1　本留意事項に基づく鑑定評価を行うに当たっては、企業等の協力を得て、評価対象となる販売用不動産等の市場性や事業計画等の情報を広く収集することが極めて重要であること。

2　販売用不動産等に関する鑑定評価は、企業の決算等に与える影響が大きく、その社会的責任は重大であることから、本留意事項に基づく鑑定評価を行うに当たっては、専門職業家として一層の注意を払い、慎重に行うこと。

「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断」に関する不動産の鑑定評価上の留意事項について

(平成一二年七月一八日)

((社)日本不動産鑑定協会)

1　本留意事項を定めるに至った背景・経緯

右肩上がりの地価上昇が期待できた時代と異なり、バブル崩壊後地価が著しく下落している現状をふまえ、日本公認会計士協会(以下「会計士協会」という。)が、この度、『販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取扱い(監査委員会報告第六九号、以下「監査委員会報告第六九号」という。)』をとりまとめた。これは、資産の時価の算定が一般に困難であるとの理由等から、総合建設会社、不動産会社等において、これらの会社及びその関連会社等が取得した販売用不動産及び開発事業等支出金(以下「販売用不動産等」という。)について、現行会計基準のもと、企業会計原則及び商法で求められる強制評価減が適時に実施されていない状況に対処するために作成されたものである。

本留意事項は、財務諸表への計上を目的として、会社又は監査人等からの依頼により、販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する鑑定評価(以下「本鑑定評価」という。)を行う際の基本姿勢等をとりまとめたものである。

2　本留意事項の性格

「監査委員会報告第六九号」は、会社又は監査人等が販売用不動産等の時価を適切に判定するためのガイドラインであり、対象となる販売用不動産等の評価額の求め方の一つとして鑑定評価額があげられている。

この販売用不動産等についての鑑定評価は、強制評価減を行うに当たってより正確な時価を算定する必要がある場合に、監査証拠としての対外的な適切性、妥当性を維持した評価を行うために行われるものであり、不動産鑑定士は、不動産の評価の専門家として、公正妥当な評価を行う役割を期待されている。

本留意事項は、この期待に応えるため、1)評価対象となりうる不動産に関して通常の鑑定評価の中ですでに適用されている鑑定評価手法と、今回の評価目的との整合性を検討したうえで、鑑定評価に当たっての統一した適用方針を明確にするとともに、2)監査委員会報告第六九号」中に用いられる用語の概念には、不動産鑑定評価で通常用いる用語と異なっているものもあるため、その解釈を明確にすることにより、各不動産鑑定士が行う鑑定評価の統一性を図ることを目的とするものである。

また本留意事項は、今後想定される会計基準のグローバル化等によるさまざまな時価会計に伴う保有不動産の評価の端緒となるべきものである。

3　本鑑定評価が求められる場合

本鑑定評価に当たっては、依頼者から「監査委員会報告第六九号」の用語でいう不動産の「販売見込額」又は「完成後販売見込額」を求められる場合と、「販売見込額」又は「完成後販売見込額」から「販売経費等見込額」や将来の造成・建築工事費を控除した「販売用不動産等の時価」を求められる場合とが考えられる。それぞれの場合に、以下の点について十分留意しなければならない。

1)　「完成後販売見込額」については、対象不動産の確認上の問題及び予測の限界等により、「完成後販売見込額」を鑑定評価額とする鑑定評価が行えない場合が多い。すなわち、これから造成、建築等(以下「開発」という。)を行う、又は開発を行っている不動産に係る「完成後販売見込額」については、評価時点において対象不動産が存在していないため確認ができないこと、及びその価格時点が将来時点となることから鑑定評価を行うことは、困難である場合が多い。

2)　「開発を行わない不動産」及び「開発が完了した不動産」とで求める「販売用不動産の時価」と不動産の鑑定評価で求める正常価格とでは、「販売経費等見込額」を控除するという点において基本的に異なっている。「監査委員会報告第六九号」でいう「販売見込額」が正常価格(鑑定評価額)である。「販売用不動産の時価」は、鑑定評価として求める価格ではない。

3)　「開発後販売する不動産」で求める「開発事業等支出金の時価」と不動産の鑑定評価で求める正常価格との関係は、開発の実現可能性のある場合には、鑑定評価においても、適用手法の一つとしての開発法等の適用においては、「販売経費等見込額」が考慮されることとなる点で2)の場合とは異なる。しかし、正常価格(鑑定評価額)は、あくまでも開発事業等支出金の対象となっている不動産の価格を鑑定評価して求められるものであり、「監査委員会報告第六九号」のように単純に「完成後販売見込額」から「販売経費等見込額」を控除することだけで求められる価格ではない。

4　本留意事項が対象とする不動産(対象不動産の確定)

本鑑定評価の対象となる不動産としては、以下のものが考えられる。販売及び開発の計画については、依頼者等(対象不動産の所有会社)の事業計画が判断の基礎となるが、その採算性、実現可能性をよく検討し、必要に応じてそれを修正したうえで鑑定評価を行う必要がある。

なお、「監査委員会報告第六九号」では、販売用不動産等として、開発事業等支出金も対象となっているが、この場合の鑑定評価は、開発事業等支出金の対象となっている不動産(開発計画のある土地等)が対象不動産となり、鑑定評価上の不動産の範疇に入らないもの(建築中の建物、原価算入されている費用、金利等)も含まれる「開発事業等支出金の時価」全体を求めるものではない。(なお、「監査委員会報告第六九号」付録1の不動産の種類との関係は、本留意事項付録を参照)

(1)　開発を行わない不動産

開発の計画との関係からは、所有者自らが開発を行う計画のない不動産又は所有者自らが開発を行えない不動産であり、例えばa)転売目的で取得した不動産(一時的に賃貸中のものも含む)、b)開発の実現可能性がないと判断した不動産、c)開発は可能であるが、所有者自らが費用をかけて開発を行うよりも現況のまま売却した方がよいと判断した不動産がこれに当たる。

不動産の種類としては、種別の観点からは宅地、農地、林地、宅地見込地等、類型の観点からは、(イ)建物及びその敷地(中古住宅、一棟の中古マンション、一棟の中古ビルディング)(建物が取壊し予定のものも含む。)、(ロ)区分所有建物及びその敷地(中古マンション、中古ビルディング)、(ハ)更地、等ほとんどのものが想定される。

(2)　開発が完了した不動産

開発の計画との関係からは、開発が完了し、販売中又は販売計画中の不動産がこれに当たる。

不動産の種類としては、種別の観点からは宅地等、類型の観点からは、(イ)建物及びその敷地(新築住宅、一棟の新築マンション、一棟の新築ビルディング)、(ロ)区分所有建物及びその敷地(新築マンション、新築ビルディング)、(ハ)更地(造成後の分譲地)等が想定される。

(3)　開発後販売する不動産

開発の計画との関係からは、開発の実現可能性のある、a)未だ開発はしていない(素地の状態)が開発を行った後販売することが確定している不動産(取壊し予定の建物が存するものも含む)、b)開発途中の不動産がこれに当たる。なお、建物が建築中の土地の場合(建築が中断している上記(1)の場合も同様)は、建築中の建物が鑑定評価の対象として認められる程度に完成している場合を除き、本鑑定評価の対象となるのは、土地部分のみである。

不動産の種類としては、種別の観点からは、宅地、宅地見込地等、類型の観点からは、(イ)建物及びその敷地(建物が取壊し予定のもの)、(ロ)更地(開発前)、(ハ)開発中の土地、等が想定される。

5　本鑑定評価に当たっての基本姿勢

販売用不動産等の強制評価減を行う目的は、会社の保有資産の価値が回復の見込なく大幅に下落している場合に、その損失を計上し、会社の資産状況を明らかにするためである。したがって、本鑑定評価の目的は資産評価ではあるが、対象不動産は将来売却が予定されている不動産であるので、実現性のある売却可能額に基づいて鑑定評価を行う必要があり、本鑑定評価で求める「販売見込額」(開発後販売する不動産の場合に、鑑定評価の過程で求める販売価格を含む。)の評価に当たっては、その市場性について十分に留意する必要がある。

鑑定評価手法の適用に当たって大きな要素となる開発の事業計画については、安易に所有者等の計画に基づくことなく、現状及び将来の市場動向をよく検討し、その採算性、実現可能性に十分な注意をはらう必要がある。なお、「監査委員会報告第六九号」では、一定の場合に事業計画の実現可能性がないものとして扱われていることに留意する必要がある。

以上のことをふまえ、本鑑定評価の基本姿勢は、販売用不動産等である対象不動産について、適切な事業計画に基づく将来の処分価値を適切に反映した適正な資産価値を求めて鑑定評価するものである。

6　求める価格の種類

本鑑定評価は、適切な事業計画に基づいた実現性のある処分価値又はそれを適切に反映した適正な資産価値を求めるものである。会計監査の性格上、鑑定評価として保守的に行う必要があるとしても、特に売り急ぎによる価格や、市場実勢以上に将来価格変動リスクを織り込んだ価格、あるいは投資家の立場から投資リスクを重視する投資採算価格を求めるものではなく、一般市場における売却可能額に基づいて資産評価を行うものである。

また、適用手法も、特に開発後販売する不動産については、開発法等の事業採算に基づく手法(以下「開発法等」という。)が重視されることとなるが、これは、一般市場の中での、不動産の特性に応じた合理的な判断による鑑定評価を行うものである。

したがって、本鑑定評価によって求める価格の種類は正常価格であり、「監査委員会報告第六九号」との関係は次のとおりである。

1)　開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産が対象不動産の場合は、「監査委員会報告第六九号」でいう「販売見込額」が本鑑定評価で求める価格(正常価格)である。「販売用不動産の時価」は「販売経費等見込額」(想定する「販売経費等見込額」については、＜参考一＞参照)について想定される条件等(注)を明確に示したうえでの算定上の参考価格である。

(注)　例えば、想定している費用の範囲、使用した手数料率等、及び依頼者提示資料によるものか、それによらず自ら適正なものとして判断したものか等について、鑑定評価書上に記載する。

2)　開発後販売する不動産が対象不動産の場合は、「監査委員会報告第六九号」でいう「開発事業等支出金の時価」のうち、建築途中の建物等(完成後の対象不動産として十分確認できる場合を除く)を除いた、開発事業等支出金の対象となっているもののうち、不動産の部分の価格が本鑑定評価で求める価格(正常価格)である。「完成後販売見込額」は、原則として、鑑定評価で求める価格とはならない。

7　一般的留意事項

(1)　依頼受付時の留意事項

本鑑定評価は、対象不動産の開発との関係により、鑑定評価として求める価格の内容が異なるので、依頼受付に際しては、この点に特に留意し、特に次の内容について依頼者に十分に説明する必要がある。

1)　開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産について、「販売用不動産の時価」の評価を求められた場合は、鑑定評価として求めるものは、正常価格としての「販売見込額」であり、「販売用不動産の時価」は、「販売経費等見込額」について想定した条件等を明示して参考として算定するにとどまることについて説明する。

2)　「完成後販売見込額」の鑑定評価を求められた場合は、建築中の建物等が完成後の対象不動産として十分確認できる場合を除き、原則として鑑定評価として評価を行わないことについて説明する。また、開発が完了した不動産の場合で販売時点が比較的遠い将来となる場合の販売見込額も含め、常に予測の限界を十分考慮し、予測の限界を超えると判断される場合には、鑑定評価を行ってはならない。

3)　開発後販売する不動産の鑑定評価は、前記のように鑑定評価上の不動産の範疇に入らないものも含まれる「開発事業等支出金の時価」全体を求めるものではなく、開発計画のある土地等の現況に基づく評価を行うものであることについて説明する。さらに、建物建築中の販売用不動産等の鑑定評価を求められた場合は、鑑定評価の対象となるのは、建築中であることを所与とする土地のみであり、建物等に係る支出金相当額は鑑定評価額に含まれないことについて説明する。

(2)　本鑑定評価の条件

本鑑定評価は、価格時点における現況に基づく、公正妥当な価格を求めるものであるので、安易に想定条件を付すことは許されず、原則として現況に基づく条件の設定により鑑定評価を行うものとする。所有者の事業計画(販売計画も含む)がある場合には、その採算性、実現可能性を検証し、それが本鑑定評価上適切であると判断できる場合に限り、当該計画に基づいて鑑定評価を行うものとする。

開発後販売する不動産として鑑定評価を行う場合には、その旨を鑑定評価の条件として、鑑定評価書に明示する。

なお、原則として、所有者の資金力等の事業能力は一般的・標準的なものとして鑑定評価を行うが、所有者の事業能力が客観的にみて著しく劣ることにより、対象不動産に係る開発事業の実行が困難であると判断されるような場合には、対象不動産自体は開発計画の実現可能性があっても、開発を行わない不動産として鑑定評価を行うこととする。この場合には、その旨を鑑定評価の条件として、鑑定評価書に明示する。

(3)　価格時点

本鑑定評価の価格時点は、その評価目的から、対象不動産を所有する会社の会計上の決算上の基準日(三月決算の会社であれば三月三一日)とする。ただし、実査日は不動産の変動状況を考慮して、価格時点から遠くない日とすべきである。

なお、依頼者から、価格時点を決算上の基準日とすることが困難な時期に鑑定評価依頼があった場合には、決算上の基準日の価格として用いるには、時点修正が必要であることについて依頼者の了解を求め、その旨を鑑定評価書に注記し、実査日等を価格時点とした鑑定評価を行う。

また、所有者が価格判断を行うための資料として、評価時点等での「販売見込額」等の鑑定評価が求められることも想定されるが、この場合にも本留意事項の趣旨をふまえて鑑定評価を行い、決算上の基準日が価格時点でない旨注記する。

8　不動産鑑定士の責任

(1)　不動産鑑定士の責任

会計監査についてそのグローバル化、高い透明性が求められている今日、適正な時価算定がその礎を担うといっても過言ではなく、本鑑定評価は、適時に強制評価減を行うという目的の実現に貢献する高い使命を担っている。

本鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、常に公正な立場を堅持し、専門家として求められる高度な水準の知識と見識を基礎として十分な注意をはらい、不動産鑑定評価基準、(社)日本不動産鑑定協会のこれまでの実務標準化等及び本留意事項に基づいて、本鑑定評価を行わなければならない。

1)　社会的責任

不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」(昭和三八年法律第一五二号)に規定されているように、その業務に従事するに当たり、良心に従い、誠実に不動産の鑑定評価を行うとともに、その信用を傷つけるような行為をしてはならない(同法第三七条)。

特に、本鑑定評価による鑑定評価額は、当該企業の決算等に与える影響が大きく、株主、債権者への影響も少なくないと考えられるので、その責任は重大である。

また、本鑑定評価は、販売用不動産等の強制評価減の要否の判定に伴う時価評価方法として、「監査委員会報告第六九号」で示されている他の簡易な算定方法が認められている中で依頼されるものであるので、依頼者等の鑑定評価額の公正妥当性への期待はより大きいものと考えるべきであり、不動産鑑定士の責任も大きいものと考えられる。

2)　法的責任

不動産鑑定士の法的責任は、専ら不動産の鑑定評価に関するものに限定される。このため、例えば会社の財務諸表の内容や監査内容そのものに関する事項等については責任を負うことはない。しかし、財務諸表等による情報の開示が不動産鑑定士の不適切な鑑定評価により適正さを欠く場合は、そのリスクは、最終的に不動産鑑定士に移転するおそれもあるので、本鑑定評価に当たって、まず、このことを十分に認識する必要がある。

(2)　守秘義務の遵守

不動産鑑定士は、「不動産の鑑定評価に関する法律」第三八条に規定されているように、本鑑定評価に当たって知り得た事項を、正当な理由を持たずに他に漏らしたり、他の目的に利用してはならない。

9　調査事項

本鑑定評価に当たっての調査では、「販売見込額」及び事業計画の妥当性を適切に判断するために、十分な市場調査とその分析を行う必要がある。

特に開発が中断又は行われていない不動産は、事業の採算性、実現可能性に問題があることが多いと考えられるので、その理由をよく調査確認し、それを鑑定評価に適切に反映させる必要がある。

前記のように、所有者の事業能力が客観的にみて著しく劣ることにより、対象不動産に係る開発事業の実行が困難であると判断されるような場合には、対象不動産自体は開発計画の実現可能性があっても、開発を行わない不動産として鑑定評価を行うこととなるので、所有者の対象不動産に関する事業能力について十分留意しなければならない。

10　適用手法

(1)　基本的方針

本鑑定評価は、評価対象不動産が将来売却の予定されている販売用不動産等であるので、実現性のある売却可能額として鑑定評価を行う必要がある。求める価格は正常価格であるので、対象不動産の特性に応じて、原価法、取引事例比較法、収益還元法等を適切に適用して鑑定評価を行うが、特に、開発後販売する不動産等については開発法等の有効性が高いことに留意する必要がある。また、鑑定評価額の決定に際しては、実現性のある売却可能額として妥当であるかを十分に検証する必要がある。

なお、原価法の適用に当たっては、特に次の二点に留意する必要がある。

1)　再調達原価を求める際には建設事例等の資料の収集に十分な努力を行い、適切な再調達原価の把握に努めなければならない。特に、財務諸表上に計上されている不動産の原価については、建設利子等の諸費用を含める等の会計上の処理が行われており、また、当該企業が実際に支出し原価としている費用には通常一般に認められるものとは異なる場合があるので、直接法を適用する場合には財務諸表上に計上されている不動産の原価を安易に利用することのないよう十分な注意が必要である。

2)　減価修正を行うに当たっては、その物理的、機能的、経済的要因について十分な調査を行うべきである。特に開発が中断又は行われていない不動産については何らかの問題を含んでいる場合があると考えられるため、通常以上に特に減価要因の把握は重要となる。

(2)　適用手法

1)　「販売見込額」等の査定に当たっての留意事項

本鑑定評価における「販売見込額」又は「完成後販売見込額」の査定に当たっては、実現性のある売却可能額を求めることをふまえ、以下の点に十分に留意する。

特に、建物が建築中である等、対象不動産としての販売不動産が確認できない不動産や、販売時点が予測困難な将来時点である不動産等予測の限界を超えると判断される場合には、「販売見込額」又は「完成後販売見込額」を鑑定評価額とする鑑定評価は行ってはならない。

1)　分譲事業目的の不動産については、特に類似性のある分譲事例の収集分析が重要である。(「販売見込額」の査定の詳細については、『開発法に係る鑑定評価手法に関する研究について』(平成九年三月、研究指導委員会発行、以下「開発法研究」という。)の『第7(1)販売総額の査定』参照)

2)　賃貸不動産等の投資目的での販売が考えられるものは、市場において収益価格が取引価格の決定に及ぼしている影響の程度に応じて、収益価格を重視する必要がある。収益還元法の適用に当たっては、本鑑定評価が、投資家の立場から投資リスクを重視する投資採算価格を求めるものではなく、実現性のある売却可能額を求めるものであることから、還元利回りとしては取引利回りが有効であると考えられる。

3)　取引事例比較法の適用が困難な不動産の場合は、原価法等の他の手法による試算価格も重視せざるを得ないが、この場合には、評価額の決定に当たり特に市場性に十分留意する必要がある。

4)　開発後販売する不動産等、想定される販売時点が将来となる不動産については、開発法等の適用に際しての販売総額(「監査委員会報告第六九号」でいう「完成後販売見込額」)の査定において、販売時点までの価格変動(特に下落)リスクを十分織り込んだものとする必要がある。ただし、予測が困難な場合は、価格時点での販売見込額とすることもやむを得ないが、下落リスクを投下資本収益率等に反映させるものとする。

2)　開発を行わない不動産

i)　転売目的で取得した不動産(一時的に賃貸中のものも含む)

開発が必要のない不動産なので、「販売見込額」(「販売見込額」の査定上の留意事項については、前記1)参照)をもって鑑定評価額とする。

なお、一時的に賃貸中の不動産で、直ちに明け渡しを受けられないものは、それに要する期間、経費を考慮する必要がある。

ii)　何らかの理由により開発が不可能となった不動産

開発が不可能な不動産なので「販売見込額」(「販売見込額」の査定上の留意事項については、前記1)参照)をもって鑑定評価額とするが、開発の実現可能性がないので、「販売見込額」の査定に当たっては開発法等を適用すべきではない。また、積算価格については現状の不動産の市場性を真に反映しているかどうか慎重に検討しなければならない。

iii)　開発は可能であるが、自ら費用をかけて開発を行うよりも現況のまま売却した方がよいと判断される不動産

開発が可能な不動産であるが、現況のまま売却することが鑑定評価の条件となるので、「販売見込額」(「販売見込額」の査定上の留意事項については、前記1)参照)をもって鑑定評価額とする。ii)と異なり、開発自体は可能なのであるから、「販売見込額」は、原則として開発法等による価格も重視して開発を行う素地としての評価を行う。

この場合、開発法等の適用に当たっては、素地等として売却され、対象不動産の開発を購入者が行うことを想定する。

3)　開発が完了した不動産

開発が完了した不動産なので、「販売見込額」(「販売見込額」の査定上の留意事項については、前記1)参照)をもって鑑定評価額とする。

物理的には販売できる状態にあるが、何らかの理由で販売していない不動産の場合には、その理由を十分調査分析し減価の必要性について検討すべきである。

なお、大規模分譲地等のような販売に時間を要すると判断される不動産の場合は、一括して売却する場合と適切な販売計画に基づいて売却する場合との「販売見込額」は異なるものと考えられ、「販売見込額」は分譲を想定した個々の販売見込額の単純な合計にはならず、対象不動産の鑑定評価は、事業(販売)期間を考慮した開発法等も適用する必要がある。また想定される販売時点が、少なくともその一部は予測の限界を超える時点となる可能性も大きいので、分譲を想定した個々の販売見込額のすべてを鑑定評価の対象とすることはできないため、後記4)の開発後販売する不動産に準じて鑑定評価を行うものとする。

4)　開発後販売する不動産等

開発の実現可能性があると判断される場合の、開発を行った後販売することを前提とした現況の不動産の鑑定評価であり、その鑑定評価の過程において「販売経費等見込額」が考慮されているので、鑑定評価額として求める価格は、上記1)～3)と異なり、「監査委員会報告第六九号」でいう、「完成後販売見込額」ではない。評価の対象となっているのはあくまでも現況の不動産であって、開発後の不動産の販売見込額を求めるものではないこと、及び前記のように「開発事業等支出金の時価」ともその対象範囲が異なること、に十分に留意する必要がある。

なお、完成後としての対象不動産の確認及び予測の限界について問題がない場合には、「完成後販売見込額」自体を鑑定評価額とすることも可能であるが、この評価は、開発完了後販売する不動産について、開発完了時点における完成後の販売見込額を求めるものであり、価格時点において完成している前記3)の「販売見込額」とは異なることに留意する必要がある。

鑑定評価額は、開発の実現可能性及び採算性に留意し、開発法等による価格(開発法の適用上の留意事項については、開発法研究及び＜参考1＞参照)も重視して求める。開発法等の適用に当たっては、現所有者による開発の事業採算性を反映させる目的から、すでに当該事業の中で支出済みの取得費用は、これを控除する必要はない。

建物建築中の土地については、現況に基づき、建物が建築中であることを所与とした土地(建付地に準じた土地)として鑑定評価を行う。鑑定評価の手法としては、直接的に建築中であることを考慮し事業採算を反映した開発法等及び収益還元法(土地残余法)(注)等と、更地価格から建物が建築中であることを調整(建築中の建物が最有効使用かどうか、使用収益開始時期が早いこと等を考慮)して求める手法とを併用して鑑定評価額を決定する。

(注)　建築中であることを考慮し事業採算を反映した開発法等とは、更地を求める開発法と同様に、開発事業スケジュールに基づいて、開発事業途中を価格時点として、収入支出の時期を考慮してそれぞれを価格時点に置き直して評価を行うもの。支出済みの建築費等も考慮する。また、土地残余法では、当初の未収入期間が更地の場合と異なる。

対象不動産自体は開発計画の実現可能性があっても、所有者による開発が困難な場合は、前記2)iii)となるため、その事業能力等を十分に検討すべきである。また、最有効使用の観点等から、開発を行わず、そのまま売却した方がよいと判断される場合にも前記2)iii)に該当する。したがって、「監査委員会報告第六九号」でいう、「開発後販売する不動産」の鑑定評価に当たっては、開発の実現可能性として、市場状況、企業の財務状況等を広範に検討する必要がある。

11　鑑定評価書記載事項

(1)　記載項目

依頼目的は、販売用不動産等の強制評価減の要否の判断の参考のため、とする。

(2)　記載上の留意事項

鑑定評価書の作成に当たっては、依頼者及び監査人等に対して、市場分析及び「販売見込額」の査定理由、事業の実現性等に対する判断並びに鑑定評価額の決定理由について、十分に説明するものとする。

なお、開発後販売する不動産以外の場合に、「販売用不動産等の時価」を依頼者から求められた場合は、正常価格(「販売見込額」)から「販売経費等見込額」を控除した価格を参考までに記載することとなるが、その条件について明示するとともに、それについての不動産鑑定士の責任の範囲を明確にしておく必要がある。(「販売経費等見込額」については、＜参考1＞参照)

以上