第1　通則

借上型従前居住者用賃貸住宅、コミュニティ住宅等、借上型更新住宅、建替促進事業による賃貸住宅、地方公共団体があっせんする民間賃貸住宅等に係る家賃対策補助については、補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律(昭和三〇年法律第一七九号)、密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律(平成九年法律第四九号。以下「密集市街地整備法」という。)、第7に規定する関係法令及び関係通知に定めるもののほか、この要領細目に定めるところによる。

第2　定義

この要領細目において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

1　借上型従前居住者用賃貸住宅

住宅市街地整備総合支援事業制度要綱(平成一〇年四月八日付け建設省住市発第一三号。以下「住市総制度要綱」という。)第14に規定する借上型従前居住者用賃貸住宅をいう。

2　借上型コミュニティ住宅等

密集市街地整備法第一九条に規定する市町村借上住宅、密集住宅市街地整備促進事業制度要綱(平成六年六月二三日付け建設省住市発第四六号。以下「密集制度要綱」という。)第18に規定する借上型コミュニティ住宅及び改良住宅等改善事業制度要綱(平成一一年三月一九日建設省住整発第二五号)第14に規定する借上型更新住宅をいう。

3　借上型従前居住者用賃貸住宅等

前二号に規定する住宅をいう。

4　建設型コミュニティ住宅

密集制度要綱第2第九号に規定するコミュニティ住宅(第二号に掲げるものを除く。)であって、賃貸されるものをいう。

5　建替促進事業

密集住宅市街地整備促進事業等補助金交付要領(平成六年六月二三日付け建設省住市発第四八号。以下「密集補助要領」という。)第2第七号に規定する建替促進事業(密集補助要領第3第二項表1(イ)の欄建替促進事業の項に規定する家賃対策補助の対象であるまちづくり建替えに限る。)をいう。

6　民間賃貸住宅等

密集補助要領第2第一一号で対象とする賃貸住宅をいう。

7　従前居住者用賃貸住宅等

前各号(第三号及び第五号を除く。)に規定する住宅及び建替促進事業による賃貸住宅をいう。

8　施行者

イ　借上型従前居住者用賃貸住宅に係る場合　地方公共団体又は地方住宅供給公社

ロ　建設型コミュニティ住宅及び借上型コミュニティ住宅等に係る場合　地方公共団体又は地方住宅供給公社(借上型更新住宅に係る場合は除く。)

ハ　建替促進事業による賃貸住宅に係る場合　地方公共団体又は民間事業者等

ニ　民間賃貸住宅等に係る場合　地方公共団体、都市基盤整備公団、地方住宅供給公社又は民間事業者等

9　基準日

毎年度一〇月一日とする。ただし、一〇月二日以降に新たに管理を開始する場合にあっては入居契約による入居可能日(家賃徴収の始期となる日をいう。以下同じ。)、九月三〇日以前に管理を終了する場合にあってはその終了の日をいう。

10　家賃

家賃は、基準日現在の額とし、次に掲げるものをいう。

イ　契約家賃

a　借上型従前居住者用賃貸住宅等

契約家賃は、施行者と住宅を所有する土地所有者等との間で締結された賃貸借契約で定められた家賃をいい、近隣の民間の賃貸住宅の家賃水準等を考慮して適正な額となるよう定めるものとする。ただし、借上型従前居住者用賃貸住宅に係る契約家賃が、想定家賃(ロに規定する基準家賃に管理開始日より二年を経過するごとに一・〇五を乗じて得た額)を上回る場合には、想定家賃の額を契約家賃の額とみなし、借上型コミュニティ住宅等に係る契約家賃が、公営住宅法(昭和二六年法律第一九三号)第一六条第二項の規定により算定した近傍同種の住宅の家賃(以下「近傍同種住宅家賃」という。)を超える場合は、当該近傍同種の住宅の家賃の額を契約家賃の額とみなす。

b　建替促進事業による賃貸住宅及び民間賃貸住宅等

契約家賃は、家主と対象入居者との間で締結された賃貸借契約で定められた対象住宅の家賃をいい、近隣の民間の賃貸住宅の家賃水準等を考慮して適正な額となるよう定めるものとする。ただし、契約家賃が、近傍同種住宅家賃を超える場合には、当該近傍同種住宅家賃の額を契約家賃の額とみなす。

ロ　基準家賃

借上型従前居住者用賃貸住宅の基準家賃は、住宅金融公庫の賃貸住宅家賃算定基準(昭和五七年九月二〇日付け住公達第一三号)第三条に規定する額で住宅金融公庫法施行規則(昭和二九年大蔵省令・建設省令第一号)第一一条の規定等に準じて算定した額をいう。ただし、各規定を適用するに当たっては、各規定中「土地又は借地権の価格」、「土地の価格」又は「敷地を取得する場合に通常必要と認められる価格」とあるのは「土地の固定資産税評価額(固定資産税評価額が相続税評価額に三分の一を乗じた額未満である場合、相続税評価額に三分の一を乗じた額。本項において同じ。)又は土地の固定資産税評価額に借地権割合を乗じた額」とする。

11　公営告示

公営住宅法第四四条第三項並びに公営住宅法施行令第二条第一項第一号及び第三号並びに第三条第一項に規定する建設大臣が定めることとされる数値等」(平成八年建設省告示第一七八三号)をいう。

12　特優賃告示

特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行令第二条第一号及び第二号に規定する建設大臣が定める算定の方法」(平成五年建設省告示第一六〇二号)をいう。

13　公示価格

地価公示法(昭和四四年法律第四九号)第六条の規定により公示された標準地の価格をいう。

14　標準価格

国土利用計画法施行令(昭和四九年政令第三八七号)第九条第一項の規定により判定された基準地の価格をいう。

第3　補助金の交付対象事業及び額

1　補助金の交付対象事業は、次の各号に掲げる事業とする。

(1)　次の表の(ロ)欄に掲げる施行者が行う(イ)欄に掲げる事業

(2)　次の表の(ハ)欄に掲げる施行者が行う(イ)欄に掲げる事業に対する地方公共団体の補助事業

(注1)借上型更新住宅に係る場合は「コミュニティ住宅等借上事業」を「更新住宅借上事業」と読み替えるものとする。

(注2)借上型更新住宅に係る場合は地方住宅供給公社を除く。

(注3)借上型更新住宅に係る場合は補助の対象としない。

2　補助金の額は、次の式に掲げる費用に、表の(ハ)欄に掲げる割合を乗じて得た額とする。

［一の従前居住者用住宅等に係る家賃対策に要する費用］×［対象住宅の戸数］×［対象期間］

(注1)借上型更新住宅に係る場合は「コミュニティ住宅等借上事業」を「更新住宅借上事業」と読み替えるものとする。

(注2)借上型更新住宅に係る場合は地方住宅供給公社を除く。

(注3)家賃激変緩和措置に係る場合には、「当該補助事業費の合計額の四分の一以内」とあるのは「当該家賃激変緩和措置に要する費用の二分の一以内」とする。

第4　補助金の交付対象範囲

従前居住者用賃貸住宅等に係る家賃対策に要する費用は、次の各号に掲げるとおりとする。

1　借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅に係る場合

借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅に係る契約家賃と次のイ又はロに定める入居者負担基準額との差額(入居者負担基準額が契約家賃の額未満の場合における差額に限る。)で施行者が入居者に助成するために負担する費用を補助対象とする。ただし、借上型従前居住者用賃貸住宅の入居者に係る収入(公営住宅法施行令第一条第三号に規定する収入をいう。以下同じ。)又は借上型コミュニティ住宅等若しくは建替促進事業による賃貸住宅の入居者に係る所得(密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律施行規則(平成九年建設省令第一五号)第一八条に規定する所得をいう。以下同じ。)が三二二、〇〇〇円を超える場合にあっては当該補助対象に三分の二を乗じた額を補助対象とする。

イ　入居者の収入又は所得が二〇〇、〇〇〇円以下の場合

借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅の管理開始を行う場合、入居者負担基準額は、別表第1に定める家賃算定基礎額に、次に掲げる市町村立地係数、規模係数及び経過年数係数を乗じて得た額を月額とするものとする。ただし、借上型コミュニティ住宅等及び建替促進事業による賃貸住宅への入居に伴う家賃の激変を緩和するために施行者が入居者の家賃を減額する場合においては、次に規定する方法で算定した額から、当該額から従前賃借していた賃貸住宅の家賃の額を控除した額に別表第3の左欄各項に定める入居期間の区分に応じてそれぞれ右欄各項に定める率を乗じて得た額を控除した額とする。

1)　市町村立地係数

当該住宅の存する市町村(特別区を含む。以下同じ。)ごとに、公営告示の別表に定める数値

2)　規模係数

当該住宅の床面積の合計(共同住宅にあっては、共用部分の床面積を除く。以下同じ。)を七〇平方メートルで除した数値

3)　経過年数係数

当該住宅の構造及びその存する区域に応じ、公営告示第三号に定める数値

(この場合において、「公営住宅」とあるのは、「借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅」と読み替える。)

ロ　入居者の収入又は所得が二〇〇、〇〇〇円を超え六〇一、〇〇〇円以下の場合

入居者負担基準額は、a又はbのいずれかとする。

a　傾斜型家賃減額方式による入居者負担基準額

入居者負担基準額は、基準日現在の額とし、次のとおりとする。ただし、借上型コミュニティ住宅等及び建替促進事業による賃貸住宅への入居に伴う家賃の激変を緩和するために施行者が入居者の家賃を減額する場合においては、次に規定する方法で算定した額から、当該額から従前賃借していた賃貸住宅の家賃の額を控除した額に別表第3の左欄各項に定める入居期間の区分に応じてそれぞれ右欄各項に定める率を乗じて得た額を控除した額とする。

(イ)　平成一三年度に当初入居開始を行う場合、借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅の管理を開始した日から起算して一年以内の入居者負担基準額(以下「当初入居者負担基準額」という。)は、別表第2に定める基準値に、次に掲げる規模係数及び立地係数を乗じて得た額を月額とするものとする。ただし、管理を開始した日から一年を経過した日以降の入居者負担基準額は、当初入居者負担基準額に、当該住宅の管理を開始した日から経過年数を指数とする一・〇三五のべき乗を乗じて得た額を月額とするものとする。

1)　規模係数

当該住宅の各戸の床面積を七五平方メートルで除した数値

2)　立地係数

当該住宅の所在する市町村ごとに、次の式により算出した数値(ただし、その数値が一・四〇を上回るときは一・四〇、〇・七〇を下回るときは〇・七〇とする。)

R＝C×〔(1／(10−7.5(LN／LH)))＋0.6〕

この式において、R、C、LN及びLHは、それぞれ次の数値を表すものとする。

R‥立地係数

C‥特優賃告示別表に定める市町村基準係数

LN‥当該住宅の所在する土地の近傍の住宅地の当該住宅の当初入居開始の直近の公示価格又は標準価格

LH‥当該住宅の所在する市町村の価格が上位の住宅地の当該住宅の当初入居開始の直近の公示価格又は標準価格

(ロ)　平成一〇年度から平成一二年度までに当初入居開始を行った借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅にあっては、当該住宅の入居者負担基準額は、入居者の収入又は所得に応じ別表第2に定める基準値の額に、(イ)1)に定める規模係数及び(イ)2)に定める立地係数を乗じた額を算出し、これに当該住宅の管理を開始した日から経過年数を指数とする一・〇三五のべき乗を乗じて得た額を月額とするものとする。

(ハ)　平成九年度に当初入居開始を行った借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅にあっては、当該住宅の入居者負担基準額は、入居者の収入又は所得に応じ別表第2に定める基準値の額に、(イ)1)に定める規模係数及び(イ)2)に定める立地係数を乗じた額を算出し、これに当該住宅の管理を開始した日から経過年数を指数とする一・〇三五のべき乗を乗じて得た額を月額とするものとする。

(ニ)　平成八年度に当初入居開始を行った借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅にあっては、当該住宅の入居者負担基準額は、入居者の収入又は所得に応じ別表第2に定める基準値の額に、(イ)1)に定める規模係数及び次に掲げる立地係数を乗じた額を算出し、これに当該住宅の管理を開始した日から平成九年度の同日までの経過年数を指数とする一・〇五のべき乗及び平成九年度の同日からの経過年数を指数とする一・〇三五のべき乗を乗じて得た額を月額とするものとする。

1)　立地係数

当該住宅の所在する市町村ごとに、次の式により算出した数値(ただし、その数値が一・二五を上回るときは一・二五、〇・七五を下回るときは〇・七五とする。)

R＝C×(log10LN／log10LH)

この式において、R、C、LN及びLHは、それぞれ次の数値を表すものとする。

R‥立地係数

C‥特優賃告示別表に定める市町村基準係数

LN‥当該住宅の所在する土地の近傍の住宅地の当該住宅の当初入居開始の直近の公示価格又は標準価格

LH‥当該住宅の所在する市町村の価格が上位の住宅地の当該住宅の当初入居開始の直近の公示価格又は標準価格

(ホ)　平成七年度に当初入居開始を行った借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅にあっては、当該住宅の入居者負担基準額は、入居者の収入又は所得に応じ別表第2に定める基準値の額に、(イ)1)に定める規模係数及び(ニ)1)に定める立地係数を乗じた額を算出し、これに当該住宅の管理を開始した日から平成九年度の同日までの経過年数を指数とする一・〇五のべき乗及び平成九年度の同日からの経過年数を指数とする一・〇三五のべき乗を乗じて得た額を月額とするものとする。

(ヘ)　別表第2の入居者の収入又は所得の区分(以下「収入区分」という。)が移行することにより基準値が上昇した入居者については、収入区分の移行前の入居者負担基準額と収入区分の移行後の入居者負担基準額の差額に、収入区分の移行を生じた日(以下「収入移行日」という。)から一年間にあっては四分の三を、収入移行日から一年を経過した日から一年間にあっては二分の一を、収入移行日から二年を経過した日から一年間にあっては四分の一をそれぞれ乗じた額を、収入区分の移行後の入居者負担基準額から減じたものを入居者負担額とする。

b　フラット型家賃減額方式による入居者負担基準額

契約家賃とaの規定により算定される当初入居者負担基準額(当該住宅の管理を開始した日から起算して一年以内の入居者負担基準額をいう。)とを合計した額の二分の一の額(ただし、立地係数(前号において定める立地係数をいう。以下同じ。)が〇・九未満の場合にあっては管理開始の日から七年を経過した日から六年以内の期間、立地係数が〇・九以上の場合にあっては管理開始の日から一〇年を経過した日から一〇年以内の期間(以下「傾斜期間」という。)において家賃の減額を逓減的に行う措置(以下「逓減減額措置」という。)を講ずる場合にあっては、次の(イ)及び(ロ)に定めるところにより、入居者の家賃を減額する者に対し家賃の減額に要する費用を補助する地方公共団体が定める額。)とする。

(イ)　傾斜期間における各年の入居者負担基準額が前年の入居者負担基準額を下回らないこと。

(ロ)　逓減減額措置を講ずるものとして算出される当該措置を講ずる期間における家賃の減額に係る国の補助金の総額が、逓減減額措置を講じないものとして算出される当初家賃(管理開始の日における家賃をいう。)を当初入居者負担基準額との差額に逓減減額措置を講ずる期間における管理月数を乗じて算出した額を超えないこと。ただし、別表第2の入居者の収入の区分(以下「収入区分」という。)が移行することにより基準値が上昇した入居者については、収入区分の移行前の入居者負担基準額と収入区分の移行後の入居者負担基準額の差額に、収入区分の移行を生じた日(以下「収入移行日」という。)から一年間にあっては二分の一を乗じた額を収入区分の移行後の入居者負担基準額から減じた額と家賃とを合計した額の二分の一の額とする。

2　前号に定める入居者負担基準額の算定方法は、1の借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅において異なる方式による算定とはしないこととし、前号の算定方法は平成一二年度から管理開始するものから適用することとする。

3　借上型コミュニティ住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅で、入居者の所得が六〇一、〇〇〇円を超える場合

借上型コミュニティ住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅に係る契約家賃と従前賃借していた賃貸住宅の家賃との差額(従前賃借していた賃貸住宅の家賃の額が契約家賃の額未満の場合における差額に限る。)で、家賃の激変を緩和するために施行者が入居者の家賃を減額する場合においては、当該契約家賃の額から従前賃借していた賃貸住宅の家賃の額を控除した額に別表第3の左欄各項に定める入居期間の区分に応じてそれぞれ右欄各項に定める率を乗じて得た額で、施行者が入居者に助成するために負担する費用の三分の二を補助対象とする。

4　建設型コミュニティ住宅に係る場合

建設型コミュニティ住宅に係る契約家賃と従前賃借していた賃貸住宅の家賃との差額(従前賃借していた賃貸住宅の家賃の額が契約家賃の額未満の場合における差額に限る。)で、家賃の激変を緩和するために施行者が入居者の家賃を減額する場合においては、当該契約家賃の額から従前賃借していた賃貸住宅の家賃の額を控除した額に別表第3の左欄各項に定める入居期間の区分に応じてそれぞれ右欄各項に定める率を乗じて得た額で、施行者が入居者に助成するために負担する費用を補助対象とする。

5　民間賃貸住宅等に係る場合

民間賃貸住宅等に係る契約家賃と従前賃借していた賃貸住宅の家賃との差額(従前賃借していた賃貸住宅の家賃の額が契約家賃の額未満の場合における差額に限る。)で、家賃の激変を緩和するために施行者が入居者の家賃を減額する場合においては、当該契約家賃の額から従前賃借していた賃貸住宅の家賃の額を控除した額に別表第3の左欄各項に定める入居期間の区分に応じてそれぞれ右欄各項に定める率を乗じて得た額で、施行者が入居者に助成するために負担する費用を補助対象とする。

第5　対象住宅の戸数

対象住宅の戸数は、基準日における従前居住者用賃貸住宅等の管理戸数のうち空家戸数を除いたものをいう。

第6　対象期間

借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅の管理期間(管理開始年度である場合においては、当該住宅についての賃貸借契約による入居可能日が月の初日である時はその月から、その日が月の初日以外である場合は翌月からの月数とし、年度の途中において当該住宅の管理が終了した場合においては、その日が月の初日であるときはその前月まで、その日が月の初日以外の日であるときはその日の属する月までの月数とする。)内であって、かつ、管理開始後二〇年以内とする。ただし、フラット型家賃減額方式による家賃の減額に係る借上型従前居住者用賃貸住宅等又は建替促進事業による賃貸住宅については、管理期間内であって、かつ、立地係数が〇・九以上の場合にあっては管理開始後一五年以内(傾斜期間を設定する場合にあっては二〇年以内)、立地係数が〇・九未満の場合にあっては管理開始後一〇年以内(傾斜期間を設定する場合にあっては一三年以内)とする。

第7　関係法令及び関係通知

1　補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律施行令(昭和三〇年政令第二五五号)

2　国土交通省所管補助金等交付規則(昭和三三年建設省令第一六号)

3　住宅市街地整備総合支援事業制度要綱(平成一〇年四月八日付け建設省住市発第一三号)

4　住宅市街地整備総合支援事業補助金交付要綱(平成一〇年四月八日付け建設省住市発第一五号)

5　密集住宅市街地整備促進事業制度要綱(平成六年六月二三日付け建設省住市発第四六号)

6　密集住宅市街地整備促進事業補助金交付要領(平成六年六月二三日付け建設省住市第四八号)

7　改良住宅等改善事業制度要綱(平成一一年三月一九日建設省住整発第二五号)

8　改良住宅等改善事業費補助金交付要領(平成一一年三月一九日付け建設省住整発第二六号)