総合的な高齢者居住政策の基本的方向

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建　　設　　省

１　はじめに

　目前に迫った２１世紀を、全ての国民にとって豊かな社会とするためには、経済成長、地価上昇の安定化、環境・資源制約の増大を踏まえた成熟社会型の居住水準向上システムを実現することが必要である。このため、現在、住宅宅地審議会において「２１世紀の豊かな生活を支える住宅・宅地政策のあり方」に関する審議が進められているところであるが、今後の急速な高齢化の進行を踏まえれば、最近施行された「介護保険法」、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の趣旨も体現した、豊かな成熟社会を実現するための「安心居住システム」を作り上げることは、特に早急な対応を迫られている課題であると認識している。このため、今般、「総合的な高齢者居住政策の基本的方向」として、中長期的な対応も含めて、安心、快適で自立した高齢者居住を実現するための政策の基本的な方向性についてとりまとめを行ったところである。ここに盛り込まれた政策については、厚生省とも連携しつつとりまとめたものであるが、今後、最終答申に向けて住宅宅地審議会で更なる御議論を頂き、また、広く国民及び関係機関の御意見を聴きつつ、更に検討を進め、必要なものについては平成１３年度の予算要求、税制改正要望等に反映させていきたいと考えている。

２　背景、基本理念

　我が国においては、今後高齢化が急速に進行することが見込まれている。例えば、世帯主が６５歳以上の世帯の比率は、１９９５年には１９．７％であるが、２０２０年には３５．２％となる。

　高齢化の進行には、身体機能の低下した者の増加、フローの面からは所得の低い者の増加等社会全体としてマイナスの面が存在するこ　　とが指摘されている。反面、高度な技術、経験を有する者、これまで蓄積した資産を活用しながら生活を楽しむことのできる者の増加　　等、高齢社会には、我が国の経済社会全体としてもプラスの側面があることを積極的に評価すべきである。

一方、そのプラスの側面を活かすためには、例えば、

　・　各種機能が集約され､社会活動へのアクセシビリティが高い､まちなかでの活気ある居住

　・　豊かな自然環境に囲まれた田園地域での悠々自適の居住やマルチハビテーション

　・　子供、孫世帯との近居、同居によるやすらぎ居住

など、高齢者が自己の資産、時間的余裕を活用した、自己実現を図るために必要なさまざまな居住ニーズ、居住地ニーズに的確に応えうる環境が整っていることが必要である。

　しかしながら、我が国の住宅ストックは、特に民営借家でバリアフリー化が遅れているなど、高齢者が安心して快適に住生活を送り、老後を謳歌することができるような状況が整っているとは言い難い状況にある。また、高齢者の居住をめぐる環境についても、一部の民営借家等において指摘されている高齢者敬遠傾向や情報提供体制の不備など、高齢者がそのニーズにあった居住サービスを選択できる環境が整えられていないのが現状である。

　したがって、２１世紀の住宅政策に求められるのは、高齢者の安心、快適で自立した住生活を支える多様な居住を確保しうる市場の環境整備、良質なストック形成の誘導、セーフティネットの構築等、様々な手段を通じた支援を行うことにより、高齢社会が持つマイナスの側面、それが現在、国民全体に与えている将来への不安、不確実性をできるだけ軽減し、高齢社会が有するプラスの側面を活かしうる豊かな成熟社会を実現することである。

３　成熟社会における豊かな高齢者居住を実現するための住宅政策の基本的方向

　今後の政策の検討に当たっては、高齢化の負の側面を必要以上に大きく捉え、弱者という視点のみから政策を講じるのではなく、高齢者が末永く元気に社会活動を営むことができる環境を整備するという視点が重要である。このため、高齢者の自助努力、高齢社会の進展をビジネスチャンスとして捉える民間活力を十分に活かしつつ、市場を通じた高齢者の安心、快適、自立居住を確保することを、以下の視点を重視しながら目指す必要がある。

　その際、公共側の役割としては、

を行うことが求められる。

　これらの視点を踏まえ、高齢者にとって好ましい環境を整備し、２１世紀豊かな成熟社会を実現するために必要な住宅政策の基本的な方向は、

と整理することができる。

４　成熟社会における豊かな高齢者居住を実現するための住宅政策上の課題

(1)高齢者の安心、快適で自立した生活を支える住宅・住環境整備の推進

　�@住宅のバリアフリー化等の現状

　　　現在の住宅のバリアフリー化の状況をみると、「手すりの設置」「段差のない室内」「廊下等が車椅子で通行可能」の３項目について 　　全て対応した住宅は、全ストックのうち２．７％と低い水準となっている。

　　　また、住宅に対する不満項目として「高齢者等への配慮」は最も大きな不満項目となっており、この項目に関する不満世帯率が、住宅　　所有関係に拘わらず高い率となっていることや、在宅介護等高齢期の生活の場として住宅の位置付けが高まることからすれば、所有形態　　に関わらない住宅ストックのバリアフリー化は社会全体として推し進めるべき重要な政策テーマとして捉えることができる。

　 　 この場合、持家世帯については、高齢者の持家資産を活用したバリアフリー化等により、豊かな居住を確保することを促進する必要が　　あるが、一方で、民営借家については、下記の点から特に重点的な取組みが求められている。

　　・　現に、高齢者世帯の約１２％に当たる９９．０万世帯の高齢者世帯が民営借家に居住している他、高齢者の住替え先としても、民営　　　借家に住み替える者は、４０．４％と大きな役割を果たしていること

　　・　高齢者が居住する民営借家ストックは老朽化しており、現に高齢者が居住している民営借家ストックの建替えが急速に進展すること　　　が予想されること

　　・　その一方で民営借家のバリアフリー化率は０．３％と著しく低く、豊かな高齢者の生活を支えるストックとしては不十分なものであ　　　ること

　�A高齢者に配慮された住宅ストック形成上の課題

　　　このような実態を勘案すれば、今後の住宅政策の展開に当たっては、

　　・　現に民営借家に居住している高齢者世帯、子供の独立や住宅の建替えを期に適切な居住を確保する必要に直面する高齢者世帯等が安　　　心、快適で自立した生活を確保する基盤として、バリアフリー化され、高齢者の入居が確保された住宅ストックを社会全体として形成　　　することを大きな政策テーマと認識した上で、

　　・　必要なバリアフリー化レベルやバリアフリー化された住宅ストックに関する目標を掲げるとともに、社会全体の民間住宅ストック形　　　成、更新に広くインパクトを与えうる政策の検討を行うこと

　　・　医療、職場、文化など、さまざまな生活機能がコンパクトに集約され、活気に満ちたまちなかでの生活等、いろいろな社会活動への　　　アクセシビリティの確保された高齢者の安心、快適で自立した居住を支える環境整備を推進することが特に重要である。

(2)公民の適切な役割分担による高齢者の多様なニーズに応えた居住選択の支援

　�@高齢者のスムーズな住替えを可能とする市場環境の整備

　　　 現在、民営借家においては、高齢者の入居を敬遠する傾向があるといわれていることから、少なくとも高齢者というだけで入居に支障　　が生じない民間賃貸住宅市場の環境整備や高齢者の持家資産を活用した住替えをスムーズなものとする仕組み作りが求められている。

　�A民間住宅市場を補完する良質な公共賃貸住宅ストックの形成

　　　また、社会全体として、居住に関する支出能力が低く、現に住宅に困窮する者に対しては、社会全体の安全網として、公共賃貸住宅に　　よる居住の確保が図られる必要がある。前述の通り支出能力、居住の現況から見ても、高齢　　者＝居住に困窮する者として捉えること　　は不適当であり、これらのセーフティーネット政策の発動は、公共賃貸住宅政策による支援の必要な者の的確な選択と、それらの者に対　　する十分な内容の支援を行うことが求められることとなる。このため、公共賃貸住宅の整備や既存ストックの有効活用により民間賃貸住　　宅市場では適切な住宅を確保できない住宅困窮高齢者に対し、的確な支援を行う必要がある。

　　　また、高齢者居住の問題は、高齢者世帯だけの問題ではなく、高齢者世帯とその子供世帯が同居、近居するニーズも根強いと考えられ　　るため、公共賃貸住宅等の活用による適切な対応が必要である。

(3)地域社会における高齢者を支える福祉と連携した生活環境の整備

　　　高齢者居住の安心、快適、自立性を確保するためには、住宅政策のみの対応では十分な効果が上がらないことは明らかである。今後介　　護保険の導入を期に、高齢者関連施策が展開される場として、住宅の役割が格段に大きくなることを勘案すれば、福祉政策との的確な役　　割分担の下、公共賃貸住宅の経営を確保する環境整備を図りつつ、高齢者の安心居住を確保するための福祉政策と住宅政策の連携を推進　　する必要がある。

　　○住宅のバリアフリー化の促進、高齢居住者への福祉サービスの提供における、高齢者の身体状況やニーズに応じたきめ細やかな対　　　　　応を実現するための住宅政策と福祉政策との連携が必要である。

　　○特に住み慣れた地域社会の中における介護の支援体制の整備に重点化が図られたことから、

　　　・　公共賃貸住宅を始めとした在宅介護の場として活用可能な住宅ストック形成の推進

　　　・　医療、福祉施設と連携した住宅整備に関する取り組み

　　　・　グループ居住等新たな居住形態への対応

　　　・　様々な身体状況の高齢者にとって暮らしよい、生活に必要な諸機能がコンパクトに集約されたバリアフリーのまちづくり

　　　等を積極的に推進していくことが必要である。

　　○また、社会全体に備わっている高齢者向けハード、ソフトの情報が消費者に適切に伝わるよう、公共賃貸住宅、高齢者が利用しやすい　　　民間賃貸住宅、福祉施設、生活支援サービス等にわたる総合的な情報提供体制を構築する必要がある。

５　総合的な高齢者の対策の具体的施策の例

(1)持家住宅のバリアフリー化等の促進

　�@きめ細かなバリアフリー改修相談体制の構築

　　　今後、介護保険の導入を期に、バリアフリー改修に対するニーズが増加することを踏まえ、高齢者の身体状況に応じたきめ細やかなバ　　リアフリー改修を支援する相談体制等を整備するため、地域住民、ケアマネージャー等の要請に応じて、建築士、作業療法士等の専門的　　知識を有するアドバイザーを派遣し、きめ細やかな相談に応じうる体制整備を福祉部局と連携して整備する。

　�A持家住宅のバリアフリー化を一層推進するための融資の活用

　　　持家住宅について、バリアフリー化が遅れていることを踏まえて、社会全体として高齢化に対応した良質な住宅ストックを形成する観　　点から、住宅金融公庫のリフォーム融資等の優遇制度を積極的に活用して、持家のバリアフリー化を推進する。

　�Bリバースモーゲージを活用したリフォームの促進

　　　高齢者が自らの持家資産を活用して、生活資金等を確保するリバースモーゲージについては、その普及のため、中古住宅市場の活性化　　が図られることなどが基本的に重要である。その普及のための一方策として、住宅資産を有する高齢者が、リバースモーゲージにより資　　金を借り入れてバリアフリーリフォーム又は建替えを行う場合についての支援を検討するとともに、改修資金等に関するリバースモーゲ　　ージの導入を住宅金融公庫融資をモデルに負担のあり方も含めて検討する。

　�C高齢者の住替えに係る支援

　　　定期借家権の導入を期に、高齢者等が現に居住している持家資産を活用して高齢者向けの賃貸住宅に入居する等、ライフサイクルに合　　致したより自由な住替えパターンが、今後増加するものと考えられる。このため、高齢者が、住宅を売却等した上で高齢者向け賃貸住宅　　に住み替える場合等の支援や、住宅金融公庫融資を受けている高齢者が一定の条件の下、その持家を賃貸する場合の公庫融資の要件の弾　　力化を検討する。

(2)高齢者対応型民間賃貸住宅ストック形成のための制度構築

　�@高齢者対応型民間賃貸住宅等供給支援システムの構築

　　　急速な高齢社会の進行に対応した、今後の住宅の標準的仕様となるべき高齢者対応住宅ストックの形成を早急に進めるため、対象層を　　所得によって限定することなく、バリアフリー化、高齢者の入居の確保（例えば、賃貸住宅の一定割合を高齢者に割り当てる等）、適正　　な管理運営等に関して一定の基準を満たす住宅（グループ居住型の住宅も対象とする）の供給を促進する。このため、これらの高齢者対　　応型住宅を建設・改良により供給しようとする民間事業者等が策定する供給計画を認定し、その認定に基づいて支援するシステムについ　　て検討する。　　　　　　　　

　　　なお、高齢者を対象とした賃貸住宅については、高齢者の居住安定のため、その死亡により終了する借家契約（生涯借家契約）のあ　　　り方について検討する。

　　　この際、既存ストックの更新の観点から、公団、公社のノウハウ、技術力を活用した民間賃貸住宅の建替えについても促進する。

　�A高齢者が敬遠されない民間賃貸住宅市場の環境整備

　　　民間賃貸住宅市場における高齢者の入居、住替えの円滑化による、高齢者の居住改善、住宅ストックの有効活用等を図るため、高　　　　齢者入居住宅の情報提供システム及びそれを支える大家不安解消システムを構築することを検討する。

　　�@）高齢者入居住宅登録システム等による情報提供体制の整備

　　　　 　高齢者の入居が可能な民間賃貸住宅について大家、仲介・管理業者による登録を広く推進し、入居希望者への希望に合う物件の情　　　　報提供を行うシステムの整備に関する民間事業者団体等の取組みの促進を検討する。

　　　　　この場合、住宅の種別、地域等によって公共、民間を含む様々な登録システムが併存することも予想されるが、利用者に対して、　　　　総合的な情報提供を行いうるようにするため、例えば各種の個別システムの連絡、調整を行うシステムについても検討する必要が　　　　　ある。

　　�A）大家不安解消システムの構築

　　　　　高齢者のスムーズな入居が可能な民間賃貸住宅の提供を促進するため、例えば下記のような身体状況の変化や保証人がいない高齢　　　　者に対する大家の不安を軽減する仕組みを検討する必要がある。

　　　　 ・　保証人がいない高齢者を受け入れ易くするための家賃保証システムの整備の促進

　　　　 ・　成年後見の活用（高齢者の入居契約の際に、公益法人、ＮＰＯ等と連携し、身体条件変化時の対応等を　　　　　　　　　　　　　　　　　取り決める等）

　　　　・　在宅介護支援センター等との連携（ �@)のシステムに登録された住宅の入居高齢者について、同センターでの巡回、　　　　　　　　　　　２４時間相談、ケアマネージャーの紹介等の一定のサービスを提供する仕組み）

�B民間事業者等の取組みに対する支援体制の整備

　　　�@、�Aの動きを促進・補完する体制のあり方や、高齢者住宅に関する総合的な情報提供、福祉サービスの提供のために必要な各種団体　　との連絡調整、相談を行う仕組みのあり方について検討を行う。

�Cバランスのとれたコミュニティの形成等

　　　居住者相互のコミュニティ活動等の互助的な生活支援を確保するため、少子化対策として、多子世帯に対する賃貸住宅の供給を積極的　　に推進するなど、多様な住宅の一体的整備等によるソーシャルミックスに配慮したコミュニティの形成を図る。

　　　また、民間賃貸住宅や公団賃貸住宅と地域開放型の利便施設との効果的な組み合わせにより、入居者にとってサービスの選択性が高　　　い、フレキシブルな高齢者等の居住のしくみを構築する。

�D高齢者との同居・近居の推進

　　　高齢者とその家族の多様な居住ニーズに応える観点から、高齢者世帯と子供世帯等が、お互いに交流・援助しながら生活できる同居　　　・近居を推進することが重要である。このため、高齢者等との同居に対応した住宅ストックの形成を公庫融資を通じて促進するととも　　　に、公共賃貸住宅の入居者の選考等に当たって、高齢者世帯とその子供世帯等が近居を希望する場合には、地域の実情に応じ倍率優遇　　　を実施する等の施策を充実・推進する。

(3)高齢化に対応した公共賃貸住宅政策の充実による適切な市場の補完の実施

�@公共賃貸住宅の役割の明確化と積極的供給の推進

　　　今後の高齢者の急速な増加に対応しつつ、真に公的支援を必要とする者に対する的確な住宅供給を実施するため、自らの住居支出能力　　のみでは適正な居住を確保することが困難な低所得高齢者で、政策的支援が必要な者等を的確に選定し、その者に対する公共賃貸住宅供　　給を公営住宅及び都市基盤整備公団、地方住宅供給公社、民間事業者等を活用した高齢者向け優良賃貸住宅の的確な役割分担の下で推進　　する。

�Aエレベーターの設置等公共賃貸住宅ストックの計画的かつ効果的な改善・更新の推進

　　　公共賃貸住宅ストックについて、総合的な活用計画に基づき計画的に活用を図ることとし、建替え事業に加え、トータルリモデル事　　　業（全面的な改善）など多様な手法を選択することにより計画的かつ効果的な改善・更新を推進し、少子高齢化への対応等良質な公共　　　賃貸住宅ストックの形成を図る。

　　　あわせて、階段室型中層住宅を含む公共賃貸住宅へのエレベーターの設置等のバリアフリー化を積極的に推進する。

�B公共賃貸住宅におけるグループ居住推進のためのストック形成

　　　これまで、公共賃貸住宅の供給は、家族世帯に対する住戸の提供を中心に進められてきたが、高齢化を背景に、単身高齢者等がグルー　　プで互いに協力し合って共同生活を行うという新たな居住形態が生じており、公共賃貸住宅におけるグループ居住に対応するため、福祉　　サービスとの連携を踏まえつつ、整備、管理に係る制度的対応を図るよう検討を進める。

�C地域における福祉居住基盤の連携整備のためのアクションプランの策定等

　　　立地に優れた公共賃貸住宅の新設、建替に当たって、社会福祉施設等の整備と連携し、福祉居住基盤の拠点形成の一環としての公共賃　　貸住宅団地の整備の推進及び地域福祉サービスの効率的実施を図るため、地域における公共賃貸住宅供給と社会福祉施設その他の福祉サ　　ービス拠点の施設整備との連携方針や概ね５年以内に着手する重要な連携プロジェクト等を内容とするアクションプランの策定を、各地　　方公共団体の住宅部局、福祉部局及び公共賃貸住宅事業者等とが連携し推進する。

�D在宅介護の場として活用可能な公共賃貸住宅ストックの形成

　�@）単身要介護者を公共賃貸住宅で受け入れるための入居体制の整備

　　　　介護保険制度による在宅介護体制の充実を踏まえ、福祉との的確な役割分担の下、要介護者であっても、在宅介護サービスを受ける　　　ことにより単身入居が可能な場合には、できる限りその希望に応じて公共賃貸住宅への入居が可能となるよう、ケアマネージャーとの　　　連携強化、介護保険制度に連動した公共賃貸住宅の単身入居に係る新たな基準の策定等により、要介護者の入居体制の整備を行う。

　�A）特別養護老人ホームの退所者の公共賃貸住宅での受入れ

　　　　介護保険の実施に伴い特別養護老人ホームから退所することとなる要支援者、自立の者（以下「退所者」という。）の一部の公共賃　　　貸住宅での受け入れを、介護利用型軽費老人ホーム（ケアハウス）や高齢者生活福祉センターなどの福祉施設との役割分担を明確にし　　　つつ、積極的に推進する。

　 　　その際、施設から在宅への急激な環境変化に適切に対応するため、市町村による配食、軽度生活援助サービス等の提供や在宅介護支　　　　援センターによる見守りを行うことにより、退所者の社会的な自立を支援しつつ居住の安定を確保する。

　�B）公共賃貸住宅におけるグループホーム事業の展開等

　　　　単身では公共賃貸住宅への入居が困難な痴呆性高齢者の居住の安定に資する痴呆性高齢者グループホーム事業を、速やかに公共賃貸　　　住宅において展開できるよう、これらの事業の公共賃貸住宅政策上の位置付けも含め、必要な制度の検討を行う。　

�E公共賃貸住宅における生活支援サービスの的確な提供

　　現在公共賃貸住宅において提供されているＬＳＡ（生活援助員）の業務内容や責任の明確化を図るとともに、ＬＳＡを育成するための体　制・環境整備を促進し、また、生活支援サービスの内容について、これまでの実態を把握、分析し、単身者、後期高齢者等そのサービスの　必要性が高い者に対して的確に提供できる仕組みを検討する。

　　また、高齢化率が著しく高く、活力の低下やコミュニティ形成の困難化が懸念される公共賃貸住宅の既存入居者等に対しても、在宅介護　支援センターからの職員派遣による生活支援サービスの提供をモデル的に行う。

�F募集情報等の総合的提供体制の整備

　　高齢者等が、多様な主体による公共賃貸住宅、社会福祉施設等から自らに最も適した居住の場を選択できるよう、公営住宅等の公共賃貸　住宅の募集情報等の総合的提供体制の整備を図るとともに、社会福祉施設に係る情報提供機関との連携を図る。