国土交通白書 2024

（１）目標と基本的施策

①「新たな日常」やDXの進展等に対応した新しい住まい方の実現

　働き方改革の進展やコロナ禍を契機として、多様な住まい方、新しい住まい方への関心が高まる中、地方、郊外、複数地域での居住等、国民の新たな生活観をかなえる居住の場の多様化を推進している。また、家族構成、生活状況、健康状況等に応じて住まいを柔軟に選択できるよう、既存住宅市場・賃貸住宅市場の整備を推進している。さらに、社会経済のDXの進展等を踏まえ、住宅分野においても、契約・取引プロセスのDXや生産・管理プロセスにおけるDXを推進している。

②頻発・激甚化する災害新ステージにおける安全な住宅・住宅地の形成と被災者の住まいの確保

　安全な住宅・住宅地の形成に向けて、ハザードマップの整備・周知をはじめとする災害リスク情報の提供、防災・まちづくりと連携し、ハード・ソフトを組み合わせた住宅・住宅地の浸水対策の推進とともに、地震時等に著しく危険な密集市街地の解消、住宅・住宅地のレジリエンス機能の向上等に取り組んでいる。また、災害発生時には、今ある既存住宅ストックの活用を重視して被災者の住まいを早急に確保することとしている。

③子どもを産み育てやすい住まいの実現

　子どもを産み育てやすく良質な住宅が確保されるよう、子育てしやすく家事負担の軽減に資するリフォームの促進とともに、若年世帯・子育て世帯のニーズに合わせた住宅取得の推進、子どもの人数、生活状況等に応じた柔軟な住替えの推進に取り組んでいる。また、良質で長期に使用できる民間賃貸住宅ストックの形成と賃貸住宅市場の整備を推進している。あわせて、子育てしやすい居住環境の実現とまちづくりに向けて、住宅団地の建替えや再開発等における子育て支援施設・公園・緑地、コワーキングスペースの整備等、職住・職育が近接する環境の整備とともに、地域のまちづくり方針と調和したコンパクトシティの推進等を行っている。

④多様な世代が支え合い、高齢者等が健康で安心して暮らせるコミュニティの形成とまちづくり

　高齢者、障害者等が健康で安心して暮らせる住まいの確保に向けて、バリアフリー性能や良好な温熱環境を備えた住宅の整備・リフォームを促進するとともに、サービス付き高齢者向け住宅等について、地方公共団体の適切な関与を通じての整備・情報開示を推進している。また、三世代同居や近居、身体・生活状況に応じた円滑な住替えが行われるとともに、家族やひとの支え合いで高齢者が健康で暮らし、多様な世代がつながり交流するミクストコミュニティの形成等を推進している。

⑤住宅確保要配慮者が安心して暮らせるセーフティネット機能の整備

　住宅確保要配慮者（低額所得者、高齢者、障害者、外国人等）の住まいの確保に向けて、公営住宅の計画的な建替え等やストック改善を推進するとともに、住宅確保要配慮者の入居を拒まないセーフティネット登録住宅（令和５年度末時点で900,096戸登録）の活用を進め、地方公共団体のニーズに応じて家賃低廉化等の支援を行っている。

　また、住宅確保要配慮者の入居・生活支援として、地方公共団体の住宅・福祉・再犯防止関係部局、居住支援協議会（令和５年度末時点で142協議会（全都道府県、100市区町村）が設立）、居住支援法人（５年度末時点で851法人を指定）等が連携して、住宅確保要配慮者に対する入居時のマッチング・相談、入居中の見守り・緊急時対応や就労支援等を行っている。

　一方、今後、単身高齢世帯等の増加により住宅確保要配慮者の賃貸住宅への居住ニーズは高まる見込みであること等から取組みの強化が必要となっている。こうした背景を踏まえ、住宅政策と福祉政策が一体となった居住支援機能等のあり方を検討するため、国土交通省、厚生労働省及び法務省の３省合同で令和５年７月に「住宅確保要配慮者の居住支援機能等のあり方に関する検討会」を設置し、中間とりまとめ（６年２月）において今後講ずべき取組み等について整理が行われた。

　これを踏まえ、住宅と福祉が連携した居住支援体制の構築を推進し、住宅確保要配慮者が安心して居住できる環境を整備するため「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律等の一部を改正する法律案」を令和６年通常国会に提出した。

⑥脱炭素社会に向けた住宅循環システムの構築と良質な住宅ストックの形成

（ア）既存住宅流通の活性化

　既存住宅流通の活性化に向けて、基礎的な性能や優良な性能が確保された既存住宅の情報が購入者に分かりやすく提示される仕組みを改善し、購入物件の安心感を高めていく。具体的には、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、住宅の構造や設備について、一定以上の耐久性、維持管理容易性等の性能を備えた住宅（長期優良住宅）の普及を図ってきたところである（認定長期優良住宅のストック数（令和４年度末時点）：148万戸）。また、既存住宅に関する瑕疵保険の充実、既存住宅状況調査や「安心R住宅制度」の普及、紛争処理体制の拡充等により、購入後の安心感を高めるための環境整備に取り組んでいる。

　加えて、既存住宅流通の活性化には、良質な既存住宅が適正に評価される環境を整備することも重要である。そのため、宅地建物取引業者や不動産鑑定士の適正な評価手法の普及・定着を進め、建物の性能やリフォームの状況が評価に適切に反映されるよう取り組んでいる。また、住宅ストックの維持向上・評価・流通・金融等の仕組みを一体的に開発・普及等する取組みに対して支援を行っている。

（イ） 長寿命化に向けた適切な維持管理・修繕、老朽化マンションの再生円滑化

　適切な維持管理・修繕がなされるよう、住宅の計画的な点検・修繕と履歴情報の保存を推進している。加えて、耐震性・省エネルギー性能・バリアフリー性能等を向上させるリフォームや建替えに対して補助・税制面での支援を行い、安全・安心で良好な温熱環境を備えた良質な住宅ストックへの更新を図っている。また、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく管理計画認定制度等により、マンション管理の適正化や長寿命化、再生の円滑化を推進している。

（ウ） 世代を超えて既存住宅として取引され得るストックの形成

　2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、まずは2025年までにすべての新築住宅に省エネルギー基準を義務付けることを含めた省エネ対策の強化に取り組んでおり、さらに長期優良住宅やZEHのストックの拡充を行っている。

　既存住宅については、省エネ改修への支援や、住宅の温熱環境と居住者の健康との関係を調査・周知しており、これらの取組みによって、2050年にストック平均でZEH基準の水準の省エネ性能の確保を目指している。

　また、炭素貯蔵効果の高い木造住宅等の普及や、CLT等を活用した中高層住宅等の木造化等により、まちにおける炭素の貯蔵を促進している。

⑦空き家の状況に応じた適切な管理・除却・利活用の一体的推進

　平成27年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、周辺の居住環境に悪影響を及ぼす空き家（特定空家等）の除却や、立地・管理状況の良好な空き家の多様な活用の推進等、着実に取組みは進展してきた。

　しかし、使用目的のない空き家はこの20年間で約２倍に増加しており、今後も増加が見込まれている。これを踏まえ、空き家の除却等の更なる促進に加え、空き家が周囲に悪影響を及ぼす前の段階から有効活用や適切な管理の確保、所有者等の空き家の管理や活用を支援する「空家等管理活用支援法人制度」の創設等、対策を総合的に強化するため、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（令和５年法律第50号。以下、「改正空家法」という。）が令和５年６月14日に公布、同年12月13日に施行された。

　この施行に係るガイドライン等の作成・公表等により改正空家法を円滑に施行するとともに、地方公共団体や民間事業者等による空き家の除却や活用等に係る取組みに対して支援することにより、空き家対策を推進している。

⑧居住者の利便性や豊かさを向上させる住生活産業の発展

　居住者の利便性や豊かさを向上させるために欠かせない住生活産業については、その担い手の確保・育成を図るとともに、更なる成長に向けて新技術の開発や新分野への進出等による生産性向上や海外展開しやすい環境の整備に取り組んでいる。

（２）施策の総合的かつ計画的な推進

①住宅金融

　消費者が、市場を通じて適切に住宅を選択・確保するためには、金利や家賃等に関する理解を深め、変動型や固定型といった多様な住宅ローンが安定的に供給されることが重要である。

　民間金融機関による相対的に低利な全期間固定金利型住宅ローンの供給を支援するため、独立行政法人住宅金融支援機構では証券化支援業務（【フラット35】）を行っている。証券化支援業務の対象となる住宅については、耐久性等の技術基準を定め、物件検査を行うことで住宅の質の確保を図るとともに、耐震性、省エネルギー性、バリアフリー性及び耐久性・可変性の４つの性能のうち、いずれかの基準を満たした住宅の取得に係る融資金利を引き下げる【フラット35】Ｓや、子どもの人数等に応じて融資金利を引き下げる【フラット35】子育てプラスを実施している。

　また、同機構は、高齢者が安心して暮らすことができる住まいを確保するため、住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ^注1型住宅ローンの供給の支援（【リ・バース60】）を行っている。

②住宅税制

　令和６年度税制改正において、住宅ローン控除については、住宅価格の高騰等の現下の住宅取得環境や、子育て世帯への支援強化の必要性を踏まえ、子育て世帯・若者夫婦世帯が令和６年に入居する場合には一定の上乗せ措置を講ずることとした。その結果、令和４・５年入居の場合の借入限度額の水準が維持されることとなった。既存住宅のリフォームに係る所得税の特例措置については、現行の措置（耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居・長期優良住宅化）の適用期限を２年間（令和７年12月31日まで）延長した上で、住宅ローン控除と同様に、子育て世帯への支援強化の必要性を踏まえ、子育て世帯・若者夫婦世帯の行う子育てに対応した住宅へのリフォームを本特例措置の適用対象に追加した（適用期限：令和６年12月31日）。