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よくある質問

定義関連

賃貸住宅

どのようなものが「賃貸住宅」に該当しますか。

「賃貸住宅」、すなわち賃貸の用に供する住宅とは、賃貸借契約を締結し賃借することを目的とした、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分を指します。なお、「住宅」は、その利用形態として「人の居住の用に供する」ことを要件とされていることから、通常事業の用に供されるオフィスや倉庫等はこの要件に該当せず、「住宅」に該当しません。

受託管理(賃貸住宅管理業者)

「賃貸住宅管理業」にはどのようなものが該当しますか。

「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて管理業務(「賃貸住宅の維持保全を行う業務」又は「賃貸住宅の維持保全を行う業務」及び「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」を併せて実施する業務)を行う事業のことをいいますが、「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」のみを実施する事業は本法の「賃貸住宅管理業」に該当しません。
また、他の法令によって財産の管理を委託をした者の保護が図られている、信託や任意後見契約に基づく業務の実施をこれに含む趣旨ではありません。

「賃貸住宅の維持保全を行う業務」とはどのような業務が該当しますか。

「賃貸住宅の維持保全を行う業務」とは、居室及び居室の使用と密接な関係にある住宅のその他の部分である、玄関・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備等について、点検・清掃等の維持を行い、これら点検等の結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うことをいいます。例えば、定期清掃業者、警備業者、リフォーム工事業者等が、維持又は修繕の「いずれか一方のみ」を行う場合や、エレベーターの保守点検・修繕を行う事業者等が、賃貸住宅の「部分のみ」について維持から修繕までを一貫して行う場合、入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕(維持・修繕業者への発注等を含む。)を行っていない場合は、「賃貸住宅の維持保全を行う業務」には該当しません。

「営業所又は事務所」とはどのようなものが該当しますか。

管理受託契約の締結、維持保全の手配、又は家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理の業務(法第2条第2号に規定する業務を行う場合に限る。)が行われ、継続的に賃貸住宅管理業の営業の拠点となる施設として実態を有するものが該当します。電話の取次ぎのみを行う施設、維持保全業務に必要な物品等の置き場などの施設は、営業所又は事務所には該当しません。なお、個人の場合は、その営業の本拠が該当します。

サブリース(特定賃貸借契約(マスターリース契約))

どのようなものが「特定賃貸借契約(マスターリース契約)」に該当しますか。

「特定賃貸借契約(マスターリース契約)」とは、賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が、当該賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいい、ここで、事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することを指します。なお、営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなるため、個人が賃借した賃貸住宅について、事情により、一時的に第三者に転貸するような場合は、特定賃貸借契約に該当しません。

サブリース(特定転貸事業者(サブリース業者))

「特定転貸事業者(サブリース業者)」とはどのようなものが該当しますか。

「特定転貸事業者(サブリース業者)」とは、特定賃貸借契約(マスターリース契約)に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者をいい、ここで、事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することをいうものとしております。なお、営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなります。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)を締結しようとしていれば、その戸数にかかわらず、特定転貸事業者(サブリース業者)に対する規制が課されるのですか。

本法は、特定転貸事業者(サブリース業者)や勧誘者による勧誘や特定賃貸借契約(マスターリース契約)の締結といった行為に着目して、その適正化に必要な措置をすべての者に義務付けていますので、営利の意思を持って反復継続的に賃貸住宅の転貸を行う場合はその規模によらず規制が課されます。

社宅代行業者(転貸型社宅代行業者)は「特定転貸事業者(サブリース業者)」に該当しますか。

社宅代行業者(転貸人)が賃貸住宅を所有者(賃貸人)から借り上げ、企業(転借人)との間で賃貸借契約を締結した場合、特定転貸事業者(サブリース業者)に該当します。また、所有者(賃貸人)に支払う家賃と当該企業から支払われる家賃が仮に同額であっても、当該企業から手数料等何らかの名目で収益を得ることが一般的であるため、営利の意思を持っているということができ、「転貸する事業を営む者」に該当することから、その場合も特定転貸事業者(サブリース業者)に該当します。

社宅代行業者(転貸型社宅代行業者)から賃貸住宅を借り上げた企業が社内規定等に基づき、従業員へ社宅を提供する場合、当該企業は「特定転貸事業者(サブリース業者)」に該当しますか。

社宅代行業者(転貸人)が企業(転借人)との間で賃貸借契約を締結し、当該企業が、転貸人から賃借した家屋等にその従業員等を入居させる場合、社内規定等に基づき従業員等に利用させることが一般的であるため、この場合における当該企業は「転貸する事業を営む者」に該当せず、特定転貸事業者(サブリース業者)に該当しません。また、当該企業と従業員等との間で賃貸借契約が締結されている場合であっても、相場よりも低廉な金額を利用料として徴収する場合には、従業員等への転貸により利益を上げることを目的とするものではないことから、この場合における当該企業も同様に「転貸する事業を営む者」には該当せず、特定転貸事業者(サブリース業者)には該当しません。

登録関連

登録申請等

登録の申請はどのように行えばよいですか。

登録の申請は、原則、賃貸住宅管理業登録等電子申請システムにて行っていただくこととしております。当該システムは本法の施行日から使用可能となります。

登録に必要な申請書類はどのようなものがありますか。
また、当該申請書類はどのように入手すればよいですか。

申請書等は、国土交通省のホームページよりダウンロードすることで入手が可能です。詳細は下記HPに掲載しております「登録申請等に係る必要書類、提出方法等」内の「表1 登録申請に係る必要書類一覧(新規・更新)」をご確認ください。

オンライン申請で必要となるGビズIDはどのように取得すればよいですか。

GビズIDは、1つのID・パスワードでさまざまな行政サービスにログインできるアカウントサービスです。
各種補助金や社会保険、雇用保険など会社で必要になるさまざまな申請に対応しています。従来は申請ごとに会社や本人を証明する書類の提出が必要でしたが、GビズIDを用いることで個別の確認が不要になるため、賃貸住宅管理業登録等電子申請システムを利用した申請を行う場合、ログイン時にGビズIDに紐づいた会社情報等があらかじめ自動で入力されておりますので、申請作業をスムーズに行うことができるメリットがあります。
詳細につきまして経済産業省の下記ホームページよりご確認ください。
GビズID申請ホームページ
https://gbiz-id.go.jp/top/
G-ビズIDクイックマニュアルg-BizIDプライム編
https://gbiz-id.go.jp/top/manual/pdf/QuickManual_Prime.pdf

登録を申請してから、登録を受けるまでの期間はどのくらいですか。

登録の申請に対する標準処理期間については、原則として、申請の提出先とされている地方整備局長等に当該申請が到達した日の翌日から起算して当該申請に対する期間を90日としています。なお、適正な申請を前提に定めるものであるから、形式上の要件に適合しない申請の補正に要する期間はこれに含まれません。また、適正な申請に対する処理についても、審査のため、相手方に必要な資料の提供等を求める場合にあっては、相手方がその求めに応ずるまでの期間はこれに含まれないものとします。

申請状況及び登録の完了はどのように確認すればよいですか。

登録における申請者への通知について、賃貸住宅管理業登録等電子申請システムを利用する申請者に対しては、当該システム内にて通知いたしますので申請状況について都度ご確認下さい。なお、当該システムを利用しない申請者又は当該システムを利用した申請者で通知の送付を希望する者に対しては、別途定める様式を用いて郵送等の方法により通知を行うものとしますが、申請時において、申請者自身で用意した封筒に住所・宛名を記載し、所要の切手を貼付したものを、当該システムを利用しない申請者については登録申請書類等と一緒に、当該システムを利用した申請者については当該封筒のみを提出するものとします。

登録が義務付けられている「国土交通省令で定める規模」とはどの程度の戸数を指しますか。

登録が義務付けられる規模は規則第3条において200戸と定めており、管理戸数が一時的にでも200戸を超えた場合、その時点で登録を受けていなければ賃貸住宅管理業を営むことはできないことから、一時的にでも200戸を超える見込みがあれば、登録を受けることが適当です。
国土交通省としては、管理戸数が200戸を超えない小規模な賃貸住宅管理業者であっても、登録を受けることにより、社会的信用力が高まると考えられることから、登録を受けることを推奨しております。なお、登録を受けた場合は、管理戸数が200戸を超えない場合であっても、法第2章の賃貸住宅管理業に関する規制に服することとなり、これに違反した場合、監督処分や罰則の対象になることに留意が必要です。

もともと賃貸住宅管理業を営んでいますが、法が施行されたら直ちに賃貸住宅管理業の登録を受けなければならないのですか。

法の施行前から賃貸住宅管理業を営んでいる者については、経過措置として、法の施行から1年間(その期間中に登録申請を行った者は、当該申請に対する処分があるまでの間)は登録を受けなくとも賃貸住宅管理業を営むことができます。ただし、法の施行から登録申請を行わないまま1年間を経過してしまうと、無登録営業として罰則の対象となるので、注意してください。また、経過措置の期間中も、みなし賃貸住宅管理業者として、法に基づく規制の対象となるので、法の規制内容をよくご確認の上で業務を行ってください。

登録手数料等

登録手数料はいくらかかりますか。

賃貸住宅管理業の登録申請をする場合は、登録免許税法に基づき、申請件数1件あたり9万円を納付するものとします。

登録手数料はどこに納付すればよいですか。

賃貸住宅管理業の登録申請をする場合は、次の納税地に納付していただくこととなります。
① 北海道開発局に登録申請をする場合は、
「北海道札幌市北区北三十一条西7-3-1 札幌国税局札幌北税務署」
② 東北地方整備局に登録申請をする場合は、
「宮城県仙台市青葉区上杉1-1-1 仙台国税局仙台北税務署」
③ 関東地方整備局に登録申請をする場合は、
「埼玉県さいたま市中央区新都心1-1 関東信越国税局浦和税務署」
④ 北陸地方整備局に登録申請をする場合は、
「新潟県新潟市中央区西大畑町5191 関東信越国税局新潟税務署」
⑤ 中部地方整備局に登録申請をする場合は、
「愛知県名古屋市中区三の丸3-3-2 名古屋国税局名古屋中税務署」
⑥ 近畿地方整備局に登録申請をする場合は、
「大阪府大阪市中央区大手前1-5-63 大阪国税局東税務署」
⑦ 中国地方整備局に登録申請をする場合は、
「広島県広島市中区上八丁堀3-19 広島国税局広島東税務署」
⑧ 四国地方整備局に登録申請をする場合は、
「香川県高松市天神前2-10 高松国税局高松税務署」
⑨ 九州地方整備局に登録申請をする場合は、
「福岡県福岡市東区馬出1-8-1 福岡国税局博多税務署」
⑩ 沖縄総合事務局に登録申請をする場合は、
「沖縄県浦添市宮城5-6-12 沖縄国税事務所北那覇税務署」
なお、登録免許税は、前記の納税地のほか、日本銀行及び国税の収納を行うその代理店並びに郵便局において納付することができますが、この場合においては、納付書の宛先は上記の各税務署となります。

その他

管理戸数が200戸未満の場合でも、登録を受けることはできますか。

管理戸数が200戸を超えない小規模な賃貸住宅管理業者であっても、法に沿ったルールを遵守することが、管理業者とオーナーとの間のトラブルの未然防止に繋がるため、賃貸住宅管理業の登録を受けることを推奨しております。 なお、賃貸住宅管理業の登録を受けた場合は、管理戸数が200戸を超えない場合であっても、他の登録業者と同様に、法第2章の賃貸住宅管理業に関する規制に服することとなり、これに違反した場合、業務停止等の監督処分や罰則の対象になるが、一方で、登録を受けることにより、社会的信用の向上につながることが見込まれます。

支社・支店ごとに登録を受けることはできますか。

賃貸住宅管理業は、法人の場合は法人単位で登録を行うため、支社・支店ごとに登録を受けることはできません。なお、登録を受ける場合には、本店及び賃貸住宅管理業を行う支社・支店といった事務所等が登録されます。

支店や事務所の中には賃貸住宅管理業を行っていない所もありますが、そのような事務所等について申請書に記載する必要がありますか。

賃貸住宅の管理業務を行わない支社、支店などについては、登録申請書に記載する必要はありません。なお、本店については、賃貸住宅管理業を行っていない場合であっても、登録申請書に記載する必要があります。

賃貸人から委託を受けて無償で管理業務を行う場合でも、登録を受ける必要がありますか。

事業スキーム全体の事業性を鑑みて営利性を有無を判断することになります。そのため、事業全体において営利性があると認められる場合、委託された管理業務を無償で引き受けていたとしても、その点のみをもって直ちに営利性がないと判断されるものではないことから、賃貸住宅を200戸以上管理している場合は登録を受けることが適当であると考えられます。

社宅代行業者(転貸型社宅代行業者)は登録を受ける必要がありますか。

社宅代行業者(転貸型社宅代行業者)であっても、賃貸人から借り上げた賃貸住宅において200戸以上の維持保全を行う業務を行っている場合は、登録を受ける必要があります。

事業関連(受託管理)

業務管理者

「業務管理者」になるためにどのような要件及び手続きが必要となりますか。

「業務管理者」になるための要件として、管理業務の実務経験を2年以上(※)有し、かつ、登録証明事業による証明を受けている者であること、又は、管理業務の実務経験を2年以上有する宅地建物取引士で、管理業務の実務についての講習(指定講習)を修了した者であることが必要となります。施行後1年間(移行期間)については、賃貸不動産経営管理士で、一定の講習(移行講習)を修了した者についても、「登録証明事業による証明を受けている者」とみなされ、業務管理者の要件を満たすこととなります。
※管理業務の実務経験については、別途実務講習の修了等をもって代えることも可能です。

「業務管理者」になるためにどのような手続きが必要となりますか。

国土交通大臣による登録を受けた登録証明事業実施機関が発行する証明書又は国土交通大臣による指定を受けた講習実施機関が発行する講習修了証明書を地方整備局等への登録申請の際に提出いただければ、業務管理者として登録することが可能となります。

「業務管理者」は営業所又は事務所ごとに何名配置すればよいですか。

賃貸住宅管理に係る賃貸住宅の戸数、賃貸住宅管理を遂行する従業員の数は営業所又は事務所ごとに異なるため、賃貸住宅管理業者は、入居者の居住の安定の確保等の観点から、当該営業所又は事務所においてその従業員が行う管理業務等の質を担保するために必要な指導、管理、及び監督をし得るだけの数の業務管理者を配置することを推奨しております。

専任の宅地建物取引士が業務管理者として従事することはできますか。

業務管理者が宅地建物取引士も兼務する等他の業務を兼務することは法違反となるものではありませんが、入居者の居住の安定の確保等の観点から賃貸住宅管理業者の従業員が行う管理業務等について必要な指導、管理、及び監督の業務に従事できる必要があります。なお、専任の宅地建物取引士が業務管理者を兼ねる場合における宅地建物取引業法上の取扱いについては、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」をご参照下さい。
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html

管理受託契約に係る重要事項説明等

管理受託契約に係る重要事項説明書と締結時書面を一体で交付することは可能ですか。

管理受託契約の重要事項説明書は、契約締結に先立って交付する書面であり、管理受託契約の締結時の書面は交付するタイミングが異なる書面であることから、両書面を一体で交付することはできません。

管理受託契約の重要事項説明はどのタイミングで行えばよいですか。

管理受託契約に係る重要事項説明については、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人が契約内容を十分に理解した上で契約を締結できるよう、説明から契約締結までに1週間程度の期間をおくことを推奨しております。説明から契約締結までの期間を短くせざるを得ない場合には、事前に管理受託契約に係る重要事項説明書等を送付し、その送付から一定期間後に、説明を実施するなどして、管理受託契約を委託しようとする者が契約締結の判断を行うまでに十分な時間をとることを推奨しております。

管理受託契約の重要事項説明及び書面交付、契約時締結書面の交付は業務管理者が行う必要がありますか。

管理受託契約に係る重要事項説明は、業務管理者によって行われることは必ずしも必要ではありませんが、重要事項について、正確な情報を適切に説明することで、賃貸住宅のオーナーが十分に理解をした上で契約締結の意思決定ができるよう、業務管理者や一定の実務経験を有する者など、管理業務に関する専門的な知識及び経験を有する者に説明を行わせることを推奨しております。

管理受託契約の重要事項説明を出向先の社員等へ委託することはできますか。

重要事項説明は、管理受託契約を締結する賃貸住宅管理業者の従業員が行う必要があるため、原則として出向先の社員等へ重要事項の説明を委託することはできません。
一方、賃貸住宅管理業者の使用人としての業務(重要事項説明)を出向元の指揮命令系統に服して行うこととしていることが確認できる「出向先及び出向労働者三者間の取決め」において、出向する者が出向元の重説業務を行い、出向元が指揮命令権を持つと明記されているのであれば、出向先の社員等に委託することは可能です。

管理受託契約の重要事項説明を契約の相手方の代理人に行うことは可能ですか。
また、代理受任者の制限(親族に限る、業者は不可 等)はありますか。

原則的には、管理受託契約の相手方本人に対して説明を行う必要がありますが、契約の相手方本人の意思により、委任状等をもって代理権を付与された者に対し、重要事項説明を行った場合は当該説明をしたものと認められます。しかし、賃貸住宅管理業者が管理受託契約の相手方に対して働きかけて契約の相手方にその代理人を紹介して選任させた上、当該代理人に対して重要事項説明を行ったような例外的な場合には、同条の趣旨に照らし、当該代理人が契約の相手方本人に対して当該説明をしたと評価することができる事情がない限り、賃貸住宅管理業者が「管理受託契約の相手方となろうとする者」に対して当該説明をしたとは認められません。

管理受託契約の締結後、契約期間中に契約内容の変更があった場合、改めて、重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

契約期間途中に規則第31条各号に掲げる事項に変更があった場合には、少なくとも変更のあった事項について、当初契約の締結前の重要事項説明と同様の方法により、賃貸人に対して書面の交付等を行った上で説明する必要があります。

法の施行前に締結された管理受託契約について、法の施行後に改めて重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

法の施行前に締結された管理受託契約については、法の施行後に改めて重要事項説明等を行う必要はありません。

法の施行前に締結された管理受託契約の更新を法の施行後に行う場合、重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。必要となる場合、変更部分のみならず改めて全ての項目の説明及び書面交付が必要ですか。

法の施行前に締結された管理受託契約を更新する際には、契約の根幹に関わる事項について従前と異なる内容に変更された場合、新たな契約の締結と考えることができることから、変更部分のみならず法で規定するすべての事項を説明する必要があります。一方、更新後の契約内容が従前の契約から変更されていない場合や契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長する場合、あるいは単なる商号又は名称等の変更等、形式的な変更と認められる場合は重要事項説明等は行わないこととして差し支えありません。

管理受託契約の相手方である賃貸人が変わった場合、新しい賃貸人に対して、重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

管理受託契約が締結されている賃貸住宅について、その契約期間中に相続やオーナーチェンジ等によって管理受託契約の相手方である賃貸人が変更された場合には、従前と同一の内容で当該管理受託契約が承継される場合であっても、賃貸住宅管理業者は、賃貸人の地位の移転を認識した後、遅滞なく、新たな管理受託契約の相手方である賃貸人に重要事項説明及び書面の交付を行う必要があります。

賃貸住宅管理業者の義務

法の施行前に締結された管理受託契約については、法の施行後にどのような規制が適用されますか。

法施行前に締結された管理受託契約に基づいて管理業務を実施する際には、
・管理業務の再委託の禁止(法第15条)
・家賃、敷金等の分別管理義務(法第16条)
・従業員等の証明書携帯義務(法第17条)
の規定が適用されます。
一方で、
・委託者への定期報告義務(法第20条)
の規定は適用されません。これは、法施行前に締結されていた契約で、元々定期報告の実施などが予定されていなかった場合、新たに定期報告義務を課すことは、契約当事者双方に追加的なコストが生じさせるおそれがあるため、適用除外としています。

入居者から受領した家賃等が一時的に賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座に入金されている状態は許容されますか。

家賃等を管理する口座にその月分の家賃をいったん全額預入し、当該口座から賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座に管理報酬分の金額を移し替える等、家賃等を管理する口座と賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座のいずれか一方に家賃等及び賃貸住宅管理業者の固有財産が同時に預入されている状態が生じることは差し支えありません。ただし、この場合においては、家賃等又は賃貸住宅管理業者の固有財産を速やかに家賃等を管理する口座又は賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座に移し替えることとしております。

全ての従業員が従業者証明書を携帯する必要はありますか。

従業者証明書を携帯させるべき者の範囲は、賃貸住宅管理業者の責任の下に、当該賃貸住宅管理業者が営む賃貸住宅管理業に従事する者とします。なお、賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にある者であっても、内部管理事務に限って従事する者は、従業者証明書の携帯の義務はありません。

事業関連(サブリース)

勧誘者

「勧誘者」とはどのようなものが該当しますか。

「勧誘者」とは、「特定転貸事業者(サブリース業者)が特定賃貸借契約(マスターリース契約)の締結についての勧誘を行わせる者」であり、①特定の特定転貸事業者と特定の関係性を有する者であって、当該特定転貸事業者の特定賃貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者と定義しております。①については、特定転貸事業者から委託を受けて勧誘を行う者が該当するほか、明示的に勧誘を委託されてはいないが、特定転貸事業者から勧誘を行うよう依頼をされている者や、勧誘を任されている者は該当し、依頼の形式は問わず、資本関係も問いません。なお、勧誘者に該当するかどうかについては、例示されていないものも含め、個別事案ごとに客観的に判断されることになりますが、通常、勧誘者に該当する者として以下が想定されます。
・建設会社、不動産業者、金融機関等の法人やファイナンシャルプランナー、コンサルタント等の個人が特定転貸事業者から勧誘の委託を受けて、当該事業者との契約の内容や条件等を前提とした資産運用の企画提案を行ったり、当該契約を締結することを勧めたりする場合
・建設業者や不動産業者が、自社の親会社、子会社、関連会社の特定転貸事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を説明したり、当該特定賃貸借契約を結ぶことを勧めたりする場合 等

「勧誘行為」とはどのようなものが該当しますか。

本法で規定する「勧誘行為」とは、オーナーとなろうとする者が特定賃貸借契約(マスターリース契約)を締結する意思の形成に影響を与える程度の勧め方をいい、個別事案ごとに客観的に判断されることに留意が必要となります。
具体的には、特定の事業者との特定賃貸借契約を結ぶことを直接勧める場合のほか、特定の事業者との特定賃貸借契約のメリットを強調して締結の意欲を高めるなど、客観的に見てオーナーとなろうとする者の意思の形成に影響を与えていると考えられる場合も「勧誘行為」に含まれます。さらに、不特定多数の者に向けられたものであっても、特定の事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に認識できるような内容であって、それが個別のオーナーとなろうとする者の意思形成に影響を与える場合は、「勧誘行為」に該当する可能性があります。

誇大広告

「著しく事実に相違する表示」とはどのような表示が該当しますか。

「事実に相違する」とは、広告に記載されている内容が実際の特定賃貸借契約(マスターリース契約)の内容と異なることを指します。具体的に何が「著しく」に該当するかの判断は、個々の広告の表示に即してなされますが、オーナーとなろうとする者が、広告に記載されていることと事実との相違を知っていれば通常、その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される場合は「著しく」に該当し、単に、事実と当該表示との相違することの度合いが大きいことのみで判断されるものではありません。なお、「著しく事実に相違する表示」であるか否かの判断に当たっては、広告に記載された一つ一つの文言等のみからではなく、表示内容全体からオーナーとなろうとする者が受ける印象・認識により総合的に判断されることとなります。

「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは著しく有利であると人を誤認させるような表示」とはどのような表示が該当しますか。

「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」と認められるものとは、特定賃貸借契約(マスターリース契約)の内容等についての専門的知識や情報を有していないオーナーを誤認させる程度のものを指します。なお、「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させる表示」であるか否かの判断に当たっては、広告に記載された一つ一つの文言等のみからではなく、表示内容全体からオーナーとなろうとする者が受ける印象・認識により総合的に判断されることとなります。

家賃保証という文言をパンフレット等で使用する場合、全ての文言の隣接する箇所に借地借家法等の点について記載する必要がありますか。

パンフレット等の広告において「家賃保証」「空室保証」など、空室の状況にかかわらず一定期間、一定の家賃を支払うことを約束する旨等の表示を行う場合は、「家賃保証」等の文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合にはその旨及び借地借家法第 32 条の規定により減額されることがあることを明確に表示する必要ありますので、表示がない場合は誇大広告に該当する可能性があります。なお、表示に当たっては、文字の大きさのバランス、色、背景等から、オーナー等が一体として認識できるよう表示されているかといった点に留意する必要があります。

不当勧誘等

「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」とはどのようなものが該当しますか。

「故意に事実を告げず」とは、事実を認識しているにもかかわらず、あえてこれを告げない行為を指し、「故意に不実のことを告げる行為」とは、事実でないことを認識していながらあえて事実に反することを告げる行為を指します。なお、違反した場合における本法に基づく指示、命令は故意になされた場合に限ります。
「故意」とは、行為者の内面の心理状態を示すものですが、客観的事実によって推認され、特定転貸事業者(サブリース業者)であれば当然に知っていると思われる事項を告げないような場合については、「故意」の存在が推認されることになると考えられます。なお、事実の不告知・不実告知にあたるかどうかは、個別事案ごとに客観的に判断されることになります。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)に係る重要事項説明等

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の重要事項説明はどのタイミングで行えばよいですか。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)に係る重要事項説明については、特定賃貸借契約(マスターリース契約)の相手方となろうとする者が契約内容とリスク事項を十分に理解した上で契約を締結できるよう、説明から契約締結までに1週間程度の期間をおくことを推奨しております。また、説明から契約締結までの期間を短くせざるを得ない場合には、事前に重要事項説明書等を送付し、重要事項説明書等の送付から一定期間後に、説明を実施するなどして、特定賃貸借契約(マスターリース契約)の相手方となろうとする者が契約締結の判断を行うまでに十分な時間をとることを推奨しております。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の重要事項説明は、アパート等の建物請負契約前(勧誘時など)の段階で行う必要がありますか。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の重要事項説明は、アパート等の建物請負契約前(勧誘時など)の段階で行う必要はありません。しかし、特定転貸事業者(サブリース業者)による借り上げを前提に建設請負契約や土地等の売買契約を締結した後、特定賃貸借契約の判断に影響を及ぼす重要な事項を認識しても、既にその時点で多額の債務が発生している状況となり建設請負契約等の解約を行うことは現実的に困難なものとなります。そのため、特に、建設業者や不動産業者が、賃貸住宅の建設や土地等の購入等を勧誘する際に特定賃貸借契約の勧誘を行う場合には、特定賃貸借契約のリスクを含めた事実を告知し、勧誘時点でオーナーとなろうとする者が当該契約のリスクを十分に認識できるようにすることが重要となります。その際、特定転貸事業者が重要事項説明の際に使用する特定賃貸借契約を締結する上でのリスク事項を記載した書面を交付して説明することを推奨しております。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の重要事項説明を契約の相手方の代理人に行うことは可能ですか。また、代理受任者の制限(親族に限る、業者は不可 等)はありますか。

原則的には、特定賃貸借契約の相手方本人に対して説明を行う必要がありますが、契約の相手方本人の意思により、委任状等をもって代理権を付与された者に対し、重要事項説明を行った場合は当該説明をしたと認められます。しかし、特定転貸事業者(サブリース業者)が特定賃貸借契約の相手方に対して働きかけて契約の相手方にその代理人を紹介して選任させた上、当該代理人に対して当該事項について書面を交付して説明を行ったような例外的な場合には、同条の趣旨に照らし、当該代理人が契約の相手方本人に対して当該説明をしたと評価することができる事情がない限り、特定転貸事業者が「特定賃貸借契約(マスターリース契約)の相手方となろうとする者」に対して当該説明をしたとは認められません。

特定賃貸借契約の締結後、契約期間途中における契約内容の変更については、「更新」に該当しますか。

特定賃貸借契約の締結後の契約期間途中における契約内容の変更については、契約の「更新」には該当しません。契約期間途中に規則第46条各号に掲げる事項に変更があった場合には、少なくとも変更のあった事項について、当初契約の締結前の重要事項説明と同様の方法により、賃貸人に対して書面の交付等を行った上で説明する必要があります。

法の施行前に締結された特定賃貸借契約(マスターリース契約)の更新を法の施行後に行う場合、重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付は必要となりますか。必要となる場合、変更部分のみならず改めて全ての項目の説明及び書面交付も必要となりますか。

法の施行前に締結された特定賃貸借契約(マスターリース契約)を更新する際には、契約の根幹に関わる事項について従前と異なる内容に変更された場合、新たな契約の締結と考えることができることから、変更部分のみならず本法で規定する重要説明事項について全て説明する必要があります。一方、更新後の契約内容が従前の契約から変更されていない場合、または、契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長することや、組織運営に変更のない商号又は名称等の変更等、形式的な変更と認められる場合は重要事項説明等は行わないこととして差し支えありません。

法の施行前に締結された特定賃貸借契約について、法の施行後に改めて重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

法の施行前に締結された特定賃貸借契約(マスターリース契約)については、法の施行後に改めて重要事項説明等を行う必要はありません。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の相手方である賃貸人が変わった場合、新しい賃貸人に対して、重要事項説明及び書面交付、契約締結時書面の交付を行う必要がありますか。

特定賃貸借契約(マスターリース契約)が締結されている賃貸住宅について、その契約期間中に相続やオーナーチェンジ等によって特定賃貸借契約の相手方である賃貸人が変更された場合には、従前と同一の内容で当該特定賃貸借契約が承継される場合であっても、特定転貸事業者(サブリース業者)は賃貸人の地位の移転を認識した後、遅滞なく、新たな賃貸人に重要事項説明及び書面の交付を行う必要があります。

申出制度

申出制度とはどのような制度ですか。

申出制度とは、賃貸住宅管理業法に規定される「誇大広告等の禁止(法第28条)」、「不当な勧誘等の禁止(法第29条)」、「契約締結前の重要事項説明義務(法第30条)」等において、特定転貸事業者(サブリース業者)が行う当該規定の違反行為を行政が逐一把握することは困難を伴うことから、特定賃貸借契約(マスターリース契約)の相手方となる賃貸人等からの意見申出機会を確保することにより、行政が特定転貸事業者(サブリース業者)による違反行為の端緒を把握し、行政に適切な措置を求めることができる制度です。「申出制度」に寄せられた情報について、国が調査を行い、必要に応じ立入検査等を実施し、違反行為があれば監督処分等により厳正に対応します。

申出制度にて受け付ける事案以外のサブリースに関する個別トラブルの相談はどこにすればよいですか

《賃貸住宅に関するトラブル相談》
●公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会
https://www.jpm.jp/consultation/
※賃貸住宅のオーナーに対して、賃貸住宅でのトラブルやお悩みについてアドバイスを行っています。
●公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会)
0120-37-5584 
※賃貸住宅での一般的なトラブルやお悩みについてアドバイスを行っています。
※賃貸借契約等の法律に関わるご相談はお受けできません。
《法的トラブルに関する総合案内窓口》
●法テラス・サポートダイヤル
0570-078374(おなやみなし)
※お問合せ内容に応じて、解決に役立つ法制度や、相談機関・団体などに関する情報を提供しています。
《消費者トラブルに関する総合案内窓口》
●消費者ホットライン 局番なしの188(いやや!)
※消費者ホットラインは、原則、最寄りの消費生活センター等の消費生活相談窓口などにつながる電話番号です。消費生活センター等に相談できる時間帯は、相談窓口により異なります。
※消費生活センター等では、お問合せ内容に応じて、解決に役立つ法制度や、相談機関・団体などに関する情報を提供しています。
※オーナーが個人であって同種の行為を反復継続的に行っているとはいえない場合には、マスターリース契約は消費者契約法第2条第3項に規定する消費者契約に該当する場合があり、その際には同法の適用を受ける可能性があります。