官庁施設のストックマネジメント技術検討委員会
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委 員 長 沖塩荘一郎 宮城大学デザイン情報学科教授 副委員長 今泉 勝吉 工学院大学名誉教授 委 員 小松 幸夫 早稲田大学建築学科教授 委 員 樫野 紀元 建築研究所第二研究部長 委 員 石神 隆 法政大学人間環境学部教授 委 員 佐藤 隆良 株 サトウファシリティーズコンサルタンツ代表取締役 委 員 松縄 堅 株 日建設計取締役 委 員 後藤 志郎 社 建築業協会 委 員 梶野 善治 社 全国ビルメンテナンス協会 委 員 島田 高樹 社 日本電設工業協会 委 員 遠山 精一 社 日本空調衛生工事業協会 委 員 木口 修二 郵政省大臣官房施設部建築企画課保全企画室長 委 員 山本 康友 東京都財務局営繕部コスト管理室長 委 員 石塚 義高 財 建築保全センター審議役 委 員 塩原 壮太 財 建築コスト管理システム研究所 審議役 専門委員 野城 智也 東京大学生産技術研究所第５部助教授 専門委員 柳瀬 正敏 株 柳瀬建築総合研究所代表取締役 専門委員 丸尾 聰 日本総合研究所主任研究員 専門委員 関 幸治 日本IBM（株）FMS事業開発部FMコンサルティング部長 専門委員 吉岡 洋一 日本メックス（株）研究開発部担当部長 専門委員 伊香賀俊治 東京大学生産技術研究所第５部助教授 専門委員 本橋 健司 建築研究所維持保全研究室長 専門委員 阿部 絋己 日本建築設備診断機構技術委員長 委託者側委員 長谷部俊治 官庁営繕部管理課長 前委託者側委員 春田 浩司 前官庁営繕部営繕計画課長 委託者側委員 横井 孝史 官庁営繕部営繕計画課長 前委託者側委員 横井 孝史 前官庁営繕部建築課長 委託者側委員 奥田 修一 官庁営繕部建築課長 委託者側委員 坂 智勝 官庁営繕部設備課長 委託者側委員 佐々木 良夫 官庁営繕部監督課長 委託者側委員 足立 守 官庁営繕部保全指導室長 |
分科会（(財) 建築保全センターに設置） | ||
| 保全計画分科会 | |||
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主 査 佐藤 隆良 （委員会委員） 委 員 石神 隆 （委員会委員） 委 員 野城 智也 （委員会専門委員） 委 員 柳瀬 正敏 （委員会専門委員） 委 員 土屋 邦男 官庁営繕部営繕計画課建設専門官 委 員 林 理 官庁営繕部保全指導室建設専門官 委 員 高久 信彦 官庁営繕部保全指導室課長補佐 |
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| 情報化分科会 | |||
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主 査 沖塩荘一郎 （委員会委員長） 委 員 丸尾 聰 （委員会専門委員） 委 員 関 幸冶 （委員会専門委員） 委 員 吉岡 洋一 （委員会専門委員） 委 員 山田 稔 官庁営繕部特別整備企画室課長補佐 委 員 大町 徹 官庁営繕部保全指導室課長補佐 |
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| 保全技術体系化分科会 | |||
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主 査 小松 幸夫 （委員会委員） 委 員 伊香賀俊治 （委員会専門委員） 委 員 本橋 健司 （委員会専門委員） 委 員 阿部 紘己 （委員会専門委員） 委 員 柊平 健 官庁営繕部建築課課長補長 前委員 仲江 肇 前官庁営繕部建築課課長補佐 委 員 鈴木 寿一 官庁営繕部設備課課長補佐 委 員 辻川 孝夫 官庁営繕部保全指導室施設管理官 |
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(1) 現状の保全の仕組み
(2) 保全指導行政の経緯
(3) 官庁施設の現状と将来予測
| 保全責任者、設備概要、管理要員
保全業務実施状況 （記録整備、定期点検、測定、衛生、清掃） 保全状況及び措置状況 （測定値、劣化状況、衛生・清掃状況） 保全関連経費 （維持管理費、光熱水費、修繕・改修費） |
| 表2.1 保全実態調査項目 |
(5) 施設管理者の現況
全国各地区における保全連絡会議等を通じて行った調査結果（図1.3）から、官庁施設の施設管理者の実態は、「保全業務の経験がほとんどない事務職が、他の業務のかたわら保全を担当し、経験も少ないために、保全に関する知識が十分でなく困っている。」という一般像が浮かび上がっている。
(1) 財政動向
現在の我が国の財政状況は、景気回復の諸施策に伴う歳出の増大や大幅な減税により、公債依存度が高まっており、平成12年度末の国と地方自治体をあわせた長期債務残高は645兆円に達すると予想されている。歳出については、経費の一層の合理化・効率化・重点化が図られ、官庁施設の保全に対する予算はますます厳しい状況になるものと考えられる。
(2) 人口動向
我が国の人口は、出生率の低下傾向から、2007年をピークに減少傾向に転ずると予測されているが、一方で平均寿命は延びていることから、かつてない少子・高齢化社会を迎える。あわせて、労働力人口の減少と高齢化が進むため、これまでのような経済成長は望むことができない。したがって、これまでに整備されたストックを有効な資産として21世紀へ引き継ぎ、次世代の経済的負担を低減することが大きな意味を持ってくる。
(3) 地球環境問題
地球環境問題はいまや全世界に共通の課題であるが、特にＣＯ２等の温室効果ガスは、1997年のＣＯＰ３京都議定書において、削減目標が定められた。しかし、その達成は困難視されており、また、図1.4に示すように我が国のＣＯ２排出量における建築関連の割合は高く、建築物の運用段階における削減対策を率先して実行する努力が求められている。
以上の問題点をまとめると次の３点である。
1) 官庁施設の膨大なストックと老朽化の進行
2) 厳しい財政状況と地球環境問題等の社会的要請
3) 施設管理者は、技術的知識に乏しく、良好な保全に対する動機付けも少ない。
このような問題点と課題に対応する新たな保全システムとして、下図のように「官庁施設のストックマネジメント技術」を構築するものである。
(1) 体系図
官庁施設の保全に関する課題に対応して、ストックマネジメント技術の体系は、保全計画の立案・実行システム、保全情報システム、保全技術体系から構成される。この体系では、保全に関わる各機関等の役割分担と、継続的な保全のためのサイクルを重視している。
1) 各機関等の役割分担は次のとおりである。
・保全指導を行う「建設省」
・各省各庁において
・施設(群)の保全に責任を有する「施設保全責任者」
・各施設を直接管理する「施設管理者」
・業務を実施する「外部業者・コンサルタント等」
2) 計画的、継続的な保全を行い、かつ状況の変化への対応も可能にするためには、「保全計画の立案→保全業務の実施→保全状況の評価→保全計画の改善」のサイクルで業務サイクル保全が行われる必要がある。
官庁施設のストックマネジメント技術の体系図を図2.1に示す。図中、網掛けの部分が今後充実しなければならない業務である。
この体系は、各機関が、計画、実施、評価・改善の各段階でどのような役割を果たすべきかを「保全計画の立案・実行システム」として示し、同時に、そのシステムを円滑に実行するために必要な「保全情報システム」と「保全技術体系」の位置づけを示したものである。
(2) 保全計画の立案・実行システム
各省庁における保全計画の立案・実行フローを図2.2に示す。
建設省は各省庁に対し、次の保全指導を行う。
外部業者、コンサルタント等は、施設管理者からの委託を受け、次の支援を行う。
平成11年度の検討においては、Ｄ．保全計画作成指針（案）を作成し、他のガイドライン、マニュアルについては骨格の検討にとどめている。
1)「ライフサイクル（ＬＣ）計画」
各施設ごとに設定する施設性能水準とその施設の目標耐用年数を明記し、ライフサイクル的視野に立った計画目標を立案するものである。性能の項目は「国家機関の建築物及びその附帯施設の位置、規模及び構造に関する基準」及び「官庁施設基本的性能基準（案）」に基づき表２．１に示す項目を設定した。 また、保全に際して重点的に考慮すべき項目として、性能項目に、利用状況、コスト等を加え、 省エネルギー、耐震性、バリアフリー、 室内環境、建物の規模・用途（利用状況）、 建物の安全性（耐震以外）、保全コストの７項目を「重点管理項目」として設定した。
2)「長期保全計画」
「ＬＣ計画」に基づき、各施設の20年間の修繕・改修・更新計画を立案するものである。
3)「年度保全計画」
「長期保全計画」に基づき、年度ごとの維持管理、点検保守計画を立案するものである。
| 表2.1 施設の性能項目
１社会性 1-1 地域性 1-2 景観性 ２環境保全性 2-1 環境負荷低減性 2-2 周辺環境配慮性 ３安全性 3-1 防災性 3-2 機能維持性 3-3 防犯性 ４機能性 4-1 利便性 4-2 バリアフリー 4-3 室内環境性 4-4 情報化対応性 ５経済性 5-1 耐用性 5-2 保全性 |
(2)保全計画作成指針
以上の計画の具体的な立案・作成方法を示したものとして保全計画作成指針（案）を作成した。その内の保全計画書書式イメージを次に示す。
保全情報システムは、情報を取り扱う側の立場から設定した情報カテゴリーに、必要な業務支援システムとデータベースのネットワークを対応させることにより、図３．１に示すように整理できる。
保全情報システムが、官庁施設の保全に携わる様々な立場から利用されるシステムであることから、保全計画の立案・実行システムとも対応させて各機関（担当者）の扱う情報を各々の立場から４つに分け、情報カテゴリーとして設定した。
情報カテゴリー１
： 保全指導を行う立場の建設省が取扱う情報
情報カテゴリー２
： 各省各庁の長または施設保全責任者が取扱う情報
情報カテゴリー３
： 個別施設の施設管理者が取扱う情報
情報カテゴリー４
： 関連業者・コンサルタント等が取扱う情報
カテゴリー３の個別施設の施設管理者が、主として個別単体の施設に関する情報を取扱うのに対し、カテゴリー１の「保全指導を行う立場の建設省」及びカテゴリー２の「各省各庁の長または施設保全責任者」は、施設群としての情報を取扱うことになる。また、カテゴリー４の「関連業者・コンサルタント等」は、受託した業務に関連する情報を取扱うことになる。
(1) データベースの位置づけ
データベースに含むべきデータ項目は膨大な数となるが、施設管理に関する既存のデータベースも個別に整備されているので、それらを参考としてデータ項目を抽出した。抽出したデータ項目を表３．２に示す。 また、データベースと支援システムとの連携が保全情報システムにとって重要であるので、その対応を整理した。対応表を表３．３に示す。
(2) 未整備のデータ項目
今後の保全情報システムにとって重要であるが、既存のデータベースには含まれていないものあるいは不十分なものは、次のデータ項目である
・保全計画ＤＢ（ＬＣ、長期、年度）……・「社会性」、「環境保全」などの、施設の基本的性能に関する項目、
・「ＬＣＣ維持保全管理費」、「ＬＣＣＯ２」などの、ライフサイク
ルを考えて評価する項目
・委託先ＤＢ ……・保全業務の委託先情報に関する項目
・建物現況ＤＢ ……・建物機能に障害が発生した場合の、影響度合いに関する項目
・点検整備履歴ＤＢ
……・点検結果と点検業者に関する項目
・修繕更新ＤＢ
……・修繕結果に関する項目
・環境衛生管理履歴ＤＢ
……・衛生管理結果と衛生管理業者に関する項目
・予算 積算ＤＢ
……・保全業務の分類
上記のうち、保全計画ＤＢに含まれている項目については、保全計画作成指針（案）の中で「重点管理項目」として位置付けられている内容が含まれている。これらは、いくつかのデータを収集・加工して得られる情報で、今後は、その算出方法及びデータ収集のしくみについて、建設省で実施している官庁建物実態調査及び保全実態調査の拡充を含めて検討する必要がある。
保全技術の体系化は、官庁施設の保全の課題に対応して次の３つの観点から検討した。
1)限られた予算の中で、メリハリのある効果的な保全を実行するため、これまで、どちらかといえば「事後保全」的な要素が大きかった官庁施設の保全に、不具合を未然に防止する「予防保全」の考え方をどのように導入するかを検討すること。
2)良好な保全を行うメリットは何かを検討することであり、これは官庁施設の保全の担当者が、良好な保全を行う動機付けとなるものである。
3)「保全計画の立案・実行システム」に対応する保全技術体系を提案し、同システムの円滑な実施のために必要な技術を体系的に整理し、緊急に整備が必要なものを抽出することである。
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(2)保全方式の選択
施設管理者等が各部位・機器に応じた保全方式の選択を行う場合のために、図４．１のように各部位・機器を３つの視点から評価し、それらの総合判定により、各々にふさわしい保全方式を選択するという流れを検討している。
(2)定量評価の試み
今年度は、1)の項目について、特定の機器の故障を想定し、その際の業務能率低下に関するアンケート調査を実施してメリットの定量化を試みた。
アンケートの有効回答数として、共に営繕業務を主な職務とする官公庁職員９１件、民間企業８７件を得た。男女構成、年齢構成は、両者ほぼ同じであった。
調査結果集計による業務能率低下の度合いを、大きなものから列挙すると、表４．２のようになる。情報化の進展を反映して、パソコンの使用不能による業務能率低下が顕著であり、通常時の１／４の業務しか処理できないとの回答になっている。次いで夏季の空調機器の故障、電話機の故障の順となっている。
表4.2 機器の故障による業務能率低下の度合い
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上表に対して、既存技術の整備状況は、保全業務の実務に関する技術の整備が進んでいる一方、保全計画の立案に関する技術や保全の評価・改善に関する技術の整備が遅れている状況である。
次年度は、保全業務サイクル（計画立案→業務実施→評価→改善））の定着に寄与する技術で未整備のもののうち、
保全水準設定手法、建物状況評価手法 、保全状況評価手法、保全業務（業者）評価手法の４つの技術を検討する予定としている。
平成１２年度は、次の視点をより明確にしつつ、(1)
〜(3) に示す具体的課題について検討を行う。
1) 施設管理者が容易に理解できる技術であること。
2)
限られた予算の中で、重点的・効率的な投資を行うための戦略的な技術であること。
(1)保全計画の立案・実行システムの整備
(2)保全情報システムの整備
(3)保全技術の体系化