(一)　指導が必要なものについては、極力その基準を明確化する必要がある。

(二)　個別の事案ごとに判断せざるをえない場合には、地方公共団体と開発事業者と協議してその要否、程度等を決定する等、その内容についての判断の合理性を明示するよう留意する必要がある。

(一)　主として地区内交通需要に対応する道路

宅地開発で整備する開発区域内の主要道路の標準的な配置及び幅員については、開発規模、用途を勘案し、開発によつて発生する交通量を前提とした整備とする。

(二)　周辺の交通需要を含めて対応する道路

開発区域の周辺の交通需要を含めて対応する整備が必要な場合には、当該道路整備の性格を考慮して安易に過大な幅員とすることをさけるものとし、当該地域の道路網上の位置付けを明確にするとともに、道路整備事業との調整に努めるものとする。

住宅地における区画道路については、合理的な理由によるもの(多雪地に於ける除雪を考慮した幅員等)を除き、六mを超える幅員の区画道路を求めないものとする。

小区間の区画道路については、その利用形態及び設計上の創意工夫により六m未満の道路で支障のない場合がありこの場合には交通条件等に応じた適切な幅員の道路を弾力的に認めるよう取り計らうものとする。

なお、この点について運用の円滑化及び統一化を図るため、六m未満の道路について関連する基準等を参考にし、運用基準を検討する。

(一)　利用者がその道路に接する敷地の居住者及び居住者に用事のある者に限られ、その区画の数が少ない場合

(二)　ループ方式等閉鎖型の道路で車の出入が極めて少ないと想定される場合

(三)　計画的に各敷地にカーポートを設けない等車の出入を制限している場合

(四)　歩行者用通路として使用する場合　等

前記の場合においても車両等の走行がなされる場合には有効幅員四mを確保するとともに、幅員構成、交差点部の隅切り等については、道路構造令に基づき設定するものとする。(L型側溝・コンクリート蓋等で車両通行上支障のない場合は側溝等を含む。又、電柱等路上工作物を設置する場合はこれを除き、有効四m以上必要とする。)

　

　

(一)　地区外との取付道路は、地区内に配置される道路のうちもつとも基幹となる道路によつて取付ける事が基本であり、交通処理上特別の必要性がある場合を除き複数路線を求めないよう配慮する。

(二)　取付道路の区間については、宅地開発に伴い発生する交通量を通常の状態において処理するに足ると認められる区間を超えないものとする。

道路の幅員のとらえ方を明確にし、次のような取り扱いとする。

　

　

最大勾配等の幾何構造は道路構造令に基づいて設定するものとする。

停車帯は商業施設が連たんする等停車需要が高く、停車による交通の障害が大きいと思われる場合に設置するものとする。

片側二車以上の道路整備が将来必要な道路で、当面当該地区の開発に対応しては片側一車線の整備で、足りるような場合には、暫定的な整備を行う等、開発者に過度の負担を強いることのないよう取り扱うものとする。なお、この場合将来の全線整備に支障のないような措置を講じる必要がある。

(一)　工事完了した道路については、速やかに引継ぐものとする。

(二)　引継に必要な手続等で著しく遅滞しているような例については、実情を調査し、必要な措置を講ずる。

(一)　開発許可に伴い確保することが必要となる公園、緑地及び広場(以下「公園等」という。)は、都市公園法に基づき地方公共団体が管理する公共施設として位置づけられるものであるので、これら公園等と造成上やむを得ず生じ又は残ることとなる法面等とは区分して取り扱われるべきものである。

(二)　公園等の確保に当つては、開発区域外の受益に応じた負担の調整を行う場合を除き、公園について開発区域面積の三％かつ開発区域内人口一人当り三m2を確保することを基本とし、良好な樹林地等を存置する場合等であつても、これらを含めた公園等の面積の合計について開発区域面積の六％以上又は開発区域内人口一人当り六m2以上の確保を求めることは適当でない。

(三)　なおこの場合、中高層住宅の建設を目的とする開発については過大とならないよう実態に即して運用を図る必要がある。

小規模開発においては、確保される公園等が過小となり公園整備の効率上、公園利用上又は維持管理上も問題がある。このため都市計画法に基づく開発許可基準においても小規模開発については、必要的に公園等の確保を求めないこととしており、開発規模〇・三ha未満の開発について、一律の基準により公園等の確保を求めることは適当でない。

開発区域における洪水調節(整)池については、都市公園として利用、管理することに支障のない範囲で弾力的に活用することとし、公園等として取り扱つてさしつかえない。

なお、この場合、公園等としての安全な利用を確保する上で支障の生じない設計を行うこと、洪水調節(整)池と公園等の管理上の調整を図ること等に留意する必要があり、これらの点について別途検討を行う。

(一)　公園の形状、規模、勾配、施設、接道条件等については、都市計画法に基づく開発許可基準において規定があるが、当該規定の運用及び規定のない部分の運用に当たつては、当面社会的妥当性に考慮し行き過ぎないよう十分留意する必要がある。

(二)　公園等の位置、形状、規模、接道条件等の取り扱い上の混乱を防ぐためこれらについての技術的な基準について検討を行う。

自然的環境の保全等の観点により既存樹林の保存、緑化面積の確保をはかることは行政上の課題ではあるが、開発区域内においてこれを開発者の負担により一方的に行わせることには問題があり、開発区域外の受益の程度を勘案し行政と開発者の間で負担の調整を行う等により開発者の過大な負担となることのないように配慮すべきである。

治水対策については、開連する地域の洪水による被害を防止又は軽減するための所定の治水安全度の確保が可能な範囲で技術的、経済的条件及び当該地域の実情を勘案して合理的な方式の選択が可能となるよう措置すべきである。

河川改修計画の降雨確率等については、当該水系の下流で現に実施している河川改修計画と斉合のとれたものとなるよう計画すべきである。

なお砂防指定地内における宅地開発については、計算された流量に一〇％程度の土砂混入率を見込むものとする。

宅地開発に伴い必要となる河川改修区間は、当該開発による影響を考慮しても所定の治水安全度が確保されている区間に到達するまでとする。

なお当該河川について河川改修が行われている場合にはその進捗状況、宅地開発の時期等を勘案し、開発者が行うべき区間について、河川改修事業と調整を図るものとする。

流出係数については河川砂防技術基準(案)による数値を標準とする。

開発に伴い必要となる流出抑制対策の方法として、小規模な宅地開発についても一律に専用の洪水調節(整)池の設置を義務づけることは、必ずしも適当でない。

宅地開発に伴い必要となる流出抑制対策の方法については、専用の調節(整)池以外の雨水貯留、浸透システムにより同等の効果を期待できる場合もあるので、必要に応じ、これらの代替方策を採用し得るよう措置すべきである。

恒久調節池について超過率五〇分の一、暫定調整池について三〇分の一を超えるものとするよう義務づけることは、宅地開発の影響の及ぶ下流河川の改修計画の規模がこれらの数値を上回つている場合等特別の事情がある場合を除き、適当ではない。

恒久調節池、暫定調整池の別を明らかにし、暫定調整池として設置及び維持管理を指導する場合にあつては、その設置期間を「宅地開発に関連する区間の河川の一定の改修が完了するまでの期間とすること」のように具体的に開発者に明示する必要がある。恒久調節池については原則として公的な管理を行うことが望ましい。

洪水調節(整)池を設置する場合に開発区域内に設置するものと同等の効果が得られるものについては、開発区域外の適地に設置することを認めるものとする。

一五m未満のダムの高さについては、当面、防災調節池技術基準(案)及び大規模宅地開発に伴う調整池技術基準(案)に準拠して設計・施工がなされるものであれば特に制限する必要はない。

ただし、砂防指定地内の宅地開発については、その地域の特殊性にかんがみ築堤方式とする場合には高さは三m以下とする。

洪水調節(整)池については、治水上の機能に支障が生じない限り公園等の他の用途に積極的に利用し、土地の有効利用を図るものとする。

この場合の治水対策上必要な技術基準等について別途検討する。

(一)　雨水排除については、降雨による土砂の流出を見込む必要がある等の理由のある場合を除き、下水道施設設計指針で定める確率年五年〜一〇年を計画規模とすることが妥当である。

(二)　発生汚水量については、下水道施設設計指針に準拠し、開発区域の上水道等の最大給水量を勘案して妥当な汚水量を定めるものとするが、大量の汚水の発生が見込まれる特別の事情がない限り、近傍の公共下水道計画等で採用している家庭汚水量を大幅に上回る量とすることは適当でない。

(一)　一般に下水道施設設計指針に定める諸元に従つて施設が設置されていれば支障はないと考えられるので特段の理由なく厳しい水準を求める必要はない。

なお、開発区域内からの汚水に加えて、開発区域外からの汚水も流下させるため管渠を開発区域内に設置する場合には下水道事業との調整を図るものとする。

(二)　排出水の水質について法令上の制限がある場合を除き安易に高度処理を義務づけることは問題がある。

コミュニティ・プラントは社会機能的にみれば公共団体が管理する公共下水道に類似するものであり、発生史的にみれば居住者が管理する各戸浄化槽に類似するものである。したがつてその維持管理については、開発者にこれを行わせることには問題がある。当面入居者で組織する組合において管理することが妥当と考えられるので、この組合管理の方法によるよう努めるものとする。

ただし、現状においてはこの方法によるものとしても、維持管理上の問題が予想されるので、別途長期的課題として円滑な管理を促進するための方策について検討を行うものとする。

放流先河川等の管理者以外の水利権者等についても同意を義務づけているのは、排水に係る係争を未然に防止する趣旨と考えられるが、開発行為の事業内容の周知を図らせること等は格別、すべての関係者の同意書の提出まで求めることは適当でない。事業の実施に伴う係争の恐れのある場合には、開発許可手続とは別途の手続において調整を図るよう指導することが適切である。

画地規模については、国民の適正な負担能力及び地域の特性に十分配慮する必要があり、過大な水準を要求するのは適当でない。

(一)　［一］の配慮を行つた場合においても、住宅形式上又は土地利用上の創意工夫等により、良好な居住環境の確保ができる事例については、その画地規模について弾力的な取り扱いをする必要がある。

(二)　例えば、次のような場合には、一般的な画地規模とは別に全体の居住環境上の観点から個別に判断する必要がある。

イ　タウンハウス(コモンスペースを持つものに限る。)

ロ　コモンスペースを適切に配置した戸建て住宅地(いわゆる「計画戸建て」)

ハ　地区計画、建築協定等により良好な居住環境の確保が図られる見込みがある場合

有効宅地率は、開発区域の規模、地形条件、住宅形式等により、結果として定まるものであるので、あらかじめ有効宅地率を画一的に規定する必要はない。

(一)　学校施設用地の面積については、原則として文部省の基準を超えないものとする。また、児童生徒数は、原則として文部省の基準によつて算定する。

(二)　用地の譲渡に当たつて無償又は相当程度の減額譲渡を求めているものについては、国庫補助制度、立替施行制度等を有効に活用する等の方策を講ずるものとする。

開発区域の内外を問わず、適地に設置を認める必要がある。

(一)　開発区域内にいわゆる公共公益施設用地を確保させる場合には、すべてその用途を明確にするとともに、主として開発区域内の住民が利用するための公共公益施設の用地とするべきである。

(二)　確保させた用地についてその用途を変更する場合には、当該開発区域内の住民の意見を聴く等あらかじめ十分その理解を得ておく必要がある。

(一)　これらの施設については、原則として、当該施設の主たる利用者が開発区域外の住民となる場合には、確保させるべきではない。

(二)　(一)の場合で広域的な観点からの配置のバランス等によりやむをえずこれらの施設を開発区域内に確保させる場合には、区域内と区域外との間で受益の程度等を勘案し負担の調整を図る必要がある。

(一)　協議期間の短縮化等を要請した昭和五七年一〇月の建設省・自治省の共同通達に基づく改善措置について、全国的な状況の把握を行うとともに、さらに改善の余地のあるものについては、個別に改善方の指導を行う。

(二)　大規模な宅地開発については、各種の公共公益施設の整備のあり方をめぐる協議・調整が質・量ともに多岐にわたり、このため調整が紛糾し、協議期間が長期化することが少くない。この点にかんがみ「施設整備水準等調整委員会(仮称)」を設け、必要に応じ、個別の問題について関係者の意見の調整を行うことについて研究を進める。

宅地開発に際して周辺住民の同意を求めるのは、開発に伴う環境問題、工事中の騒音問題等を未然に防止させる趣旨と考えられるが、この場合にあつても、宅地開発の内容等の周知を図ること、問題が生ずる恐れがある場合には十分話し合いを行うこと等の指導を行うことは格別、すべての関係者の同意書の提出まで求めることは適当でない。

指導要綱による指導内容について、意見の不一致が生じた場合であつても、都道府県への進達拒否、水道、電気、ガス等の供給についての協力拒否その他の制裁措置をとることには問題がある。

(一)　埋蔵文化財問題については、発掘調査の円滑化等を図るため、昭和五六年七月二四日付けの文化庁次長通達による指導が行われたところであるが、さらに前記の諸問題を中心として実態の把握を行う。

(二)　埋蔵文化財の保護に留意しつつ、(一)の結果を踏まえ、文化庁等の関係機関の協力を得て埋蔵文化財調査と宅地開発事業との円滑な調整について検討する。

(一)　中高層建築物の建築に際して、周辺住民との調整を求めているのは、日照等に関して周辺住民との紛争を未然に防止させる趣旨と考えられるが、この場合にあつても、建築計画の内容の事前公開、問題の生ずるおそれのある場合における話合い等を求めることは格別、周辺住民の同意書の提出まで求めることは、建築行為を遅延させるなど建築主の権利の行使を制限することとなるおそれもあり、適切でないと考える。

(二)　日照紛争の解決等のための周辺住民との調整については、必要に応じ、地方公共団体が相談、あつせん等に努める等公正な手続きによつて調整を図る方策を講ずることによつて建築行為が円滑に進むようにすることが適切であると考える。

(一)　用途制限、住宅容積制限等の建築制限については、基本的に、建築基準法等に基づく地区計画制度、建築協定制度、特別用途地区制度等確立された諸制度によることが適切であると考える。

(二)　一部にみられる住戸規模制限等については、世帯人員によつて確保することが望ましい居住水準が異つてくること等から適切でないと考える。

(一)　建築基準法施行規則で定められた様式にあつた建築確認の申請書が確認手数料を納付の上提出された場合においては、建築基準法上その建築計画が建築士法第三条又は第三条の二の規定に違反するときを除いては、これを受理しなければならないものである。

また、建築確認は、建築基準法上、申請に係る建築計画が建築物の敷地、構造及び建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定に適合するかどうかを審査して行われるものである。

(二)　建築確認の申請書の受理の機会あるいは建築確認に係る審査の機会を捉えて、中高層建築物指導要綱に基づく行政指導が行われているが、その場合、建築主の十分な理解を前提として社会的に妥当な範囲内で行うべきことは勿論、特に、建築確認の申請書の受理の機会を捉えて行う行政指導にあつては、建築主に大きな負担を与えるおそれもあるので、建築計画の内容の事前公開等最小限にとどめるものとし、行き過ぎにわたらないよう留意すべきであると考える。

(一)　前記のような取り扱いがみられるに至つた背景には地方財政問題があるので、別途自治省における検討とあわせて、基本問題の検討を行う。

(二)　当面の措置として、都道府県を通じ個別市町村ごとに適正化が図られるよう、自治省と協力して、個別の指導を行う。