I　土地区画整理促進区域及び特定土地区画整理事業

土地区画整理促進区域は、大都市地域において深刻な住宅難が生じており、住宅、宅地の大量供給を早急に図る必要があることにかんがみ、市街化区域内に五ヘクタール以上まとまって残されている農地その他の土地を必要な公共施設、公益施設の整った良好な住宅地として開発するため、一定の土地の区域について都市計画上促進区域として定めることにより、土地の所有者又は借地権者(以下「土地の所有者等」という。)に住宅地としての整備を期待するとともに、一定期間経過後においては、市町村等の公的機関による整備を義務づけ、その促進を図る制度として設けられたものである。

また、特定土地区画整理事業は、土地区画整理促進区域内における住宅地の整備を図るための手法として共同住宅区、集合農地区等一般の土地区画整理事業にはみられない特別の措置が設けられた土地区画整理事業である。

一　土地区画整理促進区域関係

(一)　土地区画整理促進区域に関する都市計画の決定について

1)　土地区画整理促進区域は、その制度の趣旨にかんがみ、大都市地域における住宅地等の供給の促進に関する特別措置法(以下「法」という。)第五条第一項各号に照らし適当な区域であることのほか、当該区域内の土地の所有者等の土地区画整理事業の施行等の機運が十分であると判断される土地の区域について定めるものとすること。

なお、大都市地域内の市街化区域内の土地は、特別の場合を除き、法第五条第一項第二号の条件に該当すると認められるものであること。

2)　土地区画整理促進区域に関する都市計画の決定に当たり、市町村は、あらかじめ必要に応じ、関係権利者に示すための当該都市計画の対象となる土地の区域に関する基本的な計画の試案として、公共施設の配置設計、概略の資金計画等を作成するものとし、これらの作成に当たっては、土地区画整理事業調査費補助制度を活用できるものであること。

3)　土地区画整理促進区域に関する都市計画において定める「住宅市街地としての開発の方針」は、次に掲げる事項を記載すること。

イ　住宅地の整備に関する事項

ロ　公共施設の整備に関する事項

4)　土地区画整理促進区域に関する都市計画を定める場合においては、併せて、少なくとも、当該区域に必要な主要な道路に関する都市計画を定めること。

5)　土地区画整理促進区域において施行される特定土地区画整理事業については、共同住宅区、義務教育施設用地又は公営住宅等の用地という特別の措置が適用されていることにかんがみ、既に施行中の土地区画整理事業についても、上記の特別の措置の一以上を適用する必要があると認められる場合には、当該事業を施行している区域について土地区画整理促進区域に関する都市計画を定めることは妨げないものであること。

6)　土地区画整理促進区域に関する都市計画の決定後において、市町村は土地の所有者等の依頼に応じて事業計画の素案の作成、土地区画整理組合の設立手続の指導等を行うものとし、この場合にあっては、土地区画整理事業調査費補助制度を活用できるものであること。

(二)　建築行為等の制限について

1)　法第七条第二項第一号イの「二ヘクタール以上の規模」は、少なくとも区画街路、小公園等を備えたある程度の水準の開発行為が行われるようにするには二ヘクタール以上の規模が必要となることによるものであること。

2)　法第七条第二項第一号イの「当該土地区画整理促進区域の他の部分についての土地区画整理事業の施行を困難にしないもの」とは、土地区画整理促進区域の残余の面積が二ヘクタール未満ではないもの、開発困難な不整形の土地が残らないもの、がけ地等の一体として開発しなければ以後開発できない場所を残さないもの、都市計画決定された公共施設をことさらに避けているものではないもの、土地区画整理促進区域内の既存集落をことさらに避けているものではないもの等不都合の生ずることがないと認められるものであること。

二　特定土地区画整理事業関係

(一)　市町村の責務等について

1)　土地区画整理促進区域に関する都市計画の決定の告示の日から起算して二年以内に土地の所有者等による整備又は開発が行われない場合には、都府県、日本住宅公団又は宅地開発公団が施行する場合を除き、市町村が土地区画整理事業を施行する責務を負うこととされているが(法第一一条)、当該都市計画決定の告示の日から二年を経過した後における土地区画整理組合の設立の認可等を妨げるものではないので、早急に土地の所有者等による事業実施が期待される場合に限り、これらの者による事業の実施を図るものとし、強力な指導を行うこと。

2)　土地区画整理促進区域内の土地の所有者等のうち相当数の者から土地区画整理事業を施行すべき旨の要請があった場合、土地の所有者等が土地区画整理事業を施行することが困難又は不適当であると認められる場合及びその他特別の事情がある場合は、市町村は、当該都市計画の決定後二年以内であってもできる限り速やかに土地区画整理事業を施行し、又は、都府県等に施行を促すよう努めること。

これらの場合のうち、要請による場合においては、相当数の者から市町村、都府県、日本住宅公団又は宅地開発公団(以下「市町村等」という。)による早期施行が要請されているのであるから、市町村等はできる限り速やかに土地区画整理事業を施行すべきは当然であるが、一方、要請しなかった者の意見も十分把握して、必要な事項を事業計画に反映させる等の配慮を行って施行すること。

次に、要請によらずに市町村等が二年以内に施行できる「困難又は不適当であると認められる場合」及び「その他特別の事情がある場合」とは、4)及び5)に掲げるとおりであるが、これらの場合の中には、当初から市町村等による特定土地区画整理事業の施行を予定して土地区画整理促進区域を指定する場合も当然含まれているので、市町村等は、この規定を活用することは可能である。ただし、この場合にあっては、土地の所有者等の意向を十分に把握し、その意向を反映して施行するよう配慮すること。

3)　法第一一条第一項の「施行の障害となる事由」は、土地区画整理促進区域に関する都市計画の決定後二年を経過する時点において相当箇所の土地区画整理促進区域の土地の区域について土地の所有者等による土地区画整理事業等の開発行為が行われない等の事情により、当該土地の区域について土地区画整理事業を行うことが市町村の施行能力を超過するものであり、一部の箇所の土地区画整理事業については当面遂行を期し得ないと認められることをいうものであること。

なお、この場合において市町村は、施行の障害を除去するよう努めるものとし、除去された後は速やかに土地区画整理事業を行うものとすること。

4)　法第一一条第二項の「困難又は不適当であると認められるとき」は、関係権利者間の利害の調整がとれない場合等の理由により市町村等が土地区画整理事業を施行することにより広域的かつ公平な立場から関係権利者間の利害が調整されることとなるとき等をいうものであること。

5)　法第一一条第二項の「その他特別の事情があるとき」は、市町村等が、土地区画整理促進区域の区域内に相当規模の土地をあらかじめ取得している場合は市町村等が大規模かつ早急に土地区画整理事業を行う構想がある場合で、かつ、関係権利者もこれを期待しているときをいうものであること。

6)　法第一二条の趣旨は、一(二)1)及び2)と同様であること。

(二)　共同住宅区について

1)　共同住宅区の制度は、従前の農地等の所有者等で共同住宅を建設して住宅経営を始めたいと希望する者に対し、換地の申出を経て、共同住宅区へ換地されることができることとし、共同住宅の建設・経営を円滑にしたものであり、これにより、住宅・宅地の供給に資するとともに、施行地区を市街化するための中核としようとするものであるので、共同住宅区を積極的に事業計画に定めるよう努めること。

2)　共同住宅とは、一棟が二以上の住宅からなり、それぞれの住宅が壁、廊下、階段又は外部への出入口の全部又は一部を共同で使用する建築物で、耐火構造、簡易耐火構造又は不燃組立構造であるものをいうこと。

3)　事業計画に共同住宅区を定めるに当たっては、あらかじめ施行予定地区内の住宅需要の動向、土地の所有者等の意向等を十分調査することにより、法第一三条第二項の「共同住宅の用に供される見込み」を把握するとともに、共同住宅の概略の建設計画を作成すること。

共同住宅区内に換地又は土地の共有持分を定められるべき土地の指定をするにあたっては、当該指定を希望する土地の所有者等に対しては、共同住宅建設についての意向及び実現性をあらかじめ、十分に確認しておくこと。

4)　共同住宅区内に換地又は土地の共有持分を定めるべき旨の申出に係る宅地のうち法第一四条第二項の要件に該当する宅地の総地積に土地区画整理法施行規則(昭和三〇年建設省令第五号)第六条第二項第三号の割合を乗じた地積と共同住宅区の面積が相応しない場合においては、施行者は速やかに事業計画の変更を行い、共同住宅区の区域等の変更を行うこと。

5)　共同住宅区内の宅地については、速やかに住宅建設が行われるよう、施行者が敷地の造成を行うことはもとより、関係都府県及び市町村は、次の措置を講ずること。

(i)　共同住宅の建設及び経営についての必要な技術的援助を行うとともに、三(五)の賃貸住宅等の建設等についての利子補給及び融資が活用されるように指導すること。

(ii)　共同住宅区内の土地の所有者等による共同住宅の建設が、当該宅地の使用又は収益が可能となった時より相当の期間経過後においてもなされない場合においては、土地の所有者等と協議の上、地方公共団体、日本住宅公団又は地方住宅供給公社による公営住宅等の用に供すべき土地として当該土地の買取り、共同住宅の建設の代行等について、関係機関と連絡調整を図ること。

(三)　集合農地区について

1)　集合農地区の制度は、従前の農地等の所有者等で土地区画整理事業の施行後も農業等の経営を希望する者に対し、換地の申出を経て、集合農地区へ換地されることができることとし、水路の整備、日照の確保等を図り、農地等として保全しようとするものであるので、集合農地区を定めるに当たっては、あらかじめ、施行予定地区内の土地の所有者等の意向、所有規模、農地等の種類を十分に調査し、集合農地区への換地の申出をする者及び当該申出に係る農地等を把握しておくこと。

2)　集合農地区内においても、少なくとも地区内の連絡及び地区外との連絡上必要な道路、水路その他の最小限度必要な公共施設を設計するものとすること。

3)　集合農地区については、第二種生産緑地地区に関する都市計画の要請の制度(法第一〇六条)が設けられているので、関係市町村は、集合農地区への換地の申出がなされるに当たって、あらかじめ当該制度について土地の所有者等に対し十分周知徹底を行うとともに、集合農地区への換地の申出に係る従前の土地に対する換地を定めるに当たっては、第二種生産緑地地区に関する都市計画の要請の申出のあるものとその他のものに分類し、それぞれまとめて換地を定めるようにすること。

4)　集合農地区内に換地を定めるべき旨の申出に係る宅地のうち法第一七条第二項各号に掲げる要件に該当する土地の総地積に土地区画整理法施行規則第六条第二項第三号の割合を乗じた地積と集合農地区の面積が相応しない場合においては、施行者は速やかに事業計画の変更を行い、法第一七条第二項に適合する範囲内において集合農地区の区域等の変更を行うこと。

(四)　義務教育施設用地について

1)　一般の土地区画整理事業においても、土地区画整理法第九五条第三項により、当該義務教育施設が主として施行地区内を通学区域とする場合には、創設換地の手法によりその用地をうみだすことが可能であるが、特定土地区画整理事業については、これをさらに拡張して、当該施行地区を含む通学区域の面積に占める施行地区面積の割合等を考慮して義務教育施設用地の一部又はその代替地を創設換地として定めることができるようにしたものであること。

2)　本制度の活用に当たっては、施行地区の周辺を含む地域における将来の義務教育施設の配置等について義務教育施設設置義務者と事前に十分調整すること。

(五)　公営住宅等の用地について

1)　本制度は、特定土地区画整理事業にあっては事業費に充当するための保留地が少なくなるため、それを利用した公営住宅等の用地の確保が難しくなることにかんがみ設けられたものであり、これにより、公営住宅等の建設を促すとともに、それを核とした施行地区内の市街化の促進を図るものであるので、積極的に活用すること。

2)　本制度は、地方公共団体、日本住宅公団又は宅地開発公団の施行する特定土地区画整理事業に関するものであり、個人施行者又は土地区画整理組合の施行する場合については特に規定していないが、これは、個人施行者又は土地区画整理組合施行の場合は土地区画整理法第九六条第一項の規定により同様の措置が可能であるため、あえて規定を設けなかったものであること。

三　助成措置

(一)　土地区画整理事業費補助について

特定土地区画整理事業に対する公共団体区画整理補助事業及び組合区画整理補助事業については、昭和五〇年一一月一日建設省都区発第四六号建設省都市局長通達「土地区画整理補助事業の執行について」をもってその採択基準等が定められることとなったが、これにより、一般の公共団体区画整理補助事業の補助基本額を算定する場合の基準となる補助対象都市計画街路は幅員一二メートル以上のものであるのに対し、関係権利者の負担を緩和するため、土地の利用増進が著しいものを除き保留地処分金の支出を土地区画整理法第二条第二項該当事業費(ガス、電気、水道等土地の利用の促進のため必要な工作物その他の物件の設置等に係るものに限る。)に限定することを図ること等の事由により事業施行上必要のある場合には幅員八メートル以上の都市計画街路を補助対象街路とすることができるものとなったものである。

(二)　土地区画整理組合貸付金について

土地区画整理組合貸付金の貸付けは、一般の土地区画整理事業にあっては施行地区の面積が一〇ヘクタール以上であること、都市計画街路等で幅員一一メートル以上のものの新設又は変更を伴うこと等の要件を満たすものを対象とするのに対し、特定土地区画整理事業にあっては施行地区の面積が二ヘクタール以上であること、都市計画において定められた街路又は道路法にいう道路で幅員六メートル以上(施行地区の面積が五ヘクタール以上のものにあっては、八メートル以上)のものの新設又は変更を伴うこと等の緩和された要件を満たすものを対象とするものであること。

(三)　住宅金融公庫の宅地造成資金融資について

特定土地区画整理事業を施行する土地区画整理組合等((二)の貸付を受けないものに限る。)に対しては、宅地造成資金の融資を行うこととしていること。

(四)　関連公共公益施設の整備のための地方債及びこれに対する助成について

首都圏、近畿圏及び中部圏内の特定の宅地開発事業等については、その関連公共公益施設(義務教育施設、幼稚園等)の整備費に充てるために地方公共団体の起こす地方債の充当率を一〇〇パーセントにするための別枠計上の地方債(縁故債)を認めるとともに、その利子の一部について国が助成を行うこととしているが、施行地区の面積が五ヘクタール以上の特定土地区画整理事業もその対象となること。

(五)　賃貸住宅等の建設等についての利子補給及び融資について

1)　土地の権利者が、土地区画整理促進区域内の農地を転用して一定の賃貸住宅を建設する場合には、農協等の融資機関からの融資について水田の宅地化を伴わない場合においても、農地所有者等賃貸住宅建設融資利子補給臨時措置法(昭和四六年法律第三二号)に基づく利子補給を行うこととしていること(法第一〇七条第一項)。

2)　住宅金融公庫は、特定土地区画整理事業により造成された共同住宅区内において賃貸住宅又は分譲住宅を建設する宅地の所有者に対し土地担保賃貸住宅建設資金貸付け又は分譲住宅建設資金貸付けを、宅地の所有者から分譲住宅を譲り受ける者に対し購入資金の貸付けをすることとしていること。

(六)　税制上の特例措置について

昭和五〇年度税制改正により所得税及び法人税について次の税制上の特例措置が認められていること(租税特別措置法(昭和三二年法律第二六号)第三四条の二第二項第一二号、第六五条の四第一項第一二号)。

1)　土地区画整理促進区域内の土地が法第八条第三項の規定に基づき買い取られる場合には、譲渡所得又は所得についての特別控除(一、五〇〇万円)を行うこと。

2)　特定土地区画整理事業において法第二一条第三項の規定に基づき公営住宅等の用地の対価に相当する金額を関係権利者に交付する場合には、譲渡所得又は所得についての特別控除(一、五〇〇万円)を行うこと。

四　特定土地区画整理事業の事業計画様式について

特定土地区画整理事業の事業計画様式は、別紙一のとおりとすること。

II　住宅街区整備促進区域及び住宅街区整備事業

住宅街区整備促進区域制度は、大都市地域において住宅・宅地の大量供給を図るため、市街化区域内に一ヘクタール以上まとまって残されている農地その他の土地を中高層住宅を中心とする住宅の建設まで行うことにより良好な住宅地として開発し、整備することを促進するため設けられたものであり、住宅街区整備事業は、この促進区域内において土地区画整理事業に準じた手法により、道路、公園等の公共施設及び宅地の基盤整備を行うのみならず、中高層共同住宅を併せて建設するものであって、農地所有者が農業経営をも継続しうるよう集合農地区を定めうることとしたものである。

住宅の建設を一体的に行うことにより、(イ)直ちに住宅を建設するので住宅不足の緩和に効果的に寄与できること、(ロ)土地整備の公共投資を効率的なものとし、宅地の投機的転売を防止することができること、(ハ)中高層耐火建築物を建設することにより土地の合理的かつ健全な高度利用を図ることができ、また、地価の高い場所においても比較的低廉な住宅の供給が可能となること、(ニ)住宅建設の配置計画を基本として土地の整備を行うので、土地整備と建築設計を別個に行った場合に比して日照条件等の良好な環境を有する住宅市街地を形成できる等の特色を有するものである。

また、住宅街区整備事業は、(イ)集合農地区制度、既存住宅区制度等の新手法により、規模の大きい区域においても、市街化が相当に進行しつつある地域における小規模な区域においても共同住宅の建設に適切に対処することができるとともに、(ロ)いわゆる宅地の立体化の手法により施行者は土地を買収せずに共同住宅を建設し、宅地の立体化により土地の所得者等に与えられる部分以外の共同住宅を取得することができ土地の所有者等にとっても住宅の建設費を負担せずに共同住宅を取得し、農業経営から住宅経営へ円滑に移行できる利点をもつものである。

このような特色を有する事業であるため、補助、税制等の助成措置は他の住宅・宅地供給手法に比べ更に充実している。

住宅街区整備促進区域及び住宅街区整備事業はこのような趣旨により創設された制度であるので、その指定又は実施の推進に当たっては次の点に留意すること。

一　住宅街区整備促進区域関係

(一)　住宅街区整備促進区域に関する都市計画の決定について

1)　住宅街区整備促進区域は、その制度の趣旨にかんがみ、法第二四条第一項各号に照らし適当な区域であることのほか、当該区域内の土地の所有者等の住宅街区整備事業の施行等についての能力及び事業化への機運が十分であると判断される土地の区域について定めるものとすること。

2)　住宅街区整備促進区域を指定する要件として第二種住居専用地域内で、かつ、高度利用地区内であることとされているが、良好な住宅街区として整備されるべき地域で、かつ、住宅街区整備事業の施行等についての能力、機運等が十分であると判断されるものについては、左記により、支障のない限り第二種住居専用地域への指定替え及び高度利用地区の指定を行い、住宅街区整備促進区域を積極的に指定すること。

(イ)　現に定めている住居系用途地域のうち、まだ市街化されていない地域や市街化が進行しつつある地域においては、今後の市街化の動向を的確に判断できる時期まで、当面多目的の用途に供される住居地域に指定している場合及び建ぺい率を低めておくために第一種住居専用地域に指定している場所が少なくないので、これらの地域については住宅街区整備事業の具体的構運が盛り上ってきたときに、その動向に対応するようにその区域に限って第二種住居専用地域に切り替えることは可能であること。

(ロ)　高度利用地区は、昭和五〇年の都市再開発法の一部を改正する法律の附則による都市計画法の改正により都市計画の内容が改正されたところであり、これについては別途通達したところであるが、住宅街区整備促進区域の前提とされている高度利用地区は、既成市街地内の再開発等を予定した場合の高度利用地区とは異なり、当然その内容、特に最低容積率等に差があるので住宅地における高度利用を図るため既成市街地の外でも高度利用地区を指定することは十分できるものであること。

3)　住宅街区整備促進区域の規模は、一ヘクタール以上とされているので、市街化が進行していない地域のみならず、現在相当に進行しつつある地域についても一ヘクタール以上の空閑地があれば、その計画的活用を図ることをその目的の一としており、かつ、これに極めて有効な制度であることにかんがみ、良好な住宅市街地として確保することが可能な地域については、小規模なものであってもきめ細かく指定するよう努めること。

なお、土地区画整理事業が実施された土地の区域についても、法第二四条第一項各号に定める条件に該当するものは住宅街区整備促進区域の指定は可能であること。

4)　住宅街区整備促進区域に関する都市計画において定める「住宅街区としての整備の方針」は、次に掲げる事項を記載すること。

イ　住宅計画の目標に関する事項

ロ　公共施設の整備に関する事項

なお、イについては、少なくとも、建築物は高度利用地区に関する都市計画に適合しなければならない旨又はそれに代わる内容を記載すること。

5)　住宅街区整備促進区域に関する都市計画を定める場合においては、併せて、少なくとも当該区域に必要な主要な道路に関する都市計画を定めること。

6)　住宅街区整備事業については、管理者負担金補助の対象として幅員八メートル以上の都市計画道路を採択することとしており、また、住宅街区整備促進区域内に建設される中高層共同住宅の機能の維持と良好な住宅街区の形成を図るため主要な区画街路等につき都市計画上位置付けが必要とされることにかんがみ、住宅街区整備促進区域に必要な幅員八メートル以上の道路については積極的に都市計画決定を行うこと。

(二)　建築行為等の制限について

法第二六条の規定による建築行為等の制限は、制限の対象及び許可基準ともに土地区画整理促進区域よりも更に強化されているが、これは住宅街区整備事業を行う場合に施設住宅区を確保しなければならないことその他事業の施行上支障を生じないよう設けられたもので、その点を配慮して運用すること。

二　住宅街区整備事業関係

(一)　住宅街区整備事業に関する都市計画について

1)　住宅街区整備事業に関する都市計画においては、道路にあっては、都市計画に定められている道路については位置、幅員、延長を、その他の主要な道路については配置の方針及び標準幅員を定め、公園及び緑地にあっては、都市計画に定められている公園及び緑地については位置及び面積を、その他の公園及び緑地については配置の方針並びに施行区域の面積に対する公園及び緑地の総面積のおおむねの割合を定めるものとし、その他の公共施設についても道路、公園等に準じてその配置の方針等を定めること。

2)　住宅街区整備事業に関する都市計画においては、施設住宅の建設に関する計画として施行地区面積に対する施設住宅区の面積の割合の最低限度、施設住宅の構造、容積率の最低限度及び建ぺい率の最高限度等に関する事項を定めること。

(二)　市町村の責務等について

1)　住宅街区整備促進区域に関する都市計画の決定の告示の日から起算して二年以内に住宅街区整備事業の施行の認可等が行われない場合には、都府県、日本住宅公団又は地方住宅供給公社が施行する場合を除き、市町村が住宅街区整備事業を施行する責務を負うこととされている(法第三〇条)が、当該告示の日から二年を経過した後においても住宅街区整備組合の設立の認可等を妨げるものではないので、早急に土地の所有者等による事業実施が期待される場合に限りこれらの者による事業の実施を図るものとし、強力な指導を行うこと。

2)　住宅街区整備促進区域内の土地の所有者等のうち相当数の者から住宅街区整備事業を施行すべき旨の要請があった場合、土地の所有者等が住宅街区整備事業を施行することが困難又は不適当であると認められる場合、その他特別な事情がある場合においては、I二(一)2)の例によること。また、法第三〇条第一項の「施行の障害となる事由」並びに同条第二項の「困難又は不適当であると認められるとき」及び「その他特別の事情があるとき」は、それぞれI二(一)3)から5)までの例によること。

(三)　施設住宅区について

1)　施設住宅区を定めるに当たっては、施行予定地区内の土地の所有者等の意向、宅地の所有状況、宅地の価額、住宅経営能力、住宅の管理運営形態、同地区周辺における住宅の需要供給動向等施設住宅区の配置及び規模を定めるため必要な事項を十分に調査検討しておくこと。

2)　施設住宅とは、住宅街区整備事業により建設される共同住宅及びその附帯施設をいうが、この場合における「共同住宅」とは、I二(二)2)の例によるものであること。ただし、宅地の立体化により従前の権利に代えて与えられる施設住宅の一部等については、土地等に代えて与えられるものであることにかんがみ、関係権利者全員の同意がある場合を除き耐火構造のものに限ること。

(四)　集合農地区について

集合農地区については、一二(三)の例によること。

(五)　既存住宅区について

既存住宅区は、既に建築物その他の工作物の敷地として利用されている宅地又はこれに準ずる宅地を平面換地により一定の地区に集約しようとするものであるが、現在まだ建築物その他の工作物の敷地としては利用されていないが将来これらの敷地として利用される計画があるものについては、既存建築物等に準ずる宅地として比較的幅広く指定することが可能であること。

(六)　義務教育施設用地について

義務教育施設用地については、一二(四)の例によること。

(七)　保留地について

住宅街区整備事業については、土地整備関係は公的な助成が手厚いこと、施設住宅の建設費についてはその財源を保留床の処分によることとしているから、通常保留地をとる必要はないものであること。ただし、事業の施行によって特に宅地の利用増進の著しいと認められる場合においては事業費に充てるため保留地をとることができるが、その場合においては、個人施行者又は組合は、当該保留地を公益的施設又は公営住宅等の用に供されるよう処分しなければならないものであること。

(八)　宅地の立体化について

1)　宅地の立体化とは、集合農地区又は既存住宅区内への換地を定められる土地以外の土地の所有者又は借地権者に対し、換地手法により、その有する土地又は借地権に代えて、原則として施設住宅の一部及びその敷地の共有持分を帰属させるものであること。従前の土地についての先取特権、質権及び抵当権は換地処分の効果として従前の土地に対応する施設住宅の一部及びその敷地の共有持分の上に存することとなること。

住宅街区整備事業は、土地区画整理事業に準じた宅地及び公共施設の整備を行うほか、住宅の建設も併せて一体的に行う事業であるが、宅地の立体化の手法により、施行者は土地を買収せず施設住宅を建設することができ、またいわゆる保留床は施行者に帰属することとなるとともに、土地の所有者等にとっては、保留床に対応する土地の共有持分だけ土地の持分を減ずる代わりに住宅の建設費を負担せずに施設住宅(権利床)を取得することを可能にし、農業経営から住宅経営へ円滑に移行できる利点を有するものであること。

2)　換地計画において施設住宅の一部等を与えるように定める場合には、平面換地の場合における、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならないといういわゆる照応の原則の代わりに、法第七五条第一項の規定により、一般宅地(既存住宅区又は集合農地区内へ換地を定められるべき宅地として指定されたもの以外の宅地)について権利を有する者相互間及び一般宅地について権利を有する者と一般宅地以外の宅地について権利を有する者との間の利害の衡平に十分の考慮を払わなければならないものとされていること。

3)　宅地の立体化の原則的手続においては、一個の施設住宅の敷地は一筆の土地となるものとして定めなければならない等とされているが、法第九〇条の規定により一般宅地の関係権利者の全員同意があった場合の宅地の立体化の特則的手続によって、例えば、土地所有の共有関係を避け、一棟の共同住宅の敷地であっても二筆以上の単独所有とすること、従前の筆のまま各筆毎に準共有の地上権等を設定すること等が可能であること。

4)　永小作権、耕作の用に供するための土地の賃借権等については、宅地の立体化の場合は、その権利が消滅し、これに対し清算金が支払われるが、事業の施行に伴い生活の基礎を失う等特別の事情があるときは、施設住宅の一部等の優先譲渡が受けられる(法第八六条)ので希望者についてはその活用を図ること。借家権等については、原則として既存住宅区内の換地上にその同一性を維持しながら移行するが、宅地の所有者が既存住宅区への換地を希望せず、借家権者等が同意した場合は、借家権等は消滅し、これに対し清算金が払われることとなること。

5)　換地計画においては、良好な居住条件を確保し、又は施設住宅の合理的利用を図るため必要があるときは、床面積が施行者の定める基準に照らし過小となる施設住宅の一部の床面積を増して適正なものとすることができること。また、著しく床面積が小である施設住宅の一部を与えることとなる一般宅地又は一般宅地に存する借地権については、施設住宅の一部等を与えないように定めることができること。この場合においては、法第八六条の規定により施設住宅の一部等を住宅金融公庫の融資等を受けて優先的に取得することができるので、希望者についてはその活用を図ること。

(九)　生活再建等のための施設住宅の一部等の優先譲渡について

法第八六条の規定による一般宅地の関係権利者に対する施設住宅の一部等の優先譲渡の制度は、永小作権者、耕作の用に供するための土地の賃借権者、従前の資産価額が低いために施設住宅の一部等が与えられない者等住宅街区整備事業の施行により従来の生活の基礎を失うこととなる者その他特別の事情がある者に対しその住宅の確保や住宅経営への転換といった生活再建措置等として、又は農地所有者等が従来の農業経営から住宅経営等に変更を余儀なくさせられるために生ずる摩擦を避け安定的な住宅経営等を行うよう設けられたものであること。したがって、宅地の立体化によりその権利が消滅する関係権利者の生活再建措置として活用することはもちろんであるが、土地の所有者等が宅地の立体化により与えられる施設住宅の一部等のほかに施設住宅の一部等を買い足し、実際には自らの土地等に共同住宅を建設した場合と同様の一定規模の施設住宅を取得して安定した住宅経営ができるようこの制度を活用することは可能であること。この場合には、公的住宅の確保に配慮しつつ関係権利者に対する優先譲渡への配分を定款等で適正に定めるものとすること。なお、この購入資金については住宅金融公庫等の融資が受けられるものであること。

(一〇)　地方公共団体等の公的住宅の確保について

住宅街区整備事業は、地方公共団体等が自ら事業を施行して保留床の相当部分を公的住宅として確保する場合のほか、個人施行又は組合施行の場合においても、保留床の先買い(法第八七条)、公的機関等が参加組合員として参加する制度(法第四三条)、保留地の処分の方法(法第八五条)等の規定により、できるだけ公的住宅の確保を図るよう配慮されていること。公的住宅の確保を図ることは、組合等の事業主体にとっても事業施行の安定した見通しがたてられることとなるので、本法の趣旨にかんがみ、できるだけ公的住宅の確保を図るよう計画することが望ましいこと。この場合、公的住宅建設主体と事前に十分協議し、円滑な施行が図られるよう配慮すること。

(一一)　個人施行者及び住宅街区整備組合に対する指導、監督について

個人施行者及び住宅街区整備組合に対する指導、監督に当たっては次の事項に配慮すること。

1)　住宅街区整備組合の設立には、その定款及び事業計画について施行地区内の土地の所有者等のそれぞれの三分の二以上の同意を必要としているが、設立の認可に当たっては、できるだけ多くの者の同意を得て円滑に設立することができるよう指導すること。

2)　住宅街区整備組合の設立に当たっては、事業規模、事業施行能力等を勘案して必要かつ適当と認められる場合には、日本住宅公団、地方住宅供給公社等が参加組合員として参加するよう指導すること。

3)　個人施行者及び住宅街区整備組合の指導、監督には、当該施行者の資金状況、事業の進捗状況等を把握する必要があるので、これらの事項を定期的に報告させるような措置を講ずること。

4)　個人施行者及び住宅街区整備組合の定める事業計画の内容については、土地の所有者等の資力、当該施行者の資金調達能力等を十分勘案し、事業採算上無理のないものとするよう指導すること。

5)　個人施行者及び住宅街区整備組合の作成する事業計画にあっては、各種公共施設の整備計画、公的住宅の建設計画等の調整が必要であるので事前に関係部門と密接な連絡をとるよう指導すること。

6)　住宅街区整備組合における換地計画の作成に当たっては、なるべく多数の同意をとりつけ、必要に応じ、法第九〇条の特則を活用する等によりできる限り円滑な換地等が行われるよう指導すること。

(一二)　住宅経営に対する指導について

住宅街区整備事業の施行により相当数の住宅が供給されることになるが、当該住宅が分譲住宅、賃貸住宅の如何にかかわらず住宅経営の安定が本事業の円滑なる実施に不可欠であるので、個人施行者及び住宅街区整備組合の指導に当たっては次の事項に十分留意すること。

1)　施行地区を行政区域とする市町村、都府県及び都市圏の人口の推移、住宅の需要供給状況、賃貸住宅の家賃の現況等の的確な把握及び入居又は購入希望者の登録等の入居者確保のための措置を講ずるよう指導するとともに、土地の所有者等が取得する住宅の規模、間取り、家賃又は分譲価額が適切なものとなるよう指導すること。

2)　施行地区は、農地が主体となることにかんがみ、農業協同組合等の地元農業関係機関による事業実施の指導、資金の融通及びあっせん、住宅経営指導等が図られるよう努めること。

3)　管理組合の結成、管理会社の設立、入居希望者の登録等の施設住宅の管理運営に対する指導を行う等、安定した住宅経営を図るための必要な措置を講ずるよう努めること。

三　住宅街区整備促進区域及び住宅街区整備事業に関する助成措置

住宅街区整備促進区域及び住宅街区整備事業に関しては、次のとおり、財政上、金融上及び税制上の助成措置を講じ従来の住宅、宅地供給制度に比べより改善充実されているので、これらの措置の周知徹底を行い、本事業の円滑な実施を図る上で有効に活用すること。

(一)　公共施設管理者負担金補助

住宅街区整備事業により整備される計画幅員八メートル以上の都市計画道路(主要な区画街路を含む。)の道路管理者が当該住宅街区整備事業の施行者に交付する公共施設管理者負担金については、当該住宅街区整備事業の事業費(ガス、電気、水道等の施設の整備に要する費用を含む。)から施設住宅の建築工事費の額を控除した額の範囲内で、当該都市計画道路を用地買収方式によって整備することとして算定した額を限度として、その額の三分の二を当該道路管理者に補助することとしていること。

(二)　基本計画作成費補助及び事業計画作成費補助

住宅街区整備事業の実施についての検討及び住宅街区整備促進区域の決定に資するために地方公共団体が基本計画を作成する費用については、その額の三分の一を当該地方公共団体に補助するとともに、住宅街区整備組合又は市町村等の施行者が事業計画を作成する費用に対して、地方公共団体が補助を行う場合には、当該費用の三分の一を限度として、当該地方公共団体に当該補助額の二分の一の補助を行うこととしていること。

(三)　関連公共公益施設の整備のための特別起債及び利子補給

首都圏、近畿圏及び中部圏内の特定の宅地開発事業等については、その関連公共公益施設(義務教育施設、幼稚園等)の整備費に充てるために地方公共団体が起こす地方債の充当率を一〇〇パーセントにするための別枠計上の地方債(縁故債)を認めるとともに、その利子の一部について国が助成を行うこととしているが、建設される住宅が一五〇戸以上の住宅街区整備事業もその対象となること。

(四)　賃貸住宅等の建設等についての融資及び利子補給

住宅街区整備事業の事業費及び住宅街区整備事業により建設される施設住宅を購入する者の購入資金については、住宅金融公庫から融資行うこととし、また、農業協同組合等の融資機関からの融資については、農地所有者等賃貸住宅建設融資利子補給臨時措置法(昭和四六年法律第三二号)に基づく利子補給を行うこととしていること。

(五)　税制上の特例措置

住宅街区整備促進区域及び住宅街区整備事業に関する税制上の特例措置については、別紙二のとおりであること。

四　その他

住宅街区整備事業に関する事務の処理に当たっては、地方公共団体の都市計画所管部局と住宅建設所管部局は相互に緊密な連絡を保つこと。