平成１０年度分 不動産業総合調査（不動産業・海外投資編）
１．調査の目的
本調査は、昭和５７年より総務庁承認統計として行っている。不動産業の実績、不動産取引業務の内容を調査することにより、不動産業の実態を把握し、不動産取引の円滑化を図るための基礎資料を得ることを目的として実施している。
なお、海外編は昭和６１年度分より実施している。
２．調査方法
平成１１年３月３１日現在、宅地建物取引業法（昭和２７年法律第１７６号）の規定により宅地建物取引業（建設大臣）の免許を受けている事業者全数（２,１８５事業者＝知事免許を含む全免許業者１３８,７５２の１.６％）を対象とした。
これらの事業者に対し調査票を直接送付し、被調査企業が自ら回答を記入した後、これを回収する方法をとっている。
有効回答数は１,１１０件（有効回収率５０.８％）であった。事業者からの回答が半分程度であったのは、宅地建物取引業を縮小しているとの理由で調査を辞退した事業者があったこと、また、宅地建物取引業は兼業者の多い産業であり、免許を受けていても必ずしも宅地建物取引業を主たる業務としていないとの理由で調査を辞退した事業者があったのではないかと推定される。
３．調査対象期間
４．調査事項
５．その他
U．調査結果の概要
１．企業の概要について
今回の調査における有効回答数は、１,１１０件と前回調査（平成９年度分）の１,１６４件と比べて５４件減少した。有効回答率は５０.８％と前回調査５２.６％を１.８ポイント下回っている。
一事業者当たり不動産部門従業者数に関して、分譲（５６.３人→７０.０人）、流通（８１.０人→８８.７人）、管理（９２.２人→１３０.８人）が増加し、賃貸（３６.６人→３１.７人）が減少している。前回調査では分譲が増加したが、今回調査では管理が増加している。
一事業者当たり主たる業務内容に係る事務所数に関して、分譲（４.６ヶ所→４.９ヶ所）、流通（８.７ヶ所→９.６ヶ所）、管理（４.０ヶ所→５.９ヶ所）が増加しており、賃貸（４.８ヶ所→３.５ヶ所）が減少している。
といった点である。
２．不動産業の収益状況について
本調査に回答を寄せた１,１１０事業者中、不動産業を主たる業種とする５８７事業者のうち「売上および利益の状況」の質問において有効な回答の有った５２５事業者についての収益状況は、次表の通りとなっている。
主たる
業務内容 |
平成９年度
（５４８事業者） |
平成１０年度
（５２５事業者） |
| |
売上高営業利益率 |
売上高経常利益率 |
売上高営業利益率 |
売上高経常利益率 |
| 分 譲 |
5.1％（229社） |
0.8％（229社） |
4.0％（218社） |
▲ 0.0％（218社） |
| 流 通 |
▲2.2％（135社） |
▲5.4％（135社） |
2.1％（140社） |
0.1％（140社） |
| 賃 貸 |
11.2％（124社） |
3.4％（124社） |
13.4％（115社） |
4.2％（115社） |
| 管 理 |
5.2％（ 43社） |
4.1％（ 43社） |
4.3％（ 46社） |
3.2％（ 46社） |
| 合 計 |
6.9％（548社） |
1.5％（548社） |
6.0％（525社） |
1.2％（525社） |
前回調査と比較してみると、分譲、管理部門において営業利益率が減少している。しかしながら、流通部門は前回調査で営業利益率がマイナスであったものが、今回プラスに転じている。経常利益率も営業利益率同様に分譲、管理部門において減少し、流通部門はプラスに転じている。不動産業全体で見ると、営業利益率、経常利益率ともに減少している。
又、表３−２に見るように、不動産部門従業者別の収益状況は、２０名以下の階層すべてで経常利益がマイナスであり、２１名以上の階層ではプラスである。前回調査と比較して見ると１〜５名、５０１名以上の階層で経常利益が増加したものの、それ以外の階層では減少している。全体で見ると上記表の対売上高同様、営業利益、経常利益ともに減少している。
【平成１１年の不動産業の収益動向関連資料】
法人企業統計調査（Ｈ１１年１２月大蔵省発表）では、不動産業の経常利益は１〜３月が赤字、その後４〜１２月まで３期連続で黒字という昨年の状況と同様、平成１１年も１〜３月が赤字であり、４〜６月、７月〜９月と２期連続して黒字となっている。
平成１１年の不動産業の倒産件数は、前年同月と比して１、８、９、１０、１１月は減少している。負債総額は、１、１０、１１、１２月は減少しているが、その他の月は増加している。（帝国データバンク「全国企業倒産集計」）
不動産業業況等調査（Ｈ１２年１月時点（財）土地総合研究所発表）では３ヵ月後の経営の見通しにつき、住宅・宅地分譲業、不動産流通業において「変わらない」という回答が過半数を占めたものの、ビル賃貸業においては「やや悪くなる」という回答が過半数を占めており、今後の見通しについては明るいとはいえない状況である。
３．指定流通機構の活用状況について
売買・交換の代理・媒介の実績に関し、今回調査における実績件数は１４３,７８２件（前回１６０,６７３件）中、売りの代理・媒介は７８,１４０件（前回８４,８５８件）であった。そのうち、指定流通機構に登録し成約したものの件数は２９,６９６件、３８.０％（前回２４,９９９件、２９.５％）であった。
| |
平成８年度 |
成９年度 |
平成１０年度 |
| 売買・交換の代理・媒介の件数 |
１７１,４９６ |
６０,６７３ |
１４３,７８ |
| 内、売りの代理・媒介の件数（Ａ） |
１０２,３３７ |
４,８５８ |
７８,１４０ |
| （Ａ）の内、指定流通機構に登録し成約した件数（Ｂ） |
３４,６１５
|
４,９９９
|
２９,６９６
|
売りの代理・媒介の内、指定流通機構
に登録し成約した件数（Ｂ）／（Ａ） |
３３.８％
|
９.５％
|
３８.０％
|
【指定流通機構の新規登録件数、検索件数、成約報告件数】
| |
平成８年度 |
平成９年度 |
平成１０年度 |
| |
総 数 |
前年比 |
総 数 |
前年比 |
総 数 |
前年比 |
| 新規登録件数 |
969,214 |
9.9% |
1,058,491 |
9.2% |
1,177,406 |
11.2% |
| うち売り物件 |
559,856 |
▲5.3% |
587,844 |
5.0% |
607,185 |
3.3% |
| うち賃貸物件 |
409,358 |
40.8% |
470,647 |
15.0% |
570,221 |
21.2% |
［参考］検索件数（月平均）・成約件数の推移
| |
平成８年度 |
平成９年度 |
平成１０年度 |
| |
総 数 |
前年比 |
総 数 |
前年比 |
総 数 |
前年比 |
| 月平均検索数 |
844,855 |
20.6% |
925,991 |
.6% |
1,053,478 |
13.8% |
成約報告件数
（売り物件） |
83,588
|
▲4.7%
|
78,097
|
6.6%
|
79,591
|
1.9%
|
（建設省建設経済局不動産業課調べ）
市場規模の推定
調査結果と指定流通機構の利用状況から代理・媒介の市場規模は次のように推計される。
市場全体の売買・交換の代理、媒介の件数
調査結果
指定流通機構に登録された売りの
専属専任・専任媒介契約の件数
１４３,７８２ ･･････ a
２８,２２５ ･･････ b
３７９,０２２ ･･････ c
ａ×(ｃ÷ｂ) により １,９３０,７９０
････････････････ 約１９３万件
売りの代理・媒介の件数
調査結果
・売りの代理・媒介の件数
・専属専任・専任媒介契約の件数
指定流通機構に登録された売りの
専属専任・専任媒介契約の件数
７８,１４０ ･･････ a
２８,２２５ ･･････ b
３７９,０２２ ･･････ c
ａ×(ｃ÷ｂ) により １,０４９,３１０
････････････････ 約１０５万件
売りの媒介の件数
調査結果
・一般媒介契約の件数
・専属専任・専任媒介契約の件数
指定流通機構に登録された売りの
専属専任・専任媒介契約の件数
２０,９７１ ･･････ a
２８,２２５ ･･････ b
３７９,０２２ ･･････ c
(ａ＋ｂ)×(ｃ÷ｂ)により ６６０,６３３
･････････････････ 約６６万件
５．海外不動産投資について
海外不動産投資（フロー）は昭和６１年度に調査を開始して以来、次頁図表の通り平成元年度に１兆２,０１６億円とピークを記録したが、平成１０年度は２５３億円であり平成元年度の２.１％の水準までに落ち込んでいる。
海外不動産投資の今後の見通しに関しては、投資実績が下降を始めた平成２年度の結果において「投資を積極的に続ける」「投資を縮小しても基本的には続ける」という回答が６０.０％あったものが、今回調査では２８.３％に減少している。これは前回調査の２５.０％より増加している。「投資を縮小または中止する」とする回答（４３.４％）も前回調査（３２.８％）より増加している。
今回調査では、アジア地域への投資が増加（５,８０４百万円→２０,９３２百万円、＋２６０.６％）したものの、それ以外の地域においては軒並み大幅に減少している。