平成１７年１０月２８日

＜問い合わせ先＞

土地・水資源局土地政策課

(内線30655)

TEL：03-5253-8111（代表）

日時：平成１７年１０月２４日(月)　１０時００分〜１２時００分

場所：国土交通省　共用会議室１（中央合同庁舎第２号館低層棟）

議案：

（１）	委員長の選任
（２）	委員長代理の選任
（３）	不動産投資市場検討小委員会設置の経緯について
（４）	土地政策の観点からの不動産投資市場の検証について
（５）	今後の進め方について
（６）	その他

配布資料：

資料１		不動産投資市場検討小委員会及び低・未利用地対策検討小委員会の設置について （国土審議会土地政策分科会企画部会決定）
資料２		不動産投資市場検討小委員会及び低・未利用地対策検討小委員会設置要綱
資料３		不動産投資市場検討小委員会設置の経緯について
資料４		土地政策分科会企画部会報告「土地政策の再構築」
資料５		新しい時代に対応した不動産市場のあり方等についての社会資本整備審議会及び国土審議会における審議について （プレス発表資料）
資料６		土地政策の観点からの不動産投資市場の検証について
資料７		今後の進め方について（予定）

　

概要：	（議案（１）、（２）終了後、議案（３）、（４）について、藤井土地・水資源局土地政策課土地市場企画室長から、 資料３〜６を用いて説明後、ディスカッション。）

（不動産証券化の利点について）

• 不動産証券化の利点は、不動産のリスクが明確化されるとともに、投資家の求めるリスク・利回りに応じた資金流入が可能になったこと。
• Ｊリートの登場により、個人が不動産に投資し易くなったことは良いこと。
• 不動産証券化は、その背景に金融自体の変化があったということに大きな意味があり、不動産の資産価値を「見た目」ではなく「キャッシュフロー」で判断するようになった。
• ファンドを組成するにあたっては、不動産の資産価値を、格付会社、銀行、証券会社等複数のプロに説明しなくてはならず、すべての関係者が納得しないと投資できなくなったということは、証券化の大きな成果である。
• Ｊリートの利点は、トランスペアレンシー（中が見えること）とリスクの小口化。

（不動産投資市場の過熱懸念について）

• 過熱投資という議論があるが、不動産は、住宅、マンション、賃貸等複数のマーケットがあり、各マーケットによって感じ方が違うので議論に整理が必要。
• 過熱投資について、本来、不動産証券化では、インカムゲインがその収益性となるもの。しかし、最近はキャピタルゲインによる利益が出てきているので注意が必要である。
• バブルか否かについては、ファンドに資金が集まり、投資責任者が何か物件を買わざるを得ない状況になっており、バブルの懸念があるとみることもできるのではないか。
• 最近は、リスクプレミアムがＩＲＲに正しく反映されていない可能性があるのではないか。
• 投資家が投資対象不動産の情報を正しく分析せず、株価だけでみていると問題。
• 土地政策の観点から、過熱かどうかを判断するためには、投資に値する不動産に資金が入っているかどうかを見るべき。
• デフォルトが起これば、土地が持つ外部性により、近隣の土地の価値に影響を与え、土地利用の混乱が起こる懸念がある。
• Ｊリート市場におけるスプレッドの大きさについて、妥当か妥当でないかの判断は下せないが、複数の関係者によるモニタリングが働くので、それなりに妥当なのではないか。プライベートファンドでは特に格付機関等プロがうるさい。
• Ｊリートの問題は「過熱」ではなく「安易」ではないか。日本の投資の特徴は売り込みやすい商品に資金が流入するところ。Ｊリートが安易に売りやす過ぎるのがむしろ問題で、投資家に対する説明責任等をしっかりする体制にすべき。
• スプレッドの妥当性は、今後リートが一回倒れる等によってはじめてわかるのでは。
• Ｊリートの公募割れが起こったことについては、投資家は冷静に判断しているとも言える。

（価格のスタビライザー機能の動作性について）

• 不動産価格は、内部収益率だけでなく、キャピタルゲインによる収益も反映されるため、スタビライザー機能の作用度については、キャピタルゲインの検証が必要である。
• スタビライザー機能については、バブルと思う人が増えてきているということ自体がある程度機能している証拠ではないか。

（不動産の鑑定について）

• 鑑定価格の違いは、テナント自体のクレジットの影響もある。従って、現状でもリスクのすべてが開示されている訳ではないので、情報開示のあり方については、どこまで開示すべきか、どこまで開示できるのかについて検討が必要。
• 鑑定については、将来予測（復帰価格）をどのように測定するかが課題。
• 不動産証券化の進展により、鑑定評価が、土地だけでなく建物の価値もしっかり見るようになったことは良いことだが、最近は時間もお金もなく、調査がしっかりされなくなってきている。

（その他の懸念すべき点について）

• Ｊリートを除けば、不動産のライフサイクル的視点や都市計画的視点などの長期的視点を考慮した投資がされてない場合があるのが気になる。
• 個人や海外からの資金が入り易くなったが、不動産特有のリスクをきちんと認識して投資することが重要である。ナチュラルバイヤー（本来投資すべき人）が投資すべきである。
• 不動産投資市場の成熟により、リート組成に時間がかからなくなってきており、「リート成り」の懸念がある。
• ファンドは情報開示さえすれば責任がなくなるというわけではない。投資家にどこまで不動産固有のリスク情報を開示し、どこまでリスクを負わせるべきかは議論が必要。
• 利回りについては、Ｊリートを除けば、利回りの根拠が開示されていないのが問題。

（その他）

• Ｊリート市場が成熟期に入りつつあるとも言えるこの時期に、不動産投資市場のあり方について提言するはいいタイミングである。
• 年金は、資産構成の面からもっと不動産証券を買っていいと思うが実際は買っていないのでその点も検討が必要。
• アメリカのリートは、資産の組換えを頻繁に行うことによりリートの利回りを安定させており、今後、日本でもＪリートの規模が大きくなるに連れ、資産の組替えの動きが起こるだろう。従って、短期の不動産売買による利回りを求めることが直ちに悪いとは言えないのではないか。
• 開発型証券化が進展してきており、今後、将来予測についての判断が一層重要になるのではないか。
• 不適格物件の取得については、一面では開発型証券化ともいえるので、議論には注意が必要である。
• Ｊリートと私募ファンドについて議論が混ざってしまったところがある。しっかりと分けて議論すべき。

（その後、議案５、６について、事務局から資料７等を用いながら説明後、会議終了）

（注）議事録については、後日、ホームページ上で公開されます。

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