特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成五年法律第五二号。以下「法」という。)の施行については、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律の施行について(平成五年七月三〇日付け建設省住管発第二号、建設事務次官通達)により通達されたところであるが、同法の実施に当たっては、さらに下記の点に留意し、遺憾のないようにされたい。なお、貴管下関係市町村に対しても、この旨周知徹底方お願いする。
一 供給計画の認定等
(一) 供給計画の作成
1) 本法に基づく供給計画の作成及び認定の申請は、土地所有者等の民間主体、地方住宅供給公社その他の公的主体又は個人、法人の如何を問わずあらゆる主体が行いうるものであるが、特に、民間の土地所有者等による賃貸住宅の供給が基本となるものであることから、民間主体の積極的な参画が得られるよう、関係市町村、農業関係団体その他の関係機関等の協力を得て、広報誌への掲載、パンフレットの配布、説明会の開催等により制度の周知・徹底を図られたい。
2) 本法は、優良な賃貸住宅ストックが著しく不足している状況に対処するため、中堅所得者等の居住の用に供する優良な賃貸住宅の供給の促進を図ろうとするものであることから、供給計画の認定の申請は、新たに賃貸住宅を建設する場合にのみ行うことができるものである。
したがって、既存住宅を改良し、賃貸住宅に転用する場合や既存住宅を購入し、賃貸住宅とする場合等については、認定の申請を行うことはできないものであることに留意されたい。
ただし、住宅・都市整備公団の民営賃貸用特定分譲住宅制度等土地所有者が賃貸住宅の建設を他の公的主体に行わせる場合等で賃貸住宅を新たに建設する場合と同等とみなされる場合にはこの限りでない。
3) 供給計画の申請書に添付する書面については、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則(平成五年建設省令第一六号。以下「規則」という。)第二条第二項の定めるところによるが、建築確認に用いる書面等を可能な限り活用する等により、認定の申請を行おうとする者に過大な負担を課すことのないよう留意されたい。
(二) 供給計画の認定基準
1) 法第三条各号に掲げる認定基準については、次に掲げる事項に留意されたい。
i) 賃貸住宅の各戸の床面積は五〇m2以上一二五m2以下としているが、その算定に当たっては壁厚補正後のものを基準とすること。
ii) 賃貸住宅の建て方については、共同建て又は長屋建てとすること。
iii) 賃貸住宅の設備は、良好な居住環境を有する賃貸住宅として必要不可欠なものを定めたものであり、寒冷地等においては地域の特性等に応じて適切な設備が確保されるよう配慮すること。
iv) 資金計画が賃貸住宅の建設の事業を確実に遂行するため適切なものであるかどうかについては、建設費等の算定が通常供給される賃貸住宅の建設費に見合った適切なものであり、その所要資金予定額を確実に調達できると見込まれるかどうかを判断するものであること。
v) 入居者の資格に関しては、以下によること。
イ 入居申込者の所得の把握については、別記一によること。
ロ 入居者の資格に関する要件は入居の際に必要とされるものであり、入居後所得が上昇する等により入居者が要件に適合しなくなった場合においても、特定優良賃貸住宅に居住を継続することは、何ら支障がないものであること。
ハ 規則第七条第一号に規定する都道府県知事が定める額は、大都市地域等一般に所得が他の地域より高いと考えられる地域において良質な賃貸住宅を必要とする中堅所得者に対し特定優良賃貸住宅を的確に供給する場合、地方部において大都市地域等からの住替えを行う者に対し特定優良賃貸住宅を的確に供給する場合等に定められるべきものであり、地域の社会経済状況、住宅事情等を勘案して適切に定めること。
また、同号の規定により都道府県知事が定める額は、これを超える所得を有する者にあっては本来市場家賃を負担すべきであるとする額となることに留意した上で、地域の住宅事情を勘案して、適正な額の設定を行うこと。
ニ 規則第七条第二号及び第三号並びに第二六条第三号及び第四号の「所得の上昇が見込まれるもの」又は「所得の上昇が見込まれる者」とは、応募時点においては公営住宅の施策対象者である者のうちで将来所得の上昇により公営住宅の収入超過者となることが見込まれる者を想定したものであり、高齢者等一般に所得の上昇が見込まれないと考えられる者については、入居者資格を有するとは認められないものであること。
ホ 規則第七条第二号に規定する都道府県知事が定める基準及び第二六条第三号に規定する地方公共団体の長が定める基準は、住宅を必要とする者の所得の分布、公営住宅の収入超過者の状況等地域の実情を総合的に勘案したうえで、必要に応じて、例えば所得の上昇が見込まれる成長階層としての年齢制限や所得の下限値等を基準として定めること。
ヘ 規則第七条第三号及び第二六条第四号の「特別の事情」としては、災害、不良住宅の撤去のほか次のような場合が想定されるものであること。
(イ) 公営住宅法(昭和二六年法律第一九三号)第二条第一一号に規定する公営住宅建替事業による公営住宅の除却
(ロ) 都市計画法(昭和四三年法律第一〇〇号)第五九条の規定に基づく都市計画事業、土地区画整理法(昭和二九年法律第一一九号)第三条第三項若しくは第四項の規定に基づく土地区画整理事業、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和五〇年法律第六七号)に基づく住宅街区整備事業又は都市再開発法(昭和四四年法律第三八号)に基づく市街地再開発事業の施行に伴う住宅の除却
(ハ) 土地収用法(昭和二六年法律第二一九号)第二〇条(第一三八条第一項において準用する場合を含む。)の規定による事業の認定を受けている事業又は公共用地の取得に関する特別措置法(昭和三六年法律第一五〇号)第二条に規定する特定公共事業の執行に伴う住宅の除却
vi) 賃貸住宅の家賃の額については、近傍で供給されている複数の賃貸住宅について家賃の額並びに立地、規模、構造、設備及び築後年数を申請書に添付させ、それらの諸要素を勘案の上、近傍の賃貸住宅の家賃の額を上回ることのないよう定められること。なお、近傍に比較するのに適切な賃貸住宅が存在しない場合においては、不動産鑑定等適切な方法により家賃の額が定められること。
また、法第一二条により建設に要する費用の補助を受けた特定優良賃貸住宅の家賃については、法第一三条の規定により計算した限度額家賃の額を超えることがないよう定められること。この際、規則第二〇条及び第二一条で規定する推定再建築費及び推定再建築費に相当する額は、実際の建築費に公営住宅法施行規則(昭和二六年建設省令第一九号)第六条により建設大臣が告示する率を乗じて算出すること。
vii) 賃貸の条件に関しては、以下によること。
イ 規則第九条第二項の規定により、入居者の公募は都道府県知事が定めるところにより行うこととされているが、都道府県知事においては、一般賃貸人が特定優良賃貸住宅の入居者の募集をする際にはあらかじめ規則第九条第三項各号に掲げる事項を都道府県知事に届出させることとし、届出を受けた後において遅滞なく当該都道府県の広報等に掲載し、当該公募の旨が広報等に掲載された後に一般賃貸人による公募が行われるようにされたい。
また、併せて必要に応じ関係市町村の広報等に掲載する措置を講ずるとともに、広告媒体の活用等により広域的な住宅需要についても対応しうるよう配慮すること。
ロ 入居者の選定については、以下によること。
(イ) 特定優良賃貸住宅の入居者の選定は、規則第七条第三号に規定する者を入居させる場合のほか、公募・抽選を原則とするものであること。同号に規定する都道府県知事が認める者については、都道府県知事のあっせんによるものとし、あっせんに当たっては関係市町村と十分に連絡を密にすること。
(ロ) 規則第一一条及び第二九条による「特に居住の安定を図る必要がある者」とは次のような者が想定されるものであること。なお、公営住宅の収入超過者については、公営住宅の入居管理の適正化のための措置の一環として必要に応じ対象とされたい。
a 一八歳未満の同居する児童が三人以上いる者
b 配偶者のない女子で現に児童を扶養している者
c 入居者又は同居親族に六〇歳以上の者がある者
d 入居者又は同居親族に心身障害者がある者
e 公営住宅の収入超過者である者
(ハ) 地域の住民の住宅事情の改善が特に必要と認められる等の場合には、規則第一一条及び第二九条の規定に基づき地方公共団体の区域内に現に居住し若しくは勤務する場所を有する者又は都市部からのUターン、Jターン等により地方部に居住することとなる者を対象として入居者を募集することができるものであること。
なお、規則第一一条及び第二九条の規定においては、都道府県知事又は地方公共団体の長は地域の実情を勘案して五分の一を超える戸数を別に定めることができることとしているが、この場合においても供給戸数の半数を超えないことを原則とし、住宅事情等を勘案してやむを得ない場合にのみ供給戸数の半数を超える戸数を定めることができることとすること。また、五分の一を超える戸数を別に定める場合には、当分の間、あらかじめ建設省に報告し、意見をきくこと。
ハ 三ケ月以内の敷金を受領することを除くほか、権利金、礼金その他名称の如何を問わず金品を受領し、又は入居者に負担を課してはならないこと。
ニ 規則第一二条及び第三〇条の規定に基づき契約の解除をしなければならない場合とは、入居者が自らの所得の額や同居親族の有無について偽った場合等であること。
ホ 規則第一四条の規定に基づき賃貸住宅を賃貸する者に一括して当該賃貸住宅を賃貸しようとする場合には、 viii)イに定める者に対して行うものとし、当該賃貸借契約については、二の(五)に定める一括借上契約書を例とすること。
また、一括借上げを行う者と入居者との間の賃貸借契約については、二の(五)に定める賃貸借契約書を用いることを要件とすること。
viii) 賃貸住宅の管理の方法に関しては、次に留意すること。
イ 規則第一五条第一号に規定する都道府県知事が定める基準に該当する者としては、次の者が考えられること。
(イ) 地方公共団体
(ロ) 地方住宅供給公社、日本勤労者住宅協会、農住組合、地方公共団体(その出資され、又は拠出された金額の全部が地方公共団体により出資され、又は拠出されている法人を含む。)の出資若しくは拠出に係る法人又は民法(明治二九年法律第八九号)第三四条の規定により設立された法人で賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの(以下「地方住宅供給公社等」という。)
(ハ) 農業協同組合又は農業協同組合連合会で農業協同組合法(昭和二三年法律第一三二号)第一〇条第五項に規定する事業を行うもの(以下「農業協同組合等」という。)
(ニ) 賃貸住宅の管理を業務として行う民間法人で、原則として宅地建物取引業法(昭和二七年法律第八九号)第三条第一項に規定する宅地建物取引業者の免許を有し、かつ、
a 賃貸住宅の管理経験
b 経営の内容
c 賃貸住宅の管理業務に関する体制
等について都道府県知事が定める基準に該当する者(以下「民間事業者」という。)
ロ 賃貸住宅の管理は、管理の受託又は賃貸住宅の一括借上げによりイに掲げる者が行うこととなる(イに掲げる者が自ら住宅を建設し、管理する場合を除く。)が、この場合において、地方公共団体が管理を行う場合には一括借上げによるものであること。
ハ 賃貸住宅の管理を行う者が農業協同組合等又は民間事業者である場合に、入居者の募集及び選定の手続のうち少なくとも入居者の資格審査及び選定については、その公正を担保するため地方住宅供給公社、地方住宅センター等で都道府県知事が定める者に委託して行うこととすること。
ニ 賃貸住宅の管理主体については、民間主体の活用に努めることとし、賃貸住宅が建設される地域において賃貸住宅の管理を行う民間主体が存しない場合や賃貸住宅の建設の委託を受けた地方住宅供給公社が管理主体として予定されている場合等地域の実情により民間主体に当該賃貸住宅の管理を委託し、又は当該賃貸住宅を賃貸することが期待できない場合は、地方住宅供給公社等を活用し、地方公共団体が賃貸住宅の管理を行うのは地方住宅供給公社等の活用が困難な場合に限るものとすること。
ホ 賃貸住宅の計画的な修繕を行うため、あらかじめ修繕の時期、内容等を定めた修繕計画を作成すること。
ix) 賃貸住宅の管理の期間については、都道府県知事が一〇年以上二〇年以内でその期間を別に定めることができることとしているが、特定優良賃貸住宅として管理する場合には賃貸の条件等において本法の規制を受けることとなる点に留意し、地域の住宅事情等を勘案して必要がある場合に適切にその期間を定めること。
(三) 認定に関する留意事項
1) 供給計画の認定は、地域の住宅事情を勘案して認定基準に適合する優良な住宅が的確に供給されるよう行われたい。このため、賃貸住宅に対する需要が見込まれない場合については、認定基準に適合する住宅についても必ずしも認定を要しないものであることに留意されたい。また、本法が中堅所得者等に対して優良な賃貸住宅を供給することを目的とするものであることにかんがみ、認定に当たっては、供給される賃貸住宅の家賃水準が中堅所得者等の居住の用に供する上で適切であるか否かについて勘案されたい。
2) 供給計画の認定に当たっては、規模、構造、設備に関し優良な賃貸住宅が供給されるとともに、周辺の土地利用の状況等を勘案し、良好な住環境を備えた住宅が供給されるよう十分留意されたい。
3) 住宅の建設に関係する建築基準法、都市計画法、国土利用計画法等に基づく許認可等は各個別法に基づき行われるものであり、したがって、次の点に留意してその運用に当たられたい。
i) 賃貸住宅の立地予定地に森林法(昭和二六年法律第二四九号)による保安林、保安林予定森林、保安施設地区及び保安施設地区予定地並びに保安林整備臨時措置法(昭和二九年法律第八四号)による保安林整備計画において保安林の指定が計画されている土地が含まれている場合には、当該計画の認定を行う前にあらかじめ十分な時間的余裕をもって都道府県林務担当部局と協議すること。
ii) 賃貸住宅の立地予定地に農地法(昭和二七年法律第二二九号)第四条の許可を要する農地又は森林法一〇条の二の許可を要する同法第五条の地域森林計画の対象となっている民有林が含まれる場合(i)に該当する場合を除く。)においては、法第三条の認定と農地法第四条の許可又は森林法第一〇条の二の許可との間に齟齬が生じないように、当該計画の認定を行う前にあらかじめ十分な時間的余裕をもって都道府県農地担当部局又は都道府県林務担当部局と協議すること。
4) 供給計画の認定を行う際には入居者の利便及び福祉の確保の観点から次の点に留意されたい。
i) 公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律(昭和四二年法律第一一〇号)第八条の二に規定する第一種区域において、認定の申請が行われた場合には、申請者が防音工事その他騒音対策上の措置を講じるよう指導すること。
ii) 賃貸住宅の入居者のため必要な駐車場が確保されるよう配慮すること。
iii) 高齢者等の入居が見込まれる場合においては、住宅の設計・設備の設置について安全面等について配慮がなされるよう指導すること。
(四) 認定の通知
都道府県知事は、供給計画の認定をしたときは、速やかにその旨を関係市町村長(特別区においては特別区の長)に通知しなければならないこととされている。特定優良賃貸住宅の供給を的確に進めていくためには市町村との連携が重要であり、とりわけ、本法においては特定優良賃貸住宅の建設に関する助成、家賃の減額のための助成等については市町村が行いうることとしていることから、地域における住宅需要の見通し、住宅事情の改善のための方策等について市町村と十分調整を行うとともに、供給計画の認定基準、認定方針等については、予め密接に調整されたい。
(五) 供給計画の変更
認定計画の変更については規則第一七条に規定する軽微な変更である場合については、都道府県知事の認定を受けなくてもよいこととしているが、この場合においては認定計画の軽微な変更につき都道府県知事に届出を行うよう認定事業者を指導されたい。
二 特定優良賃貸住宅の管理
(一) 特定優良賃貸住宅については、規模、構造、設備等について良質な住宅が建設されるほか、住宅の管理が適正に行われ、居住性能が維持されるとともに、入居者が安定的に居住することができるようにすることが特に重要である。このため、都道府県及び市町村が、密接な連携を保ちつつ、特定優良賃貸住宅の管理が、供給計画に従い、かつ、法第六条に基づき建設大臣が定める特定優良賃貸住宅の管理を行うに当たって配慮すべき事項に沿って行われるよう適切な措置を講じられたい。
(二) 特定優良賃貸住宅の点検については、その状況を的確に把握するため、日常的又は定期的に行うこととし、屋根又は屋上の雨漏りの有無、外壁のひび割れ、水漏れの有無等については、概ね二年を目途に行うよう指導されたい。
(三) 特定優良賃貸住宅等の計画的な修繕を行うため、別表に掲げる項目及び時期を参考として、あらかじめ当該特定優良賃貸住宅の修繕計画を作成するよう指導されたい。特に、大規模な修繕等については、これに要する費用等を予め見積り、修繕を必要とする場合に修繕費用の確保に支障をきたすことのないよう留意されたい。
(四) 入居者との適正な賃貸借の継続を確保するとともに、経営の健全性等を確保するため、賃貸借契約書、入居者の入退居の状況を明らかにする書類、家賃及び敷金の収納状況を明らかにする書類、毎年度の収支決算書等を備えるよう指導されたい。
特に家賃の減額のための補助の交付に当たっては、これら書類が毎年度整備されていることが必要であることに留意されたい。
(五) 特定優良賃貸住宅の賃貸借契約等
賃貸人と入居者との間の賃貸借契約は、別紙様式第一号による賃貸借契約書によることとされたい。賃貸人が賃貸住宅の管理主体に対し、管理を委託し又は賃貸住宅を賃貸する場合は、別紙様式第二号又は同第三号による管理委託契約書又は一括借上契約書を例として適切な契約が締結されるよう認定事業者を指導されたい。
三 助成措置
(一) 建設に係る助成
1)
i) 特定優良賃貸住宅の建設に関しては、地方公共団体が行う補助について国が補助することができることとしているが、当該補助については、次により行うものである。
イ 地方住宅供給公社その他の施行規則第一八条に掲げる者が行う特定優良賃貸住宅の建設については、その全体建設費について地方公共団体が補助する額(全体建設費の三分の一を上限)に二分の一を乗じて得た額を補助する。(ただし、管理期間が二〇年以上である場合に限る。)
ロ イに掲げる者以外の民間の土地所有者等が行う特定優良賃貸住宅の建設については、規則第一九条で規定する廊下、階段等の共同住宅の共用部分や駐車場、広場等の入居者の共同の福祉のために必要な施設(ただし、管理期間が二〇年未満である場合においては、広場等一定の施設に限る。)の建設費について地方公共団体が補助する額(それらの建設費の三分の二を上限)に二分の一を乗じて得た額を補助する。
ii) 特定優良賃貸住宅の建設に要する費用について補助を行うに当たっては、認定基準を満たすことはもちろんのこと、入居することとなると考えられる者の世帯構成等地域の住宅事情を勘案してより規模の大きい、また、地域特性に応じた設備を備えた良質な住宅が供給されるよう適切に指導されたい。
2) 住宅金融公庫の融資に関しては、地方公共団体が利子補給(地方住宅供給公社等に対しては当初一〇年間二％、一一年以降二〇年目まで一％、その他の者には当初五年間二％)を行うことを条件に融資の拡充(充当率を八〇％まで引き上げ)の措置が講じられることとなっている。各地方公共団体において、必要に応じ、建設費負担軽減のため利子補給措置が適切に行われるよう配慮されたい。
3) 認定事業者が農地所有者等である場合には、農地所有者等賃貸住宅建設融資利子補給臨時措置法(昭和四六年法律第三二号)の適用があることとなるが、法第一四条の規定により、同法第二条第二項第二号の規定により必要とされている一定面積以上の水田の宅地化を伴う住宅の建設であることを必要としないものとしているところであるので、農地所有者等に対し、その旨の周知徹底に努められたい。
4) 1)及び2)による助成措置のほか、地方公共団体において地域の状況に応じ特定優良賃貸住宅の建設のために必要な資金の確保又はその融資のあっせんが適切に行われるよう配慮されたい。
(二) 家賃の減額のための補助
1) 家賃の減額のための補助については、毎年度申請の際に所得証明書を提出させ、入居者の所得を的確に把握されたい。また、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行令(平成五年政令第二五五号)第二条の規定により建設大臣が定めるところにより算定した額(以下「入居者負担基準額」という。)は、国の補助金の額の算定の基礎となるものであり、地方公共団体においては入居者負担額を地域の住宅事情に応じ適切に認定されたい。なお、家賃の減額のための補助は、入居者の初期負担を軽減し、入居を希望する者が良質な住宅に円滑に居住することができるようにすることを目的として最長二〇年間に限り行われるものであり、入居者負担基準額は、入居者の所得に応じて算出した基準値を基に住宅の規模及び立地を勘案して定め、毎年原則として五％ずつ上昇させることとしているところである。このため、各地方公共団体における入居者負担額の設定についてもこの趣旨を十分踏まえて行われたい。
2) 家賃の減額のための補助が終了した後においては、入居者の負担額は市場家賃に移行することを想定しているものであり、特定優良賃貸住宅等の管理期間終了時における家賃が、原則として、入居者負担額の概ね一・二倍を超えないように当初入居者負担額及び管理期間が定められている等、入居者負担額及び管理期間が市場家賃を勘案して適正に定められるようにされたい。ただし、大都市地域で市場家賃の水準が著しく高い場合で地方公共団体において独自の家賃減額措置を講ずる場合等にあっては、この限りでない。
3) 入居者の所得の上昇により、入居者負担額が増加する場合及び入居者の所得が規則第二三条の規定に基づき都道府県知事が定める額を超える場合においては、入居者に対して、前者の場合にあっては所得の区分に応じた負担を求めつつ、入居者負担額の激変を緩和するための措置、後者の場合にあっては入居者負担額についての経過措置が適切に定められるようにされたい。
4) 家賃の減額のための補助については、地方公共団体が行うこととされており、都道府県知事は関係市町村と密接な連携をとって特定優良賃貸住宅に入居を希望する者が円滑に居住することができるよう、的確な補助を行うこととされたい。
四 特定優良賃貸住宅の建設及び管理の適正を確保するための措置
(一) 報告の徴収
都道府県知事は、認定事業者に対し特定優良賃貸住宅の建設又は管理の状況について報告を求めることができることとされているが、この報告の徴収は認定事業者が認定計画に従って特定優良賃貸住宅の建設及び管理を適切に行っているかどうかの確認を行うための措置であり、例えば具体的に次のような事項につき行うこととされたい。
イ 特定優良賃貸住宅の建設工事が終了した際に、供給計画どおりに建設が行われたことの確認
ロ 入居者の選定の際に公募・抽選等適正な方法で選定が行われていること及び、入居者の資格が遵守されていることの確認
ハ 特定優良賃貸住宅を賃貸する際に、家賃の額が近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないように定められていること及び三月分を超える敷金の受領又は権利金等の受領をしていないことの確認
ニ 賃貸条件の管理が供給計画に定めた管理主体により適切に行われていることの確認
ホ 賃貸住宅の譲渡又は住宅以外への転用が行われていないことの確認
(二) 地位の承継
法第九条の規定は、認定事業者が死亡又は破産した場合等に、認定事業者から相続等により特定優良賃貸住宅の敷地の所有権等を取得した者が特定優良賃貸住宅の供給を継続する意思を有する場合に、都道府県知事の承認を受けて地位の承継を認める趣旨である。したがって、承継人が当該賃貸住宅を供給計画に従って供給する意思を有し、かつ、供給を行うことができる者である場合に承認することとされたい。なお、認定事業者が特定優良賃貸住宅を第三者に譲渡することは、一般には認められず、改善命令、認定の取消しの対象となるものであり、破産等に伴う所有権の移転等やむをえない場合に限り本規定の適用があることに留意されたい。
(三) 改善命令
認定事業者が認定計画に従って特定優良賃貸住宅の建設又は管理を行っていないと認めるときは、都道府県知事は認定事業者に対して改善命令を講じることができるとされているが、改善命令が行われた場合においては認定の取消しや罰則の規定が適用されることから、その運用に当たっては報告の徴収等により、実情の把握を行い、事前に実情に即した指導を行う等により改善の措置を促した上で、なお改善が行われない場合に改善命令を行うこととされたい。
(四) 認定の取消し
供給計画の認定を取り消した場合においては、建設費の補助については補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律(昭和三〇年法律第一七九号)に基づきその返還等の措置を講ずることとなることから、地方公共団体においても認定事業者に対し補助金の返還等適正な措置を講ずるようにされたい。
なお、家賃の減額のための補助については、原則として将来に向けて補助金の支給を停止することとし、場合によっては取消し事由の発生した時点にさかのぼって補助を返還させることとなる。
認定の取消しについては、こうした補助金の取扱いについて問題が生じないよう予め建設省に連絡することとされたい。
五 地方公共団体による賃貸住宅の供給
(一) 供給を行う趣旨
本法は、土地所有者等民間主体による賃貸住宅の供給を基本として優良な賃貸住宅の供給を行おうとするものであるが、地方公共団体は優良な賃貸住宅が不足している場合には、その供給に努めなければならないこととしている。各地方公共団体においては民間主体による特定優良賃貸住宅の供給等良質な賃貸住宅の供給が十分に期待し得ない場合には、優良な賃貸住宅の供給に努められたい。
(二) 供給に当たって配慮すべき事項
地方公共団体が行う賃貸住宅の供給については、所定の補助制度による財源措置のある部分を除いては、独立採算を原則とし、概ね三〇年以内の期間において収支均衡を図られたい。
その際、地方公共団体においては、賃貸住宅の供給に係る事業の財政計画を策定し、収支の見通しを明らかにするとともに、予算及び決算における経理区分を明確にすることとされたい。
(三) 建設及び管理に関する基準等
1) 賃貸住宅の供給戸数については、地域の住宅需要に適切に対応するため、制限を設けていないが、優良な賃貸住宅に対する需要に応えられるよう必要な住宅戸数の確保を努められたい。
2) 賃貸住宅の構造については、耐火構造又は準耐火構造のほか、木造とすることも認められるものであり、賃貸住宅を供給する地域において従来より木造住宅の建設が一般的である場合等においては地域の実情に応じ適切な構造による供給を行われたい。
また、賃貸住宅の建て方については共同建て又は長屋建てを原則とするが、地域の実情に応じ戸建てとすることも差し支えないものとする。
3) 賃貸住宅の供給に際しては、入居者のため必要な駐車場が確保されるよう配慮されたい。
4) 規則第二六条第五号の規定により「地域の実情を勘案して賃貸住宅に入居させることが適当である」場合とは次のような場合が想定される。
イ 地域の振興を図るため都市部からのUターン、Jターン等による単身者を入居させる場合
ロ 過疎地において人口の流出を抑制するため単身者を入居させる場合
また、同号では規則第六条に規定する所得の下限に満たない所得の者でも入居者として認めているが、これは、若年単身者等を想定したものであり、高齢者等一般に所得の上昇が見込まれないと考えられる者については、入居者資格を有するとは認められないものであることに留意されたい。
5) 規則第二七条第一項の規定による入居者の公募をする場合においては、同条第三項各号に掲げる事項を地方公共団体の広報等に掲載するとともに、同条第二項に規定する方法により行うこととされたい。
また、併せて必要に応じ、都道府県においては関係市町村の広報等に、市町村においては都道府県の広報等に掲載する措置を講ずるとともに、広告媒体の活用等により広域的な住宅需要についても対応しうるように配慮されたい。
六 大都市等の特例
供給計画の認定、報告の徴収、改善命令等都道府県知事の権限に属する事務は、地方自治法(昭和二二年法律第六七号)第二五二条の一九第一項の指定都市及び同法第二五二条の二二第一項の中核市においては、当該指定都市又は中核市の長が行うこととされているところであり、当該指定都市又は中核市の長においては特定優良賃貸住宅の供給を的確に促進するため住宅需要の見直し等について都道府県知事と十分に調整を行うこととされたい。
七 罰則
法第二〇条から第二三条に規定する罰則の適用については、法務担当部局等と十分な調整をとり、的確かつ厳正な運用がなされるよう配慮されたい。
八 その他
(一) 入居者の居住の安定の確保
供給計画の認定が取り消された場合や、認定事業者が死亡し一般承継人が認定事業者の地位を承継しない場合等で家賃の上昇等により入居者の居住の継続が困難になる場合においては、他の特定優良賃貸住宅や地方公共団体が供給する賃貸住宅への入居のあっせん等の措置により、入居者の居住の安定の確保を図るように努められたい。
(二) 管理台帳の作成
制度の円滑な運用のため、都道府県知事又は地方公共団体の長は、特定優良賃貸住宅又は法第一八条の規定に基づき地方公共団体が建設する賃貸住宅につき、別記二の項目に関して管理台帳を作成し、毎年度更新し、管理することとされたい。
(三) 事務の合理化
本法に基づく家賃減額のための補助は、毎年度における入居者の変動、入居者の所得の変化さらには市場変化の状況等を適切に把握することが求められるものであり、補助金の交付に当たっては、これら諸要素について誤りがないことについて確認を要することとなる。
このため、各地方公共団体において申請にかかる特定優良賃貸住宅の入居者についてデータベース化する等により事務の合理化を図り、事務負担の軽減に努められたい。
九 地域特別賃貸住宅制度実施要領の廃止
地域特別賃貸住宅制度実施要領(昭和六一年四月五日建設省住建発第九八号)は廃止する。
なお、同実施要領の規定により、現に建設され、又は管理されている地域特別賃貸住宅については、なお従前の例による。ただし、同実施要領の規定による入居収入基準及び入居者負担基準額の適用については、別に定めるところによる。
