第4章　心地よい生活空間の創生

第1節　豊かな住生活の実現

1　住生活の安定の確保及び向上の促進

　本格的な少子・高齢化社会の一層の進展、人口・世帯数の減少、厳しい雇用・所得環境等の社会経済情勢の変化や、住生活を支えるサービスに対するニーズ等を踏まえ、平成23年3月に閣議決定した、23年度から32年度を計画年度とする新たな住生活基本計画（全国計画）に基づき、1)安全・安心で豊かな住生活を支える生活環境の構築、2)住宅の適正な管理及び再生、3)多様な居住ニーズが適切に実現される住宅市場の環境整備、4)住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保という4つの目標の達成に向け、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策を推進している。

（1）安全・安心で豊かな住生活を支える生活環境の構築
　安全・安心な住宅及び居住環境の整備を図るため、大規模な地震等に備え、住宅・建築物の耐震改修を促進するとともに、高齢者が安心できる住まいを確保するため、医療・介護・住宅が連携した「サービス付き高齢者向け住宅制度」を創設し、その供給を促進している。また、低炭素・循環型社会の実現に向けて、省エネルギー性能の向上、エネルギーの使用の合理化、地域材の活用等を進めている。
　さらに、街なか居住の推進等により住宅及び住宅市街地における高齢者等の生活の利便性の向上を図るとともに、住生活にゆとりと豊かさをもたらす、美しい街並みや景観の維持及び形成を図っている。

（2）住宅の適正な管理及び再生
　マンションのストック戸数は約571万戸（平成22年末現在）に達し、国民の重要な居住形態となっているが、適切な維持管理を行って行く上での様々な課題や老朽マンションの増加等への対応が必要となっている。
　「マンション標準管理規約」について、役員資格の要件の緩和等を実施し、修繕積立金に関する基本的な知識や分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成し、公表した。
　また、専門的な知識やノウハウをもってマンション管理組合の活動を支援する法人等の立ち上げ等を支援し、総合的なマンション再生に関する相談体制等を構築する「マンション再生環境整備事業」を実施している。
　さらに、老朽マンションについては、その改修及び建替えを円滑に行うため、補助、融資、税制措置等の活用促進を図るとともに、都市再生の推進や老朽化建築物の建替えを促進する観点から、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」に基づく建替組合設立等の認可の要件緩和を行った。なお、同法を活用したマンション建替事業の認可実績は、全国で58件となっている（23年10月1日現在）。

（3）多様な居住ニーズが適切に実現される住宅市場の環境整備
1)既存住宅が円滑に活用される市場の整備
（ア）中古住宅・リフォームトータルプランの策定
　「新成長戦略」を踏まえ、ストック重視の住宅政策を実現し、国民の住生活の向上を目指すとともに、市場規模の拡大を通じた経済の活性化に資するため、今後講ずべき施策を総合的・体系的に取りまとめた中古住宅・リフォームトータルプランを平成24年3月26日に策定した。
　中古住宅・リフォームトータルプランに基づき、以下の取組みを総合的に推進する。
　・消費者が安心して中古住宅の売買やリフォームできる市場の環境を整備するためのインスペクションの普及や瑕疵担保責任保険の充実、価格査定制度の普及促進、住宅履歴情報の活用促進、中古住宅に係る情報提供の充実、中古住宅流通に資するローン商品の開発促進を図る。
　・耐震改修や省エネ改修等の住宅の質の向上を図るリフォームに対する支援等を行うとともに、リフォームによる質の向上の担保評価への反映など住宅ローンの充実や高齢者等の持ち家を子育て世帯に定期借家を活用して賃貸化し、住み替えを促進することによるストックの有効活用を図る。また、既存建築物を構造躯体から抜本的に改修し、新築と同等の耐震性能・省エネ性能、バリアフリー性能等を備えた建築物へと再生させる取組みの促進を図る。
　・宅地建物取引業者や中小建設事業者等の中古住宅流通やリフォームの担い手の育成・強化を図るため、従業員の資質向上のための取組み支援等を行うとともに、宅地建物取引業者のコンサルティング機能の向上や、中古住宅流通とリフォーム・インスペクション等関連事業者との連携促進を通じ、中古住宅流通を促すためのリフォーム等関連するサービスをワンストップで提供するための体制整備を図る。
　・市街地の安全性の確保、良好な住環境・街並みの整備を図る。
（イ）消費者が安心してリフォームができる市場環境の整備
　住宅リフォームを検討する消費者は、費用や事業者選びに関して不安を有しており、これを取り除くことが住宅リフォーム市場の拡大には必要である。
　このため、具体的な見積書についての相談を行う「リフォーム無料見積チェック制度」や各地の弁護士会における「無料専門家相談制度」等の取組みを進めている。平成23年度はリフォーム見積チェックが402件、リフォーム工事に関する無料専門家相談が549件となっている。
　また、消費者が安心してリフォームができるよう、施工中の検査と欠陥への保証がセットになったリフォーム瑕疵保険制度の23年度の加入申込件数は2,123件、マンション大規模修繕工事を対象とした大規模修繕工事瑕疵保険制度の23年度の加入申込件数は429棟となっている。
　なお、事業者が保険に加入するには、建設業許可の有無や実績等の条件を満たした上で、各住宅瑕疵担保責任保険法人に事業者登録をする必要があり、登録された事業者は（一社）住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページで公開されるため、消費者は事業者選びの参考とすることができる。
　さらに、消費者が安心してリフォームが行えるよう、サイトを経由してリフォーム工事を行った場合にリフォーム瑕疵保険への加入を要件とするなど消費者保護に十分配慮したリフォーム事業者検索サイトを支援し、安心して事業者を選定できる環境を整備している。
（ウ）消費者が安心して中古住宅を取得できる市場環境の整備
　消費者が安心して中古住宅の取得ができるよう、検査と欠陥への保証がセットになった既存住宅売買瑕疵保険制度の平成23年度の加入申込件数は、4,603件となっている。なお、消費者は、リフォーム瑕疵保険と同様に登録事業者をホームページで検索し、事業者選びの参考とすることができる。
（エ）消費者ニーズに対応した魅力ある中古住宅流通・リフォーム市場の整備
　リフォーム市場を活性化するためには、多様な業種の参入による魅力あるリフォーム市場の形成を図っていく必要がある。このため、平成23年度は、ホームセンター、家電量販店、住宅展示場等と連携した消費者イベントを全国で53回実施し、3,600名の参加者にリフォームの魅力や気を付けるべきポイントを直接説明した。
　また、既存住宅の売買や分譲共同住宅の大規模修繕工事に際して、住宅瑕疵担保責任保険法人による検査、瑕疵保険への加入、履歴情報の登録・蓄積等を行う事業について、その工事費用等の一部に対して補助を行う既存住宅流通・リフォーム推進事業を実施し、中古住宅市場、リフォーム市場を刺激するとともに、既存住宅売買瑕疵保険、大規模修繕工事瑕疵保険や住宅履歴の周知普及を図った。

2)将来にわたり活用される良質なストックの形成
（ア）住宅の品質確保
　「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、新築住宅の基本構造部分に係る10年間の瑕疵担保責任を義務付けるとともに、新築住宅及び既存住宅に対し、耐震性、省エネ対策、シックハウス対策等、住宅の基本的な性能を客観的に評価し、表示する住宅性能表示制度を実施している。平成23年度の実績は、設計図書の段階で評価した設計住宅性能評価書の交付が197,748戸、現場検査を経て評価した建設住宅性能評価書（新築住宅）の交付が164,591戸、建設住宅性能評価書（既存住宅）の交付が437戸となっている。
　建設住宅性能評価を受けた住宅に係る紛争については、指定住宅紛争処理機関である全国各地の弁護士会が裁判によらず迅速かつ適正な処理を図ることとしており、住宅紛争処理支援センターがその支援業務を行っている。同センターは、住宅に関する様々な相談も受け付けている。23年度の実績は、指定住宅紛争処理機関における紛争処理の申請受付件数31件、同センターの相談受付件数20,624件となっている。
（イ）住宅の長寿命化への取組み
　「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、住宅を長期にわたり良好な状態で使用し続けることができるよう、その構造や設備について、一定以上の耐久性、維持管理容易性等の性能を備えた住宅（「長期優良住宅」）の普及を図っている（平成23年度認定戸数：105,544戸）。
（ウ）木造住宅の振興
　国民の約8割が木造住宅を志向する注1など、国民の木造住宅に対するニーズを踏まえ、良質な木造住宅ストックの形成を図るため、中小工務店等により供給される地域材等を活用した木造の長期優良住宅の建設に対する支援を行っているほか、木造住宅の建設等に係る人材育成に対する支援を行っている。

3)多様な居住ニーズに応じた住宅の確保と需給の不適合の解消
（ア）住宅金融
　民間金融機関による相対的に低利な長期・固定金利住宅ローンの供給を支援するため、（独）住宅金融支援機構では証券化支援業務を行っている。当業務には、民間金融機関の住宅ローン債権を集約し証券化するフラット35（買取型）と民間金融機関自らがオリジネーターとなって行う証券化を支援するフラット35（保証型）があり、フラット35（買取型）における平成24年3月末までの実績は、買取申請件数635,525件、買取件数443,627件で、338の金融機関が参加している。また、フラット35（保証型）における24年3月末までの実績は、付保申請件数19,036件、付保件数12,035件で、4金融機関が参加している。
　証券化支援業務の対象となる住宅については、耐久性等の技術基準を定め、物件検査を行うことで住宅の質の確保を図るとともに、証券化支援業務の枠組みを活用し、耐震性、省エネルギー性、バリアフリー性及び耐久性・可変性の4つの性能のうち、いずれかの基準を満たした住宅の取得に係る当初10年間（長期優良住宅等については当初20年間）の融資金利を引き下げる優良住宅取得支援制度（フラット35S）を実施している。なお、22年2月に「明日の安心と成長のための緊急経済対策」において、フラット35Sの当初10年間の金利引下げ幅を同年12月末までの取得に対し0.3％から1.0％に拡大するなどの対策を実施し、22年9月には「新成長戦略実現に向けた3段構えの経済対策」において、金利引下げ幅拡大の適用期間を1年延長（23年12月末日まで）した。その後、申込が早期に予算枠に達する見込みとなったため、適用期間を23年9月30日までに短縮した。
　一方、同機構の直接融資業務は、災害対応、密集市街地建替え、子育て世帯・高齢者向け賃貸住宅等の政策的に重要でかつ民間金融機関では対応が困難な分野に限定して実施している。東日本大震災への対応については、震災発生の翌日に災害専用ダイヤルを開設し、被災者からの相談への対応体制を整備した。また、被害状況等の迅速な情報収集を行うとともに、災害復興住宅融資の円滑な実施に向けて、金融機関や地方公共団体との連携体制を構築した。
（イ）住宅税制
　高齢者が保有する資産を早期に若年世代へ移転させ、住宅取得等を通じた経済社会の活性化を図るため、平成24年度税制改正において、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について、非課税限度額（23年：1,000万円）を以下のとおり拡充した。


（ウ）賃貸住宅市場の整備
　賃貸住宅市場においては、戸建て住宅、マンション等の持家ストックの賃貸化等を通じたストックの質の向上を図るため、定期借家制度の普及、サブリース事業注2の適正化等の環境整備に取り組んでいる。

（4）住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保
1)公的賃貸住宅等の供給
　高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯等各地域における居住の安定に特に配慮が必要な世帯を対象とした良質な賃貸住宅の供給を促進するため、公営住宅を補完する制度として地域優良賃貸住宅制度を位置付け、公的賃貸住宅等の整備等に要する費用に対する助成や家賃の減額に要する費用に対する助成を行っている。
　また、解雇等により住居の退去を余儀なくされる者に対する住宅セーフティネットを確保するため、全国のハローワークと連携の下、離職者が利用可能な公営住宅や（独）都市再生機構賃貸住宅等の関連情報の一元的提供を行うワンストップサービスの推進や社会資本整備総合交付金を活用した家賃助成等の取組みの推進等、離職者の居住安定確保に向けた対策を講じている。
図表II-4-1-1　公的賃貸住宅等の趣旨と実績


2)民間賃貸住宅の活用
　民間賃貸住宅のセーフティネット機能の向上を図る観点から、地方公共団体、不動産関係団体、居住支援団体等により構成される居住支援協議会を通じ、高齢者、障害者、外国人、子育て世帯等が民間賃貸住宅へ円滑に入居することができるようにするため、住宅の情報提供等の居住支援を行うこととしている。

注1　内閣府「森林と生活に関する世論調査」（平成23年）
注2　賃貸住宅管理会社が建物所有者（家主）等から建物を転貸目的で賃借し、自ら転貸人となって転借人に賃貸する事業