤業衆信聨合会計師事務所「台湾ビジネスガイド」

勤業衆信聨合会計師事務所・日系企業サービスグループ「経営者のための台湾への投資・会計・税務」


不動産取得に関する税制、不動産保有に関する税制、その他税制

KPMG「中華民国台湾投資環境案内2013/2014年版」

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る 台湾 税制

日本貿易振興機構(JETRO)「台湾 税制 その他の税制「税目」詳細


土地増値税(土地税)

財政部賦税署「土地税法


特殊商品および労務税条例(奢侈税)

財政部賦税署「特種貨物及勞務稅條例

不動産取引に関する外国人及び外国資本に対する規制

外資に関する優遇措置もしくは規制

〔規制概要〕

原則として、条約または外国の法律によって、台湾人が当該外国にて同様の権利を享受できる場合に限り、当該外国の者も台湾にて土地に関する権利を取得することができる。

外国人が個人的な使用や投資または公益の目的で使用する場合、下記の用途の土地を取得することができる。ただし、その面積および場所は各自治体の法規が定める制限に従わなければならない。

  • 住宅
  • 営業所、事務所、商店及び工場
  • 教会
  • 病院
  • 駐在外国人子女の学校
  • 大使館等駐在機関および公益団体の集会所
  • 墓地
  • 台湾の重大施設(経済全体または農場・牧場の経営に有益な投資であり、主務機関の許可を得たもの)
  • 外国人に譲渡、賃貸、または外国人のために抵当を設定することができない土地として、林地、漁場、狩猟地、塩田、鉱山、水源地、要塞軍備区域及び領域境界などがある。

外資参入の許認可制度

不動産取引業を営もうとする者は、主管機関(直轄市、県(市))の許可を取得し、法人登記又は商業登記を行う。登記所在地の同業協会に加入後営業することができることになっており、同業協会への加入は義務となっている。不動産取引業者の免許、監督については、直轄市、県(県の下部に市、鎮、郷)、市(県と同格の存在)の地政處という部局が担当している。

営業開始後、不動産取引業者は、15日以内に申請書、会社又は商業登記証明書写し、営業保証金納付証明書写し、同業協会会員証明書写し、不動産取引主任者名簿及び証書写し等を添付し、主管機関に登録しなければならない。

不動産取引主任者の設置人数については、営業所に最低1人おかなければならず、一時的な営業所においても、売上げが6億元以上の場合、不動産取引主任者を最低1人おかなければならないとされている。また、営業所において不動産取引営業員が20人毎に、不動産取引主任者を最低1人おかなければならないとされている。

就労ビザ、長期滞在について

労働部の許可証を申請取得した後、外交部領事事務局にビザを申請する。

居留ビザを有する外国人は入国後15日以内に外僑居留証を申請する必要がある。

外国人による不動産の取引について

一部銀行において、外国人は不動産取引の際に住宅ローン等の金融サービスを受けることができる。

出典

外資に関する優遇措置もしくは規制、外資参入の許認可制度

不動産流通近代化センター「不動産コンサルティングに関わる海外調査報告書Ⅱ 各国の不動産市場・制度・不動産業

不動産適正取引推進機構「台湾の不動産仲介制度の概要(1)

臺灣銀行「房屋購置貸款業務簡介

内政部地政司「土地法

内政部地政司「不動產經紀業管理條例

主要都市等における不動産マーケット情報

主要都市などにおけるマーケット情報

〔工業団地(土地)購入価格〕
  • 中壢工業団地
  • 1,818米ドル/m²
〔工業団地借料〕
  • 中壢工業団地
  • 4.54米ドル/m²月
〔事務所賃料〕
台北
  • 松山区復興北路(金融ストリート)
  • 12米ドル/m²月
〔市内中心部店舗スペース/ショールーム賃料〕
  • 南京東路商店街
  • 43米ドル/m²月
〔駐在員用住宅借上料〕
  • 天母地区
  • 1,864米ドル/月(3LDK、42坪)

取引履歴・物件情報などのデータベース化

内政部「不動産交易實價查詢服務網

取引履歴情報を閲覧可能。携帯端末での検索機能強化を目的に、モバイルデバイスに対応するアプリも提供している。

出典

主要都市等におけるマーケット情報

日本貿易振興機構(JETRO)「国・地域別に見る投資コスト比較


取引履歴・物件情報などのデータベース化

不動産流通近代化センター「不動産コンサルティングに関わる海外調査報告書 Ⅱ 不動産市場・制度・不動産業

不動産業者に関する情報

主な国内不動産業者

〔デベロッパー〕
〔仲介業〕

不動産業(住宅販売等を含む)を展開する主な日系企業

  • 大京
  • スターツコーポレーション 
  • 三井不動産
  • 住友不動産 
  • FJネクスト
  • エイブル 
  • レオパレス21
  • 大和ハウス      等
出典

NNA調べ(2016年8月)

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