第一　民間再開発の促進について

一　概要

我が国の経済・社会活動を支える基盤である都市を再構築し、防災、居住環境、交通、景観等の機能の充実、改善を図っていくことは現下の重要課題であり、また、停滞している経済状況を打開し内需主導の景気回復を図る上で、大きな民間投資誘発効果を持つ都市の再開発に対し大きな期待がよせられているところである。

今回の改正は、このような課題に応えるべく、都市の再開発において民間事業者等がその能力を十分に活かしていく条件を整備するため、都市開発資金の貸付けに関する法律の一部改正による市街地再開発事業への都市開発資金の無利子貸付制度の創設等、土地区画整理法の一部改正による土地区画整理組合の設立の早期化及び土地区画整理士技術検定に係る指定検定機関制度の創設、都市再開発法の一部改正による市街地再開発組合の設立の早期化等、施行地区外への転出者に対する補償金等の算定方法の見直し及び特定建築者制度の拡充、さらに、土地区画整理法及び都市再開発の一部改正による土地区画整理事業及び市街地再開発事業の一体的施行制度の創設について措置したものである。

また、これと併せて、零細権利者等に係る支援措置の充実、再開発事業計画の認定制度に係る支援措置の拡充といった再開発を促進するための方策の充実を図ることとした。

さらに、行政機関に対して行う申請、届出等の手続を簡素化するため、土地区画整理法施行規則(昭和三〇年建設省令第五号)及び都市再開発法施行規則(昭和四四年建設省令第五四号)等の申請書等の様式の一部について押印の見直しを行うこととした。

二　施行期日等

改正法の内容のうち、都市開発資金の貸付けに関する法律及び民間都市開発の推進に関する特別措置法の改正並びに土地区画整理法及び都市再開発法の改正による組合設立の早期化等に係る規定については、平成一一年四月一日から施行することとした。

また、都市再開発法の改正による組合の設立及び事業計画の認可手続の透明化、施行地区外への転出者に対する補償金等の算定方法の見直し及び特定建築者制度の拡充については、改正法の公布の日(平成一一年三月三一日)から三か月以内で政令で定める日から施行することとし、このうち、新たな補償金等の算定方法は、当該改正規定の施行の日以降において、((一))第一種市街地再開発事業において権利変換期日に新たな権利を取得しない者については、当該第一種市街地再開発事業に係る事業計画の決定等の公告の日から起算して三〇日を経過した日(評価基準日)を、((二))第二種市街地再開発事業において譲り受け希望の申出の撤回をした者については、当該者の従前権利が、契約に基づき、又は収用により、施行者に取得され、又は消滅する日を、それぞれ迎えるものから適用することとした。

さらに、土地区画整理法及び都市再開発法の改正による土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行制度の創設及び土地区画整理士技術検定に係る指定検定機関制度の創設については、改正法の公布の日から六か月以内で政令で定める日から施行することとした。

第二　都市開発資金の貸付けに関する法律の一部改正

市街地再開発事業は、民間活力を効果的に活用しつつ土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図っていく有効な手法であるが、近年の経済状況下において保留床処分や資金調達が困難となったことにより、民間施行主体である個人及び市街地再開発組合による市街地再開発事業の施行に支障が生じているものが見られるほか、保留床の一括取得に係る需要の減退に対応し、施行者等が出資した法人が保留床を取得して長期の賃貸経営により事業費を回収していく事業手法も進んでいるところである。

また、土地区画整理事業については、従来から土地区画整理組合等に対する貸付制度が設けられているところであるが、近年施行期間が長期化していること等により、従来の償還期間では対応できなくなってきたほか、保留地の売約が遅延し、一部に土地区画整理事業の円滑な施行に支障が生じかねない例が見られるところである。

このため、市街地再開発事業及び土地区画整理事業について、都市開発資金の貸付制度を創設、拡充し、資金調達の円滑化等により、両事業の施行を推進することとし、併せて、計画的な市街地の整備改善のために地方公共団体が行う用地取得に対する貸付制度の拡充を行った。これらの運用に当たっては、次の事項に留意するほか、都市開発資金貸付要領(平成一一年四月一日建設省経整発第二八号、同都再発第二九号、同都区発第二四号、同住街発第三九号)によられたい。

一　市街地再開発事業及び土地区画整理事業の促進を図るための都市開発資金貸付制度の充実について

1　市街地再開発事業及び土地区画整理事業への無利子貸付制度の創設、拡充

(1)　市街地再開発事業への無利子貸付制度の創設

1)　貸付けの対象

国は、地方公共団体が次の者に対し市街地再開発事業に要する費用の二分の一以内に充てるための無利子の貸付けを行う場合に、当該地方公共団体に対し当該貸付けに必要な資金の二分の一以内を貸し付けることができることとした。

イ　市街地再開発促進区域内又は第一種市街地再開発事業の施行区域内で第一種市街地再開発事業を施行する個人施工者

ロ　市街地再開発組合(今回の都市再開発法の改正により設立が可能となった事業計画認可前の組合を含む。第四参照。)

2)　主な貸付条件

償還期間等の主な貸付条件は、次のとおりである。

(2)　土地区画整理事業に関する無利子貸付制度の拡充

土地区画整理組合及び個人施行者並びに業務代行者に対する貸付制度について、事業計画認可前に設立された組合(第三参照)及び当該組合から委託を受けた業務代行者を貸付対象に加えるとともに、貸付条件を以下のとおりとした。

2　保留床管理法人及び保留地管理法人への無利子貸付制度の創設

(1)　貸付けの対象

国は、地方公共団体が、保留床管理法人及び保留地管理法人(それぞれ都市開発資金の貸付けに関する法律第一条第三項第二号又は第四項第三号に規定する法人をいう。以下同じ。)に対し、施行者が保留床又は保留地を公募して譲渡しようとしたにもかかわらず譲渡できなかった場合に当該法人が当該保留床又は保留地を取得するときの当該取得に要する一定の費用に充てるための無利子の貸付けを行う場合に、当該地方公共団体に対し当該貸付けに必要な資金の二分の一以内を貸し付けることができることとした。

保留床管理法人及び保留地管理法人は、次の要件を満たす必要がある。

1)　次のいずれかの出資要件を満たしていること

イ　施行者(組合施行の場合は組合員)が資本金等の二分の一(地方公共団体施行の場合は四分の一)を超えて出資していること

ロ　個人施行者又は組合員と地方公共団体が合わせて資本金等の二分の一を超えて出資していること

2)　取得する保留床又は保留地の賃貸その他の管理を行うために必要な能力が十分であること。

(2)　主な貸付条件

償還期間等の主な貸付条件は、次のとおりである。

3　債権の適正な管理等

(1)　地方公共団体は、無利子貸付けを受ける組合等の事業成立の見通し、保留床管理法人又は保留地管理法人が取得する保留床又は保留地に係る賃借人の確保見込み、経営収支見込み等から債務償還が確実であることを確認の上、適切な額を貸し付けるものとすること。

(2)　地方公共団体は、債権保全を図る観点から、無利子貸付けを受ける者に対し、担保を提供させ、又は貸付けを受ける者と連帯して債務を負担する保証人を求めるものとし、当該担保又は保証人が貸付額の総額に見合った価額又は保証能力を有することを確認すること。

(3)　地方公共団体は、無利子貸付けを受けた者の債務償還が完了するまでの間、貸付けを受けた者に対し報告若しくは資料の提出を求めることなどを通じ、当該貸付けを受けた者の業務等の状況を把握するよう努めること。

4　平成一一年度の特例

地方財政の極めて厳しい状況にかんがみ、一及び二の貸付け(土地区画整理事業の業務代行者に対するものを除く。)については、平成一二年三月三一日までの特例措置として、地方公共団体がその財政状況により国と同額以上の資金が負担できない場合にも国が貸付けを行うことができることとした。

二　用地先行取得資金の貸付対象区域の拡充について

都市の機能を維持し、増進するための市街地の整備改善を円滑に促進するためには、用地の先行的確保を図ることが必要であることから、都市再開発法第二条の三第二項に基づく都市再開発方針に定められた計画的な再開発が必要な市街地のうち特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区において地方公共団体が行う用地取得に要する費用について、新たに都市機能更新用地(都市開発資金の貸付けに関する法律第一条第一項第三号の土地)買取資金の貸付対象とした。

第三　土地区画整理法の一部改正

一　土地区画整理組合(以下第三において「組合」という。)の設立の早期化について

従来、土地区画整理事業を組合が施行しようとする場合、地権者が任意団体であるいわゆる準備組合を組織し、これが事業計画を作成して事業認可申請を行う例が多かったが、準備組合という任意の団体では資力信用に欠け、資金調達に支障を来している事例が見られる。このため、一定の地権者の同意を得て定款と事業基本方針を定め、都道府県知事の認可を受けた場合には組合を設立することができることとし、法人格を有する組合が事業計画を定めることができるようにすることにより、円滑な事業の立ち上げを図ることとしたが、その運用に当たっては、特に次の事項に留意すること。

なお、事業計画認可前の組合についても、都市開発資金の無利子貸付制度の対象とする。

(1)　定款と事業基本方針を定めて組合を設立しようとする場合には、定款及び事業基本方針の内容について、説明会の開催等により関係権利者に十分かつ具体的に周知させ、事業に対する積極的な協力体制が確保されるように努めること。

(2)　定款と事業基本方針を定めて組合を設立しようとする場合には、施行地区となるべき区域内の宅地の所有者及び借地権者の同意の手続が必要である。

(3)　事業基本方針においては、施行地区及び土地区画整理事業の施行の方針として次に掲げる事項を定めなければならない。

1)　当該土地区画整理事業の目的

2)　土地区画整理事業の施行後における施行地区内の宅地の地積(保留地の予定地積を除く。)の合計の土地区画整理事業の施行前における施行地区内の宅地の地積の合計に対する割合

3)　保留地の予定地積

4)　事業施行予定期間

5)　事業計画の認可を受けるまでの資金計画

このうち、2)及び3)については、その概数を記載すれば足りるものであり、例えば、約○○パーセント(ヘクタール)から約○○パーセント(ヘクタール)といった幅をもった記載方法も可能である。また、4)については、事業計画の認可の申請の予定時期、おおむねの事業の完了の時期を示すことが望ましい。

(4)　定款と事業基本方針を定めて組合を設立しようとする場合の認可に当たっては、事業計画がいまだ作成されていない段階であることにかんがみ、当該設立しようとする組合が「事業を的確に遂行するために必要な能力」を十分に備えているか否かについて、施行地区となるべき区域内における土地区画整理事業の施行の機運、可能性等を勘案して行うこと。

(5)　定款と事業基本方針を定めて設立された組合が、事業計画を定める場合には、公共施設管理者の同意、事業計画の縦覧及び意見書の処理の手続が必要である。

第四　都市再開発法の一部改正

一　市街地再開発組合(以下第四において「組合」という。)の設立の早期化等について

1　組合の設立の早期化

従来、市街地再開発事業を組合が施行しようとする場合、地権者が任意団体であるいわゆる準備組合を組織し、これが事業計画を作成して事業認可申請を行う例が多かったが、準備組合という任意の団体では資力信用に欠け、資金調達に支障を来している事例が見られる。このため、一定の地権者の同意を得て定款と事業基本方針を定め、都道府県知事の認可を受けた場合には組合を設立することができることとし、法人格を有する組合が事業計画を定めることができるようにすることにより、円滑な事業の立ち上げを図ることとしたが、その運用に当たっては、特に次の事項に留意すること。

なお、事業計画認可前の組合についても、都市開発資金の無利子貸付制度の対象とする。

(1)　定款と事業基本方針を定めて組合を設立しようとする場合には、定款及び事業基本方針の内容について、説明会の開催等により関係権利者に十分かつ具体的に周知させ、事業に対する積極的な協力体制が確保されるように努めること。

(2)　定款と事業基本方針を定めて組合を設立しようとする場合には、施行地区となるべき区域内の宅地の所有者及び借地権者の同意の手続並びに必要に応じて参加組合員としての参加の機会の付与が必要である。

(3)　事業基本方針においては、施行地区並びに市街地再開発事業の施行の方針として当該市街地再開発事業の目的、事業施行予定期間及び事業計画の認可を受けるまでの資金計画を定めなければならない。なお、事業施行予定期間としては、事業計画の認可の申請の予定時期、おおむねの事業の完了の時期を示すことが望ましい。

(4)　定款と事業基本方針を定めて組合を設立しようとする場合の認可に当たっては、事業計画がいまだ作成されていない段階であることにかんがみ、当該設立しようとする組合が「事業を的確に遂行するために必要な能力」を十分に備えているか否かについて、施行地区となるべき区域内における市街地再開発事業の施行の機運、可能性等を勘案して行うこと。

(5)　定款と事業基本方針を定めて設立された組合が事業計画を定める場合には、公共施設管理の同意、事業計画の縦覧及び意見書の処理の手続が必要である。

2　組合の総会の議決による解散について

従来、組合の解散事由は設立認可取消処分都事業の完成のみであったため、事業着手時点で予想がつかなかった情勢の変化等により事業の続行が著しく困難となった場合の取扱いについて問題となる事例も見られた。また、事業計画決定前に組合の設立を可能とするよう措置することに伴い、より柔軟に組合が解散できる途を開くことが、組合の設立の促進、事業の円滑な実施に資すると考えられる。このため、組合は、権利変換期日前に限り、総会における特別議決を経て、都道府県知事の認可を受けて解散できることとしたが、その運用に当たっては、特に次の事項に留意すること。

(1)　市街地再開発事業は、権利変換期日において施行地区内の権利が一時に変動し、不可逆性をもつこととなるものであることから、組合の解散の認可は、権利変換期日前に限り行えるものであること。

(2)　組合の解散認可後、当該第一種市街地再開発事業は廃止されることとなるが、第一種市街地再開発事業の都市計画決定自体が自動的に廃止されるわけではないので、組合施行事業に代わる方法による当該都市計画の実現方策等所要の検討を進めたうえで、任意事業により整備を進めていく場合には、事業の都市計画を廃止するなど所要の措置を講ずること。

第五　再開発を促進するための支援措置

一　零細権利者等に係る支援措置の充実について

市街地再開発事業の円滑な推進に向けては、関係権利者の協力を得ていく必要があり、特に事業の施行に伴い地区外に転出することとなる権利者や地区内に残留を希望する零細権利者等については生活の安定・再建が図られ、事業への協力が得られるよう措置していくことが重要である。

このため、零細権利者等の権利者の生活の安定・再建に向けた対策の充実が図られるよう、予算・税制等に関し平成一一年度より、新たに次のような特別の支援措置を講ずることとしているので、活用が図られるよう十分配慮すること。

1　予算措置

1)　市街地再開発事業の施行により店舗等を失うこととなる者が入居するための従前営業者用賃貸施設の建設等を補助対象に追加

2)　すべての市街地再開発事業における補償費等の補助対象化

3)　借家人が多数残留する事業について共用通行部分を補助対象化

2　税制特例

1)　施行地区内で従前から営まれていた事業の継続等を支援するため、権利床に係る固定資産税の減額措置について非居住用部分につき当初五年間一／三減額(平成一三年三月三一日まで)(地方税法(昭和二五年法律第二二六号)附則第一六条第五項)

2)　施行地区内の土地等が、都市計画法(昭和四三年法律第一〇〇号)第五六条第一項に規定に基づき当該第一種市街地再開発事業を行う都市開発法第一一条第二項の認可を受けて設立された市街地再開発に買い取られる場合の二〇〇〇万円特別控除の創設(租税特別措置法(昭和三二年法律第二六号)第三四条第二項第二号、第六五条の三第一項第二号)

3)　第一種市街地再開発事業の用に供するために、国、地方公共団体等に土地等が買い取られる場合の二〇〇〇万円特別控除の買取り対象区域に都市再開発法第二条の三第二項に規定する地区(二項地区)を追加(租税特別措置法第三四条第二項第一号、第六五条の三第一項第一号)

二　再開発事業計画の認定制度に係る支援措置の拡充について

民間活力による都市の再開発を誘導する再開発事業の認定制度については、平成一〇年八月二八日に施行されたが、平成一一年度より、認定を受けた再開発事業計画に基づき建築される建築物を住宅金融公庫、日本開発銀行等の融資対象に追加するなど支援措置の拡充が図られているので十分留意しつつ積極的な活用を推進すること。

また、当該制度に係る税制上の支援措置としては、「都市再開発法及び都市開発資金の貸付けに関する法律の一部改正について」(平成一〇年八月二八日付け建設省都計発第九九号、同都再発第九三―二号、同住街発第八七―二号)第三に掲げる税制特例措置に加えて、下記の支援措置が創設・拡充されたので十分留意しつつ積極的な活用を推進すること。

1)　一定の要件を満たす認定再開発事業の用に供するために土地等を譲渡した場合の軽減税率の適用(平成一三年三月三一日まで)(租税特別措置法第三一条の二第二項第六号、六二条の三第四項第六号、地方税法附則第三四条の二)

2)　一定の要件を満たす認定再開発事業計画に従って建築された建築物に対する割増償却の適用(平成一三年三月三一日まで)(租税特別措置法第一四条第二項、第三項、第四七条第二項、第三項)

3)　一定の要件を満たす認定再開発事業の再開発事業区域内の土地の所有者が当該計画に従って建築された建築物の敷地の用に供する土地を取得した場合の土地の所有権の移転登記に係る登録免許税(一／二軽減)、不動産取得税(一／五控除)の特例措置の創設(平成一三年三月三一日まで)(租税特別措置法第八三条の五第三項、地方税法附則第一一条第二一項)

上記税制特例のうち国税関係の特例措置の適用に当たっては、建設大臣の認定を要するものもあることから、その具体的な申請内容等については別途通知することとする。

なお、本税制特例の適切な運用を図る観点から、再開発事業計画の様式(都市再開発法施行規則別記様式第二五)四について、都市再開発法施行規則の一部改正(別途措置)により、再開発事業区域内の宅地について権利を有する者に関する事項について記載することとしたので留意するとともに、同様式第七中公共施設の規模においては、特に上記税制特例措置のうち2)、3)の適用を受けようとするものにあっては、その適用の可否の判断に当たり必要となる公共施設の用に供する敷地面積の合計も記載させるよう留意すること。

第六　その他

行政機関に対して行う申請、届出等の手続を簡素化し、申請者等の負担を軽減するため、「押印見直しガイドライン」(平成九年七月三日事務次官等会議申し合わせ)に基づき、土地区画整理法施行規則、都市再開発法施行規則及び大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法施行規則(昭和五〇年建設省令第二〇号)の申請書等の様式の一部について、申請者等がその氏名(法人にあってはその代表者の氏名)を自署した場合は、押印を省略できることとした。

これにより、平成一一年四月一日より、各種申請等の様式が改正されたが、当分の間、改正前の様式により申請等がなされた場合でも、改正後の様式による申請等の場合と同様に、申請者等が氏名等を自署した場合は押印を省略できることとする等、改正の趣旨を踏まえて柔軟に対応されたい。