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住宅宿泊仲介業者の業務

事業者向け

住宅宿泊仲介業者の業務

住宅宿泊仲介業者は、住宅宿泊管理業の適正な遂行のために主に下記の措置等をとる必要があります。
1.住宅宿泊仲介業約款について
2.住宅宿泊仲介業務に関する料金の公示等について
3.不当な勧誘等の禁止について
4.違法行為のあっせん等禁止について
5.住宅宿泊仲介契約の締結前の書面の交付について
6.標識の掲示について
7.住宅宿泊仲介業者から観光庁への報告

1.住宅宿泊仲介業約款について

  • 住宅宿泊仲介業者は、宿泊者と締結する住宅宿泊仲介業務に関する契約に関し、住宅宿泊仲介業約款を定め(変更も含む)、その実施前に、観光庁長官へ届け出る必要があります。
    ※標準住宅仲介業約款を同一の約款を定めた場合にはその限りではありません。
  • 住宅宿泊仲介業者は、営業所又は事務所における掲示かインターネットによる公開のいずれかの方法で、住宅宿泊仲介業約款を公示する必要があります。

(1)住宅宿泊仲介業約款の策定について

(2)標準住宅宿泊仲介業約款をせずに、独自で住宅宿泊仲介業約款を設定又は変更する場合について

  • 独自で住宅宿泊仲介業約款を設定又は変更する場合は、以下の届出書とともに、観光庁長官へ届け出る必要があります。
  •   住宅宿泊仲介業約款設定(変更)届出書
      ※独自で住宅宿泊仲介業約款を設定する場合は、標準住宅宿泊仲介業約款を使用しない理由を届出書に明記すること。
      ※独自で住宅宿泊仲介業約款を変更する場合は、新旧の対照表を添付すること。

(3)住宅宿泊仲介業約款の公示について

  • 「インターネットによる公開」とは、宿泊者との間の取引に関する約款を一覧して確認できるページ(以下「利用規約画面」という。) を設け、申込み完了前の各画面の適切な場所(冒頭部等)に、「利用規約」といった 表現によりハイパーリンクを設定する等を行い、宿泊者が当該約款を容易に認識できるようにする必要があります。
  • 約款が宿泊者と住宅宿泊仲介業者の間の契約の内容となる旨を、宿泊者が容易に認識できる方法で、容易に認識できる場所に明記する必要があります。

2.住宅宿泊仲介業務に関する料金の公示等

住宅宿泊仲介業者は、その業務の開始前に、国土交通省令で定める基準に従い、宿泊者及び住宅宿泊仲介業務に関する料金を定め、以下のいずれかの方法で、住宅宿泊仲介業務に関する料金を公示する必要があります。

  • 営業所又は事務所における掲示
  • インターネットによる公開(※)
    (※)「インターネットによる公開」とは、住宅宿泊仲介業約款の公示と同様の取扱いとなります。

3.不当な勧誘等の禁止

住宅宿泊仲介業者は、次に掲げる行為をしてはいけません。

  • 宿泊者に対し、当該住宅宿泊仲介契約に関する事項であって宿泊者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

不実告知や自らの集客能力等を誇大に表現する等の誇大広告が認められる場合は、業務改善命令等の対象となり得ます。

4.違法行為のあっせん等の禁止

宿泊者の保護を図るため、法令に違反する行為に住宅宿泊仲介業者が関与することのないように、以下の行為は禁止されています。
(1)宿泊者に対し、法令に違反する行為を行うことをあっせんし、又はその行為を行うことに関し便宜を供与すること。
(2)宿泊者に対し、法令に違反するサービスの提供を受けることをあっせんし、又はその提供を受けることに関し便宜を供与すること。
(3)(1)(2)のあっせん又は便宜の供与を行う旨の広告し、又はこれに類する広告をすること。
(4)宿泊者に対し、特定のサービスの提供を受けること又は特定の物品を購入することを強要する行為
(5)宿泊のサービスを提供する者と取引を行う際に、当該者が法第3条第1項の届出をしたものであるかどうかの確認を怠る行為

(1)法令に違反する行為のあっせん等について

  • 「法令」とは、本法及びその他の法令であり、法律だけではなく、政省令も含まれます。また、当該行為が、故意又は重過失で行った場合に対象となります。
  • 「宿泊者に対し、法令に違反する行為を行うことをあっせんし、又はその行為を行うことに関し便宜を供与すること」に該当する例としては、次に掲げるものが考えられます。
    (1) 麻薬、銃器、盗品等の禁制品の取引のあっせん又は便宜供与
    (2) 違法賭博行為のあっせん又は便宜供与

(2)法令に違反するサービスの提供を受けることのあっせん等について

  • 「法令」とは、本法及びその他の法令であり、法律だけではなく、政省令も含まれます。また、当該行為が、故意又は重過失で行った場合に対象となります。
  • 「宿泊者に対し、法令に違反するサービスの提供を受けることをあっせんし、又はその提供を受けることに関し便宜を供与すること」に該当する例としては、次に掲げるものが考えられます。
    (1) 明らかに虚偽と認められる届出番号を示している施設のあっせん又は供与
    (2) 旅館業の無許可営業者による宿泊サービスを受けることのあっせん又は便宜供与
    (3) 売春防止法に違反するサービスの提供を受ける行為のあっせん又は便宜供与
  • なお、住宅宿泊仲介業務を行う際に、旅行業又は住宅宿泊仲介業の登録を受けていない業者の仲介サイトに掲載する行為についても該当することとなります。

(3)あっせん等の広告の禁止について

  • 本法に基づく届出、旅館業法に基づく許可又は特区民泊の認定等を受けていない 物件について仲介サイトに掲載する行為があてはまります。また、当該行為が、故意又は重過失の場合に対象となります。
  • 適法な物件であるかの確認の方法は、以下の方法によるほか、これと同等以上に確実な方法で行う必要があります。
  • 適法な物件であるかの確認は、以下の表の(1))~(4))の場合における各確認項目について、(a)又は(b)のいずれかの方法により確認するほか、これと同等以上に確実な方法で行う必要があります。
    なお、住宅宿泊事業者等から、届出等を行って間もない物件について仲介サイトに掲載の依頼があった場合、観光庁から必要な範囲内で提供される適法な物件のデータベース(以下「データベース」という。)の情報の更新がされていない場合があるほか、物件の適法性について住宅宿泊仲介業者において確認を行っても、なお、当該適法性について疑義が生じる場合においては、個別に観光庁又は都道府県等へ照会し、確認してください。

確認項目

確認方法
(a)事業者から通知された情報と、事業者から提出させた次の書面等に記載された確認項目が、同一のものであるか確認する
(b)事業者から通知された情報と、データベースに掲載されている確認項目が、同一のものであるか確認
(i)法に基づ く届出をしている物件
・住宅宿泊事業者の商号、名称又は氏名 ・届出住宅の所在地 ・届出物件
都道府県知事等から通知された届出番号等が記載された書面や標識の写し
(ii)旅館業法に基づく許可物件
・営業者の商号、名称又は氏名 ・物件の所在地 ・許可番号 ※都道府県知事等により許可番号が通知されていない場合には、許可番号に代えて以下の項目について確認 ・営業許可を受けた年月日 ・営業許可を受けた保健所
保健所等から通知された許可番号等が記載された書面の写し
(iii)国家戦略業特区制度に基づく認定施設
・認定事業者の商号、名称又は氏名 ・施設の所在地 ・指令番号(認定番号)
都道府県知事等から通知された指令番号等が記載された書面の写し
(iv)イベント民泊実施の際に宿泊施設として提供される物件
・物件提供者の商号、名称又は氏名 ・物件の所在地
自治体から発行されたイベント民泊の要請状

    ※ 旅行業法(昭和27年法律第239号)第3条において、宿泊サービスの仲介の実施に当たっては、原則旅行業法に基づく旅行業の登録を受けなければいけないこととされているため、(ii)~(iv)の物件について宿泊サービスの仲介を実施するに当たっては、原則旅行業の登録を受ける必要があります。

  • マンスリーマンションについては、一時的な宿泊を主とする上記施設と混在させて仲介サイトに表示させることは、両者の権利・義務関係や契約形態が異なる部分があるため、トラブルを事前に防止する観点から適切ではなく、別サイトにおいて管理することが望ましいとされています。
    住宅宿泊仲介業者等において、短期賃貸借の物件を仲介サイト等に掲載する場合には、少なくとも以下の措置を講じた上で掲載してください。
    (1) 目安期間(原則1ヶ月(※)以上)の滞在を予約の条件とすることを仲介サイト上において明確に表示すること
    (2) 原則1ヶ月に満たない宿泊が行われないように、システムにおける設定その他の措置(原則1ヶ月以上の予約を行った後に、当該予約の一部の取消しが行われることにより、結果的に短期の宿泊サービスの提供が行われることを防止するための措置を含む。)を講じること
    (3) 短期賃貸借契約の締結を条件とすること、施設の衛生上の維持管理責任を営業者側が負うものでないこと等、当該物件が宿泊施設ではなく賃貸物件であることを明確に表示すること
  • マンスリーマンションのほか、旅館業法の適用除外と考えられる物件を仲介サイトに掲載する際は、住宅宿泊仲介業者等において当該施設の営業者が提供するサービス内容等を充分に把握した上で、旅館業法の適用の有無について疑義がある場合には、当該地域の旅館業担当部署に照会する等により必要な確認を行った上で、仲介サイトへ掲載するなど、「住宅宿泊仲介業者等における短期賃貸借物件等の取扱いについて」(平成30年11月6日国土交通省観光庁観光産業課長・厚生労働省医薬・生活衛生局生活衛生課長通知)において通知された事項に留意して掲載する必要があります。
  • ※ 「旅館業法FAQの発出について」(平成30年10月15日厚生労働省医薬・生活衛生局生活衛生課事務連絡)「[3]旅館業と貸室業の範囲について」において、旅館業のサービスに該当するか否かの判断をより円滑にするための目安となる期間を地方自治体が設定することが望ましく、当該期間は原則として1ヶ月とすること(ただし、自治体が既に別の目安期間を設定している場合は、従前どおりの考え方で判断して差し支えない)と示されており、この期間より短い期間のサービスについては、基本的に旅館業のサービスと判断するものとされています。

(5)届出をした者であるかどうかの確認を怠る行為について

  • 届出をした者であるかどうかの確認を怠る行為とは、住宅宿泊事業者からの届出番号を確認せずに仲介サイトに掲載することです。また、当該行為が故意又は重過失による場合に違反となります。
  • 届出番号の確認にあたっては、自社が運営する民泊仲介サイト上で、住宅宿泊事業者から届出番号を入力させ、入力が確認できないものについては、非表示とするなどの電子的処理による方法も認められます。

5.住宅宿泊仲介契約の締結前の書面の交付

住宅宿泊仲介業者は、宿泊者に対し、当該住宅宿泊仲介契約を締結するまでに、住宅宿泊仲介契約の内容及びその履行に関する以下の事項について、書面を交付して説明する必要があります。

  • 住宅宿泊仲介業者の商号・名称又は氏名並びに登録年月日及び登録番号
  • 住宅宿泊事業者の商号、名称又は氏名及び届出番号
  • 宿泊者が宿泊する届出住宅(宿泊者が正確に届出住宅の位置を把握できる情報)
  • 宿泊者が住宅宿泊仲介業者に支払うべき対価及び報酬並びにこれらの支払の時期及び方法
  • 前に掲げる対価によって提供を受けることができる宿泊サービスの内容
  • 契約の申込方法及び契約の成立に関する事項
  • 責任及び免責に関する事項
  • 契約の変更及び解除に関する事項
  • 宿泊者の資格を定める場合においては、その旨及び当該資格
  • 宿泊者が宿泊する届出住宅の所在地を勘案して、宿泊者が取得することが望ましい安全及び衛生に関する情報がある場合においては、その旨及び当該情報

民泊仲介サイトを利用した取引においては、申込直前の段階で、契約内容、施設状況、条件面等を網羅的に確認できる画面を設けた上で、住宅宿泊仲介契約締結後すみやかに、それらの事項を記載した電子メールを送付する方法によることも認められます。

(1)宿泊者が宿泊する届出住宅について

  • 「届出住宅」とは、宿泊者が宿泊を予定している届出住宅の住所及び届出住宅までの道順を示した経路、届出住宅の位置を示した地図又は届出住宅の外観がわかる写真その他の宿泊者が正確に届出住宅の位置を把握できる情報となります。

(2)対価について

  • 「対価」とは、宿泊者が支払う合計金額、「報酬」とは、「対価」のうち住宅宿泊仲介業者が受け取る金額のこととなります。

(3)サービスの内容について

  • 「サービスの内容」とは、居室の面積、アメニティーの設置状況等の届出施設において提供されるサービスの内容です。

(4)宿泊者の資格について

  • 「宿泊者の資格を定める場合にあっては、その旨及び当該資格」とは、性別、国籍その他の住宅宿泊事業者が定める宿泊者の要件です。

(5)安全性等の情報について

  • 行政庁等が地域における安全性等について特別に発出している情報がある場合においては、当該情報を提供する必要があります。

6.標識の掲示について

住宅宿泊仲介業者は、その営業所又は事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げる必要があります。ただし、登録年月日、登録番号等を電磁的方法により公示できることとしており、この場合は、標識の掲示義務は適用されません。

7.住宅宿泊仲介業者から観光庁への報告

住宅宿泊事業者の人を宿泊させた日数が180日を超過していないか、又は条例で制限がある場合においては、当該条例で禁止されている期間に営業が行われていないかを補完的に確認するため、民泊仲介サイトに掲載の届出物件に係る以下の項目について、毎年4月、10 月の15日までに、それぞれの月の前6ヶ月分を観光庁に報告する必要があります。
(1) 住宅宿泊事業者の商号名称又は氏名
(2) 届出住宅の住所及び届出番号
(3) 届出住宅において人を宿泊させた日数