| ＳＰＣ法上のＳＰＣ | ＳＰＣ法以外のＳＰＣ （商法上の株式会社または有限会社） |
不動産特定共同事業 | 不動産信託 （管理・処分型） |
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| 実 物 | 信託受益権 | 任意組合 | 匿名組合 | ||||||
| 仕組み | オリジネータがＳＰＣに特定資産を売却し、ＳＰＣはこれを裏付けとして有価証券であるＡＢＳ（優先出資証券、特定社債、特定約束手形）を発行し資金を調達 |
オリジネータが保有不動産を信託設定し、その受益権をＳＰＣに売却。ＳＰＣは社債の発行（株式会社の場合）により資金を調達 *エクイティ部分には海外ＳＰＣの出資や匿名組合出資を組み込む *2間接金融（ノンリコース・ローン）により資金を調達する場合あり |
複数の投資家から出資を募り、不動産に共同投資し、収益を分配 | オリジネータが保有不動産につき信託設定をし、その受益権を小口化して投資家に転売（不動産税制の適用を受けるために一口当たりの価額、口数、転売の可否について制限あり） | |||||
| 事業者 |
ＳＰＣ （ＳＰＣより委託を受けた管理会社が 特定資産を管理・処分） |
ＳＰＣ（信託受託者が資産を管理・処分） | 不動産特定共同事業法上の許可業者 | 信託銀行 | |||||
| 流通性 | 有価証券として、制度上換金可能 | 社債については換金可能 | 第三者への契約上の地位の譲渡可能 |
受益権者が不動産税制の適用を受けるためには、 転売不可 |
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| 適用法等 | ＳＰＣ法 | 信託法ほか | 不動産特定共同事業法 | 信託法・土地信託通達（平成10年） | |||||
| 税 制 |
オリジネータ | 譲渡益課税（土地重課については平成12年12月まで適用停止） |
・信託受益権設定時 →登録免許税 （税率：6/1000） ・受益権譲渡時 →譲渡益課税（土地重課については同左） |
・信託受益権設定時→登録免許税（税率：6/1000） ・受益権譲渡時→譲渡益課税 （土地重課については平成12年12月まで適用停止） |
譲渡益課税（土地重課については平成12年12月まで適用停止）→組合組成時の持分出資に関しては、課税関係が生じない | 譲渡益課税（土地重課については平成12年12月まで適用停止） |
・信託受益権設定時→登録免許税（税率：6/1000） ・受益権譲渡時→譲渡益課税 （土地重課については平成12年12月まで適用停止） |
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| ＳＰＶ | 資産 取得時 |
不動産取得税 | 課税標準×1/2 | 不課税 | 不課税 |
持分取得時：本則どおり （税率：40/1000） 組合組成時：不課税 |
課税標準×4/5 | −−−−−− | |
| 登録免許税 | 税率軽減(25/1000) | 不動産1個あたり1,000円 | 不動産1個あたり1,000円 |
持分取得時：本則どおり （税率：50/1000） 組合組成時 ：税率軽減（30/1000） |
税率軽減（30/1000） | ||||
| 特別土地保有税 | 非課税 | 不課税 | 不課税 |
持分取得時：本則どおり （税率：30/1000） 組合組成時：不課税 |
非課税 | ||||
| 配当時 | 90%配当ルールなど、一定の要件を満たした場合、支払配当は損金算入可能 | 通常の法人課税→社債については、利子の支払いの損金算入可 | 損益は組合員に帰属 | 組合事業で生じた損益は組合員に帰属し、組合員に分配されなかった損益等につき営業者に課税 | −−−−−− | ||||
| 資産売却時 | 譲渡益課税（土地重課については適用除外）→通常は一定要件を満たした支払配当に充当することで損金算入 | 譲渡益課税（土地重課については、平成12年12月まで適用停止）→通常の法人課税 | 損益は組合員に帰属→組合員が法人の場合、譲渡益課税（土地重課については平成12年12月まで適用停止） | 営業者に譲渡益課税（土地重課は平成12年12月まで適用停止）→組合事業で生じた損益は組合員に帰属し、組合員に分配されなかった損益等につき営業者に課税 | −−−−−− | ||||
| 投資家 （個人） |
配当時 | 優先出資証券：年間配当額に応じて異なる（例：年間配当が50万円以上の場合、20%源泉徴収後に申告して総合課税→配当控除なし） | 社債については、20%源泉分離課税 | 不動産所得（資産売却時には譲渡所得） | 国税庁に照会中→不動産所得または雑所得（資産売却時には譲渡所得または雑所得） |
受益権取得時：登録免許税（不動産１個当たり1,000円） 受益配当時：不動産所得（信託不動産売却時には 譲渡所得） |
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| 特定社債：20%源泉分離課税 | |||||||||
| 譲渡時 | 優先出資証券：有価証券の譲渡所得として、26%の申告分離課税（上場されていれば、譲渡代金の1.05%の源泉分離課税の選択も可）。また、その有する資産が主として土地である法人の株式に該当するが、ＳＰＣが一定要件を満たしている場合には短期譲渡所得課税はなされない | 社債については、譲渡益が発生した場合の、その分の所得税は非課税 | 譲渡所得課税 | 国税庁に照会中→譲渡所得または雑所得 | −−−−−− | ||||
| 特定社債：譲渡益が発生した場合のその分の所得税は非課税 | |||||||||