国土庁土地局土地利用調整課長、国土庁土地局地価調査課長から都道府県・指定都市土地対策担当部局長あて
記
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別添―1 注視区域詳細調査標準実施要領
法第27条の3第3項において準用する第12条第10項の規定による注視区域詳細調査の対象となった区域について、以下に基づき調査を行うものとする。
1 調査対象とする地域
注視区域として指定した区域及びそれに隣接する都市計画法第8条の規定による用途地域等の個別規制法に基づく地域区分に係る区域又は市町村の区域を単位として、従来の相当程度の地価上昇時期における地価上昇の状況等を勘案して設定するものとする。
2 調査主体
政令指定都市の区域を除く都道府県下の調査対象地域については都道府県知事が、政令指定都市下の調査対象地域については政令指定都市の長が、市町村又は区の協力を得て行うものとする。
3 調査事項
(1) 土地取引指標
1) 土地取引件数・面積
2) 買主の区分別土地取引件数・面積
3) 面積規模別土地取引件数
4) 届出件数・面積
(2) 地価動向指標
1) 地価動向調査
2) 農地転用価格
3) 農地価格
4) 林地価格
(3) 開発整備動向指標
1) 開発許可の件数・面積
2) 建築着工件数・面積
3) 農地転用件数・面積
4) 大規模開発の動向
(4) 土地取引状況調査
1) 個別土地取引状況
2) 整理・分析等
(5) 成約価格動向調査
(6) 土地利用状況調査
調査事項の詳細は別紙―1によるものとする。
なお、(5)、(6)については、地域の実情に応じて、適宜、実施できるものとするが、首都機能移転候補地等特別調査から本調査に移行した地域においては、必ず(5)、(6)を実施するものとする。
4 調査結果の検討及び国土庁への報告
都道府県知事等は、原則として四半期毎に調査結果を整理するとともに、周辺地域における新たな指定、指定の解除等について検討を加え、その結果については当該四半期の末月の翌々々月末までに土地利用調整課へ報告するものとする。ただし、地価動向指標の1)地価動向調査結果については、別添―5様式P―101により基準日の属する月の末日までに地価調査課に報告するものとする。
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別添―2 監視区域詳細調査標準実施要領
法第27条の6第3項において準用する第12条第10項の規定による監視区域詳細調査の対象となった区域について、以下に基づき調査を行うものとする。
1 調査対象とする地域
監視区域として指定した区域及びそれに隣接する都市計画法第8条の規定による用途地域等の個別規制法に基づく地域区分に係る区域又は市町村の区域を単位として、従来の地価高騰時期における地価上昇の状況等を勘案して設定するものとする。
2 調査主体
政令指定都市の区域を除く都道府県下の調査対象地域については都道府県知事が、政令指定都市下の調査対象地域については政令指定都市の長が、市町村又は区の協力を得て行うものとする。
3 調査事項
(1) 土地取引指標
1) 土地取引件数・面積
2) 買主の区分別土地取引件数・面積
3) 面積規模別土地取引件数
4) 届出件数・面積
(2) 地価動向指標
1) 地価動向調査
2) 農地転用価格
3) 農地価格
4) 林地価格
(3) 開発整備動向指標
1) 開発許可の件数・面積
2) 建築着工件数・面積
3) 農地転用件数・面積
4) 大規模開発の動向
(4) 土地取引状況調査
1) 個別土地取引状況
2) 整理・分析等
3) 要検討取引事例の状況
調査事項の詳細は別紙―1によるものとする。
4 調査結果の検討及び国土庁への報告
都道府県知事等は、原則として四半期毎に調査結果を整理するとともに、届出対象面積の変更、周辺地域における新たな指定、指定の解除等について検討を加え、その結果については当該四半期の末月の翌々々月末までに土地利用調整課へ報告するものとする。ただし、地価動向指標の1)地価動向調査結果については、別添―5様式P―101により基準日の属する月の末日までに地価調査課に報告するものとする。
(別紙―1) 詳細調査の調査事項
(注) 調査整理方法欄の記号の意味は次のとおりである。
(別紙―1―2) 売買実例価格の比準等について
【(別紙―1)(2)地価動向指標2)に係る付表】
・取引事例カード(宅地、宅地見込地(田畑))
・取引事例カード(現況林地、宅地見込地(森林))
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(別紙―1) 詳細調査の調査事項
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(別紙―1―2) ［付］
売買実例価格の比準等について
(1) 売買実例収集地点の近くに適当な標準地点がない場合は、近くの地価公示地点又は都道府県地価調査地点にいったん比準し、更に標準地点に比準すること。
(2) 現実に成立した取引事例には、不動産市場の特性、取引における売手と買手の双方における能力の多様性と特別の動機等により、特殊な事情が介入する場合が少なくないが、当調査の性格を勘案し、売買実例の収集に当たっては、一般的な取引事例とは認められない当事者間だけの特異な事情を含む取引事例については除外するものとする。
(参考)
除外すべき当事者間だけの特異な事例を例示すれば、次のとおりである。
(i) 開発における残存地の買収等、開発者の必要性を奇貨として売主が不当に高く売りつけたとき。
(ii) 取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料等土地の対価以外のものが含まれて取引されたとき。
(iii) 金融ひっ迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引あるいは知人、親せき間等人的関係による恩恵的な取引がなされたとき。
(iv) 土地所有者が隣接地を買収したものであるとき。
(3) 売買実例の収集は、不動産鑑定士、住宅金融公庫等の金融機関、公共機関の土地の取得、管理、評価等担当部局の出先機関、県、市町村、公社公団、宅地建物取引業協会等の協力を求めて実施するものとする。
(4) 比準作業は原則として都道府県において行うものとするが、予算の範囲内において不動産鑑定士に委託して差し支えない。
(5) 売買事例収集数が比準誤差を軽減するにたるだけであれば、比準作業は簡便法で行って差し支えない。
(6) 売買実例は、別葉様式の取引事例カードによって整理しておくものとする。
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取引事例カード(現況林地、宅地見込地(森林)) ＜別添資料＞ |
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取引事例カード(宅地、宅地見込地(田畑)) ＜別添資料＞ |
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別添―3 報告徴収標準実施要領
1 目的
報告徴収(法第27条の9の規定による報告の徴収をいう。)は、監視区域詳細調査(法第27条の6第3項において準用する第12条第10項の規定による調査をいう。以下同じ。)において地価の動向及び土地の利用状況等を把握するとともに、適正な土地取引が行われるよう監視区域詳細調査において問題であると判断された事例(届出の無い土地取引や投機的取引等をいう。)を精査するため、又は、監視区域における届出対象面積の引き上げ後においても監視区域制度の機動的かつ弾力的な運用が行えるよう、監視区域詳細調査を補完し、成約価格動向調査等を詳細に把握するため、実施するものとする。
2 対象者
報告徴収の対象者は、監視区域に所在する土地について土地売買等の契約を締結した者(法第27条の7第1項において準用する法第27条の4第1項の規定による届出をした者及び同条第2項第2号に該当するため同条第1項の規定による届出をしないで土地売買等の契約を締結した者を除く。)の中から、目的に応じて抽出するものとする。
3 方法
報告徴収の方法は、目的に応じて次のとおりとする。
(1) 地価動向
登記簿等に基づき把握された土地取引のうち、必要なものを抽出し、譲受人から報告を求め、地価動向調査の実施に資する。
(2) 土地の利用状況等
有効かつ適切な土地利用が図られていないおそれのある地域における土地取引について、土地取引台帳から面積規模別に無作為抽出による報告徴収を行い、土地の利用状況及び利用目的について整理し、局地的な投機的取引の集中の状況等を把握する。
(3) 要検討取引事例
監視区域詳細調査の結果、届出等の無い土地取引については悉皆により、また投機的取引の疑いのある土地取引については転売物件台帳(監視区域詳細調査における土地取引状況調査による)からの抽出により、契約内容等について報告を求め、無届取引及び投機的取引等の発生状況を把握する。
(4) 成約価格動向
登記簿等に基づき把握された土地取引のうち、届出対象面積の緩和により新たに届出等を要しないこととなった土地取引全てについて、契約内容等の報告を譲受人から求め、成約価格動向を把握する。
4 報告徴収事項
報告徴収は、施行令第18条の9及び施行規則第21条の5に規定する範囲において行うものとする。
(1) 契約の相手方の氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名
(2) 契約を締結した年月日
(3) 土地の面積
(4) 土地に関する権利の移転又は設定の対価の額
(5) 土地に関する権利の移転又は設定時における利用状況及び当該移転又は設定後における利用目的
(6) 土地が当該契約により移転され、又は設定される権利以外の権利の目的となっているときは、当該権利の種別及び内容
(7) 土地に建築物その他の工作物又は木竹が存するときは、当該工作物又は木竹に関する事項
(イ) 土地売買等の契約と併せて権利の移転又は設定をした工作物等
i 工作物等の種類及び概要
ii 移転又は設定に係る工作物等に関する権利の種別及び内容
iii 工作物等に関する権利の移転又は設定の対価の額
iv 工作物等が移転又は設定に係る権利以外の権利の目的となっているときは、当該権利の種別及び内容
(ロ) 前号に掲げるもの以外の工作物等
i 工作物等の種類及び概要
ii 工作物等が所有権以外の権利の目的となっているときは、当該権利の種別及び内容
報告を徴収する様式は、別紙―2に示すように全ての事項が記載可能なものとする。
5 報告徴収の手順
報告徴収の手順は、その目的に応じて次のとおりとする。
(1) 地価動向
i 登記簿等に基づき、監視区域内で行われた土地取引について、当事者の住所・氏名、土地の所在地、地積等について悉皆的に調査し、毎月土地取引台帳を整備する(監視区域詳細調査における土地取引状況調査)。
ii これより都道府県地価調査指定基準地等の地価動向調査地点の近隣地域等で行われた土地取引を抽出する。
iii 抽出された土地取引について、当事者の住所・氏名及び土地の所在等を記載し、譲受人に対して報告書の用紙を送付する。
iv 報告書の提出のあった土地取引から、適切な事例を選定して、必要に応じ地価動向調査の実施に際し、活用するものとする。
(2) 土地の利用状況
i 有効かつ適切な土地利用が図られていないおそれのある地域における土地取引について、四半期毎に(1)のiの土地取引台帳を整備する。
ii iを基に、面積規模別(規定で定める届出対象面積まで例えば100m2毎に区分する等)、かつ土地取得者の法人・個人別に、土地取引件数を整理する。
iii iiの区分の土地取引件数に一定の比率(1〜1／20の抽出率)を乗じて、面積規模かつ土地取得者の法人・個人別の抽出件数を確定する。
iv iにおいて整備された台帳より、報告を求める土地取引をiiiのそれぞれの抽出件数に応じて抽出する。
v (1)のiiiと同様
vi 報告書の回収後、契約時の土地の利用状況及び契約後の土地の利用目的について、別添5様式U―101〜107、U―201〜206のうち必要なものを選んで整理し、局地的な投機的取引の集中の状況等を把握する。
(3) 要検討取引事例
(イ) 届出等の無い土地取引
i (1)のiと同様
ii 土地取引台帳から法第27条の7第2項の規則で定める面積以上の土地取引(当事者の一方又は双方が国等である場合を除く)を抽出する。
iii 抽出された土地取引について、届出又は事前確認により不勧告又は確認の通知がなされた後の取引であるか否かを確認し、届出等の無い土地取引のリストを作成する。
iv iiiのリストより当事者の住所・氏名及び土地の所在を記載し、譲受人及び譲渡人の双方に対して報告書の用紙を送付する。
v 報告書の回収後、届出等の要否を確認し、無届取引等の発生状況を把握する。
(ロ) 投機的取引
i (1)のiと同様
ii 土地取引台帳から調査当初以降(前年末日以前の調査期間が4年を超える場合は、4年前の1月1日以降)2回以上土地取引が行われた物件を抽出し、転売物件台帳を整備する(監視区域詳細調査における土地取引状況調査)。
iii iiにおいて整理された台帳より、一定の比率(1〜1／20の抽出率)で転売回数の多いものから報告を求める転売物件を抽出する。
iv 抽出された転売物件に関する全ての土地取引(転売物件台帳に記載されている取引すべて。ただし、当事者の一方又は双方が国等である場合を除く)について、当事者の住所・氏名及び土地の所在を記載し、譲受人に対して報告書の用紙を送付する。
v 報告書の回収後、転売による取引価格の変化等を整理し、投機的取引の発生状況を把握する。
(4) 成約価格動向
i (1)のiと同様
ii 土地取引台帳から、原則として、新たに届出等を要しないこととなった面積規模の土地取引全てについて、リストを作成する。
iii 抽出された土地取引について、当事者の住所・氏名及び土地の所在等を記載し、譲受人に対して報告書の用紙を送付する。
iv 報告書の回収後、成約価格と当該土地に関する権利の相当な価格との開差率の動向把握等、別紙―3に基づく集計を行い、成約価格動向を把握する。
6 留意事項
報告徴収の実施に当たっては、次のことに留意する。
(1) 報告書の用紙の送付に当たっては、回答期限を定め、期限後回答のない者については督促等の措置を行い、回答率を高めるようにすること。
(2) 報告を求める際には、登記簿等から土地取引の当事者の住所、氏名及び土地の所在を特定して行うこととするが、中間省略登記等が存する場合には、登記簿の譲渡人(又は譲受人)が実際に土地売買における譲渡人(又は譲受人)と一致しないことがあること。
(3) 土地取引が民事調停法による調停に基づく場合、当事者の一方又は双方が国等である場合、その他施行令第18条の2で定めた場合には、届出の適用除外とされており、報告徴収はできないこと。ただし、届出の適用除外の事由についての確認及び任意の協力により報告書の記載を求めることは、国等を除く当事者に対しては行って差し支えないこと。
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別紙―2 ＜別添資料＞ |
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別紙―2―1 ＜別添資料＞ |
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別紙―2―2 ＜別添資料＞ |
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別紙―3
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別添―4 詳細調査の計画書 ＜別添資料＞ |
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別紙―4 ＜別添資料＞ |
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別添―5 詳細調査の報告・集計様式 |
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別添5―1 ＜別添資料＞ |
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別添5―2 ＜別添資料＞ |
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(様式P―101) ＜別添資料＞ |
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(様式D―102) ＜別添資料＞ |
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(様式S―101) ＜別添資料＞ |
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(様式S―102) ＜別添資料＞ |
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(様式S―103) ＜別添資料＞ |
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(様式S―200) ＜別添資料＞ |
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(様式S―201) ＜別添資料＞ |
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(様式S―202) ＜別添資料＞ |
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(様式S―203) ＜別添資料＞ |
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(様式S―204) ＜別添資料＞ |
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(様式S―205) ＜別添資料＞ |
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(様式S―300) 買主の区分別土地取引件数表(合計) ＜別添資料＞ |
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(様式S―301) 土地取引・短期間転売件数表(合計) ＜別添資料＞ |
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(様式S―302) 登記原因別取引件数表(合計) ＜別添資料＞ |
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(様式S―303) 面積別取引件数表(合計) ＜別添資料＞ |
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(様式S―304) 民間法人の区分別・面積別取引件数表(合計) ＜別添資料＞ |
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(様式S―305) 民間法人の区分別・面積別短期間転売件数表(合計) ＜別添資料＞ |
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(様式S―350) ＜別添資料＞ |
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(様式S―401) ＜別添資料＞ |
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(様式S―402) ＜別添資料＞ |
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(様式S―501) ＜別添資料＞ |
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(様式S―502) ＜別添資料＞ |
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(様式S―503) ＜別添資料＞ |
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(様式S―601) 転売物件調書(マンション等区分所有の取引) ＜別添資料＞ |
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(様式S―602) 転売者調書(マンション等区分所有の取引) ＜別添資料＞ |
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(様式S―603) 抵当権者別転売物件調書(マンション等区分所有の取引) ＜別添資料＞ |
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(様式R―101) ＜別添資料＞ |
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(様式R―102) ＜別添資料＞ |
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(様式R―103) ＜別添資料＞ |
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(様式R―203) 要検討取引事例(マンション等区分所有の取引) ＜別添資料＞ |
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様式H―101 ＜別添資料＞ |
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様式H―102 ＜別添資料＞ |
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様式H―103 ＜別添資料＞ |
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様式H―104 ＜別添資料＞ |
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様式H―105 ＜別添資料＞ |
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様式H―106 ＜別添資料＞ |
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様式U―101 ＜別添資料＞ |
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様式U―102 ＜別添資料＞ |
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様式U―103 ＜別添資料＞ |
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様式U―104 ＜別添資料＞ |
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様式U―105 ＜別添資料＞ |
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様式U―106 ＜別添資料＞ |
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様式U―107 ＜別添資料＞ |
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様式U―201 ＜別添資料＞ |
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様式U―202 ＜別添資料＞ |
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様式U―203 ＜別添資料＞ |
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様式U―204 ＜別添資料＞ |
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様式U―205 ＜別添資料＞ |
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様式U―206 ＜別添資料＞ |
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