第1　制度の趣旨

我が国においては、急速な高齢化が進行しており、二一世紀初頭には、借家に居住する高齢者単身・夫婦世帯は、現在の二倍以上にまで増加することが見込まれ、高齢者の自立した日常生活や在宅介護を可能とする住宅の供給が重要な課題とされている。しかしながら、住宅市場において、低廉な家賃で入居できる良質な高齢者向けの賃貸住宅は不足しており、また、一般の民間借家では、家賃の支払い、入居者の病気や不慮の事故に対する不安等の理由から、高齢者世帯の入居が敬遠される傾向が見受けられる。

このような状況を踏まえ、「高齢者向け優良賃貸住宅制度」は、高齢者世帯の金融資産等の活用と効率的な補助の組み合わせにより、低廉な家賃で入居できる優良な賃貸住宅について、建設等に要する費用の補助、家賃の減額に要する費用の補助等を行うことにより、民間の土地所有者等による賃貸住宅経営を誘導し、高齢社会において、公営住宅を補完し、高齢者の安全で安定した居住を確保しようとするものである。

第2　供給計画の認定等

1　供給計画の作成

(1)　本制度に基づく供給計画の作成及び認定の申請は、土地所有者等の民間主体、地方住宅供給公社、住宅・都市整備公団その他の公的主体又は個人、法人の如何を問わず行いうるものであるが、特に、民間の土地所有者等による賃貸住宅の供給が基本となるものであることから、民間主体の積極的な参画が得られるよう、関係市町村、農業関係団体、福祉関係団体その他の関係機関等の協力を得て、広報誌への掲載、パンフレットの配布、説明会の開催等により制度の周知・徹底を図られたい。

(2)　供給計画の策定に当たっては公営住宅等関連事業推進事業制度要綱(平成六年六月二三日建設省住建発第五五号)第四に定める高齢者向け優良賃貸住宅の供給に係る事項を内容とする高齢者住宅整備計画に係る補助制度の活用を図られたい。

(3)　供給計画の申請書に添付する書式については、要綱第三第四項の定めるところによるが、建築確認に用いる図書等を可能な限り活用する等により、認定の申請を行おうとする者に過大な負担を課することのないよう留意されたい。

(4)　要綱第三第四項第四号に規定する書類は、登記簿謄本及び建物の所有を目的とする地上権、賃借権又は使用賃借による権利に係る土地所有者との間の契約書とする。

(5)　要綱第三第四項第六号に規定する緊急時対応サービス以外に供給される生活支援サービスの概要及び同第七号に規定する事業収支計画は、要綱第一三に定める入居契約締結前の説明等及び要綱第二五に定める情報開示の対象となる書類の作成を促すこと等を目的として、供給計画の提出の際に添付させるものである。

2　供給計画の認定基準

要綱第四各号に掲げる供給計画の認定の基準については、次に掲げる事項に留意されたい。

(1)　第二号に規定する整備基準について

1)　賃貸住宅の各戸の床面積は二五m2以上としているが、その算定にあたっては壁厚補正後のものを基準とすること。

2)　賃貸住宅の設計については、整備基準第三章及び第四章において、高齢者等の利用に配慮したものとなるようその基準を示しているが、これは、良好な居住環境を有する賃貸住宅として必要不可欠なものを定めたものであり、寒冷地等においては地域の特性等に応じて適切な設備が確保されるよう配慮すること。

(2)　第三号に規定する資金計画について

建設費等の算定が通常供給される賃貸住宅の建設費に見合った適切なものであり、その所要資金予定額を確実に調達できると見込まれるものであること。

(3)　第四号に規定する入居者及び同居者の資格について

1)　入居申込者の所得の把握については、別記一によること。

2)　入居者及び同居者の資格に関する要件は入居の際に必要とされるものであり、入居後入居者及び同居者が要件に適合しなくなった場合においても、高齢者向け優良賃貸住宅に居住を継続することは、何ら支障がないものであること。

3)　同号ハに規定する都道府県知事等が定める額は、地域の社会経済状況、高齢化の状況、住宅事情等を勘案して適切に定めること。

4)　同号ホに規定する都道府県知事等が定める基準としては、現に居住している住宅の仕様、設備、間取り等が安全、介護の効率性等からみて不適当な状態にある者であること等について地域の住宅事情等を踏まえて必要があると認められる場合において適切に定めること。

(4)　第五号に規定する賃貸住宅の家賃の額について

近傍で供給されている複数の賃貸住宅について家賃の額並びに立地、規模、構造、設備及び築年数を申請書に添付させ、それらの諸要素を勘案した上、近傍の賃貸住宅の家賃の額を上回ることのないよう定められること。なお、近傍に比較するのに適切な賃貸住宅が存在しない場合においては、不動産鑑定等適切な方法により家賃の額が定められること。

(5)　第七号に規定する賃貸住宅の賃貸の条件について

1)　要綱第一〇第一項に規定する特別な事情としては、災害、不良住宅の撤去のほか次のような場合が想定されること。

イ　公営住宅法(昭和二六年法律第一九三号)第二条第一五号に規定する公営住宅建替事業による公営住宅の除却

ロ　都市計画法(昭和四三年法律第一〇〇号)第五九条の規定に基づく都市計画事業、土地区画整理法(昭和二九年法律第一一九号)第三条第三項若しくは第四項の規定に基づく土地区画整理事業、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和五〇年法律第六七号)に基づく住宅街区整備事業又は都市再開発法(昭和四四年法律第三八号)に基づく市街地再開発事業の施行に伴う住宅の除却

ハ　土地収用法(昭和二六年法律第二一九号)第二〇条(第一三八第一項において準用する場合を含む。)の規定による事業の認定を受けている事業又は公共用地の取得に関する特別措置法(昭和三六年法律第一五〇号)第二条に規定する特定公共事業の執行に伴う住宅の除却

2)　要綱第一〇第二項に規定する入居者の公募にあたっては、都道府県知事は一般賃貸人が高齢者向け優良賃貸住宅の入居者の募集をする際にはあらかじめ同第三項各号に掲げる事項を届出させることとし、届出を受けた後において遅滞なく当該都道府県の広報等に掲載し、当該公募の旨が広報等に掲載された後に一般賃貸人による公募が行われるよう指導すること。

また、併せて必要に応じ関係市町村の広報等に掲載する措置を講ずるとともに、広告媒体の活用等により広域的な住宅需要についても対応しうるよう配慮すること。

3)　要綱第一一に規定する入居者の選定は、不良住宅の撤去その他の特別な事情がある場合において賃貸住宅に入居させることが適切である者として都道府県知事等が認めるものを入居させる場合のほか、公募・抽選を原則とするものであること。都道府県知事等が認める者については、都道府県知事等のあっせんによるものとし、あっせんにあたっては関係市町村と十分に連絡を密にすること。

4)　要綱第一二に規定する「特に居住の安定を図る必要がある者」としては、次のような者が想定されること。

イ　入居者又は同居者に障害者がある者

ロ　地域の住民の住宅事情の改善が特に必要と認められる等の場合において地方公共団体の区域内に現に居住し又は勤務する場所を有する者

なお、要綱第一二においては、都道府県知事は地域の実情を勘案して五分の一を超える戸数を別に定めることができることとしているが、この場合においても戸数の半分を超えないことを原則とし、住宅事情等を勘案してやむを得ない場合にのみ供給戸数の半数を超える戸数を定めることができることとすること。また、五分の一を超える戸数を別に定める場合には、当分の間、あらかじめ建設省に報告し、意見をきくこと。

5)　要綱第一三第一項に規定する別に定める事項は次に掲げるものとすること。

イ　一般賃貸人が管理を委託する場合管理を受託する者(以下「管理受託者」という。)の住所及び氏名

ロ　一般賃貸人が管理を委託する場合管理受託者が行っている主な事業の概要

ハ　高齢者向け優良賃貸住宅の名称、所在地及び交通の便

ニ　賃貸住宅等の概要

(イ)　敷地面積、建築面積、延べ面積、構造、階数及び戸数

(ロ)　住戸専用部分の仕様

(ハ)　住宅の共用部分、入居者の共同の福祉のために必要な施設及び高齢者等向け設備

(ニ)　完成時期及び入居可能時期

(ホ)　敷地の権原に関する事項

ホ　提供される生活支援サービスの概要

(イ)　サービスの内容

(ロ)　サービスの提供方法

ヘ　家賃(一時払い方式を採用する場合にあっては一時金の額、併用方式を採用する場合にあっては一時金の額及び毎月の支払額)、共益費、サービス費の額及び支払い方法

ト　退去時の払戻金に関する事項

(イ)　要綱第二四第三項第三号に定める退去時の払戻金相当額の算定方法

(ロ)　要綱第二四第三項第四号に定める払戻金相当額の保全措置

(ハ)　払戻金の支払時期

チ　入居・退去に関する事項

(イ)　入居者及び同居者の資格

(ロ)　要綱第一三第二項に定める入居を体験する機会を設ける場合にあってはその内容

(ハ)　契約の解除事由

(ニ)　連帯保証人又は身元引受人等を求める場合にあってはその条件、義務等

(ホ)　入居状況

(ヘ)　管理の体制

リ　高齢者向け優良賃貸住宅の管理の期間

6)　要綱第一四の規定に基づき契約の解除をしなければならない場合とは、入居者が自らの所得の額や年齢について偽った場合等であること。

7)　家賃(要綱第二四第二項に規定する一時金を含む。)、家賃の三ケ月以内の敷金及び要綱第一五の別に定める費用として第七第一項(2)に定める基準期間を超えて居住する入居者の基準期間における家賃相当額を補填するための引当金を受領することを除くほか、権利金、礼金その他名称の如何を問わず金品を受領し、又は入居者に不当な負担を課してはならないこと。

8)　要綱第一六の規定に基づき賃貸住宅を賃貸する者に一括して当該賃貸住宅を賃貸しようとする場合には、(6)1)に定める者に対して行うものとすること。

(6)　賃貸住宅の管理の方法の基準について

1)　要綱第一七第一号に規定する都道府県知事が定める基準に該当する者としては、次の者が考えられること。

イ　地方公共団体

ロ　地方住宅供給公社、農住組合、日本勤労者住宅協会、地方公共団体(その出資され、又は拠出された金額の全部が地方公共団体により出資され、又は拠出されている法人を含む。)の出資若しくは拠出に係る法人(以下「地方住宅供給公社等」という。)又は民法(明治二九年法律第八九号)第三四条の規定により設立された法人で賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの

ハ　住宅・都市整備公団

ニ　農業協同組合又は農業協同組合連合会で農業協同組合法(昭和二三年法律第一三二号)第一〇条第五項に規定する事業を行うもの(以下「農業協同組合等」という。)

ホ　賃貸住宅の管理を業務として行う社会福祉事業法(昭和二六年法律第四五号)第二二条に規定する社会福祉法人で、かつ

(イ)　賃貸住宅、同法第五七条に規定する社会福祉施設のうち入所型のもの又は老人福祉法(昭和三八年法律第一三三号)第二九条に規定する有料老人ホームの管理の経験

(ロ)　経営の内容

(ハ)　賃貸住宅の管理業務に関する体制

等について都道府県知事が定める基準に該当する者(以下「社会福祉法人」という。)

ヘ　賃貸住宅の管理を業務として行う民間法人で、原則として宅地建物取引業法(昭和二七年法律第八九号)第三条第一項に規定する宅地建物取引業者の免許を有し、かつ、

(イ)　賃貸住宅の管理の経験

(ロ)　経営の内容

(ハ)　賃貸住宅の管理業務に関する体制

等について都道府県知事が定める基準に該当する者(以下「民間事業者」という。)

2)　賃貸住宅の管理は、管理の受託又は賃貸住宅の一括借上げにより1)に掲げる者が行うこととなる(1)に掲げる者が自ら住宅を建設等し、管理する場合を除く。)が、この場合において、地方公共団体が管理を行う場合には原則として一括借上げによるものであること。

3)　賃貸住宅の管理を行う者が農業協同組合等、社会福祉法人及び民間事業者である場合に、入居者の募集及び選定の手続のうち少なくとも入居者の資格審査及び選定については、その公正を担保するため地方住宅供給公社、地方住宅センター等で都道府県知事が定める者に委託して行うこととすること。

4)　賃貸住宅の管理主体については、民間主体の活用に努めることとし、賃貸住宅が建設される地域において賃貸住宅の管理を行う民間主体が存しない場合や賃貸住宅の建設の委託を受けた地方住宅供給公社が管理主体として予定されている場合等地域の実情により民間主体に当該賃貸住宅の管理を委託し、又は当該賃貸住宅を賃貸することが期待できない場合は、地方住宅供給公社等を活用し、地方公共団体が賃貸住宅の管理を行うのは地方住宅供給公社等の活用が困難な場合に限るものとすること。

5)　個人が賃貸住宅を供給する場合で、家賃の支払い方式として一時払い方式又は併用方式を採用する場合は、1)に掲げる者に一括して当該賃貸住宅を賃貸するものとすること。

6)　賃貸住宅の計画的な修繕を行うため、あらかじめ修繕の時期、内容等を定めた修繕計画を作成すること。

(7)　緊急時対応サービスについて

賃貸住宅の入居者に対する事故、急病、負傷等に対し、夜間も含め緊急時に迅速かつ適切に対応するため、高齢者向け優良賃貸住宅整備基準(平成一〇年四月八日付け建設省住備発第四一号)第一三条第一項に定める緊急通報措置を設置するとともに、賃貸住宅の管理者又は社会福祉施設、民間の警備業者等との提携等による一時的対応、医療機関等への緊急連絡等を的確に行う体制を備えているものであること。

(8)　要綱第四第一一号の別に定める要件について

次に掲げるものとすること。

1)　高齢者向け優良賃貸住宅事業のための借地であること、土地所有者は高齢者向け優良賃貸住宅事業の継続について協力する旨を契約上明記すること

2)　地上権又は賃借権が転貸でないこと

3)　建物の登記をするなど法律上の対抗要件を具備すること

4)　無断譲渡の禁止事項が契約に入っていること

5)　増改築禁止事項がないこと、又は増改築について当事者が協議し、土地所有者は特段の事情がない限り増改築につき承諾を与える旨の条項が契約に入っていること

6)　土地所有者が個人の場合には、相続開始後の相続財産管理人を定めておく旨の条項が契約に入っていること

7)　借地人に著しく不利な契約条件が定められていないこと

3　認定に関する留意事項

(1)　供給計画の認定は、地域の住宅事情を勘案して認定基準に適合する優良な住宅が的確に供給されるよう行われたい。このため、高齢者向けの賃貸住宅に対する需要が見込まれない場合については、認定基準に適合する住宅についても必ずしも認定を要しないものであることに留意されたい。また、本制度が高齢者に対して優良な賃貸住宅を供給することを目的とするものであることにかんがみ、認定に当たっては、供給される賃貸住宅の家賃水準が高齢者の居住の用に供する上で適切であるか否かについて勘案されたい。

(2)　供給計画の認定に当たっては、規模、構造、設備に関し優良な賃貸住宅が供給されるとともに、周辺の土地利用の状況等を勘案し、良好な住環境を備えた住宅が供給されるよう十分留意されたい。

(3)　供給計画の認定を行う際には入居者の安全、利便及び福祉の確保の観点から次の点に留意されたい。

1)　入居者が高齢者等であることにかんがみ、経済的・空間的条件が許せば、整備基準に加え、長寿社会対応住宅設計指針の補足基準について(平成七年六月二三日付け建設省住備発第六八号住宅整備課長通達)の推奨基準等を踏まえ、住宅の設計、設備の設置等について適切な配慮がなされるよう指導すること。

2)　総合生活サービス窓口、食事サービス施設、交流施設等高齢者の生活を支援するための施設の整備について適切な配慮がなされるよう指導すること。

3)　入居者である高齢者を含む世代間の交流を促進する観点から高齢者向け優良賃貸住宅と特定優良賃貸住宅等他の住宅との合築、併設について適切な配慮がなされるよう指導すること。

4)　賃貸住宅の入居者のため必要に応じて駐車場が確保されるよう配慮がなされるよう指導すること。

4　認定の通知

都道府県知事等は、供給計画の認定をしたときは、要綱第五において速やかにその旨を関係市町村長に通知しなければならないこととされている。高齢者向け優良賃貸住宅の供給を的確に進めていくためには市町村との連携が重要であり、とりわけ、本制度においては高齢者向け優良賃貸住宅の建設等に要する費用の補助、家賃の減額に要する費用の補助等については市町村が行いうること及び当該市町村の福祉施策との連携が重要であることから、地域における高齢化の見通し、高齢者の住宅事情の改善のための方策等について市町村と十分調整を行うとともに、供給計画の認定基準、認定方針等については、あらかじめ密接に調整されたい。

5　供給計画の変更

認定計画の変更については要綱第六第二項に規定する軽微な変更である場合については、都道府県知事等の認定を受けなくてもよいこととしているが、この場合においては認定計画の軽微な変更につき都道府県知事等にあらかじめ届出を行うよう認定事業者を指導されたい。

第3　高齢者向け優良賃貸住宅の管理

1　高齢者向け優良賃貸住宅について、規模、構造、設備等について良質な住宅が建設等されるほか、住宅の管理が適正に行われ、居住性能が維持されるとともに、入居者が安定的に居住することができるようにすることが特に重要である。このため、都道府県及び市町村が、密接な連携を保ちつつ、高齢者向け優良賃貸住宅の管理が、供給計画に従い、かつ、要綱第一八の規定に従って行われるよう適切な措置を講じられたい。

2　高齢者向け優良賃貸住宅の点検については、その状況を的確に把握するため、日常的又は定期的に行うこととし、屋根又は屋上の雨漏りの有無、外壁のひび割れ、水漏れの有無等については、概ね二年毎を目途に行うよう指導されたい。

3　高齢者向け優良賃貸住宅の計画的な修繕を行うため、別表に掲げる項目及び時期を参考として、あらかじめ当該高齢者向け優良賃貸住宅の修繕計画を作成するよう指導されたい。特に、大規模な修繕等については、これに要する費用等をあらかじめ見積り、修繕を必要とする場合に修繕費用の確保に支障をきたすことのないよう指導されたい。

4　入居者との適正な賃貸借の継続を確保するとともに、経営の健全性等を確保するため、賃貸借契約書、管理規程、入居者の入退去の状況を明らかにする書類、家賃(一時払い方式を採用する場合にあっては一時金の額、併用方式を採用する場合にあっては一時金の額及び毎月の支払額)及び敷金の収納状況を明らかにする書類、毎年度の収支決算書等を備えるよう指導されたい。

特に家賃の減額に要する費用の補助の交付に当たっては、これら書類が毎年度整備されていることが必要であることに留意されたい。

5　一般賃貸人と入居者との間の賃貸借契約に当たっては、入居者が高齢者であることに配慮し、その内容が明確かつ適正な賃貸借契約を行うよう認定事業者を指導されたい。

第4　高齢者向け優良賃貸住宅の建設及び管理の適正を確保するための措置

1　報告の徴収

(1)　都道府県知事は、認定事業者に対し高齢者向け優良賃貸住宅の建設等又は管理の状況について報告を求めることができることとされているが、この報告の徴収は認定事業者が認定計画に従って高齢者向け優良賃貸住宅の建設等及び管理を適切に行っているかどうかの確認を行うための措置であり、例えば具体的に次のような事項につき行うこととされたい。

1)　高齢者向け優良賃貸住宅の建設工事が終了した際に、供給計画どおりに建設が行われたことの確認

2)　入居者の選定の際に公募・抽選等適切な方法で選定が行われていること及び、入居者及び同居者の資格条件が遵守されていることの確認

3)　高齢者向け優良賃貸住宅を賃貸する際に、家賃の額が近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないように定められていること及び三月分を超える敷金の受領又は権利金等の受領をしていないことの確認

4)　賃貸条件の管理が供給計画に定めた管理主体により適切に行われていることの確認

5)　賃貸住宅の譲渡又は住宅以外への転用が行われていないことの確認

6)　緊急時対応サービスを提供するために必要な体制が的確に整備されていることの確認

(2)　概ね三年毎に、貸借対照表、損益計算書等の財務諸表の提出を求め、その経営状況の把握を行うとともに、重要事項説明書、入居契約書、管理規程、パンフレット等については変更の都度提出を求められたい。

2　地位の承継

要綱第八の規定は、認定事業者が死亡又は破産した場合に、認定事業者から相続等により高齢者向け優良賃貸住宅の敷地の所有権等を取得した者が高齢者向け優良賃貸住宅の供給を継続する意志を有する場合に、都道府県知事の承認を受けて地位の承継を認める趣旨である。したがって、承継人が当該賃貸住宅を供給計画に従って供給する意志を有し、かつ、供給を行うことができる者である場合に承認することとされたい。なお、認定事業者が高齢者向け優良賃貸住宅を第三者に譲渡することは、一般的に認められず、認定の取消しの対象となるものであり、破産等に伴う所有権の移転等やむを得ない場合に限り本規定の適用があることに留意されたい。

3　計画認定の取消し

要綱第九に基づき、供給計画の認定を取り消した場合においては、建設等に要する費用の補助について補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律(昭和三〇年法律第一七九号)に基づきその返還等の措置を講ずることとなることから、地方公共団体においても認定事業者に補助金の返還等適切な措置を講ずるようにされたい。

なお、家賃の減額に要する費用の補助については、原則として将来に向けて補助金の支給を停止することとし、場合によっては取消し事由の発生した時点にさかのぼって補助を返還させることとなる。

認定の取消しについては、こうした補助金の取扱いについて問題が生じないようあらかじめ建設省に連絡されることとされたい。

第5　事業収支計画の策定等

1　事業収支計画の策定

要綱第一九第一項の別に定める事項は次に掲げるものとすること。

(1)　長期安定的な経営が可能な計画とすること。

(2)　三〇年以上の長期計画とすること。

(3)　適切かつ実行可能な募集計画に基づくものであること。

(4)　長期推計に基づく入居時平均年齢、男女比、単身者率、入退居率及び入居者数を勘案すること。

(5)　借入金の返済に当たっては、無理のない計画となっていること。

(6)　単年度損益及び累計損益の黒字転換の年次が適切であること。

(7)　常に適正な資金残高があること。

(8)　建物の修繕、設備・備品等の更新の費用を見込むこと。

2　事業開始後の経営方針

要綱第一九第二項の別に定める事項は次に掲げるものとすること。

(1)　流動性、収益性、安定性、資金関係等の観点から、単年度の財務内容が適正であること

(2)　単年度の財務諸表が、資金収支計画、損益計画と比較して乖離がある場合にはその原因を解明し、必要な措置を講ずること。

(3)　事業収支計画は、少なくとも三年毎に見直すこと。

(4)　剰余金は適切に留保すること。

(5)　資金を運用する場合は、安全確実な方法を選択すること。

第6　助成措置

1　建設等に要する費用の補助

(1)　高齢者向け優良賃貸住宅の建設等に関しては、地方公共団体が行う補助及び住宅・都市整備公団に対して国が補助することができることとしているが、当該補助については、次により行うものである。

1)　高齢者向け優良賃貸住宅A型の建設等及び高齢者向け優良賃貸住宅B型の改良については、要綱第二〇に規定する住宅の共用部分等に係る費用について地方公共団体が補助する額(それらの住宅の共用部分等に係る費用の三分の二を上限)に二分の一を乗じて得た額、高齢者向け優良賃貸住宅CI型の改良並びに高齢者向け優良賃貸住宅CII型及び高齢者向け優良賃貸住宅CIII型の建設等については第二〇に規定する住宅の共用部分等に係る費用の三分の一を補助する。

2)　高齢者向け優良賃貸住宅B型の建設については、その全体建設費について地方公共団体が補助する額(全体建設費の三分の一を上限)に二分の一を乗じて得た額、高齢者向け優良賃貸住宅CI型の建設については、その全体の建設費について六分の一を乗じて得た額を補助する。

(2)　高齢者向け優良賃貸住宅の建設等に要する費用について補助を行うに当たっては、認定基準を満たすことはもちろんのこと、入居することとなると考えられる者の世帯構成等地域の住宅事情を勘案した規模、設備等を備えた良質な住宅が供給されるよう適切に指導されたい。

(3)　住宅金融公庫等の融資に関しては、住宅部分の延べ面積が三〇〇m2以上に、敷地規模が三〇〇m2以上に、一戸当たりの床面積が概ね三〇m2以上一二五m2以下にそれぞれ緩和されるほか、地方公共団体が利子補給(地方住宅供給公社等に対しては当初一〇年間二％、一一年以降二〇年目まで一％、その他の者には当初五年間二％)を行うことを条件に融資の拡充(基本貸付額の実質融資率を八〇％まで引き上げ)の措置が講じられることとなっている。各地方公共団体において、必要に応じ、建設費負担軽減のため利子補給が適切に行われるよう配慮されたい。

なお、住宅金融公庫等の融資の円滑な実施を図るため、都道府県知事は認定に当たって、適宜住宅金融公庫等と連絡、調整を図られたい。

2　限度額家賃

要綱第二〇により建設等に要する費用の補助を受けた高齢者向け優良賃貸住宅の家賃については、要綱第二二の規定により計算した限度額家賃の額を超えることがないよう定められること。既存の賃貸住宅の改良により、高齢者向け優良賃貸住宅を供給する場合の限度額家賃の計算にあたっては、「高齢者向け優良賃貸住宅の建設等に要した費用」は、既存住宅の複成価格(公営住宅法施行規則(昭和二六年建設省令第一九号)第一八条に準じて計算したもの)と改良の工事に要した費用を合計した額とすること。なお、要綱第二二において準用する特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則(以下「規則」という。)第二〇条及び第二一条で規定する推定再建築費及び推定再建築費に相当する額は、実際の建築費に公営住宅法施行規則第二一条により建設大臣が告示する率を乗じて算出すること。

3　家賃の減額に要する費用の補助

(1)　要綱第二三に定める家賃の減額に要する費用の補助については、毎年度申請の際に所得証明を提出させ、入居者の所得を的確に把握されたい。また、高齢者向け優良賃貸住宅補助要領第一一第一項の規定により算定した入居者負担基準額は、国の補助金の額の算定の基礎となるものであり、地方公共団体においては入居者負担額を地域の住宅事情に応じ適切に設定されたい。

(2)　家賃の減額に要する費用の補助については、地方公共団体が行うこととされており、都道府県知事は関係市町村と密接な連携をとって高齢者向け優良賃貸住宅に入居を希望する者が円滑に居住することができるよう、的確な補助を行うこととされたい。

第7　家賃の支払方式等

1　基準期間を超える期間において基準期間内における家賃相当額を補填するための措置

(1)　要綱第二四第三項第一号において一時払い方式又は併用方式を採用する場合にあっては、一般賃貸人は基準期間を超えて居住する入居者の居住の安定を図るため、基準期間における家賃相当額を、基準期間を超える期間においても補填するための措置を講じなければならないこととされているが、当該措置としては、当分の間、生命保険会社による一時払い終身年金保険を活用するものとする。

この場合、当該保険の加入を入居の条件とし、基準期間を超える期間については終身年金を当該期間の月払い家賃に充当するものとする。

(2)　なお、一般賃貸人のうち十分な資力及び信用を有し、その現在の経営状況及び将来の経営見通しが良好で、一、〇〇〇戸以上の高齢者向け賃貸住宅又はこれに類する施設(ただし空家を除く。)を管理している者については、本措置として入居時に、一時金に加えて、基準期間を超えて居住することとなる入居者の基準期間における家賃相当額を、基準期間を超える期間においても補填するための引当金を受領することができるものとする。

ただし、本措置の採用に当たっては、以下によるものとし、都道府県知事は認定に当たって建設省と事前に協議するものとする。

1)　一般賃貸人は、当該引当金が合理的な根拠に基づくものであることを明らかにしなければならない。

2)　一般賃貸人は、引当金の一時金に対する割合が過大なものとならないよう適切に設定しなければならない。

3)　一般賃貸人は、試行的居住期間として一般賃貸人が定める一定の期間内に退去する入居者にあっては、当該入居者に一時金及び引当金の合計額から入居期間の家賃の額に相当する額(併用方式を採用する場合においては、毎月受領する額を除く。)を控除した額以上を払戻すものとする。

2　払戻金相当額の保全措置

要綱第二四第三項第四号の払戻金相当額の保全措置としては、当分の間、銀行保証等によるものとする。

3　要綱第二四第三項第五号の別に定める額は、申し込みの受理及びその取消し、再募集等に係る実費を勘案して、入居しようとした者の不当な負担とならない適正な額とする。

4　一時金を月払い方式による家賃相当額に換算する方法

(1)　要綱第二四第四項において、一時金を月払い方式による家賃相当額に換算する場合には、原則として次の式によるものとする。

換算率＝(1／12)((〔(1＋rA)／(1＋rB)〕−1)／(〔(1＋rA)／(1＋rB)〕N−1))　(rA≠rBの場合)

換算率＝1／(12×N)　(rA＝rBの場合)

Y　＝(換算率)×X

この式において、X、Y、rA、rB、Nは、それぞれ次の数値を表すものとする。

X＝一時金の額

Y＝月払い方式による1年目の家賃相当額

rA＝家賃上昇率

rB＝利子率

N＝基準期間(年)

(2)　下表は基準期間毎に、一時金を月払い方式による一年目の家賃相当額に換算する比率を上式により算出したものであるので活用されたい。但し、当分の間、rA＝0、rB＝0.01とするものとする。

なお、二年目以降N年目の家賃相当額の換算にあたっては、下表の換算率に(1＋rA)(N−1)を乗じた率を用いるものとする。

(3)　上記の方法により難い合理的な理由があると認められる場合には、上記以外の換算方法によることができる。

第8　賃貸借契約の内容

要綱第二六第五号に定める氏名、年齢、所得等とは、新たに入居者となる者の氏名、年齢及び所得並びにその同居者の氏名及び所得をいう。

第9　大都市等の特例

供給計画の認定、報告の徴収等都道府県知事の権限に属する事務は、地方自治法(昭和二二年法律第六七号)第二五二条の一九第一項の指定都市(以下「指定都市」という。)及び同法第二五二条の二二第一項の中核市(以下「中核市」という。)においては、当該指定都市又は中核市の長が行うこととされているところであり、当該指定都市又は中核市の長においては、高齢者向け優良賃貸住宅の供給を的確に促進するため高齢化の見通し等について都道府県知事と十分に調整を行うこととされたい。

第10　その他

1　入居者の居住の安定の確保

供給計画の認定が取消された場合や、認定事業者が死亡し一般承継人が認定事業者の地位を承継しない場合等で家賃の上昇等により入居者等の居住の継続が困難になる場合においては、他の高齢者向け優良賃貸住宅や公営住宅への入居のあっせん等の措置により、入居者の居住の安定の確保を図るように努められたい。

2　在宅介護、家事援助等のサービスについて、地方公共団体、社会福祉協議会等によるサービスが提供されている場合には、入居者によるこれらのサービスの的確な利用を促進するため、サービスの提供者との連携に努めるよう一般賃貸人を指導されたい。また、一般賃貸人が食事サービス又は在宅介護サービスを提供する場合は、当分の間、供給計画の認定に先立って建設省と協議されたい。

3　身元引受人等を定めることを入居の要件とする場合は、一般賃貸人は入居者が要介護者の状態になった際には、入居者の生活、健康等の状況を身元引受人等へ適宜連絡するよう指導されたい。

4　管理台帳の作成

制度の円滑な運用のため、都道府県知事又は地方公共団体の長は、高齢者向け優良賃貸住宅について、別記2の項目に関して管理台帳を作成し、毎年度更新し、管理することとされたい。

5　事務の合理化

本制度に基づく家賃の減額に要する費用の補助は、毎年度における入居者の変動、入居者の所得の変化さらには市場変化の状況等を適切に把握することが求められるものであり、補助金の交付に当たっては、これら諸要素について誤りがないことについて確認を要することとなる。

このため、各地方公共団体において申請にかかる高齢者向け優良賃貸住宅の入居者についてデータベース化する等により事務の合理化を図り、事務負担の軽減に努められたい。