第1節 豊かな住生活の実現

第5章 心地よい生活空間の創生

第1節 豊かな住生活の実現

1 住生活の安定の確保及び向上の促進

 本格的な少子高齢社会の到来、人口・世帯数の減少、厳しい雇用・所得環境等の社会経済情勢の変化や、住生活を支えるサービスに対するニーズ等を踏まえ、平成23年3月に閣議決定した、23年度から32年度を計画年度とする新たな住生活基本計画(全国計画)に基づき、1)安全・安心で豊かな住生活を支える生活環境の構築、2)住宅の適正な管理及び再生、3)多様な居住ニーズが適切に実現される住宅市場の環境整備、4)住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保という4つの目標の達成に向け、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策を推進している。

(1)安全・安心で豊かな住生活を支える生活環境の構築
 安全・安心な住宅及び居住環境の整備を図るため、大規模な地震等に備え、住宅・建築物の耐震改修等を促進するとともに、高齢者が安心できる住まいを確保するため、医療・介護・住宅が連携した「サービス付き高齢者向け住宅」の供給を促進している。また、低炭素社会の実現に向けて、住宅の省エネルギー性能の向上、地域材の利用等を進めている。
 さらに、街なか居住の推進等により住宅及び住宅市街地における高齢者等の生活の利便性の向上を図るとともに、住生活にゆとりと豊かさをもたらす、美しい街並みや景観の維持及び形成を図っている。

(2)住宅の適正な管理及び再生
 マンションのストック戸数は約579万戸(平成23年末現在)に達し、国民の重要な居住形態となっているが、適切な維持管理や再生を推進していく上での様々な課題への対応が必要となっている。
 マンションストックを有効に活用していくために、「持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会」を開催し、共同住宅の再生の技術情報や個別技術シート集を取りまとめ、公表した。
 また、マンションの適正な維持管理を促進するため、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を開催し、専門家を活用した管理方式、災害等緊急時の意思決定ルール、反社会的勢力排除規定等について検討を行っている。
 さらに、老朽マンションについては、その改修及び建替えが円滑に行われるよう、補助、融資、税制措置等の支援措置を講じている。「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」については、建替組合設立の認可等の権限をすべての市へ委譲した。なお、同法を活用したマンション建替事業の認可実績は、全国で65件となっている(24年10月1日現在累計)。

(3)多様な居住ニーズが適切に実現される住宅市場の環境整備
1)既存住宅が円滑に活用される市場の整備
 中古住宅・リフォームトータルプラン(平成24年3月)に基づき、既存住宅が円滑に活用される市場の整備として、以下の取組みを推進した。
 また、25年3月より「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」を開催し、中古住宅の流通促進に向けた制度等について検討を行っている。
(ア)消費者が安心してリフォームができる市場環境の整備
 住宅リフォームを検討する消費者は、費用や事業者選びに関して不安を有しており、これを取り除くことが住宅リフォーム市場の拡大には必要である。
 このため、具体的な見積書についての相談を行う「住まいるダイヤル」((公財)住宅リフォーム・紛争処理支援センター)における「リフォーム無料見積チェック制度」や各地の弁護士会における「無料専門家相談制度」等の取組みを進めている。平成24年度はリフォーム見積チェックが535件、リフォーム工事に関する無料専門家相談が722件となっている。
 リフォーム工事費用に関する情報提供の充実等を図るため、「住まいるダイヤル」において、24年6月に、消費者がリフォームの見積書を自分でチェックするときのポイントを取りまとめた「リフォーム見積書セルフチェックのポイント」及び地方公共団体等が住宅リフォーム工事の価格等に係る消費者からの相談に対応する際のマニュアルとして取りまとめた「リフォーム見積相談対応マニュアル」を公開し、周知・普及を図った。
 さらに、トラブル防止とトラブル時の消費者支援を図るため、「住まいるダイヤル」において25年3月7日に、相談業務を通じて得た情報を元に事案の内容や消費者へのアドバイスを公表した。
 また、消費者が安心してリフォームができるよう、施工中の検査と欠陥への保証がセットになったリフォーム瑕疵保険制度の24年度の加入申込件数は2,625件、マンション大規模修繕工事を対象とした大規模修繕工事瑕疵保険制度の同年度の加入申込件数は495棟となっている。
 なお、事業者が保険に加入するには、建設業許可の有無や実績等の条件を満たした上で、住宅瑕疵担保責任保険法人に事業者登録をする必要があり、登録された事業者は(一社)住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページで公開されるため、消費者は事業者選びの参考とすることができる。
(イ)消費者が安心して中古住宅を取得できる市場環境の整備
 中古住宅購入を検討する消費者は、その品質や性能に不安を有しており、これを取り除くことが中古住宅流通市場の拡大には必要である。
 このため、消費者が中古住宅の取引時点の物件の状態・品質を把握できるよう、第三者が客観的に住宅の検査・調査を行うインスペクションの普及促進を図るため、既存住宅インスペクション・ガイドライン検討会において、建築士等の資格を有する者の活用等検査・調査を行う者の技術的能力の確保や検査・調査の項目・方法等のあり方について検討を行っている。
 また、消費者が安心して中古住宅の取得ができるよう、検査と欠陥への保証がセットになった既存住宅売買瑕疵保険制度の24年度の加入申込件数は、2,177件となっている。同年度には、中古マンションの1戸毎の売買に対応した既存住宅売買瑕疵保険を創設し、消費者及び事業者の利用しやすい中古住宅の売買に係る保険商品を開発した。
 なお、消費者は、リフォーム瑕疵保険と同様に登録事業者をホームページで検索し、事業者選びの参考とすることができる。
(ウ)消費者ニーズに対応した魅力ある中古住宅流通・リフォーム市場の整備
 リフォーム市場を活性化するためには、魅力あるリフォーム市場の形成を図っていく必要がある。このため、平成24年度は、大規模小売店舗、住宅フェア、リフォームショールーム等において、消費者向けセミナーを全国で56回実施し、13,491名の参加者にリフォームの魅力や気を付けるべきポイントを説明した。
 また、消費者が自らの居住の用に供するため、既存住宅を取得し、リフォームを行う場合や分譲共同住宅の大規模修繕工事に際して、住宅瑕疵担保責任保険法人による検査、瑕疵保険への加入、履歴情報の登録・蓄積等を行う事業について、その工事費用等の一部に対して補助を行う既存住宅流通・リフォーム推進事業を実施し、住宅ストックの品質向上及び既存住宅の流通活性化を図った。

2)将来にわたり活用される良質なストックの形成
(ア)住宅の品質確保
 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、新築住宅の基本構造部分に係る10年間の瑕疵担保責任を義務付けるとともに、新築住宅及び既存住宅に対し、耐震性、省エネ対策、シックハウス対策等、住宅の基本的な性能を客観的に評価し、表示する住宅性能表示制度を実施している。平成24年度の実績は、設計図書の段階で評価した設計住宅性能評価書の交付が202,960戸、現場検査を経て評価した建設住宅性能評価書(新築住宅)の交付が168,942戸、建設住宅性能評価書(既存住宅)の交付が372戸となっている。
 建設住宅性能評価を受けた住宅に係る紛争については、指定住宅紛争処理機関である全国各地の弁護士会が裁判によらず迅速かつ適正な処理を図ることとしており、住宅紛争処理支援センターがその支援業務を行っている。同センターは、住宅に関する様々な相談も受け付けている。24年度の実績は、指定住宅紛争処理機関における紛争処理の申請受付件数29件、同センターの相談受付件数20,629件となっている。
(イ)住宅の長寿命化への取組み
 「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、住宅を長期にわたり良好な状態で使用し続けることができるよう、その構造や設備について、一定以上の耐久性、維持管理容易性等の性能を備えた住宅(「長期優良住宅」)の普及を図っている(平成24年度認定戸数:107,449戸)。
(ウ)木造住宅の振興
 国民の約8割が木造住宅を志向する注1など、国民の木造住宅に対するニーズを踏まえ、良質な木造住宅ストックの形成を図るため、地域材等資材供給から設計・施工に至るまでの関連事業者からなるグループによる、木造の長期優良住宅の建設に対する支援を行っているほか、木造住宅の建設等に係る人材育成に対する支援を行っている。

3)多様な居住ニーズに応じた住宅の確保と需給の不適合の解消
(ア)住宅金融
 民間金融機関による相対的に低利な長期・固定金利住宅ローンの供給を支援するため、(独)住宅金融支援機構では証券化支援業務を行っている。当業務には、民間金融機関の住宅ローン債権を集約し証券化するフラット35(買取型)と民間金融機関自らがオリジネーター注2となって行う証券化を支援するフラット35(保証型)があり、フラット35(買取型)における平成25年3月末までの実績は、買取申請件数752,215件、買取件数527,972件で、333の金融機関が参加している。また、フラット35(保証型)における25年3月末までの実績は、付保申請件数19,518件、付保件数12,257件で、5金融機関が参加している。
 証券化支援業務の対象となる住宅については、耐久性等の技術基準を定め、物件検査を行うことで住宅の質の確保を図るとともに、証券化支援業務の枠組みを活用し、耐震性、省エネルギー性、バリアフリー性及び耐久性・可変性の4つの性能のうち、いずれかの基準を満たした住宅の取得に係る当初5年間(長期優良住宅等については当初10年間)の融資金利を引き下げるフラット35Sを実施している。なお、平成23年度第3次補正予算及び平成24年度当初予算において、東日本大震災からの復興及び住宅の省CO2対策を推進するため、省エネルギー性の優れた住宅を取得する場合のフラット35Sの当初5年間の金利引下げ幅を0.3%から、東日本大震災の被災地においては1.0%、被災地以外の地域においては0.7%に拡大する対策を実施した(24年10月まで)。
 また、同機構は、災害復興住宅融資やサービス付き高齢者向け賃貸住宅融資等、政策的に重要でかつ民間金融機関では対応が困難な分野について、直接融資業務を行っている。
(イ)住宅税制
 消費税率の引上げに伴う一時の税負担の増加による影響を平準化し、及び緩和する観点から、平成25年度税制改正において、住宅ローン減税、投資型減税、リフォーム減税等が延長・拡充された。
 また、住宅ローン減税の延長・拡充措置を講じてもなお効果が限定的な所得層に対しては、別途、良質な住宅ストックの形成を促す住宅政策の観点から適切な給付措置を講じ、29年末まで一貫して、消費税負担増をかなりの程度緩和する給付措置を講ずることとされた。
 
図表II-5-1-1 住宅ローン減税制度の概要(平成26年〜29年)
図表II-5-1-1 住宅ローン減税制度の概要(平成26年〜29年)
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(ウ)賃貸住宅市場の整備
 賃貸住宅市場においては、戸建て住宅、マンション等の持家ストックの賃貸化等を通じたストックの質の向上を図るため、定期借家制度の普及、サブリース事業注3の適正化等の環境整備に取り組んでいる。

(4)住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保
1)公的賃貸住宅等の供給
 住宅に困窮する低額所得者に対し地方公共団体が供給する公営住宅を的確に供給すると共に、各地域における居住の安定に特に配慮が必要な高齢者等の世帯を対象とした良質な賃貸住宅の供給を促進するため、公営住宅を補完する制度として地域優良賃貸住宅制度を位置付け、公的賃貸住宅等の整備等や家賃の減額に要する費用に対する助成を行っている。
 また、解雇等により住居の退去を余儀なくされる者に対する住宅セーフティネットを確保するため、全国のハローワークと連携の下、離職者が利用可能な公営住宅や(独)都市再生機構賃貸住宅等の関連情報の一元的提供を行うワンストップサービスの推進や社会資本整備総合交付金を活用した家賃助成等の取組みの推進等、離職者の居住安定確保に向けた対策を講じている。
 
図表II-5-1-2 公的賃貸住宅等の趣旨と実績
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2)民間賃貸住宅の活用
 民間賃貸住宅のセーフティネット機能の向上を図る観点から、地方公共団体、不動産関係団体、居住支援団体等により構成される居住支援協議会を通じ、高齢者、障害者、外国人、子育て世帯等が民間賃貸住宅へ円滑に入居することができるようにするため、住宅の情報提供等の居住支援を行うこととしている。


注1 内閣府「森林と生活に関する世論調査」(平成23年)
注2 資産流動化の仕組みにおいて流動化の対象となる資産を保有している企業。オリジネーターは、債権や不動産などの資産を特定目的会社に譲渡するなどして資産を証券化することで資金調達を行う。
注3 賃貸住宅管理会社が建物所有者(家主)等から建物を転貸目的で賃借し、自ら転貸人となって転借人に賃貸する事業


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