| 日時 ： |
平成１７年１２月１２日(月) １５時３０分～１７時３０分 |
| 場所 ： |
中央合同庁舎第２号館低層棟共用会議室２ |
| 出席者： |
別添名簿参照 |
| 議案 ： |
（１） |
「中間整理～土地政策の観点からの不動産投資市場の検証と課題～」について（企画部会） |
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（２） |
中間整理（案）「投資家が安心して参加できる不動産市場の在り方」～良質な不動産ストックの形成による
土地・地域経営の基盤づくりに向けて～（不動産部会） |
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（３）
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その他 |
概要：（議案（１）について、藤井土地・水資源局土地政策課土地市場企画室長より、資料１の説明、議案（２）について、松脇総合政策局不動産業課長より資料２の説明後、ディスカッション。）
- 不動産部会の中間整理（案）について、大枠賛成。特に、①市場の自律性に委ねようとすること、②行政による二重規制の排除について努めようとしていること、③不動産のリスク特性に鑑み、製販一体モデルを評価していること、④プロパティマネジメントへの過剰規制の排除を主張していること、⑤プロ、アマの規制の区分の在り方、について賛成である。⑤のプロ・アマ区分については、オプトイン、オプトアウトの議論も含め賛成であり、プロ同士の取引については、当事者間の相対取引に委ねられるべきである。
- 是非、金融審議会で審議されている投資サービス法の議論に反映させて欲しい。
- 投資家が安心して投資できる環境整備として、投資する不動産が最終的に売却された後や、劣化した時の責任は誰にあるのかということについても検討して頂きたい。
- プライベート・ファンドについて、利回りについての情報開示を行うべきであり、特にその利回りのキャピタルゲインとインカムゲイン（キャッシュフロー）の内訳について明確に開示すべきではないか。
- プロ・アマ区分の議論における、プロ間取引の取扱いについて、似たような価値観を持たないＮＰＯ等のメンバーも加えて議論していくべきである。
- 「不動産に投資が行われる意義として、投資資金の厳しい選別によって市場の評価に応えうる良質な不動産の供給が促進されることにある」、としているが、この点は、不動産投資市場検討小委員会の議論との間に少しズレがあるのではないか。
- 不動産投資は元々複雑なものであるが、証券化市場を変えたのはＩＴ化によるところが大きい。不動産投資市場においても、一般の方にも分かりやすいＩＴを活用した情報開示が必要であり、アマチュア市場の拡大にもつながる。
- Ｊリートの個人投資家比率は２０％とあるが、ファンド・オブ・ファンズを経由してＪリートに投資している個人の割合は１５％程いる。ファンド・オブ・ファンズは元々の不動産のリスクが認識されない商品の方が完成されているという見方があり、不動産投資の色彩が薄まりつつある。このような状況の中では、個人投資家が思いがけず、不動産リスクに遭遇することがあるかもしれない。
- 正確な情報を持っているアナリスト等が、法規制等により、個人投資家に対して十分アクセスできない一方で、いわゆる評論家等は、規制がないため、自由に発言し、時に不正確な情報を発信している点について検討が必要ではないか。
- Ｊリートの取得物件は、三大都市圏以外では８％にすぎず、地方のインフラ整備に活かしきれていない。
- 不動産投資市場検討小委員会の中間整理では地銀からのＪリートへの出資等、地方から都市圏への資金の流れについて言及されているが、不動産部会ではどのような議論がなされているのか。
- 資料では、地価の推移について、地価公示で示しているが、地価公示は実態価格とはタイミングがずれており、特にバブル期においてはその価格はかけ離れている。
- 不動産価格とＪリート取得物件との関係については、その因果関係がはっきりせず、もう少し整理が必要である。
- 不動産価格と内部収益率の数式については、あくまで理論の話であり、売却価格（Ｐｎ）の期待形成によってその意味は大きく変わってくる。バブル期の価格期待形成について分析が重要であり、モニタリングを行うだけでなく、出口価格の実態を調べるべきである。
- 全体として、新古典派的な楽観的な指摘であるが、むしろケインズ的な指摘が必要である。
- 取引価格はデータが取れないので、実際にはタイミングが遅れるが、公示価格を使うしかなく、特に商業用不動産は、好況時においてはオークションが行われ、その取引価格は価格鑑定の数倍とかけ離れてしまう。住宅であれば実勢価格を取りうるかもしれないが。
- 価格安定化機能については、出口価格の期待形成によっては理論通りにいかない点は承知している。そこで、当小委員会では、イールドギャップに着目した分析を試みている。バブル期にはイールドギャップがマイナスになっており、キャピタルゲインが大きすぎたと言えるが、現在のイールドギャップは約２％で推移しているところである。まだリートのリスクについて正しく認識されていない可能性もあるが、もっとリスクの高いリートやファンドが現れた時にそのリスクが認識されるのではないか。
- 不動産価格については、鑑定評価のあり方について早急な検討を進める必要があると整理しているところである。
- また価格安定化機能については、不動産投資インデックスはインカムゲインとキャピタルゲインについての情報開示であるので、今後、不動産投資インデックスの整備が重要であると整理しているところである。
- ＩＴ化については、不動産流通コストの軽減のため、不動産の個別属性情報の電子情報化等を図ることが重要であると整理しており、ＩＴ化による流動性リスクの低減を図ることが重要である。
- 不動産価格とＪリート取得物件との関係については、その因果関係ははっきりわからないものの、その相関関係を示したものである。
- 責任主体については、当部会はまだ二回しか議論していないため、今後検討を進めるべき課題であると認識している。
- プロ・アマ区分の議論の中で、「プロ集団の中にも、似たような価値観を持たないＮＰＯ等のメンバーがいることが健全である。」との意見については、製販一体で運営していくことに対するチェック機能が大切であると考える。また、宅建業者や一級建築士といっても扱っている物件は様々であるから、それらの者の質が分かる仕組みが重要である。
- プライベート・ファンドはプロ投資家が組成しており、そのリスク・リターンについて情報開示がシビアである。また、Ｊリートの上場基準も情報開示基準も厳しく、プライベート・ファンドがリートに安易に物件を転嫁できるわけではない。市場でのアセットマネジメント会社の責任は重い。
- 現在のファンド等は鑑定をベースとして運営されているが、鑑定士がどういう観点からどういう評価をしているのか分からない。もっと踏み込んだ議論が必要である。
- 例えば、賃料収入等の開示は不十分であり、有価証券報告書で開示される情報についても、一般性のある情報を開示し、第３者によるチェックを行うべきである。
- Ｊリートは半年ごとに実態を開示しており、家賃も詳細な開示がなされている。Ｊリートの情報開示がベンチマークとなって、例えば、商業施設の賃料収入等についてもデータが積み重なってきている。
なお、中間整理（案）については、大枠において異論なしとなり、とりまとめは委員長に一任された。
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