8　不動産業の動向と施策

◯8　不動産業の動向と施策

（1）不動産業を取り巻く状況
　不動産業は、全産業の売上高の2.4％、法人数の11.1％（平成24年度）を占める重要な産業の一つである。
　これまで全国的に下落傾向が続いていた地価は、25年においては都市部、特に3大都市圏で上昇基調への転換が見られ、地方部においても回復基調が見られた。新規住宅着工戸数は、21年度に78万戸と大きく落ち込んだものの、24年度は89万戸を超え、25年度には95万戸を超える勢いを見せるなど、増加傾向を示している。
　既存住宅の流通市場については、指定流通機構（レインズ）^注1の24年度の成約件数が15.1万件（前年度比10.6％増）と堅調に推移している。
　賃貸住宅管理業に関して一定のルールを設ける、任意の「賃貸住宅管理業者登録制度」を23年12月から施行し、優良な賃貸住宅管理業の育成と発展に努めている。登録業者数については、25年3月末現在で2,767業者となっている。

（2）宅地建物取引業法の的確な運用
　宅地建物取引に係る消費者利益の保護と流通の円滑化を図るため、「宅地建物取引業法」の的確な運用に努めている。宅地建物取引業者については、122,510業者（平成25年3月末）であり、近年、微減傾向が続いている。
　国土交通省及び都道府県は、関係機関と連携しながら苦情・紛争の未然防止に努めるとともに、同法に違反した業者には、厳正な監督処分を行っており、24年度の監督処分件数は258件（免許取消129件、業務停止51件、指示78件）となっている。
　また、マンションの販売の際の悪質な勧誘については、宅地建物取引に係る勧誘をする際の禁止行為などについて、引き続き、国土交通省ホームページ等で消費者に注意喚起を図るとともに、関係機関とも連携して必要な指導監督に努めている。

（3）マンション管理業者による適正な管理の確保
　マンションストックの増大に伴い、その適正な管理を図るため、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、マンション管理業者の登録制度や業務規制を実施している。マンション管理業者の登録は、平成24年度末において2,252業者であり、ここ数年大きな増減はない。
　また、マンション管理業者の法令遵守を促進し、不正行為の未然防止を図る観点から、マンション管理業者に対する立入検査を実施している。

（4）不動産市場の活性化
1)不動産市場の現状
　我が国における不動産の資産額は、平成24年末現在で約2,400兆円となっている^注2。
　24年度にJリート（不動産投資法人）、不動産特定共同事業者、特定目的会社等により証券化の対象として取得された、不動産又はその信託受益権の資産額は、約3.3兆円となっている。
　不動産投資市場の中心的存在であるJリートについては、25年度の1年間で新たに5件の新規上場が行われた。26年3月末現在、44銘柄が東京証券取引所に上場されており、対象不動産の総額約11.6兆円、不動産投資証券の時価総額約7.6兆円となっている。
　Jリート市場全体の値動きを示す東証リート指数は、デフレ脱却に向けたいわゆるアベノミクスに対する期待や、日銀による追加金融緩和への期待から長期金利が0.8％から0.4％へと大きく低下したこと等を背景に、Jリート市場全体の値動きを示す東証リート指数は大きく上昇し、3月27日には1700.91を記録したが、長期金利が4月から6月にかけて0.4％から0.9％へ上昇したこと等が影響し、6月13日に1246.28まで急落した。その後は一進一退の値動きとなったが、9月に2020年東京オリンピック開催が決定されると、国内景況感のさらなる改善や不動産価格の上昇を期待し、9月末に1500を回復、10月から年度末にかけては1400から1500台で推移するなど、比較的安定的に推移した。
　また、Jリートにおける1年間の資産取得額を見ると、25年は18年の約2.0兆円を上回り、過去最高の約2.2兆円となった。

2)不動産市場の条件整備
　国土交通省では、不動産市場の透明化、取引の円滑化・活性化等を図るため、全国の不動産の取引価格等の調査を行っている。調査によって得られた情報は、個別の物件が特定できないよう配慮した上で、取引された不動産の所在、面積、価格等をインターネット（土地総合情報システム^注3）を通じて公表している（平成26年3月現在の提供件数は、1,935,344件、Webアクセス総数は、約4億3千万件）。
　また、サブプライム危機等の教訓から、不動産バブルに対するEarly Warning Signal（早期警戒指標）を構築するため、国際機関が協力して不動産価格指数（住宅）の作成に関する国際指針を作成した。国土交通省では、この指針に対応した不動産価格指数（住宅）を作成し、24年8月より試験運用を開始しており、今後の本格運用に向けて検討を進めている。また、本指数は、IMFの定める金融健全性指標（FSIs）にも指定されている。
　加えて、欧米に比して住宅流通量全体に占めるシェアが低い中古住宅の流通促進を図るため、中古住宅の取引環境の整備に取り組んでいる。25年度は住宅の過去の取引履歴や周辺の都市計画情報等の不動産取引に必要な情報を効率的に集約し、宅地建物取引業者等に提供する仕組みの検討、宅地建物取引業者とリフォーム等の不動産取引に関連する分野の専門事業者との連携によるワンストップサービスの開発支援、中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針の策定を行った。

3)税制の活用
　平成26年度税制改正においては、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例措置（所得税等）や土地等の譲渡益に対する追加課税制度の停止措置（法人税等）について適用期限の延長等を実施した。

4)新しい時代に対応した不動産市場の構築に向けて
　不動産市場の国際化やストック型社会の進展、不動産証券化市場の発展など不動産鑑定評価に対するニーズの多様化を踏まえ、国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会における議論を経て、不動産鑑定評価基準等を改正した。
　また、鑑定評価の信頼性を向上させるため、不動産鑑定業者に対する立入検査や証券化対象不動産の鑑定評価等に関する業務の実態調査などを内容とする鑑定評価モニタリングを実施している。
　耐震性の劣る建物が多数存在していることや東日本大震災による電力需給の逼迫等を背景に耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成が必要となっている。そこで、建築物の耐震化等、都市機能の更新に民間資金の導入を促進するため、一定の要件を満たす特別目的会社（SPC）による不動産特定共同事業の実施を可能とする改正「不動産特定共同事業法」が、平成25年12月20日に施行された。
　また、「日本再興戦略」（25年6月14日閣議決定）において、民間資金の活用を図るため、「ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備・普及啓発等（26年度中）」が位置づけられており、「好循環実現のための経済対策」（25年12月5日閣議決定）においても「ヘルスケアリートの上場推進等を通じたヘルスケア施設向けの資金供給の促進〈予算措置以外〉（金融庁、国土交通省、厚生労働省）と位置づけられている。
　さらに、我が国の環境不動産の拡大・普及に寄与するため「環境不動産普及促進検討委員会」及びワーキンググループを開催し、情報提供等を実施した。過去の提言において推進が望まれた施策・取組み等について検討した内容を、環境不動産ポータルサイト^注4等を通じて情報発信を行っている。