第一　認定基準について

一　第一(建築基準法その他住宅の建築に関する法令の遵守に関する事項)について

(一)　建築基準法(昭和二五年法律第二〇一号)第六条第一項の規定による確認を受けなければならない場合にあっては、同条第三項の規定による確認通知書又はその写し及び第七条第三項の規定による検査済証又はその写しを提出させることにより判断するものとする。同法第六条第一項の規定による確認を要しない場合にあっては、第九条第一三項の規定による公示の有無について確認するものとする。

(二)　住宅の建築に関する法令とは、建設業法(昭和二四年法律第一〇〇号)、建築士法(昭和二五年法律第二〇二号)及び宅地建物取引業法(昭和二七年法律第一七六号)並びに住宅の建築に関する条例をいう。

二　第二(住宅の床面積に関する事項)について

(一)　住宅とは、人の居住の用に供する家屋又は一棟の家屋でその構造上区分された数個の部分を独立して人の居住の用その他の用に供することができるものの一部分(以下「一棟の家屋の一部分」という。)で人の居住の用に供するために独立に区画された一部をいう。また、住宅と一体として利用される離れ、物置等の付属家屋は、当該住宅に含むものとする。

(二)　床面積は、建築基準法施行令(昭和二五年政令第三三八号)第二条第一項第三号に定める方法により算定するものとする。(建築基準法施行規則別記第一号様式の副本に規定する高床式住宅にあっては、床下部分以外の部分の面積を床面積として算定するものとする。)

(三)　住宅が一棟の家屋の一部分である場合にあっては、床面積は専有部分の床面積のほか、共用部分の床面積を各戸の専有部分の床面積に応じて按分した面積を含むものとする。

(四)　併用住宅(一戸の住宅のうちに、店舗、事務所等の人の居住の用以外の用に供する部分を有するものをいう。以下同じ。)にあっては、人の居住の用に供する部分の床面積が当該住宅の床面積の二分の一以上であるものは、住宅に該当するものとして取り扱うものとする。

(五)　併用住宅における人の居住の用に供する部分の床面積とは、併用住宅の床面積から店舗等の人の居住の用に供する部分以外の部分の床面積を控除した面積をいう。

ただし、併用住宅において共用部分がある場合には、当該共用部分の床面積を当該併用住宅に占める人の居住の用に供する部分の割合に応じて按分した面積も人の居住の用に供する部分の面積に含めるものとする。

(六)　住宅の床面積については、登記簿謄本、設計図書等又はこれらの写しにより判断するものとする。(建築基準法施行規則別記第一号様式の副本に規定する高床式住宅については、建築確認通知書又は特定行政庁の当該家屋が当該高床式住宅に該当するものである旨を証する書類で床面積の記載があるものにより判断するものとする。)

三　第三(その他優良な住宅の供給に関し必要な事項)について

(一)　第一号について

1)　水洗便所とは、便器が水、薬品等により浄化される構造のもので、浄化槽に関する事項、放流方法に関する事項その他の処理方法に関する事項等が建築基準法その他の法令に適合しているものをいう。

2)　住宅の設備については、設計図書その他の書類で、当該住宅に台所等の設備が備えられていることを明らかにするものにより判断するものとする。

(二)　第二号について

1)　別荘とは、通常自己及び自己と生計を一にする親族が居住の用に供さない家屋又は一棟の家屋の一部分で主として保養の用に供する目的で所有するもの及び他の者(自己と生計を一にする親族を除く。)に対して主としてその者の保養の用に供するため貸し付ける目的で所有するものをいう。

2)　主として別荘の用に供されるものとして販売される一団の住宅は、別荘として取り扱うものとする。

(三)　第三号について

敷地面積は、建築基準法施行令第二条第一項第一号に定める方法により算定するものとする。

(四)　第四号について

1)　住宅の建築費の範囲は、次によるものとする。

イ　当該住宅に係る附属設備のうち、電燈設備、給排水設備、衛生設備及びガス設備に係る費用を含み、内燃力発電設備、蓄電池電源設備、冷暖房設備、給湯設備、換気設備、昇降機設備、避雷設備、消火設備、排煙設備、警報設備等に係る費用を含まないものとする。

ロ　特殊基礎工事に係る費用(住宅の新築に伴って必要となる杭打基礎、ピア基礎、ケーソン基礎その他の特殊な基礎の工事に要する費用をいう。)を含まないものとする。

ハ　家具、什器類に係る費用を含まないものとする。ただし作り付けの本棚のように、家具類であっても住宅に固着しており、住宅から分離するとその効用が著しく損われるものは、住宅の一部であるからこれに係る費用を含むものとする。

ニ　門、へい、庭石、樹木等に係る費用を含まないものとする。

ホ　住宅の建築に伴って撤去する必要のある地下埋設物の撤去費用を含まないものとする。

2)　三・三m2当たりの建築費を算定する場合の面積は、建築物と一体となって建築されたバルコニー、開放廊下、ピロテイ等の部分の面積を含むものとする。

3)　申請者が新築工事の全部を建設業者に請け負わせた場合における建築費は、新築工事の請負代金をいい、申請者が新築工事の全部を自ら行った場合における建築費は、新築工事を行うのに要した原価(申請者の利益を含まない。以下同じ。)をいうものとする。また、申請者が新築工事の一部を建設業者に請け負わせた場合における建築費は、請負代金と自ら新築工事の一部を行うのに要した原価を合算した額をいうものとする。

4)　三・三m2当たりの建築費を算定する場合の建築費に係る消費税については、申請者が消費税の額と当該消費税に係る取引の対価の額とを区分して申請を行う場合には住宅の建築費に消費税を含めないものとし、申請者が消費税の額と当該消費税に係る取引の対価の額とを区分しないで申請を行う場合には住宅の建築費に消費税を含めるものとする。三・三m2当たりの建築費が建築費基準以下であるかどうかについては、消費税抜又は消費税込それぞれの方法により算定された建築費により判定するものとする。

5)　住宅の建築費については、新築工事の請負契約書その他の書類又はその写しにより判断するものとする。

(五)　第五号について

床面積の算定は、二の(二)及び(三)と同様に行うものとする。

第二　認定手続について

一　優良住宅認定と優良宅地認定との区分

優良住宅認定の対象となる事業と優良宅地認定(法第二八条の四第四項第五号イ若しくは第七号イ、第三一条の二第二項第八号ハ、第六二条の三第四項第八号ハ又は第六三条第三項第五号イ若しくは第七号イに基づく認定をいう。以下同じ。)の対象となる事業とは当該事業を行うものが宅地の造成又は住宅の新築を行うか否かにより、次の表の区分に従って区別される。なお、宅地の造成の有無については、優良宅地認定事務担当部局と十分調整されたい。

		宅地の造成
		有	無
住宅の新築	有	優良宅地認定	優良住宅認定
	無	優良宅地認定	認定対象外

二　知事認定と市町村長認定

(一)　短期所有土地譲渡益重課適用除外認定は、新築された住宅の敷地の用に供された一団の宅地(以下「一団の宅地」という。)の面積が一、〇〇〇m2以上のものについては都道府県知事が、一、〇〇〇m2未満のものについては市町村長がそれぞれ認定を行う。

特定長期譲渡所得課税適用認定及び一般土地譲渡益重課適用除外認定は、一団の住宅及び中高層の耐火共同住宅でその用に供される土地の面積が一、〇〇〇m2以上のものについては都道府県知事が、中高層の耐火共同住宅でその用に供される土地の面積が一、〇〇〇m2未満のものについては市町村長がそれぞれ認定を行うものとする。

(二)　一団の宅地には、新築された住宅の敷地だけでなく、当該一団の宅地を利用するための道路部分がある場合における当該道路部分の面積を含むほか、当該住宅に居住する者の生活条件等の整備上必要な施設の敷地の用に供される土地等を含むものとする(国税庁長官通達直法二―二(例規)「租税特別措置法関係通達(法人税編)の制定について」六三(五)―一一を参照されたい。)。

三　認定の申請

(一)　短期所有土地譲渡益重課適用除外認定の申請は、自己の計算により住宅の新築を行いその住宅の販売と併せて当該住宅の敷地の用に供された土地の譲渡を行おうとする者又は土地の譲渡を行うもので当該譲渡の相手方との工事請負契約により当該土地の上に住宅を建築し、その住宅を当該相手方に引き渡そうとするものが、別記様式第一の優良住宅認定申請書に必要な書類を添付して提出することにより行うものとする。

特定長期譲渡所得課税適用認定及び一般土地譲渡益重課適用除外認定の申請は、一団の住宅又は中高層の耐火共同住宅の建設を行う者が別記様式第1の優良住宅認定申請書に必要な書類を添付して提出することにより行うものとする。

(二)　法第三一条の二第二項第九号又は第六二条の三第四項第九号に規定する土地等の譲渡に該当するためには、一団の住宅又は中高層の耐火共同住宅の建設につき優良住宅認定を受けることが必要であるほか、当該各号イからハまでに掲げる要件を満たすことが必要であるので、認定の申請を受理する場合には、これらの要件を確認するものとする。

四　認定済証の交付

(一)　優良住宅認定を行った場合、都道府県知事にあっては別記様式第二の、市町村長にあっては別記様式第三の認定済証を交付するものとする。なお、この認定済証は、規則第一一条第一項第六号イ若しくは第七号ロ、第一三条の三第一項第九号イ、第二一条の一七第一項第九号イ又は第二二条第二項第六号イ若しくは第七号ロに規定する「認定をしたことを証する書類」である。

(二)　長期譲渡所得の課税の特例の適用又は一般土地譲渡益重課適用除外を受けるためには、認定済証の写しのほか申請書の写しを確定申告書に添付することが必要であるので(規則第一三条の三第一項第九号イ及び第二一条の一七第一項第九号イ)、認定済証を交付する際に、併せて認定申請書の写しを申請者に交付されたい。

五　認定の単位

(一)　優良住宅認定の申請及び認定は、家屋一棟ごとに行うものとする。

(二)　特定長期譲渡所得課税適用認定及び一般土地譲渡益重課適用除外認定のうち、一団の住宅について行う認定については、(一)にかかわらず次によるものとする。

1)　認定の申請及び認定は、一団の住宅ごとに行うものとする。ただし、認定基準に合致するか否かの判定は家屋一棟ごとに行うものとする。

2)　一団の住宅の敷地の用に供される土地には、住宅の敷地だけでなく、当該一団の住宅に居住する者の生活条件等の整備上必要な施設の敷地を含むものとして取り扱うものとする。

六　認定の時期

(一)　短期所有土地譲渡益重課適用除外認定は、住宅の新築後、原則としてその引渡し前に行わなければならない。住宅の引渡しの時期については、当該住宅の売買契約書等又は工事請負契約書等により判断するものとする。

(二)　特定長期譲渡所得課税適用認定及び一般土地譲渡益重課適用除外認定の申請及び認定は、原則として住宅の新築後に行うが、住宅の新築工事着手後で、かつ、認定が可能な程度に工事が進捗している場合においては、工事完了前においても行うことができる。この場合にあっては、認定基準第一の建築基準法の遵守については第一の一の(一)の規定にかかわらず、建築基準法第六条第三項の規定による確認通知書又はその写しにより判断するものとする。

七　事前協議

認定の審査手続は速やかに行う必要があるので、実情に応じて建築確認又は新築工事完了前に事前協議を行う等により認定事務の円滑な実施を図るものとする。

八　短期所有土地譲渡益重課適用除外認定と特定長期譲渡所得課税適用認定又は一般土地譲渡益重課適用除外認定を併せて受ける場合の取扱い

(一)　住宅の新築後に認定を受ける場合には、短期所有土地譲渡益重課適用除外認定と特定長期譲渡所得課税適用認定又は一般土地譲渡益重課適用除外認定を併せて申請し、認定を受けることができるものとする。

(二)　六の(二)により、住宅の新築工事完了前に特定長期譲渡所得課税適用認定又は一般土地譲渡益重課適用除外認定を受けた後、新築の工事完了後に短期所有土地譲渡益重課適用除外認定を受ける場合には、別記様式第一の優良住宅認定申請書に、建築基準法第七条第三項の規定による検査済証又はその写し及び特定長期譲渡所得課税適用認定又は一般土地譲渡益重課適用除外認定を受けた後に認定基準に係る事項について変更があった場合は、当該変更事項に関する書類を添付して提出するものとする。

(三)　(二)により申請のあった住宅に係る審査は、申請に係る変更事項について行うものとする。

(四)　(二)により申請のあった住宅に対して短期所有土地譲渡益重課適用除外認定を行った場合は、都道府県知事にあっては別記様式第二の、市町村長にあっては別記様式第三の認定済証を交付するものとする。

第三　その他

一　手数料

認定事務に係る手数料については、地方公共団体手数料令(昭和三〇年政令第三三〇号)第一条第一項第二〇八号及び第三条第一項第三号の規定に基づき手数料を徴収することができることとされているので、規則を制定して手数料を徴収するものとする。規則に定めるに際しては、手数料の金額は同令に定める金額とされたい。

なお、特定長期譲渡所得課税適用認定又は一般土地譲渡益重課適用除外認定を行った後に、改めて当該住宅について短期所有土地譲渡益重課適用除外認定を行う場合にあっては、それぞれの認定ごとに手数料を徴収すべきであるが、特定長期譲渡所得課税適用認定又は一般土地譲渡益重課適用除外認定と短期所有土地譲渡益重課適用除外認定を同時に一の認定として行う場合にあっては、手数料は重ねて徴収すべきものでないことに留意するものとする。

二　不服申立て

認定の申請の却下又は認定の拒否については、申請者は行政不服審査法(昭和三七年法律第一六〇号)により、都道府県知事の認定については建設大臣、市町村長の認定については都道府県知事に対する審査請求をすることができ、この場合、処分庁は同法第五七条による審査庁等の教示をしなければならないこととなっているので、この旨十分に留意するものとする。

三　市町村長の指導

法第二八条の四第四項第七号ロ、第三一条の二第二項第九号ニ若しくは第六二条の三第四項第九号ニ(中高層の耐火共同住宅でその用に供される土地の面積が一、〇〇〇m2未満のものに限る。)又は第六三条第三項第七号ロの規定に基づく認定は、市町村長が行うこととなっているので、管下市町村長に対しては、貴職よりこの旨連絡し、認定事務を円滑に行えるよう指導するものとする。

四　認定事務の委任

(一)　都道府県知事の権限である認定事務を地方自治法(昭和二二年法律第六七号)第一五三条第二項の規定により市町村長に委任する場合には、当該市町村における住宅・宅地行政に係る知識及び経験を有する職員の配置状況、委任に係る認定事務の事務量等に配意した上で行うものとする。

(二)　事務が委任された場合、当該市町村長は地方公共団体手数料令第二条の規定に基づき、規則を制定して手数料を徴収することができるものとする。

(三)　事務が委任された場合、審査庁等の教示は、都道府県知事を審査庁、建設大臣を再審査庁とするものであることに留意するものとする。