一　都市再開発方針について

人口の集中の特に著しい政令で定める大都市を含む都市計画区域に係る都市計画法(昭和四三年法律第一〇〇号)第七条第四項の市街化区域の整備、開発又は保全の方針においては、都市再開発法(以下「法」という。)第二条の三第一項各号に掲げる事項を明らかにした都市再開発の方針(以下「都市再開発方針」という。)を定めなければならないこととされた。都市再開発方針については、従来より、必要がある場合には市街化区域の整備、開発又は保全の方針において定められなければならないこととされているが、今回の改正において、その策定義務を明文で明らかにし、もつて都市の再開発の一層計画的な推進を図ろうとするものである。

この都市再開発方針は、都市再開発の長期的かつ総合的なマスタープランであり、都市再開発に関する個々の事業について都市全体からみた効果を十分に発揮させること、民間建築活動を適正に誘導して民間投資の社会的意義を増加させること等をねらいとしており、また、国及び地方公共団体は、都市再開発方針の中で特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべきとされた相当規模の地区(法第二条の三第一項第二号)の再開発を促進するために、市街地の再開発に関する事業の実施その他の必要な措置を講ずるよう努めなければならないこととされている(同条第二項)。

都市再開発方針の策定は以上のような目的を有するものであり、以下の点に留意して速やかに定めること。

なお、都市再開発方針に関してさらに必要な基準等については、別途通達する。

(一)　都市再開発方針の策定に当たつては、まず、法第二条の三第一項第一号に定める計画的な再開発が必要な市街地(以下「一号市街地」という。)について再開発の目標並びに土地の合理的かつ健全な高度利用及び都市機能の更新に関する方針を明らかにしなければならないが、これは、計画的な再開発を行うことにより都市全体の機能の回復、向上に貢献することとなる市街地を対象とするとともに、かつ、長期的視点から定めるものであること。

(二)　都市再開発方針における法第二条の三第一項第二号に定める特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区(以下「二号地区」という。)及び当該地区の整備又は開発の計画の概要については、一号市街地のうち、当面は、特に緊急に整備が必要で当該地区を整備することが広域的な波及効果を及ぼす地区を対象とし、かつ、可能な限り具体的な内容を明らかにすること。

(三)　都市再開発方針において二号地区及び当該地区の整備又は開発の計画の概要が明らかにされたときは、同方針に従い、当該地区の再開発を促進するため、市街地再開発事業、土地区画整理事業、住宅地区改良事業、公共施設整備等の各種事業を推進するとともに、高度利用地区、市街地再開発促進区域、地区計画、沿道整備計画等の都市計画を定めることにより民間活力の活用と適正な誘導を図る等、必要な措置を積極的に講ずるよう努めること。

(四)　都市再開発方針を定めるに当たつては、公聴会の開催はもちろんのこと、広報、説明会等の活用等により当該地域住民の意向が反映されるように努めるとともに、都市再開発方針の実現のための積極的な協力態勢が確保されるようにすること。

二　施行者の拡大について

市街地再開発事業の施行者については、個人施行者制度が拡大されて、高度利用地区内の土地の所有者又は借地権者(以下「権利者」という。)の同意を得た者は、第一種市街地再開発事業の個人施行者となることができ、事業計画についての関係権利者全員の同意を得て第一種市街地再開発事業を施行できることとされるとともに、新たに、首都高速道路公団及び阪神高速道路公団が自動車専用道路の新設又は改築と一体的に行う市街地再開発事業を、地方住宅供給公社が住宅の建設と併せてこれと関連する市街地の再開発を行うための市街地再開発事業をそれぞれ施行できることとされた。

これは、都市の再開発は、民間部門及び公的部門それぞれが可能な分野を分担して広く事業の推進を図るべきであるとの考えの下に、主として、民間エネルギーの一層積極的な活用、住宅供給の促進、自動車専用道路の沿道の適正な土地利用の実現等をねらいとするものである。このような趣旨にかんがみ、これらの制度の運用に当たつては、次の点に留意すること。

(一)　個人施行者制度について

1)　権利者に再開発の意思はあつても、資力、技術力等の施行能力が不足し、又は、自ら施行者となることを望まない等の理由により、従来、個人施行者又は市街地再開発組合による施行が困難であつた地区についても、今後、民間の旺盛な活力を活用して市街地再開発事業を施行することができることとされたこと。

2)　権利者以外の個人施行者の事業計画の認可等に当たつては、関係権利者等の保護に欠けることのないよう十分に配慮すること。

3)　権利者の同意を得て施行者となろうとする者は、事業計画及び権利変換計画の案の概要についても事前に関係権利者の同意を得ておくことが望ましいものであること。

4)　権利者以外の者で施行者となろうとするものは、法第二条の二第一項の同意を得た場合には、法第六〇条の規定により都道府県知事の許可を受けて他人の占有する土地に立ち入つて測量又は調査を行い、及び法第六五条の規定により、登記所等に対し無償で必要な簿書の閲覧等を求めることができることとなるものであること。

(二)　首都高速道路公団及び阪神高速道路公団施行の制度について

1)　首都高速道路公団及び阪神高速道路公団は、地方公共団体の要請をまつて市街地再開発事業を施行することとされているが(首都高速道路公団法(昭和三四年法律第一三三号)第二九条第四項及び阪神高速道路公団法(昭和三七年法律第四三号)第二九条第四項参照)、地方公共団体はこの要請を行うに際しては、事前に、関係権利者、関係行政機関等の意向を十分に把握し、事業の構想を調整しておくものとすること。

2)　地方公共団体が前記の要請をしようとするときは、両公団に対し、施行地区に含まれる地域の名称、市街地再開発事業の範囲、着工予定時期及び完了予定時期、地方公共団体が行う関連業務の内容等事業遂行上特に留意すべき基本的事項を示さなければならないものであること。

(三)　地方住宅供給公社施行の制度について

地方住宅供給公社は、自ら行う住宅の建設と併せて、これと関連する市街地の再開発を行うための市街地再開発事業を施行することができることとされたが、良好な市街地住宅の供給を促進するため、積極的に同公社による事業が推進されるよう指導すること。

三　施行区域の条件等の緩和について

市街地再開発事業の施行区域の条件については、耐火建築物に関する条件及び第二種市街地再開発事業の施行区域面積に関する条件が緩和され(法第三条及び第三条の二)、これに対応して市街地再開発促進区域の条件(法第七条)及び個人施行の認可の基準(法第七条の一四)も緩和されたが、これらに関しては、次の点に留意すること。

(一)　耐火建築物に関する条件に関しては、1)建築面積が一〇〇平方メートル未満の建築物及び都市計画決定された公共施設の整備に伴い除却すべき建築物の建築面積は、法第三条第二号に定める耐火建築物の建築面積の合計には算入しないこと、2)耐火建築物の建築面積の合計が当該区域内のすべての建築面積の合計の「おおむね」三分の一以下とすることとされたが、これにより、いわゆる鉛筆ビルが乱立している等、相当の耐火建築物が存在していても土地の利用状況が著しく不健全である場合等には、施行区域を都市計画決定することが可能となつたこと。

(二)　法第三条第二号ホに該当する耐火建築物には、その一部を除却することにより、当該建築物の社会的、経済的機能を喪失することとなるものが含まれること。

(三)　第二種市街地再開発事業の施行区域は、従来の三ヘクタール以上のものであることにかえて一ヘクタール以上のものであることとされたので、今後は、必要に応じて、積極的に第二種市街地再開発事業を活用すること。

四　施設建築物の建築等の特例について

今回の改正において、施行者が権利変換計画においてその全部を取得するように定められた施設建築物(従前の関係権利者の権利の目的となるものを除く。)については、その建築を他の者に行わせることができる制度(特定施設建築物制度)が創設された(法第九九条の二から第九九条の九まで及び第一一八条の二八)。これは、第三者の建築上の創意工夫の余地を拡大すること等により市街地再開発事業への参加意欲を高め、また、施行者の資金面及び事務処理面における大幅な負担軽減を図ることを目的としており、施行者の権限の一部を他の者(特定建築者)に分担させるという面で従来の事業手法とは異なるものであるので、その運用に当たつては、次の点に留意すること。

(一)　権利変換計画又は管理処分計画により従前の関係権利者の権利の目的となつている部分がある施設建築物については、施行者が自ら建築してその権利の確実な保全を図ることが適当であり、特定施設建築物制度の対象とはならないものであること(法第九九条の二及び第一一八条の二八)。

(二)　特定建築者の公募に当たつては、施行者が特定建築者に対して希望する必要な条件を明らかにするとともに、応募者が特定施設建築物の建築計画及び管理処分に関する計画を作成するのに十分な時間的余裕をもてるよう配慮すること。

(三)　公募による特定建築者の決定に当たつては、特定施設建築物の建築計画及び管理処分に関する計画の内容、特定建築者となるべき者の資力及び信用等について、慎重、かつ、公正に審査し、事業の円滑な遂行に支障をきたさないようにすること。

(四)　特定建築者の決定については、国、地方公共団体、日本住宅公団、地方住宅供給公社及び日本勤労者住宅協会は公募によらないで特定建築者とすることができることとされており(法第九九条の三及び第一一八条の二八)、さらに、次に掲げる者で法第九九条の三第二項各号に掲げる条件を備えている者も同様とされているので、必要に応じてこれらの者を活用すること(都市再開発法施行令(以下「令」という。)第四〇条の二及び第四六条の一二)。

1)　地方公共団体が財産を提供して設立した民法(明治二九年法律第八九号)第三四条の法人(当該法人が財産を提供して設立した同条の法人を含む。)で住宅建設の事業を行うもの(これらの法人で建設大臣認可に係るものとしては、現在、財団法人首都圏不燃建築公社及び財団法人住宅改良開発公社が該当している。)

2)　特定施設建築物の建築及び賃貸その他の管理を目的として設立された株式会社で、当該特定施設建築物に係る市街地再開発事業の施行者又は施行者である組合の組合員が発行済株式の総数の二分の一(施行者が地方公共団体である場合には四分の一)を超える株式を所有するもの

(五)　特定施設建築物の管理処分に関する計画は、公募による特定建築者の決定及び特定建築者に対する指導、監督の際の参考とすべき性格のものであり、これに違反した場合の罰則等は設けられていないが(法第一四二条の二参照)、特定施設建築物の適正な管理処分の確保のために必要がある場合には、施行者と特定建築者との間の協定等により、別途事前に必要な措置を講ずること。

(六)　施行者が特定建築者に地上権又は敷地を譲渡するときは(法第九九条の六及び第一一八条の二八)、その価格は適正なものとし、周辺地価に悪影響を及ぼさないよう配慮すること。

(七)　法第九九条の七及び第一一八条の二八の規定により特定建築者が建築計画を変更できることとなる「建築計画に従い当該特定施設建築物を建築することができないやむを得ない事情」とは、1)特定施設建築物の周辺の他の街路、横断歩道橋等の整備により、当初予測できなかつた交通状況の変化があり、出入口の位置の変更が必要となる場合、2)当初見通すことが不可能であつた経済状勢の急激な変化により工期の延長が必要となる場合等が考えられるものであること。

(八)　特定建築者が建築計画に従つて特定施設建築物を建築しないことが明らかになつたときは、施行者は、速やかに、特定建築者の決定の取消し、敷地の明渡しの請求、新たな特定建築者の決定又は自ら建築する等所要の措置を講じることにより、事業計画の確実な実現を図ること。

(九)　特定建築者の権限は、特定施設建築物の建築とその管理処分に限られており、土地の買収、補償等事業遂行上の関係権利者との調整は、施行者の法的責任において行われるものであること。

五　公共施設の管理者等による工事について

従来の市街地再開発事業においては、公共施設の整備はその管理者又は管理者となるべき者(以下「管理者等」という。)の同意を得、又は協議を行つたうえで、施行者が自らすべて行うこととされていたが、今回、公共施設の整備及び管理の一貫性を確保し、併せて、施行者の技術面等における負担の軽減を図るため、一定の公共施設について管理者等による工事の制度が設けられたので(法第九九条の一〇及び第一一八条の二九)、その運用に当たつては、次の点に留意すること。

(一)　対象となる公共施設は、一般国道及び自動車専用道路、公共下水道及び流域下水道、一級河川及び二級河川並びに公立の小学校及び中学校に限られるものであり(令第四〇条の三及び第四六条の一二)、その他の都道府県道、市町村道、都市下水路、いわゆる準用河川等は、従前どおり、施行者において整備すること。

(二)　管理者等は、当該公共施設の工事だけを行いうるものであり、関係権利者との用地の交渉等は、従前どおり、施行者において行うものであること。

(三)　管理者等が行う工事の範囲は、あらかじめ、事業計画において定めなければならないものであること(法第七条の一一)。

六　権利変換手続の特則の拡充について

従来から、個人施行者及び市街地再開発組合の施行による市街地再開発事業においては、土地の利用形態に関しては、一定の場合を除き、施設建築敷地を一筆とし、かつ、地上権を設定する権利変換方式(法第七五条)が認められているが、この方式は、当該敷地の所有権が共有持分とされたうえで地上権の設定を伴うため、必ずしも所有者等の円滑な同意が得られない状況にあつた。このため、今回の改正においては、地方公共団体及び公団が施行者である場合にのみ認められていた法第一一一条に基づく地上権非設定方式が、個人施行者及び市街地再開発組合の場合についても認められることとなつた(法第一一一条)。

したがつて、今後は、関係権利者等の意向を十分に把握し、具体的な事情に応じ、施設建築敷地の所有者の大部分が地上権の設定を希望しない場合等特別の事情がある場合には、法第七五条によらず法第一一一条を活用して円滑な事業の遂行に努めること。

七　その他

(一)　税制上の特別措置について

保留床の取得に対する新増設に係る事業所税については、一定の中小事業者が取得する場合にあつては非課税、その他の者が取得する場合にあつては二分の一を軽減する特別措置が講じられているが(地方税法(昭和二五年法律第二二六号)第七〇一条の三二第四項、第七〇一条の三四第八項第二号及び第七〇一条の四一第四項)、今回の改正により特定施設建築物制度が新設されたことに伴い、特定建築者の特定施設建築物の取得については保留床の取得の場合と同様の特別措置が講じられることとなり(地方税法第七〇一条の三二第四項の改正)、また、特定施設建築物の新築については非課税とされたので(地方税法第七〇一条の三四第八項第三号の改正)、留意すること。

(二)　借家人、零細な居住者等の保護について

市街地再開発事業の施行に当たつては、当該事業の施行区域内の借家人、借間人、転出を余儀なくされる零細な居住者等が、事業の施行によりその生活基盤に著しい影響を受けることのないよう、その意見を十分に把握し、再開発住宅制度の積極的活用、政府関係金融機関等からの融資のあつせん等必要な措置を講じて、これらの者の生活の安定を図るよう十分配慮をすること。

(三)　市街地住宅の確保について

都市の再開発により良好な市街地住宅の供給を促進することは都市・住宅政策上の重要な課題の一つとなつていることにかんがみ、市街地再開発事業の施行に当たつては、特定施設建築物又は保留床を公営住宅等の公的住宅に優先的に利用するよう努めるとともに、日本住宅公団及び地方住宅供給公社による施行制度を積極的に活用する等、良好な市街地住宅の確保に配慮すること。