| 日時 ： |
平成１８年２月２０日(金) １６時００分〜１８時００分 |
| 場所 ： |
国土交通省総合政策局ＡＢＣ会議室（中央合同庁舎第３号館） |
| 出席者（敬称略）： |
※五十音順
〈委員〉
井出多加子、金本良嗣、平井宜雄
〈臨時委員〉
石澤卓志、伊藤和博、岩原紳作、渋谷正雄、杉本茂、田村幸太郎、土田あつ子、濱口大輔、福士正 |
| 議事概要： |
（１） |
開会 |
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（２） |
委員からのプレゼンテーション
（石澤委員、杉本委員、田村委員、濱口委員） |
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（３）
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フリーディスカッション |
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（４） |
事務局から今後の開催予定を説明。 |
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（５）
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閉会 |
- 配布資料（PDF形式）：
- 投資家が安心して参加できる不動産市場について
- 投資家が安心して参加できる不動産市場について（参考資料について）
- 委員資料（PDF形式）：
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- 杉本委員資料−REIT及び私募ファンドにおける開示情報の限界
- 田村委員−コメントペーパー
- 濱口委員−年金の不動産投資の現状と不動産投資市場に期待するもの
- 参考資料：
- 中間整理「投資家が安心して参加できる不動産市場の在り方」の概要
- 中間整理「投資家が安心して参加できる不動産市場の在り方」〜良質な不動産ストックの形成による都市・地域経営の基盤づくりに向けて〜
- 投資サービス法(仮称）に向けて―金融審議会金融分科会第一部会報告
主な発言内容：
- Ｊ−ＲＥＩＴの開示は、法定等による義務開示と自主開示の例があるが、自主開示の情報のどのような性質がポイントとなって重要な効果をもたらしているのか。適時開示や決算短信のような非常にタイムリーである性質なのか、個別性の情報が出ているという性質なのか。
- 法定等による義務開示はこれだけはやっておかなければいけないという最低のものにすぎず、投資家の要求を満たしていない部分が相当あり。その部分が自主開示の中に反映されている。例えば、地震が頻発されている際には、地震による被害状況を投資家に説明するなど、一般的に話題になっているものに対して不動産を運用している側がどのように対応していくのかといった部分は自主開示の範囲となる。Ｊ−ＲＥＩＴでは、個別のものであっても透明性が高くないと投資家に評価されないという傾向になっており、そのような投資家の要求に応えるための細かい部分は自主開示の範囲となる。
- 開示について、プロ・アマに差が設けられているが、情報についてはプロも必要であると思われるが、プロ・アマの差は何の差に基づくのか。
- 教科書には、プロの場合に情報開示が義務とされていない理由として、プロにｙは投資能力、判断能力、情報収集能力があることが挙げられている。一方、少人数私募については、比較的個人的に請求しやすいことが理由として挙げられている。
- プロの理解能力が重要なポイントになると思われる。現在、証券取引法のプロの範囲は適格機関投資家に限られており、他の法律の範囲と異なっているが、これを拡大してほしいという要望も存在し、徐々に拡大しているところ。一方で、プロ・アマといっても商品によって変わってくるものであり、相対的である。
- 証券取引法上の有価証券報告書等の開示と証券取引所が行っている決算短信や適時開示との間の大きなギャップをどのようにすればよいか。証券取引所の決算短信等を廃止してほしいという意見もかなりあるが、実際上大きな役割を果たしている。一方、有価証券報告書の制度を改善することを考えた場合も、この制度は最終的には刑事罰で担保しているため、ある程度の慎重さが要求されてしまう。
- 新会社法の下で、ＹＫ−ＴＫスキームのように有限会社を使ったスキームが今後どのようになっていくのか。合同会社が使えるのか、有限責任事業組合とどちらが使えるのかなど大きな問題になると思われる。このような中では、不動産特定共同事業法や資産流動化法の開示制度を見直して利用しやすくする必要がある。
- 信託法と信託業法の全面改正の中で、特に信託宣言を使ったスキームなど他者のチェックが働かない信託受益権商品が出てくる可能性があり、そのような状況を踏まえて、今後、不動産投資についてどうしていくべきか検討する必要がある。
- アスベスト、土壌汚染等の不動産鑑定をディスクロージャー制度の中でどのように信頼性のある形で盛り込むことができるのか、検討すべきである。
- 不動産の投資マーケットを拡大して、日本全体の資金の中で不動産の占める割合を高めるためにも不動産投資顧問の問題は重い課題である。有価証券投資顧問業と不動産投資顧問業との兼業承認をスムーズにいくように制度を変えていくことが必要である。また、不動産投資投資顧問業を独立の免許業とするとか、証券投資顧問業との間で横断的なルールを作る中で、不動産に関わる投資サービスは一定の資格を得た者がアドバイスができるようにして、両方の者を有価証券投資顧問業会社がその者を雇えば両方のものを扱えるようにするなど、制度的にどのように工夫したらうまくいくのかは大きな課題である。
- 立法の際に、問題となるのは、市場に対して何か規制を加える場合に、その規制を嫌がって別の手段を講じることが常に行われるということである。Ｊ−ＲＥＩＴの自主開示は市場的な競争力が働いているからなされるものであり、もし、開示義務を認めると、それを嫌がって別の様々な方法を考え出すことが十分に考えられる。しかし、耐震偽装やアスベストなど生命・身体に関わるものは別の方法で逃げることを許さない規制が必要であり、そうだとするとそれが不動産に特有のものと関連してくるのではないかと思われる。
（注）議事録については、後日、ホームページ上で公開されます。
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