一　趣旨

多くの面で良好な都市環境を備えるに至っていない我が国の都市の再構築を強力に推進していく上では、土地区画整理事業による公共施設及び宅地の整備と市街地再開発事業による建築物の整備を併せて行うことが極めて有効である。今回の改正では、土地区画整理事業において特定仮換地(土地区画整理事業の換地計画に基づき換地となるべき土地に指定された仮換地)が指定された段階において、当該特定仮換地を含む土地の区域において市街地再開発事業を施行すること(以下「一体的施行」という。)について、従来より課題となっていた組合施行の市街地再開発事業における組合員の構成や市街地再開発事業に係る登記の方法等を明記するとともに、一体的施行のための集約換地の手法を規定することにより、両事業の一体的施行による効果的な市街地整備を可能としたところである。

なお、一体的施行の場合の市街地再開発事業の施行地区は、土地区画整理事業の施行地区の内外にわたることも可能である。

二　市街地再開発事業区への申出換地制度等(土地区画整理法関係)

1　市街地再開発事業区への申出換地制度

(1)　趣旨

一体的施行により市街地再開発事業への参加を希望する権利者を集約することは、土地区画整理事業及び市街地再開発事業の円滑な施行を促進する上で極めて有効である。

そこで、土地区画整理事業と市街地再開発事業を一体的に施行すべき土地の区域(以下「市街地再開発事業区」という。)への申出換地制度を創設し、土地区画整理事業の施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者が市街地再開発事業区内への換地を申し出た場合には、当該申出に係る換地を市街地再開発事業区内に集約することができることとした。

(2)　土地区画整理事業の事業計画における市街地再開発事業区の設定

1)　市街地再開発事業の施行区域をその施行地区に含む土地区画整理事業の事業計画においては、当該施行区域内の土地の全部又は一部について、市街地再開発事業区を定めることができる。(土地区画整理法第六条第四項)

2)　既に施行中の土地区画整理事業についても、市街地再開発事業区制度を活用しての一体的施行を行う必要があると認められる場合には、事業計画を変更して市街地再開発事業区を設定することが可能である。

3)　市街地再開発事業区の面積は、市街地再開発事業区への換地の申出が見込まれる所有権又は借地権についての換地の地積の合計を考慮して相当と認められる規模としなければならない。(土地区画整理法第六条第五項)

4)　土地区画整理事業の施行者は、市街地再開発事業区を定める際に、一体的施行制度の趣旨、仕組みその他の施行地区内の宅地の所有者又は借地権者が申出を行うために必要な情報の十分な提供を図るとともに、施行地区内の土地の所有者等の意向等を十分調査することが必要である。

5)　なお、市街地再開発事業区は、市街地再開発事業への参加希望者を換地によって集約する手続きを明示したものであって、土地区画整理法第八九条の照応の原則に適合した換地設計をする場合には市街地再開発事業区を定めずに一体的施行を行うことが可能である。

6)　また、都市計画決定を要しない個人施行の市街地再開発事業については、市街地再開発事業区を定める場合を除き、都市計画において施行区域を定める必要はない。

(3)　市街地再開発事業区への換地の申出

1)　土地区画整理事業の事業計画において市街地再開発事業区が定められたときは、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、土地区画整理事業の施行者に対し、換地計画において換地を市街地再開発事業区内に定めるべき旨の申出をすることができる。(土地区画整理法第八五条の三第一項)

2)　市街地再開発事業区外の宅地に係る申出に当たっては、当該宅地又は当該宅地に存する建築物等の使用収益権者全員の同意が必要であるが、担保権者については、同意を得る必要はない。(土地区画整理法第八五条の三第二項)

3)　1)の申出は、土地区画整理事業の事業計画の認可等の公告があった日から起算して六〇日以内に行わなければならず、土地区画整理事業の施行者は、当該申出があった場合は、当該期間の経過後遅滞なく当該申出に係る換地を市街地再開発事業区内に定めるよう指定するか、又は当該申出に応じない旨を決定しなければならない。(土地区画整理法第八五条の三第三項及び第四項)

4)　土地区画整理事業の施行者は、指定又は決定を行った場合には、遅滞なく、申出者にその旨を通知しなければならない。(土地区画整理法第八五条の三第五項)

5)　3)の指定の効果は当該申出に係る宅地について売買等が行われた場合においても継承されるので、新たな所有権者等が指定を知り得べき状態とするため、指定した旨を公告しなければならない。(土地区画整理法第八五条の三第六項)

(4)　市街地再開発事業区への換地

(3)3)により指定された宅地については、換地計画において換地を市街地再開発事業区内に定めなければならない。(土地区画整理法第八九条の三)

なお、当該指定を受けた宅地の換地に加えて、他の宅地の換地を土地区画整理法第八九条の照応の原則に従い市街地再開発事業区内に定めることは可能である。

2　一体的施行が行われる場合の換地計画

1)　市街地再開発事業の施行地区を含む区域については、土地区画整理事業と市街地再開発事業の調整を図るため、当該市街地再開発事業の施行に支障を及ぼさないと認めるときでなければ換地計画の認可をしてはならない。(土地区画整理法第八六条第四項)

2)　一体的施行の場合には、市街地再開発事業の安定性を確保するため、権利変換の対象となる仮換地が将来の換地と一致するよう、当該仮換地は換地計画に基づき指定された仮換地(特定仮換地)でなければならないとされているが、清算金まで含めた換地計画を土地区画整理事業の初期の段階で策定することは困難である。このため、清算金の決定に先立ってこれ以外の事項のみを定める換地計画を定めることができることとし、換地処分までの間に当該換地計画を変更し、これに清算金に関する事項を定めなければならないものとした。(土地区画整理法第八七条第二項及び第三項)

なお、このような換地計画は、一体的施行でない場合にも策定できる。

3　一体的施行が行われる場合の仮換地の指定

土地区画整理事業の施行者は、一体的施行が行われる場合における仮換地の指定に当たっては、市街地再開発事業における手続を円滑に行うことができるようにするためにも、仮換地指定通知書において特定仮換地の番号(街区番号及び符号又は記号等)を明記する必要がある。

三　特定仮換地を含む土地の区域における市街地再開発事業の施行(都市再開発法関係)

1　都市再開発法の一部改正関係

1)　特定仮換地を含む土地の区域においては、当該特定仮換地に対応する従前の宅地に関する権利を施行地区又は施行地区となるべき区域内の土地に関する権利とみなし、これを施行地区又は施行地区となるべき区域内の当該特定仮換地に係る土地に関する権利に代えて、市街地再開発事業を施行するものとする。(都市再開発法第一一八条の三〇第一項)

2)　特定仮換地に対応する従前の宅地に関する権利の価額若しくはその概算額又は見積額を定めるときは、当該権利が当該特定仮換地に存するものとみなすものとする。(都市再開発法第一一八条の三〇第二項)従って、従前の権利の価格を評価する際に比較の対象となる土地は特定仮換地の近傍類似の土地である。

3)　一体的施行においては、都市再開発法第七五条第一項(施設建築敷地の一筆化の原則)の規定は適用せず、第一種事業、第二種事業ともに全員同意型の場合を除き一個の施設建築物に係る特定仮換地以外の施設建築敷地及び施設建築敷地となるべき特定仮換地に対応する従前の宅地に関する所有権及び地上権の共有持分の割合は、当該宅地ごとにそれぞれ等しくなるように定めるものとする。(都市再開発法第一一八条の三一第一項及び第三項、第一一〇条第一項並びに第一一八条の二五の二第一項)これにより、土地区画整理事業の施行地区内については土地区画整理事業の換地処分の段階で施設建築敷地を一筆化することが可能となる。

4)　都市再開発法第九〇条第一項の規定に基づく登記は、特定仮換地以外の土地については従前の土地の表示の登記の抹消及び新たな土地の表示の登記を行うか、権利変換手続開始の登記の抹消を行うこととし、特定仮換地に対応する従前の宅地については土地区画整理事業の換地計画に影響を与えないよう土地の表示の登記の抹消は行わず、権利変換手続開始の登記の抹消のみを行うこととする。(都市再開発法第一一八条の第二項)

2　都市再開発法施行令の一部改正関係

(一)　都市再開発法の読替適用

(1)　読替えの基本的な考え方

1)　一体的施行の場合には、土地区画整理事業により将来換地処分が行われることを前提として市街地再開発事業を施行するため、市街地再開発事業の施行地区内の土地のうち、特定仮換地に指定された土地に従来から存する土地の所有権等は市街地再開発事業の権利変換等の対象とならず、代わりに特定仮換地に対応する従前の宅地に存する土地の所有権等が対象となる。

2)　同様に、建築物については、土地区画整理事業により市街地再開発事業の施行地区内の特定仮換地に移転等すべきもの、又は既に移転等されているものが市街地再開発事業の権利変換等の対象となり、土地区画整理事業により特定仮換地から市街地再開発事業の施行地区外に移転等すべきものは対象とならない。

3)　「施設建築敷地」については、これが土地に関する権利を表している場合には1)と同様の考え方に基づき読み替えるが、施設建築物が建築される場所を示している場合には読替えが不要なため、個々の条文の内容に応じて措置している。

(2)　(1)以外の読替えの考え方

1)　関係権利者の宅地の位置、地積等に関する規定(都市再開発法第一四条、第三九条第二項、第四四条等)については、所有権等が存する従前の宅地ではなく施行地区内の特定仮換地の位置、地積等について適用することとしている。

2)　借地権の申告についての公告の申請(都市再開発法第一五条)、事業計画の縦覧等(都市再開発法第一六条)については、特定仮換地に対応する従前の宅地又はその宅地に定着する物件について権利を有する者の権利保護を図るため、特定仮換地に対応する従前の宅地を含めて適用するよう読み替えている。なお、借地権者は特定仮換地の存する市町村長又は特定仮換地に対応する従前の宅地の存する市町村長のいずれに対しても借地権を申告することができる。

3)　関係簿書の閲覧(都市再開発法第六五条)については、特定仮換地及び特定仮換地に対応する従前の宅地のいずれについても施行者は登記の閲覧等を求めることができることとした。

また、土地調書、物件調書の作成(都市再開発法第六八条)は、施行者が権利変換の対象となる資産の状況を把握するほか、施行地区内の土地又は物件の引渡し等に係る補償の対象となる資産の状況を把握する目的で行うことから、施行地区内の特定仮換地、当該特定仮換地に対応する従前の宅地の両方について必要な範囲で作成することとした。

4)　都市再開発法第六六条(建築行為等の制限)第一項から第六項までは施行地区内で市街地再開発事業の支障となるような建築行為等が行われないようにするための規定であることから、施行地区外の特定仮換地に対応する従前の宅地は対象とせず、読み替えを行わない。

なお、この場合にも、土地区画整理事業の施行上必要があれば、土地区画整理法に基づき、別途建築行為等を制限することは可能である。

一方、同条第七項については、土地区画整理事業により市街地再開発事業の施行地区内に移転等されるべき工作物等が特定仮換地に対応する施行地区外の従前の宅地に残っている場合にも、権利変換等の対象として本項を適用する必要があることから、必要な読み替えを行っている。

5)　都市再開発法第七三条第二項の規定は、施行地区内の特定仮換地に対応する従前の宅地にあった建築物が土地区画整理事業の施行により当該特定仮換地に移転等されている場合についても適用できるよう、必要な読み替えを行っている。

6)　二以上の施設建築敷地がある場合(都市再開発法第七六条第二項)において、各宅地の所有者にいずれの施設建築敷地を与えるかについては、施行区域内の特定仮換地に対応する従前の宅地にあっては、当該宅地に対応する施行区域内の特定仮換地につき、仮に土地区画整理事業を施行したならば、換地と定められるべき土地の属すべき施設建築敷地としている。

7)　施設建築物の一部等を都市再開発法第七七条第一項前段に規定する者に与える場合に勘案する土地又は建築物の位置、地積又は床面積、環境及び利用状況については、特定仮換地に対応する従前の宅地にあっては、当該宅地についての特定仮換地の位置、地積、環境及び利用状況を勘案して定めなければならない。(都市再開発法第七七条第二項)

一方、建築物については土地区画整理事業による移転等の状況に応じて、権利変換計画策定の段階で現に存する権利変換の対象となる建築物の位置、床面積、環境及び利用状況を勘案するものとする。

8)　建築物の収用の請求(都市再開発法第一一八条の二六)については、既に土地区画整理事業により特定仮換地に対応する従前の宅地から当該特定仮換地に移転された建築物を所有する者にも適用できる。

(3)　その他留意すべき事項

1)　市街地再開発事業の施行区域、市街地再開発促進区域及び再開発地区計画は、都市計画決定される一定の土地の区域について都市計画の必要性を判断していることから、一体的施行の場合も従来と同一の取扱いとしている。したがって、都市計画制限等都市計画に基づく法的効果も当該区域内についてのみ効力を有する。

2)　市街地再開発審査会(都市再開発法第五七条第四項第二号)については、権利変換等の対象とならない特定仮換地である宅地の所有者又は借地権者は委員となることができず(ただし、「土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者」として委員になることは排除していない。)、権利変換の対象となる施行地区内の特定仮換地に対応する従前の宅地の所有者又は借地権者は委員となることができる。

3)　都市再開発法第七〇条(権利変換手続開始の登記)及び第九〇条(権利変換の登記)の登記は、特定仮換地である宅地ではなく、施行地区内の特定仮換地に対応する従前の宅地について行う。建築物については、施行地区内の特定仮換地から移転等すべき建築物には適用されず、特定仮換地に対応する従前の宅地から施行地区内の特定仮換地に移転等すべき建築物は含まれる。

都市再開発法第一〇一条(施設建築物に関する登記)及び第一一八条の二一(建築施設の部分等の登記)の登記も施行地区内の特定仮換地に対応する従前の宅地について行う。

4)　市街地再開発事業の施行者は、自ら特定仮換地の指定を変更することができないため、特定仮換地の指定と市街地再開発事業の施行地区の決定の整合が図られるよう両事業間で十分調整する必要がある。

5)　その他以下の規定については、読み替えを行わず、従って市街地再開発事業の施行地区において特定仮換地である土地も含めて適用し、当該特定仮換地に対応する従前の宅地については適用しない。

・事業認可をしようとするときの、施行地区となるべき区域を管轄する市町村長の意見の聴取(都市再開発法第七条の九第二項等)

・公共施設の管理者の同意(都市再開発法第七条の一二等)

・施行の認可の公告等(都市再開発法第七条の一五等)

・物件の移転命令(都市再開発法第一一八条の二七)

・建物の区分所有等に関する法律の特例等(都市再開発法第一三三条)

(二)　都市再開発法施行令の読替適用

1)　都市再開発法施行令(昭和四四年政令第二三二号。以下「令」という。)においても基本的には上記(一)　(1)の原則に従って読み替えることとしているが、次に掲げる規定について留意すること。

・令第二八条中「当該施設建築敷地の整備に要する費用」を「施設建築物の敷地の整備に要する費用」と読み替えている部分は、概算額の算定に当たって施行地区内の施設建築敷地全体の整備に要する費用を市街地再開発の一環として見積もることとし、特定仮換地に対応する従前の宅地の整備は土地区画整理事業の一環として行うためその費用を含めない趣旨である。

・権利者が取得する地上権等の共有持分の施設建築敷地の利用価値については、特定仮換地に対応する従前の宅地について指定された特定仮換地の利用価値を用いて算出することとしている。(令第四五条、第四六条五及び付録第一)

また、書類の送付に代わる公告(令第五〇条)については、市街地再開発事業が施行される区域について行うこととし、読み替えを行っていない。

3　都市再開発法施行規則の一部改正関係

都市再開発法施行規則(昭和四四年建設省令第五四号)においても都市再開発法、都市再開発法施行令と同様の読み替えを行うほか、別記様式の記載方法について一体的施行の場合に記載、付記する事項を備考として追加した。

別記様式1、3〜15、17〜21の2の備考の欄において

・特定仮換地に対応する従前の宅地及び借地権について記載するときは、

「所在及び地番」欄には特定仮換地の番号、特定仮換地が指定されている旨を付記

「地積」欄には特定仮換地の地積を付記

「目的となっている宅地の面積」欄には仮に権利の目的となっている特定仮換地の面積を付記

・特定仮換地に存する建築物(特定仮換地から移転等される建築物を除く)及びその建築物についての借家権について記載するときは、

「所在」欄には従前宅地の所在を記載、特定仮換地の番号、特定仮換地にある旨を付記

等を追加しているので留意すること。

なお、様式の備考欄は申請者の便宜のためのものであり、備考が記載されていない申請書であっても適法なものとして受理することとされたい。また、特定仮換地の番号については、二の5により明記された番号を記載すること。

4　都市再開発法による不動産登記に関する政令の一部改正関係

都市再開発法による不動産登記に関する政令(昭和四五年政令第八七号)については、都市再開発法等の改正に併せて一体的な施行の場合にも適用できるよう必要な改正を行っているので、登記申請書の記載に当たって留意すること。特に、権利変換の登記の申請の際には、その登記原因は「都市再開発法第一一八条の三一第二項及び都市再開発法第九〇条第一項」となる点に留意すること。(同令第六条第四項及び第一〇条第一項)