１．地区の現況
- 調査地区はかつて御坊市のメインストリートであったが、人口・世帯数の減少と高齢化率の上昇が続いており、商業系土地利用は2割弱しかない。また沿道の建物は木造２階建てのものが多く商店密度は低い。商店街は都市計画道路(幅員８ｍ)に指定されているが未拡幅であり、車と人の通行が交錯している。
■土地利用転換計画図（Ａ案）
２．上位・関連計画における地区の位置づけ
- 「御坊市長期総合計画・後期基本計画」(平成8年)では、住宅地と商業地が調和した中心商店街として、市街地整備・機能更新を図るとされている。
３．対象地区の課題
- 非店舗が多く、快適な歩行距離の限界を超える延長(約1.5km)を持つ商店街に対し、各所の特性を活かした機能更新と分節化を図ること。
- 一般車や路線バスの通行時に、歩行者が妨げられてしまうことのないような、自動車交通と歩行者空間の共存が図られること。
- 日高別院やその周辺の歴史的街並み、下川沿いの親水空間等を活用した御坊市ならではのまちづくりを目指すこと。
４．対象地区の既存調査手法における問題点と課題
- 地区北部の第三紀小竹（きしの）地区において約10年前に土地区画整理事業の調査が行われたが、商業者以外の住宅居住者や農地所有者等の同意が得られず進展していない。
■土地利用転換計画図（Ｂ案）
５．提案者とのこれまでの協議内容と提案者の意向
- 来年度以降での策定が予定されている中心市街地活性化基本計画に役立つような、中心市街地商業のあり方を提案してもらいたい。その際地元商業者の意向を十分汲み取って、交通問題や防災対策等の市街地整備の考え方も合わせて検討してもらいたい、という意向。（会議所）
- 商店街としての状況は極めて落ち込んでおり、新しい事業に対する意欲が湧きにくい。阪和銀行跡地か御坊小学校（移転が前提）に、駐輪場かイベント広場、市場等ができれば良いのではないか、という意向（地元商店街）
６．低・未利用地有効活用の方針
〔土地利用転換計画の目標〕
- 地域居住者とビジター客にサービスを提供する、門前町拠点の再生。
〔有効活用の方針〕
- 未利用の銀行建物や駐車場用地を活用し、門前町の中心であった日高別院周辺をシンボル空間として再生させること。建物をセットバックし、ヒューマンスケールで快適な歩行者空間を確保すること。
- 高齢者の多い周辺居住者と、日高別院周辺を訪れるビジター客に役立つ機能更新を図ること。
〔導入機能〕
- 門前の広場空間とまちなか交通改善に役立つ駐車・駐輪機能
- 地域密着度の高い生活支援サービス機能（福祉､健康､生涯教育・最寄商業 等）
- ビジター客へのホスピタリティ提供機能(飲食､休憩､情報 等)
■土地利用転換計画図（Ｃ案）
７．土地利用転換計画
［Ａ案］
街区全体の基盤整備と、土地の集約化・共同利用による一体となった施設整備を行う。公共公益施設としては、ｺﾐｭﾆﾃｨ銭湯、まちなか情報ｾﾝﾀｰ、ﾃﾞｲｻｰﾋﾞｽｾﾝﾀｰ、保育ｻｰﾋﾞｽｾﾝﾀｰ、駐車場を商業施設と一体的に導入する。
［Ｂ案］
街区全体の基盤整備と、公益的な拠点施設(ｺﾐｭﾆﾃｨ銭湯、まちなか情報ｾﾝﾀｰ、ﾃﾞｲｻｰﾋﾞｽｾﾝﾀｰ、保育ｻｰﾋﾞｽｾﾝﾀｰ、駐車場)の導入により、低･未利用地の集約化による店舗や住宅の共同化を誘導する。
［Ｃ案］
地区全体計画に基づく基盤誘導と、低･未利用地を中心とした段階的な個別・共同建替を誘導支援する。また既存の建物改修によって、まちなか情報ｾﾝﾀｰ、まちかどｷﾞｬﾗﾘｰ、ﾃﾞｲｻｰﾋﾞｽｾﾝﾀｰ、保育ｻｰﾋﾞｽｾﾝﾀｰを整備するとともに、前面商店街でユニバーサルデザインに基づく賑わい・界隈性の演出を行う。
第１回アドバイザー会議提言「地方都市中心部で再開発・区画整理事業は困難、新しい手法が必要」を受けて、Ｃ案では既存建物の改装に伴う権利変換や整備費に対する補助枠の確保、奥行きの深い街区中央のパティオ的な公園整備と一体化した個別建替えに対する優遇措置を提案した。