一　地上物件評価の取扱いについて

地価調査課長通達第二の五の(1)のイの規定により、土地と新築の建物を一括譲渡する場合の当該建物の譲渡価額相当額の算定については、同通達別記四の国税庁直税部長通達に準じて算定した額を基準とすることができるものであるが、別記四の適用にあたっては、Iの(ロ)に該当する場合であってもIの(イ)の算定式(建物の建築期間が一年を超えるときは、同算定式中一四二％をIIの方法により置換えた数値を用いる。)により、建物の譲渡原価(附属施設費を含み、庭木、庭石を除く。)×一四二％の額を建物の譲渡価額相当額として取り扱って差しつかえないものである。

また、地価調査課長通達第二の五の(1)のイの趣旨は、土地と新築の建物を一括譲渡する場合の当該建物の適正な価額の評価にあたっては、前記により算定した額を基準とすることができるとしているものであるから、同項アの規定により建物価格資料等により独自に評価するか不動産鑑定士等による鑑定評価額により評価するかのいずれかの方法により建物の適正な価額を算定することが望ましいものである。なお、これらの方法により判定した建物の適正な価額を土地と建物の譲渡価額から差し引いた額については、土地の譲渡価額相当額(予定対価の額)とみなすことになるものであるが、土地の適正価格(基準価格)そのものは地価調査課長通達に定めるところにより別途評価すべきものであることに留意すべきである。

二　住宅地分壌等の場合における事前確認について

住宅地分壌等の場合における事前確認の価格審査については、「国土利用計画法の施行について」(昭和四九年一二月二四日付け四九国計総第六六号、四九国土利第六一号)第八の四に示すとおり、状況類似地区ごとの代表地について不動産鑑定士等による鑑定評価書を活用して行うものとするほか、地価調査課長通達によるものであるが、この場合地価調査課長通達第二の二の規定により標準地比準方式及び土地価格比準表を適用するにあたっては、左記事項に留意することとされたい。なお、このことは住宅地分壌等の場合における届出の価格審査についても同様である。

一　分壌宅地の場合には土地価格比準表の適用によりかならずしも適正な基準価格の判定ができるものとは限らないことも考えられるので、その場合には原価法及び取引事例比較法(収益還元法が適用できる場合にはこの方式も用いる。)による検証又は評価が必要である。

二　原価法を適用するにあたっては、宅地造成費及び公共公益施設負担金について当該地域における標準的な費用を判断するとともに、素地価格についても当該地域における適正価格であるか否か、素地価格に投機的要素又は適正利益を越える利益が含まれているか否か等を判定し、適確な積算価格を求める。

三　取引事例比較法を適用する場合の取引事例の選択は、当該分壌宅地の取引事例のほか、類似地域における分壌宅地の取引事例によることができるものである。ただし、当然に事情補正、時点修正が必要とされるものである。