日時　：	平成１８年５月２９日(金)　１０時００分〜１２時００分
場所　：	国土交通省中央合同庁舎２号館低層棟共用会議室４

出席者（敬称略）：	※五十音順 〈委員〉 　井出多加子、金本良嗣、平井宜雄 〈臨時委員〉 　石澤卓志、伊藤和博、岩原紳作、渋谷正雄、櫻川昌哉、杉本茂、田村幸太郎、土田あつ子、濱口大輔

　 　 　 　 　　　　　 　 　　　　　 　

議事概要：	（１）	不動産投資産業の人材育成と課題（プレゼンテーション）
	（２）	プロパティマネジメント業務について（プレゼンテーション）
	（３）	これまでの部会の議論を踏まえた課題整理について

配布資料【PDF形式】：

資料−１　不動産投資産業の人材育成と課題
　　　　　　　 【（社）不動産証券化協会　巻島一郎専務理事】

資料−２　平成１８年度マスター養成講座テキストの概要
　　　　　　　 【（社）不動産証券化協会】

資料−３　「ビル経営管理士」制度について
　　　　　　　 【（財）日本ビルヂング経営センター】

資料−４　「不動産コンサルティング技能試験・登録事業」制度について
　　　　　　　 【（財）不動産流通近代化センター】

資料−５　「不動産コンサルティング技能試験・登録事業」制度について

資料−６　これまでの部会の議論を踏まえた今後の不動産投資市場について

資料−６　これまでの部会の議論を踏まえた今後の不動産投資市場について
　　　　　　　 【課題整理骨子】

資料−６　参考資料

　

主な発言内容：

＜不動産投資産業の人材育成と課題について＞

• 貴協会認定マスターにおけるピアレビューとは具体的にどのようなことをやるのか。また、氏名を公表することにより、不動産投資顧問業登録のように名義貸し等が行われることへの危惧についてはどのように対処するのか、具体的なチェック方法等について教えて欲しい。さらに、マスターとは不動産投資顧問業のプロフェッショナルという位置付けでよいのか。
• ピアレビューでは専門家同士の評価が重要であると考えている。マスターの更新について、専門家が意見を当協会事務局に具申できる制度を設けている。また、有資格者の氏名公表については、民間資格であるため名義貸し等の問題が生じることは考えにくいと認識している。不動産投資顧問との関係では、当協会マスターは不動産投資顧問業のプロフェッショナル資格ではなく、不動産証券化商品の組成・説明に重点が置かれたものであり、不動産投資顧問のように投資家の内部におけるガイドライン等まで理解した上で助言等を行うことまで想定されていない。
• ８５０名超のマスターはどのような形でマスター資格を生かしていくのか。
• 不動産証券化は複数の専門領域が融合したものであるため、マスターの中には複数の専門知識を持った者もおり、不動産証券化の各フェーズで当協会マスターが活躍していただけるものであると認識している。
• 信頼される不動産投資市場とあるが、米国と比べて日本は遅れていると感じているが、マスター制度が具体的に市場に与えるメリットは何か。
• 米国には包括的な資格制度が無く、（資産種別等により）細分化されている。当協会マスター制度が不動産投資市場にもたらすメリットとしては、信頼性の担保であろう。日本の不動産のウィンブルドン化（日本の不動産投資市場のメインプレイヤーが外資しかいないこと）ではなく、日本固有の増強していく産業として育成したい思いがある。
• ８５０名超のマスターは今後不動産投資ビジネスのコアを担うわけだが、目標人的にはどのようにお考えか。
• まだまだ少ないところ。マスター制度について公開講座として今年よりスタートするところであるが、１２００名の枠が2日で満席になってしまった。将来的な規模については、当協会理事長によれば5年後に３０００人を目標としている。

＜これまでの部会の議論を踏まえた課題整理について＞

• 不動産運用には現物の運用と信託受益権の運用の２本の柱があるが、後者の信託受益権の運用については、来年の金取法施行後は助言業又は運用業者の登録が必要であり、業規制を受けることとなる。しかし、現物運用については、不動産投資顧問業登録規程という任意の制度があるものの、業規制による信用力が担保されていないという問題がある。いよいよ、この制度間のアンバランスの問題は避けては通れない状況になってきている。現物運用についても、少なくとも投資家への説明義務や行為規制が整備されていないと、今後の不動産投資、とりわけ、年金等によるコア投資の拡大が阻害されるおそれがある。
• エンジニアリングレポート実施機関の責任が故意・重過失でない限り、さらにフィーの範囲内でしか責任を負わないというのは責任が軽くないか。
• デューデリジェンス調査の保証をどの程度行うかという点についてだが、以前、海外制度の調査を行ったとき、米国では環境調査のＥレポート以外は職業賠償責任保険が発達していることが分かった。ただ、ここ５、６年で米国ではマーケットの拡大に伴い環境調査レポートの保険制度の整備がされている。日本も今の状況がいいというわけではないが、負担能力の問題もあるから状況に応じて整備を行っていく必要がある。
• エンジニアリングレポート実施機関に本当に規制の網をかけるべきか考える必要がある。調査を頼んだ者が責任を負うのか、作成した者が責任を負うのかという問題だが、作成した者に責任を負わせるのは一般にうまくいかないと思われる。また、誰に責任を負わせるかを考えるにあたっては、建築物については建築士や所有者の責任、土壌汚染については所有者の責任など個々に分解して、民事責任を誰が負うのかも考慮すべきである。
• ＹＫＴＫスキームのＡＭの責任を考えるにあたっても、エンジニアリングレポート実施機関の責任の場合と同様のことを考慮する必要がある。すなわち、ＡＭは投資家に直接責任を負うのか、ＹＫに責任を負うのか考える必要がある。投資家に直接負う　となるとオフバランスという本来の目的に合わなくなるため、後者がベースとなるだろう。ただ、その際にＡＭがＹＫに責任を負うということは具体的にどういうことか、その有効性はどうか検討する必要がある。

（注）議事録については、後日、ホームページ上で公開されます。

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