住宅

賃貸住宅の入居・退去に係る留意点

 

● 賃貸借契約を結ぶと、貸主(大家さん)と借主(入居者)の双方が契約で定められた事項を確実に守る必要があります。トラブルを避けるためには契約書に署名、捺印するまでに契約内容をよく確認し、その内容を理解した上で契約しましょう
● 退去に際しては、原状回復などに関する契約内容をよく確認した上で、退去手続きをしましょう。
● 締結した契約書は、敷金の精算等退去手続きの際に必要となる事項が記載されている重要な書類です。退去手続きが完了するまで大切に保存しましょう





○入居時及び更新時に必要な費用を確認しましょう。
     賃貸住宅に入居する際は、賃貸借契約に基づき敷金、礼金、保証金等の費用が必要となる場合があります。また、契約更新時においては、更新料が
必要な物件があります。
   これらの内容について、契約を結ぶ前によく確認しましょう。

○原状回復の範囲、内容等を確認しましょう。
     不明な点があれば契約を結ぶ前に不動産業者や貸主(大家さん)に、その意味や具体的な内容を確認しておきましょう。国土交通省では、原状回復の
費用負担のあり方につ いて、妥当と考えられる一般的な基準を「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」として取りまとめています。自身の契約内容とガ
イドラインを照らし合わせることも有用です。
     また、鍵の交換費用、ルームクリーニング費用の負担といった特約についてもあらかじめ、契約前に確認しましょう。

○退去や解約の手続を確認しましょう。
     退去や解約には申し入れ時期や条件について一定の手続きを経ることが必要とされています。この点についても、契約を結ぶ前によく確認しましょう。




 

Q.賃貸借契約の更新にあたり、更新料を請求されました。支払わなければならないのでしょうか。

A.既に締結されている賃貸借契約に、支払う旨の規定がある場合は支払わなければならないと考えられます。
     更新料は、法令上の義務ではありませんが、慣行として存在する地域もあり、それを契約書で規定している場合は原則有効なものとして扱われます。
     更新料については、最高裁の判断も示されています。 
      参考判例 → 平成23年7月15日 最高裁判例(概要)
             賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照ら
                             し高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条により無効ということはできないとされる。


Q.請求がきた原状回復費用に納得がいきません。請求額どおりに支払わなければならないのでしょうか。

 A.既に締結されている賃貸借契約に、支払う旨の規定や特約がある場合は支払わなければならないと考えられます。もう一度よく契約書の記載内容と
   請求書の記載内容をご確認ください。
       請求金額の内訳やそれらの算出根拠が不明な場合は、不動産業者や貸主(大家さん)にご確認ください。
       原状回復に関する契約書の記載内容があいまいな場合や、請求内容に不明確な点がある場合は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も参考
    にしてください。 
       更に詳しく → ガイドラインQ7、Q8
                    ガイドラインQ13、Q14


Q.退去時に鍵の交換費用、ハウスクリーニング費用を借主(入居者)が負担することになっている特約は有効なのでしょうか。

A.契約にその旨の規定がある場合には、鍵交換等の特約は有効なものとして扱われます。これらの特約の有効性に関しては、最高裁の判断も示され
   ています。
      更に詳しく → ガイドラインP6~7        
                             ガイドラインQ3
                   ガイドラインQ16   
      参考判例  → ガイドライン事例30事例36


Q.貸主(大家さん)の一方的な事情により、突然退去を求められました。すぐに出て行かなければならないのですか。

 A.普通借家契約を締結している場合であって貸主(大家さん)の事情により契約を解除し、借主(入居者)に退去を求める場合は、借地借家法に基づく
   正当事由が認められる必要がありますが、通常は、住居の返還を求める理由や借主(入居者)の事情を考慮し、場合によっては立退料の支払いなど
   を請求できることがあります。また、正当事由が認められる場合であっても、あらかじめ一定の期間までの通知又は申入れが必要となりますので、た
   だちに退去を迫られることにはならないものと考えられます。
       参考条文 → 借地借家法第28条


 

  国土交通省では、民間賃貸住宅の賃貸借契約のトラブルの未然防止を目的として、 『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』、『賃貸住宅標準契約書』
を作成し、公表しております。
  以下のホームページから入手できますので、是非ご利用ください。
   ◆ 『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』のダウンロード
   ◆ 『賃貸住宅標準契約書』のダウンロード
   ◆ 賃貸住宅の相談・情報提供窓口一覧

お問い合わせ先

国土交通省住宅局住宅総合整備課賃貸市場整備係
電話 :03-5253-8111(内線39-365)

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