この要綱は、改良住宅等の建替え、増改築等を行う地方公共団体に対し国が必要な助成を行う制度を確立し、当該改良住宅等の居住水準及び住環境の向上を図り、もって公共の福祉に寄与することを目的とする。

この要綱で定めるところに従って改良住宅等に関して行われる改良住宅ストック総合改善事業、建替事業、既設改善関連建設事業及び駐車場整備事業をいう。

改良住宅等改善事業を施行する者をいう。

住宅地区改良法(昭和三五年法律第八四号)第二七条第二項、「小集落地区等改良事業制度要綱等の廃止について」(平成一四年三月二九日付け国住整第一二三六号)による廃止前の小集落地区等改良事業制度要綱(昭和五七年建設省住整発第二六号。以下「旧小集落要綱」という。)第4第一項、小規模住宅地区等改良事業制度要綱(平成九年建設省住整発第四六号)第12第一項第二号若しくは密集住宅市街地整備促進事業制度要綱(平成六年建設省住市発第四六号)第21第一項による国の補助を受け、又は住宅地区改良法附則第八項による無利子の貸付けを受けて建設され、若しくは購入された住宅をいう。

個別改善、全面的改善及び災害復旧事業をいう

次号から第一五号にそれぞれ定める規模増改善、住戸改善、共用部分改善及び屋外・外構改善をいう。

改良住宅の住戸の増築、複数住戸の結合又は戸境の変更その他の改善で居住室の床面積の増加を行うものをいう。

改良住宅の住戸部分(バルコニー部分を含む。)の改善をいう。

改良住宅の共用部分の改善をいう。

改良住宅の屋外及び外構部分の改善をいう。

住棟単位又は団地単位で行われる全面的な又はこれに準ずる改善で次に掲げるものをいう。

個別改善のうち、少なくとも次のイ、ロ及びハに掲げる改善を含むもので、住棟単位又は団地単位で行われるもの(概ね一〇年以内の期間で、段階的に実施されるものを含む。)

イ　住戸改善で居住性向上及び高齢者対応に係るもの(全ての住戸について内装、設備等(躯体を除く。)を全面的又はこれに準ずる改善を行うものに限る。)

ロ　共用部分改善で高齢者対応及び安全性確保に係るもの。ただし、安全性が確保されている場合には、高齢者対応に係る共用部分改善のみで足りるものとする。

ハ　屋外・外構改善で高齢者対応に係るもの

災害(火災にあっては地震による火災に限る。)により滅失し、又は著しく損傷した改良住宅等(更新住宅を含む。)を復旧するために行う新たな住宅の建設又は当該改良住宅等の補修、宅地の復旧等をいう。

この要綱の定めるところに従って行われる改良住宅等の除却及び更新住宅の建設に関する事業並びにこれらに附帯する事業をいう。

二戸一改善等の施行に伴い、改良住宅等を失うこととなる世帯で更新住宅への入居を希望し、かつ、住宅に困窮すると認められるものを入居させるための更新住宅の建設に関する事業及びこれらに附帯する事業をいう。

規模増改善のうち、二戸の住宅を一戸の住宅に改造し、又は三戸の住宅を二戸の住宅に改造することをいう。

改良住宅等(密集住宅市街地整備促進事業制度要綱に係るものを除き、更新住宅を含むものとし、建設中又は建設予定のものを含む。)に係る駐車場の整備で、次の掲げる基準に適合するものをいう。

イ　原則として、専ら駐車場の用に供するための用地(借地権を含む。)の新たな取得を伴わないものであること。

ロ　整備する駐車場が、次に掲げる基準を満たすものであること。

建替事業又は既設改善関連建設事業により施行者が建設し、購入し又は借上げる住宅及びその附帯施設をいう。

更新住宅のうち、建替事業又は二戸一改善等の施行に伴い住宅を失うこととなる者に譲渡されるものをいう。

改良住宅等のストックの総合的及び効率的な活用を図るため、改良住宅のストックの概要並びに建替事業及び改良住宅ストック総合改善事業等の活用手法の選定方法を定めた改良住宅のストックに係る活用計画で当該改良住宅等を管理する地方公共団体が定めるものをいう。

改良住宅等に係る改良住宅ストック総合改善事業及び建替事業による地区ごとの総合的な改善の計画で、当該改良住宅等を管理する地方公共団体が定めるものをいう。

改良住宅等改善事業を施行しようとする者は、原則として、改良住宅ストック総合活用計画及び建替等計画を策定するものとする。

一　当該改良住宅に係る改良住宅ストック総合改善事業が、改良住宅ストック総合活用計画(次の(1)から(4)までに掲げる事項について適切に定めたものとして国土交通大臣の確認を受けたものに限る。)に基づいて行われるものであること。ただし、個別改善のうち耐震改修、外壁落下防止改修等の安全性確保のために緊急的に実施する必要がある改善を行う場合にはこの限りでない。

(1)　需要の把握、改良住宅ストック活用の目標等改良住宅ストック活用の基本的考え方

(2)　建替、全面的改善、個別改善、計画修繕を含む維持管理等ストック活用のための手法

(3)　改善について改善の内容ごとの標準管理期間

(4)　計画修繕を含む維持管理に係る必要費用の水準

二　原則として、改良住宅等のうち平成二年度(安全性確保型に係る共用部分改善のうち耐震改修については昭和五五年度、高齢者対応型に係る共用部分改善のうちエレベーター設置を伴うものについては平成一〇年度、全面的改善については昭和五二年度)以前の年度の国の予算に係る補助金の交付を受けて建設されたものを対象とすること

三　改良住宅ストック総合改善事業実施後の改良住宅等が、耐力、耐火性能、耐用年数等を勘案して、引き続き相当期間、使用が可能なものであること(住戸改善及び共用部分改善にあっては、原則として準耐火構造及び耐火構造の住宅に限る。)

四　特別の事情がある場合を除き、住宅地区改良法第五条に規定する事業計画、旧小集落要綱第7に規定する事業計画、小規模住宅地区等改良事業制度要綱第5に規定する事業計画又は密集住宅市街地整備促進事業制度要綱第12に規定する事業計画に定められた改良住宅、小集落改良住宅、小規模改良住宅又はコミュニティ住宅の建設が既に終了している事業に係るものであること。

2　改良住宅ストック総合改善事業のうち、次に掲げる施設の整備を伴うものの実施に係る要件は、前項に掲げるもののほか、当該改善が原則として一五〇戸以上の団地で行われるものであることとする。

(1)　集会所(公的助成に基づき運営される育児事業に供するスペース又は住民の自主運営による共同育児活動の場に供するスペースを含む。)

(3)　屋外消火栓

(4)　その他前記施設及び排水処理施設に関連して整備することが必要であると国土交通大臣が認めた施設

二　別に定めるところに従い、公的機関等による最適改善手法評価を行い、全面的改革が適切な改善手法であるとして判定されたものであること。

一　当該建替事業等により除却すべき改良住宅等(以下「従前の改良住宅等」という。)の大部分が、狭小、老朽化等により居住水準及び環境の向上を図る必要があり、かつ、増改築等他の方法によることが不適切であること。

二　当該建替事業により建設される更新住宅が、原則として従前の改良住宅等と同等以上の耐火性能を有する構造であること。

一　建替等計画のうち建替事業に係る部分(以下「建替計画」という。)には、次に掲げる事項を定めなければならない。

(1)　建替事業の名称

(2)　建替事業を施行する土地の区域(以下「建替事業区域」という。)

(3)　居住水準及び住環境の向上の目標

(4)　改良住宅等の除却、更新住宅の建設その他の建替事業区域内の住宅及び土地の整備に関する事項

(5)　建替事業の施行年度

二　建替計画は、更新住宅の立地に応じた土地の合理的な高度利用について適切な配慮が払われたものでなければならない。

三　建替等計画のうち既設改善関連建設事業に係る部分(以下「関連建設計画」という。)には、次に掲げる事項を定めなければならない。

(1)　既設改善関連建設事業の名称

(2)　既設改善関連建設事業を施行する土地の区域

(3)　更新住宅の建設及びこれに伴い必要となる土地の整備に関する事項

(4)　既設改善関連建設事業の施行年度

1　建替事業を施行しようとする者は、建替計画について、国土交通大臣の承認を受けなければならない。この場合において、市町村(特別区を含む。以下同じ。)が承認の申請をしようとするときは、都道府県知事を経由して行わなければならない。

2　既設改善関連建設事業を施行しようとする者は、関連建設計画を国土交通大臣に報告しなければならない。この場合において、市町村がその報告をしようとするときは、都道府県知事を経由しなければならない。

ア　建替事業区域の変更で、土地の規模を最近の承認に係る規模の一割以上増減するもの

イ　更新住宅用地又は公共施設、地区施設その他の施設の用に供すべき土地の規模の変更で、最近の承認に係る事業計画において定めた規模の一割以上を増減するもの

ウ　建替事業により除却する改良住宅等の変更

エ　建替事業により建設する更新住宅の戸数の変更で、最近の承認に係る戸数の一割以上を増減するもの又は当該変更により当該更新住宅及び当該更新住宅と一体的に建設される改良住宅等の戸数が当該事業により除却する改良住宅等の戸数(空家戸数を除く。)未満となるもの

オ　建替事業の施行年度の延伸

ア　既設改善関連建設事業を施行する土地の区域の変更で、土地の規模を最近の報告に係る規模の一割以上増減するもの

イ　更新住宅用地、公共施設、地区施設又はその他の施設の用に供すべき土地の規模の変更で、最近の承認に係る事業計画において定めた規模の一割以上を増減するもの

ウ　既設改善関連建設事業により建設する更新住宅の戸数の変更で、最近の報告に係る戸数の一割以上を増減するもの又は当該変更により当該更新住宅の戸数が二戸一改善等の施行に伴い改良住宅等を失うことにより住宅に困窮する世帯の数に相当しなくなるもの

エ　既設改善関連建設事業の施行年度の延伸

4　災害復旧事業を施行しようとする者は、被害の状況及び災害復旧事業の計画を国土交通大臣に報告しなければならない。この場合において、市町村(指定都市を除く。)が報告をしようとするときは、都道府県知事を経由しなければならない。

施行者は、建替等計画を定め、又は変更しようとするときは、あらかじめ、建替等計画又はその変更に関係のある次に掲げる者に協議しなければならない。

2　共同浴場、保育所その他の日常生活に密接に関連する施設の設置について許可、認可その他の処分をする権限を有する行政機関

3　建替事業区域内において住宅経営をしようとする地方公共団体、都市基盤整備公団、地方住宅供給公社及び一団地の住宅施設に関する都市事業計画を行う者

施行者は、建替計画の承認(変更の承認を含む。)があったとき、又は関連建設計画の報告(変更の場合を含む。)をしたときは、速やかに、当該計画を、当該計画に係る改良住宅等の入居者に周知するための措置をとらなければならない。

1　建替事業の施行者は、原則として従前の改良住宅等の戸数(空家戸数を除く。)以上の戸数の更新住宅を建設し、購入し、又は借上げて賃貸又は分譲しなければならない。ただし、更新住宅の戸数と当該更新住宅と一体的に建設される公営住宅等(地方公共団体、都市基盤整備公団、地方住宅供給公社等が供給する住宅をいう。)の戸数の合計が従前の改良住宅等の戸数(空家戸数を除く。)以上である場合は、この限りではない。

2　建替事業に係る更新住宅は、従前の改良住宅等の敷地の区域に公共施設その他の施設に関する都市計画が定められている場合その他特別の事情がある場合を除き、従前の改良住宅等の敷地の区域内に建設しなければならない。

3　既設改善関連建設事業の施行者は、二戸一改善等の施行に伴い、改良住宅等を失うことにより、住宅に困窮すると認められる世帯の数に相当する戸数の更新住宅を建設しなければならない。

4　既設改善関連建設事業の施行者は、前項の規定により建設しなければならない更新住宅の戸数が、第13条第一項の規定により更新住宅に入居させるべき世帯の数に比較して過不足を生ずることが明らかとなった場合においては、これを増減するため速やかに、関連建設計画を変更し、国土交通大臣に報告しなければならない。

1　建替事業の施行者は、民間の土地所有者等(土地の所有権又は建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用賃借による権利を有する者をいう。)、都市基盤整備公団又は地方住宅供給公社が所有する住宅(原則として耐火建築物又は準耐火建築物に限る。)を借り上げて、更新住宅として管理することができる。この場合の借上期間は、原則として二〇年とする。

2　建替事業の施行者が前項の規定に基づき借り上げる更新住宅(以下「借上型更新住宅」という。)を管理しようとする場合においては、当該住宅を借上型更新住宅とすることの約定、条件等について、当該住宅の所有者と協定を締結するものとする。

1　施行者は、次に掲げる者で更新住宅への入居を希望し、かつ、住宅に困窮していると認められるものを更新住宅に入居させなければならない。

2　施行者は、建設した更新住宅の戸数が前項の規定により入居した者の数を越える場合においては、住宅に困窮していると認められる者の中から公正な方法で選考した者を更新住宅に入居させなければならない。この場合において、既設改善関連建設事業に係る更新住宅については、二戸一改善等の対象となっている改良住宅等の種別に応じ、改良住宅等管理要領(昭和五四年五月一一日付け建設省住整発第六号。以下「管理要領」という。)第9の規定を準用して選考するものとする。

建替事業の施行者は、建替事業の施行に伴い必要がある場合には、住居を移転することとなる者に対して、必要な仮住居等を提供しなければならない。

2　災害復旧事業により建設された住宅の管理及び処分については、当該事業の対象となっている改良住宅等の種別に応じ、管理要領を準用する。

1　国は、施行者に対して、建替事業による改良住宅等の除却、建替事業又は既設改善関連建設事業による更新住宅(分譲更新住宅を除く。)の建設又は購入のため必要な土地の取得及び造成並びに当該事業を施行する土地の区域の整備に要する費用について、予算の範囲内において、その三分の二以内を補助することができる。

2　国は、施行者に対して、建替事業による更新住宅(分譲更新住宅を除く。)の建設又は購入に要する費用及び既設改善関連建設事業による更新住宅の建設に要する費用について、予算の範囲内において、その三分の二以内を、補助することができる。

3　国は、施行者に対して、建替事業又は既設改善関連建設事業に要する次の各号に掲げる費用について、予算の範囲内において、それぞれ当該各号に掲げる額を補助することができる。

二　定期借地権に基づき分譲更新住宅を建設する場合の当該分譲更新住宅の敷地に係る除却、整地及び補償に要する費用　その三分の二以内

4　国は、施行者に対して、建替事業に要する次の各号に掲げる費用について、予算の範囲内において、それぞれ当該各号に掲げる額を補助することができる。

一　借上型更新住宅を建設する者に対する施行者の補助に要する費用(共同施設の整備に要する費用に限る。)　共同施設の整備に要する費用の三分の一以内で施行者の補助する額の二分の一

5　国は、施行者に対して、改良住宅ストック総合改善事業に要する次の各号に掲げる費用について、予算の範囲内において、その二分の一以内を補助することができる。

一　個別改善(専ら個人の利便や享楽に供される設備等で、個人の負担により整備されることが適切であると認められるもの(衛星放送受信機、ケーブルテレビの配線、電話回線の増設を含む。)の整備を除く。)

イ　規模増改善

ロ　居住性向上、高齢者対応又は安全性確保に係る住戸改善

ハ　居住性向上、高齢者対応、安全性確保又は住環境向上に係る共用部分改善

ニ　居住性向上、高齢者対応、安全性確保又は住環境向上に係る屋外・外構改善

6　国は、施行者に対して、駐車場整備事業に要する費用について、予算の範囲内において、その三分の一以内を補助することができる。

7　国は、施行者に対して、改良住宅等改善事業の推進に要する次の各号に掲げる費用について、予算の範囲内において、その二分の一以内を補助することができる。ただし、まちづくり協議会(改良住宅ストック総合改善事業の施行中又は施行予定の地区を含む地域の住民等による組織をいう。以下同じ。)に補助する場合には、施行者がまちづくり協議会に交付する補助金に附帯事務費を加えた額の二分の一以内で、まちづくり協議会の活動経費の三分の一以内の額を補助できるものとする。

四　建替事業又は既設改善事業の施行に伴い住居を移転することとなる者に対し支払う移転又は仮住居等の借上げに要する費用

8　第一項及び第二項の規定による国の補助金額の算定については、当該各項に規定する費用が当該費用について国土交通大臣がそれぞれ定める額を超える場合においては、当該国土交通大臣の定める額をもってそれぞれの費用とみなし、前五項の規定による国の補助金額の算定については、当該各項の規定による費用が当該費用について国土交通省住宅局長がそれぞれ定める額を超える場合においては、当該国土交通省住宅局長の定める額をもってそれぞれの費用とみなす。

国土交通大臣は、施行者に対して、改良住宅等改善事業の適正な施行を図り、又は更新住宅及び災害復旧事業により建設された住宅の管理及び処分を適正に行わせるため必要な勧告、助言又は援助を行うことができる。

改良住宅等改善事業については、この要綱に定めるところによるほか、次に掲げる要領等の定めるところによらなければならない。