１．地区の現況
出雲市駅から約500ｍ圏で店舗と住宅が混在し、未利用地が1/3を占める。南に高瀬川、西にｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰが隣接する。ここ35年間で人口が半減し､高齢化が著しく進行。道幅が狭く(3ｍ)､接道しない宅地もある。商業地域に指定され､南側は平成13年に都計道(18ｍ)が完成する。
■土地利用転換計画図（Ａ－２案）
２．上位・関連計画における地区の位置づけ
中心市街地活性化基本計画で「街なか再生事業」が位置付けられている。地元商店街で商業、ホテル、ギャラリー等の2核1ﾓｰﾙ型の複合施設を計画している。（新・高瀬川ｱﾒﾆﾃｨﾀｳﾝ計画）
３．対象地区の課題
- 残留希望地権者の住宅の確保、転出希望者の土地の買収方法。
- 都市計画事業（街路事業）の進捗に合わせた土地利用計画。
- 土地の高度利用を図るための土地集約と道路等の基盤整備。地権者の合意形成と行政との役割分担。
４．対象地区の既存調査手法における問題点と課題
- 既存調査はコンセプト・整備イメージの作成が中心で、事業化・土地の流動化に向けた検討が行われていない。
- 現計画はバブル期の計画であり、ホテル等、導入機能（施設）について検証が必要と考えられる。
■土地利用転換計画図（Ｃ－１案）
５．提案者とのこれまでの協議内容と提案者の意向
提案者(商店街振興組合)は、地権者の一部であるが開発事業者であることから、商業を中心とした一体的な土地利用を目指している(大規模な箱物をイメージしている)。また、事業規模が大きいため、事業への公的機関の支援を期待している。
６．低・未利用地有効活用の方針
（１）土地利用転換計画の目標と導入機能のメニュー
- 土地利用転換計画の目標
- 中心市街地に相応しい土地の高度利用と都市環境の形成をはかる。
- 地区のポテンシャルと地域資源を活かした計画づくりを行う。
- 導入機能のメニュー
- 既存の商業施設を強化・補完する集客力のある商業業務機能。
- 高瀬川沿いに八雲教会の保全した公園を整備し、高瀬川の回遊空間を整備する。（地域の歴史・文化の保存、再生、活用の指摘に対して）。
（２）有効活用の方針
- 土地利用転換のための基盤整備と土地の集約化・共同化を進める。
- 事業実施への公的機関の参画、支援方策の導入を積極的にはかる。
■土地利用転換計画図（Ｃ－２案）
７．土地利用転換計画
（Ａ－１案）
東西道路をショッピングモールとして整備し、建て替えを契機として商業集積をはかる。（段階的な土地利用の達成、既存空間の活用の指摘に対して）
（Ａ－２案）
土地の集約化と地権者の合意形成をスムーズに進めるため、現状の街区(２街区)を基本として段階的に土地利用転換をはかる。
（Ｂ案）
面的な市街地整備(まちなか再生土地区画整理事業)を行い、基盤整備と土地(宅地)の利用増進をはかる。
（Ｃ－１案）
敷地の一体化をはかり、期間限定型（仮設タイプ）の商業施設を整備する。（暫定利用、ヒューマンスケールの指摘に対して）
（Ｃ－２案）
面的な市街地整備により調査地区を一つの敷地として土地の集約化をはかり、商業施設と交流施設（公益施設）からなる複合施設（共同建築物）と立体駐車場を建築する。