投資家（事業参加者）との間で不動産特定共同事業契約を締結し、出資を募って不動産を売買・賃貸等して運用し、又は賃貸の委任を受けて運用し、その収益を分配する事業を行うには、不動産特定共同事業法第３条第１項に定める許可を受けなければなりません。また、不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする事業を行う場合にも、同様に許可を受けなければなりません。
 
※ 不動産特定共同事業契約について
法第２条第３項各号に不動産特定共同事業契約として一定の契約類型が定められています。代表的なものとして、任意組合契約（同項第１号に該当）、匿名組合契約（同項第２号に該当）、賃貸委任契約（同項第３号に該当）があります。任意組合契約及び匿名組合契約については、モデル約款をこちらに掲載しています。 
＜代表的な契約類型の概要＞
【任意組合契約型】
事業者及び各投資家が出資をして、対象不動産の運用を共同の事業として営むことを約して組合を組成します。事業者が業務執行組合員として対象不動産を運用し、各組合員（投資家）に収益の分配を行います。
【匿名組合契約型】
事業者が営業者となり、投資家が匿名組合員となって営業者の行う事業に出資をする契約を締結します。営業者は匿名組合事業として対象不動産を運用し、各匿名組合員（投資家）に収益の分配を行います。
【賃貸委任契約型】
対象不動産を共有する事業者と各投資家との間で、投資家がその共有に属する対象不動産を事業者に賃貸又は賃貸の委任をする契約を締結します。事業者が対象不動産を運用し、各共有者（投資家）に収益の分配を行います。
 
※ 小規模不動産特定共同事業
不動産特定共同事業のうち、投資家一人あたりの出資額が原則１００万円を超えず、かつ投資家からの出資総額が１億円を超えない場合には、小規模不動産特定共同事業として登録を受けて事業を行うことができます。

※ 適格特例投資家限定事業
投資家を適格特例投資家に限定して不動産特定共同事業を行う場合には、適格特例投資家限定事業として届出をして事業を行うことができます。

１．種別許可制
不動産特定共同事業の許可は、以下の種別ごとに行います。
《第一号事業》
投資家との間で不動産特定共同事業契約を締結して、当該契約に基づき営まれる不動産取引から生じる収益又は利益の分配を行う事業
《第二号事業》
不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介を行う事業（第四号事業に該当するもの及び適格特例投資家限定事業に係るものを除きます。）
《第三号事業》
特例事業者の委託を受けて、当該特例事業者が投資家との間で締結した不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う事業
《第四号事業》
特例事業者が当事者になる不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介を行う事業
 
※ 特例事業者
特例事業者とは、第一号事業を専ら行うことを目的とする法人で特例事業者の届出を行った者をいいます。代表的なものとして、第一号事業を行うことのみを目的として設立された特別目的会社（SPC）が特例事業者の届出を行った場合がこれに該当します。
 
２．大臣許可と知事許可
不動産特定共同事業の許可は、次に掲げる区分に従い、大臣許可については国土交通大臣及び金融庁長官、知事許可については都道府県知事がそれぞれ許可行政庁として許可を行います。
 
《大臣許可》
以下のいずれかに該当する場合は、国土交通大臣及び金融庁長官が許可を行います。
◇ 二以上の都道府県の区域内に事務所を設けて第一号事業又は第二号事業を行う場合
◇ 第三号事業又は第四号事業を行う場合
 
※ 任意組合契約及び匿名組合契約の金銭出資型を取り扱わない（現物出資型のみを取り扱う）場合は、国土交通大臣のみが許可を行います。
※ 第三号事業又は第四号事業を行う場合には、事務所が一の都道府県内のみに所在する場合であっても、大臣許可となります。
 
《知事許可》
以下に該当する場合は、事務所の所在地を管轄する都道府県知事が許可を行います。
◇ 一の都道府県の区域内に事務所を設けて第一号事業又は第二号事業を行う場合
 
※ 複数の事務所がある場合でも、全ての事務所が一の都道府県内のみに所在する場合には、知事許可となります。