1　建替戸数の目標量について

戦略においては、公営住宅等について前期一七七千戸、後期一九四千戸、合計三七一千戸を平成四年度から一三年度までの一〇年間における建替戸数の目標量として設定したところであるが、公営住宅等については耐用年限の一／二を経過したもの(以下「建替対象住宅」という。)が約五〇万戸存するとともに、今後一〇年間に新たに建替対象住宅となる戸数が約三七万戸にのぼると見込まれることをふまえ、建替対象住宅ストックの著しい増加を防止する観点から設定したものであるが、各都道府県における建替戸数の目標量については、各都道府県における公営住宅等ストックの状況のほか公営住宅等全体の建替目標戸数等を勘案して前期(平成四年度〜平成八年度)・後期(平成九年度〜一三年度)別の建替戸数の目標量を設定すること。

2　建替を重点的に推進すべき公営住宅等団地について

戦略においては、建て替えを重点的に推進すべき団地の要件を示したところであるが、公営住宅等団地については、以下のとおり取り扱うものとする。

1)　「建設後の経過年数が特に大きく居住水準の向上等を図るべき団地とは、次のいずれかの条件に該当するものとする。

ア　建替促進計画(以下「促進計画」という。)の策定される時(変更される時を含む)において、耐用年限を経過しているもの等建設後の経過年数が特に大きい団地

イ　促進計画の策定される時(変更される時を含む)において、耐用年限の一／二を経過するとともに、最低居住水準未満の世帯が団地内で概ね二割を超える団地

2)　「相当規模以上の団地で建て替えにより居住水準の向上等を図るべき団地」とは、建て替え前の住宅の戸数がおおむね一五〇戸以上の団地とする。

3)　「公共賃貸住宅に対する需要が高い地域に存し土地の高度利用により相当程度の供給戸数増と居住水準の向上等を図るべき団地」とは、当該団地が市街地の区域または市街化が予想される区域に存し、建替事業の実施にあたり、除却する公営住宅等の戸数に対する建替戸数の割合が公営住宅施行令六条の五の数値を上回ることが見込まれるものとする。

4)　前期1)〜3)のほか、都道府県が団地の存する地域の住宅事情等を勘案したうえで特に建替事業を重点的に推進すべきであると認める団地については、建替重点団地として位置づけられるものであるので留意すること。

3　建替事業の実施にあたっての基本方針について

戦略においては、事業主体が建替事業の実施にあたってとるべき基本方針を定めているところであるが、公営住宅等の建て替えにあたっては、特に以下の点に十分留意しつつ事業を実施すること。

1)　事業主体の取り組み体制の整備

公営住宅等の建替事業を実施するにあたっては、都市計画担当部局及び民生担当部局等との調整のほか、従前居住者及び周辺居住者との長期にわたる綿密な調整を要する。

このため、特に建替事業に対する取り組みの遅れている事業主体においては推進体制の充実等取り組み体制の強化を図ること。

2)　事業主体間の連携の強化

建替事業においては、建設事業に係る事項以外にも、再入居の取扱に係る事項等検討すべき点が多いことから事業実施に係る情報交流を事業主体間で図り、建替事業に関する実務的知識等の蓄積を図ることが重要である。特に、同一地域内での事業主体間では建て替えに当たっての住み替えの斡旋、仮住居の提供、地域リロケーション住宅の活用、複合建替事業の実施等連携により事業の推進が促される点が多いことに鑑み、連絡会議等を活用することにより相互の連携の強化を図ること。また、市町村においては一般に建替事業への取り組みが遅れている傾向にあるので、都道府県は必要に応じ事業に関する指導等技術支援を積極的に行うこと。

3)　従前居住者に対する措置

建替事業の実施にあたっては、事業推進の必要性について従前居住者の理解を求めるとともに、家賃の激変緩和措置、地域リロケーション住宅供給制度等の活用、仮住居の確保、住み替えの斡旋等により円滑な事業の推進に努めること。なお、建替事業の実施にあたって従来からその管理に適正を欠いていた団地については難航する例がみられることから、日頃より公営住宅等の管理の適正化に努めること。

4)　複合建替事業等による適切な配置及び規模の住宅の供給

公営住宅等ストックの管理状況を見ると、地域によっては団地の配置に著しい偏りや集中が見られる場合がある。このため建替事業の実施にあたっては公営住宅等団地全体の地域的な配置状況、今後の市街地の発展動向、住宅需要の動向及び公営住宅等の新規建設に係る計画等を勘案し建替においてバランスのとれた配置及び規模のものを供給するよう努めること。また、この場合、必要に応じ事業主体変更、用地の交換分合等を積極的に活用し公営住宅等団地の統廃合を進めること。

さらに、建て替えにあたっては、必要に応じ地域特別賃貸住宅、公団住宅、公社住宅等他の公的住宅との複合建替事業を実施するよう努めること。

5)　高齢化社会への対応

高齢化社会への対応としては従来からも福祉部局との連携をとったシルバーハウジングプロジェクトの導入、高齢者対応建設基準の制定等を行ってきたところであるが、今後の高齢者対策の重要性に鑑み、建替事業の実施にあたっては地域的な高齢者福祉施設等の配置状況を踏まえて、福祉部局との連携を強化し高齢者向けの住宅対策の強化に努めること。なおこの趣旨については、別途建設省及び厚生省より貴都道府県住宅部局及び福祉部局あて通知されることとなっているので念のため申し添える。

6)　建替事業を核とした地域の住環境、市街地整備の推進

大規模な公営住宅等団地の建て替えにあたっては、周辺地域を含めた大規模な土地利用の再編が可能となるためまちづくり及び周辺地域の住環境の整備の観点から都市機能の再配置、新たな都市施設の導入、周辺市街地整備等を図ることが求められる場合も多い。このような場合は、コミュニティ住環境整備事業等の住環境整備事業及び都市居住更新事業の導入、地域関連施設の整備促進等により住宅供給のみならずまちづくり及び住環境整備に関する地域の課題の解決に資するよう努めること。

4　建て替えの推進に関する方針について

都道府県において促進計画を策定するにあたり踏まえることとされている公営住宅等の建て替えの推進に関する方針については、各事業主体において以下の方法により策定し、公営住宅等のストックの現況等に係る分析結果と併せて都道府県に報告すること。

(1)　公営住宅等のストックの現況等の分析

1)　建替対象となる公営住宅等の戸数の現況及び今後の見通し

各事業主体が管理する公営住宅等団地のうち

イ　耐用年限を既に経過したもの

ロ　耐用年限の一／二を既に経過し、かつ、今後一〇年間に耐用年限を経過する見込みのもの

ハ　耐用年限の一／二を既に経過しているもの(イ、ロに該当するものは除く)

ニ　今後一〇年間に耐用年限の一／二を経過する見込みのもの

に該当するものの戸数等を把握するとともに、現在の趨勢で建替事業を推進していった場合の平成八年度末及び一三年度末における建替対象住宅の戸数等の動向並びに平成一四年度以降の当該戸数の推移を推計すること。

2)　建替対象となる公営住宅等団地の居住水準等の状況

右記1)のイ〜二に掲げる公営住宅等団地について、居住水準等の状況(住戸面積、設備水準等)並びに公営住宅等の配置、構造、敷地形状及び土地所有形態等の状況について分析を行うこと。

3)　公営住宅等に対する需要等

今後の公営住宅等に対する現時点での需要及び今後の見通しを

イ　近年の応募倍率(地域別、種別に把握)

ロ　入居者の状況(現入居者の入居期間、空き家の状況、高齢者等の割合等)

ハ　地域の居住者特性(高齢者の割合、公営住宅収入階層の割合等)

等を踏まえて分析するとともに、当該需要の分布と現時点の公営住宅等の分布とを比較し、公営住宅等の配置上留意すべき点があるか分析すること。

(2)　公営住宅等の建替事業の推進にあたって留意すべき事項の把握

右記(1)の分析結果等を踏まえ、建替事業を推進するにあたっての課題を的確に把握すること。

(3)　今後の建替事業の推進に関する方針の策定

右記(1)及び(2)の分析結果等を踏まえ、今後の建替事業の推進方針、建替戸数の目標量、重点的に建て替えを推進すべき団地等を検討し、今後の建替事業の推進に関する方針を策定すること。

5　建替事業に係る支援措置について

(1)　公営住宅の用途廃止について

公共賃貸住宅建替一〇箇年促進戦略を受けて都道府県で策定される建替促進計画において建替重点団地と指定され、かつ、「公共賃貸住宅総合再生事業実施要領」(平成二年六月七日建設省住建発第六九号建設省住宅局長通達別紙)中第2に定める再生マスタープラン又は再生プロジェクト推進計画において再生団地として建設大臣が承認した団地内の公営住宅について用途廃止を行おうとする際には、当該公営住宅が耐用年数の四分の一を経過している場合に限り、「公営住宅の処分等について」(昭和五〇年一一月一七日建設省住総発第一六一号住宅局長通達)中記2(2)トの「建設大臣が、やむを得ないと認めるとき。」に該当するものとして取り扱うこととする。

なお、当該住宅の用途廃止の建設大臣承認申請に当たっては、建替促進重点計画及び再生マスタープラン又は再生プロジェクト推進計画を添付すること。

(2)　公営住宅の建替事業に伴う従前入居者の再入居の取り扱いについて

公営住宅の建替事業に伴う従前入居者の再入居等の取り扱いについては「公営住宅の建替事業の適正化について」(建設省住総発第一七五号・建設省住建発第一三三号、住宅局長通達)をもって通知されたところであるが、必要に応じて以下の手続きを行うようにされたい。

1)　公営住宅の建替事業における入居者資格の確認は、公営住宅建替事業の場合は公営住宅法第二三条の八第一項に規定する入居希望の申し出時点で行い、公営住宅建替事業以外の公営住宅の建替事業の場合には、早期に設定した再入居の申し込みの時点で行うこととする。

ただし、公営住宅建替事業以外の公営住宅の建替事業において、再入居の申し込み後に収入の変動が生じ、該当する種別が変更となった場合には、該当種別戸数に余裕がある場合に限り、変動後の収入を入居者資格を確認するための収入としても差し支えない。

2)　仮住居として活用しうる既存公営住宅ストックの少ない地域にあっては、新規に建設した公営住宅を仮住居として積極的に活用することも検討すること。

3)　公営住宅建替事業以外の公営住宅の建替事業にあっては、公営住宅法施行令第四条の七に規定する者以外は、単身入居は認められないため、地域特別賃貸住宅の併設等を検討すること。

(3)　公営住宅法第二三条の四第二号の取り扱いについて

公営住宅法第二三条の四第二号における「公営住宅としての機能が災害その他の理由により相当程度低下している」と認められるものは、別紙1の基準に該当するものとする。

ただし、本基準の適用を前提とした建替計画の承認を申請する際には、原則として事前に学識経験者等からなる委員会等において客観的な審査をうけ、当該委員会における検討結果に係る資料を添付すること。

なお、社団法人建築・設備維持保全推進協会において実施する公営住宅機能低下判定業務については、客観的な審査として有用なものであるので、本基準の適用にあたって参考とされたい。

(4)　公営住宅の建替事業の促進に係る助成制度の活用について

公営住宅の建替事業の実施に当たっては、事業促進のため、種々の助成制度(別紙2参照)が設けられているところであるので、これを十分に活用し、事業の円滑な推進に努めること。