一　財政上の援助について

本制度は、市または町或いは都道府県自らが、利子補給制度を実施することとしているが、市又は町が実施する場合は、都道府県においても市または町に対し、できるだけ技術上、財政上の援助を行なっていただきたい旨は、先の次官通達においても通達したところであるが、都道府県の行う財政上の援助については、市または町の実質負担額の二分の一相当額の援助を行なう等の方法により実施を促進されたい。

二　「土地所有者等」の範囲について(第二の一関係)

「土地所有者等」とは、特定賃貸住宅建設融資利子補給補助制度要綱(以下「要綱」という。)第二の一に定められているとおり土地について権利を有する者で、法人または個人の別を問わない。また、土地所有者には、信託法により土地の信託を受託した者も含むものとする。

三　融資機関について(第二の二関係)

利子補給主体は、要綱第二の二に掲げるもののうちから融資機関を指定することとなるが、融資の促進および土地所有者等の利便を考慮してできるだけ多くの融資機関を指定して、その協力を得るよう努めること。なお、土地所有者等を融資適格者として融資機関へ通知するに際しては、当該土地所有者の希望する融資機関を優先するよう措置すること。

四　「地形等自然条件により建設が不適当である場合」等の運用について(第三の一関係)

地形等自然条件により建設が不適当な場合とは、例えば地形上勾配が急で三階以上の棟を建てるに必要な一面の平坦な敷地の確保が困難な場合或いは地盤が軟弱であるため特殊基礎工事に予想以上の経費を必要とするため、三階以上の棟を建てることが困難である場合等をいう。

また、「日照等により建設が不適当である場合」とは、日照問題、眺望に関する問題或いは電波障害等の事由によって三階以上の棟を建てることが極めて困難である場合等をいう。

五　融資方法について(第五関係)

(一)　特定賃貸住宅建設融資の融資手続は、各融資機関の実情に従い最も適切な融資が行なわれ、かつ煩雑な手続きをさけるよう留意すること。

(二)　資金の融資は、要綱第五の(一)により当該特定賃貸住宅の抵当権設定時に全額行なうものとしているが、これは償還期間の始期を全額融資の時期とするための措置であり、抵当権設定前にその住宅の建設資金を充てるための分割融資(以下「建設期間中の融資」という。)はもとより望ましいことであるので、積極的に融資機関に対し、建設期間中の融資の措置を講ずるよう指導されたい。

建設期間中の融資は原則として次の方法によること。

(i)　融資の方法は、各融資機関の実情に従い適宜の方法(土地を担保とする手形貸付、分割貸出証書貸付等)によることとするが、融資期間中の利息(建設利息)は、最終回の融資を行なうときにおいて、自己資金による支払、別契約による融資等の方法により精算するものとする。

(ii)　融資機関は、当該融資に係る住宅が竣工したときは、当該土地所有者をして、当該住宅に関する家屋保存登記をさせ、かつ、家屋の保存登記済証を提出させたうえ、原則として公正証書による不動産抵当金銭消費貸借契約(或いは、債務承認並びに追加抵当権設定契約等)を締結する。

(iii)　前項による不動産抵当金銭消費貸借契約等に規定すべき償還方法は、要綱第五の(四)に定める元利均等月賦償還とする。

(iv)　利子補給主体は、融資機関と利子補給契約を締結するに際し、建設期間中の融資に係る利率が八・五パーセント以下とすること。

(例)

六　融資額の単位について

利子補給の対象となる融資額は、一〇万円単位とする。

七　融資及び償還日について

融資日及び償還日は、原則としてともに毎月末日とする。なお、利息は、融資日の翌日から償還日までの期間について生ずるものとして算出する。

八　「元利均等月賦償還」方法について(第五の(四)関係)

(一)　償還表は、次の方法により作成するものとする。

(イ)　融資額について年五・〇パーセント(月利〇・四一六パーセント)、期間二五年(耐火構造以外にあっては二〇年。以下同じ。)元利均等月賦償還の計算を行ない賦金表を作成する。(ただし、一一年目以降は使用しない。)

(ロ)　一一年目以降は、一〇年目経過時の元本残高について、年八・五パーセント(月利〇・七〇八パーセント)、期間一五年(耐火構造以外にあっては一〇年)による元利均等月賦償還の計算を行ない賦金表を作成する。

(ハ)　前記(一)により算出された賦金表のほかに当初一〇年間の各償還期の元本残高について年三・五パーセント(月利〇・二九二パーセント)の利子補給額を算出する。

(ニ)　償還期間が二五年を超える場合は、年八・五パーセントその年数による元利均等月賦償還額を算出し、その額から前記(ハ)により算出された利子補給額を各償還期毎に減じ、償還額を算出する。(要綱第六の二の(三)参照)

(二)　利子補給主体は、(一)の(ハ)で算出された利子補給額を融資機関に交付する。

(三)　土地所有者等は、償還期間が二五年の場合は(一)の(イ)、(ロ)により算出された額を、償還期間が二五年を超える場合は(一)の(ニ)により算出された額を償還していくものとする。

(四)　利子補給期間中における繰り上げ償還は、元金を一括返済する場合のみ認めることとし、融資残の一部について前払いする等の所謂繰り上げ返済は認めないこととする。

(五)　償還表を作成する際の端数の処理は、各償還期毎に円未満を切り捨て、最終償還期においてそれまでの切り捨て額を加算調整するものとする。なお、その場合の端数の処理も円未満を切り捨てるものとする。

九　利子補給制度実施要綱及び利子補給契約について(第六の一、第七の二関係)

(一)　利子補給主体は、本制度による利子補給事業を行なおうとする場合には、あらかじめ別紙(一)の特定賃貸住宅建設融資利子補給制度実施要綱例を参考の上、利子補給制度実施要綱(以下「実施要綱」という。)を定め、この実施要綱に基づき融資機関と利子補給契約を締結する場合には、別紙(二)の利子補給契約書例を参考とし、利子補給主体及び融資機関の立場を相互に尊重し、かつ、それぞれの実情に応じた内容の契約を定め融資の限度額までなされることとする。

一〇　賃貸条件について(第八の一関係)

(一)　賃貸人は、賃貸する当該住宅が、二〇戸未満である場合には、要綱第八の一の(一)の(イ)に拘らず、賃借人の選定を公募によらないで選定することができる。

(二)　賃貸人は、一回の公募毎に賃貸しようとする住宅の戸数の五分の一を超えない範囲の戸数について、要綱第八の一の(一)の(イ)の規定によらないで、その住宅の賃借人を選定することができる。

(三)　公募の方法は、当該特定賃貸住宅が定成し、入居する予定日の一週間前から三日間程度、一般の通行人が周知できる手段により掲示するものとする。掲示方法は、当該特定賃貸住宅の玄関口、囲障等に数枚程度の掲示で足りるものとする。

(四)　敷金は、要綱第八の一の(二)により原則として三カ月を超える額を受領することはできないとされている。しかし、地域における社会的慣習により三カ月分を超える敷金以外の金銭を受領することが容認されている場合には、利子補給制度実施要綱にその旨を定め、建設大臣の承認を受けた場合に限り、三カ月分を超える敷金以外の金銭を受領することができるものとする。なお、この場合において家賃の合計額の限度額は、要綱第八の一の(二)の(ロ)により算出した限度額から、受領した金銭の額から敷金の三カ月分を控除した額に九・〇パーセントを乗じて得た額を減じた額とする。また、ここでいう敷金とは、当該住宅から退去する場合、返済される金品をいう。

(五)　要綱第八の一の(二)の(ロ)の(ii)の推定再建築費は、公営住宅法施行規則第六条に定める算出方法を準用し、算出するものとする。

(六)　要綱第八の一の(二)の(ロ)の(iv)の当該住宅に係る敷地を取得する場合に通常必要と認められる価額とは、当分の間地価公示法に基づく公示価格又は固定資産評価額の二倍に相当する価額のうちいずれか低い額とする。

(七)　利子補給主体は、土地所有者等を融資機関へ融資適格者として通知するに際しては、家賃その他の賃貸条件を遵守するよう誓約させる措置を講ずるものとする。

(八)　利子補給主体は、要綱第九の二に基づき賃貸人から当該賃貸住宅に係る家賃の額その他の条件を賃貸を開始する時及び毎年度当初融資機関を経由して報告させるものとする。当該融資にかかる賃貸住宅が竣工したときも同様とする。

一一　住宅の譲渡について(第八の二関係)

要綱第八の二に定める住宅の譲渡には、信託による財産権の移転は含まないものとする。

一二　建替の場合の優先入居の措置について

建替により特定賃貸住宅を建設する場合、当該建替される住宅に居住している者の入居先として公営住宅、公社住宅等の公的住宅を優先確保するよう利子補給主体において措置し、建替に伴う入居者の問題が円滑に処理されるよう特段の配慮に努めること。

一三　特定賃貸住宅建設融資による住宅である旨の標示について

当該住宅が、実施要綱に基づく融資に係る住宅である場合、その旨を標示するものとする。なお、標示板の大きさは、二五センチメートル×四〇センチメートル程度の大きさとし、標示期間は、全額融資後、当該融資に係る利子が年五・〇パーセントである間とする。