「マンションの建替えの円滑化等に関する法律施行規則案」に関するパブリックコメントの募集結果について

平成１４年１２月１３日

＜連絡先＞

住宅局市街地建築課

（内線39643、39644、39614）

電話：03-5253-8111（代表）

　国土交通省では、平成１4年１２月３日から平成１４年１２月１０日までの期間において、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律施行規則案」に関するパブリックコメントの募集を行いました。その結果、重複内容を除き１８件の御意見を頂きました。頂いた御意見の概要及び国土交通省の考え方を（別紙）のとおりまとめましたので、公表いたします。
　なお、本政令案に直接関係する御意見のみ掲載させていただきましたが、掲載しなかった御意見についても今後の施策の推進に当たって、参考にさせていただきたいと考えております。

「マンションの建替えの円滑化等に関する法律施行規則案」
について頂いた御意見とそれに対する国土交通省の考え方

（別紙）

第１　施行者関係
（頂いた御意見）: 　組合設立の認可申請書の添付書類中に「施行マンションとなるべきマンションの建替え合意者であることを証する書類」が規定されているが、当該書類の具体的な内容をマンションの建替えの円滑化等に関する法律施行規則（以下「施行規則」といいます。）中に明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　「施行マンションとなるべきマンションの建替え合意者であることを証する書類」としては、施行マンションとなるべきマンションの建替え合意者リスト等が考えられますが、これに限らず建替え合意者であることを証明するものであれば必要書類として支障がないものと考えております。したがって、画一的な書類の内容を定めることは、申請者に対して必要以上の制約になるものと考えており、当該書類の具体的な内容を施行規則において明示することはいたしません。
（頂いた御意見）: 　組合設立の認可申請書の添付書類中に「建替え決議の内容を記載した書類」が規定されているが、当該書類の具体的な内容を施行規則中に明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　「建替え決議の内容を記載した書類」としては、集会における議案書、議事録等が考えられますが、これに限らず建替え決議の内容を記載した書類であれば必要書類として支障がないものと考えております。したがって、画一的な書類の内容を定めることは、申請者に対して必要以上の制約になるものと考えており、当該書類の具体的な内容を施行規則において明示することはいたしません。
（頂いた御意見）: 　事業計画における記載事項のうち、施行マンションの状況における「維持管理の状況」及び施行マンションの住戸の状況における「住戸の維持管理の状況」については、記載すべき事項が明確ではないため、具体的な内容を明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　施行マンションの状況における「維持管理の状況」としては、修繕計画の有無等が、施行再建マンションにおける「住戸の維持管理の状況」としては、自己居住の有無等が考えられますが、マンションの状況により記載する内容が様々であることから、具体的内容について網羅的に規定することは困難と考えております。なお、マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針に基づき作成するマンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアルにおいて参考事例を記載する予定です。
（頂いた御意見）: 　事業計画における記載事項のうち、施行マンションの敷地の区域における記載事項として「施行マンション敷地位置図」及び「施行マンション敷地区域図」があげられているが、縮尺等記載事項の具体的な内容を明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　施行規則案においては、「施行マンション敷地位置図」に関しては縮尺２万５千分の１以上で施行マンションの敷地の位置を表示した地形図と、「施行マンション敷地区域図」に関しては縮尺２千５百分の１以上で施行マンションの敷地の区域並びにその区域を表示するに必要な範囲内において都道府県界、市町村界、市町村の区域内の街又は字の境界並びに土地の地番及び形状を表示したものと、それぞれ規定しております。
（頂いた御意見）: 　認可基準のうち、省令で定める施行再建マンションの住戸の数を５とした理由はなぜか。適用範囲が広くなりすぎるので、１０とすべきではないか。
（国土交通省の考え方）: 　マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下「法」といいます。）第１２条第５号においては、住宅政策上の観点からその円滑化を図るべきマンションの建替えとして、住戸数の要件を課すこととしております。今回、省令で定める施行再建マンションの住戸の数を５としたのは、省令で定める施行マンションの住戸の数を５としたことを受け、施行マンションの各戸の区分所有者全てが施行再建マンションに継続して居住するものと仮定した場合、施行再建マンションには最低５戸以上の住戸が設けられることとなること等の理由によるものです。
（頂いた御意見）: 　認可基準のうち、省令で定める住戸の規模、構造及び設備の基準において、各戸の専有部分の床面積を５０㎡以上としている点は妥当なものと考えられる。しかし、施行マンションの専有部分の床面積が５０㎡に満たない区分所有者で従前面積での建替えを希望する方がいる場合には、マンション建替事業への理解が得られにくくなるおそれがあるため、施行再建マンションの専有部分の床面積の基準は柔軟に解釈してもよいものと考えられる。
（国土交通省の考え方）: 　施行再建マンションの住戸の規模は、マンションにおける良好な居住環境の確保を図るため、住宅政策上の観点から定められたものであり、各戸の専有部分の床面積を５０㎡以上とすることは、そのための最低限の要件であるものと考えられます。
（頂いた御意見）: 　認可基準のうち、省令で定める住戸の規模、構造及び設備の基準として、２以上の居住室を有することが規定されている。居住室とは台所及び食堂を除いた就寝可能な部屋と解されるが、居住室の定義を明確にする必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　居住室とは、寝室、食事室、台所、居間等を意味するものであり、いわゆる１ＤＫタイプの住戸であっても２以上の居住室を有するものと解されます。
（頂いた御意見）: 　認可基準のうち、省令で定める住戸の規模、構造及び設備の基準として、２以上の居住室を有することが規定されているが、居住者の世帯構成や生活スタイル等によって必要とされる居住室は異なり、またニーズも変化するものであるため、２以上という室数の限定を設けるべきではないものと考える。
（国土交通省の考え方）: 　施行再建マンションの住戸の規模は、マンションにおける良好な居住環境の確保を図るため、住宅政策上の観点から定められたものです。居住室とは、寝室、食事室、台所、居間等を意味するものであり、いわゆる１ＤＫタイプの住戸であっても２以上の居住室を有するものと解されることからすると、２以上の居住室を有することは居住者の世帯構成、生活スタイル、ニーズ等に関わらず、マンションにおける良好な居住環境の確保を図るために必要とされる最低限の要件であるものと考えられます。
（頂いた御意見）: 　認可基準のうち、省令で定める住戸の規模、構造及び設備の基準において、耐火構造又は準耐火構造の住宅に限定しているのはなぜか。
（国土交通省の考え方）: 　施行再建マンションの住戸の構造は、マンションにおける良好な居住環境の確保を図るため、住宅政策上の観点から定められたものであり、耐火構造又は準耐火構造の住宅であることは、そのための最低限の要件であるものと考えられます。
（頂いた御意見）; 　施行者変動届出書の添付書類として「当該変動の要因である承継があったことを証する書面」が規定されているが、当該書面の具体的内容を明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　「当該変動の要因である承継があったことを証する書面」としては、例えば個人施行者に相続が生じた場合においては登記簿謄本等が、個人施行者に合併があった場合においては合併契約書の写し等が考えられますが、これに限らず当該変動の要因である承継があったことを証するものであれば必要な書面として支障がないものと考えております。したがって、画一的な書面の内容を定めることは、届出をする者に対して必要以上の制約になるものと考えており、当該書面の具体的な内容を施行規則において明示することはいたしません。
第２　マンション建替事業関係
（頂いた御意見）: 　権利変換を希望しない旨の申出書の添付書類として「自己が施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であることを証する書面」が、借家権の取得を希望しない旨の申出書の添付書類として「自己が施行マンションについて借家権を有する者であることを証する書面」が、それぞれ規定されているが、当該書面の具体的内容を明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　「自己が施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であることを証する書面」としては登記簿謄本等が、「自己が施行マンションについて借家権を有する者であることを証する書面」としては賃貸借契約書の写し等が考えられますが、これに限らず自己が施行マンションの区分所有権若しくは敷地利用権を有する者であること又は自己が施行マンションについて借家権を有する者であることを証するものであれば必要な書面として支障がないものと考えております。したがって、画一的な書面の内容を定めることは、申出をする者に対して必要以上の制約になるものと考えており、当該書類の具体的な内容を施行規則において明示することはいたしません。
（頂いた御意見）: 　権利変換計画の認可申請書の添付書類として「法第６１条第２項の必要な定めをするときは、関係権利者の意見の概要を記載した書類」が規定されているが、当該書類の具体的内容を明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　「法第６１条第２項の必要な定めをするときは、関係権利者の意見の概要を記載した書類」には、関係権利者の意見の概要が記載されていればよく、施行規則案の規定でもってその具体的内容は既に明示されているものと考えます。
（頂いた御意見）: 　施行再建マンションの敷地利用権の価額の概算額及び区分所有権の価額の概算額をそれぞれ算定することとしているが、現実のマンション価額は区分所有権及び敷地利用権の価額が一体となって構成されておりその分離した評価が困難であり、また、保留床が全くないケースにおいては敷地利用権の価額が顕在化しない場合もありうる。区分所有権の価額の概算額及び敷地利用権の価額の概算額に関しては、柔軟な取扱いが必要なものと思われる。
（国土交通省の考え方）: 　昭和５８年の建物の区分所有等に関する法律改正において区分所有権と敷地利用権の分離処分が原則として禁止される以前に建てられたマンションにおいては、区分所有権と敷地利用権が別個に所有されていることがあるため、別々に権利変換を行う旨規定しているものです。なお、算定の過程で合算評価することを否定しているものではありません。
第３　危険又は有害な状況にあるマンションの建替えの促進のための特別の措置関係
（頂いた御意見）: 　構造又は設備が著しく不良であるため居住の用に供することが著しく不適当な住戸の基準における評定内容では、容易に回復可能な外壁の仕上げ材料の剥落があげられている一方で、容易に回復することが難しい配管等基幹的な設備の損壊等があげられていない。評定項目、評定内容等の合理的な設定が望まれる。
（国土交通省の考え方）: 　外壁の仕上げ材料の著しい損傷や漏水又は雨もりが著しいものについては、マンションの構造性能等に重大な影響を及ぼおそれがあるため、評定内容としております。それに対し、設備は更新により対応が可能であるため、評定内容とはしておりません。
（頂いた御意見）: 　構造又は設備が著しく不良であるため居住の用に供することが著しく不適当な住戸の基準において評定内容として規定されている「安全性の不足」、「変形や不同沈下の大きさ」等は市町村ごとの判断にばらつきが生じる事態が予想されるため、客観的な判定基準を明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　危険又は有害な状況にあるマンションの建替えの勧告の基準の解説を別途示す予定であり、客観的な判定に資するものと考えます。
（頂いた御意見）: 　構造又は設備が著しく不良であるため居住の用に供することが著しく不適当な住戸の基準における評定区分等には、各住戸にエレベータでアクセスできるか等高齢者の方に配慮した項目も盛り込むべきではないか。
（国土交通省の考え方）: 　建替え勧告制度は、危険又は有害という観点から対象となるマンションを評価するものであり、高齢者への配慮は危険又は有害な状況に関する項目には該当しないものと考えております。
（頂いた御意見）: 　法第１０２条第１項の国土交通省令で定めるマンションの基準として、２つの要件が明示されているが、当該要件の一方をみたせばよいのか、双方を満たす必要があるのかが不明である。また、団地型マンションへの適用の考え方について明示する必要があるのではないか。
（国土交通省の考え方）: 　法第１０２条第１項の国土交通省令で定めるマンションの基準として規定する２つの要件は、その双方を満たす必要があります。また、施行規則案においては、マンションが同一敷地に２以上存在する場合の当該基準に関して、居住不適当住戸の数は２以上のマンションを合算して、マンションにおける居住不適当住戸の数の割合は各マンションごとに、それぞれ適用することとしています。
（頂いた御意見）: 　市町村長による建替え勧告の対象となるマンションの基準のうち「マンションにおける居住不適当住戸の数の割合が５０戸以上であること」という要件は、絶対数で規定すると住戸数の少ないマンションが建替え勧告の対象から外れることとなるため、当該要件を削除するか又はマンションの全戸数に対する居住不適当住戸数の比率（例えば５０％など）として規定すべきである。
（国土交通省の考え方）: 　建替え勧告の対象となるマンションの基準としては、集団として周囲に悪影響を及ぼす最小限の規模を規定する必要があり、居住不適当住戸の絶対数が必要であると考えます。
以上