第1章　総則

第1　目的

この要綱は、老朽住宅の密集、公共施設の著しい不足等により、居住環境の整備及び良質な住宅の供給が必要と認められる住宅市街地において、住宅事情の改善、居住環境の整備、老朽住宅の建替えの促進等を行う地方公共団体等に対し国が必要な助成を行う制度を確立し、もって防災性の向上及び公共の福祉に寄与することを目的とする。

第2　定義

この要綱において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

一　密集住宅市街地整備促進事業　第四から第二〇で定めるところに従って行われる住宅事情の改善、居住環境の整備、老朽住宅の建替えの促進等に関する事業及びこれらに附帯する事業をいう。

二　老朽建築物等　次のイからハまでのいずれかに該当する建築物をいう。

イ　別表による評点(事業地区内の敷地の数に対する小規模敷地の数の割合が七割以上の場合の事業地区内の各建築物については、これに三〇を加えた数値。以下同じ。)が一三〇以上となる建築物又は災害その他の理由によりこれと同程度の機能の低下を生じている建築物

ロ　公共賃貸住宅建替一〇箇年戦略(平成四年六月三〇日付け建設省住建発第九九号、建設省住都監発第一〇号)第三の二の規定に基づき都道府県が策定する建替推進計画において建替重点団地として指定された団地(以下「建替重点団地」という。)内の建築物

ハ　建替重点団地の建替えと併せて整備することが必要な公共施設の整備に伴い除却すべき建築物

三　老朽住宅等　老朽建築物等のうち住宅の用に供する建築物をいう。

四　建替えを促進すべき建築物　第二号イに該当する住宅、木造集合住宅(木造共同建て、木造長屋建て及び木造重ね建ての住宅(住宅の用に供されている部分を有する建築物を含む。)をいう。)、工場その他その建替えが健全な住宅地区の形成に資する建築物をいう。

五　著しい老朽住宅　別表による評点が一七〇以上である住宅をいう。

六　住宅戸数密度　区域内の住宅の戸数を当該区域の面積のヘクタールの数値で除した数値をいう。

七　換算老朽住宅戸数　老朽住宅等の戸数及び別表による評点が一〇〇以上一三〇未満である住宅の戸数に一〇分の八を乗じて得た戸数の合計をいう。

八　小規模敷地　住宅の敷地の用に供する土地で、その面積(急傾斜地等の部分の面積を除く。)が一〇〇平方メートル未満のものをいう。

九　コミュニティ住宅　第一六の規定に基づき施行者が密集住宅市街地整備促進事業の施行等に関連し住宅に困窮すると認められる者に賃貸又は分譲する住宅及びその附帯施設をいう。

一〇　公的資金による住宅　公営住宅、住宅・都市整備公団が建設する住宅、地方住宅供給公社が建設する住宅等の公的資金により建設される住宅をいう。

一一　公共施設　道路、公園、広場、緑地、河川、下水道その他の公共の用に供する施設をいう。

一二　生活環境施設　集会所、保育所、幼稚園その他の住民の日常生活に密接に関連する施設をいう。

一三　二一世紀都市居住緊急促進事業　別に定めるところにより、二一世紀を通して良質なストックとして活用し得る集合住宅を整備する事業をいう。

一四　都市・居住環境整備重点地域　大都市居住環境整備推進制度要綱(平成一一年三月一九日付け建設省住市発第九号)第三第一項の規定により指定された都市・居住環境整備重点地域をいう。

第3　施行者

1　密集住宅市街地整備促進事業は、市町村(特別区を含む。以下同じ。)、住宅・都市整備公団、地方住宅供給公社又は民間事業者等(二一世紀都市居住緊急促進事業に限る。)が施行する。ただし、整備計画、誘導整備計画及び商店街居住地域再生計画の策定については、市町村に限るものとする。

2　都道府県は、市町村が密集住宅市街地整備促進事業を施行することが困難な場合その他特別の事情がある場合においては、それぞれの事業の全部又は一部を施行することができる。

第2章　整備計画

第4　整備計画区域

密集住宅市街地整備促進事業の整備計画区域は、次の各号に掲げる要件に該当する区域とする。

一　区域の面積が、首都圏整備法(昭和三一年法律第八三号)に規定する既成市街地若しくは近郊整備地帯、近畿圏整備法(昭和三八年法律第一二九号)に規定する既成都市区域若しくは近郊整備区域又は中部圏開発整備法(昭和四一年法律第一〇二号)に規定する都市整備区域以外の地域又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和五〇年法律第六七号)第三条の三第二項第四号に規定する住宅及び住宅地の供給を重点的に図るべき地域(以下「重点供給地域」という。)においてはおおむね五ヘクタール以上、その他の地域においてはおおむね二〇ヘクタール以上であること

二　区域の住宅戸数密度が原則として三〇以上であること

第5　整備計画の策定

1　密集住宅市街地整備促進事業を行おうとする者は、次に掲げる事項を定めた整備計画を策定し、建設大臣の承認を受けなければならない。

一　整備計画区域の名称、位置及び区域

二　整備計画区域の現況及び課題

三　整備計画区域の整備に関する基本方針

四　その他必要な事項

2　市町村が前項の承認の申請をしようとするときは、都道府県知事を経由して行うものとする。

3　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、整備計画を策定しようとするときは、あらかじめ、次に掲げる関係者と協議しなければならない。

一　公共施設の管理者又は管理者となるべき者

二　生活環境施設の設置について許可、認可その他の処分をする権限を有する行政機関

三　整備計画区域内において住宅経営をしようとする地方公共団体、住宅・都市整備公団及び地方住宅供給公社並びに一団地の住宅施設に関する都市計画事業を行おうとする者

4　前三項の規定は、整備計画の変更(軽微な変更を除く。)について準用する。

第6　整備計画の周知等

1　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、整備計画を策定し、又は変更しようとする場合において必要があると認めるときは、あらかじめ、整備計画区域内の居住者及び利害関係を有する者(以下「居住者等」という。)に対して当該計画の案の周知を図り、意見を聴取する等当該計画に居住者等の意見を反映させるための措置を講ずるものとする。

2　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、整備計画の策定又は変更の承認があったときは、速やかに、当該計画を居住者等に周知させるための措置を講ずるものとする。

第3章　誘導整備計画

第7　誘導整備地区

誘導整備地区は、密集住宅市街地整備促進事業の整備計画区域のうち、次の各号に掲げる基準に該当する土地の区域とする。

一　地区住民の日常生活、コミュニティ等を勘案し、一体的に居住環境の整備改善を図るべき二ヘクタール以上の地区であること。

二　当該地区内における次の各号に掲げる基準に該当する区域の面積の合計が一ヘクタール以上であること。

イ　区域の面積が五、〇〇〇平方メートル以上であること。

ロ　区域内の換算老朽住宅戸数が二五戸以上であること。

ハ　第一一第一項第四号に掲げる基準に該当すること。

三　次のイからハまでのいずれかに該当する地区であること。

イ　公共施設の不足、老朽化等により建て替えるべき住宅が集合していること等により居住環境の改善を要する区域

ロ　住宅の建替え等の民間の建築活動による土地利用の更新が活発化しつつある区域

ハ　木造低層住宅地で土地の健全な高度利用による土地利用による居住環境の向上と住宅供給の促進が必要であると考えられる区域

第8　誘導整備計画

1　整備計画区域内に誘導整備地区を設定し、民間建築活動の誘導を図りつつ密集住宅市街地整備促進事業を実施しようとする施行者は、次に掲げる事項を定めた誘導整備計画を策定し、建設大臣の承認を申請することができる。この場合においては、第五第二項から第四項まで及び第六の規定を準用する。

一　誘導整備地区の区域

二　誘導整備地区の整備の基本方針

三　誘導整備地区内における民間建築活動の誘導に関する事項

四　その他必要な事項

2　誘導整備計画は、整備計画と整合のとれたものでなくてはならない。

3　誘導整備地区において密集住宅市街地整備促進事業を実施しようとする施行者は、誘導整備計画に従って、居住環境の整備、住宅の供給の促進及び民間建築活動の誘導を図るものとする。

第4章　商店街居住地域再生計画

第9　商店街居住地域再生地区

商店街居住地域再生地区は、密集住宅市街地整備促進事業の整備計画区域のうち、次の各号に掲げる要件に該当する土地の区域とする。

一　人口減少等により地域の活力の低下が生じている商店街を含む住宅地であること

二　居住環境の整備改善と住宅供給を一体的かつ計画的に推進する必要のある地区であること

三　一ヘクタール以上の面積を有する地区であること

第10　商店街居住地域再生計画

1　整備計画区域内に商店街居住地域再生地区を設定し、商店街としての特性を踏まえつつ密集住宅市街地整備促進事業を実施しようとする施行者は、次に掲げる事項を定めた商店街居住地域再生計画を策定し、建設大臣の承認を申請することができる。この場合においては、第五第二項から第四項まで及び第六の規定を準用する。

一　商店街居住地域再生地区の区域

二　商店街居住地域再生地区の整備に関する基本方針

三　居住環境の整備改善及び住宅供給の促進に関する事項

四　その他必要な事項

2　商店街居住地域再生計画は、整備計画と整合のとれたものでなければならない。

3　商店街居住地域再生地区において密集住宅市街地整備促進事業を実施しようとする施行者は、商店街居住地域再生計画に従って、居住環境の整備及び住宅の供給の促進を図り、当該地区内の定住人口の確保に努めるものとする。

第5章　事業計画

第11　事業地区

1　密集住宅市街地整備促進事業の事業地区は、次に掲げる要件に該当する土地の区域とする。

一　建設大臣の承認を得た整備計画区域内にあること。

二　地区の面積が一ヘクタール以上であること。

三　地区内の換算老朽住宅戸数が五〇戸以上であること。

四　原則として、次表の左欄に掲げる地区の住宅戸数密度の区分に応じ、地区内の住宅の戸数に対する換算老朽住宅戸数の割合が同表の右欄に掲げる割合以上であること。

2　次の各号に掲げる地域における第一項の規定の適用については、当該各号に規定するとおりとする。

一　重点供給地域又は誘導整備地区　第一項第二号中「一ヘクタール」とあるのは「五、〇〇〇平方メートル」と、第三号中「五〇戸」とあるのは「二五戸」と読み替えるものとする。

二　商店街居住地域再生地区　次のイ及びロに掲げる用語の意義については、それぞれに規定するとおりとする。

イ　老朽建築物等　第二第三号イの別表による評点のうち、店舗、事務所等の用途を兼ねる住宅に係るものについては、別表による評点に三〇を加えた数値とする。

ロ　住宅戸数密度　第二第六号の区域の面積の算定に当たっては、店舗その他の商業業務施設の敷地の用に供している部分に係る面積を除くものとする。

第12　事業計画の策定

1　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、整備計画に基づいて次に掲げる事項を定めた事業計画を策定し、建設大臣に報告するものとする。

一　事業地区の名称、位置及び区域

二　事業地区の整備に関する基本方針

三　実施すべき事業に関する事項

四　事業の施行年度

五　資金計画

六　その他必要な事項

2　前項第三号に規定する実施すべき事業に関する事項については、次に掲げる事項のうち、必要なものを定めるものとする。

一　住宅事情の改善に関する事項

二　公共施設の整備、生活環境施設の整備等居住環境の整備に関する事項

三　コミュニティ住宅の建設等従前居住者対策に関する事項

四　建替えを促進すべき建築物の建替えの促進に関する事項

3　第一項の報告を行う場合においては、第五第二項から第四項まで及び第六の規定を準用する。

第6章　住宅事情の改善、居住環境の整備、老朽住宅の建替えの促進等

第13　住宅事情の改善

密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、整備計画及び事業計画に従って、老朽建築物等の除却、小規模敷地の共同利用等の促進等により住宅事情の改善に努めるものとする。

第14　環境の整備

1　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、整備計画及び事業計画に従って、土地の区画形質の変更、整地、公共施設又は生活環境施設の整備その他健全な住宅市街地を形成するために必要な居住環境の整備を行うものとする。

2　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、整備計画及び事業計画に従って、建築物の建築等が、健全な住宅市街地の形成に資するものとなるように指導するものとする。

第15　仮設住宅等の設置

密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、密集住宅市街地整備促進事業の施行に伴いその居住する住宅等を失う者を一時収容するため必要がある場合においては、仮設住宅等を設置するものとする。

第16　コミュニティ住宅の建設、購入又は借上げ

1　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、事業計画の作成時において事業地区内に居住し、事業の施行等に関連してその居住する住宅を失い住宅に困窮すると認められる者で、コミュニティ住宅への入居を希望するものの世帯の数に相当する戸数のコミュニティ住宅を建設し、購入し、又は借り上げて賃貸又は分譲するよう努めるほか、公的資金による住宅に入居できるよう必要なあっせんを行うものとする。

2　施行者は、前項の規定により建設し、購入し、又は借り上げるコミュニティ住宅の戸数が第一八第一項に規定する者の世帯数に比較して過不足を生ずることが明らかになった場合においては、速やかに、事業計画を変更しなければならない。

第17　借上型コミュニティ住宅

1　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、民間の土地所有者等(土地の所有権又は建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者をいう。)、住宅・都市整備公団又は地方住宅供給公社が所有する住宅(原則として耐火建築物又は準耐火建築物に限る。)を借り上げて、コミュニティ住宅として管理することができる。この場合の借上期間は、二〇年以内とする。

2　密集住宅市街地整備促進事業の施行者が前項の規定に基づき借り上げるコミュニティ住宅(以下「借上型コミュニティ住宅」という。)を管理しようとする場合においては、当該住宅を借上型コミュニティ住宅とすることの約定、条件等について、当該住宅の所有者と協定を締結するものとする。

3　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、借上型コミュニティ住宅に係る契約家賃と入居者負担基準額との差額を負担するものとする。

第18　コミュニティ住宅の入居者

1　コミュニティ住宅への入居者は、次に掲げる事項に関連して住宅を失うことにより住宅に困窮すると認められ、コミュニティ住宅への入居を希望する者とする。

一　密集住宅市街地整備促進事業の施行

二　事業地区の区域内で施行される土地区画整理事業

三　事業計画の作成時以後の事業地区内における災害

2　事業計画に従って建設し、購入し、又は借り上げたコミュニティ住宅に、前項に規定する者が入居しないこととなった場合、その戸数に相当する数の世帯を住宅に困窮すると認められる世帯の中から公正な方法で選考し、コミュニティ住宅に入居させることができる。

3　前項の規定は、賃貸するコミュニティ住宅(以下「賃貸コミュニティ住宅」という。)に、第一項の規定により入居した者が居住しなくなった場合に準用する。

4　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、密集住宅市街地整備促進事業の施行等に関連して仮住居を必要とすることとなる者を、必要な期間に限り、賃貸コミュニティ住宅に入居させることができる。

第19　コミュニティ住宅の管理等

1　密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、賃貸コミュニティ住宅について、常にその状況に留意し、別途建設省住宅局長が定めるところにより、その管理を適正かつ合理的に行うよう努めなければならない。

2　分譲するコミュニティ住宅(以下「分譲コミュニティ住宅」という。)の価額は、分譲コミュニティ住宅の整備に要する費用から第二一の規定による国の補助の額を控除した額の範囲内で定めなければならない。

第20　建替えを促進すべき建築物の建替えの促進

密集住宅市街地整備促進事業の施行者は、整備計画及び事業計画に従い、事業地区内における建替えを促進すべき建築物の建替えが促進されるよう必要な指導、援助等を行うものとする。この場合において、当該建替えが土地の合理的な高度利用に資するものとなるよう努めなければならない。

第7章　費用の負担及び補助

第21　国の補助

1　国は、密集住宅市街地整備促進事業の施行者に対し、予算の範囲内において、当該事業に要する次の各号に掲げる費用の一部を補助することができる。

一　整備計画、誘導整備計画、商店街居住地域再生計画及び事業計画の作成等に要する費用

二　老朽建築物等の除却(当該老朽建築物等の除却のための取得を含む。)に要する費用

三　賃貸コミュニティ住宅の建設又は購入並びにこれに必要な土地の取得(代替地等の取得を含む。)及びその土地を宅地に造成することに要する費用

四　賃貸コミュニティ住宅に係る駐車場の整備に要する費用

五　借上型コミュニティ住宅を建設する者に対する補助に要する費用(共同施設の整備に要する費用を対象とする。)

六　コミュニティ住宅に係る家賃対策補助に要する費用

七　分譲コミュニティ住宅の共同施設等の整備に要する費用

八　事業地区を健全な住宅地区に形成するために行う道路、公園、下排水施設その他の施設の整備(代替地等の取得を含む。)に要する費用

九　仮設住宅等の設置に要する費用

一〇　建替えを促進すべき建築物の建替えを行う者に対する補助に要する費用(ただし、共同建替え以外の建替えについては、三大都市圏で、木造集合住宅率がおおむね三割以上の事業地区(一ヘクタール当たりの工場の延べ面積の合計がおおむね八〇〇平方メートル以上の場合には木造集合住宅率がおおむね二割以上の事業地区)を対象とする。)

一一　二一世紀都市居住緊急促進事業(借上型コミュニティ住宅、分譲コミュニティ住宅及び第一〇号に基づき補助を受けて建設される住宅の整備に関する事業に限る。)の実施に要する費用

2　国は、住宅・都市整備公団に対し、予算の範囲内において、次の各号に掲げる費用の一部を補助することができる。

一　密集住宅市街地整備推進計画の作成等に要する費用

二　密集住宅市街地整備促進事業の施行者が、都市・居住環境整備重点地域内において住宅・都市整備公団が建設する住宅を借上型コミュニティ住宅として活用する場合の、当該借上型コミュニティ住宅の建設に要する費用(共同施設の整備に要する費用を対象とする。)

第22　都道府県の補助

都道府県は、施行者である市町村又は地方住宅供給公社に対して、補助金を交付することができる。

第8章　補則

第23　監督等

建設大臣は都道府県、市町村、住宅・都市整備公団又は地方住宅供給公社に対し、都道府県知事は市町村又は地方住宅供給公社に対し、密集住宅市街地整備促進事業の適正な施行を図り、又はコミュニティ住宅の管理及び処分を適正に行わせるため、報告若しくは資料の提出を求め、又は必要な勧告、助言若しくは援助を行うことができる。

第24　運営

密集住宅市街地整備促進事業制度の運営は、この要綱に定めるところによるほか、密集住宅市街地整備促進事業事務処理要領(平成六年六月二三日付け建設省住市発第四七号)、密集住宅市街地整備促進事業等補助金交付要領(平成六年六月二三日付け建設省住市発第四八号)、二一世紀都市居住緊急促進事業補助金交付要綱(平成一〇年一二月一一日付け建設省住備発第一三〇号・建設省住街発第一一〇号・建設省住市発第四五号)及び従前居住者用賃貸住宅等管理要領(平成一〇年四月八日付け建設省住市発第一八号)の定めるところにより行わなければならない。