資料５−３

工場等の遊休地化の状況（東京圏の事例を中心に）

１．工業地の地域的特性

［関係する地図及び表］

（１）工業地の形成経緯

　�@明治時代の殖産興業

• 石神井川、神田川、古川、目黒川等の流域及び江戸前の海岸の官営工場を中核に民営工場が集積し発展。（明治４年、日本橋川沿岸の大手町に大蔵省紙幣寮、石神井川下流の王子村への分業。明治６年、深川に工部省のセメント製造所、目黒川河口の品川硝子製作所等。）
  
• 明治末期には、輸送手段の多様化とともに城東、城北に拡大。さらに城南へと拡大し、京浜臨海工業地の基礎を形成。

　�A昭和戦前にかけての軍需産業をベースにした工業発展

• 城東・城北、城南・京浜臨海部の発展と内陸部への拡大。埼玉の川口方面、川崎の南武線沿い、戸塚等の東海道線沿い等への機械工業。
  
• 東京の都市的外延化に伴い、京浜工業地帯のサテライトとして、また、首都防衛の拠点の一つとして、武蔵野、三鷹等の多摩地域の工業発展。渋谷から武蔵野への横河電機製作所の移転（昭和５年）、中島飛行機（群馬県太田）の武蔵野製作所の設立（昭和12年）等。

　�B戦後の高度成長期

• 東京湾埋立ての拡大による京浜臨海工業地の復興と内陸部への展開による京浜工業地帯の拡大。戦後、4,000haにも及ぶ京浜臨海の埋立て。京浜の後背地として、戸塚等の東海道線沿い、多摩川沿いの川崎内陸、鶴見川沿いの横浜内陸への拡大、八王子や青梅等東京西部の多摩への工業団地造成、相模原や厚木等神奈川県央地域の工業団地造成。
  
• 埼玉南部への京浜工業地帯の外延的拡大。1952年の県工場誘致条例による工場誘致による埼玉県の工業化の基幹形成。（和光の本田技研、朝霞の積水化学、戸田の明治乳業、大宮の片倉ハドソン等７工場）
  
• 大規模埋立てによる京葉工業地域の形成。終戦直前に立地した埋立地の軍事工場の跡地への川崎製鉄の進出（昭和28年）、東京電力火力発電所の稼働（昭和32年）。県が埋立免許を保有し、進出企業が土地造成事業を行い、一大石油化学コンビナートを造成。京浜とともに、基礎素材型の工業集積が進行。

　�C昭和50年代からのハイテク化、産業再配置

• 大田区、川崎を起点に、京浜工業地帯の外延化を示す多摩川流域の「ハイテクコリドール」の形成。
  
• 川崎、横浜から厚木、相模原等へかけて、国道246号沿いに展開するハイテク化。神奈川サイエンスパーク、港北ニュータウン、森の里等。
  
• 中枢管理部門や研究開発部門の東京圏への集中化の一方で量産工場の東京圏外（関東内陸、南東北、東海等のいわゆる東京300km圏）への立地進行。さらには、生産拠点の海外展開の進行。

（２）工業地集積の現状

　�@東京

• 区部の城南地域、城東地域、城北地域
  
• 市部の武蔵野・多摩地域（武蔵野地域、多摩中央地域、多摩西部地域）

　�A神奈川県

• 京浜臨海部（川崎・鶴見、横浜南部）、川崎内陸地域（多摩川沿い）、横浜北部内陸地域（鶴見川沿い）、横浜南部内陸地域（東海道線沿線）、県央・湘南地域。

　�B埼玉県

• 京埼地域（城東、城北地域の拡大）、県南西部地域（関越自動車道セクター南部）、県南中央地域（高崎線・国道17号セクター）、県南東部地域（東北自動車道セクター）、県北地域（関越自動車道・高崎線周辺）

　�C千葉県

• 京葉臨海部（浦安〜富津）、京葉内陸地域（東葛及び国道16号周辺）、成田内陸地域（東関東自動車道沿線及び成田空港周辺）、九十九里地域（茂原〜銚子）

（３）地域的特性

• 以上の経緯や現状から見ると、

�@当初は、市街地から離れた田園地帯等に個々の事業者が立地適合性を判断して立地し、その後市街化の外延により市街地に包み込まれてしまった工場群

�A当初から、工業または流通用地として計画的に造成された土地に、誘致されて立地した工場群（この場合には、公共団体や公団などが土地取得や区画整理、埋立地等による開発を行い、工場誘致を行っている。）

　　　がある。

• �@の場合には、産業の保護育成と住環境の保護の観点から、用途規制による土地利用規制が行われるが、他の用途と混合している場合も多く、専用的な規制を受けていない場合が多い。市街地と隣接しているので、公共施設の整備水準も比較的高く、土地の特性から見て転用が容易な場合が多い。
  
• �Aの場合には、公共団体等の直接的関与もあり、専用地域制が敷かれ、あるいは埋立地の場合など、強い転用規制を受けている。場所にもよるが、一般市街地とは離れている土地も多く、公共施設も工業・流通系の利用に適した整備水準にあり、転用が必ずしも容易ではない場合が多い。

２．工業地の転用

• 市街地の外延化により包み込まれた工場は、周囲との摩擦もあり、また地価の上昇により、土地を売って他の適地に移転する場合も多く、工業地の転用は都市化にともなう恒常的な現象といえる。したがって、計画的に造成された工業団地や埋立地を除き、このような転用は都市計画行政の中で通常の案件として処理されてきた。
  
• 特に首都圏では、昭a30〜40年代の工場制限三法（工場等制限法、工場立地法、工業再配置促進法）により、既成市街地内の多くの工場が転出し、計画的な住宅地や商業地などに転換している。（住宅公団のいわゆる面開発団地など）
  
• しかし、1970年代から始まった産業構造の変革により、従来にない規模と速度で工場用地の転換への要求が出てきている。立地特性から見ても、従来とは異なり、一般市街地からは離れた大規模な土地の転用が求められ出した。また、厳しい国際競争の中で、企業経営上、遊休資産の圧縮が強く求められ、工場用地の遊休地化とその処分が強く求められ出した。

３．遊休地の実態と類型化

（１）遊休地の発生状況

• 実態を捉えた既存調査はほとんどない。今回の「遊休地実態調査」（経団連会員企業対象）の他には、日本立地センターによる特定工業地域対策推進調査（自治体対象）などがある。前者では、回答があった全国286社（回答率24.2％）の内、175社で遊休地が把握された。後者調査（平成9年3月）では、首都圏（１都８県）で186件の工場跡地の発生が報告されている。いづれも、臨海部での大規模な遊休地の発生に特徴が見られる。

（２）遊休地が有する多様な事情

　上記調査、新聞情報等に見られる遊休地から、それらの状況をいくつかの視点からとらえてみる。

　�@規模・立地・業種

• 規模としては、臨海部では大規模なものの遊休地の発生が認められるが、その中でも数ヘクタールから300ヘクタール程度まで幅が非常に大きい。内陸部においても、日産座間工場（約80hａ）などの大規模なものもあり、規模の広範性は土地利用転換を考える上で重要な要素となっている。
  
• 立地としては、臨海部埋立地や工業団地など計画的に形成されたものは当初は既成市街地と分離して配置されたが、市街化の進行により、一般市街地と隣接する場合も多くなっている。これが工場移転の要因のひとつにもなってきており、市街地との関係が重要な視点となっている。
  
• 業種においては、臨海部では基礎資源・素材型に代表されるが、内陸部ではそれらに限らず多様な業種がある。基本的に従来のような大生産ラインを有する工場の規模縮小、移転は必至であろう。

　�A遊休地化の状況

• バブル崩壊以降の生産体制の再編によって遊休地化してきたものの他、既に以前に産業構造の転換の中で遊休地化しており、物流等の暫定利用や未利用地として保有されているものなどが見受けられる。企業の個有の事情が関係してくるものと思われる。

　�B転換への対応

• 内陸部では、工業団地を含めて、商業、住宅、流通等の多様な用途転換需要が見込まれている。
  
• 臨海部は規模の大きさ、公共交通機関など交通インフラの欠如などから転換が進みにくい。また、工専、臨港地区等の制約もあり、需要創出も含めて、大規模な複合プロジェクトの検討がなされているが、なかなか進まないのが実情のようである。

　�C自治体の関与

• 臨海部では、大規模な土地利用転換を想定しており、協議会などへの自治体の参画が一般的である。
  
• 内陸部の工場遊休地化や利用については、自治体が積極的に関わる場合は比較的少ないように見受けられる。

（３）遊休地の類型化と事例

• 工業地の地域的特性や土地利用転換の状況などを踏まえると、工場遊休地の議論においては、�@臨海埋立地、�A内陸部の工業団地、�B内陸部の非計画的な工業地の三分類から、遊休地をとらえることが効果的と思われる。
  
• 遊休地実態調査や新聞情報等から遊休地の事例を、�@臨海埋立地から５事例、�A内陸部の工業団地から１事例、�B内陸部の非計画的な工業から４事例を抽出し、ヒアリング等による補足を加えて、表２に整理した。

４．遊休地の土地利用転換の方策について

　�@非計画的工業地への対応

• 出来るだけ速やかに転用を促進する方策を強化すべきかどうか。（既に、再開発地区計画制度、用途地域変更先導型地区計画などがある）
  
• 地方自治体の立場からの雇用問題や事業税問題などをどう考えるのか。

　�A計画的に造成された内陸部の工業地への対応

• 公共団体が関与して計画的に開発した工業地を他に転用することの可否。自治体の製造業、物的な流通業に対する政策を確立する必要が無いかどうか。
  
• 実態的に遊休地化し、しかも他の工業用途への転換が出来ない場合にどうするのか。
  
• 非工業系土地利用への部分的な転用は、現に操業中の工場との摩擦を生じる恐れがあるが、これをどうするのか。

　�B計画的に造成された臨海部の工業地への対応

• 一般市街地に隣接した部分と、切り離されている部分では、土地利用転換の需要やインフラ整備の程度が異なると考えられるが、その扱いをどう考えるか。
  
• 特に、市街地に隣接した土地では、比較的容易に転用が可能な場合も多いと思われるが、これを市街地に隣接しない土地の取扱いとどう区別するのか。
  
• 他の用途への転換に際しては、必要な公共施設の整備を誰の負担でどのように行うのか。圧倒的に大量な土地が、当面、工業または流通の用地として使われる可能性が高いので、転用される土地とこのような土地との摩擦を如何に回避できるのか。
  
• 長期的に見て、転用が避けられないと考えれば、将来に向けての基本的な方針を確立し、インフラの整備など長期を必要とする公共投資を行う必要が無いかどうか。

　�Cその他

• いずれの場合にも、当面の本格的な開発は出来なくても、暫定的な利用などにより、土地の活用を図ることが企業経営上求められる場合、都市政策としていかに対応するのか。

別添図表

図　　東京圏の工業集積地

表１　東京圏の工業集積地（東京・神奈川・埼玉・千葉）

表２　遊休地の土地利用転換検討事例

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