被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。
この特例措置は、平成31年度(令和元年度)税制改正要望の結果、特例の対象となる相続した家屋について、被相続人が相続の開始の直前において当該家屋に居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合(一定の要件を満たした場合に限ります。)も対象に加わることとなりました。
さらに、令和5年度税制改正要望の結果、2023年(令和5年)12月31日までとされていた本特例措置の適用期間が2027年(令和9年)12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる譲渡についても、これまでは当該家屋(耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わることとなりました。この拡充については令和6年1月1日以降の譲渡が対象です。
【様式】被相続人居住用家屋確認申請書・確認書
【様式】耐震基準適合証明書 ※本特例措置は、様式中の租税特別措置法施行令「(イ) 第23条第3項」に該当します。
(参考) 【通知】相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋及びその敷地等の譲渡に係る所得税及び個人住民税の特例措置の適用に当たっての要件の確認について (令和6年1月1日改訂)
【告示】耐震基準に適合する旨を証する書類について
【告示】地震に対する安全性に係る基準について
【告示】地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるものとして定める基準について
【通知】建築士等の行う証明について(空き家の発生を抑制するための特例措置関係)
【通知】建築士等の行う証明について(住宅ローン減税等関係)
Q.家屋及び土地の売買契約の中で、「土地の引渡し後建物を取り壊す」という特約を交わしていましたが、この場合本特例の適用を受けることはできますか?
A.令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡の時からその翌年の2月15日までに家屋を取り壊した場合も、本特例の適用を受けることができることとなりました。その他の要件も合わせてご確認ください。
Q.売買契約において、譲渡後に本特例の適用を受けるため、買主が家屋を解体することについて、特約等で定めていません。確認書の発行はできますか?
A.特約等を締結していない場合も確認書の発行は可能です。しかし、令和5年度税制改正の拡充要件を満たすためには、譲渡後の買主の協力が不可欠となります。買主の協力を得られなかったことにより本特例を適用できない等のトラブルを防止する観点から、本特例に関する特約等を確認事項としています。
Q.相続人の数の確認にはどのような書類の提出が必要ですか?
A.原則、家屋及びその敷地の登記事項証明書を提出いただきますが、相続登記が未了又は換価分割を行っている場合等では、遺産分割協議書等が必要です。
Q.「相続の開始の直前において、被相続人が家屋を居住の用に供していたこと」等の確認について、実態は本特例の適用要件を満たしているのですが、住民票の記載から確認することができない場合は、確認書は交付されないのですか?
A.住民票の記載により確認できない場合であっても、代替書類、補完書類及び申請者へのヒアリング等で適用要件充足を確認できる場合は、確認書が交付される場合があります。
Q.老人ホーム等の施設に入所している間「被相続人が家屋を一定使用していた」とは、家屋をどの程度使用していれば良いのですか?また、老人ホーム等の施設ではなく、介護のため子の家に移り、そこで亡くなった場合はこの特例を受けることはできますか?
A.被相続人が家屋の一時滞在で使用していたほか、家財道具等の保管場所として使用していた場合も「一定使用」に該当します。なお、親族の家や一般の賃貸住宅に転居して亡くなった場合は、この特例を受けることはできません。
Q.家屋及び土地を譲渡した場合、譲渡後に耐震改修工事を実施することなく、家屋について耐震基準適合証明書が発行できた場合、令和5年度税制改正の拡充要件を用いて特例の適用が可能ですか?
A.拡充要件は「譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に当該家屋が耐震基準に適合することとなった場合」であるため、当該期間中に耐震改修工事の実施が必須となります。上記の場合は拡充要件を満たさないため、拡充要件を用いて特例を受けることはできません。
<特例措置の概要>
制度の概要(~令和5年12月31日)
制度の詳細(~令和5年12月31日)
租税特別措置法令(~令和5年12月31日)
他の税制との適用関係(~令和5年12月31日)
<証明書の様式等>
【様式】被相続人居住用家屋確認申請書・確認書
【様式】耐震基準適合証明書 ※本特例措置は、様式中の租税特別措置法施行令「(イ) 第23条第5項」に該当します。
(参考) 【通知】相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋及びその敷地等の譲渡に係る所得税及び個人住民税の特例措置の適用に当たっての要件の確認について (令和4年4月1日改訂)
【告示】耐震基準に適合する旨を証する書類について
【告示】地震に対する安全性に係る基準について
【告示】地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるものとして定める基準について
【通知】建築士等の行う証明について(空き家の発生を抑制するための特例措置関係)
【通知】建築士等の行う証明について(住宅ローン減税等関係)
<よくある主なご質問>
Q.土地の売買契約の中で、「土地の引渡し後建物を取り壊す」という特約を交わしていましたが、この場合本特例の適用を受けることはできますか?
A.家屋を取り壊した後の譲渡に当たらないため、本特例の適用を受けることはできません。
Q.相続した家屋を取り壊して譲渡をしましたが、家屋を取り壊したこと等を確認する書面として必要になる法務局作成の閉鎖事項証明書を提出することができません。どのようにすれば良いですか?
A.閉鎖事項証明書を提出できないことについて合理的な理由がある場合は、取壊しの時期及び除却対象を確認できる書類として、例えば家屋の除却工事に係る請負契約書のコピー等を提出ください。
Q.「相続の開始の直前において、被相続人が家屋を居住の用に供していたこと」等の確認について、実態は本特例の適用要件を満たしているのですが、住民票の記載から確認することができない場合は、確認書は交付されないのですか?
A.住民票の記載により確認することができない場合であっても、代替書類・補完書類及び申請者へのヒアリング等により確認できるときは交付される場合があります。
Q.老人ホーム等に入所している間「被相続人が家屋を一定使用していた」というのは、どの程度使用していれば良いのですか?
A.被相続人が家屋の一時滞在で使用していたほか、家財道具等の保管場所として使用していた場合も「一定使用」に該当します。
Q.老人ホーム等の施設ではなく、介護のため子の家に移り、そこで亡くなった場合はこの特例を受けることはできますか?
A.親族の家や一般の賃貸住宅に転居して亡くなった場合は、この特例を受けることはできません。