第7回懇談会の概要

blue_maru.gif (326 バイト)日時、場所等

平成12年3月28日(火)10:00〜11:50
霞ヶ関ビル33F 東海大学校友会館

blue_maru.gif (326 バイト)出席者(順不同)

伊藤委員長、蓑原委員(WG主査)、、井尻委員、井上委員、小野委員、
小林委員、高橋委員、林委員、藤井委員、松葉委員、森野委員、
田島委員、角地委員、川本委員     (委員名簿はこちら


blue_maru.gif (326 バイト)資料

資料7−1 京浜臨海部再編整備協議会との意見交換の概要
資料7−2 遊休地の土地条件に応じた暫定利用のイメージ
資料7−3 
産業構造の転換に対応した都市政策のあり方懇談会」
       報告・本文(案)


blue_maru.gif (326 バイト)懇談の要旨

 事務局からの資料説明に引き続き、フリーディスカッションが行われました。その概要は次の通りです。(文責は事務局)

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資料7−3のV.3.(3)「@都市計画への寄与」に書かれている暫定利用に最も関心がある。想定しているのは再開発や区画整理などであろうが、どういうふうに都市計画に寄与するか具体のイメージを教えてほしい。

(事務局) 資料7−3にもあるように、第1に緑地として整備する場合は、まさに緑地が確保されることによる都市環境の改善のほか、将来の都市的土地利用転換の種地となる可能性がある。
  第2に密集市街地に隣接する場合には、密集市街地の環境整備を行う際の一時的移転のための仮設住宅、仮設店舗の用地として暫定的に使うことが考えられる。
  第3に、将来の土地利用が十分見通せない中で、暫定利用を通じて長期的な土地利用を見定めることが考えられる。例えば、資料7−2の最初の事例の場合、今は周りに工場が建っていてそこだけでは土地利用転換が困難であるが、将来は周りも遊休化していく可能性がある場合には、暫定利用で当面つなぐことにより、次の大規模な転換のチャンスに備えることも考えられる。
  第4に、当面暫定利用として使っている間に、今ある姿で土地利用を固定するのではなく、将来どのような利用をするかどうかについて幅広い議論を行うチャンスが生まれる可能性もある。

 密集市街地に隣接していて再開発のための移転用に使って行く場合について、現実に移転の場所が見つからず、もし暫定利用ができれば事業が進むという具体の事例があるかどうかを知りたい。

(事務局) 現在把握している範囲ではない。もし、行政側でそうした必要があって、土地所有者から申し出があれば、仮設住宅、仮設店舗といった暫定利用の方法も考えられるということを想定した。

 暫定利用の具体的な事例に関してであるが、堺製鉄所においては、堺市と協力して233haの敷地、大阪ガスを入れると280haになる土地について、将来公園・緑地にする予定の一部約16haを先行して暫定的に緑地利用しようとしている。道路、街灯など施設整備は新日鉄が行い、整備後は堺市に寄附をする。将来区画整理を行う際には、減歩の一部に当該緑地をカウントしてもらうことを考えている。なるだけ多くの人に集まってもらい、(将来の土地利用転換に向けた)臨場感を出すことを考えている。暫定利用に関してこうした例があるということを紹介させていただいた。

● まず、資料7−3のU.1.(2)のIT産業についてであるが、IT産業自体も成長産業であるが、これを活用する産業も成長していくと思われるので、表現を「IT関連産業」としてはどうか。
  また、資料7−2で暫定利用の2つのイメージを示してもらったが、これは画期的なものだと思う。この関連でいくつか質問したいが、1.(6)にマスタープランでの位置付けの必要性が書いてある。これをクリアするのにどれくらいの時間がかかるのか。
  大規模な遊休地の暫定利用については、2.(6)で協定を結ぶことになっているが、協定の前提としてマスタープランのようなものが必要になるのか。
  さらに資料7−3のV.3.(4)で都市計画決定等の記述があるが、暫定利用を行うには公園、緑地等の都市計画決定が必要というのでは、話が振り出しに戻ってしまうのではないか。

(事務局) マスタープランに関しては、要するに公的に位置付けられた計画の中で、当該地域について長期的には土地利用の転換を容認するという方向性が明記されていれば、その計画自体は何でも良いと言う趣旨である。例えば京浜臨海部でも、都市再開発方針の中でいわゆる第1層については土地利用転換を進めていくということが書いてある。そういった記述があれば、特定行政庁が実際の許可を柔軟に運用できるのではないか。もちろん公聴会や建築審査会などの手続きは必要となるが、少なくともそうした手続きを始めるかどうかの入り口のところで迷う必要はなくなる。
  また、協定の前提としてマスタープランのようなものが必要であるかどうかについては、まだ十分に詰まっていないが、公園、緑地等が将来も公共的に必要かどうかを判断するためには、全体的な緑地計画など何らかのマスタープラン的なものが必要ではないかという感じは持っている。
  都市計画決定に関しては、将来にわたって公園、緑地等として確保する部分については必要ではないかと考えている。少なくとも今の体系では、関連公共施設整備やその他の公的な支援を行うには都市計画の位置付けが必要なので、例えば資料7−2の2.の暫定利用のイメージ図では「芝生広場」と書かれた部分くらいの都市計画決定は必要になるであろう。

 この暫定利用は市街地周辺部の話のように思われるが、実際は市街地の中でも暫定利用の必要性は高い。最近、地方公共団体から再開発事業がうまく進まないという相談を受けるが、どうも一度決めた計画は進めなくてはいけないという強迫観念のようなものが感じられる。むしろ、時代が急激に変化する中で、今回の暫定利用の考え方をもっと広いことに活用できれば、こうした地方自治体にも再開発予定地の暫定利用を勧められる。そういう書き方を、例えば前文に入れられないか。

 資料7−3の報告案の中でV.3.(4)以下に書いてある課題の部分も緊急に取り組むべきであり、土地利用規制等の柔軟な対応について都市計画法の中に位置付けるべきではないか。確かに一度決めると恒久的にやらねばならないというのではなく、状況を見ながら決めて行くことが必要。
  また、資料7−2には暫定利用で民間が公園を整備する例が出てくるが、10年間公園の用に供するなら、10年間の公共の便益に対して費用を支払うべきであり、必要な関連公共施設の整備にしても、公共サイドでしてやって良いのではないか。

● 暫定利用を進めることの重要性については同感であるが、別の所では恒久的利用が必要ということについても記述すべき。市街地の中で素晴らしい街をつくる要請があって、そことの関係においてのみ暫定利用が必要であるといったコントラストが重要であって、暫定利用だけが前にでるのは問題ではないか。恒久性の街づくりとの関係を重視すべき。

● 今の問題は都市計画の基本的問題に関わる。広域的インフラなど公共施設の体系については、恒久的なものとして動かしがたい。問題は土地利用の領域で、将来の土地利用がはっきりしていていて、その実現手段がくっついている場合には恒久性を打ち出すことができるが、そうしたものがない場合には、ステップ・バイ・ステップで暫定的なものを積み重ねていくしかない。ただし、全面的に暫定利用が出てきてしまうと、本来動かしてはならない公共施設の体系まで揺り動かすことになってまずいことになる。
  現状では、暫定利用ということが都市計画で位置付けられていないので、目標や手段がはっきりしないものまで恒久利用の体系で処理しようとしている。まずは暫定利用という考え方を都市計画の中に一部導入した上で、徐々に広げて行くことが望ましい。

 暫定利用は、最初民間から要望され、自治体で委員会がもたれ、今国レベルでも認知されたことは誠に喜ばしい。その上でいくつか意見を述べたい。
  第1に、暫定利用に伴って基盤をどうするのかという問題について、資料7−2では予定調和的にアクセス道路ができるような書き方になっている。2番目の事例はそういう面もあるが、1番目の事例に関してはたまたま道路があるが、実際は京浜臨海部の1層目でも道路が整備されていないことがあり、アクセス道路の整備をどうするかということがマスタープランの中に出てこざるを得ない。そうした議論を報告書のどこかで触れておく必要がある。
  第2に、暫定利用の必要性について、土地所有者側からの必要性だけ述べられているが、産業構造の転換により5年から10年の土地利用という利用者側のニーズが出てきていることも報告書の中で触れるべき。
  第3に、資料7−2の1.の例では所有者が整備を全面的にやることになっているが、民間事業者側が現金を必要としている中では、土地の一部を都市公団に売却し、残った土地を民間事業者が使うとか、あるいは共同でSPCを作って事業をするとかいう多段階のストーリーも考えられるのではないか。つまり、こうした暫定利用をベースとして様々な議論の展開が図られることをどこかに触れても良いのではないか。

● 土地利用の方針を変えるとき、誰が変えるのかという主体の議論が必要。最近PFI、タウン・マネジメントといった公共と民間とのすり合わせのような考え方が出てきているが、方針転換を考えるならば、そうしたものを運用する人は、今までの人よりも新しい人が良い。そのためには、例えばス−パバイザー、プロデュ−サーといった人に委ねるか、あるいは逆に評価組織を置くことが必要。地方自治体がこっそりと方針転換するのは如何なものか。少なくとも主体と客体、どこを誰のために変えるのか、それは良いことかどうかといった、評価と責任の明示が必要。当懇談会報告の目標としては、運営主体、評価主体の明示が必要。例えば相談窓口がないと客観性が確保できない。

● 当面の問題としては、地方自治体が情報の公開、明確な手続の下で明示的に運用を変えて行くという筋道をつけていくことが必要。建設省で明確な政策方針が打ち出され、さらに可能なら暫定利用に関する法律が出来て、最後に協議会があって、その中で地元との協議もあり手続きも明らかになっていけば、そうした政策方針も行われるであろう。公共施設の整備に関しても、どこまで公共的に責任を持つかという点に関わることから、手厚い整備を必要とすれば都市計画決定が必要となるし、そうでなければ簡易舗装でやるなど様々なグレードをむしろ用意してやることが必要。必ずしも一律のものは必要でない。したがって枠組みについての今のご指摘であるが、それには建設省がまず政策方針を明確に打ち出すことが先決で、それがなければ自治体は動かない。

● 自治体に協議会というお話であるが、それだけで動くか。土地を持っている民間企業が真剣に取り組むことが必要。特に大手デベロッパーや都市公団が絡むことがないと土地利用転換は進まない。公と民の両方が動く仕組みがないとうまくいかない。

● 確かに色々な仕掛けが必要であるが、何かをやろうとした場合には議会に諮ることが必要であり、議会に諮った場合に、従来許されていなかった、あるいはやったことのない暫定利用が許されるかということが現実には大きな問題となる。そのときやって良いと言うお墨付きのようなもの、精神的なプッシュがあれば進みやすい。仕掛けを作り、法律を作りと大仕掛けになるとかえって動きにくい面もある。

● 先程前文のところで書くべきだと言われたのはそういう趣旨か。

● そのとおり。制度化と言うと出来あがるまでに時間が経過してしまうという趣旨。

● 今の意見に基本的に同感。私が暫定利用に興味を持ったのは、ザウルスという人工スキー場や、ワイルドブルー・ヨコハマというプールが暫定利用でできた時からであるが、その後臨海副都心で事業用定期地権でパレットタウンができ、有明北で都市公団が暫定利用をやっている。こうした暫定利用を市民や議会が素直に呑み込めるような役割をこの報告書が果たせば良い。
  その場合重要なのは、事業用定期借地権を使うものと、もっと短い暫定利用を行うものとでは、それぞれ意味合いが違うということをクリアーにすべき。用途が恒久的なものではなく、変わって行くものであることを都市計画制度の中に組み込んでいくことが本当は必要だが、今の段階では法律に明記すべきではない。

● 暫定利用の中で、現在は一年毎の更新に係るもの、10年未満のもの、10年以上のものと何段階かに渡って土地利用にプロセスがあり、そのことを報告書に触れておいた方が良いのではないか。それに関連して上物が付かない暫定と上物が付く暫定とでは性格が違う。上物が付く場合に問題となるのは消防法の問題であり、こうした問題に触れておいた方が良い。

● 10年位の暫定利用で上物を作るとき、消防法の問題が一番難しい。これをどのように具体的に進めて行くか。
  また、暫定利用の効用について、具体的には一度利用してみることによって当初の土地利用の計画を見直すきっかけになるといった点について、もう少し書き込むべき。パレットタウンは臨海副都心の計画の中では住宅になるべき地域であるが、実際は住宅地には不向きであり、計画を変えていくためのテストとも考えられる。

● 都市のあり方を考えたときに、一つは「変化の相」の中で土地利用をどのように扱って行くかという問題と、もう一つは、新耐震基準の下でストック形成・資産形成が可能になるという中で、「安定化の相」で捉えなければならない部分があり、安定化で捉えなければならない部分についてまで変化の相で捉えてしまうことが問題。その最大の問題は商業施設で、これは変化の相が強い。この変化の相を都市の中心まで持ち込んで良いものかどうか、都市計画の中枢の部分まで変化の考え方、暫定利用の考え方を持ち込んで良いかという議論になる。そこは適切に区分して、都市の価値を崩すようなことがあってはならない。
  もう一つは、資料7−3のW.1.にあるように、懇談会で議論が行われたことを、是非建設省は地方公共団体に指針として明示して欲しい。指針が出ることによって地方公共団体も動きやすくなる。
  また、建設省が様々な手段体系を動員することも必要となるし、税制については法律の位置付けがないと租税特別措置が動かないということなら、何らかの形で法律化も必要となろうし、通産省との連携も必要になるので、W.1.にあるような仕掛けが必要になる。

● 暫定利用のメリット、デメリットは明らかにすることが必要と思う。

● 確認したいのは、今議論しているのは工場埋立地やリバーサイドで、丸の内ではないということ。先程のストック形成の話とは一線を画していたつもり。

● 私も臨海地域と思っていたので、暫定利用はそこに限定すべき。資料7−2の最初の例のような便利なところまでやる必要があるのかどうか。駅のすぐ近くに店舗を立地させて、かえって既存の店舗が駄目になる可能性もある。むしろ、都市計画でしっかりするべきではないか。また、重点的に取組むことは、資料7−3のW.1.や2.だけでなく、V.3.(4)以下の課題の部分も取り組んでいただきたい。

● 工場跡地でも、条件のよい場所は素晴らしい住宅や公園など恒久的な利用を考えるべき。小渕首相が提唱した生活空間倍増計画も意識しながら、区画整理、再開発を進めるときに暫定利用も連携して利用するということが必要。同じことは民間の開発についても言える。民間の開発を進めているときに周辺をどうするのか、暫定利用で連携できるのかどうかを考えるべき。そういうものがうまく連関できるイメージを書き込んでいただきたい。

● 工場跡地の多くは既成市街地や臨海部の第1層にあり、土地利用の方向、即ち都市計画の意思がはっきりしているところにある。そういうところは、指針を明示して、都市計画の意思を明示し、新たな産業構造の変化などに対応できるように計画変更など柔軟に対応して行くということなのかなと考えている。この部分を充実していくことが必要であると感じた。

● 報告の目次の中で各委員のコメントというのがあるが、報告では産業構造の転換に対応した都市政策を考えながら、従来型の臨海部に立地する大規模工場跡地にやや限定したが、逆に新しい産業、情報産業に関しては、Bit Valleyなんかはコメントに書いても良いのではないか。
  また、都市公団や民都機構の役割について非常に抽象的に書かれているが、どこかで役割を明確にしておく必要があるのではないか。

● 報告に付け加えることはないが、従来は都市のエネルギーが余っていて如何にコントロールするかが問題であったが、都市の再構築の中では、規制の体系で完結するものでなく新しい力を付与することが必要になっているのではないか、そういう意味では民都機構も一定の役割を果たす必要があると考えている。

● この懇談会は、主として大都市圏の在来型産業の用地に対する産業構造の転換の影響を対象としているが、地方都市でも同じ問題が起こっていて、是非フォローする必要がある。
  もう一つは、在来型産業の下支えという中で、問題は臨海部、周辺部だけでなく、都心部にも及んでおり、暫定利用をもっと広範に取り上げても良いではないか、特に新しい産業について、現行の都市計画がうまく対応しているかという問題をチェックする必要がある。

● 産業政策という観点から見ると、私どもは国際競争力という観点を非常に大事にしている。この観点に立ったとき、日本には税とか土地という固有のコストの問題があるが、国際競争の環境がめまぐるしく変化する中でこうした問題に対処するためには、特に変化への対応の速さ、例えば既得権との調整のスピードが求められる。出来るだけ早いタイミングで関係機関との連携を取って、一歩でも二歩でも国際競争力を強める方向でこの提案の具体化を進めてほしい。

● 今日の議論は工場跡地の議論ということで議論させていただいたが、よく見ると、倉庫の再利用にも触れている。現状では費用がかさむので工場や倉庫は簡単には壊せない。そこで倉庫の再利用、特に、加工、組立を物流と一体でやる需要があるが、いろいろ運輸省、通産省の制約があって動かないと聞く。この点も含めて付け加えていただけないか。

● 80年代始めにDCブランドの建物が作られたが、ほとんど消防法違反の建築物であり、どうも規制と個々の建築のニーズは関係ないようだ。むしろ情報インフラの整備を工場跡地利用のイメージに重ね合わせて行く必要があるのではないか。今回の産業構造転換はアナログからデルタルへであり、都市計画のように一度作ると100年不変のものと、スイッチ一つで消えたり点いたりといった新しい産業との不整合というところに問題の根幹がある。あまり個別のものを賞賛するのではなく、大きな動きに如何に都市計画を対応させるかが重要ではないか。

(事務局) もともとテーマが広範であり、報告の本文では十分に触れられない部分が出てくる。これらについては、報告書に「委員コメント」という場所を設け、今後の都市像や新産業への対応など本文に書ききれなかった内容を含めて、各委員に意見・感想等を書いていただき、報告書に掲載することとしたい。暫定利用については、工場跡地がバラバラと出てくるイメージの中で、どういう暫定利用なら行政として応援できるかといった方向性を見た上で、指針にまとめて行きたいと考えている。

 産業構造が変わる中で今までの発想は役に立たなくなってきており、民間企業はそうした断絶を乗り越え、今までの考え方を180度変えてきている。そうした時代認識を出していただければ分かりやすい。

● 産業構造の転換は新しいものが出てくる部分と、古いものが変わって行く部分とがある。これを都市政策の観点から見ると、古いものが変わって行くことが難しいということになる。古いものが変わって行くことについての都市政策の位置付けは重要。
  もう一つは、暫定利用は非常に斬新であるが、如何に実効あらしめるかということであり、指針の段階では、制約条件の部分の話は出来るだけ押さえて表に出さないで、むしろ応援、メニューの話を出していただきたい。

● 暫定利用の先には恒久的利用があると思うが、将来の人口減などの下で恒久的な利用が出てこないで、暫定利用が長くなるときにどうしたら良いかということも議論して行くことが必要。

● 時間が来たので、一応議論は終わりにするが、まだ言い足りない部分は、非常に斬新な方法だと思うが、委員コメントの中で書いていただければと思う。

(事務局) 今日の御議論を踏まえて修正の上、本文に盛り込むもの、委員コメントの中に盛り込んでいただきたいものを事務局で整理の上報告案をまとめ、委員長にご相談し、必要に応じて各委員にも改めてご相談した上で報告案を固め、あわせて各委員にはコメントの執筆をご依頼したい。

(各委員了解)

(建設省都市局長/謝辞) 昨年6月懇談会の発足以来7回にわたり、伊藤委員長を始め各委員には大変熱心にご議論いただき感謝している。また、様々な現場に関わる方から御説明いただいたことは、政策立案にあたって大変参考になった。
  今の都市政策は、都市の再構築ということで検討を重ねているところであるが、産業競争力回復、過剰資産の解消など産業構造転換の中の都市政策のあり方について、正面から議論したことは都市政策の中では初めてではないかと思う。これまでご議論いただいた内容については、私どもが関係省庁や地方公共団体と協調しながら推進していかなければならないと考えている。
  なお、現在都市計画法改正案が国会で審議中であるが、その中に盛り込まれているマスタープランなどの運用にあたっては、懇談会で提起された問題意識、提言についても生かして行きたいと思っている。
  また、地方都市の問題、新しい産業の問題についても、別途検討して参りたいと考えているので、各委員におかれても、折りに触れてご教授いただければ幸いである。
  長期間にわたり熱心にご議論いただいたことに重ねて感謝を申し上げ、私の挨拶としたい。


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