VI 良質な住宅宅地ストックの形成
1 現状と課題
(1)住宅・宅地の供給の動向
イ 住宅市場の動向
1) 新設住宅着工戸数・床面積の推移
新設住宅着工戸数は、バブル経済期である昭和62年度から平成2年度において、160万戸台後半から170万戸台という高い水準となった後、平成3年度は大幅に減少したが、平成4年度は市街化区域内農地の宅地化による貸家建設の活発化等により回復の動きをみせた。その後、数次にわたる経済対策の効果や低水準の金利等を背景として、平成5〜8年度は150〜160万戸程度の水準で堅調に推移したものの、平成9年度は、消費税率引上げに伴う駆け込み需要の反動減、低金利等を背景とした需要の先食い、景気動向の先行き不透明感等により、130万戸台まで大幅に減少した。さらに、平成10年度は、景気低迷が長引く中で、雇用や所得の先行き不安などによる住宅需要マインドの大きな冷え込みから厳しい状況が続き、第4四半期には回復の動きが見られたものの、年度全体では118.0万戸(前年度比12.1%減)と、15年ぶりに110万戸台となった。
平成11年度は、住宅金融公庫融資の大幅拡充、住宅ローン控除制度の実施をはじめとする税制改正、経済対策等の政策効果により、住宅取得環境が改善され、第3四半期にはやや水準を下げたものの、年度全体では122.6万戸(前年度比4.0％増)と、3年ぶりに前年水準を上回った。
以下、利用関係別にみると、持家は47.6万戸(前年度比8.6％増)と3年ぶりに増加に転じたものの、貸家は42.6万戸(前年度比4.0％減)と3年連続の減少となった。分譲住宅は、マンション、一戸建て共に増加し、全体でも31.2万戸(前年度比10.7％増)と2桁の増加になった(図2-VI-1)。
また、新設住宅着工床面積は、全体で11,956万m2、1戸当たりの平均床面積は前年度比3.6％増の97.5m2となった。利用関係別にみると、持家が前年度比0.2％増の139.3m2、貸家が前年度比3.8％増の53.2m2、分譲住宅が前年度比2.8％増の95.4m2となっている(図2-VI-2)。
2) 増改築・リフォーム
増改築(その他工事)件数は、昭和55年度に減少に転じて以来、減少傾向で推移した。平成6年度に15年ぶりに増加に転じた後、増減を繰り返していたが、概ね減少傾向にあり、平成11年度は7.7万件となった。
リフォーム(改装等工事)は、｢増改築・改装等調査｣によると、平成10年は工事実施額の合計が4,500億円、1件当たりの工事実施額が170万円となった。
3) 住宅投資の推移と経済効果
平成10年度の実質住宅投資額は、前年度比10.8％減の19.4兆円となった。住宅投資のGDPに占める割合をみると、平成10年度は4.0％まで低下している。
住宅投資のGDPに占める割合は近年低下傾向にあるものの、住宅建設は、住宅関連産業が多岐にわたり、その裾野が広いことから、経済波及効果が大きい。ある事業の1単位の投資が誘発するすべての産業における生産額を示す｢生産誘発効果｣をみると、住宅が1兆円建設されたとき、住宅産業に他産業を加えた全体の生産額は約2兆円となっており、住宅投資の動向は、産業全体の景況動向に大きな影響を及ぼすといえる(図2-VI-3)。
4) 既存住宅流通
我が国における住宅供給は新規建設が中心であり、良質な住宅ストックの不足や流通市場の未整備等の要因により、既存住宅の流通は少数にとどまっているといわれている。
既存住宅流通に関する統計資料はないが、総務庁統計局｢住宅統計調査｣を用いた推計値によると、年間10万〜15万戸程度にとどまっている。実際の流通量はこれより多いと考えられるものの、アメリカでの流通量と比較してかなり少ない水準となっている(図2-VI-4)。
今後、ライフサイクルに応じた住替え需要を充たしていくためにも、住宅ストックの充実とともに、より活発な既存住宅流通が必要とされている。
ロ 宅地供給の動向
宅地供給量は、昭和47年度の23,400haをピークに減少に転じ、昭和60年代以降、約1万ha強とほぼ横ばいで推移してきたが、平成10年度の宅地供給量は、全国で8,800haとなっている(図2-VI-5)。
