建設産業・不動産業

賃貸住宅管理業者登録制度のQ&A

概要

Q. 登録制度の目的は何か。
Q. 賃貸住宅の管理業者は、この制度において登録しなければならないのか。
Q. 管理業者に適切に業務を行わせるのであれば、全ての管理業者に免許制を課すなど強制力を持つ制度とすべきではないか。
Q. 本制度はどのような効果があるか。登録を受ければ優良な業者と認識されるのか。
Q. 小規模な事業者にとっては、登録を受けるための負担が大きいのではないか。
Q. 登録を受けるためには、宅地建物取引主任者等の資格者を置く必要があるか。
Q. 宅地建物取引業法やマンション管理の適正化の推進に関する法律との関係はどのようになっているか。
Q. なぜ本制度は都道府県知事登録がなく、大臣登録のみなのか。


登録申請関係

Q. 申請書類はどこで入手できるのか。
Q. 登録申請書はどこに提出するのか。
Q. 申請書等について各地方整備局等に持参しての提出は可能なのか。
Q. 電子媒体による申請書等の提出は可能なのか。
Q. 登録費用は必要か。
Q. 申請書の日付はいつにすれば良いのですか。
Q. 登録を申請してから、登録を受けるまでのどれくらいかかるのか。
Q. 登録番号について、希望の番号等を付与してもらえるのか。
Q. 申請者の押印について、実印である必要はあるか。
Q. 登録に有効期間はあるのか。
Q. 申請書に記載する「役員」とは、賃貸住宅管理業務を担当している役員だけでよいか。
Q. 支店や事務所の中には賃貸住宅管理業を行っていない所もあるが、そのような事務所等について申請書に記載する必要があるか。
Q. 本制度に登録後、震災等により支店や事務所が損壊し、管理業を営むことが不可能となった場合、変更届出の提出要件に該当するか。また、当該支店等で管理業を営むことが不可能となったことを理由に、他の支店等で管理業を行った場合、損壊した支店名を名乗って契約行為を行うことは可能か。
Q. 登録業者(申請者)は、いつから本制度のルールを遵守する必要があるのか。
Q. 新規登録を行いたいが、会社設立後間もないため、まだ決算期を迎えていない。また、当然、業務実績もない。このような場合、申請書にはどのように記載すればよいのか。
Q. 登録業者は、標識を掲げる必要があるとのことだが、標識については、国土交通省から配布されるのか。
Q. 使用人に関する事項には、全ての従業員を記載する必要があるのか。
Q. 使用人に関する事項には、複数の支店の支店長を兼任している場合、複数の事務所に同一の者を記載してもよいのか。
Q. 有限会社の場合、役員コードには何を記載すればよいのか。
Q. 登録申請書の添付資料として業務等状況報告書を添付する必要があるのか。
Q. 直前の事業年度の業務の状況に関する書面の直前の事業年度とは、いつからいつまでの期間を指すのか。
Q. 直前の事業年度の業務の状況に関する書面の中の報告基準日とは、申請日を指すのか。
Q. 直前の事業年度の業務の状況に関する書面について、記載する実績には報告基準日までの1年間分を記載することとなるのか。
Q. 直前の事業年度の財産の状況に関する書面の直前の事業年度とは、いつからいつまでの期間を指すのか。


賃貸住宅管理業者登録規程

Q2-1. 大家が賃貸住宅を自主管理する場合、本制度の登録対象となるか。
Q2-2. 駐車場やビルの賃貸管理業務は、本制度の登録対象となるか。
Q2-3. 支社・支店単位でも登録を受けることは可能か。
Q2-4. 宅地建物取引業の免許を持っていなくても、登録を受けることは可能か。
Q2-5. 信託会社が受託者として賃貸住宅を管理している場合、登録対象となるか。
Q2-6. 保証会社が家賃を受領する場合も、登録対象となるか。
Q2-7. 貸主A,Bからは基幹事務を含む管理を委託されており、貸主C,Dからは基幹事務を含まない管理を委託されている管理業者であるが、C,Dからも基幹事務を委託されなければ、今回の登録をすることができないのか。
Q2-8. 家賃、敷金等の「等」には何が含まれるのか。
Q2-9. 公営住宅の管理は、本制度の登録対象になるか。
Q2-10. 賃貸住宅に付属する駐車場の管理は、本制度の登録対象になるか。
Q7-1. 登録申請の際に事務所登録をしていない事務所にも標識を掲げることは可能か。
Q8-1. なぜ業務や財産の分別管理等の状況を提出する必要があるのか。
Q8-2. なぜ毎年報告する必要があるのか。
Q8-3. 従事従業者の範囲についてどこまで含まれるのか。例えば、代表者や役員は含まれるのか。
Q8-4. 分別管理の状況は、どこまで詳細に記載しなければならないのか。
Q8-5. 敷金の保管については、どのような管理が求められるのか。
Q8-6. 報告書類として、決算書や貸借対照表も提出する必要はあるのか。
Q8-7. 報告書面について、国土交通省が審査したり、指導をしたりすることがあるか。
Q8-8. 事業年度終了後、1ヶ月後に初めて登録を受けたが、報告書面について、どの事業年度から報告書を提出する必要があるか。
Q8-9. 管理受託の管理実績は、1年間の新規受託契約件数などを書くことになるのか。
Q8-10. 受託棟数について、管理対象が1棟の一部であっても1棟と計算することになっているが、賃貸マンションで同一の棟にオーナーの異なる物件を、2部屋管理している場合、管理棟数を2棟とするべきか。
Q8-11. サブリース業者より基幹事務を委託された管理業者は、委託された基幹事務を管理受託の管理実績に記載する必要があるのか。
Q8-12. 受託契約金額について、サブリースの場合、どのように記載すればよいか。
Q8-13. 事業用店舗と賃貸住宅が併用してある建物に係る受託契約金額を記載する場合、どのように計算すればよいのか。
Q8-14. 基幹事務の受託数について、再委託または再サブリースしたものについても、記載数に含んでよいか。
Q8-15. 個人の場合の事業年度は、いつからいつまでの期間を指すのか。
Q8-16. 登録業者が当初の申請から事業年度を変更する場合、変更届出書などを提出する必要はあるか。
Q8-17. 管理受託の管理実績について、2名で共同所有している賃貸物件を管理受託(共同名義で管理受託契約を締結)した場合、委託賃貸人数は2名と記載するのか、それとも管理受託契約件数を単位として1名と記載することになるのか。
Q11-1. 「業務に関し」賃借人等に損害を与えたときなどが勧告等の対象となっているが、この業務とは基幹事務のみを指すのか。
Q11-2. 勧告等を決定する前に、登録業者の言い分は聴いてもらえるのか。
Q11-3. 勧告された場合、なぜ公表する必要があるのか。
Q15-1. 閲覧できる者は、当事者である借主と貸主に限定すべきではないか。
Q15-2. 登録規程第4条の申請に添付する書類も閲覧の対象か。


賃貸住宅管理業務処理準則

Q2-1. 登録業者は、従業者証明書を新たに作成する必要があるか。
Q2-2. 登録業者から再委託を受けて管理業務を行う管理業者の社員も、従業者証明書を携帯する必要があるか。
Q5-1. 宅地建物取引主任者でなくても、重要事項の説明をすることができるか。
Q5-2. 登録業者以外の不動産会社に重要事項の説明を委託することができるか。
Q5-3. 重要事項説明や契約締結は事務所で行う必要があるか。
Q5-4. 管理受託契約の内容に変更が生じた場合、再度、重要事項を説明する必要があるか。
Q5-5. 「管理事務の内容及び実施方法」の説明について、受託していない管理事務についても説明する必要があるか。
Q6-1. 現在、管理受託契約書面を用いて、重要事項の説明を行っているが、第5条の書面と第6条の書面を個々に作成する必要があるか。
Q6-2. 賃貸住宅管理業務に係る費用が無償であるため賃貸人などへ管理受託契約書などの書面交付を行っていないが、本制度へ登録した場合、管理受託契約の成立時の書面交付などを行う必要はあるのか。
Q7-1. 賃貸借契約書の中に本条の必要事項が全て記載されている場合でも、書面交付を行う必要があるか。
Q7-2. 第3項の変更の周知について、どのように行えばよいか。
Q7-3. 「管理事務の内容及び実施方法」について、貸主に対する第6条の書面と同じ記載をする必要があるか。
Q7-4. 仲介業者が書面を交付している場合は、改めて交付する必要はないか。
Q8-1. 賃貸借契約の中に「転貸の条件等に関する事項」についての定めはないが、説明は必要か。
Q10-1. 第10条及び第11条の重要事項の説明や書面の交付等を仲介業者が行っていれば、登録業者が再度行う必要はないか。
Q12-1. 定期建物賃貸借の再契約の場合も、本規定の更新事務を行うことになるのか。
Q12-2.  自動更新や法定更新の場合も更新時に書面を交付する必要があるか。
Q12-3. 更新通知の時期は更新前に行ってもよいか。
Q12-4. 賃貸借契約の更新事務は受託しているが、家賃等の受領事務は受託していない場合、本条の書面交付を行う必要があるか。
Q13-1. 「賃貸借契約が終了する場合」について、賃貸借契約期間の途中で借主の都合により退去する場合、賃貸借契約の終了と考えてよいか。
Q13-2. 「債務の額」とは何か。
Q13-3. 敷引き特約や原状回復特約は認められるのか。
Q13-4. 登録業者の社員が原状回復に立ち会う必要があるか。
Q13-5. 算定の基礎について記載した書面は、国土交通省で指定されるのか。
Q13-6. 現在、敷金の精算については、借主立ち会いのもとで、チェックリストで確認した上で、敷金から控除される金額の合計をチェックリストとともに書面交付しているが、問題ないか。
Q14-1. 基幹事務を他者に一括して委託しているかどうかの判断は、どのような基準で行うのか。
Q14-2. 貸主から委託を受けた親会社(登録業者)が、子会社に全ての管理事務を委託した場合、一括再委託したことになるか。
Q14-3. 1社でなく数社に分けて基幹事務を再委託すれば、一括再委託には該当しないか。
Q14-4. 登録以前の契約分については、基幹事務を他者に一括して委託していてもよいか。
Q14-5. 再委託先がさらに再々委託をすることは可能か。
Q14-6. 第14条第2項の基幹事務の一括委託の禁止について、賃貸住宅の所有者から、地方物件の管理について、基幹事務を一括して地方の業者に委託する形でサブリース契約をお願いされた。そのような場合であっても、本項違反になるか。
Q15-1. 通知対象となる金銭等は、どのような金銭等か。
Q15-2. 口座振替手数料について、賃借人から受領した場合は、賃貸人に通知する義務があるのか。
Q15-3. 更新事務手数料について、賃借人から受領した場合は、賃貸人に通知する義務があるのか。
Q15-4. 賃貸借契約書に鍵を紛失した場合、鍵の交換費用は入居者が負担と明記されているので、鍵の交換費用を入居者から受領しても貸主へ通知する必要はないと考えて良いか。
Q15-5. サブリース業者の場合、第15条に基づく通知義務があるのか。
Q16-1. 受領した敷金を、貸主に送金せず登録事業者がそのまま管理していてもよいか。
Q16-2. 転貸の場合の「自己の固有財産」や「他の賃貸人の財産」とは何を指すのか。どのような管理が求められるのか。
Q16-3. 住宅と駐車場等を一括して管理しており、住宅と駐車場等の管理料を区分できない場合、どのように対応すればよいか。
Q16-4. 住宅と駐車場等を一括して管理しており、住宅と駐車場等の賃料を区分できない場合、どのように対応すればよいか。
Q17-1. 定期に報告とは、どれくらいの頻度を想定しているのか。
Q20-1. 閲覧を求められた場合、どのような書類を見せる必要があるのか。



総論


Q. 登録制度の目的は何か。
A. 本制度は、登録を受けた賃貸住宅管理業者の方が行う業務について一定のルールを定めることにより、その業務の適正な運営を確保するとともに、借主等の利益の保護を図ることを目的としています。本制度が普及することで、消費者の方が適正な管理業務を行っている管理業者や賃貸住宅を選択することが可能となり、賃貸住宅の管理に関する共通のルールが普及するとともに、賃貸住宅に関するトラブルを減少することが期待されます。

Q. 賃貸住宅の管理業者は、この制度において登録しなければならないのか。
A. 本制度は任意の制度であり、登録するかどうかは、各管理業者の判断によります。登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができます。

Q. 管理業者に適切に業務を行わせるのであれば、全ての管理業者に免許制を課すなど強制力を持つ制度とすべきではないか。
A. 賃貸住宅の管理に関しては、現在特段の法規制等がないことや事業者の方の負担に配慮し、任意の登録制度を創設し、賃貸住宅の管理業務に関する共通のルールを広めることにより、業務の適正化を図ることとしました。

Q. 本制度はどのような効果があるか。登録を受ければ優良な業者と認識されるのか。
A. 登録を受けた事業者名は公開されるため、その業者が賃貸住宅の管理業務に関し、一定のルールに沿って重要事項の説明や書面交付、受領家賃など財産の分別管理を適切に行っていることなどが一般に明らかになります。登録を受けていることが何か特別な保証を与えるものではありませんが、借主などは、こうした情報を物件選択や管理業者との契約の判断に活用することが可能となります。

Q. 小規模な事業者にとっては、登録を受けるための負担が大きいのではないか。
A. 本制度は、必要な事項を記載した申請書等を提出することにより、基本的に、欠格要件に該当しなければ、経営規模や売上高にかかわらず登録を受けることが可能です。

Q. 登録を受けるためには、宅地建物取引主任者等の資格者を置く必要があるか。
A. 宅地建物取引主任者のような資格者を設置する必要はありませんが、賃貸住宅の管理業務は専門的知識や実務経験を要する業務であるため、宅地建物取引主任者や管理業務主任者、マンション管理士、民間資格である賃貸不動産経営管理士など資格者が業務の中心を担うことは有意義な取組みであると考えております。

Q. 宅地建物取引業法やマンション管理の適正化の推進に関する法律との関係はどのようになっているか。
A. 宅地建物取引業法は、宅地建物の貸借の代理・媒介を対象とし、マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、分譲マンションの管理を対象としています。賃貸住宅管理業の登録制度は、賃貸住宅の管理を対象としており、それぞれ別の観点から業務の適正化や消費者の保護を図っています。

Q. なぜ本制度は都道府県知事登録がなく、大臣登録のみなのか。
A. 賃貸住宅管理業の適性化を図り、入居者が安心して暮らすことのできる賃貸住宅の提供は、政府として取り組む課題ですが、都道府県と一緒になって取り組む場合には、その前提として都道府県の理解・協力が必須になります。まずは、国として登録制度を始め、適正な管理業務の普及に努めますが、今後の登録状況や運営状況も踏まえながら、都道府県との協力体制や次の段階に求められる施策を検討していくことを考えております。


登録申請関係


Q. 申請書類はどこで入手できるのか。
A. 申請書等については、国土交通省のホームページよりダウンロードすることで入手が可能です。

Q. 登録申請書はどこに提出するのか。
A. 本制度は、国土交通省が運営する国の登録制度であるため、すべて国土交通省において登録を実施します。実際の登録事務は各地方整備局等が行うため、申請書等は主たる事務所を管轄する各地方整備局等に提出することになります。

Q. 申請書等について各地方整備局等に持参しての提出は可能なのか。
A. 申請書等の受付方法は、原則、郵送受付で行うことを想定していますが、事前予約などによる持参も可能と考えています。ただし、実際の登録事務を行う各地方整備局等により事情が異なるため、受付方法については、各地方整備局等にご確認ください。

Q. 電子媒体による申請書等の提出は可能なのか。
A. 新規登録に係る申請書については、電子媒体による提出は可能です(国土交通省のホームページよりダウンロードした電子媒体に限ります)。ただし、電子媒体と合わせて申請書の1面(代表者印の押印など)や添付資料を紙で提出する必要があります。

Q. 登録費用は必要か。
A. 登録費用はかかりません。しかしながら、書類の郵送などの費用を負担していただく必要があります。

Q. 申請書の日付はいつにすれば良いのですか。
A. 提出年月日は、提出日現在の日付を記入してください。ただし、申請受付が平成23年12月1日以降なりますので、それより前の日付を記入することはできません。

Q. 登録を申請してから、登録を受けるまでのどれくらいかかるのか。
A. 通常、申請書を受け付けてから、登録に係る期間は90日間程度と考えております。なお、申請書に不備がある場合や記載事項に疑義がある場合等は90日を超える場合もあります。また、本制度の施行直後など、申請が集中する場合においても90日を超える場合があります。

Q. 登録番号について、希望の番号等を付与してもらえるのか。
A. 各地方整備局等において、確認等が終了した申請書から全国統一による連番で登録番号を付与しますので、希望の番号を付与することはできません。

Q. 申請者の押印について、実印である必要はあるか。
A. 実印と認印の法的効力は同様と思われますが、印鑑証明されている実印を所有しているのであれば、原則、実印で押印頂くのが望ましいと考えます。

Q. 登録に有効期間はあるのか。
A. 登録の有効期間は5年です。この有効期間満了後も賃貸住宅管理業の登録の継続をされる場合は、登録の更新を受ける必要があります。
 登録の更新を受ける場合は、有効期間満了の日の90日前~30日前までに更新登録申請を行わなければなりません。
 更新登録の申請がない場合には、有効期間満了とともに登録が抹消されますので、十分にご注意願います。

Q. 申請書に記載する「役員」とは、賃貸住宅管理業務を担当している役員だけでよいか。
A. 登録を受けようとする法人の役員全員について届け出る必要があります。

Q. 支店や事務所の中には賃貸住宅管理業を行っていない所もあるが、そのような事務所等について申請書に記載する必要があるか。
A. 賃貸住宅の管理業務を行わない支社、支店などについては、登録申請書に記載する必要はありません。

Q. 本制度に登録後、震災等により支店や事務所が損壊し、管理業を営むことが不可能となった場合、変更届出の提出要件に該当するか。また、当該支店等で管理業を営むことが不可能となったことを理由に、他の支店等で管理業を行った場合、損壊した支店名を名乗って契約行為を行うことは可能か。
A. 支店等の損壊を理由に一時的に休業する場合(将来、支店名及び所在地等も変更なく営業を再開することを予定している場合に限る)であれば、変更届出書を提出する必要はないと考えます。ただし、損壊した支店等で、将来的に管理業を営むことがないと管理業者が判断した場合においては、(従たる事務所廃止の)変更届出書の提出が必要となります。なお、管理業を行っている支店等の所在地を明確にしておくという、本制度の主旨に鑑み、損壊等を理由として営業を一時休業する場合は、管轄する各地方整備局等にその状況を報告することが望ましいと考えます。

Q. 登録業者(申請者)は、いつから本制度のルールを遵守する必要があるのか。
A. 本準則の規定は、管理業者が登録を受けた後から適用されます。しかしながら、登録を申請される管理業者は、登録申請段階において、本準則の規定に適合することが望まれます。

Q. 新規登録を行いたいが、会社設立後間もないため、まだ決算期を迎えていない。また、当然、業務実績もない。このような場合、申請書にはどのように記載すればよいのか。
A. 会社として決算期を迎えていない場合でも、貸借対照表は設立日現在の状況で作成してください。その他の財務諸表には「第1決算期未到来のため記載できない」と記載してください。また、業務の状況に関する書面については「実績がないので記載できない」などと記載してください。
 なお、企業活動を再開して1年に満たない休眠会社が新規登録を行う場合なども同様に取り扱うこととし、申請書等の備考欄には企業活動の再開時期や決算期などを記載して頂くことが望ましいと考えております。

Q. 登録業者は、標識を掲げる必要があるとのことだが、標識については、国土交通省から配布されるのか。
A. 登録した場合は、申請者に登録番号等を通知しますので、その後、各登録業者において、本規程の別記様式第二号による標識を作成してください。

Q. 使用人に関する事項には、全ての従業員を記載する必要があるのか。
A. 使用人とは契約の締結又は履行に関する権限を有する者であり、いわゆる支店における支店長又は支配人に相当する者を指します。当該者について記載していただくことになります。

Q. 使用人に関する事項には、複数の支店の支店長を兼任している場合、複数の事務所に同一の者を記載してもよいのか。
A. 複数の支店において、同一の者が契約の締結又は履行に関する権限を有しているのであれば、同一の者を記載していただくことになります。

Q. 有限会社の場合、役員コードには何を記載すればよいのか。
A. 賃貸住宅管理業者登録規程の備考の[3]に掲載された「01 代表取締役」など株式会社と同様のコードを記載していただくことになります。

Q. 登録申請書の添付資料として業務等状況報告書を添付する必要があるのか。
A. 業務等状況報告書は、本制度に登録された後、毎事業年度の終了後3ヶ月以内に提出する必要がある書類ですので、登録申請の際には提出する必要はありません。なお、登録申請の際には「直前の事業年度の業務の状況に関する書面」を作成し、登録申請書に添付する必要があります。

Q. 直前の事業年度の業務の状況に関する書面の直前の事業年度とは、いつからいつまでの期間を指すのか。
A. 業務等状況報告書と同様に直前に終了した事業年度を指します。例えば、3月末決算の法人が平成23年12月に登録申請書を提出する場合、直前の事業年度とは、平成22年4月から平成23年3月までの期間です。また、平成23年12月に登録申請書を提出する個人の場合、直前の事業年度とは、平成22年1月から平成22年12月までの期間です。

Q. 直前の事業年度の業務の状況に関する書面の中の報告基準日とは、申請日を指すのか。
A. 業務等状況報告書と同様に直前の事業年度内のいずれかの日を設定してもらうことになります。

Q. 直前の事業年度の業務の状況に関する書面について、記載する実績には報告基準日までの1年間分を記載することとなるのか。
A. 直前の事業年度の業務の状況に関する書面で記載いただく実績は、業務等状況報告書と同様に直前の事業年度内の報告基準日において有効な契約に基づく実績を記載していただくこととなっております。

Q. 直前の事業年度の財産の状況に関する書面の直前の事業年度とは、いつからいつまでの期間を指すのか。
A. 本様式については、直前の事業年度の業務の状況に関する書面と異なり、登録申請日前3ヶ月以内で任意の日付を設定し記載することになります。


賃貸住宅管理業者登録規程


Q2-1. 大家が賃貸住宅を自主管理する場合、本制度の登録対象となるか。
A. 自主管理の場合は登録の対象外ですが、新たに賃貸住宅の管理業務を始めようとされる場合には、登録を受けることが可能です。

Q2-2. 駐車場やビルの賃貸管理業務は、本制度の登録対象となるか。
A. 登録制度は賃貸住宅が対象のため、駐車場や業務用ビルの管理業は対象外です。

Q2-3. 支社・支店単位でも登録を受けることは可能か。
A. 登録は法人単位で行うことになるため、本社として登録することになります。(賃貸管理業務を行わない支店について申請書に記載する必要はありません。)

Q2-4. 宅地建物取引業の免許を持っていなくても、登録を受けることは可能か。
A. 宅地建物取引業の免許がなくても登録を受けることは可能です。なお、宅地建物取引業者やマンション管理業者の方が登録申請する場合は、申請時の添付書類が簡素化されます。

Q2-5. 信託会社が受託者として賃貸住宅を管理している場合、登録対象となるか。
A. 信託設定によって賃貸住宅の所有権の登記名義が受託者に移転し、受託者が管理事務を行う場合は、自己の所有する賃貸住宅の管理事務を行うことになるため、登録の対象外です。

Q2-6. 保証会社が家賃を受領する場合も、登録対象となるか。
A. 保証会社が、貸主から委託を受けて通常の月額家賃を受領し、貸主や管理業者に送金する場合などは登録対象となります。ただし、家賃滞納時に家賃を立て替え、借主に請求する業務のみを行う場合などは対象外です。

Q2-7. 貸主A,Bからは基幹事務を含む管理を委託されており、貸主C,Dからは基幹事務を含まない管理を委託されている管理業者であるが、C,Dからも基幹事務を委託されなければ、今回の登録をすることができないのか。
A. 登録することは可能です。貸主A,Bに対する管理事務を業として行っている場合、賃貸住宅管理業を営んでおり、登録対象です。本制度は、登録業者に対して、賃貸住宅管理業でない建設業などの業務を行うことを禁止しておらず、貸主C,Dに対する(賃貸住宅管理業でない)管理業務を兼業することも可能です。

Q2-8. 家賃、敷金等の「等」には何が含まれるのか。
A. 賃貸借契約に定めのある共益費(管理費)などの金銭が含まれます。

Q2-9. 公営住宅の管理は、本制度の登録対象になるか。
A. 賃貸住宅である公営住宅も本制度の対象となります。

Q2-10.  賃貸住宅に付属する駐車場の管理は、本制度の登録対象になるか。
A. 本制度でいう賃貸住宅は、建物の附帯施設も含みます。よって、賃貸借契約において、建物の附帯施設として契約される駐車場の管理は、本制度の対象となります。しかしながら、建物の附帯施設であったとしても、駐車場のみで契約される場合は本制度の対象外です。

Q7-1. 登録申請の際に事務所登録をしていない事務所にも標識を掲げることは可能か。
A. 登録していない事務所などに標識を掲げると借主や貸主などに誤解を与えるおそれがあるため、登録していない事務所などに標識を掲げることはできません。ただし、登録していない事務所などに、会社として本制度に登録している旨を表示することなどは可能と考えます。

Q8-1. なぜ業務や財産の分別管理等の状況を提出する必要があるのか。
A. 本条は、登録業者の管理戸数や家賃の分別管理等の状況を国土交通省が適切に把握するほか、提出書類を閲覧対象とすることにより、借主や貸主などが賃貸住宅や管理業者の選択する際の判断材料として活用できるよう設けたものです。

Q8-2. なぜ毎年報告する必要があるのか。
A. 本制度の登録期間は5年ですが、賃貸住宅では短い期間で賃借人が入れ替わり、管理状況も頻繁に変わりうる可能性があることから、毎事業年度毎に報告いただくこととしました。

Q8-3. 従事従業者の範囲についてどこまで含まれるのか。例えば、代表者や役員は含まれるのか。
A. ここでいう従業者の範囲は代表者(いわゆる社長)及び役員や派遣社員なども含みます。他の業務を兼務している従業者であっても、賃貸住宅管理業に従事する従業者であれば、従事従業者になります。

Q8-4. 分別管理の状況は、どこまで詳細に記載しなければならないのか。
A. 分別管理の状況については、家賃等を集金してから貸主へ送金するまで、どのように管理されているかをわかりやすく確認できるように記載する必要があります。記載例をご参照ください。

Q8-5. 敷金の保管については、どのような管理が求められるのか。
A. 敷金の保管については、貸主が管理する方法や、第三者機関の運営する預り金保証制度に加入する方法などが考えられますが、特定の管理方法を求めるものではありません。記載例をご参照ください。

Q8-6. 報告書類として、決算書や貸借対照表も提出する必要はあるのか。
A. 必要ありません。提出いただくのは、登録規程別記様式第3号の書面のみです。

Q8-7. 報告書面について、国土交通省が審査したり、指導をしたりすることがあるか。
A. 報告書面は、借主や貸主などが賃貸住宅や管理業者の選択する際の判断材料として活用できるよう設けたものであり、国土交通省が審査することが目的ではありません。しかしながら、未記入のものや内容が事実と異なる場合等については、訂正を求めることがあります。

Q8-8. 事業年度終了後、1ヶ月後に初めて登録を受けたが、報告書面について、どの事業年度から提出する必要があるか。
A. 初めて登録を受けた場合、登録の有効期間内において終了日を迎える事業年度から報告書を提出してください。

Q8-9. 管理受託の管理実績は、1年間の新規受託契約件数などを書くことになるのか。
A. 管理受託や転貸借の管理実績、基幹事務の受託数については、報告基準日において有効な契約に基づく件数等を記載していただくことになっております。例えば、3年前に契約したものであっても、有効であれば件数として数えて頂くことになります。ただし、受託契約金額については、事業年度1年間の受託契約金額を記載することとなっておりますので、ご注意ください。

Q8-10.  受託棟数について、管理対象が1棟の一部であっても1棟と計算することになっているが、賃貸マンションで同一の棟にオーナーの異なる物件を、2部屋管理している場合、管理棟数を2棟とするべきか。
A. オーナーが異なるとしても、管理対象となるマンションについては1棟ですので、1棟と記載していただくことになります。

Q8-11. サブリース業者より基幹事務を委託された管理業者は、委託された基幹事務を管理受託の管理実績に記載する必要があるのか。
A. サブリース業者が基幹事務を委託した場合のサブリース業者の立場は、賃貸住宅の賃貸人の立場となりますので、その基幹事務を委託された管理業者は、委託された基幹事務を管理受託の管理実績に記載する必要があります。

Q8-12.  受託契約金額について、サブリースの場合、どのように記載すればよいか。
A. サブリースの場合は、記載する必要がありません。

Q8-13.  事業用店舗と賃貸住宅が併用してある建物に係る受託契約金額を記載する場合、どのように計算すればよいのか。
A. 事業用店舗部分と賃貸住宅部分が明確に区分できるのであれば、賃貸住宅部分のみを記載していただくことになりますが、区分が難しい場合は、総額を記載していただくことになります。

Q8-14.  基幹事務の受託数について、再委託または再サブリースしたものについても、記載数に含んでよいか。
A. 基幹事務について、再委託または再サブリースしたものについては、記載数に含まないよう、ご注意ください。ここで記載頂くのは、登録業者自らが実施する基幹事務数です。また、その再委託先又は再サブリース先の業者においては、自ら実施したとしても、賃貸人から直接委託されたものでない場合などは、記載数に含まないよう、ご注意ください。

Q8-15.  個人の場合の事業年度は、いつからいつまでの期間を指すのか。
A. 個人の場合、暦年の1月1日から12月31日までの期間を事業年度としております。よって、業務等状況報告書については、年明けの3月までに提出する必要があります。

Q8-16.  登録業者が当初の申請から事業年度を変更する場合、変更届出書などを提出する必要はあるか。
A. 事業年度の変更を理由として変更届出書を提出する必要はありません。ただし、業務等状況報告書については、毎事業年度の終了後3ヶ月以内に提出する必要がありますので、事業年度の変更により、一時的に12ヶ月未満の事業年度が生じた場合であっても同様に提出することになります。(事業年度の考え方については、会社法の規定により一時的に事業年度が12ヶ月を超えることとなった場合でも、税務上の申告に準じて報告していただくことになります。)

Q8-17.  管理受託の管理実績について、2名で共同所有している賃貸物件を管理受託(共同名義で管理受託契約を締結)した場合、委託賃貸人数は2名と記載するのか、それとも管理受託契約件数を単位として1名と記載することになるのか。
A. 管理実績については、管理受託、転貸借に関わらず、契約書上に記載されている名義人の数を記載(本件の場合は2名と記載)して頂くことになります。

Q11-1. 「業務に関し」賃借人等に損害を与えたときなどが勧告等の対象となっているが、この業務とは基幹事務のみを指すのか。
A. ここでいう「業務」は賃貸住宅管理業者が行う管理業務であり、基幹事務のみならず、建物・設備の点検業務や清掃業務も含みます。

Q11-2. 勧告等を決定する前に、登録業者の言い分は聴いてもらえるのか。
A. 仮に勧告等の必要性について判断する事案が生じた場合には、必要に応じて、申立人等の当事者からの意見徴収を行うほか、登録業者からも報告徴収や資料提出を求めるなど、事実関係を的確に把握した上で判断いたします。

Q11-3. 勧告された場合、なぜ公表する必要があるのか。
A. 消費者が、登録業者の行う業務について適切に判断するため、公表制度を設けていますが、勧告した場合に必ず公表するということではなく、個々の事例を踏まえた上で判断いたします。

Q15-1. 閲覧できる者は、当事者である借主と貸主に限定すべきではないか。
A. 閲覧制度は、登録業者の業務状況に関する情報を開示し、借主や貸主の方が管理業者や賃貸住宅を選択する際の判断材料の一つとして活用されることを目的としているため、厳格な管理の下、一般の閲覧に供すこととします。

Q15-2. 登録規程第4条の申請に添付する書類も閲覧の対象か。
A. 添付書類は、閲覧の対象ではありません。


賃貸住宅管理業務処理準則


Q2-1. 登録業者は、従業者証明書を新たに作成する必要があるか。
A. 管理業務に従事する従業者が登録業者の従業者であること及び登録業者の所在地等が明らかであれば、既存の従業者証明書で構いません。例えば、宅地建物取引業法に基づく従業者証明書をもって、本条の従業者証明書とすることが可能です。

Q2-2. 登録業者から再委託を受けて管理業務を行う管理業者の社員も、従業者証明書を携帯する必要があるか。
A. 再委託を受けて管理業務を行う管理業者は、登録を受けなくても再委託された業務を行うことができますが、家賃の受領等で借主の方と接する可能性がある場合は、従業者証明書を携帯することが望まれます。ただし、登録業者が、再委託を受けて管理業務を行う場合は、従業者証明書を携帯することが必要です。

Q5-1. 宅地建物取引主任者でなくても、重要事項の説明をすることができるか。
A. 重要事項説明を行う者について、資格要件はありませんが、例えば、宅地建物取引主任者や賃貸不動産経営管理士など、関係法令の知識や実務を熟知した専門性を有する者が、相手方に対して適切に説明を行うことが望まれます。

Q5-2. 登録業者以外の不動産業者に重要事項の説明を委託することができるか。
A. 重要事項の説明を他の業者に委託することも可能ですが、登録業者の責任において適切に説明を行わせることが必要です。

Q5-3. 重要事項説明や契約締結は事務所で行う必要があるか。
A. 重要事項の説明や書面の交付を行う場所については、必ずしも店舗や事務所である必要はありません。

Q5-4. 管理受託契約の内容に変更が生じた場合、再度、重要事項を説明する必要があるか。
A. 管理受託契約の締結後に契約内容を変更する必要が生じた場合は、契約の変更を行うことになるため、当該変更部分については、再度、重要事項の説明と書面交付を行うことが必要です。

Q5-5. 「管理事務の内容及び実施方法」の説明について、受託していない管理事務についても説明する必要があるか。
A. ここで説明していただく管理事務については、登録業者が受託している管理事務のみです。例えば、家賃の受領事務のみを受託している場合、毎月の家賃をいつまでに貸主に引き渡すか等について記載していただくことになります。

Q6-1. 現在、管理受託契約書面を用いて、重要事項の説明を行っているが、第5条の書面と第6条の書面を個々に作成する必要があるか。
A. 必要な事項が記載されていれば、重要事項の説明書面と管理受託契約の契約書面を兼ねることは可能です。ただし、契約が成立するまでに当該書面を交付し、重要事項の説明を行った上で、契約の締結に至ることが必要です。

Q6-2. 賃貸住宅管理業務に係る費用が無償であるため賃貸人などへ管理受託契約書などの書面交付を行っていないが、本制度へ登録した場合、管理受託契約の成立時の書面交付などを行う必要はあるのか。
A. 無償であっても、登録業者が賃貸住宅管理業に係る管理事務を受託した場合は、賃貸人などへ管理受託契約の成立時の書面交付を行う必要があります。なお、書面の交付は双方が十分に納得の上、行われる必要はありますが、準則では必要な事項を記載した書面を交付することを求めているのみであり、書面の形式については、特段求めておりません。

Q7-1. 賃貸借契約書の中に本条の必要事項が全て記載されている場合でも、書面交付を行う必要があるか。
A. 賃貸借契約書に本条に規定する必要事項が全て記載されている場合、重ねて登録業者が書面交付を行う必要はありません。登録業者は、各借主に本条に規定する必要事項が確実に交付されることを確保する必要があります。

Q7-2. 第3項の変更の周知について、どのように行えばよいか。
A. 例えば、家賃の振込先が変更されるような場合は、各入居者に個別に周知する必要がありますが、連絡先の変更等軽微な変更については、共用掲示板に変更内容を掲示することで対応することが可能です。

Q7-3. 「管理事務の内容及び実施方法」について、貸主に対する第6条の書面と同じ記載をする必要があるか。
A. 貸主に対する第6条の書面と同じ記載である必要はありません。ただし、借主が登録業者からどのような管理サービスを受けるのか把握できるよう書面交付していただくことになります。

Q7-4. 仲介業者が書面を交付している場合は、改めて交付する必要はないか。
A. 宅地建物取引業者等が交付している書面において必要事項が記載されていれば、改めて交付する必要はありません。

Q8-1. 賃貸借契約の中に「転貸の条件等に関する事項」についての定めはないが、説明は必要か。
A. 賃貸借契約の中に「転貸の条件等に関する事項」がない場合、その旨を説明してただくことになります。

Q10-1. 第10条及び第11条の重要事項の説明や書面の交付等を仲介業者が行っていれば、登録業者が再度行う必要はないか。
A. 宅地建物取引業者が重要事項の説明や書面交付を行っていれば、登録業者が重ねて行う必要はありません。

Q12-1. 定期建物賃貸借の再契約の場合も、本規定の更新事務を行うことになるのか。
A. 定期建物賃貸借の再契約は、更新ではなく、新たな契約となることから、管理受託の場合は第7条第2項が、サブリースの場合は第10条及び第11条が適用対象となります。

Q12-2.  自動更新や法定更新の場合も更新時に書面を交付する必要があるか。
A. 賃貸借契約の中で更新手続について明記されており従前の条件から変更がない場合などは、書面交付は不要です。

Q12-3. 更新通知の時期は更新前に行ってもよいか。
A. 書面の交付は、更新前でも構いませんが、その内容が更新後と異なる場合には、改めて書面の交付が必要です。

Q12-4. 賃貸借契約の更新事務は受託しているが、家賃等の受領事務は受託していない場合、本条の書面交付を行う必要があるか。
A. 家賃等の受領事務を行っていない場合であっても、賃貸借契約の更新事務を行う場合には、本条の書面交付を行うことが必要です。

Q13-1. 「賃貸借契約が終了する場合」について、賃貸借契約期間の途中で借主の都合により退去する場合、賃貸借契約の終了と考えてよいか。
A. 賃貸借契約期間の途中で賃貸借契約が終了することとなります。

Q13-2. 「債務の額」とは何か。
A. 未払い家賃や借主が負担する必要が生じた原状回復費用など、敷金から控除される金額を指します。

Q13-3. 敷引き特約や原状回復特約は認められるのか。
A. 本制度は、賃貸借契約の内容について定めるものではありません。登録業者は賃貸借契約に記載されている内容を踏まえ、適切に業務を行うことが必要です。

Q13-4. 登録業者の社員が原状回復に立ち会う必要があるか。
A. 本制度は、立ち会うことまでは求めていませんが、トラブルの発生を防ぐためにも、退去の際に立ち会い、借主とともに現況を確認することが望まれます。

Q13-5. 算定の基礎について記載した書面は、国土交通省で指定されるのか。
A. 算定の基礎について記載した書面は、国土交通省で指定するものではありませんが、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(平成23年8月16日改訂版)等を参考に、現況確認表やチェックリスト等を活用して、借主にとって当該債務金額の算定の基礎が明らかとなる書面を交付する必要があります。

Q13-6. 現在、敷金の精算については、借主立ち会いのもとで、チェックリストで確認した上で、敷金から控除される金額の合計をチェックリストとともに書面交付しているが、問題ないか。
A. 敷金から控除される債務の額の算定の基礎を示しているので、問題ありません。ただし、借主から算定の基礎について説明を求められた時は、当該事項について説明が必要です。

Q14-1. 基幹事務を他者に一括して委託しているかどうかの判断は、どのような基準で行うのか。
A. 貸主との管理受託契約(転貸の場合は賃貸借契約)ごとに判断します。

Q14-2. 貸主から委託を受けた親会社(登録業者)が、子会社に全ての管理事務を委託した場合、一括再委託したことになるか。
A. 登録を受けるためには、基幹事務の全部又は一部を登録業者自らが行う必要があるため、登録業者である親会社が、基幹事務を自ら行うことなく全て子会社に委託する場合は、一括再委託に該当します。

Q14-3. 1社でなく数社に分けて基幹事務を再委託すれば、一括再委託には該当しないか。
A. 複数の会社に基幹事務を再委託した場合でも、基幹事務を全て再委託すれば一括再委託に該当します。

Q14-4. 登録以前の契約分については、基幹事務を他者に一括して委託していてもよいか。
A. 本条は、登録後に委託契約を行うものに適用されるため、登録以前の契約については、仮に他社に一括して委託していたとしても、従前通りの契約で構いません。ただし、一括再委託のまま、契約の更新などを行うことはできません。

Q14-5. 再委託先がさらに再々委託をすることは可能か。
A. 可能ですが、再々委託された会社の実施する業務についても、登録業者の責任で事務を行うことになります。

Q14-6. 第14条第2項の基幹事務の一括委託の禁止について、賃貸住宅の所有者から、地方物件の管理について、基幹事務を一括して地方の業者に委託する形でサブリース契約をお願いされた。そのような場合であっても、本項違反になるか。
A. 本項は、基幹事務についてトラブルが多い状況にかんがみ本制度ができたという経緯を踏まえて、設けられたものです。よって、登録業者は、基幹業務に携わり、トラブルの防止に努める必要があります。よって、基幹事務の実務について地方の委託先にお願いするとしても、例えば、委託先業者から定期的に業務状況の報告を受け、その報告を受けての委託先への助言、指導等を行うことなど、なんらかの形で基幹業務に携わることが必要です。なお、基幹事務の実施にあたりトラブルが生じた場合に対応しない事態が判明した場合などは、登録業者は指導などの対象になります。

Q15-1. 通知対象となる金銭等は、どのような金銭等か。
A. 通知対象となる金銭等は、登録業者が、管理受託契約により管理業務を行うにあたり受領する、賃貸借契約に定めのない金銭等です。例えば「修理・工事等の手配及び工事費用の調整・折衝」の事務を受託しており、登録業者が窓ガラスの修理・交換費用を借主から受領したときは、貸主にその旨を通知していただくことが考えられます。

Q15-2. 口座振替手数料について、賃借人から受領した場合は、賃貸人に通知する義務があるのか。
A. 口座振替手数料については、口座振替に係る契約に基づく金銭であり、管理受託契約に基づくものではないことから、通知する必要はありません。

Q15-3.  更新事務手数料について、賃借人から受領した場合は、賃貸人に通知する義務があるのか。
A. 更新事務手数料については、管理受託契約により、賃貸人から更新事務を委託されているのであれば、通知することが必要です。しかしながら、賃借人との間での役務契約に基づき、賃借人から受領するのであれば、その通知する義務はありません。

Q15-4. 賃貸借契約書に鍵を紛失した場合、鍵の交換費用は入居者が負担と明記されているので、鍵の交換費用を入居者から受領しても貸主へ通知する必要はないと考えて良いか。

A. 通知の対象となる金銭等は、登録業者が管理受託契約により管理業務を行うにあたり受領する、賃貸借契約に定めのない金銭等になります。賃貸借契約に定めがあるとは、例えば賃貸借契約書に鍵を紛失した時は、鍵の交換費用として5千円を入居者が負担と具体的な負担額が明記されている場合を想定しています。よって、ただ単に入居者が負担とのみ記載されており、具体の負担額の記載がない場合、鍵の交換の事務を受託している登録業者が入居者から受領したときは、貸主へ通知する必要があります。

Q15-5. サブリース業者の場合、第15条に基づく通知義務があるのか。
A. 本条の通知義務は、賃貸人として行う業務については対象外となっております。しかしながら、賃貸住宅の所有者などの元賃貸人との間でトラブルになる可能性があるのならば、通知して頂くことが望ましいと考えております。

Q16-1. 受領した敷金を、貸主に送金せず登録事業者がそのまま管理していてもよいか。
A. 敷金の管理方法については、国土交通省が定めるものではありません。管理受託契約などに記載された管理方法に基づいて管理することとなります。

Q16-2. 転貸の場合の「自己の固有財産」や「他の賃貸人の財産」とは何を指すのか。どのような管理が求められるのか。
A. 転貸の場合の「自己の固有財産」とは登録業者が貸主として借主から受領する家賃などをいい、「他の賃貸人の財産」とは登録業者が借主として貸主に支払う家賃などをいいます。管理方法については、国土交通省が定めるものではありませんが、登録業者が借主として貸主に支払う家賃などについて、整然と管理し、送金されることが必要です。

Q16-3. 住宅と駐車場等を一括して管理しており、住宅と駐車場等の管理料を区分できない場合、どのように対応すればよいか。
A. 管理料については、管理会社に対して報酬として支払われるものであり、管理会社自身の財産です。

Q16-4. 住宅と駐車場等を一括して管理しており、住宅と駐車場等の賃料を区分できない場合、どのように対応すればよいか。
A. 住宅とその附帯施設としての駐車場等を一括して管理している場合は、一体として他の賃貸人の財産と自己の財産を分別管理していただいて問題ありません。また、契約が別々の住宅と駐車場等の賃料を一括して受領しており当該賃料を区分できない場合も、同様に一体として管理していただいて問題ありません。

Q17-1. 定期に報告とは、どれくらいの頻度を想定しているのか。
A. 貸主と登録業者の信頼関係を維持できるよう、業務内容に応じて、適切に実施される必要がありますが、例えば、毎月の家賃の受領については毎月、建物・設備の維持管理状況については1年ごとに報告することなどが考えられます。

Q20-1. 閲覧を求められた場合、どのような書類を見せる必要があるのか。
A. 閲覧対象となる書類は、登録規程第8条の報告に係る書面ですが、登録業者の判断でこれ以外の書類を開示することを妨げるものではありません。

ページの先頭に戻る