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不動産の証券化は、それが投資家にとって新たな種類の金融資産を提供し、全体としてより好ましいポートフォリオの組成を可能にするものとして、その進展自体が投資家にとって好ましいものと思われる。
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また、今後予想される低成長、少子・高齢化社会において、投資家はその保有する資産の利回りやリスク分散により敏感になると考えられ、証券化への需要は強まるものと思われる。併せて資金仲介機能における銀行の伝統的な役割の相対的な低下（それは銀行貸し出しを核とする間接金融の役割の低下の原因でもあり、結果でもある）という世界的な流れの中で、我が国の投資家の証券への投資は、一層拡大することになるものと思われる。
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言い換えると、不動産の証券化は、一方では、より効率的な投資の機会を与えることになるとともに、他方では、金融資産構造の変化の中で、今後に予想されるある程度の預金のシェアの減少と証券のシェアの拡大という自然の流れに沿ったものになると思われる。
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それでは、一体どのような種類の資金やどのような投資家の資金が不動産の証券化商品に向かうのか、また、それはどの程度のものであろうかが、一つの検討課題である。
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（家計にとっての不動産の証券化）
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現在の一定の不動産証券化商品が、その取引単位が高額であり、かつ、その流動性が低いにも関わらず、個人への売却が進んでいることに見られるように、現時点においても、不動産証券化へのニーズはある程度存在するのではないかとも見られる。今後、種々の理由により個人が利回り等に敏感になっていくであろうことなどを考慮すれば、家計について、預貯金から不動産証券化商品へのある程度のシフトが考えられるのではないかと思われる。
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また、我が国の場合、すでに個人資産中に占める土地・建物のシェアが高いので、家計の不動産証券化商品の購入は進まないのではないかとの見方がある。しかしながら、この「土地・建物」の大部分は、自己の居住用土地・建物であり、いわゆる運用資産としての保有ではないという事実に鑑みれば、一概にそうはいえないように思われる。
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【個人資産中に占める土地・建物のシェアについては、資料６・７を参照。なお、資料７より個人の住宅・宅地資産に占める自己の居住用土地・建物のシェアは78.7％である（平成６年現在）。】
（機関投資家にとっての不動産の証券化）
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不動産証券化への潜在的需要は、家計（個人）よりは、年金基金、生命保険会社といったいわゆる機関投資家において、より大きいものと思われる。これは、@機関投資家は、長期的観点に立って資産の運用をすべき立場にあること、Aまた、その専門性に鑑み、それぞれがその最適なポートフォリオの組成を求めて努力しなければならないこと、Bまた、例えその運用資産中に占める証券にされた不動産に対する投資のシェアが低くとも、その運用すべき資金全体が高額であるために、不動産証券化商品への投資金額は相当のものにのぼるであろうこと、Cさらに、年金受給者等の委託者からの利回り上昇等への願望が強く、個人の場合よりはより好ましいポートフォリオ組成への圧力が強いであろうこと等によるものである。
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ところが我が国では、現実には機関投資家による不動産あるいは証券化された不動産への投資の割合は著しく低く、年金基金に至ってはほとんど保有されていない。
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| 【年金基金の運用資産に占める不動産関連の割合の海外比較】 |