２ 良質な住宅・宅地の供給
１．住宅・宅地供給の動向
（１）新設住宅着工戸数・床面積の推移
平成10年度は、景気低迷が長引く中で、雇用、所得の先行き不安等による住宅需要マインドの冷え込みから厳しい状況が続き、第4四半期には回復の動きが見られたものの、年度全体では118.0万戸（前年度比12.1％減）と、15年振りに110万戸台となった。
また、新設住宅着工床面積は全体で11,098万m2、1戸当たり床面積は、前年度比2.0％増の94.1m2となった。利用関係別にみると、持家が0.1％減の139.0m2、貸家が1.5％減の51.2m2、分譲住宅が0.3％増の92.8m2となっている。
（２）宅地供給の現況
宅地供給量は、昭和47年度の23,400haをピークに減少に転じ、昭和60年代以降、約１万ha強とほぼ横ばいで推移してきたが、平成9年度の宅地供給量は、全国で9,400haとなっている。
２．住宅・宅地政策の課題と展開
（１）住宅事情の現況と問題点
平成5年の住宅統計調査によれば、全国の住宅数は総世帯数4,097万世帯に対して4,588万戸となり、一世帯当たりの住宅数は1.12戸に達し、戸数面での充足は進んでいる。住宅の質的な面については、一戸当たりの平均床面積が91.92m2に達し、全体として着実な向上が見られる。
また、世帯と住宅との対応関係を示す居住水準についてみると、全世帯が確保すべき目標である最低居住水準に満たない世帯は、昭和63年の9.5％から平成5年には7.8％となり、着実に未満世帯率を減少している。
しかしながら、ファミリー世帯に対応した規模の借家の絶対数が不足していること、全住宅数の10％に達している空き家のうち、39％（約153万戸）は利用に適さないストックであること、が指摘されており、良質な住宅ストックは、量的にもなお不足しているといえる。
（２）市場重視の住宅政策
今後の住宅政策のあり方については、平成7年6月の住宅・宅地審議会答申において、公的主体による直接供給、支援を中心とするこれまでの体系から視野を拡げ、住宅市場全体を対象として、
[1]住宅市場が円滑かつ適正に機能するための条件整備
[2]住宅市場を活用して政策目的を達成するための市場の誘導
[3]住宅市場を補強・補完するための住宅の公的供給
の３分野からなる新しい体系へと再編することが提言された。
特に賃貸住宅政策については、その後住宅宅地審議会住宅部会の基本問題小委員会において検討が行われ、平成10年8月に中間報告が行われた。ここでは、
[1]総合的な賃貸住宅供給促進のための制度インフラの整備
[2]良質なファミリー向け賃貸住宅の供給促進
[3]豊かな長寿社会を支える賃貸住宅政策
[4]都市居住の中心を担う賃貸住宅供給の促進
にポイントを置いて議論が進められた。
（３）第七期住宅建設五箇年計画の推進
平成8年3月に策定された第七期住宅建設五箇年計画（平成8〜12年度）においては、
[1]国民のニーズに対応した良質な住宅ストックの整備
[2]安全で快適な都市居住の推進と住環境の整備
[3]いきいきとした長寿社会を実現するための環境整備
[4]地域活性化に資する住宅・住環境の整備
を基本的目標として定めている。
居住水準の目標としては、誘導居住水準（4人世帯、共同住宅91m2、一戸建123m2）については、平成12年度までに全国で半数の世帯が、その後できるだけ早期にすべての都市圏で半数の世帯が確保できることを目標とし、このため、平成12年度において住宅一戸当たりの平均床面積を約100m2とすることを目標として良質な住宅ストックの形成に努めることとしている。また、最低居住水準（4人世帯、50m2）については、大都市地域の借家居住世帯に重点を置いて水準未満の世帯の解消に努めることとしている。なお、性能及び設備の目標については、本格的長寿社会となる21世紀の住生活に対応するために住宅が備えるべき段差の解消等のバリアフリー性能、遮音や断熱性能、耐久性能等を盛り込む等、所要の拡充を図り、その着実な改善を図ることとしている。
計画期間中における民間を含めた総住宅建設戸数については、730万戸を見込み、そのうち、公的資金による住宅建設の量としては、352.5万戸（平成10年1月変更）を見込んでいる。
また、第七期住宅建設五箇年計画期間における諸施策の推進に当たっては、公的住宅供給を、民間との適切な役割分担の下、住宅市場を補強・補完するものとして推進を図ることとしているが、公団住宅、住宅金融公庫融資の主要制度について、事業の重点化と政策誘導機能の強化を図る方向で所要の見直しを行なっている。
特に、住宅・都市整備公団については、これを廃止し、大都市地域等における居住環境の向上及び都市機能の増進を図るための市街地の整備改善、賃貸住宅の供給等を効率的、合理的な執行体制により行う新公団を設立するべく、平成11年6月「都市基盤整備公団法」が公布された。
（４）密集住宅市街地の整備
大規模地震時に市街地大火が生じるおそれ等がある密集住宅市街地について、「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」や密集住宅市街地整備促進事業等の補助制度の活用による集中的な事業の実施により、可能な限り早期に密集市街地の防災性の確保と居住環境の改善を図ることとしている。
（５）少子高齢化に対応した住宅政策
本格的な高齢化の進展に対応し、高齢者が安全かつ快適に生活できる環境の整備を行なうため、バリアフリー化された住宅の整備・誘導を推進するとともに、医療・福祉施策と連携した生活支援サービスの充実を図ることが必要とされている。
少子化問題に対しては、ゆとりある住生活を実現するため、良質なファミリー向け住宅の供給を促進するとともに、子育てをしながら働くことができるように、職住近接の都心居住の推進、住宅と一体となった子育て支援施設の整備を推進することとしている。
（６）住宅・建築物における環境対策
地球温暖化問題をはじめとした地球規模での環境問題の深刻化に対応して、住宅・建築分野においても、住宅・建築物の使用段階でのエネルギー消費量が増加していること、産業廃棄物の不適正処理の多発、住宅室内の化学物質等による健康影響への適切な対応が不可欠であること、などの問題が指摘されており、公的主体、住宅・建築生産者、消費者の各主体が、それぞれの立場で実効性のある環境対策を総合的かつ計画的に講じることが重要である。
（７）住宅コストの低減
近年、我が国の住宅建設コストが米国に比して高いとの指摘があるとともに、消費者のコストに対する意識の高まりに伴い、住宅の本来必要な性能、機能等を問直す動きも強まっている。豊かさを実現できる住生活の実現に向け、住宅建設コストの低減のための施策が不可欠である。
（８）住宅市場の条件整備と消費者保護
住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図るため、住宅性能表示制度と瑕疵担保責任の特例を内容とする「住宅の品質確保の促進等に関する法律案」が平成11年3月に閣議決定され、6月に公布された。現在、平成12年春頃の施行を目指し、詳細について検討を進めている。
３．大都市地域における住宅・宅地問題
（１）大都市地域における住宅・宅地の現況
- [1] 地価の動向
- 国土庁の平成11年地価公示（平成11年1月1日時点）によると、三大圏における住宅地の地価は、対前年変動率▲5.7％と平成4年公示以降8年連続の下落となっている。
- [2] 住宅の年収倍率
- 首都圏の新規民間分譲マンションの平均価格の勤労者世帯の平均年収に対する倍率は、地価高騰に伴って上昇し、平成2年には8倍に達したが、その後低下傾向にあり、平成10年には4.7倍となっている。
- [3] 住宅立地の状況
- 平成9年度に新規供給された宅地分譲と戸建て分譲の合計を、中心地からの距離帯別にみると、三大圏では約7〜8割が20km以遠に立地しているのに対し、その他の地域では約9割が20km圏内において供給されている。
- [4] 居住水準
- 規模要因に関する達成状況をみると、平成5年時点で、主世帯のうち最低居住水準未満世帯率は全国で319万世帯（7.8％）であるが、京浜葉大都市圏で133万世帯（11.5％）、三大都市圏で212万世帯（10.3％）存在しており、また、誘導居住水準以上世帯についても、全国で40.5％、三大都市圏で33.9％、京浜葉大都市圏で30.4％となっており、大都市地域における居住水準向上の遅れが目立っている。
（２）大都市地域における住宅・宅地供給の課題
住宅供給の動向をみると、平成10年度の新設住宅着工戸数は、景気の先行き不透明感や、雇用・所得への将来の不安などから、前年度を下回り、2年度連続の減少となった。また、住宅着工の4割近くを占める貸家について、その約半数が50m2以下のものであり、必ずしも良質な住宅ストックの形成が進んでいるとはいえない。
一方、宅地供給の動向を見ると、宅地分譲・戸建住宅による新規供給宅地の平均敷地面積はほぼ一定規模で推移しているものの、若干低下傾向が見られる。また、立地については、地価の下落等に伴い都心地域に回帰する傾向にある反面、宅地開発事業は短期で小規模なものが増加している。
（３）都心居住の推進
大都市地域においては、住宅立地の遠隔化により通勤時間が長時間化し、職住近接のニーズが高まっている。一方、都心地域においては、人口減少による居住空間の空洞化やコミュニティの崩壊等の問題が生じている。職と住のバランスのとれた都市構造を実現し、職住近接によるゆとりある生活の実現を図るには、政策的に都心地域における土地の有効高度利用と積極的な住宅供給を促進することが必要となっている｡
（４）広域的計画体系に基づく住宅・宅地供給の促進
大都市地域における住宅・宅地需要に対して、広域的な観点からの取り組みを行なうため、平成2年に改正された大都市法に基づき、平成3年に、三大都市圏の大都市地域について、国が供給基本方針を、関係都道府県が同方針に即し供給計画を策定した。同方針は平成8年に変更され、平成17年度までの10年間の住宅・宅地の供給目標量、供給促進施策等が定められた。
現在、国及び関係公共団体は一体となって、既成市街地の有効利用、市街化区域内農地の計画的宅地化、新市街地の計画的開発、都心の地域その他既成市街地内における住宅供給の促進等を推進し、適正な価格での良質な住宅・宅地の供給を図るとともに、住宅取得能力の向上等の総合的な施策の展開を図っている。
（５）既成市街地における住宅供給の促進
既成市街地においては、居住水準の向上、土地の有効・高度利用、職住近接の実現、公共公益施設の有効利用の観点等から中高層共同住宅の供給と、建替えによる住宅供給を推進する必要がある。また、既成市街地内の工場跡地等の低未利用地で一定規模以上のものについては、有効・高度利用を図ることにより周辺市街地整備とあわせた住宅供給を行なっていくことが重要である。
（６）大都市地域での良好な宅地供給の促進
市街化区域内農地の住宅地等への転換の促進、定期借地権を活用した住宅・宅地供給の促進等に重点を置き、大都市地域内における近郊居住の実現に向けて、公共施設が適切に整備され、良好な居住環境を備えた住宅市街地の整備を図る。また、常磐新線・新駅の周辺における鉄道整備と一体となった宅地開発や緑・景観、高齢者等に配慮した良質な宅地開発を推進する。
新設住宅着工戸数の推移