第一　住宅地高度利用地区計画制度の創設について

一　住宅地高度利用地区計画制度の活用について

(一)　住宅地高度利用地区計画制度は、土地の合理的かつ健全な高度利用を図るため、用途地域が定められている区域内にあり、かつ、その大部分が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域内にある土地の区域(以下「住居専用地域等」という。)内の相当規模の農地、低・未利用地等について、都市基盤施設と建築物等の一体的な計画に基づき、事業の熟度に応じて住宅市街地のきめ細かな整備を段階的に進めることにより、良好な住宅市街地の開発整備を誘導する手段として創設された制度であるので、その積極的な活用に努めること。

(二)　本制度は、用途地域が定められている区域内にあり、かつ、その大部分が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域内にある土地の区域(以下「住居専用地域等」という。)内の相当規模の農地、低・未利用地等における住宅市街地への一体的な土地利用転換のほか、老朽化した住宅団地の建替え、木造家屋が密集している市街地の再開発等の場合においても活用できるものであること。

(三)　大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和五〇年法律第六七号)第三条の六第三項の規定により、国及び地方公共団体は同条第一項の住宅市街地の開発整備の方針に従い、同項第二号の地区における良好な住宅市街地の開発整備を促進するため、住宅地高度利用地区計画その他の都市計画の決定等必要な措置を講ずるように努めなければならないとされたところであるが、同号イの地区内においては特に積極的に住宅地高度利用地区計画を定めるように努めること。

(四)　本制度は、良好な住宅市街地への土地利用転換を計画的に誘導する観点から、都市機能の増進を図る上で必要な都市基盤施設の整備を伴いつつ、当該住宅地高度利用地区計画に定められた内容に照らして特定行政庁が認定等を行うことにより用途地域による建築物の制限を緩和することができるものであり、用途地域の都市計画を存置しつつ、それと異なる内容の都市計画を定めることができる制度として構成されているものであること。

二　住宅地高度利用地区計画の策定に当たっての基本的な考え方について

(一)　住宅地高度利用地区計画制度は、住居専用地域等内の相当規模の農地、低・未利用地等の区域における良好な住宅市街地への土地利用転換を円滑に推進するため、住宅市街地の環境の維持・改善、美観・アメニティの創出、良好なコミュニティの形成、地域の交通条件の改善、地域の利便の向上、文化の創造等に寄与する都市空間の設計により一体的かつ総合的な住宅市街地の形成を誘導する手段であるので、住宅地高度利用地区計画の策定に当たっては次の点に配慮すること。

1)　良好な住宅市街地の形成、住宅供給の促進が的確に担保・誘導されるように定めること。

2)　住宅市街地の形成が周辺環境に及ぼす影響を検討し、これに対する適切な対策が講ぜられるように定めること。特に、第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域については、住宅地高度利用地区計画の区域の周辺の低層住宅に係る良好な住居の環境の保護に支障がないように定めること。

(二)　事業の実施が相当期間にわたる場合等においては、あらかじめ、住宅地高度利用地区計画の目標並びに土地利用に関する基本方針その他の当該区域の整備、開発又は保全の方針(以下「住宅地高度利用地区計画の方針」という。)を定めた上、事業の熱度に対応して都市再開発法第七条の八の二第二項第二号に規定する施設(以下「二号施設」という。)の配置及び規模並びに住宅地高度利用地区整備計画を必要に応じ順次段階的に定めること。

(三)　住宅地高度利用地区計画に関する都市計画を定めるに当たっては、その対象となる区域及びその周辺において定められている他の都市計画と併せて当該区域における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進が図られるように定めること。この場合には、以下の点に留意すること。なお、「土地の合理的かつ健全な高度利用」及び「都市機能の増進」には、良好な生活環境の保全が含まれるものであること。

1)　住宅地高度利用地区計画を定めようとするときは、用途地域に関する都市計画は原則として変更しないものとすること。ただし、住宅市街地の開発整備が終了し、又はおおむね終了した時点において、当該住宅地高度利用地区計画の区域において形成された良好な住宅市街地の環境の保全に配慮しつつ、当該区域についてその土地利用にふさわしい用途地域に関する都市計画に変更して差し支えないものであること。

2)　住宅地高度利用地区計画の区域における土地利用転換に伴い、都市施設等に関する都市計画の見直しが必要となるときは、これを併せて行うこと。

三　住宅地高度利用地区計画の区域について

(一)　住宅地高度利用地区計画の区域は、住居専用地域等内の農地、低・未利用地等であって、土地利用転換の動向の顕著な土地の区域及びその周辺の地域の状況を考慮し、一体的かつ総合的に良好な住宅市街地の開発整備を行うべき土地の区域として適切なものとなるように定めること。

この場合において、当該区域の面積の下限は、おおむね一ヘクタールが基準として考えられるが、区域及びその周辺の住宅市街地における土地利用の状況、公共施設の配置等を考慮の上、必要な場合には、これを下回ることができるものであること。

(二)　住宅地高度利用地区整備計画の区域は、これを段階的に定める場合にあっても、その各々が一以上の建築物を含む街区又はこれに準ずる区域で、一団の住宅市街地の環境の形成を行う単位として適切なものとなるように定めること。

(三)　住宅地高度利用地区計画の区域の境界、段階的に住宅地高度利用地区整備計画を定める場合の当該整備計画の区域の境界、四(三)(ハ)3)に該当する場合における区域内の細区分の境界等は、原則として道路その他の施設、河川その他の地形、地物等土地の範囲を明示するのに適切なものにより定めることとし、これにより難い場合には、土地所有の現況、土地利用の現状及び将来の見通し、用途地域の指定状況、住宅地高度利用地区計画において定めることとなる道路等の施設の配置等を勘案して、敷地境界線等によりできる限り整形となるように定めること。

四　住宅地高度利用地区計画の策定の基準について

(一)　住宅地高度利用地区計画の方針

(イ)　住宅地高度利用地区計画の内容は、住宅地高度利用地区計画の方針、二号施設の配置及び規模並びに住宅地高度利用地区整備計画により構成されるが、住宅地高度利用地区計画の方針は、当該住宅地高度利用地区計画の目標及び当該区域の土地利用転換の方針を示す総合的な指針として定められ、これに基づき住宅地高度利用地区整備計画が定められ、また、これを踏まえて同条第六項の規定に基づく要請が行われることとなるので、誘導すべき住宅市街地の態様等について関係権利者、住民等が容易に理解できるように定めること。

(ロ)　住宅地高度利用地区計画の方針として定めるべき事項は、次のとおりであること。

1)　住宅地高度利用地区計画の目標

2)　土地利用に関する基本方針

3)　都市基盤施設の整備の方針

4)　建築物その他の工作物(以下「建築物等」という。)の整備の方針

5)　その他当該地区の整備、開発又は保全に関する方針

(ハ)　都市計画法第一二条の六第五項の規定により、当面建築物若しくは建築敷地の整備又はこれらと併せて整備されるべき公共施設の整備に関する事業が行われる見込みがないときその他二号施設の配置及び規模又は住宅地高度利用地区整備計画を定めることができない特別の事情があるときは、当該住宅地高度利用地区計画の区域の全部又は一部について二号施設の配置及び規模又は住宅地高度利用地区整備計画を定めることを要しないこととされているが、「特別の事情があるとき」とは、住宅地高度利用地区計画の区域が広い範囲にわたり、土地の所有者その他二号施設の配置及び規模又は利害関係を有する者の意見調整に時間を要する等の場合であり、当該事情が解消した場合には、二号施設の配置及び規模又は住宅地高度利用地区整備計画を定めること。この場合において、住宅地高度利用地区整備計画を定める前に当該住宅地高度利用地区計画の区域に必要な二号施設を適切な配置及び規模で定めること。ただし、幹線道路に接している土地の区域など土地利用転換に当たって必要な公共施設が整備されている区域に限って住宅地高度利用地区整備計画を定める場合にはこの限りでないこと。

(ニ)　建築基準法第六八条の四第六項の規定により読み替えられた同法第四八条第一項ただし書及び第二項ただし書に規定する特定行政庁の許可を行おうとする場合には、土地利用に関する基本方針に定める内容がその前提となるので、これに留意して土地利用に関する基本方針において土地利用転換の方向及び住宅市街地の環境形成上の目的が明示されるように記述すること。

(ホ)　住宅市街地において必要とされる商業等の都市機能については、土地利用に関する方針において必要に応じ列挙又は例示する等の方法により、その具体的な内容を明らかにするように努めること。この場合には、住宅地高度利用地区計画が住居専用地域等内において策定されるものであること、良好な住宅市街地の形成を目的としていること等にかんがみ、当該住宅地高度利用地区計画の区域内及び周辺の住宅に係る環境の保護に支障がなく、かつ、住宅市街地にふさわしい機能のみに限ること。

(ヘ)　新たな土地利用への転換に伴い整備が必要となる都市計画施設については、都市基盤施設の整備の方針において、必要に応じ、地区外のものについても記述して差し支えないものであること。

(ト)　住宅地高度利用地区整備計画を段階的に定めることが想定される場合には、建築物等の整備の方針において、必要に応じ、居住人口、住宅の予定戸数等に関する事項を記述すること。

(二)　二号施設及び地区施設

(イ)　道路

1)　土地利用の転換に当たって基本となる道路については二号施設として定めることとし、区画街路等は原則として地区施設として定めること。なお、都市の主要な骨格をなす道路等については、幹線街路の都市計画を定めるように努めること。

2)　道路の配置及び規模は、土地利用転換により新たに形成される住宅市街地における建築物の用途及び空間の構成等を考慮し、住宅地高度利用地区計画の区域及びその周辺において都市計画に定められている道路等と併せて一体的な道路網を形成するとともに、安全、防災、衛生等に関する機能が十分に確保され、かつ、新たな土地利用により生ずる交通に対応してこれを適切に処理し得るように定めること。

3)　道路の幅員は、二号施設については原則として一二メートル以上、ただし、区域の規模、住宅地高度利用地区計画の方針等を勘案して支障のない場合には原則として九メートル以上、地区施設については原則として六メートル以上とすること。

4)　商業系統の土地利用又は大規模建築が予定される街区については、その周囲の道路は、ふくそうする交通が円滑に処理されるように適切に配置され、かつ、十分な幅員が確保されるように定めること。

(ロ)　公園、緑地、広場その他の公共空地

1)　土地利用の転換に当たって基本となる公園、緑地、広場その他の公共空地については二号施設として定めることとし、それ以外の、主として地区内の居住者等の利用に供される小規模な公園、緑地、広場その他の公共空地は原則として地区施設として定めること。なお、都市における避難地、レクリエーション、交流の場等としての機能をもつ基幹公園、広場等については、公園、広場等の都市計画を定めるように努めること。

2)　公園、緑地、広場その他の公共空地の配置及び規模は、住宅地高度利用地区計画の区域の規模及び形状、水面等との関係、土地利用転換により新たに形成される住宅市街地における建築物の用途及び空間の構成等を考慮し、当該区域及びその周辺において都市計画に定められている公園、緑地、広場その他の公共空地等と併せて一体的なオープンスペース系統が適切に確保され、かつ、新たな住宅市街地としての土地利用に対応して良好な居住環境の形成が図られるように定めること。

3)　住宅地高度利用地区計画で道路の配置及び規模が定められている場合には、建築基準法第六八条の六の規定に基づく道路の位置の指定は、当該道路の配置に即して行うこととされているが、歩行者用通路、緑道、駐車場の車路等でそれに即して道路の位置の指定が行われると住宅地高度利用地区計画の目標を達成する上で支障が生ずると判断されるものについては、住宅地高度利用地区計画においては公共空地として定めておくこと。

(ハ)　二号施設及び地区施設には都市計画施設を含まないこととされているので、二号施設又は地区施設として定められている道路又は公園、緑地、広場その他の公共空地を都市計画施設として都市計画に定めようとするときは、併せて住宅地高度利用地区計画に関する都市計画を変更すること。

(三)　住宅地高度利用地区整備計画

(イ)　地区施設の配置及び規模

地区施設の配置及び規模については、(二)に従い定めるものであること。

(ロ)　建築物等の用途の制限

1)　建築物等の用途の制限は、住宅地高度利用地区計画の目標を達成するため必要な都市機能が適切に配置されることにより、良好な居住環境の確保等に貢献するように定めること。この場合、用途の制限は、用途地域による制限を緩和する内容は定めないこととされていること。

2)　住宅以外の用途を含む住宅市街地の形成を図る必要がある場合には、諸機能がそれぞれ適切に更新されるとともに、各機能の効率的な連携及び良好な居住環境が確保されつつ適切な用途構成が形成されるようにきめ細かく定めること。この場合においては、必要に応じ、街区を単位として用途制限を定める方法、階数又は高さにより立体的に用途の制限を定める方法を活用すること。

(ハ)　容積率の最高限度又は最低限度

1)　容積率の最高限度は、用途地域に関する都市計画に定められている容積率に関わりなく制限の緩和についても定められるものであること。

2)　容積率の最高限度は、以下により居住環境に著しく支障をきたさず、かつ、良好な住宅市街地の形成が誘導されるように適切に定めること。

(i)　区域の広域的な交通網を踏まえた都市構造上の位置関係を勘案すること

(ii)　交通施設及び供給処理施設の容量、周辺地域に対する環境上の影響等の検討及び当該計画の良好な地域社会の形成に対する寄与の程度等について総合的な評価を行い、これらの結果を踏まえること。

3)　当該区域における市街地空間の計画に当たって局所的に高い容積率の設定を必要とする場合、区域内の歴史的建造物等の保全を図る場合等においては、街区ごとに異なる容積率の最高限度を定める等、詳細な指定ができるものであること。この場合、局所的な公共施設に対する負荷の発生等によって、近隣の環境に著しい支障をきたすことのないように定めること。

4)　容積率の最低限度は、土地の高度利用を促進するため、高密度の利用を図るべき区域について定めること。この場合において、容積率の最低限度の数値は、用途地域に関する都市計画により定められた容積率の最高限度(以下「指定容積率」という。)の数値の範囲内で適正な値を定めること。

(ニ)　建ぺい率の最高限度

1)　建ぺい率の最高限度は、用途地域に関する都市計画に定められている建ぺい率に関わりなく、一〇分の六を上限として制限の緩和についても定めることができるものであること。

2)　周辺地域の環境との調和を図るため、住宅地高度利用地区計画の区域内の建築物についてはその形態等に十分な配慮がなされる必要があることから、例えば、住宅地高度利用地区計画の区域と周辺市街地の境界部分等において、隣接する土地の形状及び利用状況等に応じて建築物の高さを抑えつつ住宅地高度利用地区整備計画で定めた容積率制限に従って高度利用を図る必要のある場合等に限って、建ぺい率の最高限度について制限の緩和を定めること。この場合において、住宅市街地に必要とされる適切な規模の空地を敷地内に確保することにより、良好な環境を備えた各街区が形成されるように定めること。

(ホ)　建築物等の高さの最高限度

1)　建築物等の高さの最高限度は、近隣に対する日照等の環境を保持すること又は区域内における建築物のスカイラインを整えることにより、良好な市街地空間が形成されるように定めること。

2)　建築物等の高さの最高限度を定める場合において、第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域における一〇メートル又は一二メートルの絶対高さ制限についてこれを緩和するときには、二〇メートルを上限として新たな制限を定めることができるものであること。この場合において、必要に応じ、街区を単位として高さ制限の数値を区分してきめ細かく定める等、周辺の住宅市街地の良好な環境との調和を図り、これに支障を与えることなく、当該区域の特性にふさわしいものとなるように定めること。

(ヘ)　その他の建築物等に関する制限

1)　建築物等に関する制限は、一の計画事項を区域の一部について定め、又は街区ごとに定める等区域を区分してそれぞれ異なる計画内容を定めることができるものであること。

2)　市町村の条例による制限として定められることが見込まれる計画事項については、条例による制限にふさわしい内容となるように定めること。

3)　面積、高さ等の算定方法については、建築基準法の算定方法に関する一般的な原則によることができる場合には、延べ面積及び建築物の高さに関し、それぞれ建築基準法施行令第二条第一項第四号ただし書、同項第六号イ及びロ並びに同条第三項の規定の例にならった算定方法を定めること。

また、建築基準法の一般原則と異なった算定方法を用いる特別の必要がある場合は、当該算定方法を明記すること。

4)　建築物の敷地面積の最低限度は、敷地の細分化を防止し、又は共同化を促進することにより、土地の健全な高度利用を図るべき区域について定めること。この場合において、建築物の敷地面積の最低限度の数値は、当該区域における敷地規模の現況及び誘導すべき容積率の程度等を勘案して、適切なものとなるように定めること。

5)　建築物の建築面積の最低限度は、狭小な建築物の建築を防止し、又は相当規模の建築物の建築を促進することにより、土地の健全な高度利用を促進すべき区域について定めること。この場合、良好な環境を備えた街区の形成を図るため、建築物の敷地面積の最低限度を併せて定めるように努めること。

6)　壁面の位置の制限は、道路に面して、若しくは他の建築物との間に有効な空地を確保し、又は区域内の建築物の位置を整えることにより、良好な環境を備えた各街区が形成されるように定めること。特に、高度利用を図る建築物の周囲の道路における歩行者交通の処理を適切に補完する必要がある場合には、これを積極的に活用すること。なお、壁面の位置の制限は、地盤面からの高さにより異なる内容とする等、立体的に定めることができるものであること。

7)　建築物等の形態又は意匠の制限は、建築物等の外壁その他戸外から望見される部分の形状、材料、色彩等について、建築物等が当該地区の住宅市街地としての特性にふさわしい形態又は意匠を備えたものとなるように定めること。

8)　垣又はさくの構造の制限は、垣又はさくの高さ、材料、形状、色彩等について、その構造が当該地区の住宅市街地としての特性にふさわしいものとなるように定めること。

(ト)　土地の利用に関する制限

現に存する樹林地、草地等で良好な居住環境の確保に必要なものの保全に関する事項は、樹林地、草地のほか、水辺地、樹林や生け垣の存する土地等(これらに隣接している土地でこれらの土地と一体となって良好な環境を形成しているものを含む。)で良好な居住環境を確保するため必要なものについて、樹林等の全部又は特定の樹種、樹高等を限っての伐採の制限、池沼の埋立等土地の形質の変更の制限等を定めること。

五　住宅地高度利用地区計画の策定手続について

(一)　利害関係を有する者の意見の反映について

(イ)　意見を求めるべき利害関係を有する者の範囲は、都市計画法第一六条第二項及び都市計画法施行令第一〇条の三に定められているが、住宅地高度利用地区計画の区域内において現に商業その他の業務を行っている者や居住者等についても、その意見が十分に反映されるよう配慮すること。

(ロ)　意見を求める手続については、地区計画等と同様のものであるので、地区計画等の手続条例を定めていない市町村は、できる限り速やかに条例の制定を行うこと。

(二)　都道府県知事の承認等について

(イ)　市町村が住宅地高度利用地区計画に関する都市計画を決定しようとする場合は、その内容のすべてについて都道府県知事の承認を受けなければならないこととされており、特に、住宅地高度利用地区計画に定める内容は、従来の地区計画の内容に加えて、用途地域の制限の緩和、基幹的な道路、公園等の決定を含むものであるので、市町村と都道府県知事との間の連絡調整を緊密に行い、都市計画の一体性を確保すること。

(ロ)　住宅地高度利用地区計画を定めようとするときは、当分の間、あらかじめ、都道府県を通じ建設省都市局と適宜必要な連絡調整を行うこととすること。

(三)　その他の留意事項

以上のほか、住宅地高度利用地区計画に関する都市計画を定めるに当たっては、次の点に留意すること。

(イ)　都市計画法第八条第一項第三号の高度地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度が定められた第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内において住宅地高度利用地区計画を定める場合で、当該住宅地高度利用地区計画において高度地区に関する都市計画に定められた建築物の高さの最高限度を超えて建築物の最高限度を定めようとするときは、併せて当該住宅地高度利用地区計画で定める建築物の高さの最高限度と同一の数値となるよう高度地区に関する都市計画を変更すること。

(ロ)　住宅地高度利用地区計画の区域においても、その地下にトンネル構造の道路(道路法(昭和二七年法律第一八〇号)上の道路で、当該道路の区域を空間又は地下について上下の範囲を定めたものに限る。)が都市計画決定されている場合には、その地上部分の建築物の建築を都市計画法第五三条の許可対象としても差し支えないものであること。

(ハ)　住宅地高度利用地区計画による土地利用の転換には、必要な都市基盤施設の整備が不可欠なことから、住宅地高度利用地区計画に関する都市計画の策定に当たっては、都市施設整備担当部局及び市街地開発事業担当部局と緊密な連絡調整を図ること。

(ニ)　市町村は、住宅地高度利用地区計画に二号施設の配置及び規模を定めようとするときは、あらかじめ、当該住宅地高度利用地区計画に定める二号施設を管理することとなる者と協議すること。

(ホ)　住宅地高度利用地区計画の策定に当たっては、住宅地高度利用地区計画の区域内の駐車場の需要及び供給も勘案すること。

(ヘ)　住宅地高度利用地区計画を定めるに当たっては、それに即した住宅市街地の形成が周辺の農業上の利用に支障を及ぼすおそれがないように定めるとともに、市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定められていない都市計画区域内の用途地域が定められている地域並びに市街化調整区域内における既存の市街化区域に隣接している地域及び市街化区域と一体として計画を定めることが適当と認められる地域において住宅地高度利用地区計画を定める場合に、当該住宅地高度利用地区計画の区域内に農用地が含まれるときは、都市計画法第一九条第一項の規定により都道府県知事が住宅地高度利用地区計画に関する都市計画の決定の承認を行うに際し、都市計画担当部局はあらかじめ農林担当部局と協議を行うものとすること。この場合において、当該農用地が四ヘクタールを超えるもの(農林水産大臣の転用許可権限の対象となりうるようなまとまったもの)であるときは、都道府県知事はあらかじめ地方農政局長(北海道にあっては農林水産省構造改善局長とし、沖縄県にあっては沖縄総合事務局農林水産部長とする。)と協議すること。

(ト)　住宅地高度利用地区計画の区域内に森林(森林法(昭和二六年法律第二四九号)第五条の地域森林計画対象民有林をいう。)、農林水産業用施設又は農林水産関連企業用施設が含まれる場合には、市町村及び都道府県において、都市計画担当部局は、農林水産担当部局又は農林水産関連企業担当部局と十分調整をすること。

(チ)　住宅地高度利用地区計画を定めるに当たって、当該計画の区域内に保安林又は保安施設地区が含まれるときは、都道府県の都市計画担当部局はその権限者と協議を行い、調整を了した上で、都道府県知事は都市計画法第一九条第一項の承認を行うこと。

(リ)　住宅地高度利用地区計画の区域内に、国有林野及び公有林野等官行造林地区は含めないものであること。

(ヌ)　住宅地高度利用地区整備計画に定める事項のうち土地の利用に関する事項には、計画内容として農用地(生産緑地の対象となっている農用地を除く。)及び保安林又は保安施設地区の保全に関する事項は定めないものであること。

(ル)　住宅地高度利用地区計画の区域内に日本国有鉄道清算事業団(以下「事業団」という。)又は事業団の出資する事業団の土地の処分に関する業務を行う法人の所有する土地が含まれるときは、市町村は事業団と連絡調整を緊密に行うものとし、事業団が策定する土地利用に関する計画等事業団の意見に十分配慮すること。なお、事業団及び出資会社の所有する土地の適切な利用が促進されるよう、住宅地高度利用地区計画を含めた土地利用に関する都市計画の策定等に当たっては、事業団と相互に十分協力すること。

(ヲ)　住宅地高度利用地区計画の区域内の商工業者の経済力、店舗等の新設・改造計画及び消費者利便に配慮するとともに、当該区域内に商店街整備計画、店舗共同化計画等中小小売・サービス業振興のための諸施策が講じられ、又は講じられようとしている場合は、これらの諸施策との整合性を保ち、また、商業施設の適正な展開が妨げられることのないようにすること。なお、市町村及び都道府県において、都市計画担当部局は、商工部局と協議すること。

(ワ)　高圧ガス取締法(昭和二六年法律第二〇四号)、火薬類取締法(昭和二五年法律第一四九号)、液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律(昭和四二年法律第一四九号)又は鉱山保安法(昭和二四年法律第七〇号)の規制を尊重し、これらの規制との整合性を保つようにすること。

(カ)　工業用水道事業法(昭和三三年法律第八四号)、電気事業法(昭和三九年法律第一七〇号)、ガス事業法(昭和二九年法律第五一号)、石油パイプライン事業法(昭和四七年法律第一〇五号)及び熱供給事業法(昭和四七年法律第八八号)による事業については、その事業の円滑な実施に支障を及ぼさないようにすること。

(ヨ)　ガソリンスタンド、LPGスタンド、軽油スタンド等のようにその事業場の配置、形状等が特殊なものについては、その建築等に支障をきたさないようにすること。

(タ)　防衛施設である飛行場及び通信施設の周辺において施設の円滑な運用を図る観点から高度利用を図ることが不適切な地区については、住宅地高度利用地区計画の区域に含めないものとすること。また、防衛施設である飛行場若しくは公共用飛行場の周辺地域又は交通量の多い鉄道に接する地域を、新たに第一種住居専用地域又は第二種住居専用地域に指定し住宅地高度利用地区計画を定めることのないようにすること。

(レ)　住宅地高度利用地区計画は主に住居の用に供される地区の区域内で定められることにかんがみ、用途、容積率等の制限や公共施設の適正な配置等については生活環境の保全の観点から十分に配慮すべきであること。

(ソ)　住宅地高度利用地区計画を承認しようとする場合において、当該計画区域に係る良好な環境の保全又は形成の観点から必要があると認められるときは、都道府県において、都市計画担当部局は環境担当部局と連携調整を図ること。

(ツ)　市町村は、住宅地高度利用地区計画を定める場合には、史跡名勝天然記念物、伝統的建造物群、埋蔵文化財等の文化財の保護に配慮すること。なお、都市計画法第五八条の二第三項の規定による勧告を行う場合も同様であること。

(ネ)　住宅地高度利用地区計画を第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域以外の用途地域を含めて決定し、又は当該区域を含めるよう住宅地高度利用地区計画に関する都市計画を変更する場合には、周辺の土地利用の状況を勘案して、工場、幹線道路等からの騒音等により当該区域の居住環境が阻害されないよう十分に配慮すること。

(ナ)　住宅地高度利用地区計画に係る二号施設を当初の都市計画決定の段階で決定しない場合には、当該都市計画決定に当たって、都市計画担当部局は、その内容をあらかじめ道路担当部局に通知すること。

六　住宅地高度利用地区整備計画を定めるべきことの要請について

(一)　住宅地高度利用地区整備計画を定めるべきことを土地所有者等が要請する制度は、住宅地高度利用地区計画の方針等が定められた区域において、これに従った住宅市街地の開発整備に関して土地所有者等の間で一定の合意が成立した場合、このような合意を契機として住宅地高度利用地区整備計画を策定する制度を確立することによって、事業の熟度を的確に見定めつつ土地利用転換を円滑に進めることを目的としたものであるので、この趣旨に留意して適切な運用に努めること。

(二)　要請制度は、要請がない場合に住宅地高度利用地区整備計画を定めることを妨げるものではないこと。また、要請を受理した場合には、住宅地高度利用地区整備計画の決定の有無又はその内容について法的に拘束を受けるものではないが、当該要請の前提となった協定の内容を住宅地高度利用地区計画の方針等に照らして支障のない限り尊重して、住宅地高度利用地区整備計画の策定に努めること。

(三)　要請を踏まえて住宅地高度利用地区整備計画が決定された後は住宅地高度利用地区計画に定められた内容に従って建築物、公共施設等の整備が行われること等が必要であるので、要請に当たっては、少なくとも土地所有者等の間で事業を行うことについて一定の合意が存在していることが客観的に明らかである必要があり、このため要請に当たっては一定の内容を有する協定が締結されることを要件としたものであるので、この点に留意すること。

(四)　要請に必要な書類の作成は、次の要領によること。

(イ)　住宅地高度利用地区整備計画要請書は、要請に係る土地の区域内に土地の所有権又は建物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権を有する者の住所、氏名及び押印並びに都市計画法第一二条の六第六項の規定に基づき住宅地高度利用地区計画に関する都市計画に住宅地高度利用地区整備計画を定めるべきことを要請する旨を記載し、都市計画の決定権者である地方公共団体の長あてに作成すること。この場合、要請する者が法人である場合においては、氏名は、その法人の名称及び代表者の氏名を記載すること。

(ロ)　要請に係る土地の位置及び区域を表示した図面は、縮尺がおおむね三、〇〇〇分の一程度以上の図面に区域の境界が明確に判断できるように表示したものとすること。

(ハ)　都市計画法第一二条の六第六項の協定に定める内容は、建築物及び建築敷地の整備については、用途構成、おおむねの延べ面積、高さ、外構等とし、公共施設の整備に関する事項については、対象事業、整備に要する費用の分担、実施時期等とすること。また、協定の有効期間、協定に違反した場合の措置等についても併せて定めることができるものであること。

七　届出・勧告制度について

(一)　住宅地高度利用地区計画制度では地区施設のほか二号施設を定めることとされたことに伴い、住宅地高度利用地区計画の区域のうち住宅地高度利用地区整備計画の定められていない区域についても、二号施設が定められていれば行為の届出が義務付けられるので留意すること。

(二)　開発許可を要する行為については届出を不要とし、開発許可基準の一として取り扱うこととされているので、開発許可担当部局と緊密な連絡調整を図ること。

(三)　届出が義務付けられる行為のうち、建築物の建築、工作物の建設又は建築物等の用途の変更については、都市計画法施行令第三八条の七第二号の規定に該当する場合を除き、通常、届出と建築確認申請の両方の手続を要することとなるので、手続が煩雑にならないよう事務の簡素化及び迅速化に特に配慮すること。この場合、できるだけ建築確認申請に先だって届出を行うよう指導すること。

なお、住宅地高度利用地区整備計画に定められている建築物等に関する事項で当該建築物等の建築等に係るものがすべて条例に定められている場合であっても、当該建築物等に係る敷地について、地区施設の配置及び規模又は現に存する樹林地、草地等で良好な居住環境の確保に必要なものの保全に関する事項が定められているときは、都市計画法施行令第三八条の七第二号に該当しないものであるので留意すること。

(四)　届出が義務付けられる行為は、土地の区画形質の変更、建築物の建築及び工作物の建設のほか、住宅地高度利用地区計画に定められた内容に応じて、建築物等の用途の変更、建築物等の形態若しくは意匠の変更又は木竹の伐採がその対象となるので、住宅地高度利用地区計画の案の作成の段階からこの旨周知させること。

なお、店舗に取り付けられる看板等の設置は、工作物の新築、改築又は増築に該当しないものであること。

(五)　勧告制度の運用に当たっては、地域の実情、建築物等の利用上の必要性等をも総合的に勘案し、過大な負担を課することとならないよう配慮するとともに、当該届出に係る行為が他の法令による許可、認可等を必要とするものである場合には、これらの手続の進行状況に留意し、適切な時期に適切な内容で行うこと。

(六)　都市計画法施行令第三八条の五第二号ハの「これらに類するもの」には、工業用水道管、ガス導管、熱供給事業の用に供する導管、石油管、地中電線路及び高圧ガス管が含まれること。

(七)　市町村長が都市計画法第五八条の二第三項の規定による勧告をした場合において、

1)　地区施設として定められた道路の位置の如何により通常利用が困難と認められる土地が生じた場合の当該土地の権理のあっせん

2)　道路の位置の指定の前提としての道の区域内の土地の権利のあっせん

3)　技術的指導及び助言等住宅地高度利用地区計画の内容を実現するため必要な範囲内の措置について特に必要があると認めた場合においては、市町村長は、同条第四項の規定に基づき、これらの措置を講ずるよう努めること。

八　開発許可について

(一)　開発許可の申請に係る土地について住宅地高度利用地区計画(二号施設の配置及び規模又は当該土地についての住宅地高度利用地区整備計画が定められているものに限る。)が定められているときは、予定建築物等の用途又は開発行為の設計が住宅地高度利用地区計画に定められた内容に即して定められていることが開発許可の基準として加えられたが、ここでいう「即して定められている」とは、開発行為の設計等が住宅地高度利用地区計画の内容に正確に一致している場合のほか、正確には一致しないが、住宅地高度利用地区計画の内容に添って、住宅地高度利用地区計画の目的が達成できるよう定められている場合を含むものであること。

(二)　住宅地高度利用地区計画が定められている土地の区域内における開発許可制度の運用は、届出・勧告、建築確認、道路の位置の指定及び予定道路の指定の各制度の運用と密接な関連を有しており、特に、開発許可を受けた土地の区域内において建築物の建築又は工作物の建設を行う場合には、別途届出・勧告制度及び建築確認制度の適用があるので、(一)の「即して定められている」ことの運用については、これらの関連部局とあらかじめ十分意見調整を行い、制度の運用に矛盾が生じないように配慮すること。

九　住宅地高度利用地区計画の区域内において市町村が定める制限について

(一)　建築基準法第六八条の二第一項の規定に基づく条例(以下「条例」という。)は、住宅地高度利用地区計画の内容のうち特に重要なものについて、建築基準法施行令第一三六条の二の二に規定する基準に従い、適正な都市機能と健全な都市環境を確保するため合理的に必要と認められる限度のものとするとともに、個別の建築物又はその計画が当該制限に適合するか否かが一義的に判断されるように明確なものとすること。なお、条例で制限として定められる事項は、住宅地高度利用地区計画の内容として定められた事項のうち建築基準法上の一般的な制限の強化に係る事項に限られるものであり、緩和に係る事項は定めないものであること。すなわち、住宅地高度利用地区計画において容積率、建ぺい率又は第一種住居専用地域内の絶対高さの最高限度が定められた場合に、その限度が用途地域に関する都市計画において定められた数値以上の場合には、条例による制限として定めないものであること(用途の制限は、住宅地高度利用地区計画において用途地域による制限を緩和する内容は定めないこととされており、条例による制限として定めることもあり得ないので、念のため申し添える。)。また、建築物に関するものに限られるものであり、建築物以外の工作物に関する事項を条例で制限として定めることはできないものであること。ただし、同法第八八条第二項において同法第六八条の二第一項の規定が準用されるので、同法第八八条第二項に規定する工作物の用途に関する事項については、この限りではないこと。

(二)　条例による制限は、建築基準法上の一般的な制限の強化に係る事項で当該住宅地高度利用地区計画の目的を達成する上で特に重要な制限につき、当該住宅地高度利用地区計画の区域及びその周辺の地域における土地利用転換の方向、建築物の建築の状況、公園、広場、道路等の施設の整備の現状及び将来の見通しその他の土地利用の状況等から見て、当該住宅地高度利用地区計画の区域における円滑な土地利用転換、良好な市街地の環境の形成又は維持を図るために合理的に必要な限度において行うものとすること。

なお、条例による制限は、住宅地高度利用地区計画の内容として定められたもののうちから定められるものであるので、条例で制限として定められることが見込まれる計画事項については、その内容について都市計画担当部局と緊密な調整を図ること。

(三)　条例には、建築物に関する制限のほか、当該制限の適用の除外に関する規定、罰則その他の必要な規定を併せて定めること。

(四)　住宅地高度利用地区計画において、建築基準法上の一般的制限の強化に係る事項と一体として緩和に係る事項が定められている場合は、良好な市街地環境形成の観点から、当該強化に係る事項は条例による制限とするよう配慮すること。

(五)　住宅地高度利用地区計画の区域内の事業の完成等により、二(三)1)に従い用途地域等に関する都市計画が変更された場合においては、形成された良好な市街地環境の保全の観点から、必要に応じ、条例の見直しを行うこと。

(六)　建築物の用途の制限、建築面積の最低限度の制限、建築物の形態若しくは意匠の制限又は垣若しくはさくの構造の制限を条例で定める場合においては、以下の点に留意すること。

(イ)　建築物の用途の制限は、住宅地高度利用地区計画の区域にふさわしい良好な住居の環境の確保等に貢献する合理的な制限であることが明らかなものとして定めること。

(ロ)　建築物の敷地面積の最低限度の制限は、住宅地高度利用地区計画の区域内において建築物の敷地が細分化されることにより、又は建築物が密集することにより住宅等の敷地内に必要とされる空地の確保又は建築物の安全、防火若しくは衛生の目的を達成することが著しく困難となる区域について、敷地の共同化による土地の健全な高度利用を促進し、良好な市街地環境の維持増進に必要な場合において行うこと。

また、住宅地高度利用地区計画の区域内で特定行政庁の認定により第一種住居専用地域内の絶対高さ制限の緩和を受けることのできる建築物は、その敷地面積が三〇〇平方メートル以上のものに限られていることに留意すること。

なお、建築基準法第六八条の二第三項の規定に基づき、条例に建築物の敷地面積に関する制限の適用の除外の規定を定めることとなる場合において、当該適用除外の規定の適正な運用を期するため市町村は当該条例の規定の施行又は適用に当たっては、現に建築物の敷地として使用されている土地及び現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用することとなる土地について、あらかじめ十分把握しておくこと。

(ハ)　建築物の形態又は意匠の制限及び垣又はさくの構造の制限は、周囲の環境と調和した優れた景観を有する街並みを形成する必要がある場合等において行うこと。建築物の形態又は意匠の制限は、建築物の屋根又は外壁の形態又は意匠をその形状又は材料によって定める等の制限の内容が明確なものに限られていること。また、垣又はさくの構造の制限は、建築物に附属する門又はへいの構造を、その高さ、形状又は材料によって定めたものに限られること。

(七)　条例の制限に関する面積、高さ等の算定方法については、建築基準法の算定方法に関する一般的な原則によることができる場合には、条例の制定に当たり、当該条例に延べ面積、建築物の高さに関し、それぞれ建築基準法施行令第二条第一項第四号ただし書、同項第六号イ及びロ並びに同条第三項の規定の例にならった必要な規定を設けること。

また、住宅地高度利用地区計画に建築基準法の一般的原則と異なる算定方法が定められている場合においては、当該算定方法に係る制限事項を条例による制限とする場合は、条例において当該算定方法と同一の算定方法を定めること。

(八)　建築基準法施行令第一三六条の二の二第七項の規定は、建築基準法第三条第二項の規定により条例による制限のうち一定のものの適用を受けない建築物を一定の範囲内で増築、改築、大規模な修繕又は大規模な模様替をする場合において、なおこれらの制限を適用しない旨の規定を当該条例に設けるべき旨規定しているものであり、同項中「法第八六条の二の規定の例により当該条例に定める制限の適用の除外に関する規定を定める」とは、建築物の用途の制限にあっては建築基準法施行令第一三七条の四各号、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度にあっては同令第一三七条の五各号、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度にあっては、同令第一三七条の六各号の規定に相当する範囲内において増築若しくは改築をする場合又は同令第一三七条の九の規定に相当する範囲内において大規模の修繕若しくは大規模の模様替をする場合(建築物の用途の制限に関する場合を除く。)におけるそれぞれの制限の適用の除外に関する規定を定めるべきものであること。この場合において同令第一三七条の「基準時」に関する規定と同様の規定を条例に定めることとし、それぞれの「基準時」は、建築基準法第三条第二項の規定により条例で定めるそれぞれの制限の適用を受けない建築物について、同法第三条第二項の規定により引き続き当該規定(当該規定が改正された場合においては改正前の規定を含む。)の適用を受けない期間の始期をいうものであること。

(九)　条例の制定に当たっては、建築基準法施行令第一三六条の二の二第八項の規定に基づき、条例に定める制限の適用の除外の規定を条例に定めるほか、住宅地高度利用地区計画において定められた当該制限の趣旨に反しない限りにおいて、当該制限の内容に応じ、かつ、当該制限を適用しようとする区域の状況等に応じて個別に必要性を判断した上で、当該条例に建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合、建築物の高さその他の事項に関する条例の制限に関し、建築基準法の規定の例にならった適用の除外の規定を定めること。さらに、同法第五九条の二第一項及び同法第六八条の四第四項の規定に基づき許可を受けた建築物又は同法第八六条の規定に基づく特例の適用を受けた建築物に関し、それぞれ同法の該当する条文の規定の例にならって条例の制限の適用の除外の規定を定めること。

(一〇)　学校、公民館、図書館、派出所、郵便局、第一種電気通信事業の用に供する建築物、電気事業法、ガス事業法又は熱供給事業法によって規制されている施設、駅舎等の鉄道・軌道施設、自動車ターミナルビル、流通機構上重要と認められる営業倉庫、上屋等の公益上必要な施設については、住宅地高度利用地区計画の趣旨をも十分考慮しつつ、それぞれの業務に支障を生ずることがないよう、条例の制定に当たって制限の適用の対象外とすることを含め十分な配慮を行うとともに、これらの施設のうち用途上又は構造上やむを得ないと認められるものについては、建築基準法施行令第一三六条の二の二第八項に規定する例外許可による適用除外を行うことにより対処すること。

(一一)　住宅地高度利用地区計画の区域内において建築行為を行う場合には、都市計画法施行令第三八条の七第二号の規定に該当する場合を除き、建築確認申請と届出を行わなければならないのが一般であり、特に条例で制限を定める場合には同一の事項について双方の手続で適合性を審査することとなるので、担当者間において密接な連絡をとりつつ、適切かつ迅速な事務処理が図られるよう特に留意すること。

(一二)　条例の制定又は改正をしようとするときは、当分の間、あらかじめ、建築基準法第四条第一項又は第二項によって建築主事を置いた市町村は直接、それ以外の市町村は都道府県を通じ、建設省住宅局と適宜連絡調整を行うこと。

一〇　容積率制限、建ぺい率制限、絶対高さ制限、斜線制限及び用途制限の緩和措置について

(一)　建築基準法第六八条の四の規定に基づく容積率制限、建ぺい率制限、絶対高さ制限、斜線制限又は用途制限を緩和する特定行政庁の認定等の処分は、良好な建築計画を誘導し、住宅地高度利用地区計画の内容に即した市街地形成を実現する上で、極めて重要な役割を果たすものであり、一方、これらの認定等本制度の運用に当たっては、住宅地高度利用地区計画の内容及びその実現の確実性等が極めて大きな影響を及ぼすことにかんがみ、住宅地高度利用地区計画制度に係る計画策定に関し都市計画担当部局と緊密な連絡調整を図ること。

(二)　住宅地高度利用地区整備計画が定められている区域のうち、容積率の最高限度が定められている区域においては、住宅地高度利用地区計画の内容に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、容積率制限の緩和を行うことができることとされたので、この特例の適切な運用を図ること。

容積率制限を緩和する認定を行うに当たっては、具体の建築計画、周囲の状況、協定が定められている場合にはその内容、公共施設(主として二号施設及び地区施設)の整備状況等を見定めつつ総合的な判断に基づいて行うこと。また、道路の整備を促進するため、認定と併せて予定道路の指定等を積極的に行うこと。

容積率制限の緩和は、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める範囲内において行うこととし、その最高限度は、住宅地高度利用地区整備計画に定められた容積率とすること。

(三)　住宅地高度利用地区整備計画が定められている区域のうち、一〇分の六以下の数値で建ぺい率の最高限度が定められている区域においては、住宅地高度利用地区計画の内容に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、建ぺい率制限の緩和を行うことができることとされたので、特に公共施設が未整備であること等から建ぺい率が低く指定された地域等においてこの特例の適切な活用を図ること。

建ぺい率制限を緩和する認定を行うに当たっては、建ぺい率制限が良好な市街地環境及び防火上の安全性の確保を目的とする建築基準法上の形態規制のうち最も基本的なものの一つであることにかんがみ、具体の建築計画、敷地内及び周囲の空地の状況、二号施設、地区施設又は壁面の位置の制限等による空地等の整備状況等を見定めつつ、総合的な判断に基づいて行うこと。

建ぺい率制限の緩和は、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める範囲内において行うこととすることとし、その最高限度は、住宅地高度利用地区整備計画に定められた建ぺい率の最高限度(一〇分の六以下の数値)とすること。

(四)　住宅地高度利用地区整備計画が定められている区域のうち、二〇メートル以下の高さで建築物の高さの最高限度が定められている区域においては、住宅地高度利用地区計画の内容に適合し、かつ、その敷地面積が三〇〇平方メートル以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域第一種住居専用地域の絶対高さ制限の緩和を行うことができることとされたので、この特例の適切な活用を図ること。

絶対高さ制限を緩和する認定を行うに当たっては、具体の建築計画、周辺地域の環境への影響等を見定めつつ、総合的な判断に基づいて行うこと。

絶対高さ制限の緩和は、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める範囲内において行うこととし、その最高限度は、住宅地高度利用地区整備計画に定められた高さ(二〇メートル以下の高さ)とすること。ただし、建築基準法第五五条第三項の規定により特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した建築物については、本特例とは別に、高さが二〇メートルを超えることも認められるものであること。

(五)　住宅地高度利用地区整備計画が定められている区域においては、敷地内に有効な空地が確保されていること等により、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものについては、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の緩和を行うことができることとされたので、この特例の適切な活用を図ること。斜線制限を緩和する許可の要件である「敷地内に有効な空地が確保されている等」とは、住宅地高度利用地区整備計画において壁面の位置の制限が定められている場合は当該制限に適合し、その他有効な空地が確保されていること等をいうものであること。また、周囲の建築計画、周辺地域の環境への影響等をも十分勘案して運用を行うこと。

(六)　住宅地高度利用地区整備計画の区域内においては、日影規制の規定の適用について、建築基準法第五六条の二第一項ただし書の許可を適切に運用し、当該区域の将来の用途構成等土地利用転換の方向を見定めつつ適正な日影時間の値まで緩和するなど合理的な規制となるようにすること。

(七)　住宅地高度利用地区整備計画が定められている区域においては、住宅地高度利用地区計画に関する都市計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、住宅地高度利用地区計画の区域の良好な住宅市街地における業務の利便の増進上やむを得ないと認められる場合においても、特定行政庁の許可により用途制限の緩和が認められることとなったので、適切な土地利用転換が図られるようこの特例の適切な活用を図ること。

なお、業務の利便の増進とは、あくまでも良好な住宅市街地の形成に必要なものとして住宅地高度利用地区計画の土地利用の基本方針に定められた業務の利便の増進を意味するものであり、良好な住宅市街地の形成に関係のない一般的な業務の利便の増進を意味するものではないので、念のため申し添える。

(八)　(二)から(四)までに述べた認定を行うに当たっては、あらかじめ消防担当部局に通知すること。

(九)　特定行政庁が、建築基準法第六八条の四の規定に基づく容積率制限等を緩和する処分を行おうとするときは、当分の間、あらかじめ、都道府県知事又は地方自治法(昭和二二年法律第六七号)第二五二条の一九第一項に規定する指定都市の長たる特定行政庁は直接、それ以外の特定行政庁は都道府県を通じて建設省住宅局と適宜連絡調整を行うこと。

一一　道路の位置の指定に関する特例について

(一)　住宅地高度利用地区計画の区域内において、道路の位置の指定の特例が適用され、土地利用転換により新たに形成される住宅市街地の特性に応じた合理的な道路網の形成が推進されることとなったので、都市計画部局との密接な連携の下に本制度の適切な運用に努めること。

(二)　道路の位置の指定に関する特例は、地区施設のみならず二号施設にも適用されるものであること。

(三)　道路の配置及び規模を定めた住宅地高度利用地区計画の区域内においては、道路の位置の指定は、住宅地高度利用地区計画に定められた道の配置に即し、かつ、建築基準法第四二条第一項及び同法施行令第一四四条の四の規定に適合する場合について行うこと。

(四)　建築基準法第六八条の六本文でいう「道の配置に即して」とは、指定に係る道路が住宅地高度利用地区計画で定められた道の配置に正確に一致している場合のほか、正確には一致しないが住宅地高度利用地区計画に定められた道との接続状況、位置関係から見て住宅地高度利用地区計画で定められた道の機能が確保されると認められる場合を含むものであること。また、同条本文の規定は、必ずしも住宅地高度利用地区計画に定められた道の規模に即する必要はない旨の規定であること。

一二　予定道路の指定について

(一)　予定道路の指定は、住宅地高度利用地区計画で定められた道の実現を図るため、特定行政庁が能動的に予定道路として指定するものであり、容積率制限を緩和する認定等を行う際に考慮すべき二号施設又は地区施設の整備を担保する上でも重要な処分であるので、指定に当たってはあらかじめ予定道路の指定に関する基本的な方針等について十分な検討を行った上、積極的に指定を行うこと。

(二)　予定道路の指定は、地区施設のみならず二号施設にも適用されるものであること。

(三)　予定道路の指定は、住宅地高度利用地区計画の区域及びその周辺の地域における土地利用の動向、道路の整備の現状及び将来の見通し、建築物の敷地境界線、筆界等の土地に関する権利の状況等を考慮し、建築物の建築等を禁止することにより住宅地高度利用地区計画で定められた道の予定地を確保することが必要な範囲において、その幅員、延長、道路境界等を明確にして行うこと。

(四)　建築基準法第六八条の七第一項第二号に該当する場合には、できるだけ細街路網を一体的に指定することにより、土地区画整理事業等により整備された区画道路と一体となった道路網の形成が効率的に図られるよう努めること。

(五)　建築基準法第六八条の七第一項第三号の規定に基づく指定は、住宅地高度利用地区計画で定められた道の相当部分が道路の位置の指定又は開発許可を通じて実現されている場合において、当該道路と既に整備された他の道路(住宅地高度利用地区計画で定められた道に即して近い将来確実に整備されると見込まれる道路を含む。)との連続性を確保することが必要なとき等において積極的に行うこと。

(六)　建築基準法第六八条の七第一項第二号又は第三号に該当しない場合であっても、住宅地高度利用地区計画で定められた道の予定地を確保することが必要であるときは、特定行政庁は、同項第一号の規定に基づき、利害関係を有する者の同意を得て指定を行うよう努めること。

(七)　予定道路の土地の区域内における建築物の建築等の制限が適切に行われるよう予定道路の指定に係る台帳の整備等の措置を講ずること。

(八)　予定道路が指定された場合には建築基準法第四四条の規定が適用され建築物の建築等が制限されるが、それ以外の道路に関する規定は適用されず、道路の位置の指定等により同法第四二条の道路になってはじめて同法第四三条等の規定が適用されることとなることに留意すること。

(九)　建築基準法第六八条の七の規定中「即して」の意味については、道路の位置の指定に関する特例において述べたところと同様であるが、「計画に定められた道の配置及び規模に即して、指定を行うこと」とされているので、道路の幅員その他の規模についても計画に即していることが必要であることに留意すること。

一三　建築行政の一貫性の確保

住宅地高度利用地区計画制度においては、建築基準法の一般的な制限を強化する場合は条例により、緩和する場合は特定行政庁の認定等により行うこととされている。条例の制定は市町村が行い、その運用には建築主事及び特定行政庁も当たり、また、制限の緩和については特定行政庁が行うことにかんがみ、当該市町村において建築主事を設置するよう努めるものとし、これにより難い場合においては、当該市町村は条例の制定、運用等について当該市町村の存する都道府県の建築担当部局と緊密な連絡調整を図ることにより建築行政の一貫性が図られるように配慮すること。

一四　住宅地高度利用地区計画による市街地整備の推進について

(一)　各種事業制度の活用について

本制度においては、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、住宅地区改良事業、定住拠点緊急整備事業、地域創生総合都市開発事業、特定住宅市街地総合整備促進事業、市街地住宅供給促進事業、市街地住宅密集地区再生事業、大都市優良住宅供給促進事業、都市居住更新事業、優良再開発建築物整備促進事業、地区再開発促進事業、新市街地土地利用転換促進事業、大都市農地活用住宅供給整備促進事業、コミュニティ住環境整備事業、都市再開発関連公共施設整備事業、都市拠点開発緊急促進事業、住宅宅地関連公共施設整備促進事業等の各種事業制度を併せて活用することが可能であるので、住宅地高度利用地区計画の区域の特性、周辺市街地の状況等を勘案して、必要に応じその積極的な活用に努めること。また、プロジェクトによる都市環境の整備・改善、良好な地域社会の形成等を勘案して、必要に応じ、街路事業、公園事業、下水道事業等の関連公共施設の整備事業の推進に努めること。

(二)　建築協定制度及び緑化協定制度の活用について

住宅地高度利用地区計画の区域内において、住宅地高度利用地区計画に定めることのできない事項又は住宅地高度利用地区計画に定める必要のない事項若しくは内容について、市街地環境のより高度な維持、増進等を図るため、土地所有者等による自主的な規制が行われることが適当である場合には、建築協定制度又は緑化協定制度の積極的な活用について指導すること。

(三)　総合設計制度の活用について

建築基準法第五九条の二に規定する総合設計制度については、住宅地高度利用地区計画の区域内での活用が可能であり、住宅地高度利用地区計画制度の趣旨を踏まえ、その適切な活用を図ること。

特に、住宅地高度利用地区計画に基づいて第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内の絶対高さ制限の緩和が二〇メートルを限度としていることを踏まえ、良好な住宅市街地の形成のため二〇メートルを超える建築物の建築が必要と認められる場合は本制度の積極的な活用を図ること。

(四)　一団地の総合的設計制度の活用等について

建築基準法第八六条第一項に規定する一団地認定制度についてはその適切な活用に努めること。特に、一団地認定制度と同法第六八条の四第一項から第三項までに規定する容積率制限、建ぺい率制限又は絶対高さ制限の緩和の認定は併用することができることとされ、一団地内に二以上の構えをなす建築物を総合的設計制度により建築する場合において、特定行政庁が支障がないと認めるものについては、一団地単位で容積率制限、建ぺい率制限又は絶対高さ制限を緩和する認定を行うことが可能であるので、必要に応じ適切な活用を図ること。なお、壁面線の制度についても、住宅地高度利用地区計画の趣旨に適合する場合においては併せて活用するものとすること。

(五)　住宅地高度利用地区計画の区域が特に良好な住宅市街地の開発整備を必要とする区域であることにかんがみ、住宅政策担当部局及び関係機関と緊密な連絡調整を行うとともに、当該区域において公的賃貸住宅の積極的供給、優良な民間賃貸住宅への助成等総合的な住宅施策が講じられるよう努めること。

第二　地区計画制度の拡充について

一　用途別容積型地区計画制度の活用について

(一)　住宅の用途に供する建築物に係る容積率の制限の特例を設ける地区計画(以下「用途別容積型地区計画」という。)は、地区の特性に応じた合理的な土地利用の促進を図るため、住居と住居以外の用途とを適正に配分することが特に必要であると認められるときに、住宅・非住宅の別による容積率を合理化し、住宅を含む建築物に係る容積率の最高限度を緩和することにより、住宅立地を誘導し、適正な用途配分を推進することを目的として創設された制度であるので、その積極的な活用を図ること。

用途別容積型地区計画制度活用の例としては、次のような場合が想定されるので、参考とされたい。

1)　都心部又はその周辺部において、住宅と商業、業務等の用途が併存している市街地であって、最近の地価高騰や業務施設等の開発の進行等の影響を受け、住宅や人口が著しく減少している、又は著しく減少することが確実であると見込まれる区域において、地域のコミュニティの安定化、市街地環境の確保、道路等公共施設への負荷の平準化、公共公益施設の有効活用等の観点からみて、当該区域における土地利用を商業・業務等の用途に特化させず、住宅の立地誘導を図る必要がある場合。

2)　住宅、商業及び工業の用途が併存する地域で、建築物等の建替え等に合わせて、用途の適正配分及び都市機能の維持増進の観点から住宅の立地誘導を図る必要がある場合。

3)　相当規模の宅地開発事業、土地区画整理事業等によって基盤整備が行われる、又は行われた土地の区域について、住宅の確保と併せて土地の合理的かつ健全な高度利用を図る必要がある場合。

4)　専ら不良な木造共同住宅等が密集している住宅市街地で、居住環境の向上とともに、良質な住宅の供給を促進するため、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る必要がある場合。

(二)　大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第三条の六第三項の規定により、国及び地方公共団体は同条第一項の住宅市街地の開発整備の方針に従い、同項第二号の地区における良好な住宅市街地の開発整備を促進するため、住宅地高度利用地区計画その他の都市計画の決定等必要な措置を講ずるように努めなければならないとされたところであるが、同号イの地区内においては用途別容積型地区計画についても積極的に定めるように努めること。

二　用途別容積型地区計画の策定に当たっての基本的な考え方について

用途別容積型地区計画制度は、地区の特性に応じた合理的な土地利用の促進を図るため、住居と住居以外の用途とを適正に配分することが特に必要であると認められるときに、住宅の立地誘導を図りつつ良好な都市環境の形成を図るものであるので、用途別容積型地区計画の策定に当たっては、次の点に留意すること。

(一)　当該地域における用途の適正配分及び住宅確保の必要性についての都市・住宅政策上の位置付け、周辺における土地利用の動向、公共施設の整備状況、社会的・経済的状況等から総合的に判断し、都市機能の増進に寄与するものとなるよう努めること。

(二)　容積率制限の緩和による建築物の規模の増大及び用途の併存が、市街地環境を悪化させることのないよう、建築形態の適切な制限、用途の適正配分等により良好な市街地環境の形成を適切に誘導する内容となるよう努めること。

(三)　用途別容積型地区計画により、住宅の用途に供する建築物に係る容積率の最高限度の緩和を行うに当たっては、壁面の位置の制限等の土地の利用形態に一定の条件を課すことが前提とされていることから、特に住民等の意向が適正に反映されたものとなるよう配慮すること。

(四)　当該地区は、用途により異なった容積率制限を受ける建築物により構成されることとなるため、想定される地区の空間構成に十分配慮し、良好な市街地空間を適切に誘導する内容となるよう努めること。

三　用途別容積型地区計画の区域について

(一)　用途別容積型地区計画により、住宅の用途に供する建築物に係る容積率の特例を設けることのできる区域は、次に掲げる条件に該当する土地の区域内であること。

(イ)　市街化区域内にあること。

(ロ)　住居地域、近隣商業地域、商業地域又は準工業地域内にあること。

(ハ)　地区整備計画が定められている区域のうち、次に掲げる事項が定められている区域であること。

1)　容積率の最高限度(その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物に係るものの数値が、それ以外の建築物に係るものの数値以上で、かつ、建築基準法第五二条第一項第三号又は第四号に掲げる数値以上その一・五倍以下で定められているものに限る。)

2)　容積率の最低限度

3)　建築物の敷地面積の最低限度

4)　壁面の位置の制度(道路に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限る。)

(ニ)　建築基準法第六八条の二第一項の規定に基づく条例で、(ハ)2)から4)までに掲げる事項に関する制限が定められている区域であること。

(二)　用途別容積型地区計画の区域は、良好な複合市街地の整備、開発を一体的に行うべき土地の区域として適切なものとなるように定めること。この場合、区域の面積の下限は、おおむね一ヘクタールが基準として考えられるが、区域及びその周辺の地域における土地利用の状況、公共施設の配置等を考慮の上、必要な場合にはこれを下回ることができるものであること。

なお、当該区域が(一)(ロ)に掲げる土地の区域とそれ以外とにわたっている場合、住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の特例は、(一)(ロ)に掲げる土地の区域に限って可能となるので、この点に留意して運用すること。

(三)　地区整備計画の区域は、特に合理的な土地利用の促進を必要とし、かつ建築物の規模の増大が良好な市街地環境に支障をきたすおそれがない街区について、一団の複合市街地の環境の形成を行う単位として適切なものとなるよう定めることとし、公共施設の整備が遅れており、又はこれら整備に関する事業が行われる見込みがない区域、あるいはすでに良好な市街地環境の形成されている区域等への適用は慎重に行うこと。

四　用途別容積型地区計画策定の基準等について

用途別容積型地区計画の策定は、従来の地区計画策定の基準によるほか、次の基準等によること。

(一)　区域の整備、開発及び保全の方針

用途別容積型地区計画は、住居と住居以外の用途とを適正に配分することにより合理的な土地利用の促進を図ることを目的とすることから、地区計画の整備、開発及び保全の方針を定めるに当たっては、特に、地区計画の目標として住宅確保の必要性について明らかにするとともに、土地利用の方針として住宅の密度構成等に関する方針を明示すること。

(二)　地区整備計画

(イ)　従来の地区計画制度における地区整備計画においては、都市計画法第一二条の五第三項第一号から第三号に掲げる事項のうち、当該地区計画の目標を達成するために必要と認められる一以上の事項を定めればよいこととされていたが、用途別容積型地区計画において住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の特例の適用を受けるためには、地区整備計画において、容積率の最高限度(住宅を含む建築物に係るものと含まない建築物に係るものとが区分され、前者の数値が後者の数値以上で、かつ、指定容積率の一・五倍以下のものとして定められているものに限る。)、容積率の最低限度、建築物の敷地面積の最低限度及び壁面の位置の制限(道路に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限る。)が定められ、かつ、これらの事項のうち、容積率の最高限度以外の制限が条例で定められていることが条件となっていること。

(ロ)　用途別容積型地区計画の区域内における地区施設としての道路は、住宅立地を誘導するという用途別容積型地区計画の趣旨にかんがみ、特に、安全性及び火災時における防災性の確保の観点等から、適切な配置及び規模となるよう努めること。この場合、原則としてその幅員の下限は六mとするが、壁面の位置の制限等により道路に接して適切な規模の空地が確保される場合はこれを下回ることができるものであること。

(ハ)　用途別容積型地区計画における住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の特例は、建築基準法第五二条第一項第三号又は第四号に対する特例であり、前面道路の幅員による容積率制限に係る特例ではないことから、本制度の趣旨が適切に生かされるよう区域及び地区施設の道路の幅員設定には十分配慮すること。また、壁面線の指定を積極的に行うことにより、同法第五二条第五項の規定に基づく許可制度の適切な活用を図ること。

(ニ)　建築物の用途の制限は、住居と住居以外の用途の適正な配分により良好な居住環境を有した複合市街地が形成され、又は保持されるよう定めること。この場合において、良好な居住環境を確保し、住宅用途の他の用途への転用による容積率制限上の違反の防止を図るため、一定以上の階については住宅用途のみに限定する等の立体的な用途の制限を定めるとともに、併せて居住環境の確保のため必要な用途の制限を定めるよう努めること。

(ホ)　建築物に係る容積率の最高限度は、原則として次により定めることとする。

1)　本制度により、(二)(イ)に掲げる場合においては住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の緩和の特例を受けることができることとされたが、この場合、全部を住宅の用途のみに供する建築物に係る容積率の最高限度を指定容積率の一・五倍以下に定めるとともに、全部を住宅以外の用途のみに供する建築物の容積率の最高限度を指定容積率以下に定め、併せて住宅の用途に供する部分と住宅以外の用途に供する部分を含む建築物に係る容積率の最高限度についての算定方式を定めること。

2)　1)において、全部を住宅の用途のみに供する建築物に係る容積率の最高限度については、本制度による容積率制限の緩和措置に伴い建築物の規模が増大することにかんがみ、周辺における土地利用の動向、公共施設の整備状況、市街地環境への影響、住宅立地誘導の必要性等を総合的に勘案して、適切な数値を定めること。また、住宅と非住宅の用途とを適正に配分した場合に見込まれる交通等の負荷が当該地区の都市施設により処理できる範囲となるよう適切な数値を定めること。

3)　1)において、住宅の用途に供する部分と住宅以外の用途に供する部分を含む建築物に係る容積率の最高限度の算定方式については、本制度の趣旨にかんがみ、原則として住宅の用途に供する部分の容積率が増大するにつれて、建築物全体の容積率の最高限度が増大するとともに、住宅以外の用途に供する部分の容積率が減少するよう定めることとし、かつ、関係権利者、住民等が容易に理解できる内容となるよう定めることに努めること。

なお、その算定方式については、次のものが一般的算定方法として想定されるので参考とすること。

U／N＋R／H≦1　かつ　A＝U＋R

U：住宅以外の用途に供する部分の容積率

R：住宅の用途に供する部分の容積率

N：建築物の用途がすべて非住宅である場合の容積率の最高限度

H：建築物の用途がすべて住宅である場合の容積率の最高限度

A：建築物全体の容積率

ただし、用途別容積型地区計画の区域内の土地利用の現状及び動向、公共施設の整備状況等により上に掲げる基準により難い場合には、この限りではないこと。

(ヘ)　用途別容積型地区計画の区域内における建築物に係る容積率の最低限度は、住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の緩和措置と併せて、当該区域内の合理的な土地利用の促進を図るために定めることとされたものであり、当該区域内の高度利用を促進するよう、指定容積率の数値の範囲内で適切な数値を定めること。

(ト)　用途別容積型地区計画の区域内における建築物の敷地面積の最低限度は、住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の緩和措置が区域内の敷地の細分化につながり建築物の規模の増大とあいまって市街地環境の悪化を招くことのないよう定めることとされたものであり、当該区域における敷地規模の現状、住宅を含む建築物に係る容積率の最高限度等を総合的に勘案して、当該区域における良好な住居等の環境を維持増進するよう定めること。

(チ)　用途別容積型地区計画の区域内における建築物に係る壁面の位置の制限(道路に面する壁面の位置の制限を含むものに限る。)は、住宅の用途に供する建築物に係る容積率の最高限度の緩和に伴う建築物の規模の増大が市街地環境の悪化を招くことがないよう敷地内に道路に接して適切な規模の空地を確保することが必要であることから、定めることとされたものであり、当該区域における建築物の配置の現状と動向、道路等公共施設の整備状況、住宅を含む建築物に係る容積率の最高限度等を総合的に勘案して、良好な居住環境の各街区が形成され、又は保持されるよう適切に定めること。

(三)　その他の留意事項

(イ)　用途別容積型地区計画を定めようとするときは、当分の間、あらかじめ、都道府県を通じ建設省都市局と適宜必要な連絡調整を行うこととすること。なお、住宅の用途に供する部分と住宅以外の用途に供する部分を含む建築物に係る容積率の最高限度の定め方については、当分の間、あらかじめ、都道府県を通じ建設省住宅局とも適宜必要な連絡調整を行うこととすること。

(ロ)　都道府県知事が、用途別容積型地区計画を承認しようとする場合において、当該計画の区域に係る良好な環境の保全・形成の観点から必要があると認められるときは、都市計画担当部局は環境担当部局と連携調整を図ること。

五　届出・勧告制度について

用途別容積型地区計画の区域のうち地区整備計画が定められた区域内において建築される建築物又は用途の変更を行う建築物については、その一部又は全部が住宅から住宅以外への用途の変更により、用途別容積型地区計画の内容に適合しない状態を招くことがないよう、不適合建築物の出現を防止する観点から、次の点に留意すること。なお、当該建築物については、その用途の現況等の状況の把握について十分把握するよう努めること。

(一)　地区計画の区域内における行為の届出書(都市計画法施行規則別記様式第一一の二)の記載事項に、用途別容積型地区計画の区域のうち地区整備計画が定められた区域内の建築物に係る住宅の用途に供する部分の延べ面積を追加するとともに、住宅から住宅以外への用途変更を含め複数用途の変更の際も容易に記載できるよう同届出書中「建築物等の用途の変更」に係る様式を変更する等の改正を行ったところであるので、届出・勧告の審査においては当該建築物の容積率が当該地区整備計画で定められた容積率の最高限度に適合しているか否かを慎重かつ適正に判断すること。

(二)　用途別容積型地区計画の内容に適合しない状態が発見された場合には、その是正のため、迅速かつ適切に勧告その他の必要な措置をとるものとすること。

六　用途別容積型地区計画の区域内において市町村が定める条例による制限について

用途別容積型地区計画の区域内において市町村が定める条例による制限については、従来の地区計画における条例による制限の例によるほか、次の点に留意すること。

(一)　用途別容積型地区計画においては、建築基準法第六八条の二第一項の規定に基づく条例において、建築物の容積率の最低限度、建築物の敷地面積の最低限度及び壁面の位置の制限(道路に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限る。)が定められていることが要件とされていること。

(二)　容積率の最高限度は、その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物については、地区整備計画に定められた数値が建築基準法第五二条第一項第三号又は第四号に掲げる数値とみなして同条の規定が適用されることとされているため、条例による制限として定める必要はないものであること。

(三)　用途別容積型地区計画制度の趣旨にかんがみ、複合市街地における良好な居住環境の確保のため用途の制限等が定められる場合は、当該事項を条例による制限として定めるよう努めること。

(四)　本制度においては、地区整備計画の一定の内容について条例により建築基準法上の制限とし、建築確認の対象とすることを条件とした区域内に存する建築物に対してのみ、用途地域による容積率制限を緩和する特例措置が適用されることとなるので、地区計画の案を策定する段階から都市計画担当部局と建築担当部局との緊密な連絡調整を行うこと。特に住宅を含む建築物に関する容積率の算定方法については、十分調整すること。

七　用途別容積型地区計画の区域内における容積率制限の特例について

用途別容積型地区計画の区域内のその全部又は一部を住宅の用途に供する建築物については、当該地区計画において定められた容積率の最高限度を建築基準法第五二条第一項第三号又は第四号に掲げる数値とみなして、同条の規定を適用することとされ、当該地区計画において定められる数値により指定容積率の最大一・五倍を限度に容積率の最高限度の緩和が行われるものであること。

八　用途別容積型地区計画制度の対象となる住宅の意義について

(一)　用途別容積型地区計画制度の対象となる住宅に関しては、その構造、設備等により住宅の用途に供される目的で建築されていることが明らかであることについて、建築確認、完了検査等に当たり、十分に審査等を行うこと。必要に応じ、壁、床等により住宅部分とそれ以外の部分とが構造上明確に区分されるように指導すること。

(二)　用途別容積型地区計画制度の対象となる「住宅」には、共同住宅が含まれるものであること。一方、住宅(共同住宅の住戸を含む。)で事務所等を兼ねるいわゆる兼用住宅については、住居と住居以外の用途との適正な配分による合理的な土地利用の促進という本制度の趣旨から、本制度の対象となる住宅には該当しないものであること。

(三)　用途別容積型地区計画に係る容積率の最高限度は、原則として住宅の用途に供する部分(以下「住宅部分」という。)の床面積の合計に応じて定められることとなるが、区分所有建物に係る住宅部分の算定に当たっては、原則として以下のとおりの取扱いとすること。なお、共用部分と専用部分の区分は、建物の区分所有等に関する法律(昭和三七年法律第六九号)における取扱いに準じるものとすること。

(イ)　住戸の用に供されている専用部分は、住宅部分として取り扱うこと。

(ロ)　共用部分のうち、専ら住戸の利用のために供されている部分は、住宅部分に含めて取り扱うこと。例えば、一定の階の専用部分のすべてが住宅の用途に供されている場合、その階の廊下、階段等の部分は住宅部分として取り扱うこと。

(ハ)　(ロ)及び専ら住戸以外の利用のために供されている共用部分以外の共用部分については、その床面積の合計に、当該建築物における住戸の用に供されている専用部分等((イ)及び(ロ)の部分)の床面積の合計と住戸以外の用に供されている専用部分等(専ら住戸以外の利用のために供されている共用部分を含む。)の床面積との合計のうち住戸の用に供されている専用部分等の床面積の合計が占める割合を乗じて得た面積を住宅部分に含めて取り扱うこと。

(ニ)　(イ)から(ハ)までに掲げる部分以外の部分は住宅部分に含めないものとして取り扱うこと。

九　住宅部分に係る転用防止策等について

用途別容積型地区計画の区域内において建築基準法第六八条の三に規定する容積率制限の特例により指定容積率を超えて建築される建築物(以下「特例建築物」という。)については、住宅から住宅以外への用途の変更による、容積率制限に関する違反建築物の出現を防止するため、次の点に留意すること。

(一)　建築確認申請書及び建築確認通知書の記載事項に、用途別容積型地区計画の区域内の建築物に係る住宅の用途に供する部分の床面積の合計が追加されたところであるので、建築確認の審査においては当該建築物の容積率が地区整備計画において定められた容積率の最高限度に適合しているか否かを慎重かつ適正に判断すること。また、当該住宅の用途に供する部分の床面積の合計の算定方法が八(三)で述べた方法によるものであるかどうかについても併せて審査すること。

(二)　特例建築物については、台帳の整備、定期報告の実施等により、建築後も引き続きその用途の現況等の状況の把握に努めること。なお、建築基準法第一二条第一項に規定する定期報告の対象事項については、建築基準法施行規則第五条第二項の改正により、建築物の用途に関する事項が追加されたところであるが、この制度改正は、用途別容積型地区計画の区域内の共同住宅の現況を適切に把握するため行われたものであるので、原則として、用途別容積型地区計画の区域内の共同住宅については、特定行政庁が定める報告事項として、建築物の用途に関する事項を定めること。また、この場合においては、建築主に対して、確認時に定期報告を行うべき旨を告知し、定期報告の徹底を図ること。

(三)　特例建築物について違反が発見された場合には、その是正のため、迅速かつ適切に措置命令、使用禁止等の必要な措置をとるものとすること。

(四)　建築基準法第九三条の二の規定に基づく閲覧の対象となる図書の記載事項に、特例建築物に係る住宅部分の延べ面積を追加し、当該建築物が同法第六八条の三の規定を受けるものであること及び当該建築物において住宅部分がどの程度の割合を占めているかについて閲覧の際に認知できるよう措置されたところであるので、この閲覧制度の適正な執行を図ること。

(五)　特例建築物については、その敷地又は内部に特例建築物である旨の標識等による標示を行うよう指導すること。

一〇　用途別容積型地区計画による市街地整備の推進について

(一)　本制度においては、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、住宅地区改良事業、新都市拠点整備事業、定住拠点緊急整備事業、地域創生総合都市開発事業、特定住宅市街地総合整備促進事業、市街地住宅供給促進事業、市街地住宅密集地区再生事業、大都市優良住宅供給促進事業、水辺居住整備事業、都市居住更新事業、優良再開発建築物整備促進事業、地区再開発促進事業、コミュニティ住環境整備事業、都市再開発関連公共施設整備促進事業、都市拠点開発緊急促進事業、住宅宅地関連公共施設整備促進事業等の各種事業制度を併せて活用することが可能であるので、用途別容積型地区計画の区域の特性、周辺市街地の状況等を勘案して、必要に応じその積極的な活用に努めること。また、プロジェクトによる都市環境の整備・改善、良好な地域社会の形成等を勘案して、必要に応じ、街路事業、公園事業、下水道事業等の関連公共施設の整備事業の推進に努めること。

(二)　用途別容積型地区計画の区域内において、用途別容積型地区計画に定めることのできない事項又は用途別容積型地区計画に定める必要のない事項若しくは内容について、市街地環境のより高度な維持・増進、住宅部分の転用防止等を図るため、土地所有者等による自主的な規制が行われることが適当である場合には、建築協定制度又は緑化協定制度の積極的な活用について指導すること。

(三)　用途別容積型地区計画の区域内において建築基準法第五九条の二に規定する許可を行うに当たっては、同法第六八条の三の規定により同法第五二条第一項第三号又は第四号に掲げる数値とみなされる地区整備計画に定められた容積率の最高限度を、総合設計許可準則における指定容積率の数値と読み替えて適用することが可能であること。ただし、両制度の併用による建築物の規模の増大が、周辺の市街地環境に支障を及ぼすことのないよう配慮すること。

(四)　用途別容積型地区計画の区域内においては、良好な住宅市街地環境の形成を図るため、建築基準法第八六条に規定する一団地の認定制度を積極的に活用すること。なお、用途別容積型地区計画の区域内において一団地の認定を行う場合には、特定行政庁が支障がないと認めるものについては、一団地単位でその全部又は一部を住宅の用途に供する建築物に係る容積率制限の特例を適用することが可能であるので、必要に応じ適切な活用を図ること。

(五)　当該区域が特に住宅の確保を必要とする区域であることにかんがみ、住宅政策担当部局及び関係機関と緊密な連絡調整を行うとともに、当該区域において公的賃貸住宅の積極的供給、優良な民間賃貸住宅への助成等総合的な住宅施策が講じられるよう努めること。