| 日時 ： |
平成１８年７月３１日(金) １０時００分〜１２時００分 |
| 場所 ： |
国土交通省中央合同庁舎３号館１１階特別会議室 |
| 出席者（敬称略）： |
※五十音順
〈委員〉
岩沙弘道、金本良嗣、平井宜雄
〈臨時委員〉
石澤卓志、伊藤和博、岩原紳作、櫻川昌哉、渋谷正雄、杉本茂、田村幸太郎、土田あつ子、福士正 |
| 議事概要： |
（１） |
「今後の不動産投資市場のあり方について」（第一次報告案）について |
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（２） |
その他 |
- 配布資料【PDF形式】：
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主な発言内容：
- 不動産投資商品のリスクには、（Ａ）不動産商品としてのリスクの側面と（Ｂ）金融商品としてのリスクの側面が存在する。（Ａ）不動産商品のリスクには、実物不動産としてのリスクの他、
運用要因が増えることによるリスクも存在する。例えば、開発型商品やホテルの収益が不動産の賃料に連動する商品も出てきている。また、
マネジメントのリスクについては、ＡＭとＰＭとで分けて整理する必要がある。また、（Ｂ）金融商品としてのリスクには、金利や競合商品の存在が挙げられる。直接とりあげないとしても整理して課題の指摘は必要。また、商品の幅が増えており、まぎらわしい名前をもつ商品の内容を投資家がきちんと判断できる仕組みが必要。
- 国富について、正味資産2,700兆円のうち、不動産2,200兆円という数字は疑問。
- 投資家の主体別構成比率を明かにしてほしい。日本は銀行・金融機関が多いのではなにか。銀行・金融機関の割合が高いことの意味を考える必要がある。
- プロ・アマ区分の議論があるが、金融分野においてプロであっても、不動産についてはプロとしては捉えられない。（地方銀行はＪリートを買っているが、とてもプロと思えない買い方をしている。）基本的にはアマとみて対応すべきである。
- オリックスアセットマネジメント会社への勧告のような事件が警鐘となって、市場は引き締まっていくだろう。ＦＯＦによる個人投資家の参加など幅広い投資家が参加してきている状況の中で市場の信任を失わないようにする必要がある。
- 今回の報告は市場の自立性に委ねている点は高く評価できる。過剰な規制にならないように配慮していただきたい。特に、オプトイン・オプトアウトを盛り込む必要がある。
- 年金基金等長期安定的資金の導入が必要。制度検討にあたっては、年金基金等投資家のニーズ、プレーヤーが考えていることを把握して実効性のある制度、公正な制度設計を進めていただきたい。
- 「投資家が『安心』して参加できる市場」とあるが、リスクがある商品についてリスク開示をきちんと行って、リスクを投資家にしっかり認識してもらうことが必要。
- p.21の「事後的な瑕疵の顕在化」については、ビークルが投資家に賠償責任を果たすということは、ビークルのオーナーは投資家であることから、自分で自分に支払うことになってしまう。ビークルに「資力が乏しい」ことが問題なのではない。
- 瑕疵の責任については、売出時の責任と売出後の責任に分ける必要がある。当初ビークルの取締役だった人がどのような責任を持つかなど、ビークルが責任を負った後、求償する関係を明かにする必要がある。
- ＡＭの責任・使命・位置付けなどを報告のどこかでおさえる必要がある。
- リートは運用会社に対する責任追及の枠組みが徹底しているが、リート以外のスキームのＡＭの責任については制度的保証が存在しない。ＹＫＴＫスキームについてもＹＫが金融商品取引業者となるとしても、投資家保護の実質がみたされるかどうかは定かでない。
- 投資家の損害賠償請求権の裏付けは不動産そのものにしかないことを投資家に明かにする必要がある。
- 長期安定的な投資という点について本報告では、比重を高めに触れてほしい。生保がノンリコースローンに参入していないし、日本のリートの海外上場ということも今後考えられる。
- ＡＭへの処分があったことを重く受け止めるべきである。このような事態が生じると、AMの報告に依っている投資家は何を信じればよいかわからなくなる。不動産管理業務の統一マニュアルを作成することには賛成。しかし、自主規制は、コンプライアンスの姿勢がないと働かない。
不動産投資商品の裏付け不動産の居住者の権利が侵されないようにしなければならない。
- YKTKスキームはバリエーションが出てきて使われている中で、不動産特定共同事業スキームも金融商品取引法の制定にあたっても、一定のリスペクトを得ており、少しの改善で使われるようになるのではないか。
- 長期安定的な投資対象として不動産が伸びていくためにも、投資インデックスや実際の価格と収益還元価格との乖離の研究が欠かせない。
- 答申では「瑕疵」という言葉が頻繁に使われているが、既存不適格物件がリートの運用対象になっていたり、テナントリスクがあるとその分鑑定評価が低くなり投資利回りが高くなるためあえて問題物件を運用対象に入れたりなど必ずしも瑕疵があったり違法であったりするわけではない場合を分けて考える必要がある。
（注）議事録については、後日、ホームページ上で公開されます。
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